Departement de la dordogne#
PLUi approuvé par délibération du Conseil Communautaire du 19 décembre 2019
Modification simplifiée n°1 du PLUi approuvée par délibération du Conseil Communautaire du 17 décembre 2020
Modification simplifiée n°2 du PLUi approuvé par délibération du Conseil Communautaire du 16 décembre 2021
Modifications simplifiées n°3 et n°4 du PLUi approuvées par délibération du Conseil Communautaire du 3 mars 2022
Modification n°2 du PLUi approuvée par délibération du Conseil Communautaire du 29 septembre 2022
Déclaration de projet n°2 emportant mise en compatibilité du PLUi approuvée par délibération du Conseil Communautaire du 2 février 2023
Modification simplifiée n°5 du PLUi approuvées par délibération du Conseil Communautaire du 25 mai 2023
Modification n°3 du PLUi approuvée par délibération du Conseil Communautaire du 25 mai 2023
Révision à modalités allégées n°1 du PLUi approuvée par délibération du Conseil Communautaire du 30 novembre 2023
Révision à modalités allégées n°4 du PLUi approuvée délibération du Conseil Communautaire du 19 décembre 2024
Modification n°5 du PLUi approuvée par délibération du Conseil Communautaire du 20 février 2025
Modification n°1 du PLUi approuvée par délibération du Conseil Communautaire du 20 novembre 2025
Plan local#
d'URBANISME
Intercommunal#
6.1
Reglement#
Secteur 1#
Elaboration : at’metropolis / iter / biotope / code / heh /guillemet / riviere-avocats-associes#
Declaration de projet entrainant mise en compatibilite du PLUI n°1 : UA64 / boissy avocats / gerea#
Modification n°1 du PLUI : UA64 / boissy avocats / gerea#
[2]
1.
Dispositions generales champ d’application du plan 7#
2-
Division du plan de secteur 1 en zones#
1. Les zones urbaines « u »#
2. Les zones a urbaniser « au »#
3. Les zones agricoles « a »#
4. Les zones naturelles « n »#
Secteur 1 : zone UA#
Secteur 1 : zone UB 45#
4.
Secteur 1 : zone UC 71#
5.
Secteur 1 : zone UD#
Secteur 1 : zone UE 117#
7.
Secteur 1 : zone UM#
Secteur 1 : zone UT 161#
9.
Secteur 1 : zone UY 181#
10. · SECTEUR 1 : ZONE 1AUet · SECTEUR 1 : ZONE 1AUh · SECTEUR 1 : ZONE 1AUm · SECTEUR 1 : ZONE 1AUy · SECTEUR 1 : ZONE 1AUzac 279 15.
Secteur 1 : zone 2AU#
Secteur 1 : zone a 311#
17.
Secteur 1 : zone n 335#
Annexe 1 : palette RAL#
Annexe 2 : prescriptions relatives au patrimoine local 367#
[3]
[4]
Dispositions generales#
1. Dispositions generales#
[5]
[6]
1-Champ d’application du plan#
Le présent règlement s’applique à l'ensemble du plan de secteur1 de la Communauté d’Agglomération du Grand Périgueux.
[7] · Il concerne les communes de : · - · Bassillac-et-Auberoche ; · Boulazac-Isle-Manoire ; · Chancelade ; · - · Champcevinel ; · Coulounieix-Chamiers ; · - · Marsac-sur-l’Isle ; · Périgueux ; · - · Sanilhac ; · Trélissac.
Il est opposable aux personnes physiques et morales, publiques et privées. Il est établi conformément aux articles L.123.1 et suivants du Code de l'Urbanisme.
Les constructions sont admises dans les différentes zones règlementées à condition qu’elles ne nécessitent pas d’extensions des voies et réseaux publics assurant leur desserte.
Au titre de l’article L.123-1-9 du Code de l’Urbanisme, les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
2-Division du plan de secteur 1 en zones#
Le territoire couvert par le Plan Local d'Urbanisme Intercommunal (PLUI) est divisé en 3 plans de secteurs. Ces derniers sont eux-mêmes subdivisés en zones urbaines ou à urbaniser et en zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger, délimitées sur le document graphique.
Les zones peuvent comporter des secteurs spécifiques, assortis de règles particulières.
1. Les zones urbaines « u »#
Les zones urbaines « U » (article R.151-18 du Code de l'Urbanisme), auxquelles s'appliquent les dispositions du Titre II, sont les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Ces zones sont :
Zone urbaine et urbanisable de mixité fonctionnelle (habitat, commerce, équipements…) Forme urbaine compacte et dense avec bâ] tradi] onnel. Elle comprend plusieurs secteurs.
Zone urbaine et urbanisable majoritairement dédiée à de l’habitat. Zone urbaine qui peut gagner en compacité en favorisant des implantations plus proches des emprises publiques et des limites séparatives. Elle comprend plusieurs secteurs.
[8] · - · - · - · -
un secteur Ngv, correspondant aux secteurs autorisant les constructions et installations nécessaires à l’accueil des gens du voyage.
un secteur Nh, correspondant à un Secteur de Taille et de Capacité d’Accueil Limitée
(STECAL), où les constructions à usage d’habitation sont autorisées.
un secteur Nj, correspondant aux espaces naturels où les installations nécessaires à la constitution et l’entretien de jardins familiaux sont autorisées.
un secteur NL, correspondant aux espaces où les constructions et installations nécessaires aux activités de loisirs sont autorisées.
un secteur Np, correspondant aux espaces naturels où les nouvelles constructions sont interdites pour des raisons paysagères et/ou écologiques ;
un secteur Npv, correspondant au périmètre d’installation d’une centrale photovoltaïque existante ou projetée ;
un secteur Nt, correspondant aux espaces où les constructions et installations nécessaires à des activités touristiques sont autorisées (camping, villages de vacances, parc résidentiel de loisirs… ;
un secteur Nx, correspondant à un Secteur de Taille et de Capacité Limitée (STECAL) permettant la gestion des activités artisanales existantes isolées en milieu rural (extension et annexe des constructions existantes).
un secteur Ny, correspondant à un Secteur de Taille et de Capacité Limitée (STECAL) permettant la gestion des activités artisanales et industrielles existantes isolées en milieu rural (extension et annexe des constructions existantes) un secteur Nzac, correspondant aux zones naturelles à gérer dans le cadre de la mise en œuvre de la ZAC du Plateau de Prompsault à Sanilhac.
3-Rappel des regles en matiere de procedes#
DE PRODUCTION D'ENERGIES RENOUVELABLES,
Ou de systemes de vegetalisation#
En vertu des dispositions du Code de la construction et de l'habitation, on rappellera les obligations faites aux constructions et aménagements suivants en matière d’équipement en procédés de production d'énergies renouvelables, ou de systèmes de végétalisation :
•
Un taux de couverture minimal de 30% de la surface du bâtiment nouvellement construit ou lourdement rénové, pour :
-
- Les nouveaux bâtiments à usage commercial, artisanal, industriel, de bureaux, administratifs, les entrepôts, bureaux et hangars, hôpitaux, équipements sportifs, récréatifs ou de loisirs, scolaires ou universitaires, de plus de 500 m² d’emprise au sol.
-
- Les extensions et rénovations lourdes de bâtiments ou parties de bâtiment (commerciaux, industriels, artisanaux ou administratif, de bureaux, d’entrepôt, sportifs et de loisirs, scolaires et universitaires), ainsi que des parcs de stationnements non couverts, lorsque celles-ci ont une emprise au sol de plus de 500 m².
•
En 2026, le taux de couverture minimal passe à 40% pour les bâtiments cités précédemment, puis à 50% en 2027.
•
En 2028, tous les bâtiments de plus de 500 m² seront concernés, neufs ou existants.
[11]
•
Une obligation d’ombrières photovoltaïques, et des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation, sur au moins 50% de la superficie des nouveaux parkings extérieurs ouverts au public, de plus de 500 m², ainsi que sur ceux de plus de 500 m²associés aux bâtiments ci-dessus. Ces obligations ne s'appliquent toutefois pas :
-
Lorsque des contraintes techniques, de sécurité, architecturales, patrimoniales et environnementales ou relatives aux sites et aux paysages ne permettent pas l'installation de ces dispositifs, notamment dans des conditions économiquement acceptables.
-
Lorsque le parc est ombragé par des arbres sur au moins la moitié de sa superficie.
-
Lorsque sont mis en œuvre sur ces mêmes parcs des procédés de production d'énergies renouvelables ne requérant pas l'installation d'ombrières, sous réserve que ces procédés permettent une production équivalente d'énergies renouvelables.
À l'occasion de leur construction ou de rénovations lourdes, les parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m² doivent intégrer sur au moins 50% de leur surface des dispositifs d'ombrage et de gestion des eaux pluviales ou la plantation d'arbres à canopée large, répartis sur l'ensemble du parc, à raison d'un arbre pour trois emplacements de stationnement.
4-Changement de destination en zones a et n#
Le changement de destination consiste à donner à un bâtiment existant une utilisation différente, ne serait-ce que partiellement, de celle qu’il avait au moment où la construction a été engagée. Au regard du Code de l’urbanisme, il y a changement de destination lorsqu’un bâtiment existant passe d’une des cinq catégories définies par l’article R.151-27 du CU à une autre de ces catégories (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, ou autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire).
On notera que le Code parle de « bâtiments », sans plus de précision. Tous les bâtiments sont donc concernés, peu importe leur destination initiale. Il doit toutefois s’agir de « bâtiments », donc d’une construction « couverte et close », ce qui exclut naturellement les ruines.
5-Changement d’usage des locaux accessoires en zones a et n#
Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale » (lexique national d’urbanisme).
A la différence des constructions principales, une utilisation différente de ces locaux accessoires de celle qu’ils avaient au moment de leur construction, n’est pas considéré comme un changement de destination si la destination de la construction principale existante n’est pas modifiée. En effet, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal selon des dispositions de l’article R.421-14 du Code de l’urbanisme. Dans ce cas, on parle de « changement d’usage ou d’affectation », encadré dès lors que des travaux sont engagés à cette occasion.
[12]
La jurisprudence fixe des limites à la nature du local accessoire pour que leur évolution puisse être acceptée comme un changement d’usage :
•
Un local accessoire ne peut être considéré comme l’accessoire d’une construction principale que s’il se situe sur la même unité foncière.
•
Pour être qualifié d’accessoire, le local doit présenter des dimensions inférieures au local principal et nécessairement limitées.
•
Il peut être contigu ou situé dans la construction principale, mais ne doit pas avoir le même usage que celle-ci (cave, réserves, remise, garage...).
•
Il peut prendre la forme d’une annexe séparée.
Pour que les travaux accompagnant un changement d’usage soient recevables, outre les limites cidessus, les conditions ci-dessous doivent être respectées :
•
L’emprise au sol du bâti concerné doit être de 40 m² minimum.
•
L’implantation du bâti concerné devra respecter la distance minimale requise entre deux bâtis sur une même propriété, sauf s’il est accolé à la construction principale.
6-Definitions et principes#
Alignement
L'alignement correspond à la limite entre la voie ou l'emprise publique et la propriété privée.
Annexe#
Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale.
Lorsque la construction principale est destinée à l’habitation, sont considérés comme annexes les garages, carports (abris pour véhicules motorisés), remises, locaux techniques et locaux pour ordures ménagères, piscines, abris de jardin, ateliers non professionnels, celliers, etc.
Une annexe peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.
Lorsqu’elle est isolée, elle doit rester proche de la construction principale afin de marquer un lien d’usage.
L’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement.
Bâtiment
Un bâtiment est une construction couverte et close. Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale. Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :
- soit de l’absence totale ou partielle de façades closes.
• soit de l’absence de toiture. · [13] · •
soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.
Construction
Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment.
Construction existante
Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Ainsi une construction, édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite.
Ruine
Dès lors qu’un cinquième des murs du bâtiment sur lequel porte le projet et la moitié de sa toiture sont détruits, le bâtiment litigieux présente le caractère d’une ruine et ne peut dès lors être regardé comme une construction existante (arrêt de la CAA de Bordeaux n° 05BX001811 du 17 décembre
2007).
Est définit comme une ruine la construction qui ne comporte qu’un seul mur et des fondations (arrêt de la CAA de Bordeaux, n° 10BX02824, du 6 septembre 2011).
Défrichement
Le défrichement comprend toute opération volontaire ayant pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain ou la nature du sol et de mettre fin à sa destination naturelle et forestière
Emprise au sol maximale autorisée
L'emprise au sol (ES) au sens du Code de l'urbanisme est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Pour l’application des règles ci-après, toutes les constructions sont prises en compte à l’exception des terrasses de moins de 0.60 mètre de hauteur, les murs de clôtures et les ouvrages de soutènements. L’emprise au sol du projet devant être clairement identifiable et quantifiée dans les demandes d’autorisation d’urbanisme.
Espace de pleine terre
L’espace de pleine terre (EPT) correspond aux espaces libres de toutes constructions et non aménagés.
Sont considérés comme des aménagements, tous travaux qui ne constituent pas des constructions et qui changent la nature du sol, tels que les terrasses de plein pied, les surfaces enrobées, en pavée, en castine, etc… Tout terrain d’assiette d’une opération doit comporter un minimum d’espaces perméables en pleine terre tel que défini dans le règlement de chaque zone. Cette part devant être clairement identifiable et quantifiée dans les demandes d’autorisation d’urbanisme.
[14]
Extension
L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contiguïté avec la construction principale existante.
Sont considérées comme contiguës les constructions accolées l’une avec l’autre. L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal).
Exhaussements et affouillements de sol
Sont considérés comme des affouillements et des exhaussements du sol tous mouvement de terrain qui en modifie son profil, qui soient liés ou non à des travaux autorisés.
Les constructions doivent respecter la pente du terrain s’il y a lieu, et leur implantation doit modifier le moins possible par des déblais ou des remblais la topographie naturelle.
Les affouillements et les exhaussements du sol naturel doivent être traités de manière à favoriser l'infiltration naturelle des eaux de pluie sur la parcelle pour éviter toute aggravation de l'écoulement naturel sur les fonds voisins. Ils doivent être conçus afin de permettre une bonne insertion dans les perspectives urbaines et paysagères.
Hauteur constructible
La hauteur (H) d'une construction est la différence d'altitude mesurée verticalement au milieu de la façade entre l’égout du toit de la construction d'une part et d'autre part le niveau du sol avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet. Les constructions doivent respecter une hauteur de façade mesurée soit à la corniche ou à la ligne de l'égout dans le cas d'un toit en pente, soit à l'acrotère dans le cas d’une toiture terrasse.
Limite de fond
Une limite de fond de parcelle est la limite opposée à la voie.
Limite latérale
Une limite latérale est une limite entre deux propriétés situées en bordure d’une même voie ou une limite aboutissant à une voie.
Marges de recul par rapport aux voies
Le recul (R1) d'une construction est la distance mesurée, perpendiculairement à l’alignement des voies, qu'elles soient publiques ou privées et aux emprises publiques, existantes ou projetées (emplacements réservés). Ce recul ne s'applique qu'aux constructions implantées en premier rang, c'est-à-dire les plus proches de la voie ou de l’emprise publique. L’application de la règle se fera sans tenir compte de ses éléments de débords éventuels, tels débords de toitures et tout ouvrage en saillie à condition que leur épaisseur par rapport à la façade concernée ne dépasse pas 1,50 mètres. En cas de surplomb du domaine public, le débord doit se situer obligatoirement au moins 3 mètres au-dessus de celui-ci.
[15]
Marges de retrait par rapport aux limites séparatives
Le retrait par rapport aux limites séparatives (R2) d'une construction est la distance mesurée perpendiculairement aux limites séparatives. Celles-ci s’entendent à la fois comme limites séparatives latérales ou comme limites séparatives de fond de terrain, généralement à l’opposé de la voie.
Marges de retrait entre deux-constructions
Le retrait entre deux-constructions (R3) est la distance mesurée entre deux constructions au nu du mur, sans tenir compte des éléments de débords éventuels, tels que débords de toitures, balcons, saillies, encorbellements et marquises, à condition que leur épaisseur par rapport à la façade ne dépasse pas 1,50 mètres.
Talweg
Ligne de fond qui joint les points les plus bas d'une vallée, suivant laquelle s'écoulent les eaux courantes.
Terrain d’assiette
Le terrain d’assiette est le terrain sur lequel porte l’opération. Il peut être constitué d’une ou plusieurs unités foncières contiguës prises entièrement. Les autorisations d’urbanisme sont instruites sur la base du terrain d’assiette.
Toiture-terrasse
Une toiture-terrasse est un dispositif architectonique à pente faible (inférieure à 3%) qui doit satisfaire les fonctions de couverture d’un bâtiment (étanchéité à l'eau et à l'air, isolation thermique) et de plancher-terrasse (rôle porteur, protection des usagers, isolation phonique). Elle est accessible et peut être utilisée comme espace à vivre, ou être traité en jardin ou seulement végétalisée.
Dans le présent règlement, les dalles de parking ne sont pas considérées comme des toituresterrasses.
Toiture plate
Une toiture plate présente les mêmes caractéristiques techniques qu’une toiture terrasse, mais celleci est non accessible. Elle peut être végétalisée ou non.
Unité foncière
Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.
Voie de desserte
La voie de desserte est celle donnant accès au terrain sur lequel la construction est projetée. Il s’agit des voies ouvertes à la circulation des véhicules, qu’elles soient de statut public ou privé, et des voies piétonnes ou venelles de statut public ou privé.
La voie de desserte du terrain (privée ou publique), assure notamment la desserte automobile de celuici, elle lui est toujours extérieure.
[16]