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Zone UFAZone urbaine à Bischwiller

  • Zone urbaine

Les questions courantes

Que puis-je construire ?
Où implanter la construction ?
Quelle surface au sol ?
Quel aspect extérieur ?
Combien d'espaces verts ?
Combien de places de stationnement ?
Le texte du règlement de la zone UFA, 7 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone UFA, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 108 rubriques

Rubrique UFA 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : A – DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITE

Article A.1 – UFA : Usages, affectations des sols, activités, destinations et sousdestinations interdits

Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Sont interdits 1. Les installations, constructions et occupations du sol susceptibles de provoquer des gênes, nuisances ou pollutions incompatibles avec la vocation d’un quartier mixte de centre-ville. 2. Les dépôts à ciel ouvert de ferrailles, de matériaux ou de déchets, à l’exclusion de ceux nécessaires à une activité admise dans la zone, des points de collecte publique des déchets et du compostage domestique. 3. Les dépôts de véhicules hors d’usage, à l’exception des dépôts temporaires de véhicules anciens destinés à la vente ou à la réparation lorsqu’ils sont liés à une activité existante de garage ou admise par le présent règlement. 4. La réalisation de locaux habitables en dessous du niveau moyen de la voie de desserte au droit de l’unité foncière considérée. 5. Les terrains de camping et de caravanage, les habitations légères et de loisirs, la pratique du camping en dehors des terrains aménagés, ainsi que les parcs résidentiels de loisirs. 6. Les carrières, les étangs ou plans d’eau, à l’exception pour ces derniers de ceux admis sous conditions particulières à l’article A2.

Article A.2 – UFA : Usages, affectations des sols, activités, destinations et sousdestinations soumises à conditions particulières

Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

1. Les constructions, installations et utilisations du sol à usage de commerce ou d’artisanat sont admises à condition qu’elles ne soient pas susceptibles de provoquer des gênes, nuisances ou pollutions incompatibles avec la vocation d’un quartier mixte de centre-ville.

2. Les affouillements et exhaussements des sols sont admis à condition qu’ils soient justifiés par : - une construction admise ; - la réalisation d’une installation linéaire souterraine ou d’un ouvrage technique lié à celle-ci ; - un aménagement admis ; - des recherches archéologiques.

3. Les plans d’eau ou espaces inondables répondant à des besoins de gestion des eaux pluviales ou au fonctionnement hydraulique sont admis, à condition qu’ils fassent l’objet d’un aménagement paysager à même de valoriser l’environnement bâti.

4. En dehors des ouvrages de franchissement qui par nature ne sont pas soumis à la présente règle, les constructions et installations sont admises à condition de respecter un recul de 3 m par rapport aux berges des fossés et de 6 m par rapport aux berges des cours d’eau.

. La réalisation de mouvements de terre liés à des rez-de-chaussée ou terrasses surélevées est interdite.

2. La préservation des bâtiments existants est à privilégier dans une logique d’urbanisme circulaire et de réemploi des matériaux.

3. Le choix des matériaux extérieurs sera guidé par la recherche de qualité assurant la pérennité. 4. Les tonalités chaudes et naturelles seront privilégiées 5. Pour les collectifs de plus de 6 logements ou pour les autres opérations de plus de 350 m² de surface de plancher, et qui ne sont pas situés dans le périmètre d’un point d’apport volontaire, une aire de présentation des bacs à ordures ménagères non couverte sera aménagée sur l’emprise foncière du projet et en limite de domaine public afin d’en faciliter la collecte. Cette emprise ne sera pas comptabilisée dans le calcul des espaces plantés perméables. Cette aire ne remplacera pas le local poubelles

Article C.2 – UFA : Caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées

Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Façades

1. Lorsqu’un bâtiment comprend une façade de plus de 20m de long, des éléments architecturaux (décrochés, corniches, bandeaux horizontaux, …) devront être intégrés à la façade afin d’en casser la monotonie visuelle.

Toitures 2. Pour les collectifs de plus de 6 logements ou les opérations de plus de 350m² de surface de plancher, les toitures-terrasses des aires de stationnement closes et couvertes ainsi que les toitures des constructions annexes seront obligatoirement végétalisées. Cette prescription ne s’applique pas aux toitures-terrasses accessibles et à usage technique ou couvertes d’un dispositif d’énergie renouvelable. 3. En cas de toitures à pans, ces dernières devront être réalisées soit en tuiles de terre cuite, soit avec un matériau présentant un aspect et une teinte de terre cuite, d’ocre à brun rouge ou de couleur sombre de type ardoise. 4. Les dispositifs d’énergie renouvelable sont autorisés à condition d’être intégrés dans l’allure générale de la toiture, de la manière la plus harmonieuse possible.

Article C.3 – UFA : Caractéristiques des clôtures

Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Clôtures sur rue et emprises publiques

1. Les clôtures sont facultatives, mais la limite entre le domaine public et le domaine privé doit être matérialisée au moins par un décrochement dans le nu du sol, des dal- lettes de bordure ou des revêtements de sol différenciés.

2. Les clôtures formées d’un dispositif à claire-voie ne peuvent excéder une hauteur de 1,80 m. Les clôtures pleines ou le mur-bahut d’une clôture à claire-voie ne peuvent excéder une hauteur de 0,80 m.

3. Lorsque les clôtures existantes sur la parcelle considérée présentent un intérêt architectural ou patrimonial et ont des caractéristiques différentes de celles prescrites, des dispositions différentes de hauteur totale et de hauteur des parties pleines pourront être admises pour tenir compte de cet intérêt.

4. Pour les collectifs de plus de 6 logements ou immeubles de bureaux de plus de 350 m² de surface de plancher et si leur lisière entre l’espace public et l’espace privé n’est pas végétalisée, les clôtures à claire-voie implantées le long du domaine public seront obligatoirement doublées d’une haie végétale vive composée d’une diversité d’essences majoritairement locales. Cette prescription ne pourra pas s’appliquer en cas d’implantation à l’angle de voies publiques afin de préserver les cônes de visibilité nécessaires aux véhicules.

Antennes paraboliques et installations techniques

5. L’installation d’antennes paraboliques est interdite en façade sur rue ou emprise publique, ainsi qu’en saillie sur les balcons et garde-corps. Toutefois, cette installation pourra se faire sur la partie toiture de ces façades sous réserve de ne pas dépasser la hauteur du faîtage. L’installation est également admise sur les toitures-terrasses, sous réserve de ne pas être visible depuis les voies ouvertes à la circulation publique.

6. La couleur des antennes paraboliques doit être similaire à celle des matériaux voisins de son point d’implantation et notamment, lorsque cette installation a lieu en toiture, la couleur devra alors être similaire à celle des matériaux de couverture.

7. Toute installation technique apposée en façade ou en toiture (gaines ou coffrets techniques, climatiseur...) doit être intégrée à l’architecture et traitée de manière à ne pas être directement visible depuis les voies ouvertes à la circulation publique.

Article C.4 – UFA : Obligations en matière de performance énergétiques et environnementales

Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Rubrique UFA 3Implantation des constructions

Intitulé du document : B – VOLUMETRIE ET IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

Article B.1 – UFA : Implantation par rapport aux voies et emprises publiques Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

1. Les constructions ou installations de premier rang peuvent être édifiées à l’alignement des voies publiques ou des emprises publiques existantes, à modifier ou à créer.

2. Lorsqu’elles ne sont pas implantées à l’alignement, les constructions et installations nouvelles doivent être édifiées à 1,20 m au moins de l’alignement de toute voie publique ou emprise publique limitrophe existante, à modifier ou à créer.

3. Lorsqu’une marge de recul réglementaire ou graphique est applicable, elle ne s’impose pas aux saillies de faible emprise (balcons, terrasses, appuis de fenêtre, détails architecturaux, débords de toiture, sas d’entrée...) dont l’emprise ou le surplomb peut se situer dans cette marge de recul. Les surfaces closes devront toutefois respecter les règles de recul éventuelles.

4. Les constructions et installations en second rang ou plus sont admises.

Article B.2 – UFA : Implantation par rapport aux limites séparatives

Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

1. L’implantation sur les limites séparatives latérales est admise. L’implantation des constructions nouvelles d’une hauteur inférieure à 10 m est obligatoire le long d’au moins une limite séparative latérale.

2. L’implantation des constructions et installations est également admise sur limite séparative de fond de parcelle, à condition :

  • que leur hauteur hors tout soit inférieure ou égale à 3,50 m en limite séparative,
  • qu’à partir de cette hauteur de 3,50 m en limite séparative, aucune partie de la construction ou de l’installation à réaliser ne soit visible au-dessus d’un angle de 45° mesuré à compter d’un plan horizontal, passant par cette hauteur de 3,50 m.

3. Lorsque les constructions et installations ne sont pas implantées en limite séparative, la distance comptée horizontalement de tout point de la construction ou de l’installation au point le plus bas de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale au tiers de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3 m.

4. L'édification d'un sas d'entrée ou d'un auvent protégeant les accès des constructions sont admis à l’intérieur des marges de recul définies ci-dessus, à condition que leur surface de plancher soit inférieure ou égale à 3 m². Sont également admises à l’intérieur de ces mêmes marges les saillies de faible emprise (balcons, terrasses, appuis de fenêtre, détails architecturaux, débords de toiture, ...) dont l’emprise ou le sur- plomb peut se situer dans cette marge de recul. A l’exception des sas d’entrée admis ci-dessus, les surfaces closes devront toutefois respecter les règles de recul éventuelles.

5. Par exception aux règles du présent article, les abris de jardin ou assimilés d’une superficie inférieure à 8 m² et d’une hauteur inférieure à 2,5 m et les piscines découvertes peuvent s’implanter en respectant un recul minimal de 1 m par rapport aux limites séparatives (latérales ou fond de parcelle).

6. Par exception aux dispositions des paragraphes 1, 2 et 3 ci-avant, les constructions, ouvrages et installations de faible emprise nécessaires au fonctionnement des réseaux publics ainsi que les constructions liées à la réalisation ou au fonctionnement des équipements d'infrastructures sont admis en limite séparative. Ils sont également admis à l’intérieur des marges de recul définies cidessus sous réserve de respecter une distance minimale de 1 m par rapport aux limites séparatives.

7. Les extensions, constructions et installations rendues nécessaires pour la mise en accessibilité handicapée de bâtiments existants autres que des logements et ne respectant pas les dispositions du présent article sont néanmoins admises dès lors qu’elles ne sont pas implantées à moins de 50 cm d’une limite séparative.

Rubrique UFA 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : B.3 – UFA : Emprise au sol maximale Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les cond

.

Article B.4 – UFA : Dimensions des constructions Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

La hauteur maximale hors tout des constructions est indiquée au règlement graphique. En l’absence d’indication portée au règlement graphique, la hauteur n’est pas règlementée.

Rubrique UFA 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Article C.1 – UFA : Prescriptions relatives à l’insertion dans le contexte Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

Rubrique UFA 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : D – TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BATIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

Article D.1 – UFA : Surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables

Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ». Dans le cas de la démolition totale d’un bâtiment existant qui présente un caractère patrimonial et/ou pour lequel l’insalubrité n’est pas avérée, le pourcentage d’espaces de pleine terre sur la parcelle devra être majoré de 10% arrondi à l’entier supérieur afin d’inciter à ne pas démolir.

Article D.2 – UFA : Obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations, d’aires de jeux et loisirs

Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

1. La réalisation d’espaces plantés perméables est obligatoire sur une surface au moins égale à 30 % de l’unité foncière considérée.

2. La réalisation de toitures végétalisées en remplacement des espaces perméables plantés est admise, dans un ratio de 2 m² de toiture réalisée, pour 1 m² d’espace perméable initialement nécessaire au regard des dispositions ci-dessus.

3. Les aires de stationnement en surface doivent être ombragées par des dispositifs végétalisés ou des arbres de haute tige à raison d’un arbre au minimum pour quatre places de parking.

4. Sauf en cas d’ombrières productrices d’énergie, les arbres seront positionnés de manière à ombrager au maximum les places de stationnement. Pour cela, une surface de 6m² au minimum (dimensions 2m par 3m) sera réservée pour l’implantation d’un arbre tous les 4 stationnements et au sein de l’aire de stationnement. Ces arbres pourront être comptabilisés dans le quota global d’arbres à hautes tiges demandé à l’échelle de la parcelle.

5. Pour les collectifs de plus de 6 logements ou dans le cas des opérations présentant une surface de plancher supérieure à 350m², les arbres existants comportant une valeur écologique seront préférentiellement conservés. En complément de ce principe, un arbre pour chaque nouveau logement construit (hors logements existants et réhabilités) sera planté sur la parcelle. Ces arbres sont pris en compte dans le calcul pour atteindre le coefficient de végétalisation.

6. Si l’impossibilité technique de conserver les arbres d’intérêt à valeur écologique préexistants sur la parcelle est avérée, alors ils seront compensés par une nouvelle plantation d’intérêt écologique équivalent sur la parcelle.

7. Si l’impossibilité technique de plantations sur le site du projet est avérée au vu des caractéristiques du projet et de l‘assiette foncière retenue (surface, nature des sols, présence de réseaux, contexte environnant, …), le porteur de projet s’engage à se rapprocher de la commune pour la plantation des arbres manquants hors de l’emprise du projet sur des sites proposés par la commune.

Rubrique UFA 8Stationnement

Intitulé du document : E –UFA - STATIONNEMENT

Rappel : les constructions, aménagements et installations doivent respecter les conditions prévues au titre II : « Dispositions applicables à toutes les zones ».

1. Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques sur des emplacements aménagés.

2. Pour les collectifs de plus de 6 logements ou dans le cas des opérations présentant une surface de plancher supérieure à 350m², les aires de stationnement extérieures présenteront un revêtement perméable.

3. Les rampes d’accès éventuelles aux aires de stationnement collectif comportant plus de 6 emplacements doivent comprendre une plateforme de 5m de long minimum mesurée à compter de l’alignement existant, à modifier ou à créer. Cette plateforme ne peut avoir une pente supérieure à 5%.

4. La surface à réserver par véhicule de tourisme est de 12,5 m² au moins, non compris les dégagements. Cette surface est à majorer de 32 % pour les emplacements pour les véhicules des personnes à mobilité réduite. Chaque place doit pouvoir bénéficier du dégagement nécessaire à son utilisation. Les places liées ne sont pas prises en compte pour la satisfaction des besoins réglementaires. La largeur des emplacements créés ne peut être inférieure à 2,50 m (3,30 m pour ceux réservés aux personnes à mobilité réduite). De façon générale, les dimensions des emplacements devront leur permettre de répondre à leur destination.

5. Les normes ci-après peuvent être réduites si les places de stationnement automobile correspondent pour la même opération à des occupations multiples (bureaux d’entreprises, salles de réunion...) à l’exception des logements). La mutualisation du stationnement (foisonnement) entre opérations ayant des modes de fonctionnement décalés dans le temps est admise. Le nombre de places à réaliser doit néanmoins être au moins égal à celui correspondant à la catégorie de locaux générant le plus de places de stationnement.

6. En cas de création de surface ou de changement de destination entraînant des besoins supplémentaires en stationnement, le nombre minimum de places de parking automobile et de bicyclette à réaliser doit répondre aux normes suivantes :

Stationnement automobile

Type d’occupation du sol

Nombre de places

HABITATIONS (résidants et visiteurs)

  • par tranche entamée de 85 m2 de surface de plancher

BUREAUX (employés et visiteurs)

  • par tranche entamée de 50 m2 de surface de plancher

COMMERCES (ventes + réserves)

  • commerce de moins de 100 m² de surface de plancher
  • commerce de plus de 100 m² de surface de plancher, par tranche entamée de 50 m² de surface de plancher

Equipements d’enseignement

  • maternelle et primaire : par classe *
  • collège et lycée : par classe
  • enseignement supérieur : par classe

Autres equipements

  • logement-foyer, résidence universitaire et tout établissement assurant un hébergement : par tranche entamée de 50 m2 de surface de plancher
  • hôtels : par tranche de 20 m² de surface de plancher entamée
  • restaurants : par tranche entamée de 50 m2 de surface de plancher
  • hospitalier ou assimilé (clinique, maison de retraite médicalisée, ...) : par lit
  • La notion de classe est entendue comme unité de groupement d'élèves pour les écoles maternelles, primaires et secondaires et comme groupement de 35 étudiants pour l'enseignement supé- rieur. Cette définition vaut également pour les règles relatives au stationnement des deux-roues.

Equipements exceptionnels et destinations non prévues ci-dessus

7. Pour des constructions, installations ou des équipements exceptionnels qui ne sont pas explicitement précisés dans la liste ci-dessus, il sera procédé par assimilation et en tout état de cause, ils devront pouvoir disposer d’un nombre de places leur per- mettant d’assurer leurs besoins propres.

Stationnement des deux-roues 8. Les constructions nouvelles devront comporter un local fermé ou au minimum couvert pour le stationnement des deux-roues. Dans le cas où il s’agit d’un local simplement couvert, des dispositifs permettant le stationnement sécurisé des deux-roues (arceaux ou autres) sont alors obligatoires. Ce local doit être aisément accessible, afin de lui permettre de répondre à sa vocation, et ne peut pas être réalisé en sous-sol. 9. L’usage de ce local doit être exclusivement réservé au stationnement des deux roues. 10. Une place de stationnement équivaut à une surface minimum de 1,5 m². L’organisation de ce local doit tenir compte de la dimension des deux-roues et des vélos cargo, du mode de rangement et des circulations liées pour en garantie un usage optimal et effectif. 11. Ce local à deux-roues doit répondre aux normes suivantes, sans pouvoir avoir une superficie inférieure à 10 m² : - Pour les constructions à usage d'habitation, 1 place de stationnement de deux- roues doit être réalisée par tranche entamée de 85 m² de surface de plancher - Bureaux, par tranche entamée de 100 m² de surface de plancher : 3 m² ou 2 places - Locaux d’enseignement :

  • primaire, par classe : 4,5 m² ou 3 places - secondaire, technique ou supérieur, par classe : 15 m² ou 10 places - Activité, par tranche entamée de 100 m² de surface de plancher : 3 m² ou 2 places - Les équipements sportifs, associatifs, de spectacle ou culturels doivent disposer d’un nombre de places leur permettant d’assurer leurs besoins propres.
  • Lorsqu’il ne s’agit pas d’un local fermé, le nombre de places exigé correspond au nombre d’arceaux ou autres dispositifs assurant un stationnement sécurisé. Au sens de cet article, il faut entendre par deux-roues également les deux- roues motorisés.

Rubrique UFA 9Desserte par les voies publiques ou privées

. Toutefois, pour les accès de moins de 15 m de long, et lorsque le retournement sur le terrain est possible, une seule largeur d’accès est admise.

4. Les rampes d’accès éventuelles aux aires de stationnement collectif comportant plus de 10 emplacements doivent comprendre une plate-forme de 5 m de long minimum mesurés à compter de l’alignement existant, à modifier ou à créer. Cette plate-forme ne peut avoir une pente supérieure à 5 %.

5. Dans le cas d’un accès débouchant sur une voie privée, la limite effective de la voie est considérée comme alignement pour la mesure de la plate-forme.

6. Lorsque l’accès d’un bâtiment sinistré régulièrement édifié et qui doit être reconstruit est susceptible de porter atteinte à la sécurité de la circulation, le droit de re- construction à l’identique peut être assorti de conditions particulières tendant à l’amélioration des conditions de sécurité des accès.

Voirie

7. Les voies nouvelles ou les rénovations complètes de voies existantes, dès lors que les contraintes de site et d’exploitation le permettent, doivent être aménagées de façon à permettre une circulation sécurisée des vélos.

8. Les voies nouvelles en impasse sont interdites, à l’exception : - de la réalisation partielle d’une voie à créer inscrite en emplacement réservé au présent PLUi ; - d’un principe de voie figurant aux opérations particulières d’aménagement ; - d’une phase temporaire de réalisation d’une voie admise au titre du présent règlement.

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Titre 1DISPOSITIONS GENERALES......................................................................................... 5 TITRE II : DISPOSITIONS APPLICABLES A TOUTES L

Titre I : dispositions generales

Article 1 : Champ d’application territorial du règlement

Le présent règlement et ses documents graphiques s’appliquent aux 36 communes du territoire de la Communauté d’Agglomération de Haguenau : Batzendorf, Bernolsheim, Berstheim, Bilwisheim, Bischwiller, Bitschhoffen, Brumath, Dauendorf, Donnenheim, Engwiller, Haguenau, Hochstett,Huttendorf, Kaltenhouse, Kindwiller, Krautwiller, Kriegsheim, Mittelschaeffolsheim, Mommenheim, Morschwiller, Niedermodern, Niederschaeffolsheim, Oberhoffen-sur-Moder, Ohlungen, Olwisheim, Rohrwiller, Rottelsheim, Schirrhein,- Schirrhoffen, Schweighouse-sur-Moder, Uhlwiller, Uhrwiller, Valde-Moder, Wahlenheim, Wintershouse, Wittersheim.

Le règlement comprend le présent document écrit ainsi que des documents graphiques qui définissent le zonage et les règles d’occupation et d’utilisation des sols applicables à chaque terrain de la Communauté d’Agglomération de Haguenau.

Les règles écrites et graphiques qu’ils contiennent sont opposables à tous types de travaux, constructions, installations, aménagements ainsi qu’aux occupations ou utilisations du sol, qu’ils soient soumis ou non à une autorisation ou déclaration.

Le règlement écrit se décompose en plusieurs titres :

  • dispositions générales ; - dispositions applicables à toutes les zones ; - dispositions applicables aux zones urbaines ; - dispositions applicables aux zones à urbaniser ; - dispositions applicables aux zones agricoles ; - dispositions applicables aux zones naturelles et forestières ; - lexique.

Article 2 : Portée respective du règlement à l’égard d’autres législations relatives à l’occupation des sols

  • Les dispositions du présent règlement se substituent aux règles générales d’urbanisme, à l’exception des articles d’ordre public et des autres règlementations en vigueur qui s’appliquent, en toute hypothèse. En outre le PLUi s’inscrit dans une hiérarchie des normes établie des plans et des schémas ayant un impact sur l’aménagement du territoire ; le PLUi doit, s’il y a lieu, respecter les orientations fixées par les différents documents de planification de rang supra-communautaire.
  • Elles s’appliquent sans préjudice des prescriptions applicables au titre des législations spécifiques concernant les Servitudes d’Utilité Publique (SUP) affectant l’occupation ou l’utilisation du sol (cf. plans et liste des SUP en annexe).
  • Il est rappelé l’existence de périmètres de nuisances de part et d’autre des infrastructures de transport terrestre censées et classées par l’arrêté préfectoral du 19 août 2013 dans lesquels des prescriptions d’isolement acoustique s’appliquent en vertu de la loi 92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit.
  • L’autorité compétente peut surseoir à statuer sur les demandes d’autorisations concernant des travaux, constructions ou installations susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la réalisation de travaux publics ou d’une opération d’aménagement d’ensemble, conformément aux dispositions du code de l’urbanisme.

Article 3 : Reconstruction à l'identique des bâtiments détruits (loi du 12 juillet 2010)

Conformément à l'article L.111-15 du Code de l'Urbanisme : « Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans […] » Le PLUi autorise en toutes zones, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit sauf si ce bâtiment revêt un caractère dangereux pour la sécurité publique

Article 4 : Travaux sur les constructions existantes non conformes aux règles du plan local d’urbanisme

Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d’améliorer la conformité de ces immeubles avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.

Article 5 : Règles applicables aux lotissements et projets communs

Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction sur un même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le PLUi s’appliquent à chaque lot.

Article 6 : Division du territoire en zones Le territoire couvert par le présent Plan Local d'Urbanisme est divisé en zones urbaines (zones U), en zones à urbaniser (zones AU), en zones agricoles (zones A) et en zones naturelles et forestières (zones N). La définition de chaque type de zones et secteur de zone est disponible dans le rapport de présentation.

1. Les zones urbaines_ " zone U "

Les zones urbaines auxquelles s'appliquent les dispositions des différents chapitres du Titre III du présent règlement sont :

  • La zone UA Zone urbaine à vocation mixte (habitat, commerces, services, artisanat, d'équipements publics et/ou d'intérêt collectif, …), elle identifie les centres anciens traditionnels. La zone UA est divisée en secteurs de zone de typologie différente : le secteur UAa (centre ancien d’origine rurale), les secteurs UAb et UAb1 (centre ancien d’origine médiéval), le secteur UAc (centre ancien en ilots fermés ou semi-fermés), le secteur UAd (centre ancien d’origine ouvrière) et le secteur UAe (centre ancien de bourg)
  • La zone UB Zone urbaine à vocation mixte (habitat, commerces, services, artisanat, d'équipements d'intérêt collectif et de services publics, …), elle identifie des tissus bâtis qui se sont développés en extension des centres anciens. Il s’agit de tissus de faubourgs hétérogènes tant par la forme du parcellaire que des volumes et des modes d'implantation. La zone UB est divisée en secteurs de zone : les secteurs UBa et UBa1 (faubourgs traditionnels), le secteur UBb (faubourgs urbains le long d’axes urbains structurants).
  • La zone UC Il s'agit d'une zone urbaine à vocation résidentielle à dominante d'habitat individuel. La zone UC est divisée en secteurs de zone : les secteurs UCa et UCa1 (pavillons individuels), les secteurs UCb et UCb1 (ensemble dense de maisons individuelles).
  • La zone UD Il s'agit d'une zone urbaine à vocation résidentielle à dominante d'habitat collectif. Elle comporte un secteur UDa.
  • La zone UE Il s'agit d'une zone urbaine spécifique, à destination d'équipements d'intérêt collectif et/ou de services publics. La zone UE est divisée en plusieurs secteurs de zone : le secteur UEa (équipements collectifs à vocations diverses), le secteur UEb (équipements légers et non viabilisés), le secteur UEc (aire d’accueil des gens du voyage), le secteur UEd (camping), le secteur UEe (établissements médico-sociaux), le secteur UEl (équipements publics, sport et loisirs) et le secteur UEm (installations militaires).
  • La zone UFA Il s'agit d'une zone urbaine englobant une opération spécifique liés à de « grands projets », type ZAC à Haguenau.
  • La zone UFB Il s'agit d'une zone urbaine englobant une opération spécifique liés à de « grands projets », type ZAC à Bischwiller.
  • La zone UFC Il s'agit d'une zone urbaine englobant une opération spécifique liés à de « grands projets », type ZAC à Brumath.

2. La zone UX

Il s'agit d'une zone urbaine spécifique, à destination d’activités économiques.

La zone UX est divisée en secteurs de zone à vocation dominante différente : les secteurs UXa1, UXa2 et UXa3 (tissu économique mixte), les secteurs UXb et UXd (tissu économique à vocation dominante d’industrie et artisanat), le secteur UXc (tissu économique à vocation dominante de commerce), le secteur UXe (aérodrome) et les secteurs UXf1 et UXf2 (Plateforme d’activités de la Région de Brumath).

3. Les zones A Urbaniser _ " zones AU"

Les zones à urbaniser auxquelles s'appliquent les dispositions des différents chapitres du Titre IV du présent règlement sont :

  • La zone 1AU Il s'agit de zones d'urbanisation future, à vocation mixte (habitat, commerces, services, activités diverses, d'équipements d'intérêt collectif et services publics). Elle comporte un secteur 1AUa.
  • La zone 1AUX Il s'agit de zones d'urbanisation future, à vocation dominante d’activités économiques. La zone 1AUX est divisée en plusieurs secteurs de zone à vocation dominante différente : le secteur 1AUXa (tissu économique mixte), les secteurs 1AUXb et 1AUXd (tissu économique à vocation dominante d’industrie et artisanat) et le secteur 1AUXe (tissu économique à dominante tertiaire).
  • La zone 2AUEb Il s'agit de zones d'urbanisation future, à vocation dominante d’équipements collectifs légers et non viabilisés

4. La zone Agricole _ " zone A "

Les zones agricoles auxquelles s'appliquent les dispositions des différents chapitres du Titre V du présent règlement sont :

Les zones agricoles sont dites « zones A ». Peuvent être classés en zone agricole les secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles, auxquels s'appliquent les dispositions du Titre V du présent règlement.

La zone A est divisée en secteurs : le secteur Aa (zone agricole préservée) et les secteurs constructibles pour des exploitations agricoles : le secteur Ab (toute vocation agricole sauf les exploitations aux Installations Classées pour la Protection de l’Environnement ou le Règlement Sanitaire Départemental), le secteur Ac (toute vocation agricole) et le secteur Ad (uniquement vocation agricole de stockage y compris les comptoirs agricoles).

5. La zone Naturelle et Forestière _ " zone N "

Les zones naturelles et forestières auxquelles s'appliquent les dispositions des différents chapitres du Titre VI du présent règlement sont les zones et les secteurs N, à protéger en raison soit :

  • de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ;
  • de leur caractère d'espaces naturels, récréatifs ou de loisirs.

La zone N est divisée en plusieurs secteurs de zone : le secteur Na (espace naturel ou forestier à protéger en raison d’une richesse écologique, d’une pollution ou d’un risque naturel), le secteur Nb (prise en compte de hangars de stockage), le secteur Nc (ouvert aux abris de pâture pour animaux), le secteur Ne (centre équestre), les secteurs Nf et Nfa (massif forestier), les secteurs Ng et Ng1 (carrières et gravières), le secteur Nh (prise en compte de constructions isolées existantes), le secteur Nj (espace de jardins, cœur d’ilot), le secteur Nl (jardins et vergers), le secteur Nm (installations militaires), le secteur Np (les parcs publics ), le secteur Ns (dépôt de matériaux inertes) et le secteur Nx (terrains partiellement viabilisés comportant des activités économiques).

Titre 2DISPOSITIONS APPLICABLES

A toutes les zones

NB : Les dispositions définies au titre II applicables à toutes les zones se cumulent avec les dispositions s’appliquant à chaque zone spécifique définies aux titres III à VI.

Section a – destination des constructions, usages des sols et natures d’activite

Article A.1 : Usages, affectations des sols, activités, destinations et sous-destinations interdits

1. La démolition des bâtiments repérés au règlement graphique par le symbole « bâtiment remarquable de type 1 », ainsi que toutes transformations visibles du domaine public portant atteinte au caractère de ces constructions.

2. La démolition des bâtiments portés sur la liste "bâtiments remarquables de type 2" reportés aux documents graphiques ainsi que les transformations dénaturant ces constructions.

3. Toute construction nouvelle située à l’intérieur des marges de recul figurant au règlement graphique, à l’exception de celles admises sous conditions à l’article A-2.

4. Pour les constructions situées en premier rang le long du linéaire commercial et de services, figurant sur le document graphique, le changement d’affectation à destination de l’habitat en rezde-chaussée.

5. Dans les espaces repérés au règlement graphique par la trame « élément de paysage à préserver », tout changement de mode d’occupation et d’usage du sol de nature à porter atteinte à l’intégrité de ces espaces.

6. Dans les secteurs repérés au règlement graphique par la trame « espace boisé classé », tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements est interdit.

7. Dans les secteurs soumis à un risque lié aux coulées d’eaux boueuses identifiés sur le document graphique intitulé Plan Risque coulées d’eaux boueuses, sont interdits :

  • Dans les zones touchées par l’un des 4 niveaux d’aléas : - Les affouillements et exhaussements du sol à l'exception de ceux nécessaires à la réalisation d’une occupation ou d’une utilisation du sol admise. - La création de surfaces nouvelles ou le changement de destination de locaux en vue du stockage de substances dangereuses, d'effluents organiques liquides et de tout produit susceptible de polluer l'eau. - Tout dépôt ou stockage de substances dangereuses, d’effluents organiques liquides et de tout produit susceptible de polluer l’eau ; - Tout dépôt ou stockage de produits et de matériaux non polluants ou non dangereux susceptible d'être entraîné par les eaux de ruissellement ou par les coulées de boues. - Les accès et rampes d'accès aux constructions à dénivelé négatif. - Les nouveaux établissements sensibles, à savoir les établissements et structures accueillant des personnes vulnérables difficilement évacuables en cas d'inondation (hôpitaux, EHPAD, crèches…) ainsi que les établissements nécessaires à la gestion de crise (caserne de pompiers, gendarmerie, services techniques communaux). - La démolition des murs pleins sur rue, sauf justification hydraulique.
  • Dans la zone d’aléa très fort – catégorie 4 - Toute construction nouvelle ainsi que toute extension des constructions existantes, y compris la création d'emprise au sol sans création de surface de plancher. - Les changements de destination des locaux situés en sous-sol ou en rez-de-chaussée vers une vocation d'habitat, de commerce et activité de service, d'équipement d'intérêt collectif et de service public, ou d'autres activités des secteurs secondaires et tertiaires. - Toute installation susceptible d'être endommagée lors d'une crue ou de coulée d'eaux boueuses. - Tous travaux susceptibles d'aggraver le risque de coulées d'eaux boueuses ou d'inondation.
  • Dans d’aléa fort – catégorie 3 - Toute construction nouvelle ainsi que toute extension des constructions existantes, compris la création d’emprise au sol sans création de surface de plancher. - La création de sous-sol. - Les changements de destination des locaux situés en sous-sol vers une vocation d’habitat, de commerce et activité de service, d’équipement d’intérêt collectif et de service public, ou d’autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.
  • Dans la zone d’aléa moyen- catégorie 2 et la zone d’aléa faible- catégorie 1 - La création de sous-sol. - Les changements de destination des locaux situés en sous-sol vers une vocation d'habitat, de commerce et activité de service, d'équipement d'intérêt collectif et de service public, ou d'autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Article A.2 : Usages, affectations des sols, activités, destinations et sous-destinations soumises à conditions particulières

Sont admis :

1. Toute opération à condition d’être inscrite en emplacement réservé au règlement graphique, y compris dans les secteurs délimités au règlement graphique par une trame ou un recul spécifique.

2. Les infrastructures, constructions, ouvrages techniques, équipements et installations à condition d’être liés notamment : - à la sécurité - aux différents réseaux - à la voirie, y compris les cheminements doux (pistes cyclables, cheminements piétons …) - aux voies ferrées ; - au fonctionnement et à la gestion des eaux, cours d’eau et canaux - à la gestion des déchets - au stockage et à la distribution d’énergie - au fonctionnement des technologies de la communication - aux aires de service d’autoroute

…concourant aux missions des services publics, y compris dans les secteurs délimités au règlement graphique par une trame ou un recul spécifique.

3. Les installations photovoltaïques au sol à condition d’être implantées sur un terrain déjà dégradé ou artificialisé, à l’exception des installations agrivoltaïques dans les zones agricoles.

4. Les affouillements et exhaussements de sol, à condition d’être liés et nécessaires à des constructions, installations ou aménagements préalablement autorisés, ou dans le cas de fouilles archéologiques, ou de restauration du milieu naturel, ou de mesures compensatoires environnementales ou hydrauliques.

5. Les constructions, installations et travaux de gestion, de restauration écologique et hydraulique et de mise en valeur des espaces naturels, à condition que leur réalisation ne porte pas atteinte à la qualité des milieux.

6. Les cheminements et aménagements à condition qu’ils soient liés à l’accessibilité des berges des cours d’eau, y compris dans les secteurs délimités au règlement graphique par une trame spécifique et dans les marges de recul.

7. Dans les secteurs repérés au règlement graphique par la trame « cortège végétal à préserver ou à créer », l’abattage et le défrichement sont admis dès lors qu’ils sont liés à la gestion forestière (dont coupe ponctuelle pour production de bois de chauffage), à la sécurité (état sanitaire des boisements, visibilité…), ou à des travaux de restauration et de renaturation des milieux naturels.

8. Dans les secteurs Natura2000, les aménagements, installations et constructions, à condition que leur réalisation ne porte pas atteinte aux objectifs de conservation des habitats naturels et des populations des espèces de faune et flore sauvages qui ont justifié la délimitation d’un site Natura2000.

9. Dans les périmètres d’attente de projet d’aménagement global (PAPAG), l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension mesurée des constructions existantes, ainsi que les constructions nouvelles d’une surface de plancher inferieure a 10 m2.

10. Dans les secteurs repérés au règlement graphique par la trame « espace planté à conserver ou à créer » :

  • les travaux de rénovation ou de réhabilitation à condition qu’ils s’effectuent dans les volumes existants ;
  • les gloriettes de jardin à condition de ne pas excéder une emprise au sol de 10 m² et une hauteur hors tout de 3 mètres ;
  • les aménagements, installations ou constructions à condition d’être nécessaires au fonctionnement d’un espace public ou d’intérêt collectif.

11. Dans les secteurs de mixité sociale repéré au règlement graphique :

  • Tous les programmes créant des logements neufs (hors logements de fonction, logements de service, réhabilitation de logements existants et changements de destination de constructions existantes) sont conditionnés au respect des critères définis dans le tableau ci-après :

Secteur de mixité sociale

Seuil de déclenchement des obligations de réalisation de logements locatifs sociaux

Pourcentage minimal de logements locatifs sociaux à produire

Brumath

Programme de logements supérieur ou égal à 4 logements

Les 24 autres zones de Bischwiller

Fichiers à télécharger et sources

PLUi de Bischwiller, approuvé le 27/04/2026, 7 rubriques pour la zone UFA.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.