Dispositions générales
COMMUNE DE FONTES
PLAN LOCAL D’URBANISME 4.1 REGLEMENT ECRIT
Département de l’Hérault
SOMMAIRE
INTRODUCTION
Le présent document est établi conformément aux dispositions du Code de l'Urbanisme (article L.101.1 et suivants) en vigueur à la date d'approbation du PLU.
Le règlement est régi par les articles L. 151-8 et suivants ainsi que R. 151-9 et suivants du Code de l’urbanisme.
L’article L. 151-8 du Code prévoit : « Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3 ».
L’article R. 151-9 du Code ajoute : « Le règlement contient exclusivement les règles générales et servitudes d'utilisation des sols destinées à la mise en œuvre du projet d'aménagement et de développement durables, dans le respect de l'article L. 151-8, ainsi que la délimitation graphique des zones prévues à l'article L. 151-9 ».
Ce règlement s'applique à l’ensemble du territoire de la commune de Fontès.
Division du territoire en zones
Le territoire couvert par le plan local d'urbanisme est divisé en zones urbaines, en zones à urbaniser, en zones agricoles et en zones naturelles et forestières, éventuellement subdivisées en secteurs et sous-secteurs.
Les règles applicables aux différentes zones du PLU font l'objet des articles du présent document :
- Les zones urbaines sont dites "zone U", elles couvrent les parties du territoire déjà urbanisé, et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
- Les zones à urbaniser sont dites "zones AU", elles comprennent les secteurs de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation.
- Les zones agricoles sont dites "zones A", elles concernent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
- Les zones naturelles et forestières sont dites "zones N", elles concernent les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison : 1° Soit de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique ; 2° Soit de l’existence d’une exploitation forestière ; 3° Soit de leur caractère d’espaces naturels ; 4° Soit de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles ; 5° Soit de la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues.
- Les emplacements réservés Le règlement délimite des terrains sur lesquels sont institués : 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ; 2° Des emplacements réservés aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier ; 3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ; 4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programme de logements qu’il définit ; 5° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d’une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global, les constructions ou installations d’une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d’interdire les travaux ayant pour objet l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension limitée des constructions existantes. En outre, dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d’intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements.
6 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Fontès (34) Description des zones faisant l'objet du présent règlement et reportées au Document Graphique du PLU.
Zone urbaine avec les secteurs suivants :
• Secteur UA
Centre urbain ancien accueillant de l’habitat et des activités et caractérisé par une très forte densité du bâti. Le bâti est édifié, de façon générale, à l’alignement des voies et en ordre continu. Il constitue le cœur historique de la commune et compte de nombreux éléments patrimoniaux.
• Secteur UB
Quartiers autour du cœur historique, desservis par tous les réseaux. Le caractère résidentiel est dominant sous forme d’habitat individuel accolé, de type maisons de ville à l’alignement avec jardin à l’arrière. Les remises agricoles anciennes ou en activité sont très présentes.
• Secteur UC
Le secteur UC présente un caractère résidentiel dominant sous forme d’habitat pavillonnaire plus ou moins dense. Son intérêt patrimonial est faible.
- Secteur UE
Secteur dont la vocation est d’accueillir des bâtiments et aménagements destinés à des équipements publics, en tant que constructions et installations nécessaires au service public ou collectif.
- Secteur UX
Zone d’activités réservée pour la cave coopérative ainsi que ses activités associées et les terrains nécessaires à l‘activité.
Zone à urbaniser :
• Zone AU
Zone dont la capacité des réseaux à la périphérie immédiate est suffisante pour être ouverte à l’urbanisation pour l’habitat et les équipements moyennant des conditions d’aménagement urbain et de viabilisation constituant les bases d’un véritable maillage urbain. Elle comprend des « orientations d’aménagement et de programmation » en vue d’assurer ces conditions.
Le PLU de Fontès ne comporte pas de zone AU ouverte à son approbation. Le diagnostic a montré que l’ouverture à l’urbanisation devait être différée en mettant en place des zones 2AU plutôt que 1AU du fait :
- D’une nécessité de sécurisation de la ressource en eau potable (que ce soit par de nouvelles autorisations administratives et protections associées sur les captages existants ou par une interconnexion nouvelle)
- D’un besoin d’amélioration du rendement du réseau d’eau au regard du PGRE (75% minimum exigé)
- D’une amélioration des performances de la STEP (que ce soit par une rénovation ou la réalisation d’une nouvelle STEP) afin d’atteindre des rejets conformes à la réglementation en place
Elle comprend 3 secteurs, 2AUa, 2AUb et 2AUc, qui devront faire l’objet d’opérations d’ensemble lors de leur ouverture à l’urbanisation.
Pour le secteur 2AUc, une quatrième obligation s’impose pour qu’il puisse être ouvert à l’urbanisation : la réalisation en amont du bassin de rétention prévu par l’étude hydraulique (Emplacement Réservé n°3).
Zone agricole :
• Zone A
Espace agricole à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique et économique des terres. Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole sont seules autorisées en zone A.
Elle comprend : - un secteur Ap correspondant à des espaces agricoles sensibles où aucune construction n’est autorisée
Zone naturelle et forestière :
• Zone N
Zone comprenant les espaces naturels et boisés de la commune. D’une manière générale, l’urbanisation nouvelle ne peut y être admise à l’exception de bâtiments agricoles ou d’intérêt collectif.
Elle comprend : - un secteur Nt correspondant à des espaces naturels pouvant faire l’objet d’une valorisation pour de l’hébergement touristique et les activités associées. Il correspond aux 2 campings de la commune.
- un secteur NL correspondant à des espaces naturels pouvant faire l’objet d’une valorisation pour des activités de loisirs et touristiques. Ce secteur doit faire l’objet d’une procédure spécifique dérogatoire puisqu’il se situe en discontinuité du village.
- un secteur Nx correspondant à la carrière et à la déchèterie de la commune
8 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Fontès (34) Autres éléments règlementés reportés au document graphique de zonage :
- Eléments d’intérêt patrimonial inventoriés au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme
- Emplacements réservés - Espaces Boisés Classés
LEXIQUE
Accès privatif : Constitue un accès privatif l’espace donnant la possibilité pour une personne privée d’accéder à son bien, respectant les règles minimales de desserte et de sécurité. Acrotère : Partie supérieure de la remontée d’un mur en périphérie de toiture ou terrasse. Alignement à la voie : Indicateur de positionnement d’une construction en limite de la voie publique, c'est à dire sans exigence de retrait.
Clôture : Elément formalisant une limite de propriété vis-à-vis du domaine public ou vis-à-vis d’une parcelle privée (limites séparatives dites latérales et de fond de terrain). Exemple : haie, grillage, mur-bahut, piliers et murets… Constructions : Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. Constructions existantes : Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite à la date d’approbation du PLU et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Constructions annexes : Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. Dans le PLU de Fontès, leur emprise est considérée comme égale ou inférieure à 40m².
Construction principale : Construction de plus de 40 m² d’emprise au sol. Il peut exister plusieurs constructions principales sur une même parcelle.
Contiguïté : Etat d’une construction accolée à une autre construction.
Emprise au sol : L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Epannelage : L'épannelage désigne la forme simplifiée des masses bâties constitutives d’un tissu urbain.
Espaces libres : Espace non construit et non aménagé.
Espace public : Surface appartenant à une personne publique non susceptible d’appropriation privée, ouvert à la circulation générale sous réserve de restrictions locales.
Hauteur : La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toiture-terrasse ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
Limites séparatives : Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publique.
Matériaux perméables : Matériaux laissant l’eau s’infiltrer dans le sol.
Mur-bahut : Muret surmonté d’un grillage ou de tout autre élément de clôture. Il peut être doté de piliers à intervalle régulier. Ceux-ci ne sont pas compris dans la hauteur du mur-bahut.
Opération d’ensemble : Cadre spécifique d’urbanisation imposant un projet unique et global, dans les limites des exigences de la zone.
Périmètre de réciprocité : Règle qui vise à interdire dans un certain périmètre autour de certaines exploitations classées ICPE (Installations Classées Pour l’Environnement) ou RSD (Règlement Sanitaire Départemental) la construction à usage d’habitation ou le changement de destination d’une construction agricole (Article L111-3 du code rural et de la pêche maritime). Le périmètre est de 50 ou de 100 mètres selon la classification et l’activité de l’exploitation.
Ruine : Elément anciennement construit dégradé et dépourvu de tout ou partie des éléments essentiels constitués par la toiture, les murs porteurs ou le sol.
Serre : Construction uniquement formée de châssis vitrés et de parois opalescentes.
Surface de plancher (définition de l’article R111-22 du CU) :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de
chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes
et
fenêtres
donnant
sur
l'extérieur
;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés
ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des
activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un
groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article
L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des
déchets
;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors
que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles
qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les
logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Surface de vente : Superficie des espaces couverts ou non, affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l’exposition des marchandises proposées à la vente, au paiement des marchandises, ainsi qu’à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente. Toiture plate-forme : Couverture d’une construction dont la pente est inférieure à 15%. Elle est protégée par une étanchéité simple ou multicouche. Les toitures plates-formes sont accessibles au moins partiellement. Unité foncière : Une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. Voie et emprise publique : La voie publique s’entend comme espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chassée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieures ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie, ni d’équipement public.
DISPOSITIONS GENERALES
Les dispositions générales autorisent les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics et ouvrages d’infrastructure ou de superstructure. Ces ouvrages peuvent déroger à l’ensemble des articles du règlement de la zone.
- Ouvrages techniques et bâtiments et aménagements d’intérêt collectif Les dispositions générales autorisent les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics et ouvrages d’infrastructure ou de superstructure. Ces ouvrages peuvent déroger à l’ensemble des articles du règlement de la zone. Les bâtiments et aménagements d’intérêt collectif sont autorisés dans toutes les zones sous réserve :
- qu’ils respectent les servitudes d’utilité publiques - qu’ils ne contreviennent pas ou de façon limitée aux principes affirmés de
préservation de la trame verte et bleue, de la qualité des paysages et des terres agricoles.
- AZI (Atlas des Zones Inondables) Une partie du territoire communal est soumis à un risque repris par l’AZI. A l’intérieur du périmètre de l’aléa dit résiduel de l’Atlas des Zones Inondables, les constructions ne sont pas autorisées.
- Ruissellement des eaux pluviales : Les effets du ruissellement seront à minimiser sur l’ensemble du tissu bâti avec des implantations bâties et des clôtures adaptées : transparence des clôtures, orientation des bâtiments, préservation du libre écoulement des eaux… Des emprises de 20m de part et d’autre de l’axe des cours d’eau, hors AZI et hors étude hydraulique, sont non constructibles.
- Périmètre Délimité des Abords (PDA) de l’église et du cimetière : Le PDA se substitue à la servitude de protection des abords des MH de la commune. Tout projet inclus dans ce périmètre est soumis à l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France suivant l’arrêté par délibération du Conseil municipal du 22 mai 2018.
- Obligations légales de débroussaillement (OLD) Tout projet respectera les OLD reprises en annexe et sur le plan des servitudes.
- Autres :
. Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordé par des canalisations souterraines au réseau public de distribution d’eau potable de caractéristiques adaptées et alimenté en quantité suffisante par une ressource conforme à la réglementation en vigueur . Toute construction ou installation nouvelle doit être couverte par un dispositif de défense incendie adapté et respectant la réglementation en vigueur
. Toute construction ou installation doit prendre en compte le risque Tempête avec : - le respect des normes de construction en vigueur prenant en compte les risques dus aux vents (Documents techniques unifiés "Règles de calcul définissant les effets de la neige et du vent sur les constructions" datant de 1965, mises à jour en 2000) ; - la prise en compte (dans les zones plus particulièrement sensibles comme le littoral ou les vallées) des caractéristiques essentielles des vents régionaux, permettant une meilleure adaptation des constructions (pente du toit, orientation des ouvertures, importance des débords) ; - les mesures portant sur les abords immédiats de l'édifice construit (élagage ou abattage des arbres les plus proches, suppressions d'objets susceptibles d'être projetés).
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX DIFFERENTES ZONES DU PLU
Règlement Local d‘Urbanisme
ZONE U
THEME U.1. DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITES
Destinations
Sous-destinations
Exploitation agricole et forestière Habitation
Commerce et activités de service
Equipements d’intérêt collectif et services publics
Autres activités des secteurs secondaires ou
tertiaires
UA-UB-UC, UE, UX
Exploitation agricole Exploitation forestière Logement Hébergement Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services (clientèle) Hébergement hôtelier et touristique Cinéma Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale
Salles d’art et de spectacle Equipements sportifs
Autres équipements recevant du public
Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et exposition
Interdite
XX XXX XX XX
X XX XX X XX XX
X
X
X
X X X XX X X XXX
Autorisée
Autorisées sous
conditions
X
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