Zone UBZone urbaine à Wittisheim

Synthèse des constructions interdites, autorisées ou autorisées sous conditions selon leur destination ou sous destination :

21 * se reporter au lexique pour la définition#

22 * se reporter au lexique pour la définition#

Article 1.1. Ub - Usages et affectations des sols, constructions et nature d’activités interdites#

Sont interdits, dans toute la zone, les usages et affectations des sols, constructions et activités suivants : 1. Les garages collectifs de caravanes, de camping-cars ou de résidences mobiles de loisirs. 2. Les habitations légères de loisirs, résidences mobiles de loisirs et résidences démontables. 3. Les terrains de camping et de caravanage, la pratique du camping en dehors des terrains aménagés et les parcs résidentiels de loisir. 4. Le stationnement de caravanes isolées, quelle qu’en soit la durée, sauf sur l’unité foncière ou dans les bâtiments et annexes où est implantée la construction constituant la résidence de l'utilisateur. 5. L’ouverture et l’exploitation de carrières, la création d’étangs ou de plans d’eau. 6. Les dépôts à ciel ouvert de véhicules hors d’usage, de ferrailles, matériaux ou déchets, à l’exclusion des points de collecte publique des déchets, du compostage domestique, de ceux nécessaires à une activité admise dans la zone et aux chantiers. 7. Les activités susceptibles de provoquer des pollutions, nuisances ou de susciter des risques incompatibles avec la vocation résidentielle de la zone. 8. Les nouvelles installations classées pour la protection de l’environnement.

Dispositions spécifiques au secteur Uba : Sont interdits, dans toute la zone, les usages et affectations des sols, constructions et activités suivants : 9. Les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestière, au commerce de gros, à la restauration, aux hôtels, aux autres hébergements touristiques, au cinéma, à l’industrie, à l’entrepôt et aux centres de congrès et d’exposition.

Dispositions spécifiques au secteur Ubb : Sont interdits, dans toute la zone, les usages et affectations des sols, constructions et activités suivants : 10. Les constructions destinées à l’exploitation forestière, aux autres hébergements touristiques, au cinéma et aux centres de congrès et d’exposition.

Article 1.2. Ub - Usages et affectations des sols, constructions et activités soumises à des conditions particulières

Sont autorisés sous conditions les usages et affectations des sols, constructions et activités suivants : 1. Les constructions, mentionnées dans le tableau de synthèse comme « autorisées sous condition », à condition d’être compatibles avec le voisinage d’habitation et de ne pas porter atteinte à la sécurité et la salubrité publique. 2. Les dépôts de véhicules neufs ou d’occasion à condition qu’ils soient directement liés ou nécessaires à une occupation du sol autorisée dans la zone. 3. Les affouillements et exhaussements du sol directement liés ou nécessaires à une occupation du sol autorisée dans la zone ou aux fouilles archéologiques.

23 * se reporter au lexique pour la définition#

Dispositions spécifiques au secteur Uba : Cas des voies et emprises publiques : 1. Sauf dispositions contraires figurant au règlement graphique, toute construction ou installation doit être édifiée avec un retrait minimal de 4 mètres de l’alignement des voies et places existantes à modifier ou à créer.

Règles alternatives : 2. Les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas :

• Aux aménagements, transformations, ou extensions des constructions existantes non conformes aux dispositions relatives aux voies et emprises publiques, ci-dessus, dans la mesure où il n'en résultera pas une aggravation de la situation existante.
• Aux constructions annexes d'une hauteur maximale hors tout de 3,5 mètres au sommet de l’acrotère et 4 mètres au faitage et d’une emprise au sol n’excédant pas 40 m², qui doivent être édifiées avec un retrait minimal de 4 mètres de l’alignement des voies et places existantes à modifier ou à créer
• Aux constructions et installations de faible emprise nécessaires à l'exploitation des réseaux publics tels que postes de transformation électrique.
• Aux parcelles donnant sur plusieurs voies. Dans ce cas, les dispositions ci-dessus s'appliquent uniquement vis-à-vis de l'une des voies.

Cas des cours d’eau et fossés 3. Toute construction ou installation doit être édifiée avec un retrait minimal de 6 mètres de l’emprise des cours d'eau.

Dispositions spécifiques au secteur Ubb : Cas des voies et emprises publiques :

• Non règlementé

Cas des cours d’eau et fossés 4. Toute construction ou installation doit être édifiée avec un retrait minimal de 6 mètres de l’emprise des cours d'eau et du canal.

Article 2.2. Ub - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :

Dispositions spécifiques au secteur Uba : Dispositions générales : 1. Sauf dispositions contraires figurant au règlement graphique, toute construction ou installation doit être édifiée de manière à ce que la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de 24

• se reporter au lexique pour la définition la limite séparative qui en est le plus rapproché soit au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces 2 points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. (H/2 minimum 3m) 2. En cas d’implantation avec pignon vers la limite, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché soit au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces 2 points moins 2 mètres sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. (H/2 -2 minimum 3m)

Règles alternatives : 3. Les dispositions d’implantation ci-dessus ne s’appliquent pas :

• Aux aménagements, transformations, ou extensions des constructions existantes non conformes aux dispositions ci-dessus, dans la mesure où il n’en résultera pas une aggravation de la situation existante.
• Aux constructions annexes d'une hauteur maximale hors tout de 3,5 mètres au sommet de l’acrotère et 4 mètres au faitage et d’une emprise au sol n’excédant pas 40 m², qui devront être comprise à l’intérieur d’un gabarit formé par une verticale de 2,5 mètres de hauteur, au droit de la limite séparative et d’une oblique d’une pente de 45° prenant appui sur le point haut de cette verticale.
• Aux piscines, qui devront être implantées à une distance minimale de 1 mètre des limites séparatives, mesurée depuis les bords du bassin.
• Aux constructions et installations de faible emprise nécessaires à l'exploitation des réseaux publics tels que postes de transformation électrique.
• Aux constructions et installations à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics.

Dispositions spécifiques au secteur Ubb : Dispositions générales : 4. Toute construction doit être comprise à l’intérieur d’un gabarit formé par une verticale de 6,5 mètres de hauteur, au droit de la limite séparative et d’une oblique d’une pente de 45° prenant appui sur le point haut de cette verticale. (Cf. schéma ci-contre)

Règles alternatives : 5. Les dispositions d’implantation ci-dessus ne s’appliquent pas :

• Aux aménagements, transformations, ou extensions des constructions existantes non conformes aux dispositions ci-dessus, dans la mesure où il n’en résultera pas une aggravation de la situation existante.
• Aux piscines, qui devront être implantées à une distance minimale de 1 mètre des limites séparatives, mesurée depuis les bords du bassin.
• Aux constructions et installations de faible emprise nécessaires à l'exploitation des réseaux publics tels que postes de transformation électrique.
• Aux constructions et installations à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics.

Article 2.3. Ub - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété#

Non règlementé.

25 * se reporter au lexique pour la définition#

Mode de calcul : La hauteur maximale des constructions est mesurée à partir du niveau moyen du terrain naturel à l'assiette de la construction, avant travaux éventuels d’affouillement et d’exhaussement. Dans cette hauteur, ne sont pas compris les ouvrages de très faible emprise tels que paratonnerres, souches de cheminée, balustrades, etc. Il peut être imposé des hauteurs inférieures ou exceptionnellement supérieures aux maximales fixées ci-après pour garantir aux nouvelles constructions une intégration harmonieuse à la séquence dans laquelle elles s'insèrent, en tenant notamment compte des hauteurs des constructions riveraines et voisines.

Dispositions générales : 1. La hauteur maximale des constructions et installations est fixée à :

• 10 mètres au faitage en cas de toiture en pente,
• 6,5 mètres à l’égout principal de toiture ou au sommet de l’acrotère,

Règles alternatives : 2. Ces règles ne s'appliquent pas :

• Aux aménagements, transformations des constructions existantes, non conformes aux dispositions fixées ci-dessus dans la mesure où il n'en résultera pas une aggravation de la non-conformité,
• Aux extensions des constructions existantes, non conformes aux dispositions fixées ci-dessus et dans la limite de la hauteur du bâtiment existant.
• Aux constructions et installations à destination d’équipements d’intérêt collectif et de services publics.

Qualite urbaine, architecturale, environnementale et paysagere#

Article 2.6. Ub – Prescriptions relatives à l’insertion des constructions dans le contexte urbain et paysager#

1. Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Non règlementé.

1. Clôtures : Définitions :

26 * se reporter au lexique pour la définition#

• La hauteur des clôtures sur rue est mesurée verticalement par rapport au niveau de l’emprise publique au droit de la clôture.
• La hauteur des clôtures en limite séparative est mesurée verticalement du terrain naturel à l’assiette de la clôture, avant travaux éventuels d'affouillement ou d'exhaussement du sol nécessaires à la réalisation du projet.
• La hauteur maximale autorisée des clôtures pourra être adaptée pour tenir compte de la présence de murs de soutènement et dans le respect des règles de sécurité.

En limite d’emprise publique :

• La hauteur totale des clôtures ne pourra excéder 1,5 mètre sauf en cas de reconstruction à l’identique de murs, porches et portails anciens. Une hauteur inférieure pourra être imposée pour des questions de sécurité (visibilité pour les véhicules et piétons…).
• Les clôtures seront constituées d’un mur bahut d’une hauteur maximale de 1m surmonté ou non d’un grillage ou d'une palissade en structure verticale ajourée comportant au moins 30% de vides.

En limite séparative :

• La hauteur totale des clôtures ne pourra excéder 2 mètres.

Traitement environnemental et paysager des espaces non batis et abords des constructions#

1. Surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables – plantations :

• Les espaces libres doivent être aménagés et entretenus.
• Au moins 30% de la surface du terrain de l’opération doit être plantée en pleine terre. Les aires de stationnement végétalisées perméables sont comptabilisées dans cette surface mais pas les toitures végétalisées. Cette obligation ne s’applique pas pour des terrains d’une superficie inférieure à 7 ares
• Les aires de stationnement extérieures comportant plus de 10 places seront plantées à raison d’un arbre à haute tige, non ou faiblement allergène, (circonférence minimale de 18 à 20 cm) pour 4 places de stationnement contiguës ou non. Les arbres pourront être remplacés par des mètres linéaires de haies à raison de 2,5 mètres linéaires par tranche entamée de 2 places.

Stationnement#

1. La surface minimale à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule est de 12,5 m² (soit 5 mètres x 2,5 mètres), accompagnée sur le terrain de la surface permettant l'accès sécurisé et les manœuvres de manière satisfaisante.

Article 2. 10. Ub - Dispositions générales :

1. Lors de toute opération de construction, de réhabilitation, d'extension ou de changement d'affectation des locaux, des aires de stationnement correspondant aux besoins de ces opérations doivent être réalisées en 27 * se reporter au lexique pour la définition dehors des voies publiques selon les normes minimales définies ci-après. Ces normes sont susceptibles d’être adaptées pour répondre aux besoins de chaque construction. 2. La desserte de chacun de ces emplacements doit être assurée par un accès suffisant.

Article 2.11. Ub – Dispositions quantitatives#

1. Véhicules motorisés : Dispositions applicables aux constructions à destination Logement (résidents et visiteurs) :

• Pour les constructions nouvelles, le changement de destination, la réhabilitation ou l’extension de l’existant entrainant la création de nouveaux logements, il est exigé la création de 2 places par logement créé. Ces places devront être aménagées sur des aires extérieures ou facilement accessibles à partir du domaine public (places extérieures, parkings souterrains ouverts ou fermés par une barrière automatique…).
• Pour les opérations qui engendrent la création de plus de 3 logements, il est exigé la création d’une place supplémentaire par tranche entamée de 2 logements (décompte effectué à partir du premier logement). Ces places pourront être intérieures, sauf dans le cadre d’opérations d’aménagement d’ensemble (type lotissement…) où celles-ci devront être réalisées sur les espaces communs.
• Dans le cas d’un changement de destination ou de la réhabilitation d’une construction existante entrainant la création de nouveaux logements, le nombre de places exigé et/ou leurs caractéristiques pourra être adapté en cas d’impossibilité technique de créer le nombre exigé de places de stationnement.

Dispositions applicables aux autres destinations et sous-destinations de constructions :

• Pour les constructions autres qu’à destination de logement, il devra être réalisé en dehors des voies publiques des aires de stationnement proportionnées aux besoins de ces opérations et tenant compte des besoins du personnel. Il pourra être tenu compte des possibilités de mutualisation des aires de stationnement existantes à proximité de la construction.

2. Vélos : Dispositions applicables aux constructions à destination de logement :

• Pour les opérations à destination d'habitat engendrant la création de plus de 3 logements, il est exigé la création d’un emplacement vélo par logement et ce à compter du premier logement.
• Les constructions à destination d'habitat engendrant la création de plus de 3 logements doivent posséder un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos, conforme à la règlementation en vigueur.
• Cet espace peut être constitué de plusieurs emplacements et réalisé à l'intérieur du bâtiment ou à l'extérieur du bâtiment à condition qu'il soit couvert, clos et situé sur la même unité foncière que le bâtiment.

Dispositions applicables aux constructions à destination de bureau :

• Les nouvelles constructions devront posséder un espace réservé au stationnement sécurisé des vélos, conforme à la règlementation en vigueur et adapté aux besoins des usagers.

28 * se reporter au lexique pour la définition#

1. Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou à une voie privée soit directement soit par l’intermédiaire d’une servitude de passage obtenue sur un fonds voisin. Ces voies devront avoir des caractéristiques adaptées aux besoins de la construction notamment en ce qui concerne la commodité des accès et des moyens d’approche des véhicules de service de protection civile, de lutte contre l’incendie et de collecte des ordures ménagères.

2. L’autorisation d’urbanisme peut être refusée si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration, de la nature des voies publiques ou privées sur lesquelles ils débouchent, ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.

3. Le nombre d’accès directs à la voie publique pourra être limité pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des personnes utilisant ces accès.

4. En cas de construction neuve, de réhabilitation, de rénovation, de changement de destination ou extension d’une construction existante entrainant la création de nouveaux logements, tout nouvel accès doit avoir une largeur minimale de 5 mètres s’il dessert plus de 3 logements.

Article 3.2. Ub - Voirie#

1. Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies nouvelles doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir.

2. La sécurité des usagers et des riverains de toute voie nouvelle qui sera ouverte à la circulation automobile devra être garantie, ainsi que la liberté de passage des véhicules de sécurité incendie et de ramassage des ordures ménagères.

Desserte par les reseaux#

Article 3.3. Ub - Eau potable#

1. Toute construction ou installation qui requiert d’être alimentée en eau potable, doit l’être par branchement au réseau public de distribution.

2. En cas d’absence de réseau public d’alimentation en eau potable, cette alimentation devra être mise en place selon les dispositions du code de la santé publique, des dispositions du règlement sanitaire départemental et le cas échéant du zonage d’adduction d’eau potable en vigueur.

1. Eaux usées : Eaux usées domestiques :

• Dans les zones desservies par un réseau collectif d’assainissement, toute construction ou installation nouvelle doit évacuer ses eaux usées par branchement au réseau d'assainissement collectif en respectant ses caractéristiques. 29 * se reporter au lexique pour la définition
• Dans les zones non desservies par un réseau collectif d’assainissement, un dispositif d'assainissement individuel conforme aux règles techniques en vigueur est exigé, sous réserve de la nature et des caractéristiques du sol et sous-sol du terrain d'assise de la construction ou de l'opération projetée.

Eaux usées non domestiques :

• Les eaux usées non domestiques ne peuvent être rejetées dans le réseau public d’assainissement sans autorisation, et devront faire l’objet d’un pré-traitement agréé, conformément à la réglementation en vigueur. Des conventions de déversement pourront toutefois être signées avec le gestionnaire de réseaux.

2. Eaux pluviales :

• Pour toute nouvelle construction, y compris les extensions des bâtiments existants et les opérations d'ensemble (lotissements, zones d'activités…), des dispositifs de gestion des eaux pluviales à la parcelle sont obligatoires.
• Ils concernent aussi bien les eaux pluviales générées par les espaces communs (voirie, place, parking, espaces verts…) que les eaux des parcelles et terrains privés. Les eaux pluviales collectées ne seront pas dirigées vers le réseau public d'assainissement unitaire, sauf impossibilité dûment démontrée. Les dispositifs de gestion de ces eaux pluviales pourront alors consister en : o La limitation de l'imperméabilisation ou encore la végétalisation des toitures, en complément avec une des solutions alternatives ci-après ; o L'infiltration dans le sol, sous réserve de compatibilité avec les dispositions des périmètres de protection des captages d'eau potable, de profondeur suffisante de la nappe, le cas échéant, et sous réserve que le projet ne soit pas situé à proximité d'une source de pollution atmosphérique, dans le panache d'une pollution de la nappe ou sur un site dont le sol est susceptible d'être pollué. Si le coefficient de perméabilité de la parcelle est insuffisant (k<10-6 m/s) et que cette solution est choisie, la mise en place de surfaces de plancher en dessous du niveau du terrain fini ne devra pas être autorisée ; o L'utilisation des espaces extérieurs, légèrement en contrebas de la voirie, pouvant supporter sans préjudice une lame d'eau de faible hauteur, le temps d'un orage (jardins, allées, bassins, noues, places de stationnement, place de retournement…). Cette solution sera combinée avec les précédentes, le cas échéant.
• Si aucune de ces solutions ne peut être appliquée, sous réserve d'autorisation du gestionnaire du milieu, les eaux pluviales pourront être évacuées directement vers un émissaire naturel à écoulement superficiel (cours d'eau, fossé…), éventuellement par l'intermédiaire d'un réseau pluvial, moyennant une rétention avec restitution limitée. Dans tous les cas, les rejets ne devront pas faire peser sur les fonds inférieurs une servitude supérieure à celle qui prévalait avant le projet (cf. Code Civil, articles 640 et 641).
• En cas d'impossibilité de rejet vers un tel émissaire, le rejet pluvial pourra exceptionnellement être dirigé vers le réseau public d'assainissement unitaire, moyennant une limitation de débit, conformément aux prescriptions du règlement de service en vigueur et accord du gestionnaire.
• Parallèlement, si les eaux pluviales sont rejetées vers un réseau d'assainissement pluvial ou unitaire, le maître d'ouvrage du projet d'aménagement sollicitera l'autorisation du gestionnaire de ce réseau récepteur. De manière générale, les demandes de raccordement à un réseau unitaire de telles opérations, sauf circonstances particulières, ne se verront pas accorder de suite favorable.
• Pour toute nouvelle construction entrainant la création de logement, des dispositifs de récupération des eaux pluviales seront mis en œuvre en complément de l’infiltration ou du raccordement au réseau séparatif.

Article 3.5. Ub - Electricité#

30 * se reporter au lexique pour la définition#

1. Les raccordements aux réseaux électriques doivent être réalisés par des câbles souterrains jusqu’au réseau public qui existe au droit de l’unité foncière, s’il est enterré. En cas de réseaux aériens, des gaines souterraines doivent être posées jusqu’en limite de domaine public.

Article 3.6. Ub - Obligations en matière d’infrastructure et réseaux de communication électronique#

1. Les raccordements aux réseaux de télécommunication, de télédistribution et numériques doivent être réalisés par des câbles souterrains jusqu’au réseau public qui existe au droit de l’unité foncière, s’il est enterré. En cas de réseaux aériens, des gaines souterraines doivent être posées jusqu’en limite de domaine public.

31 * se reporter au lexique pour la définition#