Intitulé du document : Le coefficient d'occupation du sol Non réglementé.
CITADIA Sud-Ouest
Annexes (indicatives, non prescriptives)#
CITADIA Sud-Ouest
Construire sur son terrain …#
De nombreux fascicules de référence et de conseils à destination du particulier sont édités par le CAUE31, agence de Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement.
A titre informatif, non exhaustif :
Carnets pratiques : construire en bois ? Support : Fiche Conseil - Année : 2005 Public : Particuliers Conditions d'accès : Disponible gratuitement auprès du CAUE
Carnets pratiques : choisir le végétal ? Support : Fiche Conseil - Année : 2004 Public : Particuliers Conditions d'accès : Disponible gratuitement auprès du CAUE
Carnets pratiques : un projet pour un terrain ? Support : Fiche Conseil - Année : 2004 Public : Particuliers Conditions d'accès : Disponible gratuitement auprès du CAUE
1 rue Matabiau, 31000 TOULOUSE 05 62 73 73 62#
CITADIA Sud-Ouest
Inserer des batiments agricoles dans le paysage#
Un fascicule de référence a été édité par le CAUE31 et la Chambre d’Agriculture de la Haute-Garonne. En voici quelques extraits :
CITADIA Sud-Ouest
CITADIA Sud-Ouest
CITADIA Sud-Ouest
CITADIA Sud-Ouest
CITADIA Sud-Ouest
CITADIA Sud-Ouest
REHABILITER LE PATRIMOINE ARCHITECTURAL AGRICOLE :
« Granges du comminges »#
Un fascicule de référence a été édité par le CAUE31 : Etude de Germain Monfort, « Charpentes en Comminges – Un patrimoine rural à sauvegarder », 2005. En voici quelques extraits :
CITADIA Sud-Ouest
CITADIA Sud-Ouest
CITADIA Sud-Ouest
CITADIA Sud-Ouest
CITADIA Sud-Ouest
Definitions#
Accès
Lorsque le mot accès est employé pour un accès par voie carrossable.
Alignement
L'alignement correspond à la limite commune d'un fond privé et du domaine public d'une voie de circulation. L'alignement délimite ainsi l'emprise du domaine public.
Article L. 112-1 du Code de la Voirie Routière « L'alignement est la détermination par l'autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d'alignement, soit par un alignement individuel. (...) L'alignement individuel est délivré au propriétaire conformément au plan d'alignement s'il en existe un. En l'absence d'un tel plan, il constate la limite de la voie publique au droit de la propriété riveraine ».
Article L. 112-5 du Code de la Voirie Routière « Aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l'alignement ».
Amélioration de l’habitat >>> (Réhabilitation / Rénovation / Restauration)
Sont considérés comme travaux d’amélioration, des agrandissements d’une surface hors œuvre brute maximale de 40 m² de constructions existant depuis plus de 5 ans sous réserve du respect des règles définies aux articles 1 à 14 des zones dans lesquelles sont situées ces constructions, et à la condition qu’une période minimale de 10 ans s’écoule entre deux opérations d’amélioration ainsi définies. A défaut de réunir cumulativement l’ensemble des conditions ci-dessus, les constructions nouvelles ainsi réalisées ou projetées seront assimilées à des constructions neuves et non à des travaux d’amélioration de construction existante.
Les textes juridiques qui régissent de façon spécifique les opérations de réhabilitation sont très peu nombreux. Le terme de réhabilitation ne fait d’ailleurs l’objet d’aucune définition législative ou réglementaire. La réglementation technique tient pour l'essentiel dans les règles générales de construction (articles L.111-1 et suivants et R.111-1 et suivants du Code de la construction et leurs arrêtés d’application). Tout intervenant à l’acte de réhabilitation doit se conformer aux
CITADIA Sud-Ouest règles générales de construction prévues aux articles L.111-1 et suivants et R.111-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et à leurs arrêtés d’application.
¾ Réhabilitation
La réhabilitation consiste apporter le confort des normes d’aujourd’hui. Elle peut être légère (installation de l'équipement sanitaire, électricité, chauffage), moyenne ou lourde.
¾ Rénovation
La rénovation consiste à rebâtir à neuf. Elle concerne les opérations qui commencent par une démolition. Elles sont similaires aux opérations de travaux neufs si ce n'est la phase de démolition et de libération des emprises foncières.
¾ Restauration
La restauration consiste redonner au bâtiment son caractère. Elle est réservée aux bâtiments ayant une valeur historique certaine qu'il s'agit de remettre en état à l'identique.
Annexe#
Sont considérés comme annexes, les locaux secondaires constituant des dépendances, tels que : réserves, celliers, remises, abris de jardins, garages, ateliers non professionnels, piscines, etc. …
¾ Surface annexe
Arrêté du 9 mai 1995, modifié par l’arrêté du 10 mai 1996 du ministre en charge du logement (pris en application des articles R 331-10 et R 353-16-2° du Code de la Construction et de l’Habitation)
« les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent : les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré ».
¾ Annexes intérieures au logement
Il s’agit des buanderies, débarras, séchoirs, celliers (surface habitable) …
Article R.111-1 du Code de la Construction et de l’Habitation Ce sont des pièces de service au même titre que les « cuisines, salles d’eau et cabinets d’aisance »: elles font donc partie de la surface habitable du logement.
¾ Annexes extérieures au logement : séchoirs et celliers
La surface des celliers et séchoirs est décomptée en tant que surface annexe quand ces pièces sont extérieures au logement, c’est-àdire quand on ne peut y pénétrer directement depuis le reste du logement et que, pour y accéder, on est obligé de passer par un milieu extérieur, milieu qui peut être une partie commune (en logement collectif), un garage (en logement individuel) ou un lieu ouvert (coursive, jardin). En cas de doute, il convient de regarder si le traitement de la pièce se rapproche de celui d’une annexe (parpaings apparents, sol simplement ragréé, absence de plafond, toiture apparente, etc.) ou de celui d’une pièce habitable (par exemple un cabinet de toilette). Les surfaces utilisées pour le stationnement des véhicules ne font pas partie des surfaces annexes, quelle que soit leur nature (stationnement en surface ou garage construit en superstructure ou sous-sol).
¾ Constructions annexes
Il s’agit d’un bâtiment situé sur le même terrain que la construction principale, implanté isolément ou accolé sans être intégré à cette dernière. Il n’est affecté ni à l’habitation, ni à l’activité : garage, abri de jardin, abri à vélo, etc.
CES = Coefficient d’emprise au sol
L’emprise au sol des constructions correspond à leur projection verticale au sol, exception faite des débords de toiture, des balcons, oriels, et des parties de construction dont la hauteur ne dépasse pas 0,60 m dessus du sol naturel avant travaux. Le coefficient d’emprise au sol indique le rapport de la surface occupée par la projection verticale du volume
CITADIA Sud-Ouest hors œuvre du bâtiment à la surface du terrain objet de la demande.
Reglement#
Construction principale
C’est le bâtiment ayant la fonction principale dans un ensemble de constructions ou le bâtiment le plus important dans un ensemble de constructions ayant la même fonction.
COS = Coefficient d’Occupation des Sols Le Coefficient d’Occupation des Sols est le rapport entre la SHON et la surface de la parcelle.
Article R.123.22 du Code de l'Urbanisme#
« 1° - Sous réserve de ce qui est dit au 4° ci-dessous, le coefficient 'occupation du sol est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre susceptible d'être construits par mètre carré de sol. Pour une même zone ou partie de zone, des coefficients différents peuvent être fixés suivant la nature, la destination et les modalités de l'occupation ou de l'utilisation du sol.
2° - Le coefficient d'occupation du sol s'applique à la superficie du terrain qui fait l'objet de la demande d'autorisation de construire y compris, le cas échéant, les terrains cédés gratuitement dans les conditions fixées par les articles R.332-15 et R.332-16. La surface des bâtiments existants conservés sur le terrain, appréciée comme il est dit à l'article L.111-5 est déduite des possibilités de construction. Les emplacements réservés visés à l'article R.123-18 (II,3°) sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction. Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à toute ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité. Cette autorisation est instruite et, le cas échéant, accordée comme en matière de dérogation.
3° - Le coefficient d'occupation du sol, appliqué à la superficie déterminée comme il est dit au 2°, fixe, sous réserve des autres règles du plan d'occupation des sols et des servitudes grevant l'utilisation du sol, une surface maximum de plancher hors oeuvre nette susceptible d'être édifiée qui est calculée selon les règles fixées à l'article R.112-2.
4° - Lorsque le sol est destiné à une autre utilisation que la construction d'immeubles collectifs d'habitation, le premier terme du rapport défini au 1° ci-dessus peut être exprimé en unités autres que le mètre carré de plancher fixées par le règlement en application de l'article R.123- 21 (2°e).
5° - Le règlement peut désigner des zones ou parties de zones où le coefficient d'occupation des sols pourra être dépassé en application des articles L.123-1. Le dépassement peut être imposé en raison des prescriptions d'architecture. »
CITADIA Sud-Ouest
Essences locales
Le territoire communal se caractérise par des végétations spécifiques naturelles, arbres, arbustes, etc. bien adaptées au climat et à la nature des sols. Il est nécessaire de privilégier ces plantations lors de la réalisation d’une haie ou de la plantation d’arbres et arbustes.
Extension / Surélévation
L'extension est l'agrandissement de la surface existante d'un bâtiment. Une extension peut-être envisagée soit en hauteur (c’est une surélévation) soit à l’horizontal. Les règles du PLU (Plan Local d’Urbanisme) peuvent-être différentes s'il s'agit d'une extension ou d'une construction neuve.
Grille, grillage
Le mot grille s’applique à une clôture formée de barreaux métalliques rigides. Le grillage quant à lui, est un ouvrage en fil de fer, plus ou moins rigide servant de clôture.
Habitation = logement
¾ Eléments de définition
Article R.111-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitation
« Un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances. »
Article R.111-1-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
« La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. »
Article R.111-1-3 du Code de la Construction et de l’Habitation
« Tout logement doit : a) Etre pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable et d'une installation d'évacuation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs ; b) Comporter au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo, la douche ou la baignoire pouvant toutefois être commune à cinq logements au maximum, s'il s'agit de logements d'une personne groupés dans un même bâtiment ; c) Etre pourvu d'un cabinet d'aisances intérieur au logement et ne communiquant pas directement avec les cuisines et les salles de séjour, le cabinet d'aisances pouvant toutefois être commun à cinq logements au maximum s'il s'agit de logements d'une personne et de moins de 20 mètres carrés de surface habitable et à condition qu'il soit situé au même étage que ces logements ; d) Comporter un évier muni d'un écoulement d'eau et un emplacement aménagé pour recevoir des appareils de cuisson. Les règles de construction et d'installation des fosses septiques et appareils analogues sont fixées par un arrêté conjoint du ministre chargé de la santé et du ministre chargé de la construction et de l'habitation. Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement. »
Limite séparative
La limite séparative est une frontière, matérialisée ou non par des bornes de repère (bornage), à la cote des sols existants, délimitant la surface d’une propriété, en sorte que, lorsqu’on la franchit, on pénètre sur la propriété du voisin ou sur le domaine public. Ces limites forment ainsi un découpage du territoire en parcelles numérotées de propriétés foncières qui sont répertoriées sur le cadastre.
CITADIA Sud-Ouest
Voir aussi : Articles 671 à 680 du Code Civil
Limite séparative et plantations
Article 671 du Code Civil#
« Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations. Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur. Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers. »
Place de stationnement
Les caractéristiques dimensionnelles minimales sont de 2,30 mètres pour la largeur et de 4,50 mètres pour la longueur. Ces dimensions ne prennent pas en compte les aires de manœuvre et de circulation à prendre en compte dans le projet.
SHOB = Surface Hors Œuvre Brute
La SHOB des constructions est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, auxquelles s’ajoutent l’épaisseur des murs et cloisons.
Article R.112-2 du Code de l'Urbanisme
« La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction. […] »
SHON = Surface Hors Œuvre Nette
Elle est obtenue en déduisant de la SHOB certaines surfaces de plancher.
Article R.112-2 du Code de l'Urbanisme
« La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction : a) des surfaces de plancher hors oeuvre nette des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial. b) des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée. c) des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules. d) des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces de serres de production. Sont également déduites de la surface hors oeuvre dans la limite de 5 mètres carrés par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation, dans le cadre de la réfection d'un immeuble à usage d'habitation, de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène des locaux. »
Surface et volume habitables
Article R.111-1-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
CITADIA Sud-Ouest
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Toit terrasse
Couverture d’une construction ou d’une partie de construction (close ou non) constituant par ces caractéristiques une surface de plancher (horizontalité, résistance à la charge,…), qu’elle soit ou non accessible. Les terrasses accessibles surélevées (sur maçonnerie, piliers,…) sont assimilées aux toits-terrasses dans l’application du présent règlement.
Unité foncière
L’unité foncière est constituée par l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës appartement à un même et unique propriétaire ou indivision. Les dispositions réglementaires du Plan Local d'Urbanisme s’appliquent à l’unité foncière.
Conseil d’Etat : CE n°264667, cne de Chambéry c/ Balmat, 27 juin 2005 « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».
Voies et emprises publiques
Sont considérées comme des voies et emprises publiques tout espace ouvert au public, revêtu ou non, destiné à accueillir la circulation de véhicules ou piétons. Les voies et emprises privées, ouvertes à la circulation publique doivent respecter les mêmes règles de recul.
CITADIA Sud-Ouest