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Edifiable

Zone 2AUzone à urbaniser fermée

Le site de l'Observatoire de la Californie et de son funiculaire, fermé à l'urbanisation jusqu'à une modification ou une révision du PLU.

  • Zone
Zone 2AU, règle générale1 carreau = 1 m
VUE EN PLANvoieemprise librealignementlimite séparativerecul 5 m5 mCOUPEvoie7 m

Les règles de la zone 2AU

  • Usage

    Ouvrages techniques des services publics, affouillements et travaux sur les constructions existantes seulement

    les constructions interdites

    2 cas particuliers
    Extensions et annexes : 30 % de la surface de plancher existante, 150 m² de surface de plancher et 200 m² d'emprise au sol au plusconstruction existante
    La phrase du règlement

    « - la réhabilitation, [...] des annexes soit plafonnée à 30% de la surface de plancher existante, sans dépasser 150 m² de surface de plancher de construction et 200 m² d'emprise au sol après extension, par unité foncière. »

    Extensions, annexes et piscines dans un rayon de 35 m de la construction principaleconstruction existante
    La phrase du règlement

    « - la réhabilitation, [...] et d'accès nouveau ; o que la zone d'implantation des extensions, des annexes et des piscines soit limitée à un cercle de rayon de 35 mètres comptés à partir de la construction principale ; o que la surface de plancher des extensions et des annexes soit plafonnée à 30% de la surface de plancher existante, sans dépasser 150 m² de surface de plancher de construction et 200 m² d'emprise au sol après extension, par unité foncière. »

    Article 2AU 1 « Destinations et sous destinations »

  • Hauteur

    7 m

    la hauteur à ne pas dépasser

    1 cas particulier
    3 mconstruction annexe
    La phrase du règlement

    « La hauteur maximale est fixée à 7 m pour les bâtiments et 3 m pour les annexes. »

    Article 2AU 4 « Hauteur maximale des constructions »

  • Emprise au sol

    Aucune limite fixée

    la surface au sol que l'on peut bâtir

    Article 2AU 5 « Emprise au sol des constructions »

  • Recul sur la rue

    Recul de 5 m au moins

    la distance à garder avec la rue

    Article 2AU 3 « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques »

  • Limites

    5 m au moins

    la distance à garder avec les voisins

    Article 2AU 3 « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques »

  • Stationnement

    Selon la nature, la fréquentation et la situation de l'équipement

    équipement d'intérêt collectif et service public

    les places de voiture à prévoir

    Article 2AU 8 « Stationnement »

  • Espaces verts

    1 arbre pour 4 places de stationnement à l'air libre

    les arbres à planter

    Article 2AU 7 « Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le caractère de la zone 2AUTexte du document

AUX ZONES A URBANISER

Préambule

Les dispositions règlementaires suivantes concernent la zone à urbaniser 2AU de la commune : zone d’urbanisation future en attente d’un projet.

Ce projet consiste à valoriser et ouvrir au public le site exceptionnel de l’Observatoire de la Californie et du funiculaire qui permet d’y accéder.

Il s’agit donc d’un projet à vocation principale d’équipement touristique.

La zone 2AU correspond aux espaces insuffisamment desservis par les équipements publics ou dont les projets ne sont pas assez aboutis pour envisager une ouverture à l’urbanisation. Elle correspond aux réserves foncières de la commune.

L’ouverture à l’urbanisation de la zone 2AU est conditionnée par une modification ou une révision du PLU et à la réalisation d’une opération d'aménagement d'ensemble comprenant un programme d'équipements publics adapté à l’urbanisation de la zone.

Ces dispositions complètent les dispositions générales édictées dans le titre 2 du présent règlement relatives notamment à la prise en compte des risques, de l’environnement, au développement de la mixité sociale et à la préservation du patrimoine.

Le texte du règlement de la zone 2AU, 10 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone 2AU, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 30 rubriques

Rubrique 2AU 1Destinations et sous destinations

1.1. Destinations et sous-destinations interdites

Sont interdites toutes destinations et occupation du sol autres que celles mentionnées à l’article AU1-2 cidessous.

1.2. Destinations et sous-destinations autorisées sous-conditions

Dans l’attente d’une ouverture à l’urbanisation, sont autorisées sous conditions les occupations et utilisations du sol suivantes :

  • les ouvrages techniques à condition qu’ils soient nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ;
  • les affouillements et les exhaussements de sol, à condition de respecter les dispositions de l’article 3 du chapitre II du titre I du présent règlement.
  • la réhabilitation, l’extension et la réalisation d’annexes aux constructions existantes régulièrement édifiées à la date d’approbation du PLU, à condition de ne pas compromettre l’aménagement ultérieur de la zone et sous réserve :
  • de ne pas porter atteinte au site ni de créer de voirie et d’accès nouveau ;
  • que la zone d'implantation des extensions, des annexes et des piscines soit limitée à un cercle de rayon de 35 mètres comptés à partir de la construction principale ;
  • que la surface de plancher des extensions et des annexes soit plafonnée à 30% de la surface de plancher existante, sans dépasser 150 m² de surface de plancher de construction et 200 m² d'emprise au sol après extension, par unité foncière.

Rubrique 2AU 2Mixité fonctionnelle et sociale

S'appliquent les dispositions du chapitre D mentionnées dans le Titre 2 relatif aux Dispositions Générales du présent règlement.

Rubrique 2AU 3Implantation des constructions

Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Les constructions doivent s’implanter à une distance des voies et emprises publiques au moins égale à 5 mètres.

Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions doivent s’implanter à une distance des limites séparatives au moins égale à 5 m.

Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Non règlementée

Rubrique 2AU 4Hauteur et volumétrie des constructions

Intitulé du document : Hauteur maximale des constructions

La hauteur maximale est fixée à 7 m pour les bâtiments et 3 m pour les annexes.

Ces hauteurs peuvent être dépassées pour les reconstructions, restaurations et aménagements de bâtiments existants et ayant une hauteur supérieure aux hauteurs maximales définies dans chaque zone, sans augmenter celle-ci.

Les éléments techniques tels que cheminées, locaux d’ascenseurs, dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables tels que les capteurs d’énergie solaire et les éléments de décors architecturaux ne peuvent excéder deux mètres au-dessus des hauteurs autorisées.

La hauteur totale des clôtures, mur-bahut compris, ne doit pas excéder 2 mètres, portée à 2,5 mètres pour les équipements publics. Le mur-bahut ne peut avoir plus de 0,70 mètre au-dessus du sol.

Les murs de soutènement sont constitués ou parementés de moellons du pays et reçoivent des plantations grimpantes ou retombantes. Les enrochements de type cyclopéens et les murs en béton brut apparent sont interdits. Leur hauteur ne devra pas excéder 1,50 mètre, exception faite des ouvrages rendus nécessaires par la sécurité publique. Au regard de la pente, plusieurs restanques ou murs de soutènements peuvent être cumulées afin de créer un effet de terrasses. La distance entre deux restanques ou murs de soutènement doit alors respecter une largeur minimum d'au moins la hauteur de la construction. Dans le cas des murs de soutènement, ce retrait devra être végétalisé par des arbres et des arbustes respectant les dispositions de l’article U5 dans le cas où aucune implantation de construction n’est prévue.

Rubrique 2AU 5Emprise au sol et pleine terre

Intitulé du document : Emprise au sol des constructions

Non règlementée

Rubrique 2AU 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Tous travaux réalisés sur des éléments bâtis ou paysagers repérés au plan de zonage, faisant l’objet d’une protection spéciale au titre de l’article L151-19 et L151-23 du Code de l’Urbanisme doivent respecter les dispositions particulières fixées aux articles PE 3 et PE 4 du titre 2 du présent règlement.

Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages naturels et bâtis. Les constructions doivent respecter la plus grande simplicité de volume possible.

Leur implantation est choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits en privilégiant une assise au plus près du terrain naturel, sans terrassements inutiles.

4.1 Eléments en façades et saillies

Afin de limiter leur impact visuel :

-

-

  • les climatiseurs doivent être disposés de manière à ne pas être visibles des voies publiques.

le caisson des mécanismes de fermeture des baies (volets roulants, rideaux de fer) doit être implanté à l’intérieur des constructions sauf impossibilité technique dans le cas de réhabilitation.

les dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (quand ils sont autorisés) doivent être intégrés à l’architecture des constructions, sauf impossibilité technique.

les paraboles doivent être disposées de manière à être le moins visible possible des voies publiques.

4.2 Clôtures

Les dispositions relatives aux clôtures peuvent être adaptées aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif pour tenir compte de la nature des constructions (ex dispositif pare-ballon) ou pour des règles de sécurité publique (filets…).

Pour les clôtures situées en bordure des voies ouvertes à la circulation publique, l'utilisation du grillage à simple torsion n'est pas admise.

Les coffrets éventuels (EDF, Télécommunications, eau) et les boîtes aux lettres seront encastrés dans les parties maçonnées, au-dessus de toutes les cotes connues de crues et du ruissellement.

Pour les clôtures adjacentes aux cours d’eau, les murs pleins sont proscrits. Dans ce cas, les clôtures sont constituées d’éléments ajourés ou elles sont végétalisées en utilisant des espèces en majorité caduques, buissonnantes et arbustives.

4.3 Portails et portillons

Le portail d'entrée sera proportionné à la clôture, traité de façon cohérente avec celle-ci.

4.4 Constructions

Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages naturels et bâtis.

Les façades

Elles doivent être toutes traitées avec le même soin et les constructions annexes doivent présenter les mêmes matériaux que les façades principales.

Toutes imitations de matériaux (faux moellons, fausses briques, faux bois...) ainsi que l’emploi à nu en parement extérieur de matériaux destinés à être recouverts tels que carreaux de plâtre, briques creuses, agglomérés, etc. sont interdits.

Rubrique 2AU 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

5.1. Dispositions générales

Le verdissement des aires de stationnement à l'air libre est imposé à raison d'au moins un arbre pour 4 places de stationnement en respectant l'ensemble des mesures de sécurité liées à la circulation (accès, visibilité…).

Les coupes et abattages d’arbres dans les espaces boisés classés sont soumis aux dispositions de l’article

L.113-1 du Code de l’Urbanisme.

5.2. Mesures prises pour limiter l'imperméabilisation des sols

Le maintien d'un sol perméable nécessite que les espaces libres soient plantés et enracinés pour conserver les anfractuosités capables d'absorber le ruissellement.

Le parti d’aménagement paysager recherche le confortement de l’ambiance naturelle prédominant sur le site en privilégiant les essences végétales naturelles et dites de jardin sec et les agencements libres

L’aménagement des surfaces imperméabilisées, aires de stationnement, des voiries et des accès doit mettre en œuvre l’utilisation de matériaux poreux.

Rubrique 2AU 8Stationnement

Les modalités de calcul, d'accès, de superficie et les caractéristiques opposables sont mentionnées à l’article 1 du chapitre A du titre 2 du présent règlement d'urbanisme.

Norme imposée

Dispositions particulières

Equipements

d'intérêt collectif et

services publics

Le nombre de places de stationnement à réaliser est déterminé en tenant compte de leur nature, du taux et du rythme de leur fréquentation, de leur situation géographique au regard des parkings publics existant à proximité et de leur regroupement et du taux de foisonnement envisageable

Autres

Le stationnement des véhicules correspondant aux normes imposées pour les constructions et installations doit être assuré en dehors des voies et des aires de retournement.

Rubrique 2AU 9Desserte par les voies publiques ou privées

S'appliquent les dispositions du paragraphe 7 de l’article 1 du chapitre A du titre 2 du présent règlement.

Rubrique 2AU 10Desserte par les réseaux

S'appliquent les dispositions du paragraphe 8 de l’article 1 du chapitre A du titre 2 du présent règlement.

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Les 2 autres zones de Cannes

Fichiers à télécharger et sources

PLU de Cannes, approuvé le 02/04/2026, 10 rubriques pour la zone 2AU.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.