Rubrique UPFAR1 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions
Intitulé du document : CHAPITRE 1 – DESTINATIONS ET SOUS DESTINATIONS AUTORISÉES, INTERDITES OU AUTORISÉES SOUS CONDITIONS
11.1.1.1 – Destinations, sous-destinations, occupation et utilisation du sol
Destinations
Sous-destinations
Habitation
Logement Hébergement Artisanat et commerce de détail
Restauration
Commerce de gros
COMMERCES ET Activités de services
Activités de
où s’effectue l’accueil
Services
d’une clientèle
Hôtels
Autres hébergements touristiques
Cinéma
Industrie
Entrepôt
Autres activités des secteurs secondaire et tertiaire
Bureau
Centre de congrès et d’exposition
Cuisine dédiée à la vente en ligne
Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est autorisée.
Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est interdite. Cette sous-destination est autorisée.
Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est interdite. Cette sous-destination est interdite sauf si les constructions sont nécessaires au fonctionnement des équipements d'intérêt collectif et services publics. Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est interdite.
Equipements d’interet collectif et services publics
Locaux et bureaux
des administrations
publiques
et
assimilés
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale
Salles d’art et de spectacles Équipements sportifs
Lieux de culte
Autres équipements recevant du public
EXPLOITATIONS Exploitation agricole
Agricoles et forestieres
Exploitation forestière
Cette sous-destination est autorisée.
Cette sous-destination est autorisée.
Cette sous-destination est autorisée.
Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est autorisée. Cette sous-destination est interdite. Cette sous-destination est interdite.
Autres occupation et utilisations du sol interdites :
- Les dépôts de ferrailles, de matériaux, de combustibles et de déchets, les entreprises de casse de voitures, ainsi que la transformation des matériaux de récupération.
- Les exploitations de carrières, les affouillements et exhaussements des sols qui ne sont pas nécessaires à des travaux de construction ou d'aménagement.
- Les décharges ainsi que les dépôts à l'air libre.
Occupation et utilisations du sol soumises à des conditions particulières :
- Les installations classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration, à condition : o qu'elles correspondent à des besoins nécessaires à la vie et à la commodité des habitants de la zone. o que soient mises en œuvre toutes dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et permettre d'éviter les nuisances et dangers éventuels.
- L'extension ou la transformation des installations classées existantes, à condition : o que les installations nouvelles, par leur volume et leur aspect extérieur, soient compatibles avec le milieu environnant. o que soient mises en œuvre toutes dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et permettre d'éviter les nuisances et dangers éventuels.
- L’implantation d’antennes-relais de téléphonie mobile dans les périmètres sensibles définis en annexe du PLUi dès lors que l’intensité maximale du champ électrique au droit des vues des établissements ou des espaces ouverts concernés sera et demeurera égal ou inférieur à 2V/m équivalent 900 MHz sur l’ensemble du territoire de la commune et à 1V/m dans un rayon de 100 m autour des établissements publics et ceux recevant des enfants.
11.1.2.1 Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
11.1.2.1.1 Dispositions generales
Les constructions peuvent s’implanter soit à l’alignement par rapport aux voies et emprises publiques, soit en retrait. En cas de retrait, les constructions seront implantées à 2 mètres minimum de l’alignement actuel ou futur de la voie. En cas de retrait, la marge de recul sera traitée en espace vert paysager hormis les accès piétons et voirie.
Les saillies sur alignement des voies publiques ouvertes à la circulation sont autorisées, à condition qu’elles n’avancent pas plus de 0,80 mètre et qu’elles soient situées à 3,50 mètres au moins au-dessus du niveau de sol mesuré à l’alignement. Les saillies sur la marge de reculement sont autorisées à condition qu’elles n’avancent pas de plus de 1,50 mètre sur le plan de la façade et qu’elles soient situées à 3,50 mètres minimum au-dessus du niveau du sol mesuré à l’alignement. Concernant les saillies sur le domaine public départemental, les dispositions applicables sont définies au titre I du règlement de la voirie départementale approuvé le 15 décembre 1994.
11.1.2.1.2 Dispositions particulieres
Une implantation différente des dispositions générales est admise si le projet est concerné par l’un des cas suivants :
- lorsque l’environnement ou l’expression architecturale le justifie ou bien pour permettre une animation et un rythme de la façade.
- si la construction assure la continuité de volume avec un bâtiment voisin existant (hormis les annexes) en bon état et implanté en recul par rapport à l’alignement, et à condition que cette implantation assure une meilleure intégration de la construction dans le paysage urbain qu’une implantation à l’alignement.
- pour adapter la construction à la trame parcellaire ou à la configuration de la parcelle.
- pour tenir compte des éléments de patrimoines naturels ou bâtis repérés au titre de l’article L.15119 du code de l’urbanisme, si elle est nécessaire à leur préservation. Dans le cas de constructions neuves, les propriétés situées à l'angle de 2 voies carrossables supportent un alignement nouveau constitué par un segment de droite de 5 mètres de longueur formant des angles égaux avec chacun des alignements des voies adjacentes. Toutefois, ce pan coupé peut ne pas être exigé si le projet justifie des considérations d’harmonisation avec les autres angles d’un carrefour ou d’un nouvel aménagement de l’espace public, ou des considérations de lisibilité. Dans le cas d’une construction existante ne respectant pas les dispositions générales, son extension et sa surélévation dans le prolongement des murs existants, sont admises dans la mesure où elles n’aggravent pas l’emprise au sol dans la bande de retrait et à condition que cette implantation assure une meilleure intégration de la construction dans le paysage urbain qu’une implantation à l’alignement.
Les constructions sont implantées soit sur les limites séparatives, soit en retrait de ces limites. Les façades ou parties de façades implantées en limites séparatives ne comportent pas de baies. En cas de retrait, la distance comptée horizontalement de tout point de la façade aux limites séparatives doit être :
- au moins égale à 8 mètres en cas de baie de pièce principale
- au moins égale à 3 mètres dans les autres cas.
11.1.2.2.2 Dispositions particulieres
Ne sont pas pris en compte pour l’application de la règle les éléments de modénature de façade ou de toiture ponctuels tels que :
- les éléments de modénature, marquises, débords de toiture,
- en cas de travaux sur des bâtiments existants, les dispositifs techniques nécessaires à l’isolation thermique par l’extérieur de moins de 0,30 mètre d’épaisseur,
- Les parties enterrées des constructions,
- Les rampes d’accès de garage,
- Les perrons et escaliers d’accès.
Les constructions peuvent être implantées à des distances moindres que celles définies ci-dessus lorsque les propriétaires voisins par acte authentique et transcrit s'obligent réciproquement à créer une servitude dite de "cour commune", propre à respecter les règles ci-dessus. Dans le cas d’une construction existante ne respectant pas les dispositions générales, son extension et sa surélévation dans le prolongement des murs existants, sont admises dans la mesure où elles n’aggravent pas l’emprise au sol dans la bande de retrait et à condition que cette implantation assure une meilleure intégration de la construction dans le paysage urbain qu’une implantation à l’alignement.
11.1.2.3 Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain
Non réglementé.
11.1.2.4 - Emprise au sol des constructions
Non réglementé.
11.1.2.5 - Hauteurs maximales des constructions
11.1.2.5.1 Dispositions generales
Excepté les prescriptions graphiques reportées sur le Plan des indices, la hauteur maximale des constructions ne pourra excéder : 27 mètres de hauteur totale. Dans l’ensemble de la zone, un dépassement ponctuel de la hauteur maximale autorisée pourra être permis afin d’organiser une composition harmonieuse du front urbain au moyen d’un épannelage sur le dernier niveau de la construction d’une hauteur maximale de 3 mètres supplémentaire par rapport à la hauteur maximale autorisée.
La surface autorisée pour réaliser l'épannelage ne pourra dépasser 40% de la surface de la toiture de la construction.
Dans une bande de transition de hauteurs, d’une profondeur de 10 mètres mesurée perpendiculairement à la limite de zone avec la zone U1a, la hauteur des constructions ne doit pas dépasser 9 mètres à l’acrotère en cas de toiture-terrasse ou 8 mètres à l’égout du toit et 10 mètres au faîtage.
11.1.2.5.2 Dispositions particulieres
Les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas aux équipements d’intérêt collectif et services publics, aux ouvrages techniques d’intérêt public.
Les constructions sur toiture-terrasse peuvent dépasser le plafond imposé à condition :
- qu'elles ne dépassent pas une hauteur de 1 mètre,
- qu'elles soient implantées en retrait des façades d'une distance au moins égale à leur hauteur, o qu'elles abritent uniquement la machinerie des ascenseurs, la sortie des machineries d'ascenseurs, la sortie des escaliers, la chaufferie et le conditionnement d'air, les gaines de ventilation, les souches de cheminées et les capteurs d'énergie. o Dans la bande de transition de hauteurs, la construction pourra toutefois dépasser les hauteurs autorisées si elle s’adosse à une construction existante en bon état et d’une hauteur supérieure sur un terrain voisin, pour masquer les héberges voisines.
11.1.2.6 - Qualités urbaines et architecturales
11.1.2.6.1 Aspect exterieur des constructions
Composition d’ensemble et intégration dans le paysage :
- Les bâtiments et ouvrages à édifier ou à modifier ne devront pas porter atteinte au caractère des lieux avoisinants.
- L'architecture des constructions devra assurer leur insertion dans l'environnement urbain proche et lointain.
- Les dispositifs de production d’énergie renouvelable doivent bénéficier d’une intégration paysagère optimale.
Les façades :
- Les matériaux fabriqués en vue d'être recouverts d'un parement ou d'enduits, tels que carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, ne peuvent être laissés apparents ni sur les parements extérieurs des constructions, ni sur les clôtures. Les façades latérales et postérieures des constructions doivent être traitées avec le même soin que les façades principales et en harmonie avec elles.
- Pour les constructions existantes, les éléments d'ornementation existants (modénatures, corniches, volets, persiennes) devront dans la mesure du possible être conservés et restaurés. Leur reconstitution pourra être exigée.
- Les pignons devront être traités en harmonie avec la façade tant au point de vue des matériaux que des modénatures ou percements éventuels.
- Il sera privilégié un choix de matériaux pérennes, de qualité, conservant une stabilité dans le temps, parmi les matériaux les plus utilisés dans l’architecture fontenaisienne. A titre d’exemple, en façade, les matériaux d’aspect suivant sont à privilégier : la pierre meulière, l’enduit gratté et taloché, et la pierre de taille plus spécifiquement dans les secteurs du centre-ville et les entrées de ville.
Les toitures :
- En cas de nouvelles constructions, extensions et surélévations, les toitures-terrasses non accessibles devront être végétalisées, sauf en cas d’impossibilité technique ou d’implantation de dispositifs de production d’énergie renouvelable.
- Sont interdites les couvertures apparentes d’aspect tôle ondulé, amiante ciment, ou papier goudronné.
- L’utilisation de matériaux d’aspect bac acier est interdite pour les toitures d’habitation.
- Les couvertures des constructions annexes visibles de la rue doivent être en harmonie avec la construction principale.
- Il sera privilégié un choix de matériaux pérennes, de qualité, conservant une stabilité dans le temps, parmi les matériaux les plus utilisés dans l’architecture fontenaisienne. A titre d’exemple, pour les toitures à pentes : la tuile et le zinc.
Les clôtures :
Clôtures sur rue :
- Les clôtures sur les voies publiques adjacentes existantes ou projetées ne doivent pas comporter de parties pleines à une hauteur supérieure à 0,80 mètre. Elles pourront être surmontées d’un dispositif ajouré sur au moins 50 % de la surface. Il est recommandé de doubler les clôtures de haies végétales constituées d’essences locales.
- La hauteur totale du mur plein et de la partie ajourée ne pourra être supérieure à 2 mètres sauf pour les piliers de portail d'entrée et les coffrets (boîtiers EDF-GDF, coffrets de télécommunication…) où il sera admis une hauteur de 2.20 m et pourront être totalement en partie pleine sur une longueur maximum de 1,50 mètre.
Clôtures en limites séparatives :
- La hauteur des clôtures sur les limites séparatives ne peut excéder 2,60 mètres.
- Les clôtures seront de préférence constituées d’un grillage vertical doublé d’une haie vive d’essences locales. Il est recommandé de prévoir des ouvertures au niveau du sol, pour le déplacement de la petite faune.
Cas particuliers :
- Lors de la modification partielle d’une clôture existante d’une hauteur supérieure à 2 mètres, sa reconstitution à sa hauteur initiale pourra être admise.
- Les dispositions relatives aux clôtures ne s’appliquent pas pour les équipements d'intérêt collectif et services publics.
Façades commerciales :
- Il est recommandé que le traitement des façades soit assuré sous réserve du respect des dispositions suivantes : o les devantures devront s'adapter à l'architecture de l'immeuble concerné, o les percements de vitrines ne peuvent dépasser les limites des immeubles même lorsqu'il s'agit d'une même activité.
Divers :
•
Les ventilations des sous-sols devront s'harmoniser avec le reste de la construction tant pour ce qui est de leur situation et de leur volume que les matériaux dont elles sont constituées.
- 20% minimum de la surface de l’unité foncière doivent être traités en pleine terre.
11.1.3.1.2 Dispositions particulieres
- En cas de nouveaux travaux sur des constructions existantes, édifiées de façon régulière et avant la date d’approbation du PLUi (11/12/2024), et ne respectant pas les dispositions générales de l’article 3.1, il ne sera pas appliqué ces règles. Le projet devra toutefois prévoir une augmentation de la surface des espaces verts.
- Il n’est pas fixé de règle pour les projets d’équipements d'intérêt collectif et les services publics lorsqu’ils requièrent des espaces libres non plantés. Toutefois, ces espaces doivent être traités dans le sens d’une perméabilisation maximale des sols.
11.1.3.2 – Mise en valeur écologique et paysagère des espaces libres
Les espaces libres doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux environnants. Cette composition privilégiera les espaces verts d’un seul tenant, en contiguïté avec les espaces libres des terrains voisins, et la végétalisation des fonds de terrains. Pour les nouvelles constructions et les constructions existantes, les projets doivent être étudiés dans le sens d’une conservation des plantations existantes. Les plantations doivent être composées d’essences locales, limitant les besoins en eau. Un traitement perméable des voiries et dessertes doit être privilégié (sablage, dallage, pavage…) aux bitumes et enrobés.
11.1.3.3 – Performance énergétique et environnementale
11.1.3.3.1 Dispositions relatives a la performance energetique
- Les nouvelles constructions supérieures à 1 000m² de surface de plancher doivent présenter un mode de production de chaleur collectif.
- Pour les constructions existantes, l’installation de dispositifs d’isolation thermique extérieure est autorisée à l’intérieur des marges de recul et de retrait imposées le cas échéant par rapport aux emprises publiques, voies et limites séparatives, à la condition qu’ils n’excèdent pas 30 cm de profondeur par rapport au nu de la façade.
- Pour les nouvelles constructions et les constructions existantes, l’installation de dispositifs de production d’énergie renouvelable est autorisée au-delà de la hauteur maximale autorisée dans la zone, à la condition qu’ils n’excèdent pas 1m.
Le chapitre 3.3.6 sur les dispositions générales relatives aux conditions de desserte des unités foncières, aux voies et relatives aux réseaux, à l’assainissement, aux déchets et au stationnement s’appliquent, sauf pour celles explicitement précisées ci-après.
11.1.4.1 – Conditions de desserte par les voies publiques ou privées et accès aux voies ouvertes au public
Lorsque les voies se terminent en impasse, celles-ci devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.
Pour être constructible, une unité foncière doit être accessible par une voie carrossable publique ou privée en bon état de viabilité et présentant des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie et de la protection civile. La largeur de cette voie ne peut être inférieure à 3.50 m.
L'accessibilité se fait :
- soit directement,
- soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé et matérialisé physiquement, sur fond voisin.
La largeur de cet accès peut être inférieure à 3,50 mètres en cas d’extension d’une construction existante et à condition de ne pas créer un nouveau logement.
En cas de voies d'accès réservées exclusivement aux véhicules de sécurité, les normes applicables sont fixées par les services de sécurité.
Pour chaque propriété, les possibilités d'accès carrossable à la voie publique sont limitées à un accès par tranche de 20 m de façade par unité foncière.
Toutefois, pour les voies départementales, les possibilités d’accès carrossable à la voie publique sont limitées à un accès par tranche de 30 m de façade par unité foncière, sous réserve de l’appréciation par le Département des conditions spécifiques.
Les places de stationnement réalisées au-delà de la marge de reculement ou à l'alignement d'une voie publique devront être desservies à partir de l'intérieur de la propriété et non par accès direct sur la voie.
11.1.4.2 – Conditions de bonne desserte par les services publics de collecte des déchets
Toute construction supérieure à 200m² de surface de plancher doit être pourvue d'un local spécialisé, clos, ventilé, avec un sol et des parois revêtus de matériaux imperméables et imputrescibles, destiné au stockage des déchets. Pour celle destinée à l’habitation, il s’agira de locaux dimensionnés de façon à recevoir des containers à raison de 1m² minimum par logement pour les déchets ménagers et le stockage des encombrants.
Tout projet comportant plusieurs bâtiments sur une même unité foncière peut prévoir un local commun à ces bâtiments.
Les conteneurs en attente de la collecte doivent pouvoir être facilement accessibles depuis le domaine public, sans empiéter sur celui-ci.
11.1.4.3 – Règles relatives à l’assainissement
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée, pour ce qui concerne ses eaux usées domestiques, au réseau collectif d’assainissement, en respectant ses caractéristiques, conformément au règlement d’assainissement. Les dispositifs d’assainissement individuel sont interdits. A l’intérieur d’une même propriété, les eaux usées doivent être recueillies séparément des eaux pluviales. Les établissements rejetant des eaux usées non domestiques devront être pourvus d’au moins deux branchements distincts : un branchement pour les eaux usées domestiques et un branchement pour les eaux usées non domestiques. Il peut être exigé qu’un dispositif d’obturation permettant de séparer le réseau public de l’établissement industriel, soit placé sur le branchement des eaux usées non domestiques afin de protéger le réseau public en cas de pollution. En cas de branchement au réseau départemental d’assainissement, les prescriptions du règlement du service départemental d’assainissement en vigueur devront être respectées.
11.1.4.4 – Conditions pour la gestion des eaux pluviales
Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales.
Hors secteur soumis au risque lié à la présence d’anciennes carrières, et zone soumise à un aléa fort de retrait gonflement des argiles, les eaux pluviales doivent être prioritairement infiltrées sur la parcelle si le sous-sol le permet. Ainsi, tout rejet en milieu naturel direct doit être privilégié au même titre que l’infiltration au plus près de la source (point de chute sur le sol) sur les parties de terrain d’espaces verts de pleine terre.
Cette gestion pourra se faire au moyen de noues, tranchées ou bassins d’infiltration pluviale, cuve de stockage et réutilisation des eaux pluviales pour l’arrosage ou pour le lavage des espaces extérieurs.
Lorsque le « rejet zéro » n’est pas réalisable, le débit d’eaux pluviales sera rejeté dans le réseau d’assainissement. En cas de rejet partiel ou total des eaux pluviales dans le réseau public de collecte, les dispositifs réalisés doivent être tels qu’ils :
- Garantissent l’évacuation de ces eaux dans le réseau conformément au règlement d’assainissement ;
- Assurent le respect des normes de rejet fixées par l’autorité compétente (2l/ha/s pour une pluie d’occurrence décennale).
Afin de respecter les critères d’admissibilité des eaux pluviales dans les réseaux publics, certaines eaux pluviales (en particulier les eaux issues de ruissellement sur les parkings) peuvent être amenées à subir un prétraitement avant rejet, conformément aux règles de chaque gestionnaire.
En cas de branchement au réseau départemental d’assainissement, les prescriptions du règlement du service départemental d’assainissement en vigueur devront être respectées. Ce dernier prévoit notamment de gérer les eaux de ruissellement à la parcelle sans raccordement au réseau public, et, lorsque cela est impossible, d’autoriser par dérogation du Département leur raccordement à débit régulier. Il prévoit également les règles et les conditions de mise en œuvre des ouvrages de gestion des eaux de pluie et leurs caractéristiques.
11.1.4.5 – Infrastructures et réseaux de communication électronique
Toute nouvelle construction devra mettre en place des canalisations et câbles reliant le domaine public pour prévoir un raccordement aux réseaux de communications électroniques Très Haut Débit (fibre optique). L’ensemble des logements devront également être équipés pour un raccordement futur.
11.1.4.6 – Règles relatives au stationnement
11.1.4.6.1 Dispositions pour les vehicules motorises
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations, doit être assuré en dehors des voies publiques. Les règles applicables aux constructions ou établissements non prévus ci-dessous sont celles qui s’appliquent aux établissements qui leur sont le plus directement assimilables. Lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations, le nombre total des places de stationnement exigibles sera déterminé en appliquant à chacune d’entre elles la norme qui lui est propre. Une place de stationnement doit être techniquement accessible et fonctionnelle. Les rampes d’accès ne doivent pas entraîner de modification du niveau du trottoir. Leur pente dans les 5 premiers mètres à partir de l’alignement ne doit pas excéder 5 %, sauf en cas d’impossibilité technique et pour l’habitat individuel. Les rampes d’accès ne doivent pas avoir une pente supérieure à 18 %. A partir de la création de 10 places de stationnement, une proportion de 50 % au moins des surfaces totales de stationnement définies ci-dessous devra être réalisée dans un volume construit. Pour les constructions individuelles, cette prescription s’appliquera à partir de la création de 4 places de stationnement. Par ailleurs, ces dispositions ne s’appliquent pas aux équipements d’intérêt collectif et de services publics. La suppression de places de stationnement existantes est autorisée uniquement si le nombre total de places répond à minima à la norme de plancher, telle que définie ci-dessous, nécessaire au projet faisant l’objet de la demande d’autorisation d’urbanisme.
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