Zone UCV

Intitulé du document : DESTINATION ET SOUS DESTINATION DES CONSTRUCTIONS

De manière générale sont interdites les constructions, installations et aménagements qui, par leur nature, ne correspondent pas à la destination générale de la zone ou sont incompatibles avec la sécurité et ou susceptibles de générer des risques graves de nuisances du voisinage. Peuvent être admises l’extension ou la transformation des constructions existantes dans leur destination actuelle à la date d’approbation du PLU, sous réserve que :

 Les travaux et installations envisagés n’aggravent pas ou n’entrainent pas d’inconvénient, de danger pour le voisinage et pour l’environnement, que ce soit en période de fonctionnement ou en cas de dysfonctionnement, d’accident ou de sinistre.

 Leur importance ne modifie pas le caractère de la zone.  Les travaux contribuent à améliorer leur insertion dans l’environnement urbain et à diminuer

la gêne ou le danger qui peut en résulter. La reconstruction à l’identique après sinistre des constructions, autorisées ou non par le présent règlement et régulièrement édifiées, est également admise dans une limite de 10 années. Cette disposition ne s’applique pas aux bâtiments détruits par un aléa inondation et/ou mouvement de terrain ou par un aléa submersion marine et/ou recul du trait de côte considérés dans un Plan de Prévention Risques en vigueur. Pour les secteurs concernés par la trame des PPR représentée sur les documents graphiques, il est rappelé que les constructions, travaux, installations et aménagements admis doivent se soumettre aux prescriptions de ces PPR annexés au présent PLU. Dans le cas où le terrain est situé dans un secteur soumis à des risques naturels ou technologiques : les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme s’appliquent aux demandes d’occupation et d’utilisation du sol, pour préserver les biens et les personnes conformément aux dispositions en vigueur. Dans le secteur des 50 pas géométriques indiqué sur le plan de zonage, seuls sont autorisés, sous réserve de la préservation des plages, des espaces boisés, des parcs ou des jardins publics :

 Les constructions et aménagements destinés aux services publics et équipements d’intérêts collectifs.

59

3.2 - Règlement

 Les opérations de réaménagement de quartier, de logement à caractère social et de résorption de l’habitat insalubre.

 Les commerces, les structures artisanales, les équipements touristiques et hôteliers ou tout autre activité économique dont la localisation à proximité de la mer est justifiée par son usage ou par une nécessité économique de desserte par voie maritime.

 L’adaptation, le changement de destination, la réfection et l’extension limitée des constructions existantes (à hauteur de 20 % de l’emprise au sol de la construction à la date d’approbation du PLU).

Des dispositions utiles pour éviter, réduire et compenser doivent être mises en œuvre en cas d’atteinte à l’équilibre du milieu marin et terrestre. L’accès et la libre circulation le long du rivage doivent être conservés.

Tous les usages et affectations des sols, types d'activités et catégories de constructions qui ne sont pas "interdits" ou "autorisés sous conditions" sont autorisés. Le règlement et le tableau ci-dessous illustre, de manière non exhaustive, ceux qui se trouvent ainsi "autorisés".

Destinations interdites (nouvelles constructions)

X

Destinations admises

V

Destinations admises sous conditions

V*

Ucv

HABITATION

Logement

V

Hébergement

V

COMMERCE ET ACTIVITÉ DE SERVICE

Artisanat et commerce de détail

V*

Condition :

 Les constructions nouvelles à destination d’artisanat et commerce de détail sont autorisées, si la surface de stockage n’excède pas la surface de vente sise sur l’unité foncière.

Restauration

V

Commerce de gros

X

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

V

Hôtel

V

60

3.2 - Règlement

Autres hébergements touristiques

V

Cinéma

V

ÉQUIPEMENTS D’INTÉRÊT COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilées

V

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilées

V

Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

V

Salles d’art et de spectacles

V

Equipements sportifs

V

Lieux de culte

V

Autres équipements recevant du public

V

AUTRES ACTIVITÉS DES SECTEURS PRIMAIRE SECONDAIRE OU TERTIAIRE

Industrie

X

Entrepôts

X

Bureau

V

Centre de congrès et d’exposition

V

Cuisine dédiée à la vente en ligne

V

EXPLOITATION AGRICOLE ET FORESTIERE

Exploitation agricole

X

Exploitation forestière

X

OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL

Carrière

X

Terrain de camping et de caravaning

X

61

3.2 - Règlement

Les ateliers de réparation de véhicules automobiles, les postes de peinture et les stations-services.

X

Intitulé du document : MIXITE FONCTIONNELLE ET SOCIALE 1/

Mixité sociale

En dehors des secteurs soumis à Orientation d’Aménagement et de Programmation sectorielle, les constructions ou opérations d’ensemble de plus de 60 logements doivent garantir la réalisation d’une part minimale de 25% logements aidés (LLS, LLTS, PLS DOM, PSLA…).

Dans le cas où les pourcentages minimums fixés ci-dessous ne donnent pas un nombre entier au regard du nombre total de logements prévus, le résultat est arrondi à l’unité inférieure.

Dans les nouvelles ZAC dont la vocation principale est résidentielle, la programmation de logements devra comprendre au moins 40% de logements aidés.

Pour les opérations de plus de 10 logements aidés un étage supplémentaire est possible.

2/ Mixité fonctionnelle

Les constructions nouvelles (hormis les équipements) doivent mettre en œuvre une mixité fonctionnelle verticale en prévoyant au minimum 30 % de surface de plancher dédiée aux logements. Au sein des linéaires d’activités en rez-de-chaussée d’immeuble recensés au plan de zonage :

1. Le changement de destination en vue de créer des logements est interdit. 2. Les rez-de-chaussée doivent comporter des activités liées à la restauration, l’hôtellerie,

l’artisanat, les commerces de détail.

62

3.2 - Règlement

CHAPITRE 2 : CARACTERISTIQUES

ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

URBAINE,

ARCHITECTURALE,

Intitulé du document : VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS 1/

Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Règle générale

Les constructions nouvelles en premier rideau doivent être implantées à l’alignement.

Dispositions particulières

Dans le cas de voies piétonnes, le recul minimum est de 2 m par rapport à l’alignement. Si un front bâti (construction en premier rideau) est constitué sur une distance de plus de 20 m au sein de l’unité foncière, les constructions nouvelles au-delà de 4 m de haut doivent mettre en œuvre des ouvertures vers le cœur d’îlot de 3 à 5 m de large. Les constructions peuvent surplomber le domaine public à 1 m de large depuis l’alignement, 2 m pour les auvents et les brises soleil horizontaux, s’ils se situent au-dessus du trottoir et à plus de 3,50 m de haut ; les balcons et les doubles peaux en débord sur le domaine public sont limités à 2/3 du linéaire de façade. Le débord sur chaussée est strictement interdit. Un dégagement de visibilité est obligatoire à l’angle de deux voies sauf en présence de bâtiments patrimoniaux. Des implantations différentes peuvent être autorisées :

 Pour conserver une harmonie d’ensemble des travaux d’extension.  Pour mettre en valeur un élément bâti faisant l’objet d’une protection au titre des

Monuments Historiques ou bien présentant un caractère patrimonial avéré.  Pour permettre le maintien des arbres de qualité existants au droit de l’espace public

mentionnés à l’article Ucv5.

2/ Implantation par rapport aux limites séparatives.

Règle générale

Les constructions nouvelles doivent être implantées sur au moins une limite séparative et au moins une limite séparative de l’unité foncière restera libre de toute construction :

 Soit en limites séparatives et au maximum sur 2 limites séparatives que ces limites séparatives soient latérales ou de fond de parcelle,

 Soit en retrait de 3 mètres. Sur les limites séparatives, l’implantation des constructions devra se faire au maximum sur 80% du linéaire de chacune des limites.

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3.2 - Règlement

Les constructions nouvelles à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics pourront s’implanter soit à l’alignement soit en retrait de 3 mètres des limites séparatives.

Dispositions particulières applicables aux implantations par rapport aux limites séparatives latérales

Les constructions nouvelles en premier rideau, doivent respecter les dispositions suivantes : 1. Lorsque sur une seule des unités foncières contiguës au terrain d’assiette du projet il existe un bâtiment implanté en mitoyenneté, la nouvelle construction doit être implantée sur cette limite séparative latérale. Cependant, elle peut être implantée en mitoyenneté ou en retrait de l’autre limite séparative latérale. 2. Lorsque sur les deux unités foncières contiguës au terrain d’assiette du projet il existe des bâtiments implantés en mitoyenneté, la nouvelle construction doit être implantée sur au moins une des deux limites séparatives latérales. 3. Lorsque sur les deux unités foncières contiguës au terrain d’assiette du projet il n’existe aucun bâtiment implanté en mitoyenneté, la nouvelle construction doit être implantée sur au moins une limite latérale.

Les constructions nouvelles en second rideau peuvent être implantées sur les deux limites séparatives sur une seule ou en retrait.

Dispositions particulières

Par ailleurs, lorsqu’une construction implantée en limite séparative est d’une hauteur absolue supérieure à 4 m sur la mitoyenneté, sa profondeur sur ladite limite est réduite à :

 15 m lorsqu’il s’agit d’une construction à usage d’habitation augmentés de 5 m pour les loggias et varangues. Pour reprendre la mitoyenneté, un décroché d’une profondeur minimale de 6 m est imposé pour les logements collectifs et de 3 m pour les logements individuels.

 20 m pour les constructions d’un autre usage. Pour reprendre la mitoyenneté, un décroché d’une profondeur minimale de 6 m est imposé.

Pour les transformateurs EDF, en cas de retrait, celui-ci pourra être réduit à 1 mètre. Les débords de toiture, les auvents, les brises soleil horizontaux et verticaux, les doubles peaux sont en retrait de 2 m minimum. L’implantation des piscines enterrées est libre. Des implantations différentes peuvent être autorisées :

 Pour conserver une harmonie d’ensemble des travaux d’extension.  Pour mettre en valeur un élément bâti faisant l’objet d’une protection au titre des

Monuments Historiques ou bien présentant un caractère patrimonial avéré.  Pour les parcelles ne disposant d’aucune ou d’une seule limite séparative.

3/ Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière

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3.2 - Règlement

Entre deux constructions implantées sur une même unité foncière, le retrait minimum autorisé est fixé à 3 m pour les logements individuels et leurs annexes et 5 m pour les autres constructions. Des implantations différentes peuvent être autorisées :

 Pour conserver une harmonie d’ensemble des travaux d’extension.  Pour mettre en valeur un élément bâti faisant l’objet d’une protection au titre des

Monuments Historiques ou bien présentant un caractère patrimonial avéré.

4/ Emprise au sol Règle générale

L’emprise au sol des constructions est limitée à 70% de la superficie de l’unité foncière.

Dispositions particulières Pour les unités foncières inférieures à 200 m² et les constructions nouvelles à destination d’équipements d'intérêt collectif et services publics, l’emprise au sol n’est pas règlementée.

5/ Hauteur Règle générale

Les hauteurs des constructions nouvelles, sauf celles des équipements publics et des bâtiments d’intérêts collectifs, doivent être comprises entre 9 m et 15 m à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère, et elles doivent être de 20 m maximum au faîtage.

Dispositions particulières Dans la ZAC du Mail le long du mail et le long du Boulevard Hubert Delisle, la hauteur minimale des rez-de-chaussée est fixée à 4 m. Dans le cas d’opérations à mixité sociale comportant plus de 10 logements aidés et/ou dans le cas où le coefficient de biotope dépasse les 60 %, les hauteurs peuvent être portées à 18 m à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère et à 23 m au faîtage. Dans le cas d’opérations respectant l’une des deux conditions mentionnées au paragraphe précédent et conduisant en plus à une diminution de l’artificialisation des sols de l’unité foncière et par conséquent à une augmentation de la surface de pleine terre par rapport à l’existant avant travaux, un niveau supplémentaire pourra être autorisé sous forme d’attique. Dans ce cas les hauteurs pourront être portées au maximum à 21 m à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère et à 25 m au faîtage. Pour les ouvertures vers les cœurs d’ilots prévues à l’article Ucv4 alinéa 3, la hauteur des constructions nouvelles est limitée à 4 m maximum.

65

3.2 - Règlement

A l’alignement des voies existantes ou projetées, la hauteur H des constructions nouvelles doit être au maximum égale à l’emprise E de la voie projetée, sans pouvoir dépasser 15 m.

Au-delà de l’alignement des voies existantes ou projetées, la hauteur des constructions nouvelles ne dépasse pas les hauteurs définies ci-dessus et en tout point, la hauteur des constructions nouvelles ne dépasse pas une ligne oblique de 100 % tracée perpendiculairement à la voie projetée depuis la hauteur maximale autorisée H = E conformément au schéma B de la définition « hauteur » du lexique du titre I du présent document. Sur les limites séparatives (latérales ou fond de parcelles), la hauteur des nouvelles constructions n’excède pas 9 m. Dans le cas d’une limite parcellaire de l’unité foncière sur voie inférieure à 20 m, la hauteur maximale en limite séparative n’excède pas 12 m. La hauteur de la construction est ensuite limitée dans un gabarit formé par un angle de 100 % sur une profondeur de 3 m comptée horizontalement et perpendiculairement de tout point de la limite séparative au-delà de cette bande de 3 m de profondeur, la règle générale s’applique, conformément au schéma A’ et A’’ de la définition « hauteur » du lexique du titre I du présent document. Les installations techniques (machinerie d’ascenseurs, paraboles, …) peuvent être autorisées au-delà des hauteurs définies ci-dessus dès lors qu’ils sont situés, de préférence, en cœur d’îlot et non en façade sur rue. Dans les secteurs identifiés au plan de zonage comme soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels annexé au présent Eco-PLU, les hauteurs maximales de la construction nouvelle sont augmentées de la surélévation exigée par ledit PPRN. La hauteur des équipements publics ou d’intérêts collectifs est limitée à 25 m à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère et à 30 m au faîtage. En cas de surtoiture ou de toiture végétalisée, les hauteurs à l’égout du toit et au faîtage des constructions nouvelles sont augmentées de 50 cm. Des hauteurs différentes peuvent être autorisées (dans la limite des hauteurs maximales à l’égout et au faîtage fixées par les règles générales de hauteur) :

 Pour les extensions et réhabilitations des constructions existantes afin de conserver une harmonie d’ensemble

 Pour la construction d’annexes.  Pour mettre en valeur un élément bâti faisant l’objet d’une protection au titre des

Monuments Historiques ou bien présentant un caractère patrimonial avéré.

Dispositions particulières applicables aux terrains en pente Dans le cas de terrains en pente, il est autorisé une hauteur de 1,5 m de plus en partie aval de la construction y compris en limite séparative.

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3.2 - Règlement

Une attention particulière sera apportée à l’adaptation de la construction à la pente. Il est précisé que c’est à la construction de s’adapter au terrain (demi-niveau par exemple et ou possibilité de construction sur vide sanitaire partiellement) et non l’inverse.

Intitulé du document : QUALITE ARCHITECTURALE, URBAINE, PAYSAGERE ET ENVIRONNEMENTALE 1/

Aspects des constructions Généralités Les constructions doivent s’intégrer à leur environnement. Ainsi, et au titre de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. » Façades Les matériaux et les couleurs employés pour les constructions doivent être choisis pour s’intégrer dans le paysage urbain environnant. La rénovation des façades des bâtiments présentant un intérêt patrimonial doit être traitée dans un souci de conservation et de restauration des caractéristiques d’origine (volume, ouverture, profil, matériaux…). Sont souhaitées les doubles peaux et l’intégration d’éléments végétaux sur les façades (balcons, jardinières, double peau végétale, …). Les bow-windows sur l’espace public sont interdits. Les façades commerciales sont à réaliser en harmonie avec les caractéristiques architecturales de l’immeuble dans lequel elles sont situées. Elles doivent intégrer des protections climatiques (auvent, pare-soleil horizontal et vertical, store…). L’implantation d’antennes paraboliques et d’appareils de climatisation doit s’effectuer sur les façades non visibles depuis l’espace public au droit de l’opération. En cas d’impossibilité technique, la

67

3.2 - Règlement

pose de compresseurs est autorisée en façade sous réserve d’être dissimulés par des éléments décoratifs. Les dispositions suivantes s’appliquent également :

 Les joues de balcon pleines au-dessus de l’espace public, de type loggia suspendue, sont interdites (les joues persiennes sont autorisées).

 Les balustres en béton sont interdits.  La dalle des balcons et varangues à l’étage doivent avoir une épaisseur totale de 30

centimètres maximum sans retombées. Toitures Les constructions, d’une hauteur inférieure ou égale à 12 m à l’égout du toit, doivent avoir une architecture de toit à pente (cf lexique du titre I du présent règlement) couvrant au moins 60 % du volume bâti et 50 % si les toitures terrasses sont végétalisées, sauf pour les bâtiments d’architecture XXème siècle repérés, à conserver, restaurer ou reconstituer dans le respect de leur architecture d’origine. Par ailleurs :

 Si la portée du toit est d’une longueur inférieure ou égale à 10 m, le toit doit avoir une pente théorique minimum de 20 %.

 Si la portée du toit est d’une longueur supérieure à 10 m, la pente théorique du toit doit être comprise entre 20 et 30 %.

Les éléments annexes de toiture (auvent, coyau, etc.), les toitures de dépendances et les toitures des extensions représentant moins de 30% des volumes existants, peuvent avoir une pente différente ne dépassant pas 100%. Les toitures des constructions à destination d’habitation pourront être en mono-pente si la portée du toit est inférieure ou égal à 7 mètres. Les toitures terrasses ne peuvent être autorisées que si elles sont végétalisées ou aménagées en jardin collectif, sauf sur la partie de la toiture terrasse occupée par des ouvrages et installations techniques nécessaires à la construction (tuyauterie, blocs techniques, …). Les bâtiments publics ne sont pas soumis à ces règles. La pente des toitures peut être étudiée afin de permettre une optimisation de la production de panneaux photovoltaïques susceptibles d’être installés même ultérieurement.

2/ Performance énergétique

D’une manière générale toutes nouvelles constructions et extensions à vocation de logements doivent respecter les dispositions de la Règlementation Thermique Acoustique et Aération applicable à la Réunion. (Décret n°2009-424 du 17 avril 2009 modifié). Notamment les ouvertures orientées Nord et Ouest doivent être protégées du rayonnement solaire (auvents, brises soleil horizontaux et verticaux, doubles peaux, varangues…).

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3.2 - Règlement

Les panneaux solaires et photovoltaïques au droit de l’espace public sont autorisés lorsqu’ils sont intégrés ou en sur imposition et parallèles aux toitures à pente ou en retrait de 2 m minimum des façades en toiture terrasse. Les constructions nouvelles doivent être pourvues d'un système de production d'eau chaude sanitaire produite par énergie solaire prioritairement thermique plutôt que photovoltaïque. Les activités nécessitant de l’eau chaude sanitaire sont soumises aux mêmes règles. Les constructions veillent à limiter les consommations énergétiques dans leur ensemble, assurant notamment une ventilation naturelle des locaux et une isolation adaptée. Cette ventilation naturelle des constructions devra autant que possible être recherchée par une orientation des nouveaux bâtiments adaptée à l’aérologie du secteur. Les toitures de teintes claires pourront être préférées à d’autres teintes pour éviter l’échauffement et les orientations de toiture privilégiées en pente nord pour les constructions nouvelles afin de maximiser la production d’énergie photovoltaïque.

3/ Clôtures

La hauteur maximale des clôtures sur voie est limitée à 2 m, hormis pour les éléments ponctuels d’entrées et doivent être composées :

 Soit d’une clôture végétalisée.  Soit d’une clôture maçonnée (pierre ou enduit) d’une hauteur comprise entre 1 et 2 m.  Soit d’une grille posée ou non sur un mur bahut d’une hauteur comprise entre 0,2 à 0,9 m. Pour les constructions et installations à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics industrie et entrepôt, des dispositions différentes pourront être adoptées concernant la hauteur des clôtures pour des raisons de de sureté et de sécurité des biens et personnes (ou lorsque les dispositions règlementaires l’exigent).

La hauteur maximale des murs de soutènement sur voie est limitée à la hauteur existante du T.N (terrain naturel) avant travaux. Ils peuvent comporter une grille.

Dans les secteurs identifiés au plan de zonage comme soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels annexé au présent Eco-PLU, les clôtures doivent obligatoirement être uniquement constituées d’un grillage éventuellement doublé d’une clôture végétalisée ou d’une clôture végétalisée seule.

Les clôtures végétalisées seront composées de la façon suivante :

 La haie doit être plantée en retrait de 1 mètre au moins par rapport au barreaudage. Elle peut passer légèrement au travers du barreaudage dans la mesure où elle ne gêne pas le passant de la rue. La hauteur peut varier en fonction des essences choisies.

 Essences composant les clôtures végétalisées : Les haies taillées de cupressus et thuyas sont vivement déconseillées. Il est hautement souhaitable de n'utiliser que des essences locales

69

3.2 - Règlement

(indigènes et endémiques) et/ou d’espèces exotiques non invasives communes aux jardins traditionnels créoles.

4/ Les boîtes aux lettres

Pour les constructions nouvelles nécessitant plus de 5 boîtes aux lettres (création d’au moins 5 logements et/ou locaux professionnels), un espace aménagé est à réaliser à proximité immédiate de la voirie publique de desserte de l’opération. Cette zone, si elle est extérieure, doit être protégée visuellement de l’espace public (claustras, haie végétale, etc…). Pour les autres constructions, les boîtes aux lettres peuvent être intégrées au bâti ou aux clôtures.

5/ Collecte des ordures ménagères

Les espaces de dépose des poubelles pour la collecte publique doivent s’organiser en points d’apports groupés, en limite de l’espace public. Leur impact visuel depuis l’espace public doit être limité. Pour les constructions nouvelles, le dépôt sur l’espace public est interdit. Dans les opérations de plus de 25 logements, le stockage des déchets par bornes enterrées ou semi enterrées est, soit obligatoire, soit à prévoir au plan masse des opérations en fonctions des zones desservies par le gestionnaire de la collecte ; (sauf contraintes techniques majeures, liées au sous-sol ou à l’inondabilité par exemple).

6/ Eco-responsabilité (recommandations)

Les projets veillent à limiter leur impact sur l’environnement. Une attention particulière est à porter à la récupération et à la réutilisation des eaux de pluies notamment. Les initiatives écoresponsables sont accueillies avec bienveillance comme l’utilisation d’équipement à faible consommation énergétique.

Intitulé du document : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS 1/

Coefficient de Biotope de Surface

Le coefficient de biotope (CBS) est égal à la surface éco aménageable (qui est elle-même calculée à partir des différents types de surfaces qui composent la parcelle) divisée par la surface de la parcelle. Chaque type de surface est multiplié par un coefficient défini dans le lexique du titre I du présent règlement.

 Pour les unités foncières de plus de 250 m², le coefficient de Biotope est de 30 % minimum avec au moins 20 % de la superficie de l’unité foncière en espace planté de pleine terre,

 Pour les unités foncières dont la superficie est inférieure ou égale à 250 m², le coefficient de biotope est de 15 % minimum avec au moins 20 % de la superficie de l’unité foncière en espace planté de pleine terre.

70

3.2 - Règlement

Si le coefficient de biotope dépasse 60 %, une hauteur dérogatoire à 18 m à l’égout du toit, ou au sommet de l’acrotère et une hauteur de 23 m au faîtage est autorisée. Toutefois un coefficient de biotope de surface différent pourra être accepté lorsque l’application du coefficient de biotope de surface porte atteinte à la protection du patrimoine au titre des monuments historiques. Le coefficient de biotope ne s'applique pas aux constructions nouvelles à destination d’équipements d'intérêt collectif et services publics.

2/ Autres règles

Pour les constructions s’implantant en recul par rapport à l’alignement, les espaces situés entre les bâtiments et l’alignement sont à végétaliser et planter d’arbres ou d’arbustes. Les façades non mitoyennes de plus de 10 m de long dans les unités foncières de plus de 150 m² doivent comporter sur au minimum 50 % du linéaire de la façade une bande d’espace vert de 2 m de large au minimum ou un traitement végétalisé de la façade. Cette disposition ne s’applique pas aux constructions nouvelles à destination d’équipements d'intérêt collectif et services publics. Les espaces libres doivent être plantés à raison de 1 arbre de haute tige d’essence locale dite indigène et/ou endémique ou de palmiers pour 30 m² minimum. Les arbres de qualité au droit de l’espace public (de 1 m à 5 m des emprises publiques), qu’ils soient isolés, de forme originale, d’essence particulière ou participant au paysage urbain doivent être maintenus. Les arbres et les spécimens de qualité existants sur l’unité foncière doivent être maintenus. En cas d’impossibilité technique, de conservation ou par mesure de sécurité, ils peuvent être remplacés uniquement par des plantations équivalentes. Les aires de stationnement en surface non couvertes par des panneaux photovoltaïques doivent être plantées à raison d’au moins un arbre de haute tige ou de palmiers toutes les 4 places de stationnement. Les aires de stationnement de plus de 50 places doivent être organisées sous forme de sous-ensemble de 20 à 25 places. Ces sous-ensembles sont délimités par des haies paysagères. Les aires de stationnement le long des voies doivent faire l’objet de plantation d’arbres de haute tige ou de palmiers tous les 10 mètres si les places sont organisées en créneau et tous les 6 mètres si le stationnement est organisé en bataille ou en épis. Pour les parkings, les espaces semi-perméables sont privilégiés (pavés au lieu d’enrobé par exemple) pour réduire l’imperméabilisation.

Les parcs de stationnement aériens et les bâtiments doivent être séparés par une voie piétonne et une haie paysagère (1,5 m de largeur minimum). Cette disposition ne s'applique pas aux constructions nouvelles à destination d'équipements d'intérêt collectif et services publics.

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3.2 - Règlement

Les opérations de stationnement de plus de 20 places doivent être intégrées à au moins 50 % aux bâtiments (préférentiellement en sous-sol).

Cette disposition ne s'applique pas aux constructions nouvelles à destination d'équipements d'intérêt collectif et services publics.

Intitulé du document : STATIONNEMENT

Les aires de stationnement et leurs zones de manœuvre, doivent être réalisées en dehors des voies de circulation, sur le terrain d’assiette du projet. Lorsqu’un bâtiment comporte plusieurs affectations, les normes afférentes à chacune d’elle sont appliquées au prorata de la surface de plancher qu’elles occupent.

Le calcul des obligations de stationnement suivant les règles définies dans le tableau ci-dessous est arrondi à l’entier supérieur.

Pour tout projet nécessitant la création de plus de 20 places de stationnement, 20 % d’entre elles au minimum doivent comporter le dispositif de recharge d’un véhicule électrique. Les rampes d’accès aux aires de stationnement en sous-sol ne doivent pas entraîner de modification dans le niveau des trottoirs.

Les stationnements perpendiculaires aux voies publiques sont interdits. Dès lors que la norme de stationnement est exprimée par tranche, la place de stationnement est comptabilisée par tranche complète.

Commerces et activités de services

Habitation

Destination

Sous destination

Logement

Hébergement (résidences personnes âgées, étudiants, …)

Artisanat

et

commerces

Services avec accueil de clients

Norme minimale de stationnement automobile

1 place de stationnement par tranche de 75 m² de surface de plancher. 0,85 place de stationnement par logement social

0,2 place de stationnement par hébergement.

1 place par tranche de 70 m² de surface de plancher.

1 place par tranche de 70 m² de surface de plancher.

2 roues et poussettes 5 % de la surface de plancher pour toute construction de plus de 300 m² de surface de plancher.

3 % de la surface de plancher pour tout commerce ou service de plus de 400 m² de surface de plancher.

Restauration

1 place par tranche de 50 m² de surface de plancher.

72

3.2 - Règlement

Equipements et services publics

Activités des secteurs

secondaires ou tertiaires

Destination

Sous destination

Norme minimale de stationnement automobile

Hébergements

hôtelier

et 0,5 place par chambre.

touristiques

Bureaux

1 place par tranche de 50 m² de plancher.

En fonction des besoins

2 roues et poussettes

1 m² par chambre jusqu’à 10 chambres pour toute construction de plus de 200 m² de surface de plancher. Au-delà de 10 chambres, 0,2 m² par chambre supplémentaire.

2 % de la surface de plancher pour toute construction supérieure à 500 m² de surface de plancher.

3 emplacements par classe pour les écoles primaires 5 emplacements par classe pour les collèges ou lycées 7 emplacements par tranche de 100 m² de surface de plancher pour les autres établissements.

Le décompte des places de stationnement est différent selon la nature de l’opération envisagée :

1. Pour les constructions nouvelles : le nombre d’aires de stationnement est celui prévu dans le tableau ci-dessus.

2. Pour les extensions de constructions existantes à la date d’approbation du PLU : le calcul des places de stationnement à réaliser s’effectue au regard des normes fixées dans le tableau cidessus, appliquées uniquement au projet d’extension. Toutefois, le nombre de places de stationnement existantes, matérialisées ou non sur le terrain avant travaux, doit être maintenu. Cette obligation est limitée au nombre de places exigibles en application du paragraphe ci-dessus en fonction de la nouvelle destination de la construction.

3. Pour les changements de destination : le nombre d’aires de stationnement exigibles prend en compte uniquement la différence de norme entre les deux destinations en application des dispositions prévues dans le tableau ci-dessus. Toutefois, le nombre de places de stationnement existantes, matérialisées ou non sur le terrain avant travaux, doit être maintenu. Cette obligation est limitée au nombre de places exigibles en application du paragraphe ci-dessus en fonction de la nouvelle destination de la construction.

4. Pour les réhabilitations de construction sans changement de destination : aucune place de stationnement n’est requise, même dans le cas d’augmentation de la surface de plancher, dès lors que les travaux sont réalisés dans le volume bâti existant. Dans le cas contraire, le nombre de places de stationnement prévues ci-dessus est requis pour chaque logement supplémentaire.

73

3.2 - Règlement

Pour les opérations de plus de 50 logements et de plus de 500 m² de surface de plancher d’une autre destination, la mutualisation est possible par une réduction de la règle de 30 %. Pour les opérations qui se situent à moins de 200 m du Transport Collectif en Site Propre, l’obligation de stationnement est réduite de 30 %. Le stationnement n’est pas règlementé pour :

 Les constructions nouvelles ou reconstruction à destination d’habitation inaccessibles aux voitures et situées à moins de 60 m d’une voie carrossable.

 Les parcelles uniquement accessibles à pied ou les parcelles de moins de 150 m² dont la largeur sur voie est inférieure à 8 m à la date d’approbation du présent Eco-PLU.

Pour les commerces et cinémas soumis à autorisation d’exploitation commerciale, les règles de stationnement sont complétées par les dispositions de l’article L.111-19 du code de l’urbanisme modifié par la loi N° 2016-1087 du 8 août 2016. Les espaces de stationnement existants et nouvellement créés doivent se conformer aux dispositions fixées par la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables du 10 mars 2023, concernant la mise en place de dispositifs de production d’énergie solaire thermique ou photovoltaïque.

74

3.2 - Règlement

CHAPITRE 3 : EQUIPEMENTS ET RESEAUX

Intitulé du document : DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES

Voir dispositions générales (dispositions applicables à l’ensemble des zones) Les voies en impasse de plus de 60 m de long doivent être aménagées de façon à permettre l’accès et la manœuvre des véhicules de secours et des services publics. En cas d’impossibilité technique avérée (forte pente, foncier trop exigu, …), et lorsque la voie ne dessert pas plus de 10 logements et que les dispositions relatives à l’accès des secours sont respectées (borne incendie en particulier), l’obligation d’aménager cette aire de retournement pourra être levée (sous réserve que les déchets ménagers puissent être déposés au bout de l’allée, sur un espace accessible au véhicule de collecte). Les voies de desserte nouvelles, y compris les voiries à l’intérieur de l’unité foncière (ces dispositions ne s’appliquent pas pour les constructions nouvelles desservies uniquement par des voies piétonnes) doivent présenter les caractéristiques suivantes :

 Dans le cas de nouvelles opérations d’aménagement (procédure de lotissement, PA, PC et PC valant division) entrainant la création de nouvelles voies au sein de cette opération, si la voie créée dessert plus de 5 logements et/ou (locaux professionnels) la voie doit faire une largeur minimale de 5 m comprenant 0,5 m minimum de largeur pour la gestion des eaux pluviales.

 Concernant les voies ayant une chaussée supérieure ou égale à 6 m, elles doivent également disposer d’un aménagement sécurisé (en dehors de la chaussée) pour les liaisons douces et doivent être plantées d’une haie paysagère avec un arbre de haute tige au minimum tous les 25 m.

En plus des dispositions applicables à l’ensemble des zones, dans le secteur en damier du centre-ville les opérations de constructions touchant au moins deux voies de circulation principales parallèles, devront mettre en place un cheminement doux afin faciliter la circulation piétonne ou vélo entre les ilots.

Intitulé du document : DESSERTE PAR LES RESEAUX

Voir dispositions générales (dispositions applicables à l’ensemble des zones)

75

3.2 - Règlement

Dispositions applicables à la zone Ud et AUd

Préambule

La zone Ud est une zone urbaine de centralité au sein des parties agglomérées ou une zone d’extension proche du centre-ville. Elle comprend un secteur Udl, sur le littoral et un secteur UdBO spécifique au quartier de Bois d’Olives. La zone AUd est couverte par des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) annexées au présent Eco-PLU, dont les prescriptions et principes d’aménagement sont à respecter. En cas de points de conflits entre le règlement de l’Eco-PLU et les Orientations d’Aménagement et de Programmation, le présent règlement prévaut. L’urbanisation de la zone AUd n’est possible qu’après réalisation d’opérations d’aménagement d’ensemble sur la totalité de la zone ou pour partie lorsqu’elles sont identifiées dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation. La zone AUdma est une zone urbaine spécifiquement dédiée au développement de projet d’aménagement spécifique au secteur de la ZAC Mairie Annexe située au sein du quartier de Bois d’Olive. Au titre de l’article R151-8 du code de l’urbanisme. La zone AUdma est uniquement régie par les Orientations d'Aménagement et Programmation.

Les opérations d’aménagement nécessitant la création ou le renforcement d’équipements publics sont réalisées par :

 La création d’une Zone d’Aménagement Concerté publique ou privée.  La conclusion d’un Projet Urbain Partenarial.  Un ou plusieurs permis d’aménager.

CHAPITRE 1 : USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS

Mixité fonctionnelle et sociale

Cet article précise les règles de mixité fonctionnelle et

sociale qui s’imposent à certains secteurs.

Chapitre 2. Caractéristiques urbaine, ARTICLE 3 : Volumétrie et implantation des

architecturale, environnementales et constructions

paysagère

Cet article définit les règles d’implantations de la

construction, les règles d’emprises au sol et de hauteur.

Qualité architecturale, urbaine, paysagère et environnementale

Cet article définit les règles qualitatives d’intégration

urbaine des constructions, des clôtures, des performances énergétiques…

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Cet article définit les règles qualitatives d’aménagement

des espaces non bâtis.

Stationnement

Cet article encadre les obligations de stationnement à réaliser dans le cadre d’une construction en fonction de leur destination.

Chapitre 3. Équipements et réseaux

Desserte par les voies publiques ou privées

Cet article définit les règles d’accès aux voies, de caractéristiques des voies nouvelles.

Desserte par les réseaux

Cet article encadre le développement et le raccordement

aux réseaux d’eau d’assainissement, d’électricité et de télécommunication.

10

3.2 - Règlement

DESCRIPTION DES DESTINATIONS ET SOUS-DESTINATIONS DEFINIES AUX ARTICLES R.151-27, R.151-28 ET R151-29 DU

CODE DE L’URBANISME

En ce qui concerne les constructions, le code de l’urbanisme définit 5 destinations et 23 sous destinations. Ces destinations et sous-destinations sont les activités pouvant être autorisées ou interdites dans les différentes zones (Art. 1 du règlement des zones).

Les définitions et le contenu des sous destinations mentionnées ci-dessous ont été précisées par l’arrêté du 10 novembre 2016 et modifiées par l’arrêté du 22 mars 2023 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être règlementées par le règlement des plans locaux d’urbanisme. Au titre de l’article R.151-29 les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « EXPLOITATION AGRICOLE ET FORESTIERE » prévue au 1° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : exploitation agricole, exploitation forestière.

 La sous-destination « exploitation agricole » recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes. Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une des étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation ». Sont intégrées aux activités agricoles les « activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacles ».

 La sous-destination « exploitation forestière » recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « HABITATION » prévue au 2° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les deux sous-destinations suivantes : logement, hébergement.

 La sous-destination « logement » recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

 La sous-destination « hébergement » recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

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3.2 - Règlement

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « COMMERCE ET ACTIVITE DE SERVICE » prévue au 3° de l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme comprend les sept sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, hôtels, autres hébergements touristiques, cinéma.

 La sous-destination « artisanat et commerce de détail » recouvre les constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.

 La sous-destination « restauration » recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.

 La sous-destination « commerce de gros » recouvre les constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.

 La sous-destination « activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle » recouvre les constructions destinées à l’exercice d’une profession libérale ou à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.

 La sous-destination "hôtels" recouvre les constructions destinées à l'accueil de touristes dans des hôtels, c'est-à-dire des établissements commerciaux qui offrent à une clientèle de passage qui, sauf exception, n'y élit pas domicile, des chambres ou des appartements meublés en location, ainsi qu'un certain nombre de services.

 La sous-destination « autres hébergements touristiques » recouvre les constructions autres que les hôtels destinés à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.

 La sous-destination « cinéma » recouvre toute construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « EQUIPEMENTS D'INTERET COLLECTIF ET SERVICES PUBLICS » prévue au 4° de l'article R. 151-27 du code de l'urbanisme comprend les sept sous-destinations suivantes : locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, lieux de culte et autres équipements recevant du public.

 La sous-destination « locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.

 La sous-destination « locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques

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3.2 - Règlement

nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.  La sous-destination « établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.  La sous-destination « salles d'art et de spectacles » recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.  La sous-destination « équipements sportifs » recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinées à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.  La sous-destination « lieux de culte » recouvre les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux.  La sous-destination « autres équipements recevant du public » recouvre les équipements collectifs destinées à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d'intérêt collectif et services publics ». Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.

LA DESTINATION DE CONSTRUCTION « AUTRES ACTIVITES DES SECTEURS PRIMAIRE SECONDAIRE OU TERTIAIRE » prévue au 5° de l'article R. 151-27 du Code de l'urbanisme comprend les cinq sous-destinations suivantes : industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition et cuisine dédiée à la vente en ligne.

 La sous-destination « industrie » recouvre les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.

 La sous-destination « entrepôt » recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.

 La sous-destination « bureau » recouvre les constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires.

 La sous-destination « centre de congrès et d'exposition » recouvre les constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.

 La sous-destination "cuisine dédiée à la vente en ligne" recouvre les constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique. Ces commandes sont soit livrées au client soit récupérées sur place.

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3.2 - Règlement



MODE D’EMPLOI

Utilisation des destinations et sous destinations

ACTIVITE

DESTINATION

SOUS DESTINATION

Logements groupés locatifs

Habitation

Logement

Maison de retraite

Habitation

Hébergement

Boulangerie

Et les activités artisanales assurant une activité

commerciale de vente de services

Pharmacie

Et toutes les activités assurant des prestations de

service

Commerce et activité de service

Commerce et activité de service

Notaire

Commerce et activité de service

Plombier

Menuisier

Usine agroalimentaire

Autres activités des secteurs secondaire ou

tertiaire

Autres activités des secteurs secondaire ou

tertiaire

Autres activités des secteurs secondaire ou

tertiaire

Artisanat et commerce de détail

Activité de service ou s’effectue l’accueil d’une

clientèle Activité de service ou s’effectue l’accueil d’une

clientèle

Industrie

Industrie

Industrie

Ces activées sont des exemples, la liste n’est pas exhaustive

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3.2 - Règlement

LEXIQUE

A Accès : Élément de desserte de l’unité foncière permettant le raccordement à la voie privée ou publique ouverte à la circulation. L’accès doit permettre aux véhicules et/ou aux piétons et autres mobilités douces, de pénétrer sur l’unité foncière en toute sécurité. L’accès peut être direct ou s’effectuer par un chemin ou une servitude de passage. Les dispositions générales du règlement présentent les principes d’accès à respecter dans le cadre du PLU.

Acrotère : Elément de façade, situé au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse et qui constitue des rebords ou garde-corps pleins ou à claire-voie. Activités agricoles : au titre de l’article L311-1 du code rural et de la pêche maritime, « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation. Les activités de cultures marines et d'exploitation de marais salants sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle. Il en est de même de la production et, le cas échéant, de la commercialisation, par un ou plusieurs exploitants agricoles, de biogaz, d'électricité et de chaleur par la méthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50 % de matières provenant d'exploitations agricoles. Les revenus tirés de la commercialisation sont considérés comme des revenus agricoles, au prorata de la participation de l'exploitant agricole dans la structure exploitant et commercialisant l'énergie produite. Les modalités d'application du présent article sont déterminées par décret ». Affouillement et exhaussement de sol : Un affouillement consiste en un creusement de terrain par extraction de terre. L’exhaussement correspond à l’action permettant d’augmenter la hauteur d’un espace. Par exemple l’exhaussement d’un sol consiste à augmenter le niveau naturel d’un terrain.

15

3.2 - Règlement

Les travaux d’affouillement ou d’exhaussement du sol réalisés en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune ne doivent pas compromettre les activités agricoles, au regard de l’article R. 111-14 du code de l’urbanisme. Ils ne doivent pas, en tout état de cause, être de nature à porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique, en application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. Ils doivent par ailleurs respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Les affouillements et exhaussements du sol sont soumis à déclaration ou à autorisation d’urbanisme S’ils ne sont pas liés à un permis de construire, ces travaux sont soumis en fonction de leur hauteur, de leur surface et de leur localisation, à :

 Déclaration préalable : si hauteur > 2 m et superficie d’au moins 100m². (voir : article R. 42123 du code de l’urbanisme).

 Permis d’aménager : si hauteur > 2 m et superficie de 2 ha ou plus. (voir : article R. 421-19 du code de l’urbanisme).

 Permis d’aménager : si situés en secteur sauvegardé, en site classé ou dans une réserve naturelle. (voir : article R. 421-20).

NB. Si les exhaussements et affouillements plus modestes sont dispensés de formalités au titre du code de l’urbanisme, ils doivent néanmoins se conformer aux règles existantes du lieu, par exemple un règlement de Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) peut interdire dans une zone toute modification du sol. Aire de jeux et de sports : Sont considérées comme des aires de jeux et de sports des espaces ouverts au public, au cœur des opérations d’aménagement ou des espaces urbains constitués qui permettent les pratiques sportives ou récréatives. Aire de retournement : L'aire de retournement est un espace permettant à un véhicule arrivant au fond d'une impasse d’opérer un demi-tour pour repartir dans l'autre sens. Elles peuvent être réalisées sous forme de placette circulaire, un T ou un Y de retournement. Les caractéristiques minimales sont données ci-dessous, d’autres dispositifs répondant à l’obligation de retournement peuvent être admis.

17 m

Aléa : L'aléa est un phénomène résultant de facteurs ou de processus qui échappent, au moins en partie, au contrôle de l'homme : inondation, cyclone, glissement de terrain, éruption volcanique,

16

3.2 - Règlement

séisme, tsunami. L'aléa ne devient un risque qu'en présence d'enjeux humains, économiques et environnementaux, possédant une certaine vulnérabilité (fragilité). Par exemple : un typhon sur un atoll désert de l'océan Pacifique n'est pas un risque, mais un cyclone sur des secteurs habités de l'île de La Réunion devient un risque majeur et peut provoquer des dommages considérables. Allée : Voie interne à l’unité foncière, Alignement : Correspond à la détermination de l'implantation des constructions par rapport au domaine public. L’article 3 du présent règlement prévoit si les constructions nouvelles doivent s'établir à la limite du trottoir ou de la chaussée, ou respecter un certain recul, qu'il détermine. L’alignement peut aussi être demandé sur les voies privées, ouvertes à la circulation publique, sur le même principe.

Aménagement :  Au titre de l’article L300-1 du Code de l’Urbanisme, l'aménagement désigne l'ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations.  De manière plus générique, il s’agit de l’action d’aménager, dans le sens de transformer un espace en vue de son occupation/utilisation.

Annexe : une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec laquelle elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. Architecture de toit à pente : Par façade sur rue, sur plus de 50 % du linéaire des toitures à pente, les bandeaux supérieurs à H/2 venant créer un aspect « acrotère » ne sont pas autorisés.

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3.2 - Règlement

H

Arbre de haute tige : Arbre dressé sur un tronc mesurant au minimum 1,80 m de hauteur à la plantation. Arbre remarquable : Un arbre est considéré comme remarquable selon plusieurs paramètres : ses dimensions, son âge, son intérêt ornemental et s’il s’agit d’une essence endémique à l’île de la Réunion. Si l'arbre est considéré comme remarquable, il doit être conservé en l’état et à son emplacement actuel ou déplacé et replanté sur la même unité foncière dans les conditions permettant de garantir la sauvegarde du sujet. Si l’arbre n’est pas considéré comme remarquable ou n’a pas de fonction réelle, sa suppression pourra être autorisée avec une obligation de replanter dans les mêmes proportions que le nombre d’arbre autorisé à l’abattage. Architecture bioclimatique : L’architecture bioclimatique est une architecture faisant appel à des principes de conception architecturale visant à utiliser, au moyen de l’architecture elle-même, et non d’outils technologiques actifs, les éléments favorables du climat en vue de la satisfaction des exigences du confort thermique intérieur des locaux et extérieurs urbains. Artificialisation des sols : l’artificialisation des sols est définie comme l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage Attique : Dernier étage situé au sommet d’une construction en retrait d’au moins 2 m des façades des étages inférieurs. La pente de la toiture devra être faible, entre 15 et 30 %, pour faciliter l’intégration paysagère. Cet étage en attique peut comporter une mezzanine.

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3.2 - Règlement

Auvent : Petit toit en saillie, aménagé ordinairement au-dessus des entrées de bâtiments, pour protéger de la pluie. Axe d’une voie : L’axe définit le tracé général d’une route, il correspond à l’axe de la bande de roulement (comptée de bordure à bordure). Balcon : Plate-forme accessible située en avancée par rapport au corps principal de la construction et dessus du niveau du sol formant une saillie en surplomb de celui-ci, délimité par une balustrade ou un garde-corps et permettant à une personne de se tenir debout à l’extérieur du bâtiment. Bâtiment : Un bâtiment est une construction couverte et close. Bâtiment légal : bâtiment dont la construction a été autorisée par une décision de l’autorité compétente en matière d’urbanisme. (Déclaration préalable, permis de construire…).

C Changement de destination d'une construction : Un changement de destination consiste au passage d’une destination à une autre des cinq destinations prévues par le code de l’urbanisme et décrite page 9 du présent règlement (articles R. 151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme). Chaussée : La chaussée est la partie d’une route qui est aménagée pour la circulation ; c’est la bande de roulement. Claires-voies : Clôture ou garde-corps ajouré, fait de pièces disjointes.

Exemples de dispositifs à claires voies Clôture : C'est un ouvrage en élévation, matérialisant une division de l'espace. Tout ouvrage dont la finalité consiste à fermer l'accès à tout ou partie d'une propriété peut constituer une clôture, un tel ouvrage n'a pas à être implanté en limite de propriété pour constituer une clôture. Son édification peut être subordonnée au dépôt d'une déclaration préalable et est soumise à certaines règles particulières (article R.421-12 du Code de l'Urbanisme). En zone U et AU les clôtures sont soumises à déclaration préalable (DCM du 28/08/2008). Tout mur de soutènement, en limite séparative, qui n’a pas pour objet de corriger les inconvénients résultant de la configuration naturelle du terrain mais qui a pour but de permettre au propriétaire de niveler sa propriété après apport de remblais, est défini par les règles des clôtures. Coefficient de biotope par surface : le coefficient de biotope par surface (CBS) est égal à la surface éco aménageable (qui est elle-même calculée à partir des différents types de surfaces qui composent

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3.2 - Règlement

l’unité foncière) divisée par la surface de l’unité foncière. Le règlement de chaque zone concernée définira également le % de pleine terre minimal par rapport à la surface de la parcelle et la densité d’arbre à haute tige à planter (1 arbre pour tant de surface d’espace libre exprimées en m²). Au moins 50% de l’espace de pleine terre sera d’un seul tenant.

Chaque type de surface est multiplié par un coefficient qui définit son potentiel :

- Surfaces imperméables, sans végétation, qui par nature ou par traitement n’est pas perméable, ne se laisse pas pénétrer, imprégner par l’eau ou par un fluide (surface bitumée ou bétonnée par exemple) : 0.

- Surfaces semi-perméables, avec ou sans végétation, qui n’est pas totalement perméable, c’est-à-dire qui est une séparation avec le milieu naturel tout en laissant passer l’eau : 0,5 (pavés, dallage et béton drainant par exemple).

- Espaces plantés sur dalle sans corrélation en pleine terre et toitures végétalisées : 0,7.

- Espaces plantés de pleine terre (continuité avec la terre naturelle) : 1.

En zone Ucv, le coefficient de biotope par surface s’applique aux constructions nouvelles, aux reconstructions et aux extensions sur constructions existantes créant plus de plus de 20 m² de SP ou ayant pour effet de créer un nouveau logement.

Dans l’ensemble des autres zones, le coefficient de biotope par surface ne s’applique qu’aux constructions nouvelles et aux reconstructions mais pas aux extensions des constructions existantes.

Tableau récapitulatif des objectifs CBS par zone

Zone du PLU Ucv

Ud et AUd

Taux CBS

Taux CBS qui donne droit à une hauteur plus importante

Pour les unités foncières de plus de Si le coefficient de biotope dépasse 250 m², le coefficient de Biotope est 60 % de 30 % minimum

Pour les unités foncières dont la superficie est inférieure ou égale à 250 m², le coefficient de biotope est de 15 % minimum

Pour les unités foncières de plus de Si le coefficient de biotope dépasse 250 m², le coefficient de Biotope est 60 % de 30 % minimum

Pour les unités foncières dont la superficie est inférieure ou égale à 250 m², le coefficient de biotope est

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3.2 - Règlement

Ug et AUG

Uf et AUf

Us Up Ut et AUt Ua et AUa Ue et AUe

de 15 % minimum

En secteur Udbo :

Pour les unités foncières de plus de 250 m², le coefficient de Biotope est de 50 % minimum

Pour les unités foncières dont la superficie est inférieure ou égale à 250 m², le coefficient de biotope est de 20 % minimum

Pour les unités foncières de plus de Si le coefficient de biotope dépasse 250 m², le coefficient de Biotope est 70 % de 40 % minimum

Pour les unités foncières dont la superficie est inférieure ou égale à 250 m², le coefficient de Biotope est de 30 % minimum

Pour les unités foncières de plus de 250 m², le coefficient de Biotope est de 50 % minimum

Pour les unités foncières dont la superficie est inférieure ou égale à 250 m², le coefficient de Biotope est de 40 % minimum

Le coefficient de Biotope est de 60 % minimum

Non réglementé

Non réglementé

Le coefficient de Biotope est de 30 % minimum

Le coefficient de Biotope est de 25 % minimum

21

3.2 - Règlement

Tableau : Exemple théorique de calcul du CBS d'un projet se situant dans les zones Ucv, Ug et Uf

Imperméable

Semi-perméable Espace planté sur

dalle

Caractéristique du projet

Exemple 1 (en

m²) : Ucv

250

Exemple 2 (en m²)

: Ug

270

Exemple 3 (en m²)

: Uf

210

50

100

0

0

0

100

Coefficient de valeur écologique

0 0.5

0.7

Calcul de surface écoaménageable

Exemple Exemple Exemple

1 (en m²) 2 (en m²) 3 (en m²) :

: Ucv : Ug

Uf

0

0

0

25

50

0

0

0

70

Toiture végétalisée

0

0

0

0.7

0

0

0

Espace planté de pleine terre*

110

Surface totale de l'unité foncière (B)

410

Taux de CBS à atteindre

30%

130 290

1

110

130

290

500

600

Surface totale écoaménageable (A)

135

180

360

40% 50%

Taux de CBS obtenu

33% 36% 60%

Exemples pratiques d’application du CBS à un projet se situant dans les zones Ug

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3.2 - Règlement

Comble : Un comble est l’ensemble constitué par la charpente et la couverture. Il désigne par extension l’espace situé sous la toiture, volume intérieur délimité par les versants de toiture et le dernier plancher. Il devra mesurer au maximum 1,8 m de hauteur au point bas. Construction : Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface. Construction existante : Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leur fonction. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante. Construction nouvelle : Est considérée comme une construction nouvelle toute construction d’un nouveau bâtiment en superstructure. Constructions temporaire et démontable : Il convient de faire la distinction entre les constructions temporaires, dont l’utilisation est limitée dans le temps, et les constructions saisonnières, destinées à être démontées et réinstallées périodiquement. Le régime applicable aux constructions temporaires est défini par l’article R.421-5 du code de l’urbanisme. L’article R.421-5 du code de l’urbanisme précise qu’il appartient au constructeur de procéder à une remise en état initial du terrain. Certaines constructions peuvent être destinées à être montées puis démontées périodiquement. Par exemple, il est tout à fait envisageable qu’une structure annexe d’un établissement recevant du public, ou même une annexe à l’habitation, puisse être désinstallée en période froide puis réinstallée en période chaude. À cet effet, l’article L.432-1 du code de l’urbanisme apporte un régime particulier aux constructions dites « saisonnières », à ne pas confondre avec les constructions temporaires. Contigu : Des constructions ou terrains sont contigus lorsqu’une façade, un pignon ou une limite sont directement en contact l’un avec l’autre. Sur le schéma ci-dessous, les bâtiments A et B sont contigus, les bâtiments A/B et C sont non contigus. Des constructions seulement reliées par un élément architectural tel qu’un portique, un porche, un portique ou angle de construction, etc… ne constituent pas des constructions contigües.

C

A B

23

3.2 - Règlement

Corniche : Saillie couronnant une construction. La corniche constitue à la fois un élément de décor et de protection de la façade. Elle peut supporter un chéneau ou une gouttière et limite le ruissellement de l’eau de pluie sur les murs extérieurs.

Coupe et abattage : La coupe est une opération présentant un caractère régulier. Son objectif essentiel est l'entretien et la régénération des arbres et autres éléments végétaux.

L'abattage est une opération présentant un caractère accidentel ou exceptionnel (cas d'une substitution d'une essence à une autre).

Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à un régime de déclaration préalable prévu à l'article L.421-4 du Code de l'urbanisme et peuvent l’être également au titre du Code forestier.

Cour commune : Il s’agit d’une servitude de droit privée instituée par convention entre deux propriétaires voisins consistant le plus souvent en une servitude « non aedificandi », qui interdira de bâtir sur une certaine distance à compter de la limite séparative (sur une ou plusieurs propriétés puisque la servitude peut être réciproque). Étant constitutive de droits réels immobiliers, elle doit être publiée au service de publicité foncière (décret du 4 janvier 1955) pour être opposable aux acquéreurs successifs.

D

Défrichement : Opération volontaire entraînant directement ou indirectement la destruction de l'état boisé d'un terrain et mettant fin à sa vocation forestière.

Dégagement de visibilité : Dans le cas d’unité foncière située à l’angle de deux voies, un dégagement de visibilité est imposé conformément au schéma ci-dessous. Le dégagement de visibilité concerne aussi bien le bâtiment que tout équipement mobile ou non positionné dans la zone de dégagement et qui serait de nature à limiter la visibilité.

Dégagement de visibilité

Voie A

Limite de toutes constructions

b + 4m b

Voie B a + 4m

a et b étant la largeur ou l’emprise des voies.

a

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3.2 - Règlement

Démolition : Action de démolir une construction existante. Un permis de démolir peut-être exigé, dans certains secteurs protégés au titre du patrimoine architectural, urbain ou paysager, pour démolir, en tout ou partie, un bâtiment. Toutefois, ce permis n’est pas obligatoire sur l’ensemble du territoire (articles R 421-27 à R 421-29 code de l’urbanisme).

Cette autorisation préalable peut être nécessaire si le projet de démolition :

 Concerne une construction o Inscrite au titre des monuments historiques, o Identifiée comme devant être protégée par le plan local d’urbanisme ou par délibération du conseil municipal, après enquête publique

 Où s’il se trouve o Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou aux abords des monuments historiques, o Dans un site inscrit, classé ou en instance de classement, o Dans un secteur de la commune où le permis de démolir a été instauré.

Desserte : Infrastructure carrossable et les aménagements latéraux (trottoirs, accotements, pistes cyclables) qui y sont liés, situé