1. Définition de la hauteur#
Sauf disposition contraire dans le règlement, la hauteur des constructions est comptée entre le terrain naturel et le dessous de la sablière ou le niveau inférieur de la dalle brute de la terrasse. Cette définition de la hauteur vaut pour toutes les occurrences dans le règlement, en particulier aux articles 3, 4 et 7.
Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur, les équipements techniques, les ouvrages de faible emprise tels que souche de cheminée, lucarne, acrotère et autres superstructures dépassant de la toiture : chaufferies, cages d'ascenseurs, antennes, paratonnerres, garde‐corps, capteurs solaires, etc.
Les dispositions relatives à la hauteur ne s’appliquent pas aux ouvrages, installations ou équipements publics ou d'intérêt collectif.
2. Définition de l’implantation par rapport aux voies et emprises publiques#
L’article 3 définit les règles d’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques. Sauf dispositions contraires du règlement, l’alignement est celui de l’ensemble des voies ouvertes à la circulation générale, qu’elles soient publiques ou privées et quel que soit leur statut ou leur fonction (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins, places, parcs de stationnement publics).
En cas d’emplacement réservé à vocation de création ou élargissement de voie, les règles de recul se mesurent à partir du futur alignement.
Sauf dispositions contraires, n’est pas prise en compte dans le calcul de cette marge toute saillie inférieure ou égale à 0,30 m par rapport au nu du mur de façade (débord de toit, garde-corps, élément technique, modénature de façade…), sans que ces dernières puissent être situées en surplomb du domaine public.
Les dispositions relatives à l’implantation par rapport aux voies et emprises publiques ne s’appliquent pas aux ouvrages, installations ou équipements publics ou d'intérêt collectif de faible emprise (inférieure à 20 m ).
3. Définition de la distance par rapport aux limites séparatives#
Les distances se mesurent horizontalement entre tout point de la construction et le point le plus proche de la limite séparative.
Sauf dispositions contraires, n’est pas prise en compte dans le calcul de cette marge toute saillie inférieure ou égale à 0,60 m par rapport au nu du mur de façade (débord de toit, garde-corps, élément technique, modénature de façade…), ainsi que les cheminées, ouvrages techniques et autres superstructures dépassant de la toiture (chaufferie, antenne, paratonnerre, gardecorps…).
Les dispositions relatives à l’implantation par rapport aux limites séparatives ne s’appliquent pas aux ouvrages, installations ou équipements publics ou d'intérêt collectif de faible emprise (inférieure à 20 m ).
4. Définition de différentes notions utilisées dans le présent règlement#
Les définitions apportées ci-dessous à titre informatif résultent des lois, décrets, circulaires opposables à la date d’approbation du PLU. Elles ne peuvent prévaloir sur les définitions réglementaires apportées notamment dans le code de l'urbanisme.
ACCES Élément de desserte d’une unité foncière constitué par la limite entre le terrain et la voie qui le dessert. Un accès peut être un porche ou un portail (on parle alors d’accès charretier).
ACROTÈRE Couronnement placé à la périphérie d’une toiture terrasse. Le point le plus élevé de l’acrotère sert de référence pour l’application des règles de hauteur maximale déterminées par les articles 7 du présent règlement.
AFFOUILLEMENT DE SOL Extraction de terre qui doit faire l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure à 100 m et si sa profondeur excède 2 mètres.
ABRI DE JARDIN Petite construction destinée à protéger des intempéries le matériel de jardinage, outils, machines, mobiliers de jardins, bicyclettes. Un abri de jardin peut être démontable ou non, avec ou sans fondations. Dans le présent PLU, est considéré comme abri de jardin une construction annexe ne dépassant pas 3.2m de hauteur au faîtage et 12 m d’emprise au sol, sauf disposition contraire dans le règlement (notamment en zone naturelle où l’emprise au sol des abris de jardin est portée à 20 m ).
BATIMENTS ANNEXES Constructions répondant aux conditions cumulatives suivantes : - non affectées à l'habitation ou à l'activité, - usage accessoire, - non contiguë à une construction principale.
CAMPING CARAVANING Établissement public ou privé mettant des terrains à la disposition des campeurs ou propriétaires de caravanes, dans des conditions administratives qui lui sont propres. A distinguer des terrains de stationnement des caravanes habitées ou non.
CLÔTURE Une clôture est ce qui sert à enclore un espace, le plus souvent à séparer deux propriétés : propriété privée et domaine public (elle est alors élevée en limite du domaine public), ou deux propriétés privées (elle est alors élevée en limite séparative des deux propriétés). Ceci ne saurait toutefois constituer une règle absolue, la clôture pouvant parfois être édifiée en retrait de cette limite pour diverses raisons, notamment le respect des règles d’alignement. La clôture comprend les piliers et les portails. Ne constitue en revanche pas une clôture au sens du code de l'urbanisme un ouvrage destiné à séparer différentes parties d’une même unité foncière en fonction de l’utilisation par le même propriétaire de chacune d’elles : espace habitation - espace activité - espace cultivé ; etc. Ne sont régies par le présent règlement que les clôtures donnant sur le domaine public. Sauf disposition expresse dans le règlement, les clôtures à vocation agricole ou autoroutières ne sont pas concernées par les règles d’aspect extérieur des articles 8.
Coefficient d’emprise au sol#
Le coefficient d’emprise au sol est le rapport de la surface projetée au sol des volumes de l’ensemble des constructions ou installations, à la surface du terrain (les balcons, loggias, terrasses, débords de toiture ne sont pas pris en compte dans le calcul).
Coefficient d’emprise au sol : Surface occupée Surface du terrain
Toutefois si l’économie du projet le justifie, des dispositions différentes pourront être admises pour l’implantation d’ouvrages publics ou d’intérêt collectif.
CONSTRUCTION Le terme de construction englobe tous les travaux, ouvrages ou installations (à l'exception des clôtures qui bénéficient d'un régime propre) qui entrent dans le champ d'application des autorisations d'occupation du sol.
CONTIGU Des constructions ou terrains sont contigus lorsqu’une façade, un pignon ou une limite sont directement en contact l’un avec l’autre. Des constructions seulement reliées par un élément architectural tel qu’un portique, porche ou angle de construction, etc., ne constituent pas des constructions contiguës.
DEFRICHEMENT Est un défrichement toute opération volontaire entraînant directement ou indirectement la destruction de l’état boisé d’un terrain et mettant fin à sa destination forestière.
EMPLACEMENT RESERVE Il constitue des emprises où doivent être réalisés des voies publiques, des ouvrages publics, des projets d’intérêt généraux ou des espaces verts. Il permet de « geler » la constructibilité de l’emprise concernée pour éviter qu’elle ne soit utilisée de façon incompatible avec la destination future. Leur délimitation est précisée sur les plans de zonage et leur liste y figure.
EMPRISE AU SOL C’est la surface au sol que tous les bâtiments occupent sur le terrain : elle correspond à la projection verticale hors œuvre de la ou des constructions au sol, exception faite des balcons, loggias, terrasses et débords de toiture.
EMPRISES PUBLIQUES Cette notion recouvre tous les espaces publics qui ne peuvent être qualifiés de voies publiques : places et placettes, voies ferrées, cours d'eau domaniaux, canaux, jardins publics, etc.
ÉQUIPEMENTS TECHNIQUES Éléments d'une construction qui revêtent un caractère technique. Il peut s'agir notamment de transformateurs EDF, de machineries d'ascenseurs, de centrales de climatisation, de chaufferies, etc.
ESPACE LIBRE Le terrain libre de toute construction est la surface du terrain dont sont retranchées les surfaces au sol des constructions principales, de leurs annexes, des terrasses, des piscines, des aires de stationnement (y compris les aires en ever-green), des accès et des équipements à vocation de services publics.
EXHAUSSEMENT DE SOL Élévation du niveau du sol naturel par remblai.
FAITAGE Ligne de jonction supérieure de deux pans de toiture, inclinés suivant des pentes opposées.
HABITAT INDIVIDUEL Forme d'habitat où chaque logement est desservi par une entrée individuelle, par opposition à l'habitat collectif.
HABITAT INTERMEDIAIRE Forme d’habitat de type R+1+C (avec un encuvement maximum de 0.6m)
L’habitat intermédiaire correspond à une forme urbaine entre l’habitat pavillonnaire et le bâtiment collectif qualifié d’immeuble. Il s'apparente à du petit collectif. Il doit permettre, dans des bâtiments de hauteur limitée, de créer des logements avec des entrées indépendantes (maximum deux logements par pallier) afin de limiter au maximum les parties communes. Les logements peuvent être superposés, mais ils doivent disposer chacun d’un espace extérieur, soit sous forme de jardin privatif, soit sous forme de terrasse ou balcon spacieux. On entend par terrasse et balcon spacieux, une superficie d’espace disponible permettant aux occupants potentiels de manger à l’extérieur. L’habitat pavillonnaire groupé est autorisé en habitat intermédiaire.
L’habitat intermédiaire correspond dans le présent PLU à une forme urbaine et non à la notion spécifique du « logement intermédiaire » au sens de l’ordonnance du 20 février 2014.
Limites separatives#
Il s’agit des limites de propriété autres que celles situées en bordure des voies publiques ou privées.
LOGEMENTS AIDES Est appelé logement aide tout logement qui bénéficie d’une aide de l’Etat et / ou des collectivités pour son acquisition ou sa construction.
- Logements à loyer modéré Il s'agit des logements locatifs tels que visés par l'article L 302‐5 du code de la construction et de l'habitation entrant dans l'inventaire annuel réalisé par l'Etat au titre de l'article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU).
- Logements en accession abordable Il s'agit de logements destinés à l'accession à la propriété qui bénéficie d'un financement de type prêt social de location‐accession (PSL‐A) ou d'un mode de financement autre conditionné aux plafonds de ressources des ménages concernés ou encore qui est commercialisé par un opérateur dont l'activité s'inscrit dans un cadre réglementaire national fixant des plafonds de prix de vente ainsi que de ressources des acquéreurs. Il s’agit également des logements intermédiaires au sens de la définition donnée par l’article L302-16 du code de la construction et de l’habitation. Enfin, les logements en habitat individuel, relevant de lots à bâtir, dont le terrain d'assiette est inférieur à 300 m , sont également comptabilisés dans cette catégorie.
OPÉRATION D'AMÉNAGEMENT D'ENSEMBLE Constituent des opérations d'aménagement d'ensemble notamment les procédures ou dispositifs opérationnels suivants : les zones d'aménagement concerté (ZAC), les lotissements, les permis valant division, les AFU, les permis groupés et tout permis de construire aboutissant à la création d’un nouvel ensemble d’habitation ou d’activités économiques.
PISCINE Une piscine est considérée comme une construction et doit respecter les règles générales édictées aux articles 3 et 4. Il est précisé qu’elles correspondent à la notion d’annexes du présent règlement.
SABLIÈRE En charpente, une sablière est une poutre placée horizontalement à la base du versant de toiture, sur le mur de façade. Elle correspond à ce qui est également appelé la ligne d'égout.
SAILLIES Avancée d’un élément de la construction par rapport au nu de la façade et située au-dessus du niveau du sol en surplomb de celui-ci (corniche, avancée de toiture, balcon, garde-corps, escaliers extérieurs…).
SOL OU TERRAIN NATUREL Il s'agit du sol existant à la date de l’autorisation, avant travaux, remblai ou déblai. En cas de construction réalisée dans l’emprise d’une opération d’aménagement d’ensemble, le sol ou terrain naturel s’entend de celui existant avant l’opération d’aménagement d’ensemble.
SOUS-SOL Étage de locaux souterrains ou enterrés, partiellement ou entièrement, situés au-dessous du rez-de-chaussée d'une construction.
STATIONNEMENT Les prescriptions du présent règlement doivent tenir compte des dispositions du Code de l’Urbanisme, à savoir :
- Article L.151-30 du Code de l’Urbanisme « Lorsque le règlement prévoit des obligations en matière de stationnement des véhicules motorisés, il fixe des obligations minimales pour les vélos pour les immeubles d'habitation et de bureaux, dans le respect des conditions prévues au I de l'article L. 111-5-2 du code de la construction et de l'habitation. »
- Article L.151-31 du Code de l’Urbanisme « Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage, dans des conditions définies par décret. »
- Article L.151-33 du Code de l’Urbanisme « Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de nonopposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. Lorsqu'une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d'une concession à long terme ou d'un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 15132, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l'occasion d'une nouvelle autorisation. »
- Article L151-34 du Code de l’Urbanisme « Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction :
- 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat
- 2° Des établissements assurant l'hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles
- 3° Des résidences universitaires mentionnées à l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation. »
- Article L151-35 du Code de l’Urbanisme « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement.
Toutefois, lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement.
L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de surface de plancher, dans la limite d'un plafond fixé par décret en Conseil d'Etat.
Pour la mise en œuvre des plafonds mentionnés aux premier et deuxième alinéas, la définition des établissements assurant l'hébergement des personnes âgées et des résidences universitaires mentionnés aux 2° et 3° de l'article L. 15134 est précisée par décret en Conseil d'Etat. »
- Article L.151-36 du Code de l’Urbanisme « Pour les constructions destinées à l'habitation, autres que celles mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34, situées à moins de cinq cents mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et dès lors que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement. »
- Article L111-19 : « Nonobstant toute disposition contraire du plan local d'urbanisme, l'emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes d'un commerce soumis à l'autorisation d'exploitation commerciale prévue aux 1° et 4° du I de l'article L. 752-1 du code de commerce et à l'autorisation prévue au 1° de l'article L. 212-7 du code du cinéma et de l'image animée, ne peut excéder un plafond correspondant aux trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce. Les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces des aménagements relevant de l' article L. 3114-1 du code des transports , les surfaces réservées à l'auto-partage et les places de stationnement destinées à l'alimentation des véhicules électriques ou hybrides rechargeables sont déduits de l'emprise au sol des surfaces affectées au stationnement. La surface des places de stationnement non imperméabilisées compte pour la moitié de leur surface.
Pour les projets mentionnés à l'article L. 752-1 du code de commerce, est autorisée la construction de nouveaux bâtiments uniquement s'ils intègrent :
1° Sur tout ou partie de leurs toitures, et de façon non exclusive, soit des procédés de production d'énergies renouvelables, soit un système de végétalisation basé sur un mode cultural garantissant un haut degré d'efficacité thermique et d'isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la biodiversité, soit d'autres dispositifs aboutissant au même résultat ;
2° Sur les aires de stationnement, des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation et préservant les fonctions écologiques des sols. »
- Article L151-37 : « Le plan local d'urbanisme peut augmenter le plafond défini à l'article L. 111-19 pour le fixer à un niveau compris entre les trois quarts et la totalité de la surface de plancher affectée au commerce.
SURFACE DE PLANCHER La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
- des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
- des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; - des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; - des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ; - des surfaces de plancher des combles non aménageables ; - des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; - des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; - d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
TERRAIN D’ASSIETTE Le terrain d’assiette du projet est constitué par la ou les unités foncières composées d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles cadastrales. Il est délimité par les emprises publiques et voies et les autres unités foncières contiguës.
TOITURE TERRASSE Élément horizontal situé à la partie supérieure d'un bâtiment, elle remplace les toitures dans certaines constructions contemporaines.
UNITE FONCIERE Ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision. On parle également de tènement.
Titre II – zones urbaines#
Article R.151-18 du code de l’urbanisme :
« Les zones urbaines sont dites zones U.
Peuvent être classés en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.»
LES ZONES URBAINES, DITES « ZONE U » SE COMPOSENT COMME SUIT:
- Ces zones regroupent les sites déjà urbanisés et ceux où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Il s'agit des zones UA, UB, UE :
- Zone UA : zone urbaine à caractère ancien à vocation mixte d’habitat et d’activités compatibles avec l'habitat. Cette zone s’applique à l’ancien bourg présentant des caractéristiques parcellaires pour lesquelles une préservation du caractère actuel est recherchée sans figer les possibilités d’évolution. Elle peut accueillir également des équipements. Elle accueille plusieurs sites d’exploitation agricole qui sont exhaustivement repérés en secteur UAm, acceptant une mixité de destination dont l’agricole.
- Zone UB : zone urbaine à vocation principale d’habitat qui correspond aux extensions récentes de l’urbanisation. Elle accueille une vocation mixte permettant le développement de l’habitat et d’activités compatibles avec l’habitat.
- Zone UE : zone urbaine à vocation économique.
Chapitre 1 : zone UA dispositions reglementaires applicables caractere de la zone UA#
Cette zone « UA », dite zone urbaine de centre ancien mixte, est une zone dense à caractère ancien à vocation mixte d’habitat et d’activités compatibles avec l'habitat.
Elle accepte ainsi une pluralité de fonctions (commerces, services, hébergement, restauration…) excepté la destination agricole qui ne sera possible qu’en secteur UAm.
Cette zone s’applique à l’ancien bourg présentant des caractéristiques parcellaires pour lesquelles une préservation du caractère actuel est recherchée sans figer les possibilités d’évolution. Sa caractéristique principale est d'y accepter une forme urbaine de bâti relativement dense, caractéristique des centres anciens.
La zone UA est concernée par le périmètre éloigné d’un puits de captage d’eau potable.
Elle accueille également un secteur soumis à orientation d’aménagement de programmation.
Section I – affectation des sols et destination des constructions#