En matière d’infrastructures et réseaux de communications électroniques Les constructions à usage d’habitat, les équipements et les constructions à usage d’activités devront
prévoir les réservations nécessaires à leur desserte numérique.
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ANNEXES DOCUMENTAIRES
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GLOSSAIRE
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- AFFOUILLEMENT - ALIGNEMENT - ANNEXE - BAIES - COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL (COS) - COMBLE - DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE (DUP) - DEPOT DE MATERIAUX - DEROGATION - DROIT DE PREEMPTION URBAIN (DPU) - EMPLACEMENT RESERVE (ER) - EMPRISE AU SOL - EMPRISE ET PLATE-FORME D'UNE VOIE - ESPACES BOISES CLASSES (EBC) - EXHAUSSEMENT - IMPLANTATION DU BATIMENT PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES - INSTALLATIONS CLASSEES - LARGEUR DU TERRAIN - LOTISSEMENT - OPERATION GROUPEE - PLACE DE STATIONNEMENT - SERVITUDE D’UTILITE PUBLIQUE (SUP) - SURFACE DE PLANCHER - UNITE FONCIERE - VISIBLE DE L'ESPACE PUBLIC - VOIRIE ET RESEAUX DIVERS (VRD) - ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE (ZAC) - ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE (ZAD)
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AFFOUILLEMENT DE SOL
(Article R.442-2 du Code de l’urbanisme)
Extraction de terrain qui doit faire l’objet d’une autorisation, si sa superficie est supérieure à 100 mètres carrés et, si sa profondeur excède 2 mètres.
ALIGNEMENT
L’alignement est la limite commune d’un fond privé et du domaine public, d’une voie de circulation y compris les circulations piétonnes (trottoirs). On peut dire qu’il délimite l’emprise du domaine public.
Il est soit conservé à l’état actuel, soit déplacé en vertu d’un plan d’alignement approuvé (général ou partiel selon qu’il concerne la totalité d’une voie ou seulement une section). L’alignement qui doit être respecté à l’occasion de toute opération de construction, réparation, clôture peut être porté à la connaissance du propriétaire concerné par un arrêté d’alignement délivré par le Maire.
S’agissant d’une desserte privée, l’alignement sera conventionnellement la limite effective actuelle de l’emprise de cette desserte en application de son statut juridique propre par rapport aux propriétés riveraines.
Les PLU peuvent créer de nouveaux alignements ou modifier ceux qui ont été approuvés en prévoyant de nouvelles limites du domaine public des voies sous la forme d’emplacements réservés. Ils peuvent aussi supprimer des alignements approuvés devenus inadaptés ou inopportuns en ne laissant pas figurer au tableau des servitudes annexé au PLU ce qui, en application de l’article L.126-1 du Code de l’urbanisme, leur enlève, à l’issue d’un délai d’un an à compter de l’approbation du PLU, toute valeur d’opposabilité aux autorisations d’utiliser le sol.
ANNEXE
On considère comme annexe à une construction principale tout bâtiment distinct par son volume du bâtiment principal et affecté à un usage secondaire en complément de celui-ci. Il peut s'agir d'un garage individuel, d'un abri de jardin, d'un appentis, d'une petite construction destinée à masquer une cuve de gaz, etc.
BAIES PRINCIPALES ET SECONDAIRES
Il convient d’entendre par baie principale, l’ouverture qui, en raison de ses dimensions, de son orientation ou de sa conception, est indispensable pour assurer l’éclairement d’une pièce principale d’habitation ou de travail.
Les baies ne répondant pas à ces caractéristiques, seront considérées comme secondaires. Ce sont essentiellement :
- les jours de souffrance au sens du Code civil (hauteur d’allège d’au moins 2,60 mètres à rez-de-chaussée et 1,90 mètre à l’étage) ;
- les baies desservant des pièces secondaires (salles d’eau, W.C., cages d’escalier, dégagement, ainsi que les cuisines si leur situation dans l’organisation du logement ne les assimile pas à une pièce principale) ;
- les baies afférentes à une pièce d’habitation ou de travail dans la mesure où la pièce considérée comporte par ailleurs une ou plusieurs baies répondant à la définition de baies principales.
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COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS (COS) (Articles L.112-1, L.123-1, R.112-1, R.123-22, L.332-1 et R.332-1 et suivants du Code de
l’urbanisme)
Il correspond au rapport entre la surface de plancher hors-oeuvre nette (SHON) qu’il est possible de construire et la superficie du terrain (unité foncière).
Exemple : Sur un terrain de 1 000 m2, dans une zone où le COS est égal à 0,50, il pourra être construit :
1 000 x 0,50 = 500 m2 de plancher hors-oeuvre nette.
COMBLE
Surcroît d'espace au-dessus du dernier étage d'une construction, de hauteur inférieure à un étage dans sa partie la plus basse.
DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE (DUP)
C’est un acte administratif qui déclare utile pour l’intérêt général la réalisation d’un projet. Cet acte est pris après que le projet ait été soumis à enquête publique. Il permet d’acquérir les terrains nécessaires à la réalisation de l’opération soit par accord amiable, soit à défaut, par voie d’expropriation.
DEPOT DE MATERIAUX
Ensemble de matériaux ou objets encombrants emmagasinés, sans couvert, dans un terrain, en particulier dans une cour ou un jardin.
DEROGATION
Les règles définies par un PLU ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation à l’exception d’adaptations mineures (cf. Titre 1 - Article 4).
DROIT DE PREEMPTION URBAIN (DPU)
Une collectivité publique ou un organisme agréé possédant un droit de préemption peut acquérir en priorité un terrain que le propriétaire souhaite vendre.
Le DPU est institué par délibération du Conseil Municipal sur tout ou partie des zones urbaines (U) et des zones d’urbanisation future (AU) d’un PLU approuvé ou sur tout ou partie d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en application de l’article L.313-1 du Code de l’urbanisme.
Lorsqu’il y a droit de préemption, le vendeur doit faire connaître son intention de vendre au bénéficiaire du droit de préemption (commune, département, Etat, ...), en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire du droit de préemption se prononce en faveur ou non de cette acquisition.
Le terrain peut alors être acquis au prix fixé après accord amiable entre le vendeur et le titulaire du droit de préemption ; à défaut le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L.213-4 du Code de l’urbanisme.
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EMPLACEMENTS RESERVES
(se reporter à l’Article L.123-9 du Code de l’urbanisme).
Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan d’occupation de sols pour un ouvrage public, une voie publique, une installation d’intérêt général ou un espace vert peut, dès que le PLU est opposable au tiers, même si à cette date une décision de sursis à statuer lui ayant été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public bénéficiaire du terrain, qu’il soit procédé à son acquisition.
La date de référence de l’opposabilité au tiers du PLU, correspond au plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU faisant apparaître la zone dans laquelle est située l’emplacement réservé.
La collectivité ou le service au bénéfice duquel le terrain est réservé, doit se prononcer dans un délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an, le juge de l’expropriation saisi par le propriétaire, la collectivité ou le service public, fixe le prix du terrain et prononce le transfert de propriété.
Si trois mois après l’expiration du délai d’un an mentionné ci-dessus, le juge de l’expropriation n’a pas été saisi, la réserve n’est plus opposable au propriétaire comme au tiers, un mois après la mise en demeure de procéder à sa levée, adressée par le propriétaire à l’autorité compétente.
Au cas où le terrain viendrait à faire l’objet d’une transmission pour cause de décès, les ayants droit du propriétaire décédé peuvent, sur justification que l’immeuble en cause représente au moins la moitié de l’actif successoral et sous réserve de présenter la demande d’acquisition dans le délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession, si celle-ci n’a pas été formulée par le propriétaire décédé, exiger qu’il soit sursis, à concurrence du montant du prix du terrain, au recouvrement des droits de mutation afférents à la succession tant que ce prix n’aura pas été payé.
Le propriétaire d’un terrain partiellement réservé par un plan local d’urbanisme peut en requérir l’emprise totale dans les cas prévus aux articles L.13-10 et L.13-11 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
EMPRISE AU SOL
Projection du bâtiment sur le sol.
EMPRISE ET PLATE-FORME D’UNE VOIE
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L’emprise d’une voie publique est délimitée par l’alignement. Elle se compose de la plateforme (partie utilisée pour la circulation et le stationnement des véhicules automobiles) et de ses annexes (accotements, trottoirs, fossés, talus).
ESPACES BOISES CLASSES (EBC)
(se reporter à l’Article L.130-1 (articles L.113-1 et L.113-2 depuis janvier 2016) du Code de l’urbanisme).
Les plans locaux d’urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils soient soumis ou non au régime forestier, enclos ou non, attenants ou non à des habitations. Ce classement peut s’appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d’alignements.
Le classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévue à l’article 157 du Code forestier (article L.311-1 nouveau Code forestier).
Dans tout espace boisé classé, les coupes et abattages d’arbres sont soumis à autorisation préalable, sauf dans les cas suivants :
•
S’il est fait application des dispositions des livres I et II du code forestier (livre I nouveau code
forestier)
•
S’il est fait application d’un plan simple de gestion approuvé, conformément aux
dispositions de l’article 6 de la loi n° 63-810 du 6 août 1963 (article L.222-1 nouveau code forestier)
•
Si les coupes entrent dans le cadre d’une autorisation par catégories définies par arrêté
préfectoral, après avis du centre régional de la propriété forestière.
EXHAUSSEMENT DE SOL
(Article R.442-2 du Code de l’urbanisme)
Remblaiement de terrain qui doit faire l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure à 100 m2 et si sa hauteur excède 2 mètres.
IMPLANTATION DU BATIMENT PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Elle est entendue comme la distance observée entre tous points du bâtiment et les limites du terrain (limites latérales et fond de parcelle) sur lequel le bâtiment s'implante.
INSTALLATIONS CLASSEES
Un établissement industriel ou agricole, une carrière, etc..., entrent dans la catégorie des installations classées pour la protection de l’environnement quand ils peuvent être la cause de dangers ou d’inconvénients notamment pour :
•
la commodité du voisinage,
•
la sécurité,
•
la salubrité,
•
la santé publique,
•
l’agriculture,
•
la protection de la nature et de l’environnement,
•
la conservation des sites et des monuments.
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Dans un esprit de prévention, une réglementation stricte a été élaborée soumettant l’ouverture de telles installations à un régime d’autorisation préalable ou de simple déclaration selon le degré de gravité des nuisances dont elles peuvent être la cause : bruit, odeurs, fumées, altération de la qualité des eaux, poussières, dangers d’explosion ou d’incendie, etc...
LARGEUR D'UN TERRAIN
La largeur du terrain est la distance comptée entre deux points situés sur chacune des limites séparatives latérales du terrain ; cette distance est parallèle à la voie qui dessert le terrain et est comptée à l'endroit où l'implantation du bâtiment est envisagé en cas de construction.
LOTISSEMENT (Se reporter à l’Article L.315-1 et suivants et à l’Article R.315-1 et suivants du Code de
l’urbanisme).
C’est la division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour objet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de la propriété. N’est pas considérée comme lotissement la division résultant d’un partage successoral lorsque le nombre de terrains issus de la propriété concernée, n’excède pas quatre.
La création d’un lotissement est considérée comme une opération d’aménagement et est subordonnée à une autorisation préalable.
Lorsqu’un PLU a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir. Les règles de PLU s’appliquent alors.
Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L.315-3 du Code de l’urbanisme, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique.
OPERATION GROUPEE
Opération comportant plusieurs constructions faisant l’objet d’un seul permis de construire.
PLACE DE STATIONNEMENT
Les dispositions fixées à l'article 12 de chacune des zones du présent règlement considèrent qu'une place de stationnement occupe au minimum 25 m2 d'emprise au sol sur le terrain faisant l'objet d'un aménagement, compte des espaces de circulation et de dégagement nécessaires.
SERVITUDE D’UTILITE PUBLIQUE (SUP)
C’est une mesure de protection limitant le droit d’utilisation du sol. Elle concerne certains ouvrages et sites publics existants (forêts, monuments historiques, cimetières, lignes électriques, ondes radio-électriques, etc...).
Ces servitudes sont instituées indépendamment du PLU par des actes administratifs spécifiques et deviennent applicables dès lors que les procédures d’institution ont été accomplies. Ces servitudes sont incorporées au PLU et y figurent en annexe.
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SURFACE DE PLANCHER (Articles L.112-7 et R.112-2 du Code de l’urbanisme)
C’est, pour une construction, le total des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculées à partir du nu intérieur des murs déduction faite :
•
des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et
fenêtres donnant sur l’extérieur,
•
des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs,
•
des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
•
des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou
non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
•
des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des
activités professionnelles,
•
des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe
de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L.231-1 du
code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets,
•
des surfaces de plancher des caves ou celliers, annexes à des logements, dès lors que ces
locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
•
d’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles
résultent le cas échéant de l’application des points ci-dessus, dès lors que les logements sont
desservis par des parties communes intérieures.
UNITE FONCIERE Parcelles cadastrales contiguës, clôturées ou non, appartenant à un même propriétaire.
VISIBLE DE L'ESPACE PUBLIC
La notion "visible de l'espace public" renvoie à la partie de la construction ou de l'installation donnant sur la voie principale qui la dessert, qui est visible en se situant sur cette voie face à la construction ou à l'installation.
VOIE EN IMPASSE
La longueur cumulée des voies en impasse et des accès particuliers est limitée à x mètres, dans un souci de limiter l’urbanisation en profondeur sur des terrains ayant de grandes longueurs et de ne pas alourdir le fonctionnement des services publics (collecte des ordures ménagères, accès secours/incendie, etc...).
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VOIRIE ET RESEAUX DIVERS (VRD)
Cette expression désigne la voirie proprement dite et les réseaux publics d’assainissement (eaux usées et eaux pluviales), d’adduction en eau potable, de distribution d’énergie électrique et d’éclairage public, de gaz, de téléphone, de télédistribution, etc...
ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE (ZAC)
(Article L.311-1 et suivants du Code de l’urbanisme)
Il s’agit d’une zone à l’intérieur de laquelle un aménageur est chargé de réaliser l’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis notamment en vue de la réalisation
•
de construction à usage d’habitation, de commerce, d’industrie, de services,
•
d’installation et d’équipements collectifs publics ou privés.
La procédure ZAC apporte à la collectivité ou à l’établissement public un ensemble de moyens pour réaliser une opération d’urbanisme, basée en particulier sur :
•
des règles d’urbanisme qui traduisent la structure et le contenu du projet,
•
un engagement des collectivités responsables de la réalisation des équipements publics
nécessaires aux besoins de la zone,
•
des relations contractuelles avec un aménageur chargé d’acquérir, d’équiper, et parfois
même de commercialiser les terrains.
ZONE D’AMENAGEMENT DIFFERE (ZAD)
(Article L.212-1 et suivants du Code de l’urbanisme)
Il s’agit d’une zone à l’intérieur de laquelle la collectivité possède un droit de préemption sur les terrains pouvant être exercé pendant une période de quatorze ans à compter de la publication de l’acte créant la zone.
Les ZAD sont créées par décision motivée du représentant de l’Etat dans le département, sur proposition ou après avis de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale concerné.
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EXTRAITS DU CODE CIVIL
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ARTICLE 646
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.
ARTICLE 647
Tout propriétaire peut clore son héritage sauf l’exception portée à l’article 682.
ARTICLE 648
Le propriétaire qui veut se clore perd son droit au parcours et vaine pâture, en proportion du terrain qu’il y soustrait.
ARTICLE 663
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins des dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers où les usages constants et reconnus et, à défaut d’usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins qui sera construit ou établi à l’avenir, doit avoir au moins trente deux décimètres (dix pieds) de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt six décimètres (huit pieds) dans les autres.
ARTICLE 675
L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
ARTICLE 676
Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.
ARTICLE 677
Ces fenêtres ou jour ne peuvent être établis qu’à vingt six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez de chaussée, et à dix neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
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Règlement
ARTICLE 678 : Loi n° 67.1253 du 30 décembre 1967
On ne peut avoir de vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.
ARTICLE 679 : Loi n° 67.1253 du 30 décembre 1967
On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.
ARTICLE 682 Loi n° 67.1253 du 30 décembre 1967
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés, et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour réalisation d’opérations de constructions ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
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