Intitulé du document : Destinations et sous-destinations des constructions
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Toutes les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l’article 2 sont interdites.
Intitulé du document : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL ADMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES
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Les dispositions générales du présent règlement sont applicables à la zone.
Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les conditions ci-après :
Dans les zones soumises à des risques naturels inondations, les prescriptions du PPR inondation s’appliquent.
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La volumétrie du bâti doit être maîtrisée afin d’éviter des volumes disproportionnés par rapport à leur environnement immédiat. Les règles d’implantations ci-dessous s’appliquent aussi aux changements de destination et d’affectation.
Les constructions doivent s’implanter soit en limite séparative, soit à une distance des limites séparatives au moins égale à 5 mètres. La distance (comptée horizontalement) de tout point d’un bâtiment à l’axe des berges doit être au moins égale à 10m.
Sous réserve des dispositions contraires du PPRi : - La hauteur totale des clôtures, mur-bahut compris, ne devra pas excéder 2 m. Le mur-bahut doit avoir une hauteur de 0,50 m à partir du sol existant.
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Les constructions doivent présenter un aspect extérieur compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages.
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Non règlementé.
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Les aires de stationnement (y compris pour les « deux-roues ») et leurs zones de manœuvre doivent être réalisées en dehors des voies ouvertes à la circulation. Une place de stationnement sera prévue dans chaque emplacement.
Les places de stationnement doivent respecter la norme de l’Association Française de Normalisation (AFNOR) et être directement accessibles par une voie privée ou publique.
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Les caractéristiques des accès et des voies privées doivent être adaptées à l'opération envisagée, assurer la sécurité des usagers de ces voies et satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie, de ramassage des ordures ménagères. Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès se fera sur la voie qui présentera le moins de gêne ou de risque pour la circulation. Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies publiques. Les déblais et remblais devront être stabilisés par des plantations variées. Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de ralentir le ruissellement des eaux pluviales (revêtement poreux, revêtement stabilisé, pavés…).
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Eau potable Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable, conformément à la réglementation en vigueur.
L’écoulement des eaux pluviales devra être dirigé et évacué dans le réseau public d’évacuation des eaux pluviales lorsqu’il existe ou bien être assuré par la réalisation d’aménagements et de dispositifs appropriés. En aucun cas, les eaux pluviales ne doivent être rejetées dans le réseau public d’assainissement des eaux usées.
Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal.
Outre sa partie écrite, il comprend les documents graphiques du règlement délimitant les différentes zones mentionnées à l’article 3 ci-dessous et autres prescriptions règlementaires et particulières applicables dans les secteurs mentionnés.
Le règlement comprend également en annexe la liste des éléments du patrimoine remarquable à protéger au titre du L.151-19 Code de l’Urbanisme, un cahier de prescriptions architecturales pour les locaux commerciaux et un guide pour les façades commerciales en centre-ancien.
Afin d’identifier la règle applicable, il convient de déterminer la zone considérée et, le cas échéant les dispositions applicables au document graphique du règlement et les dispositions particulières.
Les dispositions à prendre en compte sont alors celles applicables à la zone en vertu des dispositions générales et les dispositions liées à la zone, complétées ou modifiées par les dispositions particulières du règlement applicables dans certaines zones ou certains secteurs.
Les règles du PLU s’appliquent aux constructions nouvelles et aux travaux sur les constructions existantes.
Sont et demeurent notamment applicables au territoire communal les règles générales de l’urbanisme prévues au chapitre I du titre I du Code de l’Urbanisme, à l’exception des articles R.111-3, R.111-5 à R.11119 et R.111-28 à R.111-30, comme inscrit à l’article R.111-1 du même code.
S’ajoutent aux règles propres du Plan Local d’Urbanisme, les prescriptions prises au titre de législations spécifiques concernant notamment :
Le territoire concerné par le présent Plan Local d'Urbanisme est divisé en zones urbaines, en zones à urbaniser, en zones agricoles et en zones naturelles.
Les zones urbaines repérés par l’indice U au plan, correspondent aux secteurs déjà urbanisés et à ceux où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Elles correspondent à :
Les zones agricoles repérées par l’indice « A », sont destinées à protéger les terres agricoles en raison de leur potentiel agronomique, biologique ou économique. Elles correspondent à :
Les zones naturelles repérées par l’indice « N » au plan, sont destinées à protéger les espaces naturels en raison de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment d’un point de vue esthétique, historique ou écologique.
Les documents graphiques comportent également : - Les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d’intérêt général, aux espaces verts ainsi qu’aux espaces nécessaires aux continuités écologiques (article L.151-41 du code de l’urbanisme). - Les éléments de paysage et de patrimoine à protéger (L.151-19 et L.151-23 du Code de l’Urbanisme). - Les terrains classés comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer (L.113-1 et L.1132 du Code de l’Urbanisme). - Les servitudes de mixité sociale (L.151-41 4° du Code de l'Urbanisme), - Les périmètres de mixité sociale (L.151-15 du Code de l’Urbanisme), - Un périmètre d’attente de projet d’aménagement global (L.151-41 5° du Code de l’Urbanisme), - Les secteurs concernés par une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP).
Risques d'inondation La commune de Pégomas fait l’objet d’un Plan de Prévention des Risques Inondations approuvé par arrêté préfectoral le 15/10/2021.
Risques d’incendie de forêt La commune de Pégomas fait l’objet d’un Plan de Prévention des Risques Incendies de Forêt approuvé le 28 décembre 2001.
Le risque sismique : Le territoire couvert par la commune de Pégomas est situé dans une zone de sismicité 3 qualifiée de modérée. L’arrêté du 22 octobre 2010 définit la classification et les règles de construction parasismique applicables aux bâtiments de la classe dite « à risque normal » en application de l’article R.563-5 du Code de l’Environnement. Ainsi, les règles de constructions sont applicables aux nouveaux bâtiments (dont le permis de construire est déposé depuis le 1er mars 2011).
Aléa retrait-gonflement des sols argileux : Les zones soumises à des risques de retrait - gonflement des sols argileux sont identifiées sur le plan porté à la connaissance de la commune par le Préfet en date du 31 mars 2021, suite à la promulgation de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN. La commune est concernée par le risque retrait-gonflement des sols argileux. En conséquence, le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 impose, pour toute nouvelle construction située dans les zones exposées à un aléa moyen ou fort de retrait-gonflement d’argile, deux études : - à la vente d'un terrain constructible : le vendeur a l'obligation de faire réaliser un diagnostic du sol vis-à-vis du risque lié à ce phénomène ; - au moment de la construction de la maison : l'acheteur doit faire réaliser une étude géotechnique à destination du constructeur. Si cette étude géotechnique révèle un risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur doit en suivre les recommandations et respecter les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. - Le courrier du porté à connaissance du Préfet ainsi que le plan des aléas figurent en annexe 7c du dossier de modification du PLU.
Intégration des dispositions de ces aléas et risques dans le règlement d'urbanisme du P.L.U : Lorsqu’un terrain se trouve situé dans l'une des zones concernées par ces aléas et risques, les dispositions qui s'appliquent sont celles de la zone du Plan Local d'Urbanisme augmentées des prescriptions établies au regard de ces aléas et risques. En tout état de cause, ce sont les dispositions les plus restrictives qui s'appliquent sur le dit-terrain.
Risques sanitaires et technologiques La commune de Pégomas intègre des canalisations de transport de gaz naturel. Ainsi, au vu de l’arrêté préfectoral n°2016-15193 du 09 Août 2016, des servitudes d’utilité publique prenant en compte la maîtrise des risques autour des canalisations de transport de gaz naturel ou assimilé, d’hydrocarbures et de produits chimiques, sont définies sur le territoire. Les secteurs soumis à des risques devront se référer aux prescriptions édictées par les plans, arrêtés et documents en annexe du présent dossier de PLU. Dans le cas de prescriptions ayant le même objet, c’est la règle la plus contraignante qui s’applique.
Protection de la ressource en eau Les puits de captages de la nappe de la Siagne font l’objet d’une déclaration d’utilité publique en date du 14 juin 2006. Ils délimitent différents périmètres de protection qui concernent pour partie le territoire de
Pégomas au droit du lieu-dit « la Roque de Bouis ». Les secteurs concernés par les périmètres éloigné, rapproché ou immédiat du puits de captage des nappes de la Siagne devront ainsi se référer à des prescriptions particulières pour la protection de la ressource en eau sur le territoire communal.
Station radioélectrique TDF dispose d’un site implanté sur la parcelle section I, n°646 sur laquelle se trouvent des infrastructures techniques de diffusion hertzienne. Le secteur concerné devra ainsi se référer à des prescriptions particulières compatibles avec l’implantation et l’évolutivité de sites de diffusion.
Zones de bruits Les constructions à usage d’habitation situées dans les secteurs exposés aux bruits des transports terrestres sont soumises à des normes d'isolement acoustique conformément aux dispositions de l'arrêté du 27 décembre 1999 figurant en annexe (RD 9), relatifs à l'isolement acoustique des bâtiments contre les bruits de l'espace extérieur.
Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan. Ces travaux ou opérations doivent en outre être compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et avec leurs documents graphiques. Les actes pris au titre de la police du stationnement et de la circulation, ainsi que les actes et décisions relatifs à la voirie et à la gestion du domaine public routier sont compatibles ou rendus compatibles avec les dispositions du plan local d'urbanisme tenant lieu de plan de déplacements urbains, dans les conditions définies aux articles L. 1214-5 et L. 1214-6 du code des transports.
Les règles et servitudes définies par le présent règlement ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. En vertu de l’article L.152-4 du Code de l’Urbanisme, il peut être dérogé aux dispositions du présent règlement afin de permettre :
La décision motivée peut comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.
Lorsqu'un immeuble bâti existant à la date d’approbation du plan local d’urbanisme n'est pas conforme aux dispositions édictées par le présent règlement, ne peuvent être autorisés sur cet immeuble que les travaux qui n’aggravent pas la non-conformité de ces immeubles avec ledit règlement ou qui sont étrangers aux dispositions du présent règlement.
Rappel article L 421-9 du Code de l'Urbanisme : Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : 1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ; 2° Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ; 3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l'environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ; 4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ; 5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu'aucun permis de construire n'ait été obtenu alors que celui-ci était requis ; 6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement ; 7° Lorsque la construction a été réalisée sans consignation de la somme prescrite par l'autorisation d'urbanisme.
En vertu de l’article L.111-15 du Code de l’Urbanisme, lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire. Dès lors qu’il a été construit légalement, la reconstruction d’un bâtiment à l’identique sera possible même si le tènement foncier a été modifié. En vertu de l’article L.111-23 du Code de l’Urbanisme, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L.111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
En vertu des articles L.151-6 et L.151-7 du Code de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme définit des Orientations d’Aménagement et de Programmation sur trois secteurs particuliers : le secteur du Château, le secteur du Logis et le secteur chemin de l’Avère.
Dans ces trois secteurs, des orientations d’aménagement et de programmation ont été fixées de manière écrite et graphique. Les dispositions écrites et graphiques applicables sur ces secteurs constituent la pièce n°5 du dossier de Plan Local d’Urbanisme.
Les modes de représentation utilisées sont schématiques. Il s’agit bien d’indiquer les orientations, les principes d’aménagement avec lesquels les projets de travaux ou d’opérations doivent être compatibles. Ces schémas n’ont donc pas pour objet de délimiter précisément les éléments de programme de chaque opération, ni d’indiquer le détail des constructions ou des équipements qui pourront y être réalisés. Leur finalité est de présenter le cadre d’organisation et d’armature urbaine dans lequel prendront place les projets d’aménagement. Ces schémas constituent un guide pour l’élaboration des projets d’aménagement.
En vertu de l’article L.151-41 du Code de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme délimite des terrains sur lesquels sont institués, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des servitudes interdisant pour une durée maximale de cinq ans à partir de la date d’approbation du Plan Local d’Urbanisme et dans l’attente de l’approbation par la commune d’un projet d’aménagement global, les constructions ou installation d’une superficie supérieure à 20 m².
Les secteurs identifiés par une servitude « secteur d‘attente de projet » sont identifiés sur le document graphique.
Dans ces secteurs sont seulement autorisées, les occupations et utilisations du sol suivantes : - Les constructions ou installations d'une superficie inférieure à 20m² de surface de plancher, - L'adaptation, le changement de destination, la réfection et l'extension limitée à 20% de la surface de plancher des constructions existantes. - L’aménagement et l’extension des bâtiments agricoles existants.
Les Servitudes d’Utilité Publique (SUP) affectant l’utilisation du sol sont des limitations administratives au droit de propriété, instituées par des actes spécifiques en application de législations particulières en vue notamment de préserver le fonctionnement de certains équipements publics, le patrimoine naturel ou culturel ainsi que la salubrité et la sécurité publique.
L’ensemble des Servitudes d’Utilité Publique, instituées à ce jour sur le territoire communal, est annexé au dossier de Plan Local d’Urbanisme.
En vertu de l’article L.151-41 1° à 3° du Code de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme délimite des emplacements réservés sur des terrains sur lesquels est interdite toute construction ou aménagement autre que ceux prévus par le document d’urbanisme (équipement public, ouvrages publics installations d’intérêt général, espace vert public, voirie publique). Ces emplacements réservés sont identifiés sur le document graphique et une liste est annexée au présent dossier de Plan Local d’Urbanisme.
Les propriétaires des terrains concernés peuvent exercer le droit de délaissement relevant des articles L.152-2 et L.230-1 et suivants du Code de l’Urbanisme auprès de la collectivité ou du service public bénéficiaire.
Nonobstant les dispositions d’urbanisme du présent règlement, les ouvrages techniques d’utilité publique, d'intérêt général ou du Réseau Public de Transport d’Electricité sont autorisés sous réserve de leur insertion correcte dans le site. Les constructions, installations et la maintenance d’ouvrages électriques nécessaires au fonctionnement du Réseau Public de Transport d’Electricité et de ces ouvrages ainsi que les affouillements et les exhaussements qui leur sont liés sont autorisés dans les toutes les zones du Plan Local d’Urbanisme.
Les dispositions réglementaires communes aux zones urbaines, agricoles et naturelles ainsi que celles définies pour chaque zone du PLU ne s'appliquent pas aux ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services techniques ou répondant à un intérêt collectif.
Pour tout nouveau projet, l’enjeu sera de ne pas aggraver la situation initiale et de veiller à la maîtrise quantitative et qualitative des ruissellements. Les imperméabilisations nouvelles sont soumises à la création d’ouvrages spécifiques de rétention et/ou d’infiltration, conformément aux dispositions de l’article 9 de chaque zone. Les aménagements réalisés sur le terrain doivent mettre en œuvre les mesures nécessaires pour limiter l'imperméabilisation des sols et pour assurer la maîtrise du débit et de l'écoulement des eaux pluviales et de ruissellement. Ils doivent, le cas échéant, prévoir des installations pour assurer la collecte, le stockage éventuel, et si besoin le traitement des eaux pluviales et de ruissellement lorsque la pollution qu'elles apportent au milieu aquatique risque de nuire gravement à l'efficacité́ des dispositifs d'assainissement pluvial. En aucune façon, les balcons et loggias ne pourront être équipés de gueulard dirigeant les eaux pluviales directement sur la voie publique.
En vertu de l’article L.151-16 du Code de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme identifie des îlots et voies sur le document graphique pour la préservation de la diversité commerciale.
En vertu de l’article R.151-37, les rez-de-chaussée à usage de commerce des constructions existantes ne peuvent être transformés en logements : - Sur l’ensemble des rez-de-chaussée des constructions dans les îlots identifiés, - Sur l’ensemble des rez-de-chaussée des constructions donnants directement sur les voies identifiées.
Pour tous les secteurs non raccordés au réseau d’assainissement collectif, les eaux résiduelles des habitations doivent être acheminées vers un dispositif d’assainissement autonome individuel réalisé sur la parcelle. Lors d’une division foncière, l’unité foncière de départ doit conserver une surface minimum pour l’épandage.
Les futures constructions et aménagements doivent être compatibles avec les dispositions inscrites dans le règlement départemental de voirie notamment concernant les marges de recul, l’écoulement des eaux pluviales, l’aménagement des accès, l’implantation des clôtures, etc. Les voies concernées sur la commune sont les RD 9, RD 109, RD 109 A, RD 309, RD 1009.
Dans le cas des murs de clôture situés hors des zones du PPRI et positionnés le long des voies bruyantes listées ci-dessous, la hauteur des murs est admise à 2,00 mètres maximum au-dessus de la voirie concernée. Cette règle prévaut sur les prérogatives en matière de hauteur de clôtures des dispositions applicables aux zones urbaines, agricole et naturelles. Listes des voies bruyantes :
Le Code de l'Urbanisme, à l’article R.151-28 4°, définit pour les équipements d’intérêt collectifs et services publics, la sous-destination suivante :
Destinations
Sous-destinations
Exploitation agricole et forestière
Habitation
Commerce et activité de service
Équipements d’intérêt collectif et services publics
Autres activités des secteurs primaires, secondaire ou tertiaire
Au titre de l’article L 151-15 du code de l’urbanisme, le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. Un premier périmètre de mixité sociale est identifié sur le plan de zonage. Il concerne les zones U1, U2, U3 et U4. Pour toute réalisation (création ou réhabilitation) d’un programme de plus de 4 logements ou de plus de 400 m² de surface de plancher à vocation de logement, 45% au moins de la surface de plancher dédiée à l’habitat de ce programme doit être affectée à des logements locatifs sociaux (le nombre résultant du calcul de pourcentage est arrondi à l’unité supérieure). La réalisation de logements sociaux doit respecter la répartition suivante : Un minimum 80 % de la surface de plancher en PLUS/PLAI, dont 30 % minimum pour le PLAI et 20 % maximum pour le PLS. En outre, le règlement graphique identifie des secteurs de mixité sociale dans lesquels les seuils et taux varient du périmètre défini ci-avant. Ainsi, dans le secteur de mixité sociale route de Grasse / chemin de l’Avère, 50% au moins de la surface de plancher dédiée à l’habitat de ce programme doit être affectée à des logements locatifs sociaux (le nombre résultant du calcul de pourcentage est arrondi à l’unité supérieure).
En vertu de l’article L.151-28 du Code de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme identifie des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux bénéficie d'une majoration du volume constructible tel qu'il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Cette majoration est fixée à l’article 4 (coefficient d’emprise au sol) pour les zones U2 et U3. Les secteurs soumis à majoration du volume constructible pour la réalisation de logements comportant des logements locatifs sociaux sont identifiés au document graphique.
En cas de superposition des règles en matière de mixité sociale, qu’il s’agisse du périmètre de mixité social ou bien des emplacements réservés pour mixité sociale, les règles les plus contraignantes s’appliquent.
Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués, dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, des programmes de logements qu'il définit. Ils sont listés dans la pièce 5b du PLU.
La constructibilité sur les terrains concernés par un emplacement réservé pour réalisation de logement social est liée à la réalisation des programmes de logements tels que définis ci-après. Ces opérations de logements peuvent être réalisées par le propriétaire du terrain ou par un tiers à qui le terrain aura été cédé.
Un droit de délaissement est ouvert aux propriétaires des terrains concernés par la mise en œuvre de cette servitude, conformément aux dispositions des articles L.152-2 et L.230-1 et suivants du code de l’urbanisme.
En vertu de l’article L.151-28 du Code de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme identifie des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux bénéficie d'une majoration du volume constructible tel qu'il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Cette majoration est fixée à l’article 4 pour les zones U2 et U3. A noter que cette majoration fixé par secteur ne peut excéder 50% et pour chaque opération, ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total de logements de l’opération.
Le bénéficiaire de ces emplacements réservés est la commune.
Modalités d’application de la servitude : Les terrains concernés par ces dispositifs sont repérés aux documents graphiques par une trame particulière et un numéro. Ce numéro renvoie à une liste qui figure en pièce n°4b du dossier de PLU. L’emplacement réservé lié à cette servitude est levé après réalisation des programmes de logements. En cas de superposition des règles en matière de mixité sociale, qu’il s’agisse du périmètre de mixité social ou bien des emplacements réservés pour mixité sociale, les règles les plus contraignantes s’appliquent.
La trame verte et bleue communale est composée : - Des espaces naturels (secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison : de la qualité des sites, milieux et espaces naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, de l'existence d'une exploitation forestière, de leur caractère d'espaces naturels, de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles, de la nécessité de prévenir les risques notamment d'expansion des crues), - Des espaces agricoles (secteurs équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles), - Des cours d’eau, - D’espaces végétalisés en milieu urbain, agricoles ou naturels qui constituent des corridors écologiques et des éléments de paysage à protéger.
Cette trame verte et bleue est représentée sur le document graphique par l’ensemble des zones N, l’ensemble des zones A ainsi que l’ensemble des éléments de patrimoine paysager et corridors écologiques à protéger au titre des articles L.151-19 et L.151-23 du Code de l’Urbanisme inscrits en zones Urbaines, Agricoles et Naturelles du PLU.
Les dispositions mentionnées ci-dessous fixent les règles applicables dans les espaces et les secteurs contribuant aux continuités écologiques et à la trame verte et bleue repérés. Ces règles s’appliquent en complément des règles des zones. Dans l’hypothèse de prescriptions différentes ayant le même objet, c’est la disposition la plus contraignante qui s’applique.
En vertu des articles L.113-1 et L.113-2 du Code de l’Urbanisme, le PLU classe les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer comme espace boisé classé (EBC). Les espaces boisés classés sont identifiés sur le document graphique. Ce classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements. Il peut être fait application du régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres.
En vertu de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme, le PLU identifie les éléments de paysage, quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définit les prescriptions de nature à assurer leur préservation, leur conservation ou leur restauration. En vertu de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme identifie les éléments de paysage et délimite les sites et secteurs à protéger pour des motifs d’ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définit les prescriptions de nature à assurer leur préservation.
Les éléments du patrimoine bâti et paysager à protéger sont identifiés sur le document graphique par une étoile rouge pour les éléments architecturaux et un aplat de point vert pour les éléments paysagers. Ils figurent en annexe du présent règlement.
Ainsi, en vertu de l’article R.151-41 du Code de l’Urbanisme, les travaux non soumis à un permis de construire sont précédés d’une déclaration préalable. La démolition est subordonnée à la délivrance d’un permis de démolir. Le tableau répertoriant les éléments de patrimoine à protéger est annexé au présent règlement. Pour l’ensemble des éléments de patrimoine bâti à protéger, sont autorisés les travaux visant à améliorer le confort ou la solidité, l’extension, le changement de destination ainsi que les travaux de gestion, de rénovation ou de remise en état d’un élément de patrimoine architectural à protéger dans la mesure où ils ne portent pas atteinte à la cohérence architecturale et à la protection générale de cet élément ou qu’ils contribuent à restituer une des composantes d’origine de cet élément. Pour l’ensemble des éléments de patrimoine à protéger, différents niveaux de protection sont définis
Protection du patrimoine archéologique
Conformément à l’article R.111-4, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.
En vertu de cet article et conformément aux dispositions du décret n°2002-89 du 16 janvier 2002 pris pour l’application de la loi n°2001-44 du 17 janvier 2001 et relatif aux procédures administratives et financières en matière d’archéologie préventive, toute demande d’autorisation d’utilisation des sols (permis de construire, permis de démolir…) ne pourra être accordée qu’après examen du dossier par le Préfet de Région (Direction Régionale des Affaires Culturelles, Service Régional de l’Archéologie) et éventuellement après exécution des prescriptions émises sur des parcelles concernées par un site archéologique. La liste et le plan repérant les éléments du patrimoine archéologique connus à ce jour sont annexés au dossier de Plan Local d’Urbanisme.
Accès Accès du terrain d'assiette du projet : l’accès correspond à la limite ou à l'espace, tel que portail, porche, partie de terrain donnant sur la voie, par lequel les véhicules ou les piétons pénètrent sur le terrain d'assiette du projet. Accès aux voies publiques : l'accès aux voies publiques peut s'effectuer par une voie privée ou par une portion de terrain privé.
Acrotère Elément d'une façade située au-dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse, à la périphérie du bâtiment et constituant des rebords ou garde-corps pleins ou à claire-voie. Alignement Limite existante ou projetée entre le domaine public et le domaine privé. Dans le cas des voies privées, l’alignement est la limite séparative entre l’espace commun (voie, chemin piéton, piste cyclable, espaces verts, etc.) et le terrain d’usage privatif. Annexe Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. Arbre de haute futaie (ou de haute tige) Un arbre de haute futaie est un arbre qui s’élève à une hauteur minimum de 5 m ou qui a un tronc de 80 cm de circonférence minimum à 1 m du sol. Les arbres plantés en tant qu’arbres de haute tige dans le cadre d’une autorisation d’urbanisme accordée seront dès lors considérés comme répondant à la définition des arbres de haute tige existants à conserver. Seuls les arbres de haute tige en mauvais état phytosanitaire ou présentant un risque avéré pour la sécurité des personnes ou de nature à causer, de manière directe, des dommages sérieux et avérés aux biens existants sur le terrain (risque de chute notamment), pourront être abattus et remplacés par des arbres de même essence ayant une « force » minimum de « 20-25 ». Dans tous les cas, lesdits arbres ne pourront être abattus que si l’abattage constitue l’unique solution pour pallier tout risque ou dommage.
Types d’arbres : les différents types d’arbres de haute tige auquel il est fait référence dans le présent règlement sont les espèces locales ou méditerranéennes.
Bande de constructibilité La bande de constructibilité correspond à la portion du terrain d'assiette du projet, bordant les emprises publiques et voies. La profondeur de la bande de constructibilité est mesurée horizontalement et perpendiculairement à la voie ou à l’alignement existant et futur.
Bâtiment Volume construit au-dessus du sol, avec ou sans fondation, aménageable pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel, touristique, sportive ou de loisirs, commercial ou agricole, …
Conception bioclimatique d’un bâtiment Elle concerne tout bâtiment dont l'implantation et la conception prend en compte le climat et l'environnement immédiat, afin de réduire les besoins en énergie pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage. La conception d'un bâtiment bioclimatique repose notamment sur le choix de matériaux appropriés, le recours à des techniques de circulation d'air, l'utilisation du rayonnement solaire ou de la géothermie, et la récupération des eaux de pluie.
Construction Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface.
Construction existante Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Contigu Des constructions sont contigües lorsque leurs façades ou pignons sont directement en contact l’un avec l’autre. Des constructions seulement reliées par un élément architectural tel qu'un portique, un porche ou un angle de construction ne constituent pas des constructions contiguës.
Emprise au sol L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (balcons, niveaux en porte-à-faux, terrasses couvertes, pergolas imperméables,…). Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Sont ainsi inclus : - la surface au sol du rez-de-chaussée d’une construction (garage, abri jardin, pool -house , …), - les surfaces non closes couvertes par un toit et soutenues par des poteaux (abri voiture, cuisine d’été, pergola couverte ou semi-couverte, pergola bioclimatique,…),
Sont ainsi exclues : les voies d’accès, les rampes d’accès, les aires de stationnement non couvertes ainsi que les terrasses dont la hauteur par rapport au sol naturel est inférieure à 40 cm. La notion d’emprise au sol ne s’applique pas :
Le coefficient d’emprise au sol est le rapport de la surface de l’emprise au sol des constructions à la surface de terrain prise pour référence.
Emprises publiques Elles recouvrent tous les espaces publics qui ne peuvent être qualifiés de voies publiques (parkings de surface, places et placettes...).
Espace boisé classé Les PLU peuvent classer comme Espace Boisé Classé (EBC), les bois, les forêts, parc à protéger ou à créer qu'ils soient soumis ou non au régime forestier, enclos ou non, attenants ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou des réseaux de haies, des plantations d'alignement. Les EBC peuvent être situés dans n'importe quelle zone urbaine ou naturelle. Ce classement s'exprime par une légende particulière sur le document graphique (cercles compris dans un quadrillage orthogonal). Situé dans une zone urbaine, l'EBC est inconstructible mais sa superficie peut être prise en compte dans le calcul des droits à construire. Si l’EBC ne peut faire l'objet d'aucun défrichement de nature à compromettre son état boisé, il peut, par contre, faire l'objet de coupes d'entretien ou d'exploitation dans les conditions définies par l'article R.113-1 du Code de l'Urbanisme.
Espaces libres : Les espaces libres correspondent à la superficie du terrain non occupée par l’emprise au sol des constructions. Peuvent donc être considérés comme espaces libres :
Espaces verts : Ils correspondent aux espace libres végétalisés sur support perméable ou bien sur dalle à condition qu’elle soit recouverte d’une épaisseur de terre au minimum égale à 0,80 mètre.
Espaces verts de pleine terre : Ils correspondent aux espaces libres non bâtis ni en surface ni en sous-sol permettant la libre infiltration des eaux pluviales. Ils peuvent être aménagés (pelouse, plantation, allée de jardin non dallée ou non cimentée,…). Extension L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante. Façade et longueur de façade Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels les balcons, les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature. La longueur de façade se mesure tel que définie par le schéma ci-dessous, en tenant compte du rectangle dans lequel s’inscrit la projection du pied de façade de l’ensemble des bâtiments accolés.
Gabarit Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol. Hauteur Hauteur absolue : La hauteur absolue est la différence de niveau entre le point le plus bas et le point le plus haut de la construction, vide sanitaire inclus. Cette hauteur est mesurée en tout point des façades, à partir du terrain (naturel existant ou excavé après travaux), jusqu’au niveau de l’égout du toit, pour les toitures en pente, ou en partie supérieure de la dalle pour les toitures terrasses. Hauteur frontale :
La hauteur frontale est la différence de niveau entre le point le plus bas et le point le plus haut de l'ensemble de la construction comprenant tous les bâtiments contigus ainsi que les terrasses et murs de soutènements liés et nécessaires à la construction. Cette hauteur est mesurée en tout point de la construction à partir du terrain (naturel existant ou excavé après travaux), jusqu’au niveau de l’égout du toit, pour les toitures en pente, ou en partie supérieure de la dalle pour les toitures terrasses. Pour l’ensemble des zones, la hauteur des éléments de superstructure technique (cheminées et dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables comme les capteurs solaires) ne devront pas excéder 1,50 m au-dessus du niveau de la toiture.
Installation classée pour la protection de l'environnement (soumise à déclaration ou à autorisation) Au sens de l'article L.511-1 du Code de l'Environnement, sont considérés comme installations classées, « […] les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d'une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature, de l'environnement et des paysages, soit pour l'utilisation rationnelle de l'énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique. » Les dispositions sont également applicables aux exploitations de carrières au sens des articles ter et 4 du Code Minier. Intérêt général Les constructions et installations d’intérêt général correspondent à des équipements d’usage collectif à vocation, notamment, éducative, culturelle, de loisirs, sociale, sanitaire, hospitalière, de sécurité, d’infrastructure. Limites séparatives Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques, qui constituent l’alignement.
Mur de soutènement Mur qui a pour objet de maintenir les terres lorsque les sols de deux fonds riverains ne sont pas au même niveau (y compris sur la même unité foncière).
Performance énergétique des bâtiments La performance énergétique des bâtiments dans le cadre de la Directive pour la performance énergétique des bâtiments est la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation standardisée du bâtiment. La Haute Performance Energétique est un ensemble de labels officiels français qui rend compte des performances énergétiques, sanitaires et environnementales d’un bâtiment au niveau de sa conception et de son entretien.
Retrait Le retrait est la distance séparant le projet de construction d’une limite séparative, ou d’une emprise publique ou d’une voie. Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite séparative, ou à l’emprise publique ou à une voie. Une marge de recul correspond à un retrait.
Stationnement Les dimensions d’une place de stationnement seront conformes aux normes de l’Association Française de Normalisation (AFNOR). Une place de stationnement commandée est une place qui n’est pas accessible directement depuis la voie de desserte mais en passant par une autre place de stationnement. Elle nécessite le déplacement du premier véhicule, s’il est en place, pour atteindre ou sortir de la seconde place.
Surface de plancher La surface de plancher est définie par les articles L.111-14 et R.111-22 du Code de l’Urbanisme. Il s’agit de la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment après déduction :
Terrain d'assiette du projet Le terrain d'assiette du projet est constitué par la ou les unités foncières composées d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles cadastrales contigües appartenant à un seul et même propriétaire délimité par les emprises publiques et voies et les autres unités foncières contigües.
Terrain ou unité foncière Ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire non séparé par une voie.
Trame Verte et Bleue La Trame verte et bleue est un réseau formé de continuités écologiques (réservoirs de biodiversité et corridors écologiques) terrestres et aquatiques identifiées par les schémas régionaux de cohérence écologique ainsi que par les documents de l'Etat, des collectivités territoriales et de leurs groupements, tels que le Plan Local d’Urbanisme Elle constitue un outil d'aménagement durable du territoire. La Trame verte et bleue contribue à l'état de conservation favorable des habitats naturels et des espèces et au bon état écologique des masses d'eau.
Voies ou emprises publiques La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.
La zone U1 correspond aux centres historiques du Château, du Logis et de la Fénerie.
PLU de Pégomas, approuvé le 09/12/2025, 9 articles pour la zone U8.
Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.