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Edifiable

Zone UPBB1secteur de plan masse UPBb1, ZAC Écocité à Bobigny

La ZAC Écocité : sur les secteurs UPBb1a, UPBb1c et UPBb1d, trente mètres de hauteur pour l'habitation, portés à 36 mètres sur 10 % du terrain, sans hauteur fixée pour les bureaux ni pour l'artisanat et le commerce de détail, et une emprise au sol de 60 % pour l'habitation, 75 % pour les autres constructions et les programmes mixtes ; sur le secteur UPBb1b, ni la hauteur ni l'emprise au sol ne sont réglementées. Partout, la surélévation d'une construction existant au 4 février 2020 s'arrête au point le plus haut qu'elle avait à cette date, et les équipements d'intérêt collectif n'ont ni hauteur ni emprise fixée. La part de pleine terre est imposée secteur par secteur.

  • Zone urbaine

Les règles de la zone UPBB1

  • Hauteur

    30 m pour l'habitation, soit R+9

    secteurs UPBb1a, UPBb1c et UPB1d

    la hauteur à ne pas dépasser

    3 cas particuliers
    36 m sur 10 % du terrain, soit R+11secteurs UPBb1a, UPBb1c et UPB1d
    La phrase du règlement

    « Toutefois, la hauteur peut être portée à 36 mètres sur 10% du terrain, soit l'équivalent d'une construction R+11. »

    Surélévation limitée au point le plus haut de la construction existante
    La phrase du règlement

    « Hauteur des constructions Dispositions générales : La surélévation de parties de constructions existantes à la date d'approbation du présent règlement (04/02/2020) est limitée au point le plus haut de la construction existante à la date d'approbation du présent règlement (04/02/2020). »

    Non réglementéesecteur UPBb1b
    La phrase du règlement

    « Sur le secteur UPBb1b • Il n'est pas fixé de règle. »

    Article UPBB1 10 « Hauteur des constructions »

  • Emprise au sol

    60 % du terrain pour l'habitation

    secteurs UPBb1a, UPBb1c et UPBb1d

    la surface au sol que l'on peut bâtir

    3 cas particuliers
    75 % du terrain pour les autres constructionssecteurs UPBb1a, UPBb1c et UPBb1d
    La phrase du règlement

    « • Pour les autres constructions autorisées dans la zone, l'emprise au sol des constructions est limitée à 75 % maximum de la superficie du terrain. »

    75 % du terrain pour un programme mixte comportant du logementsecteurs UPBb1a, UPBb1c et UPBb1d
    La phrase du règlement

    « • Pour les terrains accueillant un programme mixte incluant des constructions à destination d'habitation, l'emprise au sol des constructions est limitée à 75% maximum de la superficie totale du terrain. »

    Non réglementéesecteur UPBb1b
    La phrase du règlement

    « Sur secteur UPBb1b • Il n'est pas fixé de règle. »

    Article UPBB1 9 « Emprise au sol des constructions »

  • Recul sur la rue

    60 % au moins du linéaire de façade à l'alignement

    le long de la rue de Paris, en zones UPBb1a, UPBb1b et UPBb1c

    la distance à garder avec la rue

    7 cas particuliers
    Retrait d'au moins 1,5 mle long de la rue de Paris, en cas de retrait, en zones UPBb1a, UPBb1b et UPBb1c, hors construction à la fois parallèle à la limite foncière et implantée en biais
    La phrase du règlement

    « • en cas de retrait, la distance de retrait minimal est égale à 1,5 mètre. Si la construction est parallèle à la limite foncière et en cas d'implantation en biais, le retrait pourra varier entre 0 et 6 mètres. »

    Retrait de 0 à 6 m, l'alignement étant assuré par une clôturele long de la rue de Paris, en zones UPBb1a, UPBb1b et UPBb1c, construction à la fois parallèle à la limite foncière et implantée en biais
    La phrase du règlement

    « Si la construction est parallèle à la limite foncière et en cas d'implantation en biais, le retrait pourra varier entre 0 et 6 mètres. Toutefois, l'alignement devra être assuré par une clôture ; »

    À l'alignementle long de la rue de Paris, en zone UPBb1d
    La phrase du règlement

    « • en zone UPBb1d, les constructions doivent être implantées à l'alignement »

    60 % au plus du linéaire de façade à l'alignementle long des voies créées en bordure du domaine public fluvial, en zones UPBb1a, UPBb1b et UPBb1c
    La phrase du règlement

    « • 60% maximum du linéaire de façade des constructions nouvelles doivent être implantées à l'alignement en zone UPBb1a, UPBb1b et UPBb1c. »

    À l'alignement ou en retrait d'au moins 1,5 mle long des voies créées en bordure du domaine public fluvial, en zone UPBb1d
    La phrase du règlement

    « • en zone UPBb1d, les constructions peuvent être implantées à l'alignement ou en retrait. En cas de retrait, la distance de retrait minimal est égale à 1,5 mètre, Toutefois, l'alignement devra être assuré par une clôture. »

    À l'alignement ou en biais, retrait de 0 à 6 mle long des voies débouchant sur la rue de Paris
    La phrase du règlement

    « ... de la construction peut se faire à l'alignement ou de biais vis-à-vis des limites foncières, en cas d'implantation en biais, le retrait peut varier de 0 à 6 mètres. »

    Libre ; en retrait, 1,5 m au moinsle long des autres voies créées
    La phrase du règlement

    « • L'implantation des constructions nouvelles est libre (alignement ou retrait) • En cas de retrait , celui-ci doit être au moins égal à 1,5 mètre dudit alignement. »

    Article UPBB1 6 « Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises »

  • Limites

    En retrait d'au moins 4 m

    la distance à garder avec les voisins

    1 cas particulier
    Sur la limite séparative
    La phrase du règlement

    « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Dispositions générales : V. L'implantation des constructions est libre (sur les limites séparatives ou en retrait). »

    La distance entre deux constructions d'un même terrain est fixée à part dans le règlement.

    Article UPBB1 7 « Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives »

  • Espaces verts

    Un arbre de haute tige par tranche de 100 m² d'espace libre

    hors constructions nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif

    les arbres à planter

    2 cas particuliers
    Arbre de haute tige non exigé pour les constructions nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectifpour la seule règle de l'arbre de haute tige
    La phrase du règlement

    « Il n'est pas fixé de règle pour les constructions nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif. »

    15 % du terrain en pleine terresecteur UPBb1a
    La phrase du règlement

    « • Pour toutes les constructions une part minimum de 15% de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre En plus de cette règle, une part de 20% minimum de la superficie du terrain doit être traitée en coefficient de biotope Dispositions règlementaires »

    Article UPBB1 13 « Nature en ville »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone UPBB1, 7 articles
Sommaire

Le règlement de la zone UPBB1, article par article

Le règlement entier, 193 articles

Article UPBB1 1Occupations et utilisations du sol interdites

Intitulé du document : Destinations et sous destinations autorisées, interdites ou autorisées

Le même sujet dans les 33 zones

Zone UPBb1 : ZAC Écocité à Bobigny

a. Destinations et sous destinations autorisées, interdites ou autorisées sous conditions :

Les destinations et sous Autorisé Interdit Autorisé sous condition…

destinations

Habitation : Au sein des V.

secteurs Au sein du secteur UPBb1d, dès lors qu’elles sont

Logement UPBb1a,

UPBb1b et destinées aux personnes dont la présence est

Hébergement UPBb1c indispensable pour assurer le fonctionnement ou le

Commerces et activités de En zone services : UPBb1 gardiennage des installations

Artisanat et commerce de détail Au sein des Au sein du secteur UPBb1c, l’artisanat et le commerce secteurs de détail sont autorisés uniquement en rez-de-chaussée

UPBb1a, des constructions dans la limite de 15% de la surface de

UPBb1b et plancher de la construction.

UPBb1d

Restauration Au sein du Au sein des secteurs UPBb1a, UPBb1b, UPBb1c, la secteur restauration est autorisée uniquement en rez-deCommerce de gros UPBb1d chaussée des constructions dans la limite de 15% de la surface de plancher de la construction.

Activités de services ou s’effectue Au sein des l’accueil d’une clientèle secteurs Au sein des

Hôtels UPBb1a et secteurs UPBb1b

Autres hébergements UPBb1d touristiques En zone et UPBb1c

Cinéma UPBb1

Autres activités des secteurs En zone Au sein des secteurs UPBb1a, UPBb1b, UPBb1c, seules secondaires et tertiaires : UPBb1 les extensions des constructions existantes à la date

En zone d’approbation du présent règlement (04/02/2020) sont

Industrie UPBb1 autorisées.

En zone

UPBb1

Au sein du

secteur

UPBb1d

Cuisines dédiées à la vente en En zone UPBb1a ligne

En zone

Entrepôt UPBb1

Bureau En zone

Centre de congrès et d’exposition UPBb1

En zone

UPBb1

sous conditions :

Les destinations et sous Autorisé Interdit Autorisé sous condition…

destinations

Equipements d’intérêt collectif V.

et services publics :

Locaux et bureaux des En zone administrations publiques UPBb1

Locaux techniques et industriels En zone des administrations publiques UPBb1

Etablissements d’enseignement de santé et d’action sociale En zone

UPBb1

Salles d’art et de spectacles En zone

UPBb1

Equipements sportifs En zone

UPBb1

Lieux de culte En zone

Autres équipements recevant du UPBb1 public

En zone

UPBb1

Exploitations agricoles et

forestière :

Exploitation agricole En zone

Exploitation forestière UPBb1

En zone

UPBb1

Article UPBB1 6Implantation par rapport aux voies et emprises publiques

Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises

Le même sujet dans les 33 zones

b. Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Dispositions générales :

  • Le long de la rue de Paris

V.

  • 60 % minimum du linéaire de façade des constructions nouvelles doivent être implantés à l'alignement en zone UPBb1a, UPBb1b et UPBb1c ,
  • en cas de retrait, la distance de retrait minimal est égale à 1,5 mètre. Si la construction est parallèle à la limite foncière et en cas d'implantation en biais, le retrait pourra varier entre 0 et 6 mètres. Toutefois, l'alignement devra être assuré par une clôture ;
  • en zone UPBb1d, les constructions doivent être implantées à l'alignement
  • pour les lots dont les limites est/ouest donnent sur une limite publique, liant le canal à la rue de

Paris, la réalisation de la percée à l'intérieur du lot n'est pas obligatoire ;

  • pour les lots en situation de mitoyenneté sur deux limites, une percée est obligatoire. La largeur de cette percée ne peut pas être inférieure à 6 mètres ;
  • sur la rue de Paris, pour les opérations mixtes, une percée "double hauteur" est obligatoire vers le cœur d'îlot.
  • Le long des voies et emprises publiques créées en bordure du domaine public fluvial
  • 60% maximum du linéaire de façade des constructions nouvelles doivent être implantées à l’alignement en zone UPBb1a, UPBb1b et UPBb1c.
  • en cas de retrait, la distance de retrait minimal est égale à 1,5 mètre, Toutefois, l'alignement devra être assuré par une clôture ;
  • en zone UPBb1d, les constructions peuvent être implantées à l'alignement ou en retrait. En cas de retrait, la distance de retrait minimal est égale à 1,5 mètre, Toutefois, l'alignement devra être assuré par une clôture.
  • Pour les lots dont les limites est-ouest donnent sur une limite publique, liant le canal à la rue de

Paris, la réalisation de la percée à l’intérieur du lot n'est pas obligatoire ;

  • pour les lots en situation de mitoyenneté sur deux Iimites, une percée est obligatoire. La largeur de cette percée ne pourra pas être inférieure à 6 mètres ;
  • Le long des voies débouchant sur la rue de Paris
  • l'implantation de la construction peut se faire à l'alignement ou de biais vis-à-vis des limites foncières, en cas d'implantation en biais, le retrait peut varier de 0 à 6 mètres.
  • Le long des autres voies créées
  • L’implantation des constructions nouvelles est libre (alignement ou retrait)
  • En cas de retrait , celui-ci doit être au moins égal à 1,5 mètre dudit alignement. L’alignement doit alors être assuré par une clôture.

Dispositions particulières :

Les saillies d’une profondeur supérieure à 0,6 mètre sont autorisées sur les voies et emprises publiques. Elles doivent être autorisées par le gestionnaire de la voie.

Les saillies autorisées doivent être édifiées à une hauteur minimale de 3,5 mètres par rapport à la voie.

Article UPBB1 7Implantation par rapport aux limites séparatives

Intitulé du document : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Le même sujet dans les 33 zones

c. Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Dispositions générales :

V.

L’implantation des constructions est libre (sur les limites séparatives ou en retrait).

En cas de retrait :

  • La distance de retrait minimale est égale à 4 mètres.

Dispositions particulières :

Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

Les cours communes ainsi formées ne peuvent être partagées que par des clôtures ne comportant de partie pleine que sur une hauteur maximum de 1 mètre à partir du sol naturel et dont la hauteur totale n’excédera pas 2 mètres.

Une implantation différente de celle autorisée est admise pour les extensions de constructions existantes non conformes aux dispositions du présent règlement, afin d’harmoniser les implantations avec la construction existante :

dans ce cas, les constructions, ou parties de constructions à édifier doivent être réalisées avec un retrait par rapport à l’alignement au moins égal à celui de la construction existante.

Article UPBB1 8Implantation des constructions les unes par rapport aux autres

Intitulé du document : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un

Le même sujet dans les 33 zones

d. Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain

Dispositions générales :

  • Les constructions nouvelles doivent s'implanter de manière à ce qu'au moins une baie éclairant chacune des pièces principales ne soit masquée par aucune partie d'immeuble qui serait vue sous un angle de 60° compté à partir du plancher bas du R+2 au-dessus du plan horizontal, y compris entre deux volumes d'une même construction et en respectant une distance minimum de 10 mètres entre les constructions.

Dispositions particulières :

  • Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics.

Article UPBB1 9Emprise au sol

Intitulé du document : Emprise au sol des constructions

Le même sujet dans les 33 zones

e. Emprise au sol des constructions

Dispositions générales :

Sur les secteurs UPBb1a, UPBb1c et UPBb1d

  • Pour les constructions à destination d’habitation, l’emprise au sol des constructions est limitée à 60 % maximum de V.

la superficie du terrain.

  • Pour les autres constructions autorisées dans la zone, l’emprise au sol des constructions est limitée à 75 % maximum de la superficie du terrain.
  • Pour les terrains accueillant un programme mixte incluant des constructions à destination d’habitation, l’emprise au sol des constructions est limitée à 75% maximum de la superficie totale du terrain.

Sur secteur UPBb1b

  • Il n’est pas fixé de règle.

Dispositions particulières :

Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics.

Article UPBB1 10Hauteur maximale des constructions

Intitulé du document : Hauteur des constructions

Le même sujet dans les 33 zones

f. Hauteur des constructions

Dispositions générales :

La surélévation de parties de constructions existantes à la date d’approbation du présent règlement (04/02/2020) est limitée au point le plus haut de la construction existante à la date d’approbation du présent règlement (04/02/2020).

Sur les secteurs UPBb1a, UPBb1c et UPB1d

  • La hauteur des constructions à destination d’habitation est limitée à 30 mètres, soit l’équivalent d’une construction

R+9. Toutefois, la hauteur peut être portée à 36 mètres sur 10% du terrain, soit l'équivalent d'une construction

R+11.

  • Il n’est pas fixé de règle pour la hauteur des constructions à destination de bureaux et d’artisanat et commerce de détail.

Sur le secteur UPBb1b

  • Il n’est pas fixé de règle.

Dispositions particulières :

  • Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics.

Article UPBB1 13Nature en ville

Le même sujet dans les 33 zones

g. Nature en ville

Dispositions générales :

V.

  • Un arbre de haute tige doit être planté par tranche de 100 m² d’espace libre. Pour l’application de cette règle, toute tranche commencée est due. Il n’est pas fixé de règle pour les constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
  • Il n'est pas fixé de règles pour les équipements d'intérêts collectif et de services publics hormis pour les autres équipements recevant du public.

Sur les secteurs UPBb1b, UPBb1c et UPBb1d :

  • Pour les constructions à destination d’ habitation une part minimum de 10% de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre En plus de cette règle, une part de 15% minimum de la superficie du terrain doit être traitée en coefficient de biotope
  • Pour les constructions à dominante de commerces, activités de services et autres activités des secteurs secondaires et tertiaires, une part minimum de 10% de la superficie du terrain doit être traitée en coefficient de biotope dont au moins 80% de surface de pleine terre

Sur le secteur UPBb1a :

  • Pour toutes les constructions une part minimum de 15% de la superficie du terrain doit être traitée en espace de pleine terre En plus de cette règle, une part de 20% minimum de la superficie du terrain doit être traitée en coefficient de biotope

Dispositions règlementaires

Les 32 autres zones des Lilas

Fichiers à télécharger et sources

PLUi des Lilas, approuvé le 23/02/2026, 7 articles pour la zone UPBB1.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.