surface de plancher
Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol de la construction comprend l’épaisseur des murs extérieurs (matériaux isolants et revêtements extérieurs compris).
Emprises publiques : Cette notion recouvre tous les espaces publics qui ne peuvent être qualifiés de voies publiques : places et placettes, voies ferrées, cours d’eau domaniaux, canaux, jardins publics, équipements publics, ...
Entrepôt :
Cette sous-destination recouvre les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique. Sont assimilés à cette destination tous locaux d’entreposage liés à une activité industrielle, commerciale ou artisanale lorsque leur taille représente plus du tiers de la surface totale et de façon générale, tous locaux recevant de la marchandise ou des matériaux non destinés à la vente aux particuliers dans lesdits locaux.
Equipements d’intérêt collectif et services publics :
Ce sont des équipements publics ou privés qui assurent une fonction de service aux habitants en particulier dans les domaines administratif, sportif, culturel, médical, social et scolaire.
Equipements sportifs :
Cette sous-destination recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinées à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public
Espaces boisés classés (EBC) :
Les espaces boisés classés, délimités aux documents graphiques, sont soumis aux dispositions des articles L. 113-1 et suivants du Code de l’Urbanisme qui interdisent notamment tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromette la conservation, la protection ou la création des boisements.
Espace libre : Il s’agit de l’espace de la parcelle ou de l’unité foncière non occupé par une ou des constructions.
Etablissements d'enseignement, de santé et d'action sociale :
Cette notion recouvre les équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.
Exhaussement : Élévation du niveau du sol naturel par remblai.
Exploitation agricole :
Etablissement qui recouvre les constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.
Exploitation forestière : recouvre les constructions et les entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
Extension :
L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement) et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante).
Façade :
Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.
Faîtage :
Ligne de jonction supérieure de 2 pans de toiture, inclinés suivant des pentes opposées.
Foisonnement des stationnements : Le foisonnement des stationnements permet une réduction du nombre de places de stationnement à réaliser en cas d’opération mixte (exemple : les places foisonnées peuvent servir indifféremment aux usagers de bureaux et aux résidents des logements).
Gîte rural :
La jurisprudence considère qu’il s’agit d’une location saisonnière occupée au maximum 6 mois et obligatoirement disponible pendant au moins 3 mois de l’année.
Le gîte rural rempli deux conditions cumulatives :
-
Il doit être la propriété d’un agriculteur ou d’un propriétaire rural et ne peut en aucun cas être
employé comme résidence secondaire exclusive ou permanente, soit du propriétaire soit du locataire.
-
Il doit être classé « Gîtes de France ». Il est précisé que la qualification de « Gîtes de France » ne
résulte plus d'un classement réglementaire mais est attribuée de manière autonome par l'association le Relais
Départemental des « Gîtes de France ».
Ce type de projet est réalisable à condition que l’activité de gîte rural soit donc un accessoire ou une prolongation d’une activité agricole existante.
Hauteur de construction :
La hauteur totale d’une construction, d’une façade ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toiture-terrasse ou de terrasse en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
Hébergement :
Cette notion recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.
Hébergement hôtelier et touristique :
Cette notion recouvre les constructions destinées à l'hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.
Ilots de chaleur :
Un îlot de chaleur concerne un secteur de la ville qui par sa localisation, sa morphologie, sa densité ou encore la nature des architectures présentes et des matériaux utilisés par le bâti et les revêtements de sol extérieurs, induit des températures élevées en période de forte chaleur.
Industrie : Cette sous-destination recouvre les constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.
Limites séparatives :
Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction constitué d’une ou plusieurs unités foncières et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
Local accessoire :
Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.
Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés :
Cette notion recouvre les constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés : Cela recouvre les constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cette sousdestination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.
Logement
Cette notion recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l’exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sousdestination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.
Logement locatif social : Un logement locatif social est un logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes et intermédiaires qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre.
Mitoyenneté : Se dit d’un élément situé sur la limite séparative et qui est propriété commune des deux propriétaires. Par extension, se dit d’un élément situé en bordure de la limite séparative.
Modénature : Traitement ornemental (proportions, forme, galbe) de certains éléments en relief ou en creux d’un bâtiment, et en particulier des moulures.
Mutualisation des stationnements : Le principe de mutualisation consiste à rassembler dans un même dispositif de stationnement les besoins de plusieurs projets immobiliers proches, sur un même site ou au sein d’une même construction.
Pan coupé : Le pan coupé est le mur perpendiculaire ou non à la bissectrice de l'angle formé au point d’intersection de la rencontre de deux voies. Pan de toiture : Surface plane de toiture. • Parcelle d’angle La limite d’implantation des constructions, parties de construction ou extensions (hors saillies traditionnelles, éléments architecturaux et balcons), doit respecter un pan coupé symétrique de 5 m minimum à l’intersection de voies ouvertes à la circulation automobile. (Cf. schéma ci-contre).
• Parcelle en drapeau Une parcelle dite en drapeau est une parcelle ayant un accès très étroit sur le domaine public et qui s’élargit en cœur d’îlot (cf. schéma ci-contre).
Plantations : une distance minimale entre la limite de propriété et les plantations doit être respectée : 2 m pour les plantations de plus de 2 m de haut et de 50 cm pour les autres (article 671). La distance se calcule du centre de l'arbre à la ligne séparative et s'il y a un mur mitoyen au milieu du mur.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux doivent être plantés à bonne distance des propriétés voisines. Un retrait défini par les règlements et usages locaux, à défaut par le code civil (articles 671 à 673), doit être respecté.
Pleine terre :
Un espace est de pleine terre lorsque que les éventuels ouvrages existants ou projetés n’entravent pas le raccordement de son sous-sol à la nappe phréatique. Cependant, les ouvrages d’infrastructure profonds (réseaux, canalisations…) et les conduits d’infiltration des eaux pluviales de rétention ne sont pas de nature à disqualifier un espace en pleine terre. Les espaces de pleine terre devront être végétalisés en surface.
Prospect :
C’est la distance horizontale, mesurée perpendiculairement, en chaque point d’une façade avec une autre construction en vis-à-vis, une limite de terrain ou un alignement opposé d’une voie.
Rampe :
Pente d’une voie d’accès automobile ou piétonnier. Partie haute d’un garde-corps dans un escalier.
Reconstruction à l’identique :
Conformément à l’article L 111-3 du Code de l’Urbanisme : « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ». En outre il convient de respecter les dispositions de l’article R111.2 qui stipule que « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. »
La reconstruction implique le respect des volumes, des règles de prospects (etc.), de la construction ou installation qui existait auparavant (même si les règles du PLU affectent par exemple au terrain concerné un coefficient inférieur).
Recul et retrait :
Le recul ou retrait est la distance séparant la construction des emprises publiques, des voies ou des limites séparatives. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement aux limites. Il est constitué par l’espace compris entre la construction et ces emprises publiques ou voies.
Réhabilitation / Rénovation :
Réhabilitation : remise aux normes du bâtiment existant Rénovation : restructuration, reconstruction dans les volumes existants.
Sous-sol : Le sous-sol est l’étage souterrain ou partiellement souterrain d’un bâtiment.
Restauration : Cette notion recouvre les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.
Saillies traditionnelles :
Les saillies traditionnelles sont ainsi définies : seuils, socles, soubassements, bandeaux, corniches, appuis de fenêtre, cheminées, encadrements, pilastres, nervures, pare-soleil, garde-corps, oriels, marquises… ainsi que la partie des balcons qui ne dépasse pas de plus de 0,80 m le nu de la façade.
Salles d'art et de spectacles :
Cette sous-destination recouvre les constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.
Servitudes :
En-dehors des servitudes d’urbanisme qui se concrétisent sous forme de règles particulières, imposées unilatéralement par le PLU, dans un but de composition urbaine, il existe :
- d’une part, les servitudes légales (code civil) ou conventionnelles grevant les propriétés privées,
- d’autre part, les servitudes administratives ou d’utilité publique, qui sont des limitations administratives au droit de propriété créées au cas par cas pour la protection d’ouvrages publics (exemple : protection des conduites enterrées) ou le bon fonctionnement des services particuliers (exemple : abords de cimetière, protection des captages d’eau potable …).
Le PLU les reprend dans un but d’information et de classification. Chaque type de servitude d’utilité publique dépend d’un régime administratif particulier.
Sol ou terrain naturel :
Il s’agit du sol existant avant travaux, remblai ou déblai
Sous-sol :
Étage de locaux souterrains ou enterrés situés au-dessous du rez-de-chaussée d’une construction.
Surface de plancher :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4° Des surfaces de stationnement des véhicules, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5° Des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6° Des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7° Des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation, si les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Unité foncière :
Parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.
Toiture végétalisée :
Toiture plantée avec une épaisseur de terre végétale au moins être égale à 0,1 mètre.
Voies ou emprises publiques : La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons et les fossés et talus la bordant.
Les précisions utiles pour l’emploi des définitions
Les éléments ci-après permettent de préciser la finalité des définitions du lexique pour en faciliter l’application.
Annexe La présente définition permet de distinguer les extensions, des annexes à une construction principale, notamment dans les zones agricoles, naturelles ou forestières. Afin de concilier la possibilité de construire des annexes, avec les objectifs d’une utilisation économe des espaces naturels et de préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières d’une part (article L.101-2 du code de l’urbanisme), et de maintien du caractère naturel, agricole ou forestier des zones A et N d’autre part, un principe « d’éloignement restreint » entre la construction principale et l’annexe est inscrit dans cette définition. Les auteurs de PLU pourront déterminer la zone d’implantation de ces annexes au regard de la configuration locale. Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement et peut être accolée ou non. Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d’extension et aux règles qui s’y attaches, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.
Bâtiment Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale. Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :
- -soit de l’absence totale ou partielle de façades closes ; - Soit de l’absence de toiture - Soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et
n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.
Construction Le lexique vise à clarifier la définition de la construction au regard des autres types d’édifices (installation, ouvrage, bâtiment). La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres) et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment. La notion d’espace utilisable par l’homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l’Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, postes de transformation, canalisations, …) et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme. La définition du lexique ne remet pas en cause le régime d’installation des constructions précaires et démontables, et notamment ceux relatifs aux habitations légères de loisirs et aux résidences mobiles de loisirs.
Construction existante
Cette définition comporte un critère physique permettant de la différencier d’une ruine (conformément à la jurisprudence). Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante.
Ainsi une construction édifiée, soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet est considérée comme légalement construite.
Emprise au sol
Cette définition reprend les termes de l’article R*420-1 du code de l’urbanisme qui s’appliquait uniquement au livre IV dudit code. On notera que les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont donc à comptabiliser dans leur emprise.
Extension
L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contigüité avec la construction principale existante. Sont considérées comme contigües les constructions accolées l’une avec l’autre. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal).
Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d’extension et aux règles qui s’y attachent dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.
Façade
Cette définition vise à intégrer les dimensions fonctionnelles et esthétique d’une façade, le règlement du PLU(i) permettant d’encadrer les dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions, ainsi qu’aux ouvertures pratiquées en façade et aux ouvrages en saillis (balcons, oriels, garde-corps, cheminées, canalisations extérieures…)
Les éléments de modénature tels que les acrotères, les bandeaux, corniches, moulures décoratives ou fonctionnelles, bordures, chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade.
L’application de cette définition ne remet pas en cause les dispositions de l’article L111-16 et L111-17 du code de l’urbanisme qui permettent aux PLU de s’opposer à l’utilisation de l’isolation extérieure (réalisée par des matériaux renouvelables ou par des matériaux ou procédés de construction) dans les sites patrimoniaux remarquables, en sites inscrits ou classés, à l’intérieur du cœur d’un parc national, sur les monuments historiques et dans leurs abords et dans las périmètres dans lesquels les dispositions de l’article L 111-16 s’appliquent.
Gabarit La notion de gabarit s’entend comme la totalité de l’enveloppe d’un bâtiment, comprenant sa hauteur et son emprise eau sol. Le gabarit permet d’exprimer la densité en termes volumétriques, en définissant des formes bâties conformes aux limites de dimensions que doivent respecter les édifices dans une zone donnée. Il peut être ainsi utilisé pour octroyer des bonus de constructibilité.
Hauteur
La présente définition vise à simplifier l’application des règles relatives à la hauteur des constructions en précisant et uniformisant les points de références servant à la mesurer. Elle permet également de sécuriser la mise en œuvre des dérogations aux règles de hauteur des PLU qui sont autorisées, sous certaines conditions, par l’article L152-6 du code de l’urbanisme pour construire davantage de logements en zone tendue.
Sont notamment exclues du calcul de la hauteur au sens du présent lexique, les antennes, les installations techniques telles que les cheminées ou les dispositifs relatifs aux cabines d’ascenseur, aux chaufferies et à la climatisation, ou à la sécurité.
Le PLU pourra réglementer au cas par cas, soit la hauteur d’une construction dans sa totalité, soit façade par façade.
Enfin il est rappelé que les auteurs des PLU conservent la faculté de préciser les définitions du lexique national sans en changer le sens et peuvent donc préciser les modalités d’appréciation de la hauteur dans le cas de terrains en pente.
Limites séparatives
Cette définition permet de définir le terrain d’assiette sur lequel s’applique les règles d’urbanisme et introduit les notions de limites latérales et de fond de parcelle, qui peuvent être déclinées dans les Plu(i) pour préciser les règles d’implantation de la construction.
Local accessoire
Les locaux accessoire dépendent ou font partie intégrante d’une construction principale à laquelle ils apportent une fonction complémentaire et indissociable. Ils peuvent recouvrir des constructions de nature très variée et être affectés à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage, laverie d’une résidence étudiante…
De plus conformément à l’article R151-29 du code de l’urbanisme les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le bâtiment principal auquel ils se rattachent.
Voies ou emprises publiques
Cette définition a pour objectif de faciliter l’application des règles d’emprise au sol, de hauteur et d’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies qui jouxtent les constructions. Ces voies doivent être ouvertes à la circulation et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins, …)
Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques…