Intitulé du document : CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE
1 - Implantation et volumetrie des constructions#
Nota : Dans le secteur de plan masse UBpm, les prescriptions concernant l’implantation et la volumétrie des constructions sont remplacées par celles du document graphique relatif à ce secteur tel que joint au présent règlement.
a. Implantation des constructions par rapport aux voies ou emprises publiques
Les constructions nouvelles doivent être implantées dans leur totalité à une distance comprise entre 5 m et 50 m de la limite d’emprise des voies publiques, existantes ou à créer.
LE DISPOSITIF REGLEMENTAIRE PAR ZONE – ZONE UB Dans le secteur UBa, les constructions doivent être implantées dans leur totalité à une distance comprise entre 5 m et 20 m de la limite d’emprise des voies publiques, existantes ou à créer.
Dans le cas d’un terrain situé à l’angle de deux voies, les constructions doivent s’implanter à une distance minimale de 5m de l’emprise d’une des deux voies. En bordure de la voie ferrée de Paris à Strasbourg, l’implantation des constructions devra respecter un retrait au moins égal à 25 mètres par rapport aux limites du domaine public ferroviaire. Au Sud et au Sud-Ouest de la Dhuys, toutes les constructions devront respecter un retrait au moins égal à 13 mètres par rapport à la limite d’emprise de celle-ci. Les surplombs éventuels du domaine public (vitrines commerciales, balcons, etc…) sont autorisés sous réserve du respect des schémas ci-après.
L’ensemble de ces dispositions ne s’applique pas :
‐ aux constructions à destination d’équipements collectifs d'infrastructures ou de superstructures,
‐ aux installations techniques destinées aux concessionnaires de distribution de réseaux ‐ à la reconstruction après sinistre des bâtiments existants ne respectant pas ces règles dans la limite de la surface de plancher existante ‐ à l’aménagement (extension, surélévation, transformation) des constructions existantes à la date d’approbation du PLU dont l’implantation ne respecte pas les règles de la présente zone, sous réserve que la distance par rapport à l’axe de la voie ne soit pas diminuée ‐ aux piscines non couvertes ; celles-ci ne devront cependant pas être visibles des voies desservant la construction principale ‐ aux bâtiments annexes
Le dispositif reglementaire par zone – zone UB#
b. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
1. Dispositions générales concernant les constructions en 1er rang (fig.1)#
Les constructions nouvelles doivent s’implanter en retrait par rapport aux limites séparatives latérales. La marge de reculement est déterminée de la façon suivante :
‐ en cas de façade ou pignon faisant face à la limite séparative et comportant une ou plusieurs ouvertures créant des vues directes, la distance comptée horizontalement entre tout point de cette façade ou pignon et le point le plus proche de la limite séparative ne peut être inférieure à la hauteur à l’égout du toit de la construction.
‐ en cas de façade ou pignon aveugle faisant face à la limite séparative, la distance comptée horizontalement entre tout point de cette façade ou pignon et le point le plus proche de la limite séparative ne peut être inférieure à 3 mètres.
Les constructions nouvelles doivent respecter un retrait minimum de 4m par rapport au fond de parcelle.
2. Dispositions générales concernant les constructions en 2nds rangs (fig.1)#
Lorsqu’il existe un terrain en premier front, les constructions nouvelles situées en seconds rangs, doivent s’implanter en retrait par rapport aux limites séparatives latérales en respectant :
‐ Une distance comptée horizontalement entre tout point de cette façade et le point le plus proche de la limite séparative au moins égale à la hauteur à l’égout du toit de la construction en cas de baie avec un minimum de 5m.
‐ Une distance minimum de 4m dans le cas de façade aveugle.
Les constructions nouvelles doivent respecter un retrait minimum de 4m par rapport au fond de parcelle.
Le dispositif reglementaire par zone – zone UB#
3. Les habitations implantées en limite séparative de propriété ainsi qu’éventuellement les balcons et terrasses surélevées de plus de 0,60 mètre par rapport au terrain naturel, respecteront les dispositions des articles 678 à 680 du code civil (fig.2).
4. L’ensemble de ces dispositions ne s’applique pas :
- aux constructions à destination d’équipements collectifs,
- aux installations techniques destinées aux concessionnaires de distribution de réseaux,
- aux piscines non couvertes et à leurs installations connexes (margelles, locaux techniques,…)
qui devront être implantées en continuité de la construction principale et à 7 mètres minimum des limites séparatives.
- à l’aménagement (extension, surélévation, transformation) des constructions existantes à la date d’approbation du PLU dont l’implantation ne respecte pas les règles de la zone, sous réserve :
‐ que la distance par rapport à la limite séparative ne soit pas diminuée. ‐ que les baies créées à l’occasion des travaux respectent les distances réglementaires par rapport aux limites séparatives.
c. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
La distance entre deux constructions non contiguës situées sur une même propriété doit être au moins égale à :
- 10 m si l'une au moins des façades en vis-à-vis comporte des ouvertures créant des vues directes
LE DISPOSITIF REGLEMENTAIRE PAR ZONE – ZONE UB 6 m si les façades en vis-à-vis sont aveugles
.
L’ensemble de ces dispositions ne s’applique pas :
- aux équipements d’intérêt collectif et services publics,
- aux piscines non couvertes
- aux bâtiments annexes
- à la reconstruction après sinistre des bâtiments existants à la date d’approbation du PLU dont l’implantation ne respecte pas les règles de la zone,
- à l’aménagement (extension, surélévation, transformation) des constructions existantes à la date d’approbation du PLU dont l’implantation ne respecte pas les règles de la zone, sous réserve que la distance initiale entre les deux constructions ne soit pas diminuée.
d. Emprise au sol
Le coefficient d’emprise au sol est limité à 50% de la superficie du terrain.
Le coefficient d’emprise au sol n’est pas réglementé pour les équipements d’intérêt collectif et services publics.
Une emprise au sol différente de celle prévue ci-dessus peut être admise dans le cas suivant :
- Lorsqu’il s’agit de travaux d’extension de constructions existantes à la date d’approbation du PLU présentant une emprise au sol supérieure à celle requise par la règle ou que ces travaux auraient pour effet de rendre supérieure à celle requise par la règle, dès lors que la totalité des extensions successives n’excède par un total de 20m² de l’emprise au sol existante, à la date d’approbation du PLU.
e. Hauteur des constructions
Dans l’ensemble de la zone, la hauteur des constructions principales est limitée à 7m à l’égout du toit ou à l’acrotère et 10 mètres au faitage par rapport au sol naturel, et être au maximum à R+1+C. La hauteur des bâtiments annexes ne pourra excéder 3 m au faîtage.
En cas de toitures terrasses ou de toitures à la Mansart, cette hauteur maximale est portée à 7 m (2 niveaux habitables).
La hauteur des équipements d’intérêt collectif et services publics est limitée à 12 m.
Le dispositif reglementaire par zone – zone UB#
Dans l’objectif d’une meilleure intégration du projet dans son environnement, une hauteur différente de celle prévue ci-dessus peut être admise :
- Lorsqu’il s’agit de travaux d’extension de constructions existantes à la date d’approbation du PLU dont la hauteur n’est pas conforme à la règle dès lors que l’extension ne dépasse pas la hauteur de la construction existante.
2 - Qualite urbaine et paysagere#
Les dispositions suivantes pourront ne pas être imposées :
- aux équipements d’intérêt collectif et services publics, - en cas de réhabilitation ou d’extension de constructions existantes qui ne respectent pas ces règles afin de préserver la cohérence architecturale de l’ensemble si la situation existante n’est pas aggravée.
Aspect général, volume.
Les nouvelles constructions, l’aménagement ou l’extension des constructions existantes doivent avoir, par leurs dimensions, leur architecture et la nature des matériaux, un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants. Tout pastiche d’une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit.
Toiture
Les combles et toitures des constructions nouvelles et existantes doivent conserver une simplicité de volume et une unité de conception.
Les constructions nouvelles devront être couvertes de toitures à versants dont la pente sera comprise entre 30° et 45°, hormis pour les toitures « à la Mansart » et les appentis.
Toutefois, les annexes et les vérandas pourront être couvertes par une toiture à un seul versant de faible pente (minimum 20°).
Les toitures terrasses sont autorisées à condition qu’elles soient végétalisées ou accessibles ; Dans ce cas, elles doivent être conformes aux règles de sécurité.
L’éclairement éventuel des combles sera assuré par des ouvertures en lucarnes ou lucarnes rampantes dont la somme des largeurs ne devra pas excéder la moitié de la longueur de la toiture. Elles seront axées sur le percement des baies de l’étage inférieur. Les verrières en toiture sont autorisées dans les mêmes proportions.
Les toitures seront recouvertes de matériaux ayant l’aspect et la couleur de la tuile vieillie ou de l’ardoise à l'exclusion des plaques ondulées nervurées de quelque matériau que ce soit. La tuile canal et la tuile romaine sont interdites. Le zinc sera autorisé pour les appentis d’une pente inférieure ou égale à 20° ou pour les toitures à la Mansart.
Les parties de constructions édifiées en superstructure sur les terrasses, telles que cheminées, machineries d’ascenseurs, de réfrigération, sorties de secours, etc... doivent s’intégrer dans la composition architecturale de la construction.
Le dispositif reglementaire par zone – zone UB#
Les présentes dispositions ne font pas obstacle à l’installation de capteurs solaires en toiture, pourvu que ces dispositifs s’intègrent au mieux avec le bâti existant et n’excèdent pas 50% de la surface de la toiture.
Parements extérieurs
Les différents murs d'un bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments, aveugles ou non, visibles ou non de la voie publique, doivent présenter une unité d'aspect.
L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, etc...) est interdit.
Les imitations de matériaux, telles que faux bois, fausses briques ou fausses pierres, sont interdites.
Les couleurs de matériaux de parement et les peintures extérieures devront s'harmoniser entre elles et ne pas porter atteinte au caractère des sites ou paysages naturels ou urbains.
Les couleurs seront choisies dans une tonalité en harmonie avec celle de la toiture et de préférence d’une finition mate, tout matériaux brillant sera proscrit y compris pour les accessoires.
L’aspect et la couleur des enduits des murs de façade seront en harmonie avec les constructions avoisinantes. Les teintes seront prises dans une gamme allant des ocres jaunes clairs au beige clair.
Les murs des bâtiments annexes et des ajouts doivent être traités dans des matériaux en harmonie avec ceux du corps de bâtiment principal.
Lors des travaux de ravalement des façades des constructions existantes, les modénatures et les différences de coloris et de texture d’enduit seront conservées (corniche, larmier, soubassement, encadrement de baie).
Menuiseries et éléments peints
Les couleurs des menuiseries et éléments peints doivent respecter les prescriptions du nuancier du C.A.U.E. 77 joint en annexe 5 du présent règlement.
Clôtures
Tant en bordure des voies qu’entre les propriétés, les clôtures devront être conçues de manière à s’harmoniser entre elles. Toute nouvelle clôture devra s'harmoniser avec celles des propriétés limitrophes. La conception et les caractéristiques des clôtures permettent la libre circulation de la petite faune.
La hauteur totale de la clôture est limitée à 2 mètres par rapport au terrain naturel. La hauteur maximum des murets est limitée à 0,60 mètre.
Les clôtures sur voies seront composées :
‐ soit de surfaces unies (maçonneries enduites), ‐ soit de murets surmontés d’un barreaudage, doublés ou non d’une haie vive.
Les clôtures en limite séparative seront composées :
‐ soit de surfaces unies (maçonneries enduites), ‐ soit de murets surmontés d’un barreaudage, doublés ou non d’une haie vive ‐ soit d’un grillage doublé ou non d’une haie vive.
L’emploi de plaques de béton préfabriqué est interdit en bordure du domaine public.
Le dispositif reglementaire par zone – zone UB#
Bâtiments annexes aux constructions à destination d’habitation
Les bâtiments annexes aux constructions à destination d’habitation d’une emprise au sol inférieure à 12 m² (abris de jardin,…) seront réalisés soit avec des matériaux similaires à la construction principale soit en bois (ou matériaux d’aspect analogue), mais dans ce deuxième cas, ces bâtiments ne devront pas être visibles de la voie desservant la construction.
Les bâtiments annexes d’une emprise au sol supérieure à 12 m² (par exemple garage…) ne peuvent comporter, en tout point du local et à l’exclusion des ouvertures nécessaires à l’accès, d’ouvertures situées à moins de 1,80 m du sol. Ils seront d’aspect identique à celui de la construction principale (couverture et façade).
Dispositions diverses :
Les citernes de combustible non enterrées seront implantées de manière à ne pas être visibles de la voie publique et des propriétés limitrophes.
Les citernes de récupération d’eau pluviale ne devront pas être visibles des voies desservant la construction principale, sauf contrainte technique dûment justifiée.
3 – Traitement environnemental et paysager des espaces non batis et abords des constructions#
Nota : Dans le secteur de plan masse UBpm, les prescriptions concernant le traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions sont remplacées par celles du document graphique relatif à ce secteur tel que joint au présent règlement.
30% au moins de la superficie totale du terrain devra être traité en espaces vert plantés de pleine terre.
En outre dans l’ensemble de la zone, pour les opérations de constructions de plus de 5 logements (opérations d’ensemble et logements collectifs), il devra être aménagé un espace vert commun d'une surface minimale de 10 % de la superficie totale du terrain.
Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes d’espèces indigènes.
Les espaces libres non bâtis et non occupés par les aires de stationnement doivent être plantés à raison d’un arbre de haute tige au moins par tranche de 100 m² de la superficie totale de la parcelle.
Les aires de stationnement en surface comportant plus de 4 emplacements doivent être plantées à raison d’au moins un arbre de haute tige pour 100 m² de la superficie affectée à cet usage.
4 - Stationnement#
Voir Dispositions communes aux zones urbaines et à la zone 1 AU.
Le dispositif reglementaire par zone – zone UB#