Dispositions générales
5. Règlement
Vu pour être annexé à la délibération du Conseil Municipal du 16 novembre 2022 approuvant la modification simplifiée n°1 du PLU
Annexe 3 : Liste des servitudes de localisation au titre de l’article L.151-41 du Code de l’urbanisme
Dispositions generales et definitions
Dispositions generales et definitions a/ dispositions generales
Le présent règlement est établi conformément aux dispositions des articles L.123-1, R.123-4 et R.123-
9 du Code de l’Urbanisme.
1 - Champ d’application territorial du plan local d’urbanisme
Le présent règlement s'applique au territoire de la commune de DAMPMART.
2 – Composition des dispositions reglementaires du PLU
Les dispositions réglementaires du PLU sont composées :
- du règlement écrit composé de 3 parties
- d’un règlement graphique composé de 2 plans de zonage.
2.1- Le règlement écrit
Sauf disposition explicite contraire, les schémas et graphiques insérés dans le règlement écrit (partie 1 et partie
2) constituent des illustrations sans portée réglementaire.
‐ La partie 1 du règlement : les dispositions générales et les définitions
La présente partie 1 du règlement du PLU comporte les dispositions générales applicables à la totalité du territoire couvert par le PLU, à toutes les zones, leurs secteurs et leurs sous-secteurs.
Elles s’appliquent, cumulativement avec les dispositions réglementaires prévues pour chacune des zones délimitées au plan de zonage et qui sont fixées dans la partie 2 du règlement.
Elle comprend également la définition des termes utilisés dans le règlement.
‐ La partie 2 du règlement : le dispositif règlementaire par zone
La partie 2 du règlement regroupe les dispositions applicables dans chaque zone, leurs secteurs et leurs sous-secteurs, délimités au plan de zonage.
Les dispositions écrites du règlement et les dispositions graphiques s'appliquent concomitamment et cumulativement. Toutefois, dès lors que la règle écrite prévoit qu'une disposition graphique peut se substituer à elle, alors la règle graphique est applicable en substitution de la règle écrite.
La partie 2 du règlement écrit est présentée en 3 chapitres déclinés par 9 paragraphes :
- Chapitre 1 - Affectation des sols et destination des constructions :
. Destinations interdites
. Destinations soumises à des conditions particulières
. Mixité fonctionnelle et sociale
- Chapitre 2 - Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère :
. Implantation et volumétrie des constructions
. Qualité urbaine et architecturale
Dispositions generales et definitions
. Traitement environnemental et paysager
. Stationnement
- Chapitre 3 – Equipements et réseaux :
. Accès et desserte
. Desserte par les réseaux
‐ La partie 3 du règlement : Les annexes au règlement
La partie 3 du règlement regroupe :
- La liste des emplacements réservés (article L.151-41 1° et 2° du Code de l'urbanisme)
- La liste des éléments de patrimoine à protéger (articles L 151-19 et L 151-23 du Code de l'urbanisme)
2.1- Le règlement graphique
Les documents graphiques réglementaires du PLU se décomposent en plusieurs plans :
- Un plan de zonage global couvrant l'ensemble du territoire qui comporte toutes les dispositions graphiques opposables. Ce plan indique la délimitation des zones et des secteurs de zone, qui permet de se reporter au règlement de zone applicable (partie 2 du règlement).
- Un plan de zonage couvrant la partie agglomérée du territoire (zones U et AU). Ce plan comporte toutes les dispositions graphiques opposables et indique la délimitation des zones et des secteurs de zone, qui permet de se reporter au règlement de zone applicable (partie 2 du règlement).
Ils indiquent également :
- la délimitation des secteurs faisant l'objet d'orientations d'aménagement et de programmation (OAP). Les projets situés dans ces secteurs sont compatibles avec les OAP et conformes au règlement.
- des prescriptions graphiques relatives à l'affectation des sols et à la destination des constructions, tels que les emplacements réservés, les servitudes d'attente, les limites d’inconstructibilité, les secteurs de taille et de capacité limitées (STECAL), ... Les effets de ces dispositions sont prévus, généralement, dans le chapitre 1 de la présente partie 1 du règlement, et complétés dans la partie 3 du règlement (notamment la liste des emplacements réservés).
- des prescriptions graphiques relatives à la qualité urbaine et architecturale, telles que le patrimoine bâti ou vernaculaire protégé au titre de l’article L 151-19 du Code de l'urbanisme.
Les effets de ces dispositions sont prévus, dans la présente partie 1 et dans la partie 2 du règlement.
- des prescriptions graphiques relatives à la qualité paysagère et écologique, telles que les
Espaces Boisés Classés, les Espaces Verts à Protéger et les arbres remarquables au titre de L
151-23 du Code de l'urbanisme (arbre isolé, cœurs d'îlots et lisières de jardin), les cônes de vue au titre de L 151-23 du Code de l'urbanisme. Les effets de ces dispositions sont prévus, dans la présente partie 1 et dans la partie 2 du règlement.
Dispositions generales et definitions
3 - Division du territoire en zones et en secteurs
Le territoire couvert par le présent P.L.U. est divisé en zones urbaines (dites zones U) et en zones à protéger (dites zones A pour agricole et N pour naturelle). En outre, sur le document graphique figurent les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général (R.151-34 du C.U), les terrains classés comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer (L.113-1 du C.U).
1) Les zones urbaines sont les zones :
- UA : correspond à la partie agglomérée ancienne du bourg de Dampmart.
- UB : correspond à une zone d’extension du bourg ancien. L’habitat y est implanté en retrait.
Cette zone compte un secteur UBa sur la partie Ouest du Bourg, de densité plus importante.
2) Les zones à urbaniser sont les zones :
- 1AU : correspond aux zones à urbaniser à vocation à dominante d’habitat et d’équipements.
Cette zone compte trois secteurs : 1AUa, 1AUe et 1AUh.
- 2AU : correspond aux espaces à vocation future d’habitat situés à l’est du bourg. Cette zone compte 4 secteurs : 2AUa, 2AUb, 2AUc et 2AUd.
3) Les zones à protéger sont
- la zone agricole A qui compte 4 secteurs :
- Aa : les constructions agricoles sont autorisées.
- Ab : seules l’exploitation des carrières et les activités pétrolières sont admises.
- Ac : permet l’accueil de constructions agricoles et de locaux destinés à la vente de produits agricoles.
- Ad : permet l’accueil d’une unité de méthanisation et l’aménagement d’une déchetterie de déchets verts.
- la zone naturelle N qui compte 6 secteurs :
- Nh : terrains bâtis au Sud du bourg et situés en zone inondable.
- Nh1 : terrains bâtis en zone naturelle.
- Nh2 : terrains bâtis en zone naturelle et recouvert par un STECAL à destination de terrains familiaux.
- Nb : espaces naturels en grande partie inondables
- Nc : espaces à préserver en raison de leur qualité paysagère
- Ne : espaces naturels destinés à recevoir des équipements publics
4 – Articulation du reglement et des orientations d’amenagement
Et de programmation (OAP)
Tout projet doit être compatible avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP).
Les orientations d’aménagement et de programmation sont, en règle générale, complémentaires au règlement. Elles peuvent également, dans certains cas, prévoir des dispositions qui se substituent à celles qui sont fixées dans le règlement.
Les orientations d'aménagement et de programmation viennent généralement compléter les dispositions du règlement. Elles peuvent être, à cet égard, plus contraignantes, par exemple :
Dispositions generales et definitions
- apporter des précisions relatives à la destination des constructions ou des espaces (indiquer la destination dominante des constructions dans le programme, localiser l’espace d’implantation des constructions selon leur destination, …),
- définir des modalités de mise en œuvre de certaines règles (organisation des accès et de la desserte, modulation des hauteurs des constructions selon leur localisation, organisation spatiale de la trame verte...),
- renseigner des sujets tels la protection d’éléments paysagers ou bâtis, l’aménagement de l’espace public, ...).
Les dispositions prévues dans une orientation peuvent être différentes de celles qui sont fixées par le règlement (implantation différente par rapport aux voies, aux limites séparatives, hauteur différente, règles relatives au stationnement ou à la mixité sociale, …). Dans ce cas, ne pouvant pas appliquer l’orientation de façon complémentaire au règlement, les dispositions prévues dans l’orientation se substituent à celles qui sont fixées par le règlement de la zone concernée.
5 – Articulation du reglement du PLU avec d’autres dispositions
Reglementaires
1) Restent applicables, nonobstant les dispositions de ce plan local d'urbanisme, les articles suivants de la partie législative et de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, dont la rédaction, ici reproduite est celle en vigueur lors de l'approbation du PLU :
- L.424-1 et L 102-13 permettant de surseoir à statuer sur toute demande qui serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse une opération déclarée d’utilité publique ou des travaux pris en considération par une collectivité,
- L.111-11 permettant de refuser les permis de construire lorsque le projet de construction n’est pas suffisamment desservi par les réseaux publics d’eau d’assainissement et d’électricité et que la collectivité n’est pas en mesure de préciser dans quel délai et par qui elle le sera,
- R.111-2, permettant de refuser les permis de construire qui sont de nature à porter atteinte la salubrité ou la sécurité publique,
- R.111-4, permettant de refuser ou soumettre à condition les permis de construire portant sur des projets de constructions qui sont de nature à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou d'un vestige archéologique,
- R.111-26, permettant de refuser ou soumettre à condition les permis de construire qui sont de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement,
- R.111-27, permettant de refuser ou soumettre à condition les permis de construire portant sur des projets de constructions qui sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales,
2) S’ajoutent aux règles propres du P.L.U. les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation ou l’occupation du sol créées en application de législations particulières. Conformément au 3e alinéa de l’article L.162-1 du Code de l’Urbanisme “après l’expiration d’un délai d’un an, à compter, soit de l’approbation du plan, soit s’il s’agit d’une servitude nouvelle, de son institution, seules les servitudes annexées au plan peuvent être opposées aux demandes d’autorisation d’occupation du sol. Dans le cas où le plan a été approuvé ou
Dispositions generales et definitions
la servitude, instituée avant la publication du décret établissant ou complétant la liste des servitudes dressées par décret en Conseil d’Etat, le délai d’un an court à compter de cette publication”.
En conséquence et conformément à l’article R.126-1 du Code de l’Urbanisme les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol et appartenant aux catégories figurant sur la liste visée ci-dessus font l’objet d’une annexe au présent dossier.
3) La règle de réciprocité d'implantation des bâtiments de l'article L.111-3 du code rural doit être prise en considération :
Article L.111-3 du Code rural : "Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction précitée à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes.
Par dérogation aux dispositions de l'alinéa précédent, une distance d'éloignement inférieure peut être autorisée par l'autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d'agriculture, pour tenir compte des spécificités locales, notamment dans les zones urbaines délimitées par les documents d’urbanisme opposables aux tiers et dans les parties actuellement urbanisées de la commune en l'absence de documents d'urbanisme".
4) Demeurent applicables toutes les prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental en vigueur.
5) Reconstruction à l’identique
En application de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de 10 ans nonobstant toute disposition du PLU contraire, sauf si le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. Dans le cas où le bâtiment détruit n’est pas conforme à ces dispositions, il ne peut être reconstruit que dans les limites prévues aux articles du présent règlement.
6) Servitudes d’urbanisme particulières
- Emplacements réservés
En application de l’article L.151-41 du code de l'urbanisme, le plan de zonage délimite par une trame particulière des terrains ou parties de terrain sur lesquels sont institués des emplacements réservés aux voies, ouvrages publics, aux installations d'intérêt général, aux espaces verts, …
Chaque emplacement réservé est repéré au plan de zonage par un identifiant qui renvoie à une liste figurant dans la partie 3 du règlement, qui précise les caractéristiques des équipements projetés ainsi que les bénéficiaires de chaque réserve.
Ces servitudes d’urbanisme particulières ont pour effet d’interdire toute construction ou aménagement dont la destination est différente de celle prévue pour l'emplacement réservé, sauf à titre précaire, et ouvre un droit de délaissement aux propriétaires des terrains concernés.
- Périmètre d'attente de projet d’aménagement global (PAPAG)
Un périmètre, dit « d’attente de projet », est délimité au plan de zonage au sein de la zone urbaine (U) dans le centre ancien.
Dispositions generales et definitions
Dans ce périmètre, délimité au plan de zonage au titre des articles L. 151-41 5° et R.151-32 du code de l'urbanisme, sont interdites, pour une durée maximale de 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de cette servitude, les constructions nouvelles ou les extensions présentant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m².
Toutefois, cette servitude n’a pas pour effet d’interdire les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de destination vers une destination autorisée par le règlement de la zone dans laquelle est située le projet (partie 2 du règlement), la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes. Cette servitude d'urbanisme ouvre un droit de délaissement aux propriétaires des terrains concernés.
- Servitudes localisant une aire de retournement et une voie nouvelle
En application de l’article L.151-41 du code de l’urbanisme, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements.
L’Est de la zone agglomérée de Dampmart est marqué par des rues en impasse. Une servitude de localisation d’aires de retournement a donc été mise en place au bout des rues des Lambuis, du
Château et Juliette Vadel.
Conformément au PADD, la commune souhaite créer une voie nouvelle au sud de la zone agglomérée et au nord des voies ferrées. Une servitude à destination d’une voie nouvelle est donc instaurée sous forme d’une flèche entre la rue du Chemin de Fer et la rue du Château.
7) Autres dispositions d’urbanisme particulières
- Adaptations mineures
Les règles et servitudes d'urbanisme définies par ce Plan local d’Urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des "adaptations mineures" rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Ces adaptations sont motivées par l'autorité compétente.
- Lotissements et permis valant division foncière
Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de chacun des lots.
- Clôtures et démolitions
L'édification des clôtures est soumise à déclaration préalable en application de l’article R.421-12-du code de l’Urbanisme.
Les démolitions sont soumises à permis de démolir dans les conditions énoncées par l’article L.421-3 du code de l’urbanisme.
8) Les règles du PLU s’appliquent sans préjudice des autres législations concernant notamment :
- les Espaces Naturels Sensibles des Départements (E.N.S.),
- le droit de préemption urbain (DPU),
Dispositions generales et definitions
- les périmètres de déclaration d’utilité publique,
- le Schéma Directeur de la Région Ile-de-France,
- les projets d'intérêt général
- le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de Marne-et-Gondoire
- le Périmètre de Protection des Espaces Agricoles et Naturels Périurbains (PPEANP)
- le Plan Local des Déplacements (PLD) des secteurs 3 et 4 de Marne la Vallée
- le Programme Local de l’Habitat (PLH) de l’agglomération de Marne et Gondoire…
6 – Performance energetique des batiments
Les dispositifs d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments (isolation par l’extérieur) pourront être réalisés dans les marges de retrait et recul et au-delà des limites de hauteur maximale, imposées par les PLU.
7 – Patrimoine bâti et vernaculaire a proteger au titre de l’article
L.151-19 Du code de l’urbanisme
Les présentes dispositions sont applicables aux éléments de patrimoine à protéger au titre de l’article
L.151-19 du Code de l’urbanisme, identifiés sur le document graphique et listés en annexe du règlement.
Patrimoine bâti à protéger au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme
Toute modification peut être interdite si elle porte atteinte à la composition générale et aux proportions des constructions protégées.
Les aménagements nécessaires à l’accessibilité PMR sont permis et seront guidés par la réduction de leur impact visuel. Leur insertion doit être la plus discrète possible.
Les projets de constructions ou de modification des constructions situées sur les parcelles limitrophes des éléments protégés feront l’objet d’une attention particulière afin de veiller à leur qualité et à la cohérence avec les éléments protégés.
Les éléments protégés ne peuvent être détruits ni entièrement, ni partiellement, sauf en cas de péril.
Patrimoine vernaculaire à protéger au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme
En application de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme, les éléments protégés ne peuvent être détruits, ni entièrement, ni partiellement.
Dispositions generales et definitions
8 – Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis
Et abords des constructions
Espaces Boisés Classés (EBC) à protéger, au titre de l’article L.113-1 du Code de l’urbanisme
Les Espaces Boisés Classés repérés sur le document graphique du règlement permettent la protection des réservoirs de biodiversité communaux, le maintien et la restauration de corridors écologiques.
En application de l’article L 113-2 du code de l’urbanisme, le classement en espaces boisés classés interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
Cependant, aucune déclaration préalable n’est requise pour les coupes et abattages d’arbres, lorsqu’ils sont, conformément à l’article R.421-23-2 du code de l’urbanisme, et en accord avec les orientations réglementaires du SDIRF :
- arbres dangereux, chablis ou morts ;
- dans les bois privés dotés d’un plan simple de gestion agréé ou d’un règlement type de gestion approuvé ;
- si la coupe est déjà autorisée par l’arrêté préfectoral sur les catégories de coupes autorisées ;
- ou en forêt publique soumise au régime forestier.
Espaces Verts à Protéger au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme
Les Espaces Verts à Protéger délimités au plan de zonage, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme doivent être préservés et mis en valeur.
Tout aménagement doit préserver sa dominante végétale et les plantations existantes de qualité doivent être conservées ou remplacées par des espèces de qualité équivalente. Seules des constructions légères (abris de jardin, des kiosques, …), des extensions des constructions existantes dans la limite de 20m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, et des parkings végétalisés peuvent y être implantés ponctuellement.
Arbre remarquable protégé au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme
L’arbre remarquable repéré au plan de zonage protégé au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme doit être protégé.
Cônes de vue au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme
En raison de sa topographie marquée, Dampmart possède des points de vue intéressants qui méritent d’être protégés et valorisés.
Toute construction nouvelle projetée dans un cône de vue ne doit pas présenter une hauteur susceptible de faire obstacle à la perspective existante, depuis l’origine du faisceau de vue mentionnée au plan de zonage.
Zones humides
Les terrains classés par la DRIET en classe « B » correspondant à une probabilité importante de zone humide doivent faire l’objet de vérification de leur caractère humide. Pour cela, il devra être procédé à un protocole de terrain, afin d’identifier si oui ou non la zone humide potentielle s’avère existante.
Dispositions generales et definitions
Le protocole terrain se réfère à l’arrêté du 24 juin 2008 précisant les critères de définition et de délimitation des zones humides en application des articles L.214-7 et R.211-108 du Code de l’environnement.
Dans le cas d’une zone humide avérée, les projets sont susceptibles de fait l’objet d’un dossier d’autorisation ou de déclaration loi sur l’eau.
9 - Destination des constructions et usage du sol
Ces destinations doivent être prises en compte pour l’application du présent règlement et de ses documents graphiques.
Les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par les règlements des plans locaux d’urbanisme sont définies aux articles R.151-27 et R.151-28 du Code de l’Urbanisme.
Seules seront prises en considération les destinations correspondant à des droits réels ou certains établis par le droit ou l'usage ; les décisions et actes administratifs résultant de la législation relative aux changements d'usage de locaux seront notamment pris en compte.
Pour la détermination de la destination d’un ensemble de locaux présentant par leurs caractéristiques une unité de fonctionnement et relevant d’un même gestionnaire, il est tenu compte exclusivement de la destination principale de ces locaux.
Destination « Exploitation agricole et forestière » :
- Sous-destination « Exploitation agricole » : constructions destinées à l'exercice d'une activité agricole ou pastorale. Cette sous-destination recouvre notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes.
- Sous-destination « Exploitation forestière » : constructions et entrepôts, notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l'exploitation forestière.
Destination « Habitation » :
- Sous-destination « Logement » : constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.
- Sous-destination « Hébergement » : constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.
Destination « Commerce et activités de service » :
- Sous-destination « Artisanat et commerce de détail » : constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle, et constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.
Dispositions generales et definitions
- Sous-destination « Restauration » : constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale.
- Sous-destination « Commerce de gros » : constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.
- Sous-destination « Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle » : constructions destinées à l'accueil d'une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestation de services et accessoirement la présentation de biens.
- Sous-destination « Cinéma » : construction répondant à la définition d'établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l'article L. 212-1 du code du cinéma et de l'image animée accueillant une clientèle commerciale.
- Sous-destination « Hôtels » : constructions destinées à l'hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.
- Sous-destination « Autres hébergements touristiques » : constructions autres que les hôtels destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs.
Destination « Equipements d’intérêt collectif et services publics :
- Sous-destination « Locaux et bureaux accueillant du public, des administrations publiques ou assimilés » : constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu'un accueil limité du public. Cette sous-destination comprend notamment les constructions de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d'une mission de service public.
- Sous-destination « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » : constructions des équipements collectifs de nature technique ou industrielle.
Cette sous-destination comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d'énergie.
- Sous-destination « Etablissement d’enseignement, de santé et d’action sociale » :
équipements d'intérêts collectifs destinés à l'enseignement et établissements destinés à la petite enfance, équipements d'intérêts collectifs hospitaliers, équipements collectifs accueillant des services sociaux, d'assistance, d'orientation et autres services similaires.
- Sous-destination « Salles d’art et de spectacles » : constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d'intérêt collectif.
- Sous-destination « Equipements sportifs » : équipements d'intérêts collectifs destinés à l'exercice d'une activité sportive. Cette sous-destination comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.
- Sous-destination « Autres équipements recevant du public » : équipements collectifs destinés à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d'intérêt collectif et services publics
». Cette sous-destination recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d'accueil des gens du voyage.
Destination « Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » :
Dispositions generales et definitions
- Sous-destination « Industrie » : constructions destinées à l'activité extractive et manufacturière du secteur primaire, constructions destinées à l'activité industrielle du secteur secondaire et constructions artisanales du secteur de la construction ou de l'industrie. Cette sous-destination recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances.
- Sous-destination « Entrepôt » : constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.
- Sous-destination « Bureau » : constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaire, secondaire et tertiaire.
- Sous-destination « Centre de congrès et d’exposition » : constructions destinées à l'événementiel polyvalent, l'organisation de salons et forums à titre payant.
Dispositions generales et definitions b / definitions
Les définitions apportées ci-dessous à titre informatif résultent des lois, décrets, circulaires opposables à la date d’approbation du PLU. Elles ne peuvent prévaloir sur les définitions réglementaires apportées notamment dans le code de l’urbanisme.
Acces
Voir voie et accès
ADAPTATIONS MINEURES :
Les règles définies par les articles 3 à 13 d’un plan local d’urbanisme peuvent faire l’objet d’assouplissements rendus nécessaires par la nature du sol, la configuration des terrains ou le caractère des constructions avoisinantes, lorsque l’écart par rapport à la règle est faible.
AFFOUILLEMENT DE SOL :
Extraction de terre qui doit faire l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure à 100 m² et si sa profondeur excède 2 mètres.
ALIGNEMENT :
L’alignement est la limite d’une unité foncière avec le domaine public. Une construction est à l’alignement lorsqu’elle est édifiée en bordure du domaine public.
ARBRE DE HAUTE TIGE :
Un arbre est dit de “haute tige » dès lors qu’à l'âge adulte il mesure plus de 1,80 m de hauteur.
BATIMENTS ANNEXES A L’HABITATION :
Les bâtiments annexes aux constructions à destination d’habitation correspondent aux constructions secondaires à l’habitation principale et ne comprenant pas de pièces de vie ou de travail. Ils peuvent être contigus à la construction principale s’il n’existe pas de communication directe entre les deux constructions par l’intérieur.
Il peut s’agir de garages, d’abris de jardin, de piscines ou d’autres annexes à l’habitation (bûchers, etc…).
CHASSIS OSCILLO-BASCULANT :
Ouverture créée dans une toiture dont l'encadrement pivote autour d'un axe horizontal.
CHIEN ASSIS ET CHIEN COUCHE :
Voir annexe III sur les percements en toiture.
CONSTRUCTION PRINCIPALE :
Dispositions generales et definitions
Bâtiment ayant la fonction principale dans un ensemble de constructions ou bâtiment le plus important dans un ensemble de bâtiments ayant la même fonction.
DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE (D.U.P.) :
C’est un acte administratif qui déclare utile pour l’intérêt général la réalisation d’un projet. Cet acte est pris après que le projet ait été soumis à une enquête publique. Il permet à la collectivité publique d’acquérir les terrains nécessaires à la réalisation de l’opération soit par accord amiable, soit à défaut par voie d’expropriation.
Division parcellaire
La division parcellaire est le fait de découper un terrain en plusieurs parcelles constructibles.
Dans le cas d'une division parcellaire, la ou les constructions d'origine doivent conserver un terrain suffisant pour leur permettre de respecter l'ensemble des règles du PLU ; si elles n'étaient pas conformes à certaines règles, en aucun cas, la division ne doit aggraver la non-conformité.
DROIT DE PREEMPTION URBAIN :
Outil foncier permettant au titulaire de ce droit (généralement la commune) de se porter acquéreur prioritaire sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future, pour la création d’espaces verts, la réalisation de logements aidés et d’équipements à vocation de service public, la réalisation de bâtiments ou la rénovation de quartiers et la constitution de réserves foncières.
Dans toute commune dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé, le Conseil Municipal peut décider, par délibération, l’institution ou la suppression du droit de préemption urbain ou la modification de son champ d’application sur les zones considérées.
Tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption urbain doit informer le titulaire des cessions envisagées sur les secteurs concernés et peut lui proposer l’acquisition de ce bien, sans toutefois le mettre en demeure d’acquérir.
EGOUT DU TOIT :
Limite basse d’un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie.
EMPLACEMENT RESERVE :
Emprise désignée par le PLU comme devant faire l’objet dans l’avenir d’une acquisition par une collectivité publique dans le but de réaliser un équipement public ou d’intérêt général (ex : hôpital, école...) ou des opérations de voirie (création, élargissement…). Le terrain devient alors inconstructible pour toute autre opération. Seules des autorisations à titre précaire peuvent éventuellement y être réalisées par le propriétaire.
EMPRISE AU SOL :
L’emprise au sol est considérée comme étant la projection verticale des constructions au sol à l’exception des constructions en surplomb sans appui au sol (par exemple les balcons…).
Dispositions generales et definitions
ESPACE BOISE CLASSE :
Article L 130.1 du code de l'urbanisme
« Les plans locaux d’urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s’appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d’alignements.
Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
Nonobstant toutes dispositions contraires, il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement prévue aux chapitres 1er et 2 du titre 1er livre 3 du code forestier.
Il est fait exception à ces interdictions pour l'exploitation des produits minéraux importants pour l'économie nationale ou régionale et dont les gisements ont fait l'objet d'une reconnaissance par un plan d'occupation des sols rendu public, ou approuvé avant le 10 juillet 1973 ou par le document d'urbanisme en tenant lieu approuvé avant la même date. Dans ce cas, l'autorisation ne peut être accordée que si le pétitionnaire s'engage préalablement à réaménager le site exploité et si les conséquences de l'exploitation, au vu de l'étude d'impact, ne sont pas dommageables pour l'environnement. Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent alinéa.
Dans les bois, forêts ou parcs situés sur le territoire de communes où l'établissement d'un plan local d’urbanisme a été prescrit mais où ce plan n'a pas encore été rendu public, ainsi que dans tout espace boisé classé, les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation préalable, sauf dans les cas suivants (conformément à l’article R.421-23-2 du code de l’urbanisme) :
- arbres dangereux, chablis ou morts ;
- dans les bois privés dotés d’un plan simple de gestion agréé ou d’un règlement type de gestion approuvé ;
- si la coupe est déjà autorisée par l’arrêté préfectoral sur les catégories de coupes autorisées ;
- ou en forêt publique soumise au régime forestier.
ESPACE VERT :
Un espace vert est constitué par un terrain aménagé sur terre végétale ou substrat d’une profondeur minimale de 2 mètres. La surface de ces terrains doit recevoir des plantations herbacées, arbustives ou arborées.
EXHAUSSEMENT DE SOL :
Remblaiement de terrain qui doit faire l’objet d’une autorisation si sa superficie est supérieure à 100 m² et si sa hauteur excède 2 mètres.
FAÇADE PRINCIPALE :
Façade par laquelle se fait l’accès à la construction.
FAITAGE :
Ligne de jonction supérieure de deux pans de toiture, inclinés suivant des pentes opposées.
Dispositions generales et definitions
HAUTEUR :
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel jusqu'au point le plus élevé du bâtiment (acrotère, faîtage), les ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus.
En cas de terrains en pente, la hauteur H prise en considération est la moyenne des hauteurs du terrain naturel mesuré aux angles de la construction.
Ne sont pas pris en compte pour définir cette hauteur :
‐ les balustrades et garde-corps à claire voie
‐ la partie ajourée des acrotères
‐ les pergolas
‐ les souches de cheminée
‐ les locaux techniques de machinerie d’ascenseur
‐ les accès aux toitures-terrasses
Les dispositions relatives à la hauteur des constructions ne s’appliquent pas :
- aux constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif,
- à l’aménagement (extension, surélévation, transformation) des constructions existantes à la date d’approbation du PLU dont la hauteur ne respecte pas les règles de la zone, sous réserve de ne pas dépasser la hauteur initiale après aménagement,
- à la reconstruction après sinistre des bâtiments existants dans la limite de hauteur effective au moment du sinistre.
Dispositions generales et definitions
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES :
Les règles d’implantation des constructions par rapport aux voies sont définies dans la première partie du chapitre 2 : Implantation et volumétrie des constructions.
Sauf dispositions contraires du règlement, il s’agit de l’ensemble des voies ouvertes à la circulation générale, qu’elles soient publiques ou privées et quel que soit leur statut ou leur fonction (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins, places, parcs de stationnement publics…).
Sont concernées les voies qui, à la date de la décision administrative se prononçant sur la constructibilité du terrain ou sur l’utilisation du sol, sont soit existantes, soit prévues par le plan local d’urbanisme ou par un projet de remaniement parcellaire approuvé (lotissement, AFU autorisée, etc…).
INSTALLATION CLASSEE POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT :
Catégories d’activités, générant des nuisances ou des dangers, soumises à une réglementation stricte relevant du code de l’environnement. Cette réglementation soumet l’ouverture de telles installations à un régime d’autorisation préalable ou de simple déclaration, selon le degré de gravité des nuisances dont elles peuvent être la cause : bruit, dangers d’explosion ou d’incendie.
Dispositions generales et definitions limites separatives
Il s’agit des limites de propriété autres que celles situées en bordure des voies publiques ou privées.
On distingue dans certains cas les limites latérales et les limites de fond de terrain (voir schéma ci-après).
Limites
séparatives
latérales
Dispositions generales et definitions
LOTISSEMENT :
Division d’une propriété foncière en vue de l’implantation ou de la transformation de bâtiments.
La création d’un lotissement est subordonnée à une autorisation préalable.
LUCARNES :
Voir annexe 4 sur les percements en toiture.
NIVEAU DU TERRAIN NATUREL :
On entend par niveau du terrain naturel le niveau du terrain (T.N.) tel qu’il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction.
En cas de différence de niveau entre terrains contigus, le niveau retenu est celui du plus haut.
« 1 niveau » signifie rez-de-chaussée (RC)
« 2 niveaux » signifie R+combles ou R+1
« 3 niveaux » signifie R+1+combles ou R+2
Etc…
Ouvertures creant des vues directes
(et considérées comme des baies assurant l'éclairage des pièces)
- les fenêtres
- les portes fenêtres
- les balcons
- les loggias
- les lucarnes
- les châssis de toit.
OUVERTURES NE CREANT PAS DE VUES DIRECTES :
- Les ouvertures placées à plus de 1,90 m du plancher (y compris les ouvertures du toit) à l'étage et à 2,60 m au rez-de-chaussée.
- Les ouvertures à soufflets de petite dimension (40 x 40 cm)
- Les ouvertures en sous-sol
- Les portes d'entrée pleines
- Les châssis fixes et verre opaque (« verre dormant » translucide)
- Les pavés de verre
- Les ouvertures existantes à condition qu'il n'y ait pas d'agrandissement. Une réduction de leurs dimensions est autorisée.
Dispositions generales et definitions
PAN COUPÉ :
Le pan coupé est perpendiculaire à la bissectrice de l'angle formé par les deux voies en objet.
Parcelle
C’est la plus petite portion du territoire. Elle figure sur le titre de propriété, identifiée par un numéro et rattachée à une section cadastrale.
Percements en toiture
Voir annexe 4 ci-après.
Permis groupe valant division fonciere
Ensemble de constructions faisant l’objet d’une demande de permis de construire présentée par une ou plusieurs personnes physiques ou morales en vue de l’édification de plusieurs constructions sur un même terrain, faisant l’objet d’une division en propriété ou en jouissance.
RECONSTRUCTION APRES SINISTRE :
Elle s'entend à l'identique en respectant les volumes et les prospects existants avant sinistre.
L'exemption sous-entend que le pétitionnaire peut s'affranchir du règlement pour la reconstruire s'il respecte l'aspect architectural, l'implantation, et les volumes de la construction détruite. Toutefois, il ne sera pas fait référence à l'identique si la nouvelle construction respecte des articles du règlement que l'ancienne construction ne respectait pas.
REHABILITATION/RENOVATION :
Réhabilitation : remise aux normes du bâtiment Rénovation : restauration du bâtiment, reconstruction et remise à neuf en respectant les volumes, prospects et aspect général de la construction.
Secteur
Ensemble des terrains appartenant à une zone auquel s’appliquent outre le règlement valable pour toute la zone, certaines règles particulières (ex. : UBa).
Dispositions generales et definitions
SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE :
C’est une mesure de protection limitant le droit d’utilisation du sol. Elle concerne certains ouvrages et sites publics existants (forêts, monuments historiques, lignes électriques, ondes radioélectriques, …).
Ces servitudes sont instituées indépendamment du PLU par des actes administratifs spécifiques et deviennent applicables dès lors que leurs procédures d’institution ont été accomplies. La liste de ces servitudes figure en annexe du PLU.
SURFACE DE PLANCHER :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
- des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
- des vides et des trémies afférents aux escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
- des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvre ;
- des surfaces de plancher des combles non aménageables ;
- des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
- des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
- d’une surface égale à 10% des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Terrain / sol naturel
Le terrain ou sol naturel correspond au niveau du terrain tel qu’il existe avant les travaux de terrassement ou d’exhaussement nécessaires à la réalisation du projet.
Unite fonciere
L’unité foncière correspond à l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision. L’unité foncière est la seule notion retenue pour l’application du règlement du P.L.U. Si une propriété est traversée par une voie ou un cours d’eau, elle est constituée de plusieurs unités foncières.
Dispositions generales et definitions
Ex : les parcelles 81, 82 et 90 qui appartiennent à Monsieur MARTIN.
Les parcelles 81 et 82 qui sont contiguës constituent une seule unité foncière au sens du droit des sols.
Par contre, la parcelle 90 constitue une unité foncière distincte puisqu’elle est séparée des précédentes par une voie.
- SUPERFICIE DE L’UNITÉ FONCIERE
La superficie prise en compte pour déterminer le droit à construire (superficie, implantation, etc…) est celle de l’unité foncière.
Veranda
Une véranda est une pièce supplémentaire couverte aux parois majoritairement vitrées, établie en prolongement d’une maison existante.
Une véranda est considérée comme une extension d’une construction existante.
Voie et acces
- VOIRIE ET RESEAUX DIVERS (VRD)
Cette expression désigne la voirie, proprement dite, l’assainissement, l’adduction d’eau, l’électricité et l’éclairage public, le gaz, les télécommunications.
Une voie est dite en état de viabilité lorsqu’elle possède les caractéristiques physiques et les réseaux nécessaires à la desserte normale des constructions, compte tenu de leur importance et de leur destination.
- VOIE PUBLIQUE
Ensemble des circulations (automobiles, piétonnes, cyclables, équestres…) d’usage public et appartenant à une personne publique.
L’emprise d’une voie publique est délimitée par l’alignement qui constitue la limite entre le domaine public et le domaine privé. On dit que l’on construit « à l’alignement » lorsqu’une construction est édifiée en bordure du domaine public.
Dispositions generales et definitions
Lorsqu’il existe un plan d’alignement, ou si le PLU prévoit l’élargissement d’une voie, l’alignement constitue la limite entre le domaine public futur et le domaine privé.
- VOIE PRIVEE
Constitue une voie privée pour l’application du présent règlement, tout passage desservant au moins deux terrains et disposant des aménagements nécessaires à la circulation tant des personnes que des véhicules, sans distinction de son régime de propriété (indivision, servitude de passage, etc…).
Les cours communes sont considérées comme voies privées.
- VOIE EN IMPASSE (voir schéma ci-après)
Les voies en impasse ne comportent qu’un seul accès à partir d’une autre voie et leur partie terminale est aménagée pour permettre les demi-tours.
La longueur des voies en impasse et des accès particuliers peut être limitée dans le souci de ne pas favoriser l’urbanisation en profondeur sur des terrains de grande longueur, et de ne pas alourdir le fonctionnement des services publics (collecte des ordures ménagères, etc…).
- ACCES PARTICULIER (voir schéma ci-après)
L’accès particulier est la partie de terrain possédant les caractéristiques d’une voie mais ne desservant qu’une seule unité foncière (pouvant comprendre plusieurs logements). Il est situé à la limite de la voie.
- ZONE NON AEDIFICANDI :
Il s’agit d’une zone où toute construction est interdite (par exemple en bordure des autoroutes) à l’exception des installations nécessaires au fonctionnement du service public.
- EMPRISE ET PLATE-FORME D’UNE VOIE :
L’emprise d’une voie publique est délimitée par l’alignement. Elle se compose de la plate-forme (partie utilisée pour la circulation et le stationnement des véhicules automobiles) et de ses annexes (accotements, trottoirs, fossés, talus).
VOIRIE :
Elle est constituée par la chaussée et le ou les trottoirs.
Dispositions generales et definitions
ZONE :
Constituée par l’ensemble des terrains ayant une même vocation et soumis aux mêmes règles, chaque zone est représentée par un sigle (ex. : UA, N, A, …).
Remarque : Les limites des zones, dans le cas de grandes parcelles, ne correspondent pas nécessairement aux limites parcellaires.
- ZONES URBAINES
Ensemble des espaces déjà urbanisés et/ou des espaces dont les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles sont désignées par un sigle commençant par la lettre U (ex. :UA, UL, …).
- ZONES A URBANISER
Les zones à urbaniser dite zone « AU » correspondent aux espaces à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.
- ZONES AGRICOLES
Les zones agricoles sont dites "zones A". Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Les équipements d’intérêt collectif et services publics et les équipements destinés à l'exploitation agricole sont seuls autorisées en zone A.
- ZONES NATURELLES ET FORESTIERES
Dites zones « N », elles correspondent aux espaces de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels. Des constructions peuvent y être autorisées dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées, à la condition qu’elles ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des sites, milieux naturels et paysages.
- ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE (ZAC) :
Il s’agit d’une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique, ou un établissement public y ayant vocation, décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains en vue de les céder ou concéder ultérieurement à des utilisations publiques ou privées.
LES OUVERTURES DANS LES MURS-LES JOURS : dispositions du code civil
- Article 676
« Le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant ».
- Article 677
Dispositions generales et definitions
« Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ».
La même idée d'intimité transparaît dans cet article. L'habitant doit pouvoir recevoir de la lumière mais ne doit pas pouvoir regarder.
LES VUES :
Dispositions du code civil
Article 678 (Loi n° 67.1253 du 30 décembre 1967)
« On ne peut avoir de vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin s’il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et le dit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ».
Cet article développe la même idée et en précise l'application aux fenêtres, afin que même en sortant la tête, l'occupant indiscret ne puisse pas trop plonger sa vue chez son voisin, et ce notamment, à l'appui de tout point d'un balcon.
Dispositions generales et definitions
- Article 679 (Loi n° 67.1253 du 30 décembre 1967)
"On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n’y a six décimètres de distance "
La réglementation des vues par côté ou obliques empêche d'ouvrir des baies à moins de 0,60 mètre des limites latérales du fonds.