Département de la Gironde
Commune de Vérac
Révision n°1 du
Plan Local d'Urbanisme
Pièce n°31 règlement pièce écrite#
Dominique BEC
3-1 Pieces ecrite du reglement#
2 | Organisation du reglement#
Reglement#
Organisation du règlement
Le règlement se compose d’une partie écrite (le règlement écrit : pièce n°3-1) et d’une partie graphique (les pièces graphiques du règlement : pièces n°3-2-1 et 3-2-2)
Les pièces graphiques du règlement couvrent l’ensemble de la commune selon un découpage en quatre types de zones :
> Les zones urbaines dites zones U, sont celles où les équipements ont la capacité d’admettre de nouvelles constructions.
> Les zones à urbaniser dites zones AU, correspondent à des secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation sous la forme d’opérations d'ensemble.
> Les zones agricoles dites zones A, sont à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
> Les zones naturelles et forestières dites zones N, sont à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leurs intérêts, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.
Dispositions du règlement s’appliquant à toutes les zones#
Les documents graphiques du règlement permettent non seulement de repérer le découpage du territoire communal en zones, mais ils sont également le support d'un certain nombre de règles : ainsi les documents graphiques du règlement ont par eux même une portée normative et sont directement opposables aux décisions d'occuper ou d'utiliser le sol. Les documents graphiques du règlement comportent les règles graphiques suivantes :
> Des dispositions limitant la destination et l’usage des sols :
- Les « Emplacements réservés » destinés à l’implantation de futurs équipements publics (voirie, élargissement voie, espaces verts, installations d'intérêt général) ;
- Les secteurs affectés par le « risque d’effondrement de carrière souterraine ».
> Des dispositions de protection et de mise en valeur du patrimoine :
- Les « Espaces boisés classés » à protéger ou à créer.
- Les « Eléments de patrimoine paysager à protéger », les « Haies ou alignement d'arbres à protéger » ainsi que les « Arbres remarquables à protéger », qui constituent des éléments de paysage ou des secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques.
- Les « Terrains cultivés à protéger », qui nécessitent d’être conforter dans leur usage actuel.
- Les secteurs affectés par des risques de retrait gonflement des argiles (ce risque concerne l’ensemble de la commune), de remontée de nappes et d’effondrement de carrière souterraine.
4 | Organisation du reglement#
> Des dispositions de composition et d’ordonnancement du bâti :
- Les périmètres où des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) s’imposent aux opérations de construction et d’aménagement (pièce n°4).
L’exécution par toute personne publique ou privée, de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols doit être conforme au règlement écrit et graphique du PLU. Lorsqu’un terrain est couvert par un périmètre d’orientation d’aménagement et de programmation (OAP), les aménagements, occupations ou utilisations du sol doivent être compatibles avec le contenu de la ou des OAP applicables. Aux règles du PLU s’ajoutent les prescriptions relevant des Servitudes d’Utilité Publique affectant le territoire communal. Ces servitudes sont annexées au PLU (pièces n°5.1). Ces servitudes d’urbanisme sont susceptibles, selon le cas, de modifier ou de se substituer aux règles définies par le PLU. Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, les dispositions du présent règlement s'appliquent à chaque terrain issu d'une division foncière en propriété ou en jouissance, sauf mention expresse dans les articles du présent règlement.
Lexique des principaux termes utilisés par le règlement
Abattage : Les abattages procèdent d’interventions ponctuelles sur des arbres ou masses boisées et occasionnelles le plus souvent motivées par un aléa (tempête, maladie…).
Accès : L'accès correspond soit à la limite donnant directement sur la voie (portail, porte de garage...), soit à l'espace tel que le porche ou la portion de terrain par lequel les véhicules pénètrent sur le terrain d'assiette du projet depuis la voie de desserte. Sont donc soumis aux dispositions du règlement :
- Les accès donnant directement sur la voie : portail, porte de garage, …
- Les chemins d’accès raccordés sur une voie sous la forme d’une bande de terrain et d’une servitude de passage permettant l'accès à un ou des terrains en second rang, qui ne sont pas desservis directement par une voie.
Les accès sont considérés comme des voies lorsqu’une des deux conditions sont réunies :
- le chemin d’accès dessert un logement ou des logements et présente une longueur supérieure à 40 mètres mesurée depuis la voie ouverte à la circulation automobile ;
- l’accès ou le chemin d’accès dessert 3 logements et plus.
Accotement enherbé : Bande de pleine terre, intégrant ou non un fossé, située entre la limite de la chaussée et la limite de l’emprise privée. L’accotement enherbé assure des fonctions régulatrices comme l’infiltration, l’écoulement des eaux, l’oxygénation des sols mais aussi une ambiance champêtre et moins urbanisée le long des voies.
Acrotère : Éléments d’une façade qui sont situés au-dessus du niveau de la toiture et ou de la toiture terrasse, à leur périphérie, et qui peuvent constituer des garde-corps ou des rebords, pleins ou à claire-voie.
Affouillement et exhaussement des sols : L’affouillement des sols correspond à un creusement par prélèvement de terre, conduisant à abaisser le niveau du terrain naturel. L’exhaussement est une surélévation du terrain naturel par l'apport complémentaire de matière (remblaiement).
Aire de présentation : Une aire de présentation permet aisément et en toute sécurité aux services de collecte de manipuler les bacs de déchets.
Aire de retournement : Une aire de retournement permet aux véhicules d’effectuer un demi-tour et de reprendre le sens normal de circulation en effectuant au plus une marche arrière.
6 | Organisation du reglement#
Aménagement : Ensemble d’actions concertées visant à disposer avec ordre les habitations, les activités, les constructions, les équipements et les moyens de communication, à des échelles très diverses (pays, ville, quartier, terrains).
Annexe : Voir la définition de construction accessoire#
Arbre de petit, moyen et grand développement : Sont considérés comme : > arbres de petit développement : les sujets de 4 à 8 m de hauteur à l’âge adulte > arbres de moyen développement : les sujets de 8 à 15 m de hauteur à l’âge adulte > arbres de grand développement : les sujets de plus de 15 m de hauteur à l’âge adulte
Balcon : Plate-forme formant une saillie sur la façade et en surplomb, délimitée par une balustrade ou un gardecorps et permettant à une personne de se tenir à l’extérieur du bâtiment. Voir la définition de coursive et de loggia.
Bandes de constructibilité : Le long des voies et emprises publiques existantes ou à réaliser par une personne publique à la date d’approbation du PLU, le règlement définit des bandes de constructibilité qui s’appliquent aux terrains et aux constructions. Les bandes de constructibilité sont comptées à partir de l’alignement aux voies qui sont ouvertes à la circulation automobile et qui assurent la desserte du terrain d’assiette du projet. A l’intérieur de ces bandes sont définies des règles d’emprise au sol* qui varient en fonction de l’éloignement du projet par rapport à la voie sur laquelle il prend accès. Les bandes de constructibilité s’appliquent et se calculent également le long des emplacements réservés institués pour la création ou l’élargissement d’une voie publique, et pour les voies à créer qui font l’objet d’une convention de transfert dans le domaine public après achèvement des travaux.
Les deux bandes de constructibilité sont définies ciaprès : > Bande A : d’une profondeur (calculée en mètres) variant selon les zones, comptée à partir de la limite d’emprise de la voie.
> Bande B : comptée au-delà de la bande A, soit les terrains situés au-delà de la profondeur (calculée en mètres) depuis la limite d’emprise de la voie.
Bâtiment : Un bâtiment est une construction couverte et close. Coefficient de pleine terre : Un espace peut être qualifié d’espace de pleine terre s’il n’est le support d’aucun aménagement autre que les aménagements propres aux jardins et espaces verts, ni d’aucune construction, aussi bien au-dessus du sol qu’audessous du niveau du sol naturel sur une profondeur de 10 mètres, à l’exception des toitures végétalisées dont la pleine terre en toiture dispose d’une profondeur minimum de 30 cm. Il peut en revanche être traversé par des réseaux techniques aériens ou souterrains. Sont considérés comme espaces de pleine terre, toutes les surfaces liées aux jardins et espaces verts qui sont maintenues ou reconverties en terre et qui ne sont pas situées sur des constructions (dalle…) à l’exception des toitures végétalisées dont la pleine terre en toiture dispose d’une profondeur minimum de 30 cm. Les places de stationnements non végétalisés et les aires de manœuvres ne peuvent pas être considérées comme espaces de pleine terre. Le coefficient de pleine terre définit la part minimale d’espaces de pleine terre exigée par rapport à la surface totale d’un terrain. Le coefficient de pleine terre est exprimé sous la forme d’un pourcentage minimal à respecter qui précise le plus souvent une part minimale de surface à traiter en pleine terre. Les dispositions relatives au coefficient de pleine terre s'appliquent à chaque terrain issu d'une division foncière en propriété ou en jouissance. Des exigences spécifiques aux opérations d’aménagement d’une certaine taille sont également prévues par le règlement Les surfaces imperméables (surfaces goudronnées, bétonnées, carrelées...) ne sont pas prises en compte dans le calcul du coefficient de pleine terre.
Construction : Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
Construction accessoires: Une construction accessoire est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
Construction existante : Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Construction principale : Voir la définition de construction accessoire.
Coupe d’entretien : Les coupes désignent des prélèvements d’arbres programmés et réguliers. Elles rentrent dans le cadre de la gestion à long terme d’un patrimoine boisé.
Démolition : Travaux de destruction partielle ou totale d’une construction.
Destinations et sous destination : Il existe cinq destinations (article R151-27 du code de l’urbanisme) : exploitation agricole et forestière, habitation, commerces et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires ou tertiaire) et 20 sous destinations (article R151-28 du code de l’urbanisme).
Emplacement réservé : Il correspond à une emprise foncière délimitée aux documents graphiques du règlement, réservée pour la mise en œuvre d’un projet d’intérêt général, destiné à créer ou élargir une voie publique, créer un parc public de stationnement, un espace vert ou un ouvrage public, voire des programmes de logements. Les emplacements réservés sont numérotés et figurent dans une liste insérée dans le règlement qui indique notamment la destination et le bénéficiaire de l’emplacement. L’existence d’un emplacement réservé délimité sur un terrain, interdit au propriétaire de construire sur la partie du terrain concerné. De même, le calcul des droits à construire exclut la surface de terrain couverte par la réserve d’emprise. Les emplacements réservés sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Les règles du présent règlement s’appliquent donc sur l’unité foncière telle que résultant après cession éventuelle de la partie couverte par l’emplacement réservé.
Emprise au sol : L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Modalités de calcul : Sont exclus du calcul de l’emprise au sol : - Les constructions enterrées telles que les sous-sols, les dalles ne dépassant pas le niveau du sol. - Les terrasses
8 | Lexique#
- Les piscines - Les éléments d’isolation par l’extérieur ajoutés aux constructions existantes dans une limite de 0,50 m d’épaisseur. Les annexesà l’exception des piscines, pergolas, carport entrent dans le calcul de l’emprise au sol.
Espace planté : Les espaces plantés sont constitués par des terrains aménagés sur terre végétale ou substrat. La surface de ces terrains doit recevoir des plantations herbacées, arbustives ou arborées. Les arbres existants, conservés, transplantés ou remplacés sont comptabilisés dans cet espace planté.
Espace libre : Les espaces libres sont constitués des surfaces hors emprise au sol des constructions. Ils comprennent les espaces aménagés autour des constructions ainsi que les espaces plantés, et/ou laissés en pleine terre (jardins, pelouses, haies, bosquets, etc.). Les accès et les surfaces de stationnement, les terrasses imperméables et les piscines ne sont pas compris dans les espaces libres.
Espace vert : Un espace vert désigne tout espace d'agrément végétalisé (engazonné, arboré, éventuellement planté de fleurs et d'arbres et buissons d'ornement).
Extension : L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante. Façade : Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature et les balcons.
Fossé : Les fossés sont des ouvrages artificiels destinés à l’écoulement des eaux. Ils sont destinés à assurer des fonctions d’intérêt privé ou d’intérêt collectif :
- drainer des parcelles, par l’écoulement de l’eau retenue en excès dans les terres, notamment pour améliorer les usages des sols tels que les cultures agricoles et les productions forestières ;
- évacuer des eaux de ruissellement présentes sur les chemins, rues, routes et autoroutes pour la sécurité des usagers. Une noue n’est pas considérée comme un fossé.
Grille ouvragée : Assemblage de barreaux verticaux métalliques de section ronde ou carrée maintenus par deux traverses horizontales (haute et basse), pouvant comporter une frise au-dessus de la traverse haute.
Hauteur : La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain naturel existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond l’égout de la construction, ou au sommet de l’acrotère, ou des garde-corps éventuels, dans le cas de toitures terrasses ou de terrasses en attique. Modalités de calcul : les installations techniques tels que souches de cheminées et de ventilation, antennes, machineries d’ascenseur, locaux techniques, panneaux photovoltaïque et eau chaude, etc., sont exclues du calcul de la hauteur.
Houppier : Un houppier est la partie d’un arbre constituée de l’ensemble des branches situées au sommet du tronc.
Limite de façade des terrains : Ce terme désigne la limite entre la propriété riveraine et l’emprise de la voie (publique ou privée) ou emprise publique qui jouxte la construction.
Limites séparatives : Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
Modalités de calcul : La marge de recul imposée par rapport aux limites séparatives correspond à la distance mesurée perpendiculairement entre la construction et le point le plus proche de la limite séparative. Sont pris en compte dans le calcul du retrait :
- les balcons et les terrasses accessibles d’une largeur supérieure à 0,80m et ne disposant pas d’un mur écran d’une hauteur minimum de 1,90 mètre
- tout élément de construction d’une hauteur supérieure à 0,60 mètre au-dessus du niveau du sol existant avant travaux.
Ne sont pas comptés pour le calcul du retrait : - les éléments de modénature - les débords de toiture dont l'empiétement sur la marge de recul ne dépasse pas 0,50 mètre. - les auvents des portes d'entrée des bâtiments dont l'empiétement sur la marge de recul n'excède pas 1 mètre. - les dispositifs de protections solaires externes des constructions et des vitrages - les parties enterrées des constructions.
Lorsque la règle définit une marge de recul proportionnelle à la hauteur de la construction, la hauteur est calculée à compter du sol existant avant travaux en tout point de la construction, jusqu’au point le plus haut de la façade, non compris les ouvrages tels que souches de cheminées et de ventilation, antennes, machineries d’ascenseur, locaux techniques, panneaux photovoltaïque et eau chaude, etc.
Les règles faisant référence à l'expression "limites séparatives" s'appliquent à l’ensemble des limites séparatives, qu’elles soient latérales ou de fond de terrain. Lorsque des règles différentes sont édictées, le règlement précise d’une part, les marges de retrait applicables aux limites séparatives latérales et d’autres part, celles applicables à la limite séparative de fond de terrain. Dans le cas d’une morphologie parcellaire complexe, il faut considérer comme limite latérale tout côté de terrain aboutissant à une voie ou emprise publique y compris les éventuels décrochements ou brisures.
Opérations d'ensemble : La notion d’opérations d’ensemble renvoie à un principe d’urbanisation sous forme globale et cohérente d’un ou plusieurs terrains par opposition à une urbanisation au coup par coup. Toute opération de construction ou d’aménagement portant sur 4 logements ou 4 lots et plus est considérée comme une opération d’ensemble, sauf mention contraire du règlement.
Niveau du sol : Le niveau du sol existant est défini par la moyenne des points altimétriques du terrain naturel mesurés aux extrémités de la construction, avant réalisation des travaux.
Niveaux : Les niveaux correspondent au rez-de-chaussée et aux étages pleins, combles y compris. Ne sont pas considérés comme des niveaux les sous-sols et les surfaces de plancher des mezzanines. Sont considérées comme rez-de-chaussée, les volumes bâtis couvrant la totalité de l’emprise du bâtiment et dont la cote du plancher bas n’excède pas 1,00 m audessus du niveau de la voie ou de l’emprise publique.
Noue : Une noue est une dépression linéaire artificielle, peu profonde et peu large, végétalisée, qui recueille provisoirement de l’eau de ruissellement, soit pour l’évacuer via un trop-plein, soit pour l’évaporer ou pour l’infiltrer sur place.
Partie sommitale : La partie sommitale est le dernier niveau d’une construction, pouvant être édifié en attique.
Place de stationnement automobile : Il est recommandé que les espaces de stationnement dédiés aux véhicules motorisés tels que demandés dans les dispositions communes à toutes les zones du PLU présentent les caractéristiques suivantes : Les places créées doivent respecter les dimensions minimales inscrites sur les schémas suivants : > Longueur : 5 mètres > Largeur : 2,50 mètres. Cette dimension doit être libre de tout encombrement par des murs ou piliers. Pleine terre : Un espace non construit peut être qualifié de « pleine terre » s’il n’est pas recouvert et qu’il reste perméable à l’eau et la laisse s’infiltrer jusqu’à la nappe phréatique. Cet espace peut être planté.
10 | Lexique#
Les aires de stationnement et leurs accès sont exclus à l’exception de ceux qui font l’objet d’aucune artificialisation.
Réhabilitation : Travaux d’amélioration générale et/ou de mise aux normes impliquant une modification de l’esthétique de la construction.
Rénovation : Opération de remise à neuf comportant un ensemble de travaux de démolition, de construction et d’aménagement, pouvant aboutir à la démolition totale ou partielle de la construction d’origine.
Restauration : Action qui permet de recomposer sa structure, redonner sa forme ou son éclat à une construction. Travaux de remise à l’état initial ou du plus ancien connu.
Revêtement perméable : Matériaux dont les caractéristiques physiques permettent de reconstituer la fonction du sol de manière pérenne (infiltration, filtration, oxygénation…). Ces fonctions naturelles peuvent être conservées par l’aménagement de surfaces de gravillons, de graviersgazon, des pavés posés sur lit de sable, etc.
Revêtement imperméable : Matériaux étanches plus ou moins compactés reposant sur une couche de forme dont l’épaisseur varie en fonction de la portance du terrain et des usages souhaités. Ce type de revêtement de voie (enrobé, béton, pavés sur dalle béton etc.) convient aux ambiances urbaines et aux usages fréquents.
Ruine : Toute construction ayant perdu son caractère utilisable, notamment par l’absence de toiture et de fermeture (baies, fenêtres, portes…). Un bâtiment est devenu une ruine lorsqu’il n’offre plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique ou lorsqu’il y a danger pour la sécurité des occupants ou des voisins. Lorsqu’il y a des travaux à entreprendre, ceux-ci tiennent davantage de la restauration et de la rénovation que de la réhabilitation. Voir la définition de restauration, de rénovation et de réhabilitation.
Terrain naturel :
C’est le terrain tel qu’il existe dans son état antérieur avant tout travaux d’affouillement ou d’exhaussement entrepris pour la réalisation du projet.
Terrain d’assiette du projet :
Le terrain d’assiette du projet est constitué par une ou des parcelles appartenant à un ou plusieurs propriétaires, formant un ilot d’un seul tenant, délimité par les voies publiques, un ruisseau, un canal, un fossé le cas échéant, et les autres propriétés qui le cernent.
Voies ou emprises publiques :
Les voies sont ouvertes ou non à la circulation générale, et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins …).
L’emprise d’une voie doit s’entendre comme comprenant, non seulement la partie de l’emprise réservée à la circulation des véhicules motorisés, avec ou sans terre-plein central, mais aussi la partie de l’emprise réservée au passage des piétons et cycles, et les fossés, noues et talus la bordant, les places, placettes, mail, cour, espace vert, aires de stationnement.
Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées, et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques .…
Quand la règle fait référence à la notion de limite de façade de terrain, elle porte sur la limite entre la propriété riveraine et l’emprise de la voie (publique ou privée) ou emprise publique qui jouxte la construction.
Sauf mention contraire, les règles d’implantation par rapport aux voies (Article 4 de chacun des zones / R1) s'appliquent à l’ensemble des voies et emprises publiques qui donnent accès à la construction, quel que soit leur statut (voie publique ou voie privée), et qu’elle soit ouverte ou non à la circulation générale. Les règles d’implantation des constructions par rapport aux voies ne s’appliquent pas le long de certaines emprises publiques telles que les voies ferrées, le domaine public fluvial, ainsi que les fossés, talus, espaces verts et aires de stationnement qui ne peuvent pas être assimilés à une dépendance de la voie.
Les dispositions relatives aux « bandes de constructibilité » s’appliquent uniquement aux voies et emprises publiques existantes ou à réaliser par une personne publique.
Voir la définition « limite d’emprise de la voie » et « Bandes de constructibilité »
Commune de VERAC Voie maillée : Organisation des voies sans impasse et permettant de relier deux voies existantes distinctes. La liaison doit permettre un déplacement automobile. Voie en impasse : Voie qui se termine par un cul de sac, ou une voie inaccessible à une automobile.
12 | Lexique#
Reglement | zone UM#
Caractère dominant de la zone UM