Zone UPBD1secteur de plan masse UPBd1, ZAC des Rives de l'Ourcq à Bondy

Zone UPBd1 : ZAC des Rives de l’Ourcq à Bondy

Zoom sur le secteur UP après finalisation du zonage

a. Destinations et sous destinations autorisées, interdites ou autorisées sous conditions :

Les destinations et sous destinations Autorisé Interdit Autorisé sous condition…

Habitation :

Logement En UPBd1

Hébergement En UPBd1 V.

Commerces et activités de services: En UPBd1, à condition de ne pas générer de nuisances notamment olfactives, visuelles,

Artisanat et commerce de détail bruyantes et d’être compatible avec le voisinage des zones habitées

Restauration En UPBd1, à condition de ne pas générer de nuisances notamment olfactives, visuelles,

Commerce de gros bruyantes et d’être compatible avec le voisinage

Activités de services ou s’effectue des zones habitées l’accueil d’une clientèle

Hôtels En UPBd1

Autres hébergements touristiques En UPBd1

En UPBd1

En UPBd1

Cinéma En UPBd1

Autres activités des secteurs

secondaires et tertiaires :

Industrie En UPBd1

Cuisines dédiées à la vente en ligne En UPBd1

Entrepôt En UPBd1

Bureau En UPBd1, à condition de ne pas générer de nuisances notamment olfactives, visuelles, bruyantes et d’être compatible avec le voisinage des zones habitées

Centre de congrès et d’exposition En UPBd1 En UPBd1

Equipements d’intérêt collectif et En UPBd1 services publics : En UPBd1

Locaux et bureaux des administrations En UPBd1 publiques En UPBd1

Locaux techniques et industriels des En UPBd1 administrations publiques En UPBd1

Etablissements d’enseignement de santé et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

Equipements sportifs

Lieux de culte

Autres équipements recevant du public

Exploitations agricoles et forestière :

Exploitation agricole En UPBd1

Exploitation forestière En UPBd1

b. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Champ d'application :

Les dispositions du présent article s'appliquent aux voies publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile d’une longueur supérieure à 3 mètres, existantes ou créées à l’occasion du projet considéré, et aux emprises publiques (squares, places…).

V.

Dispositions générales :

Les constructions peuvent être implantées à l’alignement des voies et emprises publiques, en cas de retrait celui-ci est au minimum de 1 mètre.

Les éléments de construction non clos tels que balcons, auvents, débords de toiture, escaliers, perrons, marquises, bandeaux, pilastres, éléments de décorations sont autorisés dans la marge de reculement avec une saillie au plus égale à 1,5 mètre.

Les encorbellements ou éléments de constructions clos sont autorisés dans la marge de reculement à partir du premier étage avec une saillie au plus égale à 1,2 mètre.

Les saillies au-dessus du domaine public départemental ou communal devront de plus être conformes au règlement départemental ou communal de voirie.

Dispositions particulières :

Conservation de l’implantation existante, dans le cas d’une reconstruction ou surélévation d’un bâtiment. Les extensions des constructions d’habitation sont également admises au même alignement que la construction principale déjà existante sur un linéaire de façade de 3 mètres maximum lorsqu’elles en respectent le volume et l’architecture et quand elles ont pour but l’amélioration du bâtiment (sanitaires, mise aux normes de confort, locaux déchets ménagers…).

Pour les équipements collectifs et services publics, l’implantation peut être à l’alignement ou en retrait. En cas de retrait, celui-ci est au minimum de 0.5 mètre.

Les constructions comportant des rez-de-chaussée commerciaux ou d’activités doivent être implantées à l’alignement.

Dispositions applicables aux constructions et installations techniques nécessaires au fonctionnement de l’activité ferroviaire, autoroutière, hospitalière, à la distribution d’eau, d’électricité, de gaz ou de télécommunication :

Les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement de ces activités peuvent être implantés soit à l’alignement des voies et emprises publiques, soit en retrait.

c. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Dispositions générales :

Les constructions peuvent s’implanter :

• Soit sur les limites séparatives, V.
• Soit en retrait :
• Pour les façades comportant des baies, la distance horizontale mesurée perpendiculairement aux façades, entre tout point d’un bâtiment (balcons et terrasses compris) et les limites séparatives, doit être au moins égale à la moitié de hauteur de la façade du bâtiment avec un minimum de 6 mètres (L>H/2>6m). En cas de pignon, la hauteur est la moyenne entre le faitage et l’égout du toit.
• Pour les façades ne comportant que des jours de souffrance ou pas de baies, la distance entre la construction et la limite séparative sera au moins égale au tiers de la hauteur de façade sans pouvoir être inférieure à 3,50 mètres (L>H/3>3,5m). En cas de pignon, la hauteur retenue est la moyenne entre le faitage et l’égout du toit.

Dispositions particulières :

Dispositions particulières applicables aux constructions nouvelles et existantes : la distance entre les limites séparatives latérales et /ou de fond de parcelle de tout point des terrasses ou rampes d'accès n’excédant pas 0,8 mètre de hauteur par rapport au terrain naturel et des escaliers d'accès sur une hauteur de 2 mètres maximum par rapport au terrain naturel et d'une emprise au sol d'au plus 2,5 m², créant des vues, au point le plus proche au niveau du sol de la limite séparative latérale ou de fond de parcelle doit être de 3 mètres minimum.

Dans le cas d’aménagements destinés à l’accès des personnes à mobilité réduite (rampes, plateformes élévatrices,…), des saillies dans la marge d’isolement peuvent être autorisées sous la réserve expresse que leur implantation ne puisse en aucun cas être réalisé dans d'autres conditions optimales sur l'unité foncière et que toutes les dispositions soient prises pour limiter au maximum les vues sur les unités foncières voisines.

Dispositions pour les équipements#

Implantation soit en limite, soit en retrait. En cas de retrait, celui-ci est supérieur ou égal au tiers de la hauteur sans pouvoir être inférieur à 2,5 mètres, soit L > H / 3 > 2,5.

Dispositions applicables aux constructions et installations techniques nécessaires au fonctionnement de l’activité ferroviaire, autoroutière, hospitalière, à la distribution d’eau, d’électricité, de gaz ou de télécommunication

Les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement de ces activités peuvent être implantés soit à l’alignement des limites séparatives, soit en retrait.

d. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain

Dispositions générales :

Les constructions non contiguës doivent être implantées avec une distance « L » telle que les baies, situées au- dessus V.

du rez de chaussée, ne soient pas masquées par une partie de construction, qui, à l’appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal.

La distance minimale entre deux constructions non contigües est au minimum de 6 mètres.

Dispositions particulières :

Constructions annexes

Pour les constructions annexes n’excédant pas 4 mètres de hauteur et 20m² de surface de plancher, cette distance est fixée à 4 mètres minimum.

Equipement d’intérêt général et annexe

Les équipements publics ou d’intérêt général et leurs annexes ne sont pas soumis aux règles du présent article.

Constructions existantes

L’aménagement, l’extension ou la surélévation des constructions existantes, qui ne respecterait pas les règles du présent article, est admis, à condition toutefois que la partie en extension ou en surélévation respecte les règles imposées.

e. Emprise au sol des constructions

L’emprise au sol est limitée à 70% de la superficie du terrain.

f. Hauteur des constructions

La hauteur des constructions est la plus grande distance mesurée verticalement entre tout point d’un bâtiment et le terrain projeté.

Les constructions doivent s’inscrire ;

• D’une part à l’intérieur d’un gabarit implanté à l’alignement ou à la limite du retrait imposé à l’article b.

(Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques) du présent règlement, composé de V.

trois éléments :

• un plafond (H) ;
• un segment vertical (V) ;
• un segment oblique (C) dont l’angle est définit ci-après ayant comme point d’appui le haut du segment vertical.
• D’autre part dans un gabarit à 45° implanté en limite de l’alignement opposé au niveau du sol. Le gabarit est implanté à 5 mètres au dessus du sol naturel, sur l’alignement opposé pour les constructions comportant des rez-de-chaussée actifs.

Seul un plafond général est fixé à 20 mètres.

Cette hauteur maximale est portée à 22 mètres si le rez-de-chaussée de la construction n’est pas à destination d’habitat et si sa hauteur est portée à 5 mètres.

La hauteur maximale des constructions est mesurée à partir de la surface de nivellement de chaque lot.

Couronnement – Attique

Les étages au dessus de R+5 sont obligatoirement en retrait de la façade principale, sur au moins 50 % du linéaire de la façade sur rue.

En cas d’étage en attique, le segment vertical (V) qui limite la hauteur de façade est prolongé d’un mètre pour permettre l’intégration de l’acrotère. V.

Saillies

Les équipements techniques de superstructures (machinerie d’ascenseur, conduits de ventilation, souche de cheminée) ne pourront dépasser de plus d’un mètre la hauteur du plafond général.

Saillies sur plan de toiture : Au minimum 80 % de la surface de toiture doit être libre de saillies du type : chien assis, lucarne, outeau, groupe technique, édicule …

Les constructions et installations nécessaires aux équipements collectifs et services publics

La hauteur maximale des équipements d’intérêt collectif et services publics ou des constructions partiellement occupées par cette destination est uniquement limitée par un plafond de hauteur.

Ce plafond est fixé à 21 mètres.

g. Nature en ville

Principe général sur le traitement des espaces libres

Le traitement des espaces libres de la construction doit faire l’objet d’un soin particulier, afin de participer à son insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie, au développement de la biodiversité et à la gestion des eaux pluviales. Le projet paysager doit être conçu comme un accompagnement ou un prolongement de la construction.

Les espaces végétalisés doivent faire l’objet d’une conception utilisant la palette des trois strates végétales (arborée, arbustive et herbacée) de façon diversifiée et équilibrée. Pour les plantations d’arbres et d’arbustes, le choix des V.

essences se fera en fonction de la nature du sol et de sa disponibilité en eau, de l’exposition, de la taille du terrain en tenant compte de la croissance potentielle des sujets.

Ce choix devra comporter des Feuillus et des Conifères.

On fera appel, d’une part aux essences européennes (=indigènes), d’autre part à des essences exotiques (=exogènes) adaptées à l’environnement francilien.

Les espèces exogènes invasives (comme l’Ailante glutineux) sont à proscrire.

Les parties de façade aveugle en cœur d’îlot doivent recevoir un traitement végétal en rez-de-chaussée

Obligations de végétalisation

Définitions :

Espaces verts de pleine terre plantés : sont considérés comme plantés, au sens du présent article, les espaces verts de pleine terre, plantés à raison d’un arbre de haute tige au minimum pour 100 m² de pleine terre.

Pour ce calcul, la surface de pleine terre à prendre en compte est la surface de pleine terre exigée avant application du coefficient de biotope.

Le calcul du nombre d’arbres de haute tige se fait par tranche entamée. Par exemple, pour 101 m² d’espaces verts de pleine terre, 2 arbres de hautes tiges doivent être plantés, pour être comptabilisés au titre des espaces verts de pleine terre plantés.

A la plantation, les arbres de haute tige auront au minimum une hauteur de 2,00 mètres et devront avoir une circonférence minimale de 18 / 20 cm à 1,00 mètre du sol.

Surfaces végétalisées

Doit être réalisée une végétalisation obligatoirement sous la forme d’espaces verts de pleine terre, et représentant, au minimum, 15% de la superficie du terrain.

Si les projets d’extension ou de construction, dans le respect des autres règles, ne permettent pas d’atteindre ce minimum, la surface manquante devra être compensée par la végétalisation d’autres surfaces extérieures qui seront pondérées en fonction de leur apport pour la biodiversité et la perméabilité.

Les surfaces des différents supports extérieurs faisant l’objet d’un traitement végétal pourront être cumulées.

Pour rappel 1 m² de pleine terre =1.

La pondération s’appliquant pour ces surfaces est la suivante :

Les espaces sur dalle devront recevoir une épaisseur de terre végétale qui devra être au moins égale à 0.6 mètres.

L’épaisseur mise en œuvre devra être adaptée au traitement de la palette végétale exigée :

• 0.6 mètre pour les aires plantées de vivaces et d’arbustes (hauteur maximale de 3 mètres à l’âge adulte pour les arbustes)
• 1 mètre minimum pour les arbres de moyen développement (hauteur maximale de 10 mètres à l’âge adulte) ;
• 1,5 mètre minimum pour les arbres de grand développement (hauteur maximale de 15 mètres à l’âge adulte).

Pour les constructions neuves, l’épaisseur requise de substrat de culture sur les toitures végétalisées est d’au moins 0,15m (hors drainage) avec un cortège de plantes variées (tapis de plantes grasses uniquement sont exclus).

Pour les constructions existantes, la typologie de toitures végétalisées mise en œuvre, sera adaptée aux caractéristiques de la toiture du bâtiment existant. Si les caractéristiques le permettent, on favorisera les toitures semi-intensives. V.

• Les différents coefficients s’appliquent à des emprises sans aucun surplomb (par des éléments d’architecture, balcons ou autre).
• Les surfaces circulées faisant l’objet d’un traitement paysager de type dalles engazonnées ou pavés à joints ouverts ne sont pas comptabilisées comme espaces verts de pleine terre.

Obligations paysagères :

Dans le cadre d’un permis de construire, de division parcellaire, de lotissement ou d’utilisation du sol, le pétitionnaire doit joindre un relevé de terrain indiquant l’emplacement, l’essence, la circonférence à 1 mètre du sol des arbres existants et si elle est supérieure à une circonférence de 30 cm, les arbres à abattre, l’emplacement et l’essence des arbres à replanter.

Il est demandé de préserver les plantations existantes. Tout abattage d’arbre devra faire l’autorisation préalable de la ville et l’arbre devra alors être remplacé par un sujet dont le développement à terme sera équivalent.

Les espaces libres situés à l’intérieur des marges de retrait (hors accès véhicules et piétons) des constructions par rapport à l’alignement doivent être végétalisés.

Les aires de stationnement extérieures doivent recevoir un traitement paysager, être masquées par une haie arbustive et être plantées au minimum d’un arbre ou d’une plantation arbustive pour quatre places de stationnement.

Les emplacements destinés aux conteneurs de déchets doivent être masqués par des haies arbustives, depuis l’espace public.

Dans la mesure du possible, les fosses d’arbres seront continues afin de diminuer les surfaces imperméables.

Les fosses d’arbres devront être décaissées de quelques centimètres, avec des bordures arasées, afin de diriger les eaux pluviales vers celles-ci. Elles devront être plantées de couvre-sols végétalisés.

Les terrasses non accessibles seront obligatoirement végétalisées.

Dispositions particulières :

Le traitement des espaces libres doit être adapté au projet de construction et installation nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Un traitement paysager de qualité des surfaces libres, adapté à l’usage de la construction doit être mis en œuvre et intégrer, si possible, des espaces végétalisés ou plantés.

Dispositions règlementaires#