Zone A

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES 1.1

Rappels

1. Les demandes de défrichements sont irrecevables dans les espaces boisés classés au titre de l’article L.130-1 du code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques. Dans les autres cas, la dérogation à l’interdiction générale de défricher doit être obtenue avant le dépôt du permis de construire.

2. Dans les secteurs soumis à un risque naturel élevé d’inondation ou de mouvement de terrains et délimités aux documents graphiques, toute construction nouvelle est interdite. Seuls les ouvrages permettant de réduire les risques naturels, les travaux d’infrastructure nécessaires au fonctionnement des services publics ainsi que les travaux d’aménagement léger et d’entretien des constructions existantes peuvent être admis.

3. Dans les secteurs soumis à un risque naturel moyen d’inondation et délimités aux documents graphiques, toute construction nouvelle, reconstruction ou travaux d’extension conduisant à produire plus de 20 m² de surface de plancher doit être réalisé avec un plancher inférieur surélevé d’au moins un mètre au-dessus du terrain naturel. Pour les terrains en pente, la surélévation du plancher s’applique sur la totalité de l’emprise de la construction. Les ouvrages permettant de réduire les risques d’inondation, les travaux d’infrastructure nécessaires au fonctionnement des services publics ainsi que les travaux d’aménagement léger et d’entretien des constructions existantes sont exemptés de cette obligation.

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4. Dans les secteurs soumis à un risque naturel moyen de mouvement de terrains et délimités aux documents graphiques, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la sécurité publique.

1.2 - Sont interdits

A l’exception de ceux visés à l’article A2.2., sont interdits les constructions, ouvrages et travaux non nécessaires à une exploitation agricole, ainsi que le changement de destination des bâtiments à usage agricole en bâtiments à usage autre qu’agricole, à l’exception de ceux qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial sont identifiés aux documents graphiques au titre de l’article L.123-1-5 7° du code de l’urbanisme, et qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'exploitation agricole.

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES 2.1

Rappels

1. L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable, conformément à l’article R.421-12 du code de l’urbanisme et en application d’une délibération du conseil municipal.

2. Pour les constructions ou éléments patrimoniaux identifiés aux documents graphiques au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, les démolitions sont soumises à la délivrance d’un permis de démolir prévu à l’article R.421-28 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, les travaux ou aménagements affectant ces constructions ou éléments patrimoniaux sont soumis à déclaration préalable au titre de l’article R.421-23 du code de l’urbanisme.

2.2 - Sont admis sous condition

1. A l’exception du secteur Acu, les bâtiments techniques agricoles sous réserve que leur implantation soit strictement nécessaire au fonctionnement d’une exploitation agricole. Ils doivent être justifiés au regard de la superficie de l’exploitation, de la nature de l’activité, du matériel utilisé et des bâtiments existants sur l’exploitation. De même, le choix de l’implantation sur l'exploitation de ces bâtiments techniques doit être adapté au site, notamment au regard de leur insertion paysagère.

2. A l’exception des secteurs Aco et Acu, les activités soumises au régime d’autorisation ou de déclaration préalable des installations classées pour la protection de l’environnement utiles aux activités de l’exploitation agricole. Dans le cas de bâtiments d’élevage, un plan d’épandage doit être fourni dans le respect de la réglementation en vigueur, conformément à l’article L.111-3 du code rural.

4. Sous réserve de la légalité du bâtiment existant, les travaux d’amélioration et de reconstruction des logements nécessaires ou non à une exploitation agricole, existants (clos et couverts) à la date d’approbation du POS (18 mars 2002). Ces travaux ne sont admis que sur l’emplacement du bâtiment préexistant, sauf contrainte particulière (PPR par exemple) et dans la limite totale cumulée de 150 m² de surface de plancher.

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5. Les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement d’un service public ou d’intérêt collectif dont l’implantation dans la zone est rendue nécessaire pour des raisons techniques ou économiques, sous réserve de prendre les dispositions utiles pour limiter la gêne qui pourrait en découler, assurer une bonne intégration dans le site et limiter l’emprise au strict minimum nécessaire.

6. Dans le secteur Arh, les constructions nouvelles à usage d'habitation dès lors qu’elles s’intègrent dans le milieu environnant sans le dénaturer et qu’elles ne portent pas atteinte à la préservation des sols agricoles et forestiers. Ces constructions sont admises dans la limite totale de 50 m² de surface de plancher par tranche de 600 m² de terrain.

7. Dans le secteur Ato, les constructions à usage agrotouristique pour l'hébergement temporaire et la restauration sont autorisées sur le site d'une exploitation agricole existante, correspondant aux normes définies par le Schéma Départemental des Structures Agricoles, dès lors qu’elles visent à valoriser les produits issus d'une activité de production agricole pour assurer un revenu complémentaire à l'exploitant. Ces constructions doivent être réalisées en extension de l’habitation principale existante de l’exploitant et dans la limite totale de 200 m² de surface de plancher.

8. Dans les secteurs Arh et Ato, les locaux destinés à la promotion et à la vente des produits de l’exploitation. Ces constructions sont admises dans la limite totale de 30 m² de surface de plancher.

9. Dans le secteur Ama, l’ouverture, l’exploitation de carrières, les installations de concassage et le transit de matériaux sont autorisés. Cette exploitation doit être traitée de façon fractionnée (par casiers) pour minimiser l’emprise de l’exploitation de la carrière dans la durée, permettant ainsi la poursuite de l’activité agricole sur le reste du terrain. La remise en état du casier exploité pour la continuité de l’exploitation agricole, avant ouverture d’un autre casier, est obligatoire.

Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES AUX

VOIES OUVERTES AU PUBLIC

3.1 - Rappel

Toute unité foncière enclavée est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise un titre ou une autorisation justifiant d’une servitude de passage instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code Civil.

3.2 - Accès

La localisation des accès des véhicules doit être choisie en tenant compte du risque éventuel pour la circulation, des plantations ou espaces verts publics, des dispositifs de signalisation, d’éclairage public ou de tout autre mobilier urbain situés sur l’emprise de la voie. L’autorisation de construire peut être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la localisation des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic.

Toute construction doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile.

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3.3 - Voirie

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de collecte des ordures ménagères. Elles doivent avoir une emprise minimale de 3,50 mètres.

Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ELECTRICITE ET D’ASSAINISSEMENT 4.1

Alimentation en eau potable et sécurité incendie

Toute construction ou installation nouvelle susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public d’alimentation en eau potable. En outre, les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense contre l’incendie selon les dispositions en vigueur. Le raccordement à ce réseau ne peut être accordé que si une autorisation de construire a été délivrée.

4.2 - Eaux usées

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d'assainissement. Toutefois, en l'absence ou l’insuffisance de ce réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel, conforme à la réglementation en vigueur, est autorisé. Ce dispositif doit être conçu de façon à pouvoir être mis hors circuit et la construction directement raccordée au réseau collectif d'assainissement, une fois celui-ci réalisé.

En cas de réalisation d’un assainissement non collectif, la superficie des parcelles devra être suffisante pour permettre l’implantation d’un dispositif conforme à la réglementation en vigueur.

Toutefois, il est interdit de réaliser des assainissements à la parcelle au droit des périmètres de protection rapprochés des forages Cocos 3 et Cocos CGE, tels qu’ils figurent au plan des servitudes d’utilité publique.

4.3 - Eaux pluviales

Les aménagements réalisés sur le terrain d’assiette doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales, vers l’exutoire naturel ou le réseau les collectant et sont à la charge exclusive du propriétaire.

4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété, sauf en cas d’impossibilité technique relevée par le gestionnaire du réseau.

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Intitulé du document : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Non réglementée, sous réserve de respecter si nécessaire, les normes en matière d’assainissement non collectif. Dans ce cas, la superficie du terrain doit être suffisante pour permettre l’implantation d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux exigences sanitaires.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES 6.1

Champ d’application et définition

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies et emprises publiques ou privées ouvertes à la circulation générale (automobile, piéton, cycle), existantes ou projetées par un emplacement réservé inscrit au document graphique.

L’alignement désigne la limite entre le domaine public et la propriété privée. Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé. A défaut d’emplacement réservé ou d’emprise de voie publique, il convient de prendre en compte la limite physique d’emprise de la voie constatée au moment du dépôt du permis de construire.

6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait par rapport à l’alignement. Le retrait de la construction compté horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction (exception faite des balcons, éléments de modénature, débords de toiture, descente d’eaux pluviales et autres aménagements de façade) au point le plus proche de la limite de la voie, est au minimum égal à 4,00 mètres.

6.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti,

- pour la réalisation de constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dès lors que les conditions de fonctionnement ou les normes de sécurité l’imposent.

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Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES 7.1

Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait des limites latérales et des limites de fond de propriété. Le retrait de la construction compté horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction au point le plus proche de la limite séparative, doit être au minimum de 5 mètres.

7.2 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées : - dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti, - pour la réalisation de constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dès lors que les conditions de fonctionnement ou les normes de sécurité l’imposent.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Non réglementée.

Intitulé du document : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Non réglementée.

La hauteur des constructions est mesurée verticalement par rapport au sol naturel avant travaux. Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel moyen et délimités aux documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit être réalisée à au moins un mètre au-dessus du terrain naturel. Dans ce cas, la hauteur maximale de la construction se mesure, non pas à partir du terrain aménagé mais, à partir du niveau bas du plancher inférieur du bâtiment.

10.1 - Règle générale

La hauteur maximale des constructions, mesurée verticalement par rapport au sol naturel avant travaux, est limitée à 6 mètres.

10.2 - Exception

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Des hauteurs différentes sont admises dans les cas suivants :

- pour les bâtiments agricoles dont la nécessité technique impose des hauteurs supérieures (hangars, silos, etc.) ainsi que les ouvrages techniques (antennes, cheminées, pylônes, etc.) sous réserve de garantir une insertion dans le paysage,

- pour la réalisation de constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dont les caractéristiques fonctionnelles ou architecturales l'imposent.

Intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades, terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau, panneaux photovoltaïques) ou les appareils de climatisation doivent faire l'objet d'un traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect des couvertures et terrasses.

11.1 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les constructions doivent être choisis pour s'intégrer dans le paysage environnant. La conception de façades présentant des disparités manifestes entre elles (ouverture, rythme, profil, matériaux, etc.) est interdite.

Les ouvertures secondaires (fenêtres) des bâtiments techniques agricoles doivent être de forme rectangulaire et positionnées à 50 centimètres sous l’égout du toit. Les dimensions ne doivent pas excéder 60 centimètres de hauteur et 1,50 mètre de longueur.

11.2 - Toitures

Les toitures-terrasses sont interdites. En outre, il convient de réaliser des toitures dont l’orientation et l’inclinaison permettent le fonctionnement optimal des panneaux solaires.

Les bâtiments techniques agricoles doivent comporter des toitures n’excédant pas deux pans.

11.3 - Clôtures et murs de soutènement

L’édification des clôtures autres que celles nécessaires à l’activité agricole ou forestière, est soumise à déclaration préalable, conformément à l’article R.421-12 du code de l’urbanisme et en application d’une délibération du conseil municipal.

Les clôtures sur voie (publique ou privée) ou emprise publique doivent être constituées de haies vives de type arbustif et de préférence implantées en retrait de 2 mètres par rapport aux voies afin de dégager et de traiter une bordure végétale.

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Les murs de soutènement en limite de propriété sont soumis à déclaration. Les murs de soutènement ne devront pas excéder une hauteur de 3 mètres maximum, et leur réalisation pourra être renouvelée tous les 2 mètres si besoin (cf croquis). La partie supérieure sur sa totalité et le pied du mur devront être végétalisés ou en tout cas perméables.

Les propriétaires riverains de rivières ou de ravines ne peuvent se clore par quelque moyen que ce soit à une distance inférieure de 10 mètres des bords de celle-ci. Cette distance pourra, lorsque l’intérêt du service gestionnaire le permettra, être réduite par arrêté préfectoral sans toutefois être inférieure à 1 mètre.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT 12.1

Définition

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques avec une séparation effective de ces dernières (bordures, trottoirs, haies vives, talus, etc.). A titre indicatif, la superficie minimale d’une place de stationnement est de 25 m², y compris les dégagements (aire de manœuvre).

12.2 - Normes de stationnement

Le nombre de places de stationnement à aménager doit être déterminé en tenant compte de la nature de la construction. Pour les constructions à destination d’habitation autorisées, il est imposé au minimum 2 places de stationnement par logement.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET

DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS

13.1 - Espaces libres

Au minimum 70% de la superficie totale de l’unité foncière doit être traité en espace vert et perméable comprenant des plantations et devant recevoir un traitement paysager.

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13.2 - Plantations à préserver

Les arbres remarquables et les spécimens de qualité existants doivent être maintenus ou remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité.

Les bâtiments d’élevage doivent faire l’objet d’un écran végétal, composée d’une haie, d’un alignement d’arbres ou de tout autre composition végétale, favorisant l’intégration paysagère du bâtiment dans son environnement et permettant une préservation contre les nuisances.

Les terrains indiqués aux documents graphiques comme étant des espaces boisés classés sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et suivants du code de l’urbanisme qui précisent notamment que le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisement.

Intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL

Sans objet.

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TITRE V DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES

NATURELLES

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Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de Saint-Louis, conformément à l’article L.123-1 du code de l’urbanisme.

Il existe parallèlement aux dispositions du PLU certaines législations qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols et qui demeurent applicables sur le territoire communal. Il s’agit notamment des dispositions suivantes.

1 - Les articles d’ordre public du règlement national d’urbanisme

Les dispositions du présent règlement se substituent à celles de tout document d’urbanisme antérieur et à celles du titre 1er du Livre 1er, deuxième partie (réglementaire) du code de l’urbanisme (articles R.111 et suivants), à l'exception des articles R.111-2, R.111-4, R.111-15 et R.111-21 qui restent applicables.

L’article R.111-2 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

L’article R.111-4 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. »

L’article R.111-15 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. »

L’article R.111-21 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »

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2 - Les prescriptions prises au titre des législations spécifiques

Les servitudes d’utilité publique soumises aux dispositions de l’article L.126-1 du code de l’urbanisme affectant l’utilisation ou l’occupation des sols sont reportées (liste et plan) dans une annexe spécifique du présent dossier.

Les servitudes forestières et hydrauliques de passage le long des rivières et des ravines de la Réunion sont régies par le décret n°48-633 du 31 mars 1948. Ainsi, conformément aux dispositions des articles L.363-12 et R.363-7 du code forestier, il est interdit d’implanter une construction dans la zone de 10 mètres prise à partir du bord des ravines.

3 - La réciprocité d’implantation des constructions

En application de l’article L.111-3 du code rural, il est rappelé que « lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles vis à vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions des constructions existantes.

Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, une distance d’éloignement inférieure peut être autorisée par l’autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d’agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines limitées par les documents d’urbanisme opposables aux tiers (…). »

4 - Dispositions applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Indépendamment des dispositions particulières à chacune des zones : Implantation par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives : Il n’est pas fixé de règle. Hauteur maximale des constructions : Il n’est pas fixé de règle. Aspect extérieur des constructions et aménagement des abords : Il n’est pas fixé de règle. Emprise au sol des constructions : Il n’est pas fixé de règle.

En application de l’article R.123-4 du code de l’urbanisme, le règlement du PLU délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme.

Dès lors que la zone comprend un ou plusieurs secteurs, la règle générale de la zone s’applique à chacun d’eux sauf lorsqu’une disposition particulière est prévue pour l’un de ces secteurs. Dans ce cas, la disposition spécifique est applicable au secteur visé en complément ou en substitution à la règle générale.

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1 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones urbaines

Conformément à l’article R.123-5 du code de l’urbanisme, les zones urbaines couvrent les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « U ». Les règles particulières applicables à chacune de ces zones sont regroupées sous le titre II du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis six types de zones urbaines :

- La zone UA correspond au grand centre-ville de Saint-Louis. L’objectif est d’assurer une évolution urbaine du centre qui garantisse une meilleure densification tout en confortant son rôle attractif. Il existe le secteur UA1 correspondant au centre historique de Saint-Louis dont la morphologie et les fonctions urbaines doivent être préservées.

- La zone UB couvre le secteur de Bois de Nèfles Cocos qui constitue un quartier stratégique pour le développement urbain. L’objectif est de favoriser un aménagement dense et structuré autour d’une trame viaire consolidée.

- La zone UC couvre le tissu urbain aggloméré du quartier de la Rivière. Elle est destinée à permettre la mixité des occupations et utilisations du sol tout en garantissant une préservation du tissu résidentiel. Il existe le secteur UC1 correspondant à des emprises foncières devant permettre la réalisation d’opérations d’habitat collectif relativement denses. Il existe le secteur UC2, correspondant essentiellement au quartier du Ruisseau, dans lequel les densités admises sont moindres compte tenu du caractère discontinu du tissu urbain.

- La zone UD couvre le tissu urbain implanté au sein du territoire rural de Saint-Louis. Il s’agit le plus souvent d’un tissu résidentiel peu dense, méritant d’être structuré. Il existe un secteur UD1, correspondant au village des Makes, identifié en tant que bourg relais au SAR et labellisé Villages Créoles®.

- La zone UE couvre l’ensemble des espaces destinés à accueillir des activités économiques à vocation de production, de transformation et de conditionnement, ainsi que les activités de recherche, de formation et d’enseignement qui valorisent le pôle économique.

- La zone US couvre l’ensemble des espaces destinés à accueillir des activités économiques et commerciales.

- La zone UZ couvre le périmètre de la ZAC de l’Avenir.

2 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones à urbaniser

Conformément à l’article R.123-6 du code de l’urbanisme, les zones à urbaniser couvrent les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « AU ». Les règles particulières applicables à chacune de ces zones sont regroupées sous le titre III du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis deux zones à urbaniser :

- la zone AU indicée couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter en fonction de l’indice de la zone AU considérée au règlement des zones urbaines correspondantes tout en respectant les Orientations d’Aménagement et de Programmation lorsqu’elles existent. Il existe deux types de zone :

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- Les zones 1AUindicée, qui correspondent aux espaces d’urbanisation prioritaire identifiés par le SAR. Ces zones devront accueillir les opérations d’aménagement et de construction nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine.

- Les zones 2AUindicée, qui correspondent aux espaces d’extension urbaine situés au sein des zones préférentielles d'urbanisation identifiées par le SAR. Leur ouverture à l’urbanisation ne pourra intervenir qu’une fois l’aménagement des zones 1AUindicée et 1AUst identifiées par polarité du Schéma d’Aménagement Régional entreprises.

Sont considérées comme «entrepris» les projets ayant bénéficié d’une autorisation accordée pour des opérations d’aménagements compatibles avec le SAR. (Guide méthodologique du SAR approuvé par décret 2011 1609 du 22/11/2011).

- la zone AUst qui couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les différents réseaux et les conditions d’accès de la zone n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les futures constructions. En outre, il apparaît nécessaire de mener des études préalables afin de déterminer le programme d’aménagement. Par conséquent, l’ouverture à l’urbanisation de la zone est conditionnée à une modification du PLU. Il existe deux types de zone :

- Les zones 1AUst, qui correspondent aux espaces d’urbanisation prioritaire identifiés par le SAR. Ces zones devront accueillir les opérations d’aménagement et de construction nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine.

- Les zones 2AUst, qui correspondent aux espaces d’extension urbaine situés au sein des zones préférentielles d'urbanisation identifiées par le SAR. Leur ouverture à l’urbanisation ne pourra intervenir qu’une fois l’aménagement de l’ensemble des zones 1AUindicée et 1AUst entrepris.

3 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones agricoles

Conformément à l’article R.123-7 du code de l’urbanisme, les zones agricoles couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique, ou économique des terres agricoles. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « A ». Les règles particulières applicables à cette zone sont regroupées sous le titre IV du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis une zone agricole (zone A), pouvant comporter des secteurs spécifiques :

- Le secteur Aco correspondant aux corridors écologiques ayant une vocation agricole situés au sein des espaces de continuité écologique identifiés par le SAR.

- Le secteur Acu correspondant aux espaces de coupure d’urbanisation identifiés par le SAR.

- Le secteur Ama couvrant les espaces susceptibles d’être exploités pour l’utilisation de matériaux sous réserve que la remise en état du site après extraction permette la continuité de l’activité agricole.

- Le secteur Arh, dans lequel conformément aux dispositions de l’article L.123-1-5 14°) du code de l’urbanisme, des constructions peuvent être autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées, à la condition qu'elles ne portent atteinte à la préservation des sols agricoles.

- Le secteur Ato correspondant à la zone agricole située au sein des espaces de continuité écologique identifiés par le SAR, dans lequel les constructions agro-touristiques peuvent être admises sur le site d'une exploitation agricole existante.

4 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones naturelles et forestières

Conformément à l’article R.123-8 du code de l’urbanisme, les zones naturelles et forestières couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de

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l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « N ». Les règles particulières applicables à cette zone sont regroupées sous le titre V du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis une zone naturelle et forestière (zone N), pouvant comporter des secteurs spécifiques :

- Le secteur Nco correspondant aux corridors écologiques, synonymes de trames vertes et bleues. - Le secteur Nli correspondant à l’espace remarquable du littoral de l’étang du Gol, dans lequel seuls

les aménagements légers prévus à l’article R.146-2 du code de l’urbanisme sont admis. - Le secteur Nma couvrant les zones d'extraction des carrières dans lesquelles sont admis les

prélèvements de matériaux. - Le secteur Npnr, correspondant aux espaces situés dans le Cœur du Parc national de la Réunion,

dans lesquels aucune construction n’est admise, sauf autorisation spéciale. - Le secteur Nr correspondant aux réservoirs à biodiversité. - Le secteur Nstep couvrant la station d’épuration dans le secteur de la Plaine du Gol. - Le secteur Nto, correspondant aux secteurs susceptibles d’accueillir une fréquentation touristique

et/ou de loisirs et dans lequel des équipements peuvent être admis. Il existe trois sous-secteurs numérotés de 1 à 3, pour lesquels des Orientations d’Aménagement et de Programmation sont prévues.

5 - Le plan local d’urbanisme prévoit des emplacements réservés

Le plan local d’urbanisme réserve les emplacements nécessaires aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts.

En outre, conformément à l’article L.123-2 du code de l’urbanisme, il est possible dans les zones urbaines et à urbaniser de réserver les emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements. Les emplacements réservés sont repérés aux documents graphiques et listés en annexe du dossier. Pour déterminer l’emprise des emplacements réservés destinés à la réalisation ou à l’aménagement de voirie, il convient de prendre en compte l’axe de la voirie existante comme point médian.

6 - Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés

Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés à conserver ou à créer. Les terrains inscrits en espaces boisés classés qui sont délimités aux documents graphiques, sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et suivants du code de l’urbanisme.

En application de l’article L.174-2 du code forestier, le défrichement, l'exploitation et le pâturage sont interdits sur :

- Les pentes d'encaissement des cirques et le sommet de ces mêmes pentes, ainsi que les pitons et les mornes ;

- Les versants des rivières, bras ou ravines et de leurs affluents ; - Les abords des sources ou des captages d'eau et des réservoirs d'eau naturels ; - Les dunes littorales.

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PLU de Saint-Louis

Règlement

2025

7 - Le plan local d’urbanisme identifie les espaces ou éléments de paysage au titre de l’article L.123-1-5 7° du code l’urbanisme

Le plan local d’urbanisme identifie les espaces ou éléments de paysage au titre de l’article L.151-19 du code l’urbanisme.

Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L.421-4 pour les coupes et abattages d’arbres.

Des éléments patrimoniaux ont été identifiés et recensés. Les constructions à caractère patrimonial répertoriées et identifiées au plan de zonage du PLU sont réglementées comme suit :

- La reconstruction, l’extension, la réhabilitation, la rénovation des éléments patrimoniaux repérées au document graphique doit être réalisée en maintenant (ou restituant le cas échéant) les valeurs et aspects d’origine (dont matériaux, gabarits et implantations, ouverture,…), avec un souci de conservation et de restauration. Les propriétaires devront se rapprocher du Service Urbanisme de la Mairie de Saint Louis pour recevoir des conseils en matière de préservation du patrimoine via le CAUE (Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement);

- Les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction doivent être précédés d’un permis de démolir (art. R421-28 du code de l’urbanisme);

- Les travaux ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément que le PLU a identifié dans son document graphique, sont soumis à déclaration préalable (art. R421-23 du code de l’urbanisme);

- La surélévation pourra être acceptée dans le respect de la règle de hauteur, lorsqu’elle fait preuve d’une démarche patrimoniale (rehaussement de la case créole),

- Le changement de destination pourra être autorisé afin de permettre la réhabilitation et l’entretien des constructions.

- Les éléments d’aménagement extérieurs (jardins et mur de clôture), parties intégrantes de l’usage de la construction, seront conservés et restaurés dans le parti originel de composition.

Certaines constructions traditionnelles pourront être exemptes de certaines règles lorsqu’il s’agit de la mise en valeur d’un élément patrimonial.

8 - Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa soumises à des risques naturels

Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléas soumises à des risques naturels, secteurs sur lequel s’appliquent les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dans l’attente de l’approbation du Plan de Prévention des Risques.

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PLU de Saint-Louis

Règlement

2025

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES

URBAINES

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PLU de Saint-Louis

Règlement

2025

ZONE UA

Cette zone correspond au grand centre-ville de Saint-Louis. L’objectif est d’assurer une évolution urbaine du centre qui garantisse une meilleure densification tout en

confortant son rôle attractif. Il existe le secteur UA1 correspondant au centre historique de Saint-Louis dont la

morphologie et les fonctions urbaines doivent être préservées.