P.L.U.
Plan Local d’Urbanisme
Cadaujac#
4
Règlement
Dossier d’Approbation
Prescription 08/12/2021#
Débat PADD 31/01/2024
Arret 04/06/2025#
ENQUETE PUBLIQUE 29/09/2025 au 31/10/2025
Approbation 11/02/2026#
Titre I – dispositions generales generalites#
1 - LES DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS, USAGE DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES Articles R151-27, R151-28 et R151-29 du code de l’urbanisme. Modifié par Décret n°2023-195 du 22 mars 2023
Les destinations et sous-destinations de constructions sont :
- exploitation agricole et forestière :
- exploitation agricole, - exploitation forestière :
- habitation » o logement : o hébergement
- commerce et activité de service : o artisanat et commerce de détail, o restauration, o commerce de gros, o activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, o hébergement hôtelier et touristique, o cinéma.
- équipements d'intérêt collectif et services publics : o locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés. o locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés o établissements d'enseignement, de santé et d'action sociale : o salles d'art et de spectacles : o équipements sportifs : o lieux de culte o autres équipements recevant du public :
- autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire o industrie o entrepôt o bureau : o centre de congrès et d'exposition : o cuisine dédiée à la vente en ligne
La démolition totale des constructions repérées en application de l’article L151-19 du code de l’urbanisme est interdite « pour des motifs d’ordre culturel et historique » ; l’article 11 définit les « prescriptions de nature à assurer leur protection ».
Les installations et travaux divers, qui ne sont soumis à autorisation que si l'occupation du sol doit se poursuivre plus de trois mois, comprennent : a) les parcs d'attractions et les aires de jeux et de sports, dès lors qu'ils sont ouverts au public, b) les aires de stationnement ouvertes au public et les dépôts de véhicules, lorsqu'ils sont susceptibles de contenir au moins dix unités, ainsi que les garages collectifs de caravanes, c) les affouillements et exhaussements du sol, à la condition que leur superficie soit supérieure à 100 m² et que leur hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou leur profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres. Liste non exhaustive. Les usines, ateliers, dépôts, chantiers, carrières et d'une manière générale les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou inconvénients pour :
- la commodité du voisinage,
- la santé, la sécurité, la salubrité publiques,
- l'agriculture,
- la protection de la nature et de l'environnement,
- la conservation de sites et monuments, sont soumis aux dispositions de la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE). Ces installations sont définies dans la nomenclature des installations classées. Elles sont soumises à autorisation ou à déclaration. La demande de permis de construire doit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande d'autorisation ou de déclaration ou d’enregistrement.
2 - Le terrain -#
Les demandes d'autorisation, d'occupation ou d'utilisation du sol et les déclarations préalables doivent mentionner les terrains intéressés, c'est-à-dire les unités foncières concernées. Il faut entendre par unité foncière ou propriété foncière toutes les parcelles cadastrales d'un seul tenant qui appartiennent au même propriétaire. Une unité foncière est donc limitée par des emprises publiques ou des limites séparatives (lignes qui séparent l'unité foncière des unités foncières appartenant à d'autres propriétaires).
3 - Les divisions foncieres -#
Une unité foncière peut être divisée. Toute division foncière en vue de la construction est subordonnée à autorisation. Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâti
4 - Les habitations -#
Lorsqu'un même constructeur édifie simultanément ou successivement plus d’un bâtiment sur une unité foncière, on se trouve en présence d'un groupe de bâtiments au sens du présent règlement. Lorsque ces bâtiments sont destinés à l’habitation, il s’agit d’un groupe d’habitations. Un groupe d’habitations peut s'accompagner d'une division foncière. Les habitations légères de loisirs sont soumises notamment aux dispositions des articles R.443.1 et suivants du Code de l’Urbanisme. Une « annexe » est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec laquelle elle entretient un lien fonctionnel, sans forcément disposer d’accès direct depuis la construction principale. Une « extension » consiste à un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
5 - Le coefficient d’emprise au sol –#
Le coefficient d’emprise au sol définit la surface au sol dont on dispose pour construire (non comprises les cessions gratuites éventuelles) : c'est-à-dire la proportion de terrain qui pourra être occupée par des constructions couvertes d'un toit : maison, cabanon, garage, terrasse couverte, etc. L’emprise au sol est définie comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Le coefficient d’emprise au sol (CES) limite ainsi la quantité de sol occupée par la construction, afin d'imposer qu'une partie du terrain reste non bâtie pour des motifs paysagers ou d'assainissement (densité mesurée, espaces verts, infiltration ou recueil des eaux pluviales, etc.). Le coefficient d'emprise au sol ne comprend pas les piscines non-couvertes ≤25m² et ne comprends pas les locaux techniques détachés du bâtiment principal d’habitation <5m².
Exemple avec piscine d’emprise au sol supérieure à 25m²
6 - LES ESPACES LIBRES, LE STATIONNEMENT, LES ESPACES BOISES ET LES MARGES DE RECULEMENT 6-1 - La superficie d'une unité foncière supportant une ou plusieurs constructions se décompose en surface bâtie, aires de stationnement et de circulation à l'air libre, aires de dépôt de matériaux à l'air libre (dans le cas d'activités) et espaces libres, ceux-ci pouvant se décomposer eux-mêmes en espaces verts, aires de jeux, cheminements piétons, etc. Les cheminements piétons, quel que soit leur aménagement (trottoirs par exemple) sont toujours considérés comme espaces libres pour l'application de ce règlement.
6-2 – Le stationnement de véhicules de toute nature correspond aux besoins des constructions et installations nouvelles et doit être assuré en dehors de la voie publique. Les places auront une dimension de 2m50 de large sur 5m00 de long.
Pour les travaux portant sur une construction existante à la date d’approbation du PLU n’impliquant ni changement de destination ni création de logement, le nombre de places de stationnement exigé est calculé sur la base de la seule surface de plancher créée à l’occasion de la réalisation du projet dès lors que cette surface de plancher excède 40 m². Il n’est pas tenu compte, le cas échéant, de la surface de plancher préexistante avant démolition. En cas de travaux portant sur une construction existante à la date d’approbation du PLU, impliquant un changement de destination avec ou sans création de surface de plancher au sens de l’alinéa précédent, le nombre de places de stationnement exigé correspondra aux places supplémentaires générées par le changement conformément au règlement de la zone considérée (nombre de places exigées pour les nouveaux logements diminué des places réalisées pour la destination précédente). Lorsqu’une place de stationnement est supprimée, elle doit être retrouvée sur le terrain d’assiette du projet.
6-3 - Des terrains peuvent être couverts d’une protection particulière par le Plan Local d’Urbanisme
- comme espaces boisés classés (dits E.B.C.); ces espaces boisés sont à conserver, à protéger ou à créer. Ces terrains sont soumis aux dispositions des articles L113 du Code de l’urbanisme. Ce classement interdit tout mode d'occupation ou d'utilisation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements, notamment les défrichements et les constructions.
- comme éléments du paysage ; L151-19 du Code de l’Urbanisme dans ce cas l’emprise générale portée au plan doit être maintenu globalement en espace vert dans les conditions fixées au présent règlement.
6-4 - Des marges de reculement peuvent être imposées, en général par rapport aux emprises publiques existantes ou futures (voies, cours d'eau, espaces verts, monuments ...). Elles ont pour but : - de protéger les riverains contre les nuisances, - de préserver l'avenir (élargissement d'une voie), - de ménager des vues ou de donner un caractère agréable à l'emplacement concerné. Les marges de reculement sont inconstructibles sauf en ce qui concerne les ouvrages souterrains. Elles sont définies par le document graphique ou, à défaut, par le règlement.
7 - La voirie et les acces -#
Les voies nouvelles publiques ou privées seront soumises à des conditions particulières de tracé et d'exécution dans l'intérêt de la circulation et de l'utilisation de certains terrains riverains ou avoisinants, ou en vue de leur intégration dans la voirie publique communale. Elles respecteront les caractéristiques minimales suivantes :
- Largeur de chaussée de 6 mètres minimum pour les voies à double sens, ramenée à 4 mètres minimum pour les voies à sens unique. Dans les deux cas un trottoir d’au moins 1m40 de large sera réalisé à minima.
- Des largeurs supérieures pourront toutefois être imposées pour poursuivre des emprises existantes, ou pour réaliser une piste cyclable.
- Des largeurs inférieures pourront également être admises en particulier dans le cas d'institution d'un sens unique, après accord du Maire (dans le cadre de son pouvoir de police).
8 - DEFINITIONS – REGLES GENERALES concernant les articles relatifs aux implantations des constructions#
Article 4 – implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Cet article a pour objet de règlementer l’implantation des constructions le long des voies et emprises publiques et non les constructions situées en second rang et suivants a. Les voies et emprises publiques : on entend par voies et emprises publiques, toutes les voies et emprises considérées comme ayant été incorporées dans le domaine public par un acte juridique de classement et accessibles au public et uniquement celles-ci (donc non privées) ; les règles faisant référence à l'expression "voies et emprises publiques" s'appliquent aux voies publiques, et uniquement celles-ci, existantes, à créer, ou à modifier selon les mentions précisées dans le corps du présent règlement (i.e : décision juridique de classement dans le domaine public préalable et existante au jour du dépôt de la demande). b. La façade de bâtiment sur rue constitue la référence pour l’implantation à l’alignement ou en recul de celui-ci. Toutefois, les saillies d’un maximum 80 cm, telles que débords de toit, contreforts, balcons et d'une manière générale tous les éléments de construction ponctuels ne déterminant pas un espace clos ou couvert ne sont pas comptés pour l’alignement. c. Constructions en second rang et suivants : les règles d'implantation des constructions dans une bande d’une profondeur maximale définie en mètres linéaires ne s'appliquent que pour les terrains desservis directement par une voie publique. Les constructions et installations nouvelles pourront être implantées dans les mêmes conditions depuis les nouvelles voies publiques ouvertes à la circulation publique sous réserve qu’une décision juridique de classement dans le domaine public soit préalablement intervenue au jour du dépôt de la demande. Le cas échéant, l’appréciation de cette distance pourra s’appliquer indépendamment de celle applicable au terrain d’assiette du projet si la condition susvisée au présent alinéa est remplie
Article 5 – implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Les règles d’implantation s’appliquent à l’ensemble de la construction, toutefois, les saillies telles que débords de toit, décors, balcons peuvent être autorisés à condition que la saillie n’excède pas 0,80m. Dans certaines zones, le règlement impose une hauteur maximale sur limite séparative et un gabarit de construction à respecter par rapport à la hauteur maximale autorisée sur la limite. Le schéma ci-dessous illustre la règle ainsi définie
Les limites séparatives s’entendent comme les limites entre la propriété constituant le terrain d’assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent ; dans certains cas la limite entre deux propriétés situées en bordure d’une même voie doit être regardée comme une limite séparative aboutissant à cette voie ; la circonstance qu’une telle limite séparative soit constituée de plusieurs segments de droite faisant angle entre eux est sans incidence sur la qualification de limite séparative aboutissant aux voies
Article 6 - Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Les règles d’implantation s’appliquent à l’ensemble de la construction, toutefois, les saillies telles que débords de toit, décors, balcons inférieurs à 0,80 mètre n’entrent pas en compte pour la distance imposée.
Schéma indicatif concernant les distances entre la construction et la limite: débords de toits exclus
9 - L'ALIMENTATION EN EAU ET L'ASSAINISSEMENT L'alimentation en eau et l'assainissement sont réalisés conformément aux dispositions des lois et règlements en vigueur, notamment le règlement sanitaire départemental tenu à la disposition du public à l’ARS (agence régionale de santé)..
10 - OUVRAGES PUBLICS ET INSTALLATIONS D'INTERET GENERAL Le présent règlement autorise dans toutes les zones, éventuellement sous conditions spéciales, les modes nécessaires à la réalisation d'ouvrages publics ou d'installations d'intérêt général. Ces opérations sont définies cidessous, étant précisé que leur réalisation peut impliquer l'autorisation de divers modes d'occupation ou d'utilisation du sol : construction, défrichement, installation classée ...
- les ouvrages publics sont des équipements publics réalisés par une personne publique. On distingue les équipements d'infrastructure (voies, réseaux et ouvrages afférents tels que réservoirs, stations d'épuration, transformateurs) et les équipements de superstructure (équipements scolaires, sociaux, hospitaliers, administratifs).
- trois critères peuvent être retenus pour définir l'installation d'intérêt général : - elle doit avoir une fonction collective, - la procédure d'expropriation doit pouvoir être utilisée pour sa réalisation, - le maître d'ouvrage doit être une collectivité publique ou un organisme agissant pour le compte d'une collectivité publique.
11 - NUISANCES DUES AUX ACTIVITES AGRICOLES Les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales, n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions. Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles, la même exigence d’éloignement doit être imposée à toute construction ultérieure à usage d’habitation ou à usage professionnel nécessitant une autorisation administrative de construire (Article L 111-3 du Code Rural et de la Pêche Maritime).
12 - HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS La hauteur des constructions s’entend par rapport au terrain naturel avant travaux. La hauteur des constructions autorisées en limite séparative de propriété est mesurée à partir du fond le plus élevé à la date de la publication du P.L.U.
Schéma indicatif illustrant la hauteur mesurée à partir du fond le plus élevé La hauteur d’une construction est mesurée entre un point bas et un point haut. Le point bas correspond au niveau du sol naturel avant travaux d’affouillement ou d’exhaussement. Le point haut considéré correspond à : - l'égout des couvertures pour une toiture traditionnelle, - l'acrotère pour un toit dit plat ou terrasse. Ne sont pas compris dans le calcul de la hauteur, les ouvrages de très faible emprise tels qu’antennes, paratonnerres, souches de cheminées, etc., et les locaux d’ascenseur dans la limite de 2 mètres
13 – MURS DE SOUTENEMENT - CLOTURES La différence de niveau entre les terrains peut obliger à édifier un "mur de soutènement" qui a pour objet de maintenir les terres de celui qui est plus élevé. Il constitue, en raison de sa fonction, un mur de soutènement et non un mur de clôture. Ainsi, les dispositions relatives aux clôtures ne lui sont pas applicables. Le mur de soutènement peut être surmonté d'une clôture qui est soumise au régime des clôtures. La hauteur d'une clôture surmontant un mur de soutènement doit être calculée à partir du niveau du terrain supérieur et non du terrain situé en contrebas du mur de soutènement
Schéma indicatif distinguant le mur de soutènement de la clôture
14 – SCHEMAS Les schémas figurant dans le présent règlement sont donnés à titre indicatif, valant illustration de la règle.
15 – PLEINE TERRE / réduction de l’artificialisation des sols#
Un espace peut être qualifié d’espace de pleine terre s’il n’est le support d’aucun aménagement autre que les aménagements propres aux jardins et espaces verts, ni d’aucune construction, aussi bien au-dessus du sol qu’audessous du niveau du sol naturel Il peut en revanche être traversé par des réseaux techniques aériens ou souterrains. Sont considérés comme espaces de pleine terre, toutes les surfaces liées aux jardins et espaces verts qui sont maintenues ou reconverties en terre et qui ne sont pas situées sur des constructions (dalle, toit…). Les places de stationnements et les aires de manœuvres ne peuvent être considérées comme espaces de pleine terre.
Une surface de pleine terre suppose enfin une « absence d’atteinte à l’équilibre pédologique du sol et une perméabilité permettant le raccordement du sous-sol à la nappe phréatique, mais aussi un traitement naturel de la surface, sans revêtement hormis le stabilisé ». A titre d’exemple, un chemin piétonnier recouvert de pavés béton perméables inclus dans les espaces de pleine terre constitue une surface au sol artificialisée, qui ne peut être regardée comme constituant un espace de pleine terre.
16 – Terrain d’assiette du projet#
Le terrain d’assiette du projet est constitué par l’unité foncière, définie comme un ilot de propriété d’un seul tenant, délimité par les voies publiques, un cours d'eau le cas échéant, et les autres propriétés qui le cernent. Le terrain d’assiette peut être constitué d’une ou plusieurs parcelles cadastrales, appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.
L’existence sur le terrain d’assiette d’un emplacement réservé (destiné à créer ou élargir une voie publique, créer un parc public de stationnement, un espace vert ou un ouvrage public) inscrit au document graphique du règlement, interdit au propriétaire de construire sur la partie du terrain réservé. De même, le calcul des droits à construire exclut la surface de terrain concernée par la réserve d’emprise. Les règles du présent règlement s’appliquent donc sur la parcelle telle que résultant après cession éventuelle de la partie couverte par l’emplacement réservé.
Les emplacements réservés sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction, en application de l'article R.123-10 du Code de l'urbanisme.
Liste des zones et des secteurs#