Zone N

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES 1.1

Rappels

1. Les demandes de défrichements sont irrecevables dans les espaces boisés classés au titre de l’article L.130-1 du code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques. Dans les autres cas, la dérogation à l’interdiction générale de défricher doit être obtenue avant le dépôt du permis de construire.

2. Dans les secteurs soumis à un risque naturel élevé d’inondation ou de mouvement de terrains et délimités aux documents graphiques, toute construction nouvelle est interdite. Seuls les ouvrages permettant de réduire les risques naturels, les travaux d’infrastructure nécessaires au fonctionnement des services publics ainsi que les travaux d’aménagement léger et d’entretien des constructions existantes peuvent être admis.

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Règlement

2025

3. Dans les secteurs soumis à un risque naturel moyen d’inondation et délimités aux documents graphiques, toute construction nouvelle, reconstruction ou travaux d’extension conduisant à produire plus de 20 m² de surface de plancher doit être réalisé avec un plancher inférieur surélevé d’au moins un mètre au-dessus du terrain naturel. Pour les terrains en pente, la surélévation du plancher s’applique sur la totalité de l’emprise de la construction. Les ouvrages permettant de réduire les risques d’inondation, les travaux d’infrastructure nécessaires au fonctionnement des services publics ainsi que les travaux d’aménagement léger et d’entretien des constructions existantes sont exemptés de cette obligation.

4. Dans les secteurs soumis à un risque naturel moyen de mouvement de terrains et délimités aux documents graphiques, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la sécurité publique.

1.2 - Sont interdits

A l’exception de ceux visés à l’article N2.2., sont interdits toutes les constructions, ouvrages et travaux.

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES 2.1

Rappels

1. L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable, conformément à l’article R.421-12 du code de l’urbanisme et en application d’une délibération du conseil municipal.

2. Pour les constructions ou éléments patrimoniaux identifiés aux documents graphiques au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, les démolitions sont soumises à la délivrance d’un permis de démolir prévu à l’article R.421-28 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, les travaux ou aménagements affectant ces constructions ou éléments patrimoniaux sont soumis à déclaration préalable au titre de l’article R.421-23 du code de l’urbanisme.

2.2 - Sont admis sous condition

1. Les aménagements légers à vocation touristique et de loisirs ouverts au public, sans hébergement, à condition que leur localisation et leur aspect ne dénaturent pas le caractère des sites, ne compromettent pas leur qualité architecturale et paysagère et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux. Il peut s’agir des cheminements piétonniers, cyclables et équestres ni cimentés, ni bitumés, des objets mobiliers destinés à l'accueil ou à l'information du public, des postes d'observation de la faune ainsi que des équipements démontables liés à l'hygiène et à la sécurité tels que les sanitaires et les postes de secours. Ces différents aménagements doivent être conçus de manière à permettre un retour du site à l'état naturel.

2. Les travaux, installations et aménagements liés à la gestion des risques naturels identifiés et autorisés par le PPR.

3. Dans le secteur Npnr, seuls les travaux, constructions et installations ayant reçus une autorisation spéciale de l’établissement public du Parc peuvent être admis.

4. A l’exception des secteurs Nco, Nli, Npnr et Nr, les travaux d’aménagement et d’extension limitée des constructions existantes à la date d’approbation du POS (18 mars 2002), dès lors qu’ils sont compatibles avec le caractère naturel de la zone et dans la limite d’une surface de plancher totale cumulée de 120 m².

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Règlement

2025

5. A l’exception des secteurs Nco, Nli, Npnr et Nr, les bâtiments d’élevage dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant et qu’ils ne compromettent pas le caractère naturel de la zone.

6. A l’exception des secteurs Nco, Nli et Nr, les constructions, ouvrages et travaux liés à l’entretien et la gestion des sites (abris pour le matériel, local technique, etc.), dès lors qu’ils sont compatibles avec le caractère naturel de la zone.

7. A l’exception des secteurs Nli et Nr, les constructions, ouvrages et travaux liés aux différents réseaux, à la voirie, à la production et à la distribution d’énergie, notamment les énergies renouvelables ainsi que les installations et ouvrages techniques d’infrastructure nécessaires au fonctionnement des services publics, dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant et qu’ils ne compromettent pas le caractère naturel de la zone.

8. Dans le secteur Nco, les travaux liés au renforcement végétal et à l’aménagement des corridors écologiques sous réserve de procéder d’une démarche concertée quant aux travaux à réaliser et à la qualité des plantations à effectuer.

9. Dans le secteur Nma, sont admis les prélèvements de matériaux et l'ouverture de carrières. 10. Dans le secteur Nstep, sont admis les installations et équipements nécessaires à l’exploitation et au

fonctionnement de la station de traitement des eaux usées. 11. Dans le secteur Nto, les constructions, ouvrages et travaux destinés à la pratique de sports, de loisirs et

du tourisme ainsi que les équipements de proximité qui sont liés et nécessaires à leur fonctionnement (accueil, local technique, sanitaires, restauration, hébergement touristique, aires de camping) dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant. La surface de plancher totale admise est de : - 250 m² par unité foncière pour l’hébergement (l’hébergement touristique doit constituer au moins

60% de cette superficie), - 250 m² par unité foncière pour les autres bâtiments, - dans les secteurs Nto1, Nto2 et Nto3, les constructions spécifiques et les surfaces de plancher

autorisées sont fixées dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation. 12. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêts collectifs

Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES AUX

VOIES OUVERTES AU PUBLIC

3.1 - Rappel

Toute unité foncière enclavée est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise un titre ou une autorisation justifiant d’une servitude de passage instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du Code Civil.

3.2 - Accès

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile.

3.3 - Voirie

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2025

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées y compris les sentiers doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de collecte des ordures ménagères.

Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ELECTRICITE ET D’ASSAINISSEMENT 4.1

Alimentation en eau potable et sécurité incendie

Toute construction ou installation nouvelle susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public d’alimentation en eau potable. En outre, les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense contre l’incendie selon les dispositions en vigueur.

4.2 - Eaux usées

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d'assainissement. Toutefois, en l'absence ou l’insuffisance de ce réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel, conforme à la réglementation en vigueur, est autorisé.

4.3 - Eaux pluviales

Les aménagements réalisés sur le terrain d’assiette doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales, vers l’exutoire naturel ou le réseau les collectant et sont à la charge exclusive du propriétaire.

4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété, sauf en cas d’impossibilité technique relevée par le gestionnaire du réseau.

Intitulé du document : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Non réglementée, sous réserve de respecter si nécessaire, les normes en matière d’assainissement non collectif. Dans ce cas, la superficie du terrain doit être suffisante pour permettre l’implantation d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux exigences sanitaires.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES 6.1

Champ d’application et définition

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2025

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies et emprises publiques ou privées ouvertes à la circulation générale (automobile, piéton, cycle), existantes ou projetées par un emplacement réservé inscrit au document graphique. L’alignement désigne la limite entre le domaine public et la propriété privée. Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé. A défaut d’emplacement réservé ou d’emprise de voie publique, il convient de prendre en compte la limite physique d’emprise de la voie constatée au moment du dépôt du permis de construire.

6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait à une distance au moins égale à 10 mètres de l’axe des voies.

6.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées : - dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti, - pour la réalisation d’équipements publics ou d’intérêt collectif dès lors que les conditions de fonctionnement ou les normes de sécurité l’imposent.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES 7.1

Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait des limites latérales et des limites de fond de propriété. Le retrait de la construction compté horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction au point le plus proche de la limite séparative, doit être au minimum de 5 mètres.

7.2 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées : - dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti, - pour la réalisation d’équipements publics ou d’intérêt collectif dès lors que les conditions de fonctionnement ou les normes de sécurité l’imposent.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Non réglementée.

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2025

Intitulé du document : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Non réglementée.

La hauteur des constructions est mesurée verticalement par rapport au sol naturel avant travaux.

Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel moyen et délimités aux documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit être réalisée à au moins un mètre au-dessus du terrain naturel. Dans ce cas, la hauteur maximale de la construction se mesure, non pas à partir du terrain aménagé mais, à partir du niveau bas du plancher inférieur du bâtiment.

10.1 - Règle générale

La hauteur maximale des constructions, mesurée verticalement par rapport au sol naturel avant travaux, est limitée à :

- 7 mètres au faîtage, - 4 mètres à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère.

10.2 - Exception

Des hauteurs différentes sont admises dans les cas suivants :

- pour les équipements publics ou d’intérêt collectif dont les caractéristiques fonctionnelles ou architecturales l'imposent, les ouvrages techniques (antennes, cheminées, pylônes, etc.) ainsi que les équipements liés à la production et à la distribution d’énergie, notamment les énergies renouvelables,

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble de la construction.

Intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades, terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau, panneaux photovoltaïques) ou les appareils de climatisation doivent faire l'objet d'un traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect des couvertures et terrasses.

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2025

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT 12.1

Définition

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques avec une séparation effective de ces dernières (bordures, trottoirs, haies vives, talus, etc.). A titre indicatif, la superficie minimale d’une place de stationnement est de 25 m², y compris les dégagements (aire de manœuvre).

12.2 - Normes de stationnement

Le nombre de places de stationnement à aménager doit être déterminé en tenant compte de la nature de la construction. Pour les constructions à destination d’habitation autorisées, il est imposé au minimum 2 places de stationnement par logement.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET

DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS

13.1 - Espaces libres

Au minimum 70% de la superficie totale de l’unité foncière doit être traité en espace vert et perméable comprenant des plantations et devant recevoir un traitement paysager.

13.2 - Plantations à préserver

Les arbres remarquables et les spécimens de qualité existants doivent être maintenus ou remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité. Les espaces paysagers à protéger et les arbres à préserver localisés aux documents graphiques au titre de l’article L.123-1-5 7° du code de l’urbanisme, doivent faire l’objet d’une préservation et d’une mise en valeur. A ce titre, les constructions réalisées sur les unités foncières concernées par une telle protection doivent être conçues pour garantir la préservation de ces ensembles paysagers. Leur destruction partielle peut toutefois être autorisée dès lors qu’elle est compensée par des plantations de qualité et de quantité équivalentes. Les terrains indiqués aux documents graphiques comme étant des espaces boisés classés sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et suivants du code de l’urbanisme qui précisent notamment que le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisement.

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2025

Intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL

Sans objet.

ANNEXE

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2025

DEFINITION DES DEGAGEMENTS DE VISIBILITE

Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé conformément au schéma suivant.

SERVITUDE LE LONG DES RIVIERES, BRAS, RAVINES ET LEURS AFFLUENTS

La coupe-type ci-après traduit à gauche une rive encaissée, à droite une rive peu encaissée. Les servitudes décrites sur ce schéma s’appliquent sur le terrain à l’état naturel et autour des rivières, bras, ravines et leurs affluents classés cours d’eau domaniaux et ceux déclassés dans le domaine privé de l’Etat au sens de l’arrêté préfectoral n°06-4709/SG/DRCTCV du 26 décembre 2006. Ces espaces particuliers forment le réseau hydrographique naturel drainant le territoire de Saint-Louis. Des transformations (reculs de berge, atterrissements) s’y observent souvent et peuvent survenir lentement ou brusquement du fait de la jeunesse géologique de l’île et des quantités record de pluies qui s’y abattent. Ces transformations naturelles peuvent déplacer les limites matérialisées sur cette coupe, le cadastre ne traduit pas toujours correctement les domaines publics et privés au droit de ces espaces.

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Règlement

2025

Les servitudes ne s’opposent ni n’entravent aucunement l’application d’autres réglementations telles que celles imposées par les Plans de Prévention des Risques Naturels prescrits ou approuvés, le code civil (art 640 et 641 notamment), le Code général de la Propriété des Personnes Publiques (CGPPP), le code forestier (CF), le code maritime, le code de l’environnement, le code rural, le code de l’urbanisme notamment sur les espaces boisés, les zones naturelles, les zones de protection forte, qui ne seraient pas représentées sur ce schéma.

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2025

SCHE

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MA DE LA ZAC DE L’AVENIR

DOCTRINE DE L’ETAT DE JUIN 2014 CONCERNANT LES AVIS SUR PERMIS DE CONSTRUIRE EN ZONE AGRICOLE

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Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de Saint-Louis, conformément à l’article L.123-1 du code de l’urbanisme.

Il existe parallèlement aux dispositions du PLU certaines législations qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols et qui demeurent applicables sur le territoire communal. Il s’agit notamment des dispositions suivantes.

1 - Les articles d’ordre public du règlement national d’urbanisme

Les dispositions du présent règlement se substituent à celles de tout document d’urbanisme antérieur et à celles du titre 1er du Livre 1er, deuxième partie (réglementaire) du code de l’urbanisme (articles R.111 et suivants), à l'exception des articles R.111-2, R.111-4, R.111-15 et R.111-21 qui restent applicables.

L’article R.111-2 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

L’article R.111-4 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. »

L’article R.111-15 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. »

L’article R.111-21 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »

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2 - Les prescriptions prises au titre des législations spécifiques

Les servitudes d’utilité publique soumises aux dispositions de l’article L.126-1 du code de l’urbanisme affectant l’utilisation ou l’occupation des sols sont reportées (liste et plan) dans une annexe spécifique du présent dossier.

Les servitudes forestières et hydrauliques de passage le long des rivières et des ravines de la Réunion sont régies par le décret n°48-633 du 31 mars 1948. Ainsi, conformément aux dispositions des articles L.363-12 et R.363-7 du code forestier, il est interdit d’implanter une construction dans la zone de 10 mètres prise à partir du bord des ravines.

3 - La réciprocité d’implantation des constructions

En application de l’article L.111-3 du code rural, il est rappelé que « lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles vis à vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions des constructions existantes.

Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, une distance d’éloignement inférieure peut être autorisée par l’autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d’agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines limitées par les documents d’urbanisme opposables aux tiers (…). »

4 - Dispositions applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Indépendamment des dispositions particulières à chacune des zones : Implantation par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives : Il n’est pas fixé de règle. Hauteur maximale des constructions : Il n’est pas fixé de règle. Aspect extérieur des constructions et aménagement des abords : Il n’est pas fixé de règle. Emprise au sol des constructions : Il n’est pas fixé de règle.

En application de l’article R.123-4 du code de l’urbanisme, le règlement du PLU délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme.

Dès lors que la zone comprend un ou plusieurs secteurs, la règle générale de la zone s’applique à chacun d’eux sauf lorsqu’une disposition particulière est prévue pour l’un de ces secteurs. Dans ce cas, la disposition spécifique est applicable au secteur visé en complément ou en substitution à la règle générale.

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2025

1 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones urbaines

Conformément à l’article R.123-5 du code de l’urbanisme, les zones urbaines couvrent les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « U ». Les règles particulières applicables à chacune de ces zones sont regroupées sous le titre II du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis six types de zones urbaines :

- La zone UA correspond au grand centre-ville de Saint-Louis. L’objectif est d’assurer une évolution urbaine du centre qui garantisse une meilleure densification tout en confortant son rôle attractif. Il existe le secteur UA1 correspondant au centre historique de Saint-Louis dont la morphologie et les fonctions urbaines doivent être préservées.

- La zone UB couvre le secteur de Bois de Nèfles Cocos qui constitue un quartier stratégique pour le développement urbain. L’objectif est de favoriser un aménagement dense et structuré autour d’une trame viaire consolidée.

- La zone UC couvre le tissu urbain aggloméré du quartier de la Rivière. Elle est destinée à permettre la mixité des occupations et utilisations du sol tout en garantissant une préservation du tissu résidentiel. Il existe le secteur UC1 correspondant à des emprises foncières devant permettre la réalisation d’opérations d’habitat collectif relativement denses. Il existe le secteur UC2, correspondant essentiellement au quartier du Ruisseau, dans lequel les densités admises sont moindres compte tenu du caractère discontinu du tissu urbain.

- La zone UD couvre le tissu urbain implanté au sein du territoire rural de Saint-Louis. Il s’agit le plus souvent d’un tissu résidentiel peu dense, méritant d’être structuré. Il existe un secteur UD1, correspondant au village des Makes, identifié en tant que bourg relais au SAR et labellisé Villages Créoles®.

- La zone UE couvre l’ensemble des espaces destinés à accueillir des activités économiques à vocation de production, de transformation et de conditionnement, ainsi que les activités de recherche, de formation et d’enseignement qui valorisent le pôle économique.

- La zone US couvre l’ensemble des espaces destinés à accueillir des activités économiques et commerciales.

- La zone UZ couvre le périmètre de la ZAC de l’Avenir.

2 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones à urbaniser

Conformément à l’article R.123-6 du code de l’urbanisme, les zones à urbaniser couvrent les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « AU ». Les règles particulières applicables à chacune de ces zones sont regroupées sous le titre III du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis deux zones à urbaniser :

- la zone AU indicée couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter en fonction de l’indice de la zone AU considérée au règlement des zones urbaines correspondantes tout en respectant les Orientations d’Aménagement et de Programmation lorsqu’elles existent. Il existe deux types de zone :

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- Les zones 1AUindicée, qui correspondent aux espaces d’urbanisation prioritaire identifiés par le SAR. Ces zones devront accueillir les opérations d’aménagement et de construction nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine.

- Les zones 2AUindicée, qui correspondent aux espaces d’extension urbaine situés au sein des zones préférentielles d'urbanisation identifiées par le SAR. Leur ouverture à l’urbanisation ne pourra intervenir qu’une fois l’aménagement des zones 1AUindicée et 1AUst identifiées par polarité du Schéma d’Aménagement Régional entreprises.

Sont considérées comme «entrepris» les projets ayant bénéficié d’une autorisation accordée pour des opérations d’aménagements compatibles avec le SAR. (Guide méthodologique du SAR approuvé par décret 2011 1609 du 22/11/2011).

- la zone AUst qui couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les différents réseaux et les conditions d’accès de la zone n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les futures constructions. En outre, il apparaît nécessaire de mener des études préalables afin de déterminer le programme d’aménagement. Par conséquent, l’ouverture à l’urbanisation de la zone est conditionnée à une modification du PLU. Il existe deux types de zone :

- Les zones 1AUst, qui correspondent aux espaces d’urbanisation prioritaire identifiés par le SAR. Ces zones devront accueillir les opérations d’aménagement et de construction nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine.

- Les zones 2AUst, qui correspondent aux espaces d’extension urbaine situés au sein des zones préférentielles d'urbanisation identifiées par le SAR. Leur ouverture à l’urbanisation ne pourra intervenir qu’une fois l’aménagement de l’ensemble des zones 1AUindicée et 1AUst entrepris.

3 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones agricoles

Conformément à l’article R.123-7 du code de l’urbanisme, les zones agricoles couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique, ou économique des terres agricoles. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « A ». Les règles particulières applicables à cette zone sont regroupées sous le titre IV du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis une zone agricole (zone A), pouvant comporter des secteurs spécifiques :

- Le secteur Aco correspondant aux corridors écologiques ayant une vocation agricole situés au sein des espaces de continuité écologique identifiés par le SAR.

- Le secteur Acu correspondant aux espaces de coupure d’urbanisation identifiés par le SAR.

- Le secteur Ama couvrant les espaces susceptibles d’être exploités pour l’utilisation de matériaux sous réserve que la remise en état du site après extraction permette la continuité de l’activité agricole.

- Le secteur Arh, dans lequel conformément aux dispositions de l’article L.123-1-5 14°) du code de l’urbanisme, des constructions peuvent être autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées, à la condition qu'elles ne portent atteinte à la préservation des sols agricoles.

- Le secteur Ato correspondant à la zone agricole située au sein des espaces de continuité écologique identifiés par le SAR, dans lequel les constructions agro-touristiques peuvent être admises sur le site d'une exploitation agricole existante.

4 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones naturelles et forestières

Conformément à l’article R.123-8 du code de l’urbanisme, les zones naturelles et forestières couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de

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Règlement

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l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « N ». Les règles particulières applicables à cette zone sont regroupées sous le titre V du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis une zone naturelle et forestière (zone N), pouvant comporter des secteurs spécifiques :

- Le secteur Nco correspondant aux corridors écologiques, synonymes de trames vertes et bleues. - Le secteur Nli correspondant à l’espace remarquable du littoral de l’étang du Gol, dans lequel seuls

les aménagements légers prévus à l’article R.146-2 du code de l’urbanisme sont admis. - Le secteur Nma couvrant les zones d'extraction des carrières dans lesquelles sont admis les

prélèvements de matériaux. - Le secteur Npnr, correspondant aux espaces situés dans le Cœur du Parc national de la Réunion,

dans lesquels aucune construction n’est admise, sauf autorisation spéciale. - Le secteur Nr correspondant aux réservoirs à biodiversité. - Le secteur Nstep couvrant la station d’épuration dans le secteur de la Plaine du Gol. - Le secteur Nto, correspondant aux secteurs susceptibles d’accueillir une fréquentation touristique

et/ou de loisirs et dans lequel des équipements peuvent être admis. Il existe trois sous-secteurs numérotés de 1 à 3, pour lesquels des Orientations d’Aménagement et de Programmation sont prévues.

5 - Le plan local d’urbanisme prévoit des emplacements réservés

Le plan local d’urbanisme réserve les emplacements nécessaires aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts.

En outre, conformément à l’article L.123-2 du code de l’urbanisme, il est possible dans les zones urbaines et à urbaniser de réserver les emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements. Les emplacements réservés sont repérés aux documents graphiques et listés en annexe du dossier. Pour déterminer l’emprise des emplacements réservés destinés à la réalisation ou à l’aménagement de voirie, il convient de prendre en compte l’axe de la voirie existante comme point médian.

6 - Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés

Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés à conserver ou à créer. Les terrains inscrits en espaces boisés classés qui sont délimités aux documents graphiques, sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et suivants du code de l’urbanisme.

En application de l’article L.174-2 du code forestier, le défrichement, l'exploitation et le pâturage sont interdits sur :

- Les pentes d'encaissement des cirques et le sommet de ces mêmes pentes, ainsi que les pitons et les mornes ;

- Les versants des rivières, bras ou ravines et de leurs affluents ; - Les abords des sources ou des captages d'eau et des réservoirs d'eau naturels ; - Les dunes littorales.

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PLU de Saint-Louis

Règlement

2025

7 - Le plan local d’urbanisme identifie les espaces ou éléments de paysage au titre de l’article L.123-1-5 7° du code l’urbanisme

Le plan local d’urbanisme identifie les espaces ou éléments de paysage au titre de l’article L.151-19 du code l’urbanisme.

Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L.421-4 pour les coupes et abattages d’arbres.

Des éléments patrimoniaux ont été identifiés et recensés. Les constructions à caractère patrimonial répertoriées et identifiées au plan de zonage du PLU sont réglementées comme suit :

- La reconstruction, l’extension, la réhabilitation, la rénovation des éléments patrimoniaux repérées au document graphique doit être réalisée en maintenant (ou restituant le cas échéant) les valeurs et aspects d’origine (dont matériaux, gabarits et implantations, ouverture,…), avec un souci de conservation et de restauration. Les propriétaires devront se rapprocher du Service Urbanisme de la Mairie de Saint Louis pour recevoir des conseils en matière de préservation du patrimoine via le CAUE (Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement);

- Les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction doivent être précédés d’un permis de démolir (art. R421-28 du code de l’urbanisme);

- Les travaux ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément que le PLU a identifié dans son document graphique, sont soumis à déclaration préalable (art. R421-23 du code de l’urbanisme);

- La surélévation pourra être acceptée dans le respect de la règle de hauteur, lorsqu’elle fait preuve d’une démarche patrimoniale (rehaussement de la case créole),

- Le changement de destination pourra être autorisé afin de permettre la réhabilitation et l’entretien des constructions.

- Les éléments d’aménagement extérieurs (jardins et mur de clôture), parties intégrantes de l’usage de la construction, seront conservés et restaurés dans le parti originel de composition.

Certaines constructions traditionnelles pourront être exemptes de certaines règles lorsqu’il s’agit de la mise en valeur d’un élément patrimonial.

8 - Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa soumises à des risques naturels

Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléas soumises à des risques naturels, secteurs sur lequel s’appliquent les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dans l’attente de l’approbation du Plan de Prévention des Risques.

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PLU de Saint-Louis

Règlement

2025

TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES

URBAINES

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PLU de Saint-Louis

Règlement

2025

ZONE UA

Cette zone correspond au grand centre-ville de Saint-Louis. L’objectif est d’assurer une évolution urbaine du centre qui garantisse une meilleure densification tout en

confortant son rôle attractif. Il existe le secteur UA1 correspondant au centre historique de Saint-Louis dont la

morphologie et les fonctions urbaines doivent être préservées.