Intitulé du document : Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
1AU1- Volumétrie et implantation des constructions
1AU1.1 - Implantations par rapport aux VOIES45 (publiques et privees) ou emprises PUBLIQUES46#
La distance d’une construction se compte en tout point de cette dernière, saillies comprises. Si le terrain est bordé par plusieurs voies, la règle s’applique à la voie bordée par la façade principale de l’immeuble.
Les constructions, leurs extensions et leurs annexes s’implantent à une distance minimale de 5 mètres des voies départementales.
Les piscines s’implantent avec un recul minimal de 2 mètres, compté à partir des voies ou des emprises publiques jusqu’au bord intérieur de la piscine.
44 Une annexe s’entend comme une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale. Elle répond aux conditions cumulatives suivantes :
ne pas être affectée à l’usage d’habitation (ou au même usage que le bâtiment principale), ne pas être accessible directement depuis la construction. L’annexe est isolée de la construction principale. Une piscine n’est pas ici considérée comme une annexe. Un bâtiment relié à la construction principale par un simple auvent ou un porche, par exemple, ne sera pas considéré comme isolé.
45 La jurisprudence considère, qu’indépendamment de son statut public ou privé, la voie doit desservir plusieurs propriétés et comporter les aménagements nécessaires à la circulation des personnes et/ou des véhicules. Par voie, on entend ici ‘voies ouvertes à la circulation générale’, c’est-à-dire, toutes les voies, quel que soit leur statut (public ou privé) et quelle que soit leur fonction (voies piétonnes, cyclables, routes, chemins…). En cas d’absence de voie, le recul se fera par rapport à l’emprise publique.
46 L’emprise publique correspond à un espace public qui ne peut être considéré comme une voie (publique ou privée). Ainsi, constituent des emprises publiques, les voies ferrées, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les bâtiments universitaires et leurs dépendances.
Dans la marge de recul comprise entre l’alignement et la construction principale, l’implantation d’annexe couverte et close est interdite.
Les dispositions ci-dessus ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Ces dispositions ne s’appliquent pas non plus aux installations techniques (postes de transformation, armoires de coupure…) nécessaires au fonctionnement du service public. Leur implantation est effectuée dans le respect de la sécurité.
1AU1.2- Implantation des constructions par rapport aux limites separatives#
1- Les constructions sont autorisées en limites séparatives en cas d’implantations simultanées et jumelées par le garage.
2- À défaut d’implantation en limite, la distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment (mesurée au faitage), sans pouvoir être inférieure à 3 mètres.
3- Par dérogation aux règles n°1 et 2, dans une bande de 3 mètres à compter de la limite séparative, il est autorisé d’implanter une construction, dès lors que sa hauteur totale est limitée à 3 mètres et qu’elle ne présente pas de toit terrasse.
4- Les piscines s’implantent avec un recul minimal de 3 mètres, compté à partir de la limite séparative jusqu’au bord intérieur de la piscine.
5- Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
1AU1.3- Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une meme propriete#
Espace minimal Entre des bâtiments non contigus, il est exigé une distance suffisante pour permettre le passage et le fonctionnement des engins et du matériel de lutte contre l'incendie.
Prospect Les bâtiments situés sur un terrain appartenant au même propriétaire doivent être implantés de telle manière que les baies éclairant les pièces principales ne soient masquées par aucune partie d’immeuble qui, à l’appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan horizontal.
1AU1.4- Hauteur des constructions#
La hauteur des constructions s’entend au niveau du faîte du toit ou de l’acrotère haut (hauteur totale47). Elle est mesurée à partir du terrain naturel avant travaux.
La hauteur des constructions est limitée à trois niveaux de type R+1+comble (R+1 en cas de toit plat ou toit-terrasse) et ne doit pas excéder 10 mètres.
Pour les terrains en pente, la hauteur est mesurée au centre de la façade.
La hauteur des annexes48 ne doit pas excéder 3,50 mètres à l’acrotère et 3 mètres à l’égout du toit et leur niveau est limité à R+c.
Ces dispositions ne s’appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
1AU2-Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
Ce document fait l’objet d’un volet spécifique, commun à toutes les zones du PLU (Titre III de la partie II du présent règlement).
1AU3-Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
Lors d’une opération nouvelle, impliquant la réalisation de plus de deux constructions, le projet d’ensemble doit comporter un minimum de 40 % de surfaces éco aménageables49.
47 La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère haut, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Sont notamment exclues du calcul de la hauteur au sens du présent lexique, les antennes, les installations techniques telles que les cheminées ou les dispositifs relatifs aux cabines d’ascenseurs, aux chaufferies et à la climatisation, ou à la sécurité (garde-corps).
48 Une annexe s’entend comme une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale. Elle répond aux conditions cumulatives suivantes :
ne pas être affectée à l’usage d’habitation (ou au même usage que le bâtiment principale), ne pas être accessible directement depuis la construction. L’annexe est isolée de la construction principale. Une piscine n’est pas ici considérée comme une annexe. Un bâtiment relié à la construction principale par un simple auvent ou un porche, par exemple, ne sera pas considéré comme isolé.
49 Proportion de surfaces favorables à la biodiversité, c’est-à-dire susceptibles d’accueillir des espèces de la flore et de la faune, qui s’y implanteront ou y circuleront, ou encore s’y reproduiront. Il s’agit notamment :
Pour tous les autres projets, un minimum de 20% des espaces libres50 de toute construction (à l’exception des surfaces indispensables à la circulation automobile ou piétonnière, aux terrasses et piscines) doit être traité en espaces verts, plantés d'arbres, d'arbustes d'essences locales (charmille, noisetier…) ou d’arbres fruitiers.
Dans tous les secteurs d’OAP, les arbres et les haies existants mentionnés sur les schémas sont conservés, dès lors que le projet envisagé le permet. En cas d’impossibilité, ils sont replantés et comptent au titre du pourcentage de surfaces éco-aménageables exigé dans la zone.
Dans les secteurs « Sur la Ville » et « Rue des Floralies », les bandes de constructibilité limitée, indiquées sur les schémas, sont conservés en espace non constructible.
Des solutions alternatives de gestion des eaux pluviales doivent être envisagées, lorsque le sol le permet, afin de favoriser la perméabilité et le drainage des sols Ainsi, la création d’espaces verts (pelouse, plantations d'arbres ou d'arbustes et/ou d’arbres fruitiers, parking végétalisé, etc.) participe au rechargement des nappes phréatiques.
Les aires de stationnement publiques de plus de 5 places doivent être plantées à raison d'un arbre de haute tige pour 6 places. Afin de respecter les principes d’une gestion durable des eaux pluviales, ces aires de stationnement doivent comporter des dispositifs drainants.
On peut se référer au « Guide des plantations dans le Territoire de Belfort » réalisé par le Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine.
1AU4-Stationnement
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations autorisées doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées.
Il est exigé sur le terrain :
- Pour les constructions neuves et les projets d’extension, destinés à l’habitation, au minimum o 1 place de stationnement jusqu’à 50 m2 de surface de plancher ; o au-delà, 2 places.
- Pour la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat : 1 place par logement.
- Pour les constructions destinées à l’hébergement, 1 place pour 30 m².
Pour les bâtiments à usage autre que d'habitation, le nombre des emplacements de stationnement doit répondre aux besoins de l’opération et respecter, a minima, les dispositions suivantes :
- Pour les activités autorisées, il est exigé au minimum : o 1 place par tranche de 50 m2 de surface de plancher créée, o au-delà, 1 place supplémentaire par tranche de 50m².
- Pour les équipements recevant du public : o 3 places jusqu’à 50m2 de surface de plancher o Au-delà, 2 places supplémentaires.
- Pour les constructions destinées aux hôtels et autres hébergements touristiques, 1 place par chambre.
- de surfaces de pleine terre ; - de surfaces de terre sur dalles de sous-sol susceptibles d’accueillir des végétaux, - de surfaces de terre sur toit susceptibles d’accueillir des végétaux, - de surfaces de sol semi-perméables (pouvant accueillir de la végétation – un revêtement de dalles-gazon – un revêtement de graviers) ; - des murs conçus pour être végétalisés.