Zone UT

Intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURE D’ACTIVITÉ

1.1. Sont interdits

§ En raison de la qualité paysagère, architecturale et patrimoniale du site de la Ferme Saint-Gervais, toute construction non visée à l’article 1.2 ne peut être autorisée.

1.2. Sont autorisés sous conditions

§ Les constructions, les installations de la ferme Saint-Gervais à vocation d’hébergement de plein-air, hôtelier-restauration et touristique, de centre de séminaire ou de formation, d’activités événementielles, leur implantation et leur extension, avec ou sans changement de destination, sont autorisées dans la mesure où elles ne remettent pas en cause : - la conservation des qualités d’insertion du paysage historique et patrimonial qui accompagne les constructions par l’aspect dévalorisant des abords, la multiplication de la circulation automobile ou des stationnements, un traitement inapproprié de l’insertion au site (respect paysager du grand domaine, des points de vue et des perspectives, de la topographie naturelle, valorisation de la présence de l’eau, etc.). 
 - la qualité architecturale des bâtiments existants de la ferme Saint-Gervais classés au titre des Monuments historiques.

§ Les constructions destinées à l’habitation à condition qu’elles soient exclusivement destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la gestion, l’entretien, la surveillance ou la sécurité des constructions autorisées dans la zone.

§ Les annexes des constructions existantes à la date d’approbation du PLU nécessaires à l’entretien et à la gestion de la propriété bâtie et de son parc et à condition que cellesci : - ne conduisent pas à une extension supérieure à 20% de l’emprise au sol existante à la date d’approbation du présent du PLU. - ne remettent pas en cause la conservation des qualités paysagères du parc et la qualité architecturale des bâtiments existants.

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Intitulé du document : VOLUMETRIE ET IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS

2.1.1. Implantations par rapport aux voies § Les constructions doivent être implantées en retrait de l’alignement.

§ Cas particuliers - Les équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas soumis aux dispositions relatives à cet article.

2.1.2. Implantations par rapport aux limites séparatives § Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives.

§ Cas particuliers - Les équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas soumis aux dispositions relatives à cet article.

§ Cas particulier liés aux milieux aquatiques reportés au règlement graphique - Les constructions nouvelles établies en bordure des rivières, cours d’eau, canaux ou plans d’eau non recouverts doivent respecter un recul minimal de 5 mètres à partir de la limite des berges. 
 - Ce recul n’est toutefois pas applicable aux : • constructions liées aux dispositifs de lutte contre les inondations, 
 • quais, ponts passerelles, pontons, cales, 
 • moulins et autres constructions liées à l’exploitation de l’énergie hydraulique, 
 • extensions des constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU non conformes au retrait de 5 mètres minimum ainsi qu’aux reconstructions après sinistre : dans ces cas, le recul doit être au moins égal à celui de la construction existante ou préexistante avant sinistre. 
 - Les réhabilitations et rénovations des constructions existantes à la date d’approbation du présent PLU se trouvant dans la bande de 5 mètres depuis le haut des berges sont autorisées.

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2.1.3. Implantations des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

§ Non réglementé 2.1.4. Emprise au sol maximale des constructions

§ Non réglementé 2.1.5. Hauteurs des constructions

§ La hauteur des constructions et des installations doit s’harmoniser avec la hauteur des constructions existantes.

Zone UT

§ Les occupations et utilisations du sol peuvent être refusées ou n'être accordées que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leurs dimensions, leur architecture ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

§ La réhabilitation ou la modification d’une construction ancienne doit permettre la conservation, l’amélioration et/ou la restitution de ses spécificités architecturales.

§ Les modifications des constructions existantes et les nouvelles constructions doivent se référer à la palette des couleurs et aux orientations prévues par le Cahier de recommandations architecturales et paysagères.

2.2.1. Energies renouvelables et performances environnementales § L’installation de systèmes domestiques solaires, thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d’énergie renouvelable, est autorisée dès lors qu’ils ne nuisent ni a la qualité architecturale du projet, ni a la qualité urbaine des lieux.

§ La pose de toitures végétalisées ou retenant les eaux pluviales qui permettent de limiter ou d’éviter des émissions de gaz à effet de serre ou qui visent une économie des ressources est autorisée dès lors qu’elles ne nuisent ni a la qualité architecturale du projet, ni a la qualité urbaine des lieux.

§ Les matériaux bio-sourcés sont autorisés à condition qu’ils ne portent pas atteinte à la qualité urbaine et paysagère des sites.

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Intitulé du document : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

§ Les annexes techniques, les citernes, les aires de stockage et de manœuvre doivent être masquées par des haies vives et des arbres pour constituer un écran visuel.

§ Les limites et les fonds de parcelle au contact de la zone N doivent faire l’objet d’un renforcement de la protection végétale sur une bande de 3 mètres au moins comptés depuis la limite de parcelle. La composition doit être favorable à la biodiversité notamment par la plantation d’essences végétales dites champêtres en port libre et présenter un couvre sol fonctionnel sur le plan biologique : densité des plantations, association de hautes tiges, de strates arbustives et de haies, panachage pour moitié d’essences à feuilles caduques et de persistants.

2.3.1. Espaces libres

§ Les espaces restés libres après implantation des constructions doivent faire l’objet d’un traitement paysager assurant un recouvrement végétal des terrains favorable à la biodiversité et limitant l’imperméabilisation des sols.

§ Les végétaux sont à choisir dans une gamme de feuillus indigènes. L’association de plusieurs espèces en mélange est conseillée.

§ Les espaces laissés libres de constructions doivent faire l’objet d’une conception paysagère utilisant la palette des trois strates végétales (arborée, arbustive et herbacée) de façon diversifiée et équilibrée. Le choix des essences est lié au caractère de l’espace, à sa dimension, à sa vocation et aux données techniques liées à l’écologie du milieu, en privilégiant les plantes ligneuses locales et non invasives. Ils sont, de préférence, réalisés d’un seul tenant et créent des continuités avec les espaces végétalisés des terrains limitrophes lorsqu’ils existent. L’espace compris dans la marge de recul sur rue doit faire l’objet d’un traitement paysager de qualité.

§ Dans tous les cas un arbre de haute tige doit être planté par tranche de 250 m2 d'espaces libres de constructions.

§ L’utilisation de techniques limitant l’imperméabilisation des sols pour les cheminements et les stationnements est à privilégier.

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2.3.2. Eléments de paysage protégés au titre des articles L151-19 au Code de l’urbanisme

§ Les constructions, les alignements de murs et de façades remarquables (L151-19) - Les murs et les éléments de patrimoine repérés sur le document graphique ne peuvent être démolis et ou faire l’objet de dénaturation trop importante en matière de volumétrie, éléments décoratifs, dimension et rythme des percements. - Les murs identifiés au titre de l’article L.151-19 ne peuvent être percés au maximum que d’un portail et d’un portillon sur une même unité foncière. - Leur réfection doit permettre de maintenir des cavités susceptibles d’abriter des espèces cavicoles (mésanges, amphibiens, lézards…).

2.3.3. Divers § Les coffrets liés à la desserte des réseaux devront être intégrés dans la clôture. § Les composteurs, les citernes, les espaces de stockage des conteneurs à déchets et les récupérateurs d’eau doivent être dissimulés de la voie publique.

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2.4.1. Stationnement des véhicules

§ Les dimensions des places sont au minimum de 2,5 m x 5 m.

§ Les places de stationnement doivent être aménagées de manière à faciliter et sécuriser les manœuvres.

§ Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions, installations ou transformations de locaux doit être assuré en dehors des voies publiques.

§ Les aires de stationnement doivent faire l’objet d’un aménagement paysager à dominante végétale contribuant à leur insertion qualitative et fonctionnelle dans l’environnement naturel et le cadre bâti.

§ A minima, un arbre de haute tige doit être planté toutes les trois places de stationnement.

§ Au moins 25% des surfaces de stationnement doivent être en revêtement perméable.

2.4.2. Stationnement des vélos § Pour les constructions à destination de logements constituées d’au moins 2 logements, l’espace dédié au stationnement vélos correspond, au minimum, à une superficie de 0,75m2 par logement pour les T1 et T2 et de 1,5m2 par logement pour les T3 et plus, avec une superficie totale minimale de 3m2. 
 § Pour les bureaux, l’espace dédié au stationnement vélos correspond, au minimum, à une superficie de 1,5m2 par tranche entamée de 100 m2 de surface de plancher. 
 § Pour les commerces et activités de services de plus de 450 m2 de surface de plancher et pour les autres activités des secteurs secondaire et tertiaire (à l’exception des bureaux), il est exigé une place de stationnement pour 10 employés, ainsi que des places visiteurs à définir, en fonction des besoins. 
 § Pour les équipements d’intérêt collectif et services publics, il est exigé une place de stationnement pour 10 employés, ainsi que des places visiteurs à définir, en fonction des besoins. 
 § Pour les établissements scolaires, il est exigé 1 place pour 8 à 12 élèves.

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PARAGRAPHE 3 : EQUIPEMENT ET RÉSEAUX

§ Les terrains doivent être desservis par des voies publiques, dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles à édifier, notamment en ce qui concerne la commodité, la sécurité de la circulation des accès, ainsi que les moyens d’approche permettant une lutte efficace contre l’incendie.

§ Accès - Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

§ Voirie - Les voies publiques ou privées à créer doivent avoir des caractéristiques qui sont déterminées par leur fonction, l’importance du trafic, la nature et les conditions de circulation.

§ Eau potable - Toute construction doit obligatoirement être raccordée au réseau public.

§ Eaux usées - Toute construction doit obligatoirement être raccordée au réseau d’assainissement. - En cas d’impossibilité technique de raccordement, d’insuffisance ou d’absence de réseau public d’assainissement, toutes les eaux usées doivent être dirigées vers des dispositifs de traitement non collectifs conformes aux prescriptions en vigueur sur le territoire de la collectivité. Ces dispositifs doivent être conçus de telle sorte qu’ils puissent être raccordés ultérieurement au réseau public si sa mise en place est prévue par le zonage d’assainissement. - L'évacuation des eaux usées non traitées dans les rivières, fossés ou égouts d'eaux pluviales est interdite.

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§ Eaux pluviales - Seul l'excès de ruissellement peut être rejeté au collecteur public d'eaux pluviales quand il est en place, après qu'aient été mises en œuvre, sur la parcelle privée, toutes les solutions susceptibles de limiter et/ou étaler les apports pluviaux. - Les techniques alternatives de gestion des eaux pluviales (stockage / évacuation - stockage / infiltration) doivent être mises en œuvre prioritairement quelle que soit la taille du projet.

- Les ouvrages techniques de gestion de l’eau et leurs abords doivent, sous réserve de leurs caractéristiques propres, d’une emprise au sol suffisante et des contraintes de fonctionnement : • faire l’objet d’un aménagement paysager à dominante végétale contribuant à leur insertion qualitative et fonctionnelle dans l’environnement naturel et le cadre bâti ; • être conçu pour répondre à des usages ludiques ou d’agrément compatibles avec leur destination (espaces verts de détente, de jeux...).

§ Electricité – Téléphone - Internet - Les branchements aux réseaux de transport d’énergie électrique, téléphonique et de télécommunication doivent être enterrés. - Des fourreaux destinés à la desserte des constructions par les infrastructures numériques (fibre…) doivent être prévus sur les terrains les recevant.

§ Collecte des déchets - Les constructions à vocation d’habitation collective ou groupées doivent comporter des locaux de stockage des déchets dimensionnés de manière à recevoir et à permettre de manipuler sans difficulté tous les containers nécessaires à la collecte, au tri et au compostage des déchets générés par ces constructions.

§ Le présent règlement s’applique à la totalité du territoire de la commune de Dormelles.

§ Les dispositions du présent règlement se substituent à celles des articles R.111-1 à R.111-26 du Code de l’urbanisme, à l’exception des articles énoncés au 2° ci-dessous qui restent applicables.

§ Restent applicables les dispositions suivantes du Code de l’Urbanisme : - Article R.111-2 relatif à la salubrité et à la sécurité publique, - Article R.111-3.2 relatif à la conservation ou à la mise en valeur d’un site ou d’un vestige archéologique, - Article R.111-4 relatif à la voirie, aux accès des terrains, au stationnement des véhicules, - Article R.111-14-2 relatif au respect des préoccupations d’environnement, - Article R.111-26 relatif aux directives d’aménagement national, - Article R.111-27 relatif à la protection des sites naturels ou urbains.

§ S’ajoutent ou se substituent aux règles du Plan Local d’Urbanisme, les prescriptions découlant de législations spécifiques instituant une limitation administrative au droit de propriété. Elles sont reportées à titre indicatif sur le document graphique dit « plan des servitudes ».

Reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans § Il est rappelé que les dispositions de l’article L. 111-15 du Code de l’urbanisme demeurent applicables.

§ Elles permettent :

- la reconstruction à l’identique des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de 10 ans,

- la restauration des bâtiments dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque leur intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien, à condition de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment, et sous réserve, dans l’hypothèse où des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, que l’autorité compétente soit en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.

Constructions sur un même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance

§ Dans le cadre de la construction sur un même terrain, d’un ou plusieurs bâtiments, dont le terrain d’assiette fait l’objet d’une division en propriété ou tel que défini à l’article R.151-21-33 du Code de l’urbanisme, les dispositions des articles 6, 7, 8, 9, 10, 12 et 13 ne s’appliquent pas à l’assiette globale du projet mais à chaque lot issu de la division.

Clôtures § A l’exception des clôtures nécessaires à l’activité l’agricole, l’édification de clôtures est soumise à déclaration préalable sur le territoire communal en application des dispositions de l’article R.421-12 du Code de l’urbanisme.

Permis de démolir § Les démolitions sont soumises à permis de démolir sur tout le territoire communal en application de l’article R. 421-26.

Servitudes d’utilité publique § Il est rappelé que les constructions peuvent être soumises à d’autres prescriptions établies au regard de législations indépendantes du droit de l’urbanisme : code civil, législation sur les installations classées, Code de la Construction et de l’Habitation, code la santé publique, etc. Le constructeur devra s’assurer de leur respect. Certaines sont rappelées en annexe du présent PLU (voies classées à grande circulation, servitudes, zonage d’assainissement, périmètres de protection des captages d’eau potable, etc.). § Sans avoir valeur de servitude, il convient de rappeler également aux constructeurs que le territoire est soumis à des risques, qui devront être pris en compte dans le cadre des projets. L’ensemble de ces risques et aléas est décrit dans le rapport de présentation et dans ses annexes. En application de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ». Il s’agit en particulier du risque de submersion marine, mais également, plus ponctuellement, du risque d’inondation par débordement des cours d’eau ou ruissellements.

Monuments historiques § En application des articles L. 621.30 à 32 du Code du patrimoine, aux abords des monuments historiques, les autorisations d’urbanisme sont soumises à l’avis ou l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France.

Articulation avec les orientations d’aménagement et de programmation § Certaines parties du territoire sont couvertes à la fois par le présent règlement et une orientation d’aménagement et de programmation (OAP).

§ Sur les périmètres faisant l’objet d’orientation d’aménagement et de programmation au titre de l’article L.123-1-4 du code de l’urbanisme, les travaux, constructions, aménagements, soumis ou non à autorisation d’urbanisme, doivent être compatibles avec cette OAP.

§ Les orientations d’aménagement et de programmation sont opposables au projet dans le cadre d’un rapport de compatibilité, et le règlement impose un rapport de conformité de tout projet.

§ Les dossiers d’autorisations d’urbanisme devront justifier de cette compatibilité.

Règlements des lotissements § Les règles d’urbanisme contenues dans un règlement de lotissement de moins de 10 ans sont opposables au même titre que le présent règlement. En cas de contradiction, la plus stricte des deux règles sera applicable, sous réserve de l’application de l’article L.442-14.

§ Au-delà de 10 ans, en application de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme et du présent Plan Local d’Urbanisme, les règles du lotissement sont caduques même si la majorité des colotis a demandé le maintien de ces règles.

Dérogations au PLU pour la mise en œuvre d’une protection contre le rayonnement solaire, isolation thermique en façade ou surélévation des toitures

§ L’application des dérogations visées ci-après sont applicables aux constructions achevées depuis plus de deux ans à la date de dépôt de la demande de dérogation (R152-5).

§ La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades ou d’un dispositif de protection contre le rayonnement solaire est autorisée sur les façades dans la limite d’un dépassement de 30 centimètres par rapport aux règles d’implantation des constructions autorisées par le règlement du PLU. L’emprise au sol de la construction résultant d’un dépassement par rapport aux règles d’implantation des constructions effectué dans ces conditions pourra être supérieure à l’emprise au sol autorisée par le règlement du PLU (R152-6).

§ La mise en œuvre d’une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes est autorisée dans la limite d’un dépassement de 30 centimètres au-dessus de la hauteur maximale autorisée par le règlement du PLU (R152-7).

Protection, risques, nuisances

§ Risques de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux La carte « Retrait-gonflement des sols argileux » présentée dans le rapport de présentation matérialise les secteurs géographiques du territoire communal présentant des risques de mouvements de terrain liés au retrait-gonflement des sols argileux. Dans ces secteurs, il importe au constructeur de prendre des précautions particulières pour assurer la stabilité des constructions, installations ou autres formes d’utilisation du sol. Ces précautions sont rappelées dans la plaquette « retrait-gonflement des sols argileux » figurant dans le rapport de présentation. Sont plus particulièrement concernées par ce risque, sans valeur d’exhaustivité, les zones du PLU UA, UB, UE, UH, UT, 1AU, A et N.

§ Remontée de nappe Le risque de remontée de nappe est susceptible de monter à un niveau proche du terrain naturel. Les rejets d’eaux souterraines ou rabattements permanents de nappe phréatique aux réseaux publics ou voirie sont interdits. Le pétitionnaire doit étudier au préalable les variations du niveau des eaux souterraines et doit s’assurer de l’imperméabilité des sols. Sont plus particulièrement concernées par ce risque, sans valeur d’exhaustivité, les zones du PLU UA, UB, UE, UH, UT, A et N.

§ Risque inondation Dans les secteurs concernés par un risque inondation, les dispositions de l’article R.1112 du Code l’urbanisme peuvent s’appliquer.

§ Sismicité La commune de Dormelles est située en zone 1 de sismicité – faible - suivant décret n°2010-1255 du 22 octobre 2010 portant délimitation des zones de sismicité du territoire français. Aucune prescription particulière d’urbanisme n’est liée à ce classement

§ Cavités souterraines Dans les secteurs où la présence de cavités souterraines est suspectée, il est rappelé que le pétitionnaire doit s’assurer que le terrain pourra supporter sans dommage les constructions et installations projetées.

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones urbaines (U), en zones À Urbaniser (AU), en zones agricoles (A) et zones naturelles (N).

Des adaptations mineures, rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelle s ou le caractère des constructions avoisinantes, peuvent être accordées par l’autorité compétente.

§ Lorsqu’un immeuble bâti existant n’est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable a la zone, le permis de construire ne peut être accorde que pour des travaux qui n’ont pas d’effet sur la règle ou qui n’ont pas pour objet d’aggraver la non-conformité a celle-ci.