Abords des constructions#
Cet article fixe le traitement des espaces libres de construction.
COMMENT LIRE LE REGLEMENT ECRIT ?
J’ai un projet : comment savoir ce que je peux faire ?
Etape 1 : Je me reporte sur le plan de zonage pour trouver ma parcelle#
Ma parcelle peut être concernée par deux types d’éléments graphiques :
- Un aplat de couleur qui va indiquer à quelle(s) zone(s) la parcelle s’intègre (U, AU, A ou N). Le nom de la zone est indiqué sur le plan de zonage ainsi que dans la légende.
- Des motifs qui se surajoutent à cet aplat de couleur. Cela peut être des motifs surfaciques (hachures, rayures, quadrillage), linéaires (pointillés, lignes pleines) ou ponctuelles. Ces éléments indiquent des réglementations particulières liées à la nature des milieux ou des constructions.
Si votre parcelle est concernée par un motif de ce type, référez-vous à la légende pour en connaitre la nature. La règlementation associée s’ajoute à celle de la zone et, est consultable dans la rubrique associée du règlement.
Etape 2 : Je me rapporte aux dispositions générales du document pour connaitre les règles générales#
Etape 3 : Je me rapporte aux dispositions particulières à la zone concernée du document pour connaitre les attentes en matière d’insertion de la construction dans la trame urbaine ou en milieu rural
Au-delà des qualités de la construction, le territoire est divisé en zones qui se différencient par leurs vocations et les caractéristiques de leur trame urbaine.
Les règles spécifiques à chaque zone traduisent donc les bonnes pratiques pour permettre la meilleure insertion de la nouvelle construction au sein de la trame existante. Elles concernent :
- Les usages des sols et les destinations et sous-destinations autorisées ou exclues,
- Les règles d’implantation de la construction (recul par rapport à la voirie, par rapport aux limites séparatives…),
- Les règles de gabarit (hauteur de la construction, extension autorisées…),
- Les caractéristiques architecturales et les clôtures.
Etape 4 : Si je suis concerné, je me rapporte au « Titre 2 - dispositions liées aux prescriptions graphiques » et indiquées sur le plan de zonage
Certains éléments (patrimoine bâti ou naturel, zones de risques…) nécessitent des règlementations spécifiques. Ils sont indiqués sur le plan de zonage et vous trouverez la réglementation spécifique, qui s’ajoute aux réglementations de chaque zone, dans le chapitre des « prescriptions graphiques ».
Concernant les secteurs spécifiques concernés par des Orientations d’Aménagement et de
Programmation, vous devez consulter le document correspondant du dossier pour connaitre les attentes.
LA DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES :
Le règlement divise le territoire de la communauté de communes en quatre grands types de zones et fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune d’elles :
Les zones Urbaines, qui correspondent à des « secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ». -Article R.151-18 du Code de l’Urbanisme-Les secteurs constituant les zones urbaines sont les suivants :
Libellé Nomenclature
UAa : Centre ancien des principaux bourgs
UA UAb : Centre ancien des bourgs secondaires
UAc : Villages et hameaux ne constituant pas le bourg principal de la commune
UB Secteur d'extension pavillonnaire
UH UH : Hameaux densifiables
UH2 : Tiers lieu à vocation agricole et alimentaire#
UHl Habitat léger réversible en zone urbaine
UE Zone dédiée aux équipements publics
UL Zone dédiée aux équipements de loisirs
ULz Zoodyssée de Villiers-en-Bois
Zone d'activité dédiée aux activités commerciales, artisanales et industrielles
UX UX : Zone d’activités mixtes
UXa : Zone d'activités à dominante artisanale
UXc : Zone d'activités à dominante commerciale
UXi : Zone d'activités à dominante industrielle
UF Secteurs correspondants à la requalification de deux friches et couverts par une OAP
Nt Secteur de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées permettant l’évolution des activités touristiques.
Nhl Secteur de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées (STECAL) destinés à l’habitat réversible
Neq Secteur de Taille et de Capacité d’Accueil Limitées (STECAL) destinés aux centres équestres
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
Titre I - dispositions applicables sur l’ensemble du territoire#
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
1. Les conditions de desserte des terrains#
1.1. Les accès#
Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès direct à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile.
Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins, dans les conditions fixées par l'Article 682 du Code Civil.
Toutes les dispositions permettant une bonne visibilité et assurant la sécurité des usagers des voies publiques et celle des personnes utilisant les accès créés doivent être prises en compte pour le débouché des véhicules sur voie publique ou privée : position, configuration, nombre, etc.
Le nombre des accès sur les voies publiques sera limité dans l’intérêt de la sécurité.
Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.
1.2. Les voies de circulation#
Les terrains doivent être desservis par des voies répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont édifiées et dont l'édification est demandée.
Toute voie nouvelle doit être conçue, dans la mesure du possible, en cohérence avec la morphologie du terrain d’implantation de l’opération et avec la trame viaire existante environnante. Une largeur moins importante peut être autorisée pour des raisons techniques et/ou de sécurité (exemple : dans le cadre de réhabilitations de voie).
Les voies doivent permettre la circulation des véhicules de services publics (notamment les véhicules de lutte contre l’incendie, les véhicules d’enlèvement des ordures ménagères, etc.)
jusqu’au point de service adéquat (borne incendie, site de collecte d’ordures, etc.).
Sauf contraintes techniques justifiées, en cas de création ou de réhabilitation des voies publiques ou privées, la circulation et la sécurité des deux roues, des piétons et des personnes à mobilité réduite devront être pris en compte et assurées. Lorsqu’il existe un trottoir, celui-ci devra avoir une largeur d’1,40 mètre minimum (hors mobilier urbain).
Lors de la réalisation d’une opération d’ensemble, la création de nouvelles voies en impasse est interdite sauf dans les cas suivants :
- en l’absence de solution alternative permettant l’accès routier aux terrains par un tronçon connectant deux axes de voirie existants,
- lorsqu’elles sont prolongées par des axes de cheminements doux.
Dans le cas de la création d’une voie en impasse, son extrémité devra être aménagée afin de permettre aux véhicules, notamment de service et de sécurité, de faire aisément demi-tour.
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
1.3. Le stationnement#
Le stationnement des véhicules motorisés
Le stationnement des véhicules motorisés, correspondant aux besoins des installations et constructions autorisées dans la zone, doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées, par la réalisation d’aires de stationnement sur le terrain propre à l’opération.
Les emplacements devront être suffisamment dimensionnés.
En cas d’impossibilité d’aménager les places nécessaires sur le terrain d’assiette, il sera demandé de justifier :
- qu’une possibilité existe, à proximité immédiate de l’opération, dans un rayon de 300 mètres dans les secteurs UA et UB uniquement,
- que le stationnement soit réalisé en dehors des voies publiques ou ouvertes à la circulation, à proximité immédiate de l’opération dans les autres secteurs.
En cas de dérogation, la demande d’autorisation d’urbanisme devra comprendre les informations du R431-26 CU et du L151-33 CU.
Dans le cadre d’opération d’aménagement d’ensemble, notamment tels que prévus dans les
OAP, la réalisation des places de stationnement pourra être mutualisée.
Le nombre de places exigées après travaux doit respecter les dispositions ci-dessous :
Habitation#
2 places minimum par logement sauf dans le#
Logement secteur UA et UB où il est demandé
1 place minimum par logement#
Conformément à l’article R111-25 du code de l’urbanisme, il ne sera pas exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat.
L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond de 50 % de la surface de plancher existant avant le commencement des travaux.
Hébergement 1 place minimum pour 2 chambres
Commerce et activite de service#
Artisanat et commerce de détail 1 place de stationnement par tranche commencée de 150 m² de surface de plancher
Commerce de gros 2 places pour 5 emplois indépendamment de l’accueil et des livraisons
Activités de service où s’effectue l’accueil Nécessaire au besoin d’une clientèle
Restauration Nécessaire au besoin
Hôtels 1 place minimum par chambre
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
Autres hébergements touristiques 1 place minimum par chambre
Cinéma 1 place pour 4 places assises
Equipements d’interet collectif et services publics#
Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilées
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
Etablissements d’enseignement, de santé Nécessaire au besoin et d’action sociale
Salles d’art et de spectacles
Equipements sportifs
Autres équipements recevant du public
Autres activites des secteurs secondaire ou tertiaire#
Industrie 2 places pour 5 emplois indépendamment de l’accueil et des livraisons
Entrepôts 2 places pour 5 emplois indépendamment de l’accueil et des livraisons
Bureau 1 place minimum par tranche de 100 m² de surface de plancher#
Centre de congrès et d’exposition Nécessaire au besoin
Exploitation agricole et forestiere#
Exploitation agricole Pas de minimum imposé
Exploitation forestière Pas de minimum imposé
Pour le nombre de places imposé et calculé sur la surface de plancher/nombre de chambres/nombre d’emplois/nombre de places assises, il doit être arrondi au nombre entier supérieur.
Conformément à l’article L111-19 du code de l’urbanisme, l’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes d'un commerce soumis à l'autorisation d'exploitation commerciale et à l'autorisation d’exploitation cinématographique, ne peut dépasser 75% de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce. Les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces réservées à l'autopartage et les places de stationnement destinées à l'alimentation des véhicules électriques ou hybrides rechargeables sont déduits de l'emprise au sol des surfaces affectées au stationnement. La surface des places de stationnement non imperméabilisées compte pour la moitié de leur surface.
Le stationnement des cycles
Le stationnement vélos possède les caractéristiques définies dans le Code de la Construction et de l’Habitation.
L’arrêté du 30 juin 2022 fixe le nombre minimal de places suivant les catégories de bâtiment :
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
Seuil minimal de places Seuil minimal d’emplacements
Catégories de bâtiments de Cyclistes destinés au stationnement sécurisé stationnement pour visés des vélos véhicules motorisés
Bâtiments neufs équipés de places de stationnement
Ensemble d’habitation (un ou plusieurs bâtiment(s), 1 emplacement par logement jusqu’à 2 à usage principal Sans objet Occupants pièces principales 2 emplacements par d’habitation groupant au logement à partir de 3 pièces moins deux logements) principales
Bâtiments à usage industriel ou tertiaire 15 % de l’effectif total des salariés
Constituant Sans objet Salariés accueillis simultanément dans le principalement un lieu de bâtiment travail
15 % de l’effectif total des agents du#
Agents service public accueillis simultanément dans le bâtiment
Bâtiments accueillant un Sans objet service public 15 % de l’effectif total des usagers de
Usagers service public accueillis simultanément dans le bâtiment
Bâtiments constituant un
ensemble commercial, au sens de 10 % de la capacité du parc de l’article L. 752-3 du Code du Sans objet stationnement avec une limitation de commerce, ou accueillant un Clientèle l’objectif réglementaire fixée à 100 établissement de emplacements spectacles
cinématographiques
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
Seuil minimal de places Seuil minimal d’emplacements
Catégories de bâtiments de Cyclistes destinés au stationnement sécurisé stationnement pour visés des vélos véhicules motorisés
Bâtiments disposant d’un parc de stationnement annexe faisant l’objet de travaux
Ensemble d’habitation
(un ou plusieurs bâtiment(s), à usage principal 10 Occupants 1 emplacement par logement d’habitation groupant au
moins deux logements)
Bâtiments à usage industriel ou tertiaire 10 % de l’effectif total des constituant 10 Travailleurs travailleurs accueillis simultanément principalement un lieu de dans le bâtiment travail
10 % de l’effectif total des agents du#
Agents service public accueillis simultanément dans le bâtiment
Bâtiments accueillant un 10 service public 10 10 % de l’effectif total des usagers de
Usagers service public accueillis simultanément dans le bâtiment
Bâtiments constituant un
ensemble commercial, au sens de 10 % de la capacité du parc de l’article L. 752-3 du Code du 10 stationnement avec une limitation de commerce, ou accueillant un Clientèle l’objectif réglementaire fixée à établissement de 100 places spectacles
cinématographiques
Bâtiments existants à usage tertiaire et constitués principalement de locaux à usage professionnel
10 % de l’effectif total des travailleurs#
10 Travailleurs accueillis simultanément dans le bâtiment (pour la copropriété en#
Bâtiments existants à application du I du R. 113-14) usage tertiaire et constitués principalement Au maximum 10 % de l’effectif total de locaux à usage des travailleurs accueillis professionnel 10 Travailleurs simultanément dans les locaux du copropriétaire selon les dispositions de l’article 2 du présent décret (pour l’application du II du R. 113-14)
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
Seuil minimal de places Seuil minimal d’emplacements
Catégories de bâtiments de Cyclistes destinés au stationnement sécurisé stationnement pour visés des vélos véhicules motorisés
Bâtiments disposant d’un parc de stationnement annexe faisant l’objet de travaux
Ensemble d’habitation
(un ou plusieurs bâtiment(s), à usage principal 10 Occupants 1 emplacement par logement d’habitation groupant au
moins deux logements)
Bâtiments à usage industriel ou tertiaire 10 % de l’effectif total des travailleurs constituant 10 Travailleurs accueillis simultanément dans le principalement un lieu de bâtiment travail
10 % de l’effectif total des agents du#
Agents service public accueillis simultanément dans le bâtiment
Bâtiments accueillant un 10 service public 10 10 % de l’effectif total des usagers de
Usagers service public accueillis simultanément dans le bâtiment
Bâtiments constituant un
ensemble commercial, au sens de 10 % de la capacité du parc de l’article L. 752-3 du Code du 10 stationnement avec une limitation de commerce, ou accueillant un Clientèle l’objectif réglementaire fixée à établissement de 100 places spectacles
cinématographiques
Implantation :
Les infrastructures destinées au stationnement sécurisé des vélos se situent sur la même unité foncière, de préférence au rez-de-chaussée ou au premier sous-sol du parc de stationnement ou du bâtiment. (Art. R. 113-12 du CCH).
Si les circonstances l’exigent, l’espace de stationnement pourra être réalisé au sous-sol ou en étage à condition que l’accessibilité des vélos soit possible.
À l’occasion de travaux sur le parc de stationnement, l’espace de stationnement peut être réalisé à l’extérieur du bâtiment, sur la même unité foncière que celui-ci. (Art. L. 113-19 du CCH)
Les espaces de stationnement extérieurs destinés aux usagers des services publics et à la clientèle des ensembles commerciaux et des établissements cinématographiques doivent se situer à moins de 50 m d’une entrée principale du bâtiment. (Art. 3 de l’arrêté du 30 juin 2022).
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
Dimension
Chaque place de vélo induit une surface de stationnement minimale de 1,5 m², hors espace de dégagement. Les infrastructures de stationnement se composent d’un minimum de 2 places.
(Art. 1er de l’arrêté du 30 juin 2022).
1.4. L’alimentation en eau potable#
Toute construction ou installation nouvelle qui, par sa destination, implique une utilisation d'eau potable, doit obligatoirement être alimentée par branchement à un réseau collectif sous pression présentant des caractéristiques suffisantes. Le raccordement est également obligatoire en cas d’aménagement, de changement d’affectation ou d’extension d’une construction existante de nature à augmenter les besoins en eau potable.
Le plan du réseau Eau Potable est annexé au PLUi-H.
1.5. La gestion des eaux usées#
Toute construction ou installation nouvelle générant des eaux usées doit évacuer ses eaux usées par des canalisations souterraines de caractéristiques suffisantes raccordées au réseau public d’assainissement.
En l’absence d’un tel réseau, des installations individuelles d’assainissement conformes aux normes fixées par la réglementation en vigueur doivent être installées à proximité de la construction. Le système d’assainissement est défini dans le cadre d’une étude de sols et de filière ou d’une étude d’incidences ou d’impact en fonction de la capacité de l’installation mise en place conformément à la réglementation en vigueur.
La construction devra être implantée de manière à ce qu’une superficie suffisante puisse être réservée pour la conception et la réalisation du système d’assainissement non collectif.
L’évacuation des eaux usées et des effluents non traités dans les fossés, les cours d’eau et dans le réseau de collecte des eaux pluviales est interdite.
Toute demande d’urbanisme (extension, réhabilitation, changement de destination…) ayant une installation d’assainissement autonome non-conforme doit faire l’objet d’une mise aux normes ou à un redimensionnement préalable.
1.6. La gestion des eaux pluviales#
Les eaux pluviales sont conservées sur l’unité foncière. Les techniques telles que l’infiltration, le stockage ou la réutilisation pour des usages domestiques sont privilégiées.
Les dispositifs doivent être conçus, dimensionnés et implantés pour éviter toute résurgence sur les fonds voisins.
En cas d’impossibilité technique (démontrée), et en dernier recours, l’évacuation des EP sera possible, sous réserve de l’accord du gestionnaire/de la commune, au caniveau de la rue ou du réseau public de collecte des EP dans la limite d’un débit de fuite de 3l/s/ha maximum ou 1 débit de fuite correspondant au site avant aménagement pour un évènement pluvial de fréquence décennal.
Un prétraitement approprié et un volume de rétention permettant de limiter le rejet peuvent être imposés.
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
Les constructions devront se conformer aux zonages des eaux pluviales en vigueur, annexés au
PLUi-H lorsqu’ils existent.
1.7. La gestion de la défense incendie#
Des points d’eau d’incendie normalisés doivent être disposés à des endroits précis conformément aux prescriptions des services de sécurité compétents.
Afin d’intégrer au mieux les réserves d’eau et les constructions et aménagements liés à la défense incendie, il convient de :
- Préserver, voire conforter le réseau de haies à proximité de l’ouvrage afin de créer un « halo » végétalisé accompagnant les exhaussements de terrain
- Intégrer l’ouvrage dans la pente et tirer parti au mieux de la topographie du terrain pour créer le moins d’impact visuel possible
1.8. La gestion des déchets#
Les voies créées ou modifiées devront permettre l’accès des véhicules de collecte aux points de dépôts d’ordures ménagères liés aux constructions.
Les locaux et emplacements destinés au stockage des déchets devront être dimensionnés pour permettre le tri et faciliter la collecte des déchets. Leur intégration paysagère et architecturale devra être soignée.
1.9. Les réseaux d’énergie#
Toute construction ou installation nouvelle nécessitant l'utilisation d'électricité sera obligatoirement raccordée au réseau public à moins de justifier d’une capacité d’autonomie. Les réseaux électriques de distribution seront réalisés en souterrain, sauf raisons techniques particulières. Les branchements privés seront obligatoirement enterrés. Toute construction ou installation nouvelle devra pouvoir être raccordée en souterrain depuis le domaine public.
En cas d’impossibilité d’alimentation souterraine, l’installation des câbles en façade doit être dissimulée le plus possible et peints de la même couleur que la façade.
Dans le cas de lotissement ou d’opérations groupées, l’enterrement des réseaux est obligatoire.
Il est recommandé l’utilisation des énergies renouvelables pour l’approvisionnement énergétique des constructions neuves, en fonction des caractéristiques de ces constructions, et sous réserve de la protection des paysages.
Les coffrets nécessaires à leurs installations doivent être intégrés aux clôtures ou aux volumes bâtis.
Les éoliennes domestiques sont autorisées.
Concernant les postes de transformation, les règles relatives à la hauteur et/ou aux types de clôtures / la surface minimale des terrains à construire / l’aspect extérieur des constructions / l’emprise au sol des constructions / la performance énergétique et environnementale des constructions / aux conditions de desserte des terrains par la voie publique / aux conditions de desserte par les réseaux publics / aux implantations par rapport aux voies publiques / aux implantations par rapport aux limites séparatives / aux aires de stationnement / aux espaces libres ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif que constituent les lignes à haute tension.
Dispositions générales applicables à toutes les zones#
1.10. Les infrastructures et réseaux de communications électroniques#
Tout projet d’aménagement ou de constructions doit intégrer des fourreaux enterrés, permettant un raccordement facilité lors de la mise en place des infrastructures numériques.
Conformément aux dispositions réglementaires prévues par le Code de la Construction et de l’Habitation (R.111-4), les constructions neuves doivent prévoir un pré câblage en fibre.
Lorsqu’une nouvelle voie est créée ou lors de travaux sur l’espace public, des fourreaux doivent être laissés en attente, permettant un raccordement ultérieur aux infrastructures et réseaux de communications électroniques dont le déploiement est prévu ou envisagé.
1.11. Antennes relais de téléphonie mobile#
Il est demandé de privilégier la solution d’intégration paysagère et environnementale la plus adaptée à la qualité architecturale et esthétique de l’emplacement, sous réserve de faisabilité notamment technique, tout en permettant un maintien de la couverture et de la qualité du service rendu.
Il est également demandé de privilégier toute solution de partage avec un site ou un pylône existant, veillent à ce que les conditions d'établissement de chacun des sites ou pylônes ne fasse pas obstacle à l'accueil ultérieur d'infrastructures d'au