En-tête du document
1.- Le mode d’emploi du règlement écrit du PLU
Le présent règlement écrit du Plan Local d’Urbanisme est divisé en plusieurs chapitres : - Chapitre I : Les dispositions générales applicables à l’ensemble du territoire et les règles communes à toute les zones - Chapitre II : Les dispositions applicables aux zones urbaines (zones U) - Chapitre III : Les dispositions applicables à la zone à urbaniser sur le long terme (2AU) - Chapitre IV : Les dispositions applicables à la zone agricole (zones A) - Chapitre V : Les dispositions applicables à la zone naturelle et forestière (zones N)
En amont de la lecture de ce document, il convient de procéder à :
1 Une lecture de la composition du règlement et de son glossaire.
2 Une lecture des dispositions générales applicables à l’ensemble du territoire communal.
3 Une lecture du chapitre du règlement écrit correspondant à la zone dans laquelle est située votre terrain. Vous y trouverez l’ensemble des règles qui s’appliquent alors à votre projet. Des schémas – à valeur réglementaire ou informative - illustrent les propos développés. La lecture du règlement écrit doit également être complétée par une prise de connaissance du document « Orientation d’Aménagement et de Programmation patrimoniale » dans un rapport de compatibilité concernant les bâtiments identifiés sur le document de zonage, pour tout nouveau projet de construction nouvelle et de rénovation. Dans le rapport de présentation du PLU, figurent également des éléments qui vous aideront dans la compréhension des différentes règles écrites.
4 Une lecture des annexes du PLU et des Servitudes d’Utilité Publique qui rassemblent les dispositions règlementaires spécifiques ne relevant pas directement du PLU mais qui s’appliquent à certains terrains.
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2.- Glossaire
Les définitions mentionnées ci-après sont issues du lexique national (précisé pour chaque terme par une *) et complétées par des définitions applicables pour le présent règlement. Ces dernières explicitent la manière dont doivent être interprétés les termes utilisés dans le document.
A
Accès : partie de terrain qui correspond à l’interface entre la voie privée et la voie publique, donnant sur une voie publique ou privée carrossable.
Acrotère : Élément d’une façade, en général mur ou muret en maçonnerie, situé au-dessus du niveau d’une toitureterrasse ou d’une toiture à faible pente pour en masquer la couverture et qui constitue un rebord pour permettre le relevé d’étanchéité.
Affouillement (du sol) : Modification volontaire du niveau du terrain naturel par déblai.
Alignement : limite entre le terrain d’assiette du projet et le domaine public ou privé ouvert à la circulation.
Annexe à la construction principale : construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale (emprise au sol, hauteur), qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. L’annexe est fermée ou non et elle est non habitée.
B
Bâtiment : construction couverte et close. Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.
Matériaux biosourcés : Matériaux issus de la biomasse d’origine végétale ou animale dont l’utilisation permet de limiter l’empreinte écologique de la construction.
C
Clôture : toute enceinte qui ferme tout l’accès ou une partie d’un terrain et qui sépare deux propriétés privées, ou une propriété privée avec le domaine public. La clôture comprend les piliers et les portails.
Construction : ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres) et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment (telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment).
Construction existante : construction reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
E
Égout de toiture : l’égout de toiture (hors toiture terrasse) - à l’opposé du faîtage - est la partie la plus basse de la toiture évacuant les eaux de pluies.
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Emprise au sol : projection
verticale du volume de la
construction, tous débords et surplombs inclus. Les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont comptabilisés dans l’emprise. Les terrasses surélevées ainsi que les terrasses couvertes font partie de l’emprise au sol. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux et des encorbellements.
emprise au sol
Énergies renouvelables : Ce sont les énergies éolienne, solaire, géothermique et hydraulique ainsi que l’énergie issue de la biomasse. On englobe aussi dans les énergies renouvelables les flux de déchets organiques de l’activité économique qui peuvent donner lieu à une valorisation énergétique : déchets de l’agriculture et de l’exploitation forestière, part fermentescible des déchets industriels et des ordures ménagères.
Bâtiment à énergie positive : Une construction à énergie positive se définit par sa production d’énergie renouvelable, supérieure sur un an à sa consommation d’énergie non renouvelable.
Eaux usées : S’entend pour les eaux usées issues de toute habitation et de tout établissement industriel, à usage commercial, artisanal, agricole ou forestier.
Équipements d’intérêt collectifs et services publics : équipement d’intérêt collectif ou service public existant dont il faut permettre l’entretien et/ou l’extension, ou projet de création dont la nature est peu compatible à une implantation dans les zones urbaines ou à urbaniser. Ceux-ci doivent être compatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière et ne pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. Dans les zones agricoles et naturelles, il s’agit donc d’autoriser (liste non exhaustive) les nouvelles installations et constructions appartenant aux sous-destinations suivantes : - locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés : équipements d’intérêt collectif nécessaires à certains services publics (stations d’épuration, aires de stationnement, aire de co-voiturage,…) ; constructions permettant la production d’énergie reversée dans les réseaux publics de distribution et de transport d’énergie, les locaux techniques (transformateurs électriques, …) ; construction de réseaux enterrés et de tout ouvrage et bâtiments nécessaires au fonctionnement des installations d’assainissement et d’eau potable. - équipements sportifs : aménagements légers à usage sportif ou de détente.
Espace libre : espace de l’unité foncière non occupée par une ou des constructions.
Essences locales : plantations d’espèces végétales indigènes adaptées au contexte géographique et climatique régional et qui présentent donc un intérêt écologique.
Exemplarité énergétique ou environnementale d’un bâtiment : L’exemplarité énergétique ou environnementale d’un bâtiment se définit à partir d’un seuil minimum d’émission de gaz à effet de serre issu de l’analyse du cycle de vie du bâtiment. Elle est conditionnée à l’atteinte des indicateurs de la réglementation énergétique (RE) en vigueur. Une attestation prouvant la bonne prise en compte des critères devra être fournie par le maitre d’ouvrage au moment du dépôt de l’autorisation d’urbanisme.
Exhaussement (du sol) : Modification volontaire du niveau du terrain naturel par remblai.
Exploitation agricole : Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle, ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. Les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des
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éolis activités de spectacle sont réputées agricoles. Il en est de même de la production et, le cas échéant, de la commercialisation, par un ou plusieurs exploitants agricoles, de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, lorsque cette production est issue pour au moins 50 % de matières provenant d’exploitations agricoles.
Extension : agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.
F
Façade : ensemble des parois extérieures hors toiture d’un bâtiment ou d’une construction. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature. Le terme de façade principale s’entend ici comme celle qui est la plus proche de la voie ou de l’espace public.
Façade principale ou façade avant : façade extérieure d’un bâtiment où se trouve généralement la porte d’entrée qui donne sur la voirie publique ou sur la rue. Il peut y avoir plusieurs façades sur rue si la construction est située à l’angle de plusieurs voies.
Faîtage : ligne haute horizontale qui recouvre la toiture d’un bâtiment et qui fait la liaison entre les différents versants d’un toit, limite supérieure de la construction.
H
Hauteur des constructions : différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme. Suivant la terminologie retenue, le point le plus haut à prendre comme référence correspond à l’égout de toiture ou au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère dans les cas des toituresterrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.
Sur les terrains en pente, la hauteur est mesurée à la partie médiane de la construction.
hauteur au faitage hauteur à l'égout
hauteur à l'acrotère
terrain naturel
calcul de la hauteur des constructions
hauteur à l'égout de toiture hauteur au faitage hauteur à l'égout de toiture hauteur au faitage point haut point médian point bas
cas des constructions en secteur en pente
point haut point médian
point bas cas des constructions sur pilotis en secteur en pente
Habitation légère de loisirs (HLL) : constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs. Elles peuvent être implantées :
- dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet ; - dans les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme ; - dans les dépendances des maisons familiales de vacances agréées en application du code du tourisme
- dans les terrains de camping régulièrement créés, à l’exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d’aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l’urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping. Dans ce cas, le nombre d’habitations légères de loisirs doit demeurer inférieur soit à trente-cinq lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements, soit à 20 % du nombre total d’emplacements dans les autres cas.
I
Implantation : distance en tout point de la construction. L’implantation vaut prise en compte des débords de toits, balcons et de tout point de la construction, sauf dérogation accordée par le règlement du PLU.
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Installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) : installation fixe dont l’exploitation présente des risques pour l’environnement et d’une manière générale les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients, soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publique, soit pour l’agriculture, soit pour la nature et l’environnement, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que les éléments du patrimoine archéologique.
limite séparative limite séparative limite séparative
L
Limite séparative : limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. On distingue les limites séparatives latérales et les limites séparatives de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.
limite de fond de parcelle
construction
construction
voie publique ou privée
M
limite séparative
Mur bahut : mur continu ou en maçonnerie (béton, pierre,…) support ou non d’une grille, d’un grillage, d’une balustre, d’une palissade, …
P
Panneau solaire : Dispositif convertissant une partie du rayonnement solaire en énergie thermique ou électrique, respectivement grâce à des capteurs solaires thermiques ou photovoltaïques. Les panneaux solaires regroupent :
- Les panneaux solaires thermiques qui piègent la chaleur du rayonnement solaire et la transfèrent à un fluide caloporteur.
- Les panneaux solaires photovoltaïques qui convertissent une partie du rayonnement solaire en électricité. - Les panneaux photovoltaïques hybrides qui combinent les deux technologies précédentes et produisent à la fois de l’électricité et de la chaleur.
Parcelle cadastrale : portion de terrain d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire, située dans une même commune, une même section et un même lieu-dit. Une parcelle cadastrale est identifiée par l’association de sa (ou ses) lettre(s) de section et d’un numéro cadastral attribués par section.
Piscine: bassin artificiel en enterré totalement ou partiellement hors-sol, de forme et de dimension variables, aménagé pour la baignade, comprenant également l’ensemble des installations qui entourent ce bassin. Les règles d’urbanisme à respecter dépendent de la surface du projet. La piscine est considérée comme une annexe de la construction principale.
R
Recul ou retrait : distance séparant tout point de la construction des emprises publiques, des voies ou des limites séparatives. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement aux limites. Il est constitué par l’espace compris entre la construction et ces emprises publiques ou voies ou limites séparatives.
S
Servitude d’utilité publique : limitations administratives au droit de propriété créées au cas par cas pour la protection d’ouvrages publics (ex : protection des conduites enterrées) ou le bon fonctionnement des services particuliers (ex : protection des captages d’eau potable).
T
Terrain naturel : le sol tel qu’il existe au moment de la demande d’autorisation, préalablement à tous travaux d’aménagement liés au projet présenté.
Toiture terrasse : couverture de toit offrant un taux de pente inférieur à 8%.
U
Unité foncière : îlot de propriété d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
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V
Voies ou emprises publiques : la voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie, ni d’équipement public.
Voie ouverte à la circulation automobile : cette notion ne couvre que les voies ouvertes à la circulation automobile dès lors qu’elles sont empruntées par des véhicules, qu’elles soient publiques ou privées, ou faisant l’objet d’une servitude de passage.
3.- Les destinations et les sous-destinations du PLU
Les destinations et les sous-destinations de constructions pouvant être réglementées sont définies dans le tableau ci-dessous.
Destinations Habitation
Sous-destinations Logements
Hébergements
Typologie
- Les logements utilisés à titre de résidence principale, secondaire ou de logement occasionnel, quel que soit les statuts d’occupation.
- Les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs (ex : yourtes).
- Les chambres d’hôtes (limité à 5 chambres avec une capacité maximale de 15 personnes).
- Les meublés de tourisme et les gites.
- Les constructions principalement à vocation sociale, destinées à héberger un public spécifique (étudiants, foyers de travailleurs, EHPAD, …).
- Les hébergements assurant les mêmes fonctions et visant le même public, mais à vocation commerciale (notamment les résidences étudiantes avec service parahôtelier…).
- Les centres d’hébergement d’urgence, les centres d’hébergement et de réinsertion sociale, les centres d’accueil des demandeurs d’asile.
Artisanat et commerce de détail
- Tous commerces de détail (épiceries, supermarchés, drive). - L’artisanat avec une activité commerciale de vente de biens (boulangeries, charcuteries,..) ou de vente de services (cordonnerie, salon de coiffure,…).
Commerce et activités de
services
Restauration
Les constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe à une clientèle commerciale. Cette sous-destination n’inclut pas la restauration collective.
Commerce de gros Les constructions destinées à la vente entre professionnels.
Activité de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle
Les constructions permettant l’accomplissement de prestations de service qu’elles soient fournies à des professionnels ou des particuliers (ex : professions libérales, banques, agences immobilières, salles de sport privées, spa …).
Hébergement hôtelier
- Les hôtels, les constructions démontables ou non destinées à délivrer des prestations hôtelières.
Autre hébergement touristique
Cinéma
- Les constructions à vocations touristiques : résidences de tourisme, villages résidentiels de tourisme, villages et maisons familiales de vacances.
- Les bâtiments nécessaires au fonctionnement des terrains de campings et des parcs résidentiels de loisirs.
- Les habitations légères de loisirs.
Toute construction nécessitant d’obtenir une autorisation d’exploitation et l’homologation de la salle et de ses équipements de projection.
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Bureaux et locaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés
- Les constructions des porteurs d’une mission de service public avec accueil du public (mairie, préfecture, ministère, …).
- Les constructions permettant d’assurer des missions régaliennes de l’État (gendarmerie, caserne de pompiers, établissements pénitentiaires…).
- Les bureaux des organismes publics ou privés, délégataires d’un service public administratif (URSSAF…) ou d’un service public industriel et commercial (SNCF, RATP, VNF…).
- Les maisons de services publics.
Equipements d’intérêt collectif et services publics
Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
- Les équipements d’intérêt collectif nécessaires à certains services publics (fourrières, stations d’épuration, …).
- Les constructions permettant la production d’énergie reversée dans les réseaux publics de distribution et de transport d’énergie, les locaux techniques (transformateurs électriques, …).
- Les constructions permettant la transformation d’énergie produites par des installations d’éoliennes ou de panneaux photovoltaïques.
- La construction de réseaux enterrés et de tout ouvrage et bâtiments nécessaires au fonctionnement des installations d’assainissement et d’eau potable dans toutes les zones du PLU.
Etablissements de santé et d’action sociale
Equipements sportifs
Salle d’art et de spectacles
- L’ensemble des établissements d’enseignement général, technique et professionnel, les établissements de formation pour adultes.
- Les hôpitaux, cliniques, maisons de convalescence, maisons de santé privées ou publics.
Les équipements d’intérêts collectifs destinés à l’exercice d’une activité sportive (stades, piscines municipales, gymnases,…).
Les salles de concert, les théâtres, les opéras, …
Autres équipements recevant du public
Les autres équipements collectifs dont la fonction est l’accueil du public à titre temporaire pour pratiquer un culte, pour tenir des réunions publiques, organiser des activités de loisirs ou de fête (salles polyvalentes, maisons de quartier, …), assurer la permanence d’un parti politique, d’un syndicat, d’une association, pour accueillir des gens du voyage.
Exploitation agricole et forestière
Exploitation agricole L’ensemble des constructions concourant à l’exercice d’une activité agricole.
Exploitation forestière
Exemple : les maisons forestières, les scieries.
Autres activités des
secteurs secondaire et
tertiaire
Industrie
Les constructions industrielles ou artisanales affiliées à l’industrie (construction automobile, aéronautique, ateliers métallurgique, maçonnerie, …). Le caractère industriel d’une activité peut s’apprécier au regard de la nature des opérations de transformation ou de production qu’elle effectue et de l’importance des moyens techniques qu’elle met en œuvre pour les réaliser.
Entrepôt
Les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique (locaux logistiques dédiés à la vente en ligne, centres de données).
Centre des congrès Les constructions de grandes dimensions (parcs d’exposition, parcs d’attraction, et d’exposition
zéniths, …).
Bureau
Les constructions destinées au travail tertiaire, les sièges sociaux des entreprises privées et les différents établissements assurant des activités de gestion financière, administrative et commerciale.
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Titre I.
Les dispositions générales et les règles communes à toutes les zones du PLU
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