Zone UE

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES 1.1

Rappels

1. Les demandes de défrichements sont irrecevables dans les espaces boisés classés au titre de l’article L.130-1 du code de l’urbanisme et figurant comme tels aux documents graphiques. Dans les autres cas, la dérogation à l’interdiction générale de défricher doit être obtenue avant le dépôt du permis de construire.

2. Les nouvelles constructions ne doivent pas être implantées à une distance inférieure aux normes fixées par arrêté préfectoral par rapport aux bâtiments d’élevage et parcelles d’épandage de lisier existants, sauf dérogations fixées en application de l’article L.111-3 du code rural. Ces nouvelles constructions sont notamment interdites au sein des périmètres de protection délimités aux documents graphiques.

3. Dans les secteurs soumis à un risque naturel élevé d’inondation ou de mouvement de terrains et délimités aux documents graphiques, toute construction nouvelle est interdite. Seuls les ouvrages permettant de réduire les risques naturels, les travaux d’infrastructure nécessaires au fonctionnement des services publics ainsi que les travaux d’aménagement et d’entretien des constructions existantes peuvent être admis.

4. Dans les secteurs soumis à un risque naturel moyen d’inondation et délimités aux documents graphiques, toute construction nouvelle, reconstruction ou travaux d’extension conduisant à produire plus de 20 m² de surface de plancher doit être réalisé avec un plancher inférieur surélevé d’au moins un mètre au-dessus du terrain naturel. Pour les terrains en pente, la surélévation du plancher s’applique sur la totalité de l’emprise de la construction. Les ouvrages permettant de réduire les risques d’inondation, les travaux d’infrastructure nécessaires au fonctionnement des services publics ainsi que les travaux d’aménagement et d’entretien des constructions existantes sont exemptés de cette obligation.

5. Dans les secteurs soumis à un risque naturel moyen de mouvement de terrains et délimités aux documents graphiques, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la sécurité publique.

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2025

1.2 - Sont interdits

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination agricole. 2. Les constructions ouvrages et travaux à usage d'habitation y compris celles liées au gardiennage. 3. Les constructions ouvrages et travaux à destination de commerce sauf ceux visées à l’article UE 2.2. 3. Les constructions ouvrages et travaux à usage d'hébergement hôtelier.

Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES 2.1

Rappels

1. L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable, conformément à l’article R.421-12 du code de l’urbanisme et en application d’une délibération du conseil municipal.

2. Pour les constructions ou éléments patrimoniaux identifiés aux documents graphiques au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, les démolitions sont soumises à la délivrance d’un permis de démolir prévu à l’article R.421-28 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, les travaux ou aménagements affectant ces constructions ou éléments patrimoniaux sont soumis à déclaration préalable au titre de l’article R.421-23 du code de l’urbanisme.

2.2 - Sont admis sous condition

Sont admises toutes les occupations et utilisations du sol non citées à l’article UE 1.2, ainsi, que celles ci-après dès lors qu’elles respectent les conditions suivantes :

1. Les constructions, ouvrages et travaux à destination de commerce sont admis dès lors que l’emprise foncière totale cumulée de l’ensemble de ces constructions n’excède pas 5% de la superficie de la zone UE d’implantation.

2. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ainsi que les constructions, ouvrages et travaux liés aux différents réseaux, à la voirie, au stationnement, à la production et à la distribution d’énergie, notamment les énergies renouvelables, dès lors qu’ils s’insèrent dans le milieu environnant.

3. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit après sinistre, à l’exception des constructions implantées dans un secteur soumis à un risque naturel élevé d’inondation délimité aux documents graphiques.

4. Les travaux d’extension limitée des constructions existantes, même si elles ne sont pas autorisées dans la zone.

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Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D’ACCES AUX

VOIES OUVERTES AU PUBLIC

3.1 - Rappel

Toute unité foncière enclavée est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise un titre ou une autorisation justifiant d’une servitude de passage instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l’article 682 du code civil.

3.2 - Accès

L’accès pour les véhicules motorisés est le linéaire de façade du terrain (portail) ou de la construction (porche) ou l’espace (servitude de passage, bande de terrain) par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain sur lequel est projetée l’opération, depuis la voie de desserte ouverte à la circulation générale.

La localisation des accès des véhicules doit être choisie en tenant compte du risque éventuel pour la circulation, des plantations ou espaces verts publics, des dispositifs de signalisation, d’éclairage public ou de tout autre mobilier urbain situés sur l’emprise de la voie. Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et la protection civile.

Toute construction doit prendre le minimum d’accès sur les voies publiques. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celles qui présenteraient une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

3.3 - Voirie

Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies publiques ou privées doivent être adaptées à l’importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de collecte des ordures ménagères. Elles doivent avoir une emprise minimale de 3,5 mètres.

Les voies publiques ou privées de plus de 50 mètres de long se terminant en impasse doivent être aménagées avec des aires de retournement de telle sorte que les véhicules de lutte contre l’incendie puissent faire demitour.

Intitulé du document : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX PUBLICS D’EAU, D’ELECTRICITE ET D’ASSAINISSEMENT 4.1

Alimentation en eau potable et sécurité incendie

Toute construction ou installation nouvelle susceptible de requérir une alimentation en eau potable doit être raccordée au réseau public d’alimentation en eau potable. En outre, les canalisations ou tout autre moyen équivalent doivent être suffisants pour assurer une défense contre l’incendie selon les dispositions en vigueur.

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4.2 - Eaux usées

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d'assainissement. Toutefois, en l'absence ou l’insuffisance de ce réseau collectif d'assainissement, un assainissement individuel, conforme à la réglementation en vigueur, est autorisé. Ce dispositif doit être conçu de façon à pouvoir être mis hors circuit et la construction directement raccordée au réseau collectif d'assainissement, une fois celui-ci réalisé.

En cas de réalisation d’un assainissement non collectif, la superficie des parcelles devra être suffisante pour permettre l’implantation d’un dispositif conforme à la réglementation en vigueur.

4.3 - Eaux pluviales

Tout aménagement réalisé sur un terrain doit être conçu de façon à ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales, à permettre une percolation naturelle par une imperméabilisation limitée et doit être raccordé au réseau séparatif collectant les eaux pluviales, dès lors que ce réseau existe. Il est interdit de canaliser les eaux sur fond voisin.

Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales, et ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété sont à la charge exclusive du propriétaire, qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération projetée et au terrain qui la supportera.

Il est obligatoire d’adopter une gestion durable des eaux pluviales sur site comprenant, selon les besoins générés par le projet, tout ou partie des dispositifs, ouvrages ou aménagements suivants :

- dépollution des eaux de ruissellement issues des stationnements (débourbeur / déshuileur, phytoremédiation, etc.),

- valorisation des eaux pluviales (arrosage espace vert, etc.), - infiltration des eaux pluviales, selon capacités du sol et du sous-sol (noues, bassins d’infiltration,

chaussées drainantes, percolation, etc.), - rétention de l’excédent pour écrêtage avant rejet vers l’exutoire (bassins d’orages, noues, etc.).

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4.4 - Réseaux divers

Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux de distribution d’énergie et de télécommunications doivent être conçus en souterrain jusqu’au point de raccordement avec le réseau public situé en limite de propriété, sauf en cas d’impossibilité technique relevée par le gestionnaire du réseau.

Intitulé du document : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

Non réglementée, sous réserve de respecter si nécessaire, les normes en matière d’assainissement non collectif. Dans ce cas, la superficie du terrain doit être suffisante pour permettre l’implantation d’un dispositif d’assainissement individuel conforme aux exigences sanitaires.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES 6.1

Champ d’application et définition

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies et emprises publiques ou privées ouvertes à la circulation générale (automobile, piéton, cycle), existantes ou projetées par un emplacement réservé inscrit au document graphique.

L’alignement désigne la limite entre le domaine public et la propriété privée. Lorsqu’il existe un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement d’une voie, il convient de prendre en compte la limite extérieure de cet emplacement réservé. A défaut d’emplacement réservé ou d’emprise de voie publique, il convient de prendre en compte la limite physique d’emprise de la voie constatée au moment du dépôt du permis de construire.

6.2 - Règle générale

Les constructions doivent être implantées en retrait de la voie, avec distance (D) comptée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade au point le plus proche de la voie, au moins égale à la moitié de la hauteur (H) de la façade concernée, avec un minimum de 5 mètres. La hauteur (H) est mesurée du sol existant avant travaux jusqu’à l’égout du toit.

Le long de la Route Nationale 1, le recul des constructions est de 25 mètres minimum par rapport à l’axe de la voie et de ses bretelles d’accès.

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6.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- pour les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les éléments architecturaux ainsi que les piscines ou les parties enterrées de la construction,

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti,

- pour les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures ménagères,

- pour la réalisation de constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dès lors que les conditions de fonctionnement ou les normes de sécurité l’imposent.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES 7.1

Définition

Il existe deux types de limites séparatives :

- les limites séparatives latérales sont celles qui aboutissent aux voies et emprises publiques ou privées ouvertes à la circulation générale (automobile, piéton, cycle), ainsi que les servitudes de passage qui desservent plus de 5 logements. Par extension, toute limite de terrain aboutissant à la voie y compris les éventuels décrochements, coudes ou brisures, constituent une limite séparative latérale,

- les limites de fond de terrain sont celles opposées à la voie ainsi que toute autre limite séparative non latérale et n’entrant pas dans le champ d’application de l’article 6. Dans le cas où le terrain d’assiette est longé par plusieurs voies, cette disposition ne s’applique pas.

7.2 - Règle générale pour les limites latérales

Les constructions peuvent être implantées sur une seule limite latérale. En cas de retrait de la construction, la distance (D) comptée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade au point le plus proche de la limite latérale, doit être au moins égale à la moitié de la hauteur (H) de la façade concernée, avec un minimum de 4 mètres. La hauteur (H) est mesurée du sol existant après travaux jusqu’à l’égout du toit.

7.3 - Règle générale pour les limites de fond de propriété

Les constructions doivent être implantées en retrait des limites de fond de propriété avec une distance, comptée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade au point le plus proche de la limite, au moins égale à 4 mètres.

7.4 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

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2025

- pour les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les éléments architecturaux ainsi que les piscines ou les parties enterrées de la construction,

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti,

- pour les constructions annexes et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures ménagères,

- pour la réalisation de constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dès lors que les conditions de fonctionnement ou les normes de sécurité l’imposent.

Intitulé du document : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE 8.1

Définition

La distance, mesurée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la façade de la construction au point le plus proche de la construction en vis-à-vis, ne comprend pas les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les éléments architecturaux ni les parties enterrées de la construction.

8.2 - Règle générale

L’implantation de plusieurs constructions sur une même unité foncière est autorisée à condition que la distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à 3 mètres.

8.3 - Exception

Des implantations différentes de celles définies ci-dessus peuvent être autorisées :

- pour les éléments de modénature, les débords de toiture, les descentes d’eaux pluviales, les éléments architecturaux ainsi que les piscines ou les parties enterrées de la construction,

- dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti,

- pour les constructions annexes et les équipements techniques liés à la sécurité, à un service public, à la gestion de l’eau, à la distribution d’énergie ou à un local destiné au stockage des ordures ménagères,

- pour la réalisation de constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dès lors que les conditions de fonctionnement ou les normes de sécurité l’imposent.

Intitulé du document : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS 9.1

Définition

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L’emprise de la construction correspond à la projection verticale au sol de toutes les parties du bâtiment, exception faite des balcons, des éléments de modénature, des débords de toiture ainsi que des piscines d’une emprise inférieure à 30 m².

9.2 - Règle

L'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 70% de la superficie de l'unité foncière.

Intitulé du document : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS 10.1

Définition

La hauteur des constructions est mesurée verticalement par rapport au sol naturel avant travaux.

Pour les constructions implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel moyen d’inondation et délimités aux documents graphiques, la surélévation du plancher bas comportant ou non un vide sanitaire, doit être réalisée à au moins un mètre au-dessus du terrain naturel. Dans ce cas, la hauteur maximale de la construction se mesure, non pas à partir du sol naturel avant travaux mais, à partir du niveau bas du plancher inférieur du bâtiment.

10.2 - Règle générale

La hauteur maximale des constructions est fixée à :

- 12 mètres à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère, - 15 mètres au faîtage, - 15 mètres (hauteur absolue) pour les toits terrasses végétalisés. La hauteur des dépendances ne peut excéder 3,50 mètres de hauteur absolue (locaux secondaires constituant une dépendance non habitable d’un bâtiment à usage principal d’habitation accolée ou non au bâtiment principal et d’où l’on ne peut pas pénétrer directement depuis le reste du bâtiment principal).

Pour les toits terrasses végétalisés, le projet de construction doit démontrer la réelle capacité technique du bâtiment à permettre la création d’un « jardin sur toiture » pérenne (résistance des matériaux, hauteur de substrat suffisante, dispositif d’arrosage, accès entretien, choix d’essences végétales adaptées au microclimat, etc.).

10.3 - Exception

Des hauteurs différentes sont admises dans les cas suivants :

- pour les ouvrages techniques (antennes, cheminées, pylônes, etc.), - dans le cas de travaux d’extension réalisés sur une construction existante qui ne respecte pas les

dispositions précédentes, pour conserver une harmonie d’ensemble du bâti, - pour la réalisation de constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif dont les

caractéristiques fonctionnelles ou architecturales l'imposent, ainsi que les équipements liés à la production et à la distribution d’énergie, notamment les énergies renouvelables.

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Intitulé du document : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS

Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve du respect de prescriptions spéciales, si la construction par sa situation, son volume ou l’aspect de ses façades, terrasses, toitures et aménagements extérieurs, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Les antennes d’émissions ou de réception de signaux radioélectriques (antennes, antennes paraboliques, etc.), les appareils de captage de l'énergie solaire (chauffe-eau, panneaux photovoltaïques) ou les appareils de climatisation doivent faire l'objet d'un traitement leur permettant de s'intégrer harmonieusement aux volumes de construction et à l'aspect des couvertures et terrasses.

11.1 - Façades

Les matériaux et les couleurs employés pour les constructions doivent être choisis pour s'intégrer dans le paysage urbain environnant.

L'implantation d'antennes paraboliques et d’appareils de climatisation doit s’effectuer sur les façades non visibles depuis l’espace public au droit de la construction. En cas d’impossibilité technique, la pose de compresseurs est autorisée en façade sous réserve d’être dissimulés par des éléments décoratifs.

11.2 - Clôtures et murs

L’aspect et les matériaux des clôtures sur voie doivent être choisis en fonction de la construction principale. Toutes les clôtures implantées sur les secteurs soumis à un risque naturel élevé ou moyen d’inondation et délimités aux documents graphiques, doivent comporter des transparences pour permettre le libre écoulement des eaux pluviales de l’amont vers l’aval du terrain.

Clôtures et murs de soutènement Les murs de soutènement en limite de propriété sont soumis à déclaration. Les murs de soutènement ne devront pas excéder une hauteur de 3 mètres maximum, et leur réalisation pourra être renouvelée tous les 2 mètres si besoin (cf croquis). La partie supérieure sur sa totalité et le pied du mur devront être végétalisés ou en tout cas perméables.

Les clôtures en mur plein (murs en maçonnerie, murs bahut, ...) sont interdites au-dessus d’un mur de soutènement de 3 mètres. Elles sont autorisées lorsque la hauteur du mur de soutènement additionnée à celle du mur plein n’excède pas 3 mètres.

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Les propriétaires riverains de rivières ou de ravines ne peuvent se clore par quelque moyen que ce soit à une distance inférieure de 10 mètres des bords de celle-ci. Cette distance pourra, lorsque l’intérêt du service gestionnaire le permettra, être réduite par arrêté préfectoral sans toutefois être inférieure à 1 mètre.

11.3 - Couleurs

Les couvertures et bardages en tôle non peinte sont interdits. La couleur blanche est proscrite en toiture. Les couleurs vives ainsi que le blanc sur les parois extérieures sont prohibées sauf détails ponctuels d’architecture ou intégration paysagère dans un cadre planté et végétalisé du bâtiment, le blanc constituant alors une couleur complémentaire.

11.4 - Publicités et enseignes

A l’exception de l’indication de la raison sociale des entreprises implantées, toute publicité ou affichage est interdit. L’indication de la raison sociale ne doit pas dépasser les limites des bâtiments.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT 12.1

Définition

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques avec une séparation effective de ces dernières (bordures, trottoirs, haies vives, talus, etc.). A titre indicatif, la superficie minimale d’une place de stationnement est de 25 m², y compris les dégagements (aire de manœuvre).

12.2 - Normes de stationnement

Lors de toute opération de construction, il doit être réalisé des places de stationnement selon les dispositions suivantes : 1. Pour les constructions à destination de commerces, services et bureaux : une surface affectée au

stationnement au moins égale à 50% de la surface de plancher de l’établissement non compris l'espace de stockage.

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2. Pour les constructions à destination d’activités artisanales ou industrielles : une surface affectée au stationnement au moins égale à 30% de la surface de plancher de l’établissement non compris l'espace de stockage.

3. Pour les constructions à usage d’entrepôt sans activité commerciale : 1 place de stationnement pour 2 emplois.

4. Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif destinés à accueillir du public : 2 places de stationnement pour une capacité d’accueil de 10 personnes.

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle auxquels ces établissements sont le plus directement assimilables. Par ailleurs, lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des superficies qu’elles occupent respectivement.

12.3 - En cas d’impossibilité de réaliser des aires de stationnement

En application de l’article L.123-1-12 du code de l’urbanisme, lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut réaliser le nombre d’emplacements nécessaires au stationnement, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant :

- soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération,

- soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

En l'absence d'un tel parc, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être tenu de verser à la commune une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement dans les conditions définies par l'article L.332-7-1.

12.4 - Le stationnement des deux roues

Pour toute construction nouvelle, un emplacement aisément accessible d’une surface d’au moins un mètre carré par vélo, doit être aménagée pour permettre le stationnement des deux roues selon les dispositions suivantes :

- pour les constructions à destination d’activités, un emplacement par tranche de 100 m² de surface de plancher,

- pour les autres destinations, le nombre d’emplacements doit être déterminé en fonction des besoins estimés.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES AUX CONSTRUCTEURS EN MATIERE DE REALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET

DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS

13.1 - Espaces perméables

Au minimum 15% de la superficie totale de l’unité foncière doit être traité en espace vert et perméable comprenant des plantations, afin d'améliorer le cadre de vie et d'optimiser la gestion des eaux pluviales.

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13.2 - Plantations à préserver et à réaliser

Les terrains indiqués aux documents graphiques comme étant des espaces boisés classés sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et suivants du code de l’urbanisme qui précisent notamment que le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisement.

Les arbres remarquables et les spécimens de qualité existants doivent être maintenus ou remplacés par des plantations équivalentes par leur aspect et leur qualité.

La réalisation d’espaces verts et la plantation d’arbres en accompagnement des aires de stationnement sont obligatoires et doivent respecter l’une des trois dispositions suivantes :

1. Au minimum 20% de l’unité foncière doivent être traités en espaces verts entretenus comportant des plantations d’arbres de haute tige. Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige au moins pour quatre places de stationnement.

2. Au minimum 15% de l’unité foncière doivent être traités en espaces verts entretenus comportant des plantations d’arbres de haute tige. Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige au moins pour trois places de stationnement.

3. Au minimum 10% de l’unité foncière doivent être traités en espaces verts entretenus comportant des plantations d’arbres de haute tige. Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre de haute tige au moins pour deux places de stationnement.

Intitulé du document : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL

Il n’est pas fixé de coefficient d’occupation du sol.

Intitulé du document : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE PERFORMANCES ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES

L’implantation, la volumétrie et l’architecture des constructions doit permettre de limiter la consommation énergétique des bâtiments en privilégiant la conception bioclimatique et en limitant le recours à la climatisation, notamment grâce aux dispositifs de protection solaire et au recours à la ventilation naturelle.

Les surfaces bitumées et bétonnées aux abords du bâtiment doivent être évitées afin de ne pas augmenter les apports thermiques ni de réchauffer l’air ambiant autour du bâtiment. Pour cela, le sol fini autour du bâtiment doit être protégé efficacement de l’ensoleillement direct sur une bande d’au moins trois mètres de large. Cette bande peut notamment être constituée :

- d’une végétalisation du sol (pelouse, arbustes, végétation) aux abords du bâtiment, - par toute solution de type écran solaire végétal situé au-dessus du sol et protégeant celui-ci du

rayonnement direct, etc..

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2025

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de Saint-Louis, conformément à l’article L.123-1 du code de l’urbanisme.

Il existe parallèlement aux dispositions du PLU certaines législations qui ont des effets sur l’occupation et l’utilisation des sols et qui demeurent applicables sur le territoire communal. Il s’agit notamment des dispositions suivantes.

1 - Les articles d’ordre public du règlement national d’urbanisme

Les dispositions du présent règlement se substituent à celles de tout document d’urbanisme antérieur et à celles du titre 1er du Livre 1er, deuxième partie (réglementaire) du code de l’urbanisme (articles R.111 et suivants), à l'exception des articles R.111-2, R.111-4, R.111-15 et R.111-21 qui restent applicables.

L’article R.111-2 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

L’article R.111-4 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques. »

L’article R.111-15 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d'environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l'environnement. Le projet peut n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement. »

L’article R.111-21 du code de l’urbanisme, en vertu duquel : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »

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2 - Les prescriptions prises au titre des législations spécifiques

Les servitudes d’utilité publique soumises aux dispositions de l’article L.126-1 du code de l’urbanisme affectant l’utilisation ou l’occupation des sols sont reportées (liste et plan) dans une annexe spécifique du présent dossier.

Les servitudes forestières et hydrauliques de passage le long des rivières et des ravines de la Réunion sont régies par le décret n°48-633 du 31 mars 1948. Ainsi, conformément aux dispositions des articles L.363-12 et R.363-7 du code forestier, il est interdit d’implanter une construction dans la zone de 10 mètres prise à partir du bord des ravines.

3 - La réciprocité d’implantation des constructions

En application de l’article L.111-3 du code rural, il est rappelé que « lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles vis à vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l’exception des extensions des constructions existantes.

Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, une distance d’éloignement inférieure peut être autorisée par l’autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d’agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines limitées par les documents d’urbanisme opposables aux tiers (…). »

4 - Dispositions applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif

Indépendamment des dispositions particulières à chacune des zones : Implantation par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives : Il n’est pas fixé de règle. Hauteur maximale des constructions : Il n’est pas fixé de règle. Aspect extérieur des constructions et aménagement des abords : Il n’est pas fixé de règle. Emprise au sol des constructions : Il n’est pas fixé de règle.

En application de l’article R.123-4 du code de l’urbanisme, le règlement du PLU délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Il fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune de ces zones dans les conditions prévues à l’article R.123-9 du code de l’urbanisme.

Dès lors que la zone comprend un ou plusieurs secteurs, la règle générale de la zone s’applique à chacun d’eux sauf lorsqu’une disposition particulière est prévue pour l’un de ces secteurs. Dans ce cas, la disposition spécifique est applicable au secteur visé en complément ou en substitution à la règle générale.

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2025

1 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones urbaines

Conformément à l’article R.123-5 du code de l’urbanisme, les zones urbaines couvrent les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « U ». Les règles particulières applicables à chacune de ces zones sont regroupées sous le titre II du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis six types de zones urbaines :

- La zone UA correspond au grand centre-ville de Saint-Louis. L’objectif est d’assurer une évolution urbaine du centre qui garantisse une meilleure densification tout en confortant son rôle attractif. Il existe le secteur UA1 correspondant au centre historique de Saint-Louis dont la morphologie et les fonctions urbaines doivent être préservées.

- La zone UB couvre le secteur de Bois de Nèfles Cocos qui constitue un quartier stratégique pour le développement urbain. L’objectif est de favoriser un aménagement dense et structuré autour d’une trame viaire consolidée.

- La zone UC couvre le tissu urbain aggloméré du quartier de la Rivière. Elle est destinée à permettre la mixité des occupations et utilisations du sol tout en garantissant une préservation du tissu résidentiel. Il existe le secteur UC1 correspondant à des emprises foncières devant permettre la réalisation d’opérations d’habitat collectif relativement denses. Il existe le secteur UC2, correspondant essentiellement au quartier du Ruisseau, dans lequel les densités admises sont moindres compte tenu du caractère discontinu du tissu urbain.

- La zone UD couvre le tissu urbain implanté au sein du territoire rural de Saint-Louis. Il s’agit le plus souvent d’un tissu résidentiel peu dense, méritant d’être structuré. Il existe un secteur UD1, correspondant au village des Makes, identifié en tant que bourg relais au SAR et labellisé Villages Créoles®.

- La zone UE couvre l’ensemble des espaces destinés à accueillir des activités économiques à vocation de production, de transformation et de conditionnement, ainsi que les activités de recherche, de formation et d’enseignement qui valorisent le pôle économique.

- La zone US couvre l’ensemble des espaces destinés à accueillir des activités économiques et commerciales.

- La zone UZ couvre le périmètre de la ZAC de l’Avenir.

2 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones à urbaniser

Conformément à l’article R.123-6 du code de l’urbanisme, les zones à urbaniser couvrent les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « AU ». Les règles particulières applicables à chacune de ces zones sont regroupées sous le titre III du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis deux zones à urbaniser :

- la zone AU indicée couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. Pour appliquer le présent règlement, il convient de se reporter en fonction de l’indice de la zone AU considérée au règlement des zones urbaines correspondantes tout en respectant les Orientations d’Aménagement et de Programmation lorsqu’elles existent. Il existe deux types de zone :

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PLU de Saint-Louis

Règlement

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- Les zones 1AUindicée, qui correspondent aux espaces d’urbanisation prioritaire identifiés par le SAR. Ces zones devront accueillir les opérations d’aménagement et de construction nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine.

- Les zones 2AUindicée, qui correspondent aux espaces d’extension urbaine situés au sein des zones préférentielles d'urbanisation identifiées par le SAR. Leur ouverture à l’urbanisation ne pourra intervenir qu’une fois l’aménagement des zones 1AUindicée et 1AUst identifiées par polarité du Schéma d’Aménagement Régional entreprises.

Sont considérées comme «entrepris» les projets ayant bénéficié d’une autorisation accordée pour des opérations d’aménagements compatibles avec le SAR. (Guide méthodologique du SAR approuvé par décret 2011 1609 du 22/11/2011).

- la zone AUst qui couvre des espaces réservés à l’urbanisation future. Les différents réseaux et les conditions d’accès de la zone n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les futures constructions. En outre, il apparaît nécessaire de mener des études préalables afin de déterminer le programme d’aménagement. Par conséquent, l’ouverture à l’urbanisation de la zone est conditionnée à une modification du PLU. Il existe deux types de zone :

- Les zones 1AUst, qui correspondent aux espaces d’urbanisation prioritaire identifiés par le SAR. Ces zones devront accueillir les opérations d’aménagement et de construction nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine.

- Les zones 2AUst, qui correspondent aux espaces d’extension urbaine situés au sein des zones préférentielles d'urbanisation identifiées par le SAR. Leur ouverture à l’urbanisation ne pourra intervenir qu’une fois l’aménagement de l’ensemble des zones 1AUindicée et 1AUst entrepris.

3 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones agricoles

Conformément à l’article R.123-7 du code de l’urbanisme, les zones agricoles couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique, ou économique des terres agricoles. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « A ». Les règles particulières applicables à cette zone sont regroupées sous le titre IV du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis une zone agricole (zone A), pouvant comporter des secteurs spécifiques :

- Le secteur Aco correspondant aux corridors écologiques ayant une vocation agricole situés au sein des espaces de continuité écologique identifiés par le SAR.

- Le secteur Acu correspondant aux espaces de coupure d’urbanisation identifiés par le SAR.

- Le secteur Ama couvrant les espaces susceptibles d’être exploités pour l’utilisation de matériaux sous réserve que la remise en état du site après extraction permette la continuité de l’activité agricole.

- Le secteur Arh, dans lequel conformément aux dispositions de l’article L.123-1-5 14°) du code de l’urbanisme, des constructions peuvent être autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées, à la condition qu'elles ne portent atteinte à la préservation des sols agricoles.

- Le secteur Ato correspondant à la zone agricole située au sein des espaces de continuité écologique identifiés par le SAR, dans lequel les constructions agro-touristiques peuvent être admises sur le site d'une exploitation agricole existante.

4 - Le plan local d’urbanisme divise le territoire en zones naturelles et forestières

Conformément à l’article R.123-8 du code de l’urbanisme, les zones naturelles et forestières couvrent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de

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Règlement

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l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels. Elles sont repérées aux documents graphiques par un sigle commençant par la lettre « N ». Les règles particulières applicables à cette zone sont regroupées sous le titre V du présent règlement.

Il existe à Saint-Louis une zone naturelle et forestière (zone N), pouvant comporter des secteurs spécifiques :

- Le secteur Nco correspondant aux corridors écologiques, synonymes de trames vertes et bleues. - Le secteur Nli correspondant à l’espace remarquable du littoral de l’étang du Gol, dans lequel seuls

les aménagements légers prévus à l’article R.146-2 du code de l’urbanisme sont admis. - Le secteur Nma couvrant les zones d'extraction des carrières dans lesquelles sont admis les

prélèvements de matériaux. - Le secteur Npnr, correspondant aux espaces situés dans le Cœur du Parc national de la Réunion,

dans lesquels aucune construction n’est admise, sauf autorisation spéciale. - Le secteur Nr correspondant aux réservoirs à biodiversité. - Le secteur Nstep couvrant la station d’épuration dans le secteur de la Plaine du Gol. - Le secteur Nto, correspondant aux secteurs susceptibles d’accueillir une fréquentation touristique

et/ou de loisirs et dans lequel des équipements peuvent être admis. Il existe trois sous-secteurs numérotés de 1 à 3, pour lesquels des Orientations d’Aménagement et de Programmation sont prévues.

5 - Le plan local d’urbanisme prévoit des emplacements réservés

Le plan local d’urbanisme réserve les emplacements nécessaires aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général et aux espaces verts.

En outre, conformément à l’article L.123-2 du code de l’urbanisme, il est possible dans les zones urbaines et à urbaniser de réserver les emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements. Les emplacements réservés sont repérés aux documents graphiques et listés en annexe du dossier. Pour déterminer l’emprise des emplacements réservés destinés à la réalisation ou à l’aménagement de voirie, il convient de prendre en compte l’axe de la voirie existante comme point médian.

6 - Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés

Le plan local d’urbanisme délimite les espaces boisés classés à conserver ou à créer. Les terrains inscrits en espaces boisés classés qui sont délimités aux documents graphiques, sont régis par les dispositions des articles L.130-1 et suivants du code de l’urbanisme.

En application de l’article L.174-2 du code forestier, le défrichement, l'exploitation et le pâturage sont interdits sur :

- Les pentes d'encaissement des cirques et le sommet de ces mêmes pentes, ainsi que les pitons et les mornes ;

- Les versants des rivières, bras ou ravines et de leurs affluents ; - Les abords des sources ou des captages d'eau et des réservoirs d'eau naturels ; - Les dunes littorales.

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Règlement

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7 - Le plan local d’urbanisme identifie les espaces ou éléments de paysage au titre de l’article L.123-1-5 7° du code l’urbanisme

Le plan local d’urbanisme identifie les espaces ou éléments de paysage au titre de l’article L.151-19 du code l’urbanisme.

Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L.421-4 pour les coupes et abattages d’arbres.

Des éléments patrimoniaux ont été identifiés et recensés. Les constructions à caractère patrimonial répertoriées et identifiées au plan de zonage du PLU sont réglementées comme suit :

- La reconstruction, l’extension, la réhabilitation, la rénovation des éléments patrimoniaux repérées au document graphique doit être réalisée en maintenant (ou restituant le cas échéant) les valeurs et aspects d’origine (dont matériaux, gabarits et implantations, ouverture,…), avec un souci de conservation et de restauration. Les propriétaires devront se rapprocher du Service Urbanisme de la Mairie de Saint Louis pour recevoir des conseils en matière de préservation du patrimoine via le CAUE (Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement);

- Les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction doivent être précédés d’un permis de démolir (art. R421-28 du code de l’urbanisme);

- Les travaux ayant pour effet de modifier ou supprimer un élément que le PLU a identifié dans son document graphique, sont soumis à déclaration préalable (art. R421-23 du code de l’urbanisme);

- La surélévation pourra être acceptée dans le respect de la règle de hauteur, lorsqu’elle fait preuve d’une démarche patrimoniale (rehaussement de la case créole),

- Le changement de destination pourra être autorisé afin de permettre la réhabilitation et l’entretien des constructions.

- Les éléments d’aménagement extérieurs (jardins et mur de clôture), parties intégrantes de l’usage de la construction, seront conservés et restaurés dans le parti originel de composition.

Certaines constructions traditionnelles pourront être exemptes de certaines règles lorsqu’il s’agit de la mise en valeur d’un élément patrimonial.

8 - Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléa soumises à des risques naturels

Le plan local d’urbanisme délimite les zones d’aléas soumises à des risques naturels, secteurs sur lequel s’appliquent les dispositions de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme dans l’attente de l’approbation du Plan de Prévention des Risques.

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Règlement

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TITRE II DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES

URBAINES

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Règlement

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ZONE UA

Cette zone correspond au grand centre-ville de Saint-Louis. L’objectif est d’assurer une évolution urbaine du centre qui garantisse une meilleure densification tout en

confortant son rôle attractif. Il existe le secteur UA1 correspondant au centre historique de Saint-Louis dont la

morphologie et les fonctions urbaines doivent être préservées.