Zone UA

4.1.1.1 Interdiction de certains usages et affectations des sols, constructions et activites#

Sont interdits dans l’ensemble de la zone UA :

• les usages et affectations des sols, constructions et activités destinés :
• à l’exploitation agricole et forestière ;
• à l’industrie à l’entrepôt et au commerce de gros, à l’exception de ceux mentionnés à l’article I.2 .
• les Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) entraînant un périmètre de protection ;
• les usages et affectations des sols, constructions et activités qui, par leur nature, leur importance ou leur aspect, sont incompatibles avec le caractère du voisinage ou susceptibles de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
• le stationnement de caravane, sauf dans les bâtiments et remises sur le terrain où est implantée la résidence de l’utilisateur ;
• l’aménagement de terrains pour le camping ;
• l’ouverture et l’exploitation de carrières ;
• les dépôts de toutes natures (ferrailles, déchets…) ;
• les habitations légères de loisirs (HLL) et les habitations réversibles à l’exception des secteurs identifiés dans les orientations d’aménagement et de programmation ;
• les cuisines dédiées à la vente en ligne Sont en outre interdits dans le secteur UA4 :
• les usages et affectations des sols, constructions et activités destinés aux hôtels, à la restauration, à l’habitation, à l’artisanat et commerce de détail, aux activité de service avec accueil d’une clientèle à l’exception de ceux mentionnés à l’article I.2.

4.1.1.2 Limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activites#

Sont admis sous conditions dans les secteurs UA1 et UA2 :

• l'extension des constructions existantes destinées à l’industrie et au commerce de gros, sous réserve :
• que des dispositions soient prises afin d'éviter toute gêne et tout risque pour le voisinage (nuisance (livraison, bruit,…), incendie, explosion...) ;
• que leur volume et leur aspect extérieur soient compatibles avec le milieu environnant ;
• les constructions destinées à l’entrepôt, sous réserve :
• qu’elles ne constituent pas la destination principale de l’Unité foncière ;
• que leur volume et leur aspect extérieur soient compatibles avec le milieu environnant ;
• que les nécessités de leur fonctionnement lors de leur ouverture, comme à terme, soient compatibles avec les infrastructures existantes.
• L’extension ou la modification des installations classées existantes et compatibles avec la vocation de la zone est autorisée, à condition qu’il n’en résulte pas pour le voisinage une aggravation des dangers ou nuisances et que les installations nouvelles par leur volume ou leur aspect extérieur soient compatibles avec les milieux environnants.

Sont admis sous conditions dans le secteur UA4 :

• Le changement de destination, l'extension et les annexes des constructions existantes destinées aux hôtels, à la restauration, à l’habitation et aux activités de service avec accueil d’une clientèle sous réserve que leur volume et leur aspect extérieur soient compatibles avec le milieu environnant.

Au sein des périmètres d’attente de projet global identifiés au plan de zonage conformément à l’article L. 151-41 5 du code de l’urbanisme, les usages et affectations des sols, constructions et activités sont interdites pendant une durée maximale de 5 ans à compter de la date d’entrée en vigueur du PLUi-H. Seuls y sont autorisés, sous réserve de leur compatibilité avec la vocation de la zone :

• Les travaux ayant pour objet l’adaptation et la réfection des constructions, installations et aménagements existants ;
• L’extension limitée des constructions principales existantes à la date d’approbation du PLUi-H dans la limite de 50 m² d’emprise au sol, toutes extensions confondues ;
• La construction ou l’extension d’annexes située à moins de 20 mètres de la construction principale existante sur l’unité foncière ; L’emprise au sol ne doit pas excéder 20 m², toutes extensions confondues ;
• Les constructions et équipements d’intérêt collectif ;
• Le changement de destination des constructions existantes dans la limite des destinations et sousdestinations autorisées aux articles 1 et 2 de la zone concernée par le projet.

4.1.2 Caracteristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysageres#

4.1.2.1 Principes generaux applicables a l’ensemble de la zone et ses secteurs#

Les constructions, installations et aménagements doivent s’intégrer à leur environnement. Ainsi, et au titre de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ».

Les constructions et aménagement doivent respecter la pente naturelle du terrain et s’adapter à sa configuration. La gestion des niveaux d’implantation des constructions par rapport au terrain naturel doit être étudiée au plus près de celui-ci afin de bien maîtriser l’intégration et l’impact sur l’écoulement des eaux pluviales.

L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, ou agglomérés de ciment par exemple) est interdit.

Les projets faisant l’objet d’une recherche architecturale, d’une intégration particulièrement soignée à l’environnement et (ou) d’une démarche de haute qualité environnementale ou énergétique, peuvent déroger à certaines règles du présent article (matériaux employés, configuration des ouvertures, couleurs, pentes de toits,…) Dans ce cas, la démarche de qualité architecturale et ou environnementale doit être clairement justifiée.

Les extensions et annexes, de conception traditionnelle ou contemporaine, visible ou non depuis l’espace public, doivent présenter un aspect en harmonie avec les constructions principales existantes.

4.1.2.2 Implantation des constructions#

• Règles relatives à la destination « Habitation » Les constructions principales doivent s’implanter :
• à l’alignement de la voie ou de l’emprise publique
• A l’alignement dominant de la voie ou de l’emprise publique si une continuité visuelle sur rue est assurée à l'alignement, d'une limite latérale à l'autre et sur une hauteur minimale de 1,80 m. Cette continuité visuelle doit être en cohérence avec l’environnement urbain et paysager immédiat. Elle pourra être constituée par un ensemble d'éléments tels que portail, mur de clôture, bâtiment annexe, etc. pouvant éventuellement être employés conjointement. Pour les parcelles situées au-delà du premier rang d’urbanisation, les constructions principales s’implantent de manière libre. Si deux voies ou emprises publiques bordent une parcelle sur des limites non contigües, les reculs ne s’appliquent qu’à l’une d’entre elles. Les annexes et extensions doivent être implantées :
• à l’alignement de la voie ou de l’emprise publique ;
• au niveau ou au-delà de l’alignement dominant de la construction principale. Les piscines non couvertes et piscines couvertes dont la hauteur est inférieure à 1 mètre peuvent s’implanter librement dès lors qu’elles s’intègrent dans leur environnement (article R. 111-27 du code de l’urbanisme).
• Règles relatives aux autre destinations autorisées dans les zones L’implantation des constructions doit participer à la qualité du paysage urbain dans lequel il s’insère.

Des règles alternatives d’implantation et aux voies et emprises publiques peuvent être exigées :

• Conformément à l’article R. 152-6 du code de l’urbanisme, la mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades ou d'un dispositif de protection contre le rayonnement solaire est autorisée sur les façades dans la limite d'un dépassement de 30 centimètres par rapport aux règles d'implantation des constructions autorisées.
• Pour la réalisation d’un équipement ou d’une installation technique liée à la sécurité ou l’accessibilité d’un bâtiment (ascenseurs, escaliers, …), aux différents réseaux ou nécessaire à la production d’énergies renouvelables ;
• Dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble ou de l’édification de logements collectifs dès lors que le parti d’aménagement le justifie ;
• En cas de marge de recul minimum imposé par le Règlement de Voirie Départementale ;
• Pour assurer la préservation d’un élément de patrimoine bâti ou naturel identifié au plan de zonage et protégé au titre des articles L. 151-19 et L. 151-23 du Code de l’urbanisme.

REGLES D’IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES Les constructions doivent s’implanter :

• Soit d’une limite latérale à l’autre ;
• soit sur une limite séparative en respectant dans ce cas un retrait d’au moins 3 mètres par rapport à l’autre limite séparative. Les extensions et annexes accolées à une construction principale implantée entre 0 et 3 mètres de la limite séparative, peuvent suivre le même alignement. Pour les parcelles situées au-delà du premier rang d’urbanisation, les constructions doivent s’implanter en limite séparative ou en retrait d’au moins 3 mètres. Le projet doit maximiser les espaces d’intimité, intégrer les covisibilités existantes ou projetées depuis les propriétés voisines et respecter les besoins d’éclairement naturel des constructions édifiées sur les propriétés voisines. Lorsqu’elles ne jouxtent pas les limites séparatives, les annexes soumises à déclaration préalable doivent être implantées à une distance minimale de 1 mètre.

Des règles alternatives d’implantation en retrait des limites séparatives peuvent être exigées :

• En raison d’une configuration atypique ou complexe du terrain (parcelles en triangle, parcelles en cœur d’îlot, terrains à fort dénivelé, etc…) ;
• Pour les équipements et installations nécessaires au fonctionnement des services publics ou d’intérêt collectif, qui peuvent s’implanter différemment, à condition de respecter l’harmonie générale et d’assurer une parfaite intégration du projet dans son environnement bâti ;
• Pour la réalisation d’un équipement ou d’une installation technique liée à la sécurité ou l’accessibilité d’un bâtiment (ascenseurs, escaliers, …), aux différents réseaux ou nécessaire à la production d’énergies renouvelables ;
• Dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble
• En cas de marge de recul minimum imposé par le Règlement de Voirie Départementale ;
• Pour assurer la préservation d’un élément de patrimoine bâti ou naturel identifié au plan de zonage et protégé au titre des articles L. 151-19 et L. 151-23 du Code de l’urbanisme.

4.1.2.3 Hauteur#

Dispositions generales#

• Généralités

La hauteur maximale et la hauteur minimale des constructions principales et leurs extensions doivent garantir une bonne insertion de la construction dans l’environnement bâti et/ou naturel, pour permettre une unité architecturale, paysagère et urbaine avec les bâtiments existants

Une attention particulière sera apportée à l’adaptation de la construction à la pente ; c’est à la construction de s’adapter au terrain (demi-niveaux par exemple) et non l’inverse. Lorsque la rue présente une pente supérieure ou égale à 10%, la façade sur rue est découpée en plusieurs tronçons, la hauteur étant alors mesurée dans l’axe de chaque tronçon.

Les dispositions de cet article ne s’appliquent pas :

• aux équipements d’intérêt collectif et de services publics qui peuvent disposer de hauteurs différentes, à condition d’assurer une parfaite intégration du projet dans son environnement bâti ;aux ouvrages techniques, cheminées, installations techniques liées à la production d’énergie renouvelable, à la mise en accessibilité et autres superstructures ;
• en cas de reconstruction à la suite d'un sinistre jusqu'à une hauteur équivalente à celle du bâtiment existant. Les hauteurs maximales et minimales des constructions sont fixées en mètres ou par niveaux (ex : Rez-de-Chaussée + 2 étages + combles ou attiques aménageables)..

La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel jusqu'à l’égout du toit ou l’acrotère.

• Annexes

La hauteur maximale des annexes aux constructions principales destinées à l’habitation ne peut excéder 3.5 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère.

Regles specifiques par zone et secteur#

Libellé de la zone

UA1

La hauteur maximale des constructions principales ne doit pas excéder trois étages (RDC+3+combles).

La hauteur minimale des constructions principales ne doit pas être inférieure à un étage (RDC+1+combles).

Pour les constructions existantes qui auraient une hauteur supérieure, la hauteur maximale autorisée pour les extensions est celle du bâtiment sur lequel elles s’adossent.

A l’exception des règles spécifiques fixées par les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), pour les parcelles situées au-delà du premier rang d’urbanisation, une hauteur maximale peut être imposée pour maximiser les espaces d’intimité et respecter les besoins d’éclairement naturel des constructions édifiées sur les propriétés voisines.

UA2 UA4#

La hauteur maximale des constructions principales ne doit pas excéder deux étages (RDC+2+combles).

Pour les constructions existantes qui auraient une hauteur supérieure, la hauteur maximale autorisée pour les extensions est celle du bâtiment sur lequel elles s’adossent.

A l’exception des règles spécifiques fixées par les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), pour les parcelles situées au-delà du premier rang d’urbanisation, une hauteur maximale peut être imposée pour maximiser les espaces d’intimité et respecter les besoins d’éclairement naturel des constructions édifiées sur les propriétés voisines.

Pour les extensions, la hauteur maximale autorisée est celle du bâtiment sur lequel elles s’adossent.

4.1.2.4 Emprise au sol#

L’emprise au sol de l’ensemble des constructions n’est pas réglementée.

4.1.2.5 Façade#

Dispositions generales#

Afin de préserver le paysage urbain dans lequel s’insère le projet, les façades donnant sur voie doivent être conçues, tant par l’aspect des matériaux utilisés que par la conception des saillies, percements et soubassements, en harmonie avec les façades des constructions voisines.

L’emploi à nu en parements extérieurs de matériaux destinés normalement à être recouverts est interdit.

La couleur des enduits des façades doit respecter le nuancier de Maine et Loire : E3 ; E6 ; E9. (https://www.nuancier49.fr).

• Pour les constructions à usage d’habitation : Les façades blanches sont interdites. L’emploi de couleurs vives en façade est autorisé à condition qu’elles soient utilisées avec parcimonie et qu’elles soient en harmonie avec les autres teintes du secteur (ilot ou rue).

Les bardages sur les murs en pierre (pierre de taille ; moellon) sont interdits.

• Pour les autres constructions autorisées dans la zone :

Sont interdites les constructions ne présentant pas une simplicité de volume et une unité d'aspect et de matériaux compatibles avec les constructions environnantes et le paysage urbain. Les enduits extérieurs et les bardages devront s'harmoniser avec les constructions environnantes et le paysage urbain. Le choix des couleurs doit contribuer à l'intégration harmonieuse de la construction afin de minimiser son impact dans le paysage environnant et notamment :

• Permettre une harmonisation des coloris avec l'architecture de la construction,
• Alléger les volumes.

4.1.2.6 Toitures#

Les toitures doivent présenter une simplicité de volume et une unité de conception. Un soin particulier doit être apporté à leur volumétrie afin qu’elle s’harmonise avec les caractéristiques urbaines et architecturales des constructions environnantes. Dans le cas des extensions :

• les vérandas et toitures terrasses doivent se raccorder correctement à l'existant ;
• pour les toitures à pentes, les pentes et matériaux doivent s’harmoniser avec la composition de la ou des toitures existantes.

Si des ouvertures en toiture sont créées donnant sur les voies ou emprises publiques ou privées, elles doivent respecter le rythme vertical des ouvertures de façade. Des adaptations peuvent être admises en cas d’impossibilités techniques avérées ou si un parti architectural d’une nouvelle construction le justifie. REGLES SPECIFIQUES PAR ZONE, SECTEUR ET DESTINATION

• Pour les constructions à usage d’habitation : Les toitures devront être à deux pans. Les pans de toit du volume principal doivent être compris entre 30° et 55°.

Les couleurs des toitures à pentes doivent être à dominante de schiste bleu-gris (ardoise). Cette disposition ne s’applique pas :

• pour la rénovation des toitures en tuile de bâtiments existants qui doivent maintenir leur aspect et leur forme. Les toitures des extensions et annexes de ces bâtiments peuvent être en tuile ou en tout autre matériau non brillant présentant les mêmes aspects, formes et couleurs.
• dans le cas de protection édictées au titre des articles L. 151-19 du Code de l’urbanisme.
• Pour toutes constructions situées sur la commune de Les Rairies et la commune déléguée de

Daumeray (Morannes sur sarthe-Daumeray).

D’autres types de toitures tant par leur forme, leur matériau ou leur aspect extérieur général peuvent être admis dans le cas d’un parti architectural spécifique et cohérent pour :

• les extensions ou évolutions d’une construction, si leur réalisation n’est pas de nature à remettre en cause l’harmonie des constructions avoisinantes ;
• les constructions présentant une hauteur égale ou supérieure à 3 niveaux (RDC+2)

Sont interdites, pour les constructions principales et leurs annexes, les toitures d’aspect tôle ondulée.

• Pour les autres constructions autorisées dans la zone :

L’utilisation de matériaux précaires ainsi que les matériaux réfléchissants (hors verre) est interdite.

Le choix des couleurs et formes doit contribuer à l'intégration harmonieuse de la construction afin de minimiser son impact dans le paysage environnant.

4.1.2.7 Clotures#

L’édification des clôtures est soumise à déclaration préalable dans les conditions fixées à l'article R. 421-12 du Code de l’urbanisme.

Dans les opérations d’ensemble, lotissements et groupes d'habitation, si les règles diffèrent de celles présentées ci-dessous, les règlements particuliers qui accompagnent ces opérations urbaines doivent définir les types des clôtures admises afin de garantir l'homogénéité des réalisations. Pour les secteurs concernés par la traversée de routes départementales ou voies communales : afin de ne pas dégrader les conditions de visibilité, notamment des accès existants, toute réalisation de clôture ou de haie en bordure de route départementale pourra être limitée tant dans sa hauteur que son aspect. Les clôtures non végétales préexistantes de qualité, tels que les murs de pierre, doivent être remis en état, entretenus ou conservés. Leur éventuelle démolition sera strictement limitée au besoin de la construction (accès, garage, etc.). Pour les clôtures végétales, il sera fait usage d’essence locales et variées, adaptées au changement climatique Les haies monospécifiques sont interdites. L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (de type briques creuses, parpaings, plaques de ciment…) est interdit. Les clôtures y compris les portails et portillons doivent présenter une simplicité d’aspect respectant l’environnement et les constructions avoisinantes (front urbain ou paysage de jardin environnant). Toutefois, en fonction du contexte environnant, des hauteurs et/ou aspects spécifiques pourront être autorisés ou exigés pour une meilleure intégration dans l’environnement bâti ou paysager. En zone inondable, les clôtures doivent être perméables de manière à permettre le libre écoulement des eaux pluviales et de ruissellement (cf règlement PPRI en vigueur) Les clôtures perméables sont encouragées pour permettre la libre circulation de la petite faune. REGLES SPECIFIQUES PAR DESTINATION

• Pour les constructions destinées à l’’habitation : A l’alignement des voies et emprises, les clôtures doivent être constituées :
• soit d’une haie ou d’un talus éventuellement doublé d’un grillage d’une hauteur maximale de 1,8 mètre ;
• soit d’un dispositif minéral (pierre, parement, muret enduit…), en bois (ganivelles…) ou à claire voie d’une hauteur maximale de 1,8 mètre ;
• soit d’un dispositif grillagé, éventuellement doublé d’une haie, dont l’ensemble ne devra pas dépasser 1,8 mètre.

A l’alignement des voies et emprises publiques, les lamelles en plastique destinées aux panneaux soudés sont interdites.

En limite séparative : la hauteur maximale des clôtures est limitée à 2mètres. Quelque soit leur emplacement, des hauteurs différentes pourront être imposées ou autorisées :

• afin d’assurer une harmonie avec les clôtures avoisinantes, notamment en alignement des voies publiques ou privées ou en raison de la configuration du terrain (différence de niveau entre le terrain naturel et la voie par exemple),
• pour la reconstruction, réfection et/ou l’extension de murs de qualité (réalisés en matériaux traditionnels) existants à la date d’approbation du PLUi-H ;
• pour des raisons de nuisances sonores en façade des routes express et routes classées à grande circulation ;
• pour l’ensemble des zones concernées par l’emprise d’un chemin de fer : il peut être autorisé l’implantation de clôtures de type grillage rigide de 2 mètres maximum.
• Pour les autres constructions autorisées dans la zone : Les clôtures devront être constituées de haies vives ou d’un grillage éventuellement doublé d’une haie. La hauteur est limitée :
• à 1,8 mètre à l’alignement des voies et emprises publiques ;
• à 2 mètres en limite séparative.
• A l’alignement des voies et emprises publiques, les lamelles en plastique destinées aux panneaux soudés sont interdites. A l’alignement des voies et emprises publiques, les lamelles en plastique destinées aux panneaux soudés sont interdites. Les accès pourront être soulignés par l’installation d’un dispositif minéral (pierre, parement, gabion, muret enduit, …) ou en bois (ganivelles, …). Des dispositions différentes peuvent être autorisées pour les constructions et installations destinées à des équipements d’intérêt collectif.

4.1.2.8 Traitement environnemental et paysager des espaces non batis et abords des constructions#

Les espaces libres, aires de stockage, plantations et installations diverses doivent participer à la conception architecturale d’ensemble (coloris, matériaux…).

OBLIGATION EN MATIERE DE PRESERVATION DES ELEMENTS PAYSAGERS EXISTANTS Les talus plantés seront obligatoirement conservés lorsqu’ils se trouvent en limite séparative ou en bordure de voie. Seuls peuvent être admis les arasements nécessaires à l'accès au terrain et aux biseaux de visibilité. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux opérations d’aménagement d’ensemble ainsi qu’aux équipements d’intérêt collectif et de service public.

OBLIGATION EN MATIERE DE PLANTATION ET D’INTEGRATION PAYSAGERE Afin de participer à l’amélioration du cadre de vie, à la gestion de l’eau pluviale et/ou au maintien d’une biodiversité en milieu urbain, doivent faire l’objet d’un traitement paysager :

• les espaces libres de toute construction ;
• les pentes et talus en façade des voies et emprises publiques ;
• les espaces de stationnement (organisation des places de stationnement, végétalisation, choix des revêtements, ...) ;
• les aires de stockage ;
• les installations techniques. Pour ces espaces, le choix des essences doit être lié au caractère de l’espace (dimension, vocation).

4.1.3 DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES RELATIVES AU STATIONNEMENT Les dispositions règlementaires liées au stationnement sont définies au sein des dispositions règlementaires communes à toutes les zones (2° chapitre 4).

4.1.4 Dispositions reglementaires relatives aux voies, equipements et reseaux#

4.1.4.1 DESSERTE PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES Les dispositions règlementaires liées à la desserte par les voies publiques ou privées sont définies au sein des dispositions règlementaires communes à toutes les zones (Chapitre 3- IV).

4.1.4.2 DESSERTE PAR LES RESEAUX Les dispositions règlementaires liées à la desserte par les réseaux sont définies au sein des dispositions règlementaires communes à toutes les zones (Chapitre 3- V).