Zone AH

Communauté de communes du pays de SAINT-fulgent - les essarts plan local d’urbanisme intercommunal - habitat#

Élaboration du plan local d’urbanisme intercommunal habitat prescrite le 9 juin 2015, arrêtée le 21 mars 2019

DOSSIER APPROUVÉ LE : 19 décembre 2019 MODIFIÉ LE : 07 juillet 2022 / 28 décembre 2023 / 25 septembre 2025

Règlement#

Communauté de communes du Pays de Saint-Fulgent – Les Essarts

Préambule

Champ d’application territorial du règlement#

Le règlement s'applique à l'ensemble de la Communauté de communes Pays de St Fulgent Les Essarts.

Contenu du règlement#

Le règlement se compose du présent document écrit et des documents graphiques qui lui sont associés. Les documents graphiques du règlement délimitent des zones urbaines, des zones à urbaniser, des zones agricoles et des zones naturelles et forestières. Ils font également apparaître d’autres éléments limitant l’occupation et l’utilisation du sol, à savoir :

• Des emplacements réservés,

Communauté de communes du Pays de Saint-Fulgent – Les Essarts

• Des éléments de paysage et de patrimoine identifiés en vertu du code de l’urbanisme
• Les espaces et secteurs contribuant aux continuités écologiques et à la trame verte et bleue.

Le présent document écrit est constitué :

• De dispositions générales applicables à l’ensemble des zones délimitées sur les documents graphiques du règlement (Titre I)
• De dispositions communes à toutes les zones, applicables à l’ensemble des zones délimitées sur les documents graphiques du règlement (Titre II)
• De dispositions spécifiques applicables à chaque zone (Titre III) :
• Zones urbaines
• Zones à urbaniser
• Zones agricoles
• Zones naturelles
• D’annexes (Titre IV) constituées :
• De la liste des principaux éléments de paysage et de patrimoine identifiés au titre du code de l’urbanisme.
• De la liste des emplacements réservés identifiés au titre du code de l’urbanisme.
• De schémas explicatifs non règlementaires.
• D’un lexique (Titre V)

Par ailleurs, le présent document peut contenir des croquis explicatifs permettant d’en faciliter la compréhension. A contrario des dispositions écrites ou graphiques, ces croquis n’ont aucune valeur réglementaire.

Il est rappelé que conformément à la jurisprudence du Conseil d’Etat en date du 26 novembre 2010, MEEDDM n° 320871, « le fait que la construction ne nécessite ni permis de construire, ni déclaration de travaux est sans incidence sur l’opposabilité des dispositions réglementaires contenues dans le PLU »

Titre I : Dispositions générales#

1. Éléments de patrimoine identifiés au titre de l’article L15119 du code de l’urbanisme dans ses dispositions actuelles ou à venir

Conformément à l’article R151-41 du code de l’urbanisme, les travaux portant sur un élément identifié au titre de l’article de l’article L151-19 du code de l’urbanisme non soumis à permis de construire sont précédés d’une déclaration préalable.

Conformément à l’article R151-41 du code de l’urbanisme, la suppression d’un élément identifié au titre de l’article de l’article L151-19 du code de l’urbanisme est subordonnée à la délivrance d’un permis de démolir. Les éléments identifiés au titre de l’article de l’article L151-19 du code de l’urbanisme doivent être conservés et faire l’objet d’une maintenance ou d’une restauration de haute qualité architecturale. Le permis de démolir ne pourra être accepté seulement lorsque l’état de ruine de l’élément est caractérisé et que la destruction est le seul moyen de faire cesser cet état de ruine.

Les secteurs, sites et immeubles remarquables

1/ Patrimoine bâti et propriétés remarquables :

Les immeubles et sites (maisons ou propriétés remarquables, châteaux…) identifiés sur les documents graphiques du règlement, en vertu de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme, doivent être préservés.

Seront pris en compte pour cette préservation :

• Le type d’implantation du bâti par rapport aux espaces publics et aux limites séparatives, le rythme des niveaux,
• L’ordonnancement général du bâti par rapport aux espaces non bâtis et/ou végétalisés (cours de ferme, parcs…),
• La volumétrie, notamment la hauteur, des constructions en cohérence avec les bâtiments adjacents,
• L’aspect (matériaux et couleurs) des constructions qui composent l’ensemble bâti.
• Les murets et autres éléments bâtis tels que puits, fontaines, pigeonniers… doivent être préservés, faire l’objet d’une maintenance ou d’une restauration de haute qualité architecturale.

Communauté de communes du Pays de Saint-Fulgent – Les Essarts

Les interventions d’expression architecturale contemporaine sont néanmoins possibles, en particulier par l’usage de matériaux nouveaux de qualité et par le dessin de formes nouvelles, tout comme celles qui participent à l’intérêt bioclimatique de la construction.

Les nouvelles constructions projetées sur l’unité foncière d’un patrimoine bâti ou d’une propriété remarquable identifiée sur les documents graphiques du règlement, en vertu de l’article L151-19 du code de l’urbanisme, seront contigües aux bâtiments existants, devront respecter la volumétrie des bâtiments existants et ne pas compromettre la cohérence de l’organisation générale du bâti et du paysage urbain dans lequel ils s’insèrent.

Les parcs ou jardins d’intérêt au regard de leur taille, structure, patrimoine arboré identifiés, associés ou non à une propriété remarquable, sont protégés et donc inconstructibles. Leurs caractéristiques doivent être préservées (cheminement, perspectives, arbres et haies remarquables, ambiance générale…). Une réflexion sur la régénération des sujets arborés devra être apportée afin de pérenniser le caractère remarquable de ces sites.

2/ Petit patrimoine remarquable :

Les éléments de petit patrimoine (puits, lavoirs, fontaines, fours, portails, murs, murets, portails, calvaires, oratoires, croix, statues…) identifiés au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme sont protégés. Tous les travaux réalisés sur ces éléments doivent préserver leurs caractéristiques historiques ou culturelles, leur ordonnancement et les proportions de leur volumétrie, l’usage des matériaux d’origine.

2. Éléments de patrimoine identifiés au titre de l’article L15123 du code de l’urbanisme dans ses dispositions actuelles ou à venir

Hormis les exceptions mentionnées à l’article L421-4 du code de l’urbanisme et conformément à l’article R151-43 du code de l’urbanisme, les travaux portant sur un élément identifié au titre de l’article de l’article L151-23 du code de l’urbanisme non soumis à permis de construire sont précédés d’une déclaration préalable.

1. Les arbres remarquables#

Les arbres identifiés au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme sont protégés. Les arrachages ne sont autorisés que pour des raisons sanitaires, ou de sécurité ou de besoins techniques d’intérêt collectif justifiés (réseaux, voirie, etc…). Néanmoins, tout arbre abattu doit être remplacé par un autre de la même essence et au même emplacement ou à proximité. Si pour des raisons sanitaires ou techniques il n’est pas possible de replanter la même essence, une autre au gabarit (taille, port) équivalent pourra la remplacer. Les arbres devront être entretenus afin de garantir leur pérennité ainsi que leur éventuelle taille en têtard.

2. Les alignements d’arbres remarquables#

Les alignements d’arbres identifiés au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme sont protégés. Les arrachages ne sont autorisés que pour des raisons sanitaires, ou de sécurité ou de besoins techniques d’intérêt collectif justifiés (réseaux, voirie, etc …). Néanmoins, tout arbre abattu doit être remplacé par un autre de la même essence et au même emplacement, sauf impossibilité technique. Si pour des raisons sanitaires ou techniques il n’est pas possible de replanter la même essence, une autre au gabarit (taille, port) équivalent pourra la remplacer.

Les arbres composant l’alignement devront être entretenus afin de garantir sa pérennité.

3. Les haies remarquables#

Les haies bocagères identifiées au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme sont protégées. Les arrachages ne sont autorisés que pour des raisons sanitaires, ou de sécurité ou de besoins techniques d’intérêt collectif justifiés (réseaux, voirie, etc …). Elles devront être entretenues afin de garantir leur pérennité et le renouvellement de la végétation devra se faire en utilisant des essences végétales locales. Les haies bocagères présentant une forme résiduelle devront être reconstituées.

4. Les boisements remarquables#

Les boisements identifiés au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme sont protégés. Les arrachages ne sont autorisés que pour des raisons sanitaires, de sécurité ou de besoins techniques justifiés. Seuls les aménagements suivants y sont autorisés :

• Les abris et petites constructions (de moins de 6m²) si le projet n’est pas réalisable à l'extérieur du boisement - Les chemins et stationnements non imperméabilisés dans la mesure où leur forme et leur emprise maintiennent la nature de boisement, et de façon majoritaire. Les boisements devront être entretenus afin de garantir leur pérennité et le renouvellement de la végétation devra se faire en utilisant des essences végétales locales

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Communauté de communes du Pays de Saint-Fulgent – Les Essarts

5. Les mares remarquables#

Les mares identifiées au titre de l’article L151-23 du code de l’urbanisme sont protégées. Le comblement des mares remarquables est autorisé pour des raisons sanitaires, de sécurité, de travaux de restauration de cours d'eau ou dans le cadre de la mise en œuvre d'un plan de gestion de cours d'eau et pour des besoins techniques justifiés sous réserve d'une recréation de mares.

3. Changements de destination au titre de l’article L151-11 du code de l’urbanisme dans ses dispositions actuelles ou à venir

Les bâtiments agricoles repérés aux documents graphiques du PLUiH peuvent faire l’objet d’un changement de destination conformément aux destinations et sous destinations visées aux articles 1, 2 et 3 des dispositions spécifiques à chaque zone au sein de laquelle ils sont implantées ; dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'activité agricole existante ou la qualité paysagère du site.

4. Zones humides#

Conformément aux orientations 8A-1 et 8A-3 du SDAGE Loire Bretagne, « les PLU incorporent dans les documents graphiques des zonages protecteurs des zones humides et, le cas échéant, précisent dans le règlement ou dans les orientations d’aménagement et de programmation, les dispositions particulières qui leur sont applicables en matière d’urbanisme ».

Les zones humides font l’objet d’une trame particulière sur le document graphique.

Au niveau du plan de zonage du PLU : Hachures de repérage des zones humides correspondant au report de l’inventaire réalisé par les communes (se reporter à cet inventaire pour connaître la caractérisation de ces zones humides).

Dans toutes les zones repérées comme humides :

• Les constructions et l’imperméabilisation des sols susceptibles de compromettre leur conservation, leur qualité, leur équilibre hydraulique et biologique ne peuvent être autorisés qu’en l’absence d’alternatives avérées et après avoir réduit au maximum leur atteinte. La mise en œuvre des mesures compensatoires doit s’opérer selon les dispositions du SDAGE précité, du SAGE en vigueur, et des dispositions du code de l’environnement ;
• Les affouillements et exhaussements de sol sont interdits à compter du seuil de la déclaration préalable sauf lorsqu’ils sont liés à la revalorisation ou reconstitution d’une zone humide dégradée mais aussi lorsqu’ils sont liés à des installations de projets autorisés ou d'intérêt publics ou à la réalisation d’ouvrages hydrauliques de protection contre les inondations.
• Les périmètres des zones humides inscrites au plan de zonage pourront être réinterrogées en phase opérationnelle.

5. Zones inondables d’écoulement préférentiel#

Les dispositions relatives aux zones inondables prévalent sur les autres dispositions du règlement de PLU. Par contre, les dispositions spécifiques à chaque zone continuent de s’appliquer sur la zone inondable dès lors que celle-ci ne les a pas réglementées. Idem en ce qui concerne la réglementation des zones humides.