Le règlement de Saint-Just, texte intégral

Article 1 – UA 1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestière ; • Les constructions destinées aux autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

(industrie, entrepôt, centre de congrès et d’exposition) à l’exception des bureaux ; • Les usages des sols et natures d’activité qui par leur destination, leur importance ou

leur aspect sont incompatibles avec la destination, la salubrité, la tranquillité ou la sécurité de la zone ; • Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et l’implantation d’habitations légères de loisirs ; • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit la durée ; • Les dépôts de toute nature ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du sous-sol. • La construction d’annexe avant la réalisation de la construction principale. • Le changement de destination des commerces identifiés au titre de l’article L.123-1-5 II 5° du Code de l’Urbanisme. • La démolition des éléments patrimoniaux au titre de l'article L 151-19° du CU, sauf celle autorisée sous conditions à l'article 2.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

• Tous projets de création ou de construction d’établissements à caractère stratégique ou vulnérable.

• La création de nouveaux campings, parcs résidentiels de loisirs, aires de camping-cars et aires d’accueil des gens du voyage, ainsi que l’augmentation de la capacité d’accueil et l’extension des campings existants ;

• Tous remblais, dépôts ou exhaussements, à l’exception des digues ou ouvrages de protection contre les inondations des lieux densément urbanisés.

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Article 2 – UA 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

• Les constructions non mentionnées à l’article 1 sont autorisées à condition de respecter les dispositions de l’article R111-2 du Code de l’Urbanisme.

• Les constructions destinées à l’artisanat sont autorisées à condition qu’elles n’engendrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage.

• Sont admis les affouillements et les exhaussements des sols sous réserves que ces travaux soient nécessaires à la réalisation d'un projet admis dans cette zone.

• La démolition de partie d’élément patrimonial protégé au titre de l'article L151-19 du CU sous réserve de ne pas remettre en cause l’intégrité et la qualité architecturale de l'ensemble.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus du terrain naturel, et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote du terrain naturel.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus du terrain naturel, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote du terrain naturel,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité du bâtiment.

En cas de crue centennale identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus des Plus Hautes Eaux (PHE), et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote des PHE.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus des PHE, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote des PHE,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité bâtiment.

• Le stockage des produits polluants et substances dangereuses, quelle que soit leur quantité ou concentration, devra être réalisé dans des récipients étanches et protégés contre les effets d'une crue centennale.

Dans l’ensemble de la zone, pour toute opération produisant au moins 4 logements, une part minimale de 25% des logements doit être consacrée aux Logements Locatifs Sociaux (LLS).

Dans les secteurs délimités au titre l’article L. 151-15 du Code de l'urbanisme, une obligation de 50% de logements locatifs sociaux est attendue.

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4.1 – Emprise au sol des constructions Non réglementé.

4.2 – Hauteur des constructions La hauteur totale des constructions est fixée à 11,50 mètres et 3 niveaux.

La hauteur des constructions nouvelles peut-être majorée de 0,5 mètres maximum au sommet de façade lorsqu’au moins 30% de leur surface de plancher est dédié à des logements locatifs sociaux au sens de l’article L 302-5 du Code de la Construction et de l’habitat).

4.3 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les constructions au nu de la façade doivent être édifiées à l’alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer.

Toutefois, les implantations autres que celles prévues ci-dessus peuvent être admises lorsque le retrait permet d’aligner la nouvelle construction avec un bâtiment existant, dans le but de former une unité architecturale.

Une tolérance peut être accordée pour les éléments structurants de la façade en saillie (encadrements de fenêtres, linteaux, corniches, génoises, etc.) dans la limite de 35 cm.

4.4 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Toute construction doit être édifiée, pour tous ses niveaux en façade sur rue, d’une limite latérale à l’autre. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le projet concerne :

• L’extension ou la surélévation d’un bâtiment existant ; • La réalisation d’une construction neuve sur un terrain supportant déjà des bâtiments à

usage d’habitation non destinés à être démolis. Dans ces deux cas, les constructions qui ne jouxtent pas les limites séparatives doivent être implantées de telle sorte que la distance horizontale de tout point du bâtiment au point le plus proche d’un autre bâtiment en prenant comme référence l’acrotère, soit au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points (L=H/2). En aucun cas, cette distance ne peut pas être inférieure à 3 mètres. Une tolérance peut être accordée pour les éléments structurants de la façade en saillie (encadrements de fenêtres, linteaux, corniches, génoises, etc.) dans la limite de 35 cm.

4.5 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ou plusieurs propriétés liées par actes authentique Non réglementé.

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PAYSAGERE

Par leur aspect extérieur, les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants aux sites et paysages urbains.

Les interventions sur le bâti existant et sur le bâti à créer doivent s’intégrer au tissu urbain existant. Elles prendront en compte les morphologies et typologies parcellaires et bâties, ainsi que les modes de composition ou d’ordonnancement des façades existantes.

Afin de garantir un caractère d’ensemble à l’agglomération, les constructions doivent respecter les prescriptions suivantes :

5.1 – Façades

Tous les éléments existants caractéristiques du bâti ancien seront conservés (tuiles de couvert, corniches, génoises, maçonnerie de façade en pierre de taille ou de blocage, même partielle, bandeaux, sculptures, modillons, entablements, culots, pilastres, encadrements, baies, appuis de baies, linteaux, mascarons, balcons et balconnets, ferronneries anciennes, garde-corps, grilles, menuiseries et serrureries, contrevents, clôtures anciennes en pierre ou en ferronnerie).

Les façades seront enduites au mortier de chaux naturelle, en utilisant des sables locaux, finition lissé ou taloché fin ou à « pierre vue », dans le respect des enduits traditionnels. `

Pour les nouvelles constructions, la texture des enduits de même que leurs teintes doivent être adaptées aux matériaux composant la construction et s’accorder avec l’aspect des lieux avoisinants.

L’utilisation des ciments en enduit extérieur est interdite.

Les matériaux destinés à être enduits (agglos de ciment, etc.) le seront obligatoirement.

Les murs séparatifs, les murs aveugles apparents, les murs de clôture, les bâtiments annexes doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec celui des façades principales.

Les antennes apparentes en façade et les canalisations autres que les descentes d’eau pluviale, sont interdites.

5.2 - Percements et menuiseries

Les baies anciennes seront conservées, éventuellement restituées, mais non obstruées. Les baies nouvelles peuvent être autorisées dans la mesure où elles s’insèrent dans l’ordonnancement des baies anciennes.

Lorsque la référence à des baies anciennes n’a pas sa raison d’être, les baies créées sur voie publique seront à dominante verticale : hauteur valant au minimum 1,5 fois la largeur.

La création de balcons nouveaux est interdite sur les voies et espaces publics.

Les menuiseries nouvelles seront de préférence en bois massif.

Peuvent être admises les menuiseries acier ou aluminium laqué. Le PVC est strictement interdit en façade sur voie publique.

Le vitrage à plein jour est toléré uniquement sur les baies médiévales, les croisées et les galeries d’attique. Le vitrage miroir est interdit. Les volets basculants sont interdits.

La pose des contrevents sur les baies à encadrement mouluré est interdite.

Pour les ouvertures des façades sur voie publique, les volets roulants ne sont autorisés que s’ils sont en bois peint ou en aluminium et que le coffre est intégré à l’intérieur et pas dans l’entablement.

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5.3 – Toitures

Les couvertures seront à deux pentes comprises entre 28% et 33%.

Les nouvelles toitures respecteront l’orientation générale des pentes des ilots au sein desquels elles se trouvent, pour privilégier la continuité des faîtages et des lignes d’égouts.

Les terrasses de type « tropéziennes » sont admises sous réserve qu’elles ne créent pas de rupture ou d’ouverture dans la façade (les gardes corps seront constitués d’un mur plein, enduit de manière identique à la façade) et qu’elles ne conduisent pas à rompre la continuité des débords de toiture, des génoises et des lignes d’égouts.

Des loggias ou terrasses couvertes sont permises. Dans ce cas, les dispositifs d’éclairement situés dans le plan de toiture peuvent être autorisés dans la mesure où leur dimension n’excède pas 1m² par unité.

Les couvertures seront réalisées en tuiles canal ou similaires. Les tuiles de couvert seront de préférence de réemploi. Les couvertures « mouchetées » sont interdites.

Les lucarnes et les chiens assis sont autorisés sous réserve de n’avoir au maximum qu’un quart ouvrant.

Les génoises seront conservées et restaurées ou restituées dans le respect des compositions et mises en œuvre traditionnelles (2 rangs).

Pour les nouvelles constructions à réaliser, pour les murs gouttereaux des façades donnant sur les voies publiques, la fermeture d’avant toit s’opérera au moyen d’une génoise à 2 rangs.

La collecte des eaux pluviales sera effectuée par des chéneaux en métal ou en terre cuite vernissée, les dauphins étant en fonte ou en terre cuite vernissée. Le PVC est interdit. Les tracés biais, en diagonal sur la façade, sont interdits.

5.4 - Capteurs solaires, panneaux photovoltaïques, blocs de climatisation, gaines de ventilation, paraboles

Ces installations et ouvrages ne doivent pas être apparents en façade sur voie publique.

Les blocs de climatiseur doivent être intégrés à l’architecture des constructions et ne pas être établie en superstructure, sauf impossibilité technique avérée. Ils seront de préférence masqués par une grille.

Les panneaux photovoltaïques ne doivent pas être visibles depuis la voie publique. Ils doivent être intégrés à la toiture ou en surimposition de 15 centimètres maximum.

5.5 – Clôtures

Rappel :

Les clôtures situées en zone inondable telle que figurant sur le plan de zonage devront respecter les prescriptions définies aux dispositions générales du présent règlement.

Les murs de clôture seront maçonnés, puis enduits sur toute leur hauteur. Leurs couronnements prendront modèle sur les murs existants. Leur hauteur maximale est fixée à 1.90 m. (hauteur comprise du sol au sommet du mur ou mur bahut avec barreaudage métallique.)

Les clôtures seront enduites à la chaux, finition talochée fine.

La couleur de l’enduit est en accord avec les clôtures environnantes dans la même teinte que les façades. Les couronnements de clôtures sont constitués soit par un glacis demi-rond maçonné à la chaux soit par des pierres cubiques appareillées d’épaisseur minimale 20 cm.

Les tuiles disposées en sommet de clôture sont interdites

Les clôtures mixtes (mur bahut surmonté d’une grille) sont tolérées. Auquel cas la hauteur du mur bahut pourra varier de 0.30 m à 0.80 m. La hauteur de la haie ne pourra excéder 1.90 m.

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En limites des emprises publiques, les murs de clôtures seront implantés à l’alignement du domaine public et seront de hauteur constante. Pour une restitution de murs anciens, la hauteur originelle sera restituée ou réglée selon celles des murs anciens existants sans dépasser une hauteur de 1.90 m. (cf. : illustration ci-après)

. Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes. D’une manière générale, les essences plantées doivent appartenir à la palette végétale locale pour une meilleure adaptation aux conditions écologiques et dans un souci d’intégration paysagère. Par exemple :

- Alignement, mail, arbre signal : platane, tilleul, frêne, marronnier, etc. - Bosquet, boisement, arbre signal : chêne vert ou pubescent, pin sylvestre, noyer, cyprès,

etc. - Bosquet, haie champêtre, sujet isolé : érable champêtre, érable de Montpellier,

amandier, aubépine, sorbier, noisetier, sureau, etc. - Arbustes : buis, bruyère, viorne tin, viorne lantane, fusain d’Europe, prunellier,

églantier, cistes, pistachier térébinthe, arbousier, coronille, laurier sauce, troène, filaires, pittosporum, alaterne, genévrier, cornouiller, lilas, etc.

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Véhicules motorisés :

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 15 m², accès exclus. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 3 m et une longueur inférieure à 5 m.

Il est exigé :

• Pour les constructions à usage d’habitation : o Au moins une place de stationnement par logement. o Au moins deux places de stationnement par logement de plus de 150 m² de surface de plancher.

• Pour les commerces courants et pour les constructions à usage de bureau, y compris les bâtiments publics, une surface affectée au stationnement au moins égale à 40 % de la surface de plancher de l'immeuble. »

Les groupes de garage individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à ménager une aire d'évolution à l'intérieur des dites parcelles et à ne présenter que le minimum d'accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte.

Les parcs de stationnement de plus de 10 places doivent être pré-équipés ou accueillir des bornes de recharge des véhicules électriques et hybrides.

Vélos :

Pour l’habitat collectif 0,75 m² dédiés au stationnement pour les vélos doivent être prévus par logement pour les logements jusqu'à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas.

8 – 1 Accès

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée carrossable, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin (production d’un droit de passage institué par un acte authentique). Toute construction, si elle n’est pas desservie par une voie publique carrossable, doit être cependant desservie par une voie existante ou prévue en bon état de viabilité.

Par conséquent, tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage de 4 m minimum.

Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les sentiers touristiques et les voies express.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de dessertes : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement. Ces accès devront impérativement avoir une largeur minimale de 4 mètres.

Les accès ne doivent pas nuire au libre écoulement des eaux sur l’ensemble de la voirie.

Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentent une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

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Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (automobile et piétonne). Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité, en particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions ne peuvent être autorisées que sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. 8 – 2 Accès piétons Les constructions neuves doivent être aménagées de telle manière à permettre l'accès des bâtiments aux personnes à mobilité réduite (PMR) et à l'occasion des travaux sur les constructions existantes, les aménagements de leurs accès piétons doivent tendre vers cet objectif 8 – 3 Voirie De façon générale, l’ensemble des voiries doivent respecter les prescriptions techniques pour l’aménagement de la voirie destinée au passage des véhicules de collecte des déchets ménagers et assimilés (Article 10 des dispositions générales). Les voies en impasse ne doivent pas desservir plus de cinquante logements et leur longueur peut être limitée pour des raisons de sécurité ; cette longueur ne pourra excéder 100 mètres. Elles doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour aisément et être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parcelles arrières. Article 9 – UA 9 : Equipements et réseaux Cf dispositions générales.

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Article 1 – UD 1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestière ; • Les constructions destinées aux autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

(industrie, entrepôt, centre de congrès et d’exposition) à l’exception des bureaux ; • Les usages des sols et natures d’activité qui par leur destination, leur importance ou

leur aspect sont incompatibles avec la destination, la salubrité, la tranquillité ou la sécurité de la zone ; • Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et l’implantation d’habitations légères de loisirs ; • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit la durée ; • Les dépôts de toute nature ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du sous-sol ; • La construction d’annexe avant la réalisation de la construction principale ; • Toute action susceptible de porter atteinte aux espaces végétalisé identifiés au titre de l’article L151-23 du CU, sauf celles autorisées sous condition à l’article 2.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

• Tous projets de création ou de construction d’établissements à caractère stratégique ou vulnérable.

• La création de nouveaux campings, parcs résidentiels de loisirs, aires de camping-cars et aires d’accueil des gens du voyage, ainsi que l’augmentation de la capacité d’accueil et l’extension des campings existants ;

• Tous remblais, dépôts ou exhaussements, à l’exception des digues ou ouvrages de protection contre les inondations des lieux densément urbanisés.

Article 2 – UD 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

• Les constructions non mentionnées à l’article 1 sont autorisées à condition de respecter les dispositions de l’article R111-2 du Code de l’Urbanisme.

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• Les constructions destinées à l’artisanat sont autorisées à condition à condition d’avoir une Surface de Plancher inférieure ou égale à 150 m² et de ne pas engendrer de nuisances incompatibles avec le voisinage.

• Les affouillements et les exhaussements de sols nécessaires à la réalisation d’un projet admis dans la zone.

• Dans la zone B au titre de la servitude AS1 du forage des Aubettes, l’assainissement autonome des habitations existantes sera toléré après avis de l’ARS.

• Tout arrachage du linéaire identifié au titre de l’article L151-23 ou d’une portion du linéaire est interdit, à l’exception des motifs suivants (en l’absence d’alternatives possibles) : o Raisons phytosanitaires ou de sécurité des biens et des personnes ; o Pour les haies exclusivement, création d’un accès à une unité foncière, si aucune autre solution technique n’est envisageable.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus du terrain naturel, et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote du terrain naturel.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus du terrain naturel, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote du terrain naturel,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité du bâtiment.

En cas de crue centennale identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus des Plus Hautes Eaux (PHE), et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote des PHE.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus des PHE, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote des PHE,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité bâtiment.

• Le stockage des produits polluants et substances dangereuses, quelle que soit leur quantité ou concentration, devra être réalisé dans des récipients étanches et protégés contre les effets d'une crue centennale.

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Dans l’ensemble de la zone, pour toute opération produisant au moins 4 logements, une part minimale de 25% des logements doit être consacrée aux Logements Locatifs Sociaux (LLS).

Dans les secteurs délimités au titre l’article L. 151-15 du Code de l'urbanisme, une obligation de 50% de logements locatifs sociaux est attendue.

4.1 – Emprise au sol des constructions

Sauf disposition particulière précisée sur les documents graphiques, l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 60% de la surface de l’assiette foncière de l’opération. Dans le cas d’une reconstruction ou d’une réhabilitation, l’emprise au sol pourra être identique à celle de la ou des construction(s) existante(s).

Dans le cas d’une extension, celle-ci est possible si l’emprise au sol cumulée de la construction existante et de son extension n’excède pas 60% de la surface de l’assiette foncière.

4.2 – Hauteur des constructions

La hauteur maximale des constructions est fixée à 8,50 mètres et deux niveaux. Pour une construction annexe (telle que garage, remise), la hauteur maximum est fixée à 4 mètres.

La hauteur des constructions nouvelles peut-être majorée de 0,8 mètres maximum au sommet de façade lorsqu’au moins 30% de leur surface de plancher est dédié à des logements locatifs sociaux au sens de l’article L 302-5 du Code de la Construction et de l’habitat.

4.3 – Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques

Le recul minimal par rapport à l’alignement est de 3 mètres de la maison d’habitation et de 5 mètres du garage. Toutefois, des implantations différentes peuvent être autorisées lorsque le projet jouxte en limite séparative une construction existante de valeur ou en bon état et sous réserve qu’elle présente une unité architecturale avec celle-ci.

Cette disposition ne s’applique pas aux constructions ou aménagement de bâtiments scolaires, sanitaires, hospitaliers, sportifs, socio-éducatifs, ni aux cabinets médicaux, ni aux équipements d’infrastructure.

Cas particuliers : piscines

Les piscines pourront être implantées différemment en respectant toutefois un recul minimal d’un mètre par rapport à l’alignement et une hauteur maximale de 0,60 mètres par rapport au terrain naturel.

4.4 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment nouveau au point le plus proche des limites séparatives de la parcelle doit être au moins égale à trois mètres et jamais inférieure à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points.

Toutefois, la construction d’un bâtiment annexe non habitable joignant la limite parcellaire est admise (les conditions ne sont pas cumulatives):

• Sous réserve que l’ensemble bâti (bâti+annexe) ne dépasse pas 10 mètres cumulés sur l’ensemble du périmètre de la parcelle.

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• Lorsqu’il peut être adossé à un bâtiment existant sur le fonds voisin et de gabarit similaire sans dépasser 10 mètres cumulés sur l’ensemble du périmètre de la parcelle.

• A l’intérieur d’un plan de masse de lotissement ou de groupe d’habitations à l’exception des limites extérieures du terrain dans le cadre d’une opération d’ensemble.

Cas particuliers : piscines

Les piscines pourront être implantées différemment en respectant toutefois un recul minimal de 1 mètre par rapport aux limites séparatives et une hauteur maximale de 0,60 mètres par rapport au terrain naturel. Il est toléré qu’un local technique qui ne devra pas dépasser 5m² d’emprise au sol et 2,5m de hauteur maximale hors tout, pourra être implanté en limite séparative. Il devra être conçu de manière à ne causer aucune gêne pour le voisinage.

4.5 – Implantation des constructions sur une même propriété

Les constructions non contiguës doivent être édifiées de telle manière que la distance horizontale de tout point d’un bâtiment au point le plus proche de l’autre bâtiment, en prenant comme référence l’acrotère, soit au moins égale à la hauteur de la construction la plus élevée (L=H/2). Cette distance est réduite de moitié pour les parties de construction en vis-à-vis qui ne comportent pas d’ouverture (L=H/4).

Cette distance ne peut être inférieure à 3 mètres.

Ces dispositions ne s’appliquent pas à l’édification en rez-de-chaussée de garages, remises ou de constructions annexes dans la limite de 4,00 m de hauteur totale.

PAYSAGERE

Par leur aspect extérieur, les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages urbains.

Afin de garantir un caractère d’ensemble à l’agglomération les constructions doivent respecter les prescriptions suivantes :

5.1 – Façades

Toutes les façades sont à concevoir avec le même soin bien que des traitements différenciés entre façades ou sur une même façade puissent être admis. Les murs séparatifs, les murs aveugles apparents, les murs de clôture, les bâtiments annexes doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec celui des façades principales.

Les couleurs d’enduit seront naturelles, dans des teintes pastel et dans des tons traditionnels de la région. Les teintes vives (mais non agressives) ne peuvent être admises que ponctuellement et dans le cadre d’une démarche architecturale justifiée. Les utilisations du bois, du béton architectonique, de l’acier et de la pierre en façades sont autorisées dans le cadre d’une démarche architecturale justifiée.

L’imitation de matériaux tels que fausses briques, faux pans de bois est interdite. Les matériaux destinés à être enduits (agglos de ciment, etc.) le seront obligatoirement.

Les vérandas sont admises.

5.2 – Toitures

Les toitures en pente seront couvertes en tuiles rondes, de teintes claires, de préférence vieillies ou anciennes. Les toitures en pente devront adopter une pente de 20 à 35 %.

Les toitures d’un autre type que les toitures en pente et en tuiles rondes mais pouvant présenter un intérêt architectural pourront être autorisées.

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A ce titre, seront notamment admis :

• Les toitures terrasses non accessibles, végétalisées ou non. • Les toitures en zinc ou cuivre. • Les verrières en verre avec structure acier ou aluminium profil fin.

Les lucarnes et les chiens assis sont autorisés sous réserve de n’avoir au maximum qu’un quart ouvrant. Les panneaux solaires rajoutés en superstructure sont autorisés sous réserve que leur hauteur maximale soit limité à 15 cm par rapport au toit. Les blocs de climatiseur doivent être intégrés ou accolés au volume de la construction existante ou en projet.

5.3 – Clôtures Les murs de clôture seront maçonnés, puis enduits sur toute leur hauteur. Leurs couronnements prendront modèle sur les murs existants. Leur hauteur maximale est fixée à 1.90 m. Les murs bahut surmontés d’une grille et doublés d’une haie vive sont tolérés. Auquel cas la hauteur du mur bahut pourra varier de 0.30 m à 1.00 m. La hauteur de la haie ne pourra excéder 1.90 m. En limites des emprises publiques, les murs de clôtures seront implantés à l’alignement du domaine public et seront de hauteur constante. Pour une restitution de murs anciens, la hauteur originelle sera restituée ou réglée selon celles des murs anciens existants sans dépasser une hauteur de 1.90 m. L’intégration des compteurs dans le corps de la construction ou de la clôture sera privilégiée. Des prescriptions particulières pourront être édictées par la commune de manière à harmoniser la réalisation de clôtures à édifier le long des voies publiques.

Tous les espaces extérieurs libres de toute utilisation (c’est à dire hors bâti, annexes, terrasses, accès, stationnement) doivent être plantés de végétaux.

Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes.

D’une manière générale, les essences plantées doivent appartenir à la palette végétale locale pour une meilleure adaptation aux conditions écologiques et dans un souci d’intégration paysagère. Par exemple :

- Alignement, mail, arbre signal : platane, tilleul, frêne, marronnier, etc. - Bosquet, boisement, arbre signal : chêne vert ou pubescent, pin sylvestre, noyer, cyprès,

etc. - Bosquet, haie champêtre, sujet isolé : érable champêtre, érable de Montpellier,

amandier, aubépine, sorbier, noisetier, sureau, etc. - Arbustes : buis, bruyère, viorne tin, viorne lantane, fusain d’Europe, prunellier,

églantier, cistes, pistachier térébinthe, arbousier, coronille, laurier sauce, troène, filaires, pittosporum, alaterne, genévrier, cornouiller, lilas, etc.

34 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 15 m², accès exclus. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 3 m et une longueur inférieure à 5 m. Il est exigé :

- Pour les constructions à usage d'habitation, au moins deux places de stationnement par logement.

- Pour les constructions à usage de bureaux : Une surface affectée au stationnement au moins égale à 70% de la surface de plancher.

- Pour les constructions à usage commercial : o Une place de stationnement par tranche de 15m² de surface de vente et une place de stationnement pour les véhicules de livraison par 40m² de dépôt, pour les établissements d’une surface commerciale hors œuvre nette inférieure à 200m². o Six places de stationnement par tranche de 100m² de surface de vente et une place de stationnement pour les véhicules de livraison par 40m² de dépôt, pour les établissements d’une surface commerciale hors œuvre nette supérieure à 200m².

- Pour les établissements recevant du public n’entrant pas dans le cadre des constructions décrites ci-avant au moins une place de stationnement pour quatre personnes pouvant être accueillies

Les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à ménager une aire d'évolution à l'intérieur desdites parcelles et à ne présenter que le minimum accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte. Les parcs de stationnement de plus de 10 places doivent être pré-équipés ou accueillir des bornes de recharge des véhicules électriques et hybrides. Vélos : Pour l’habitat collectif 0,75 m² dédiés au stationnement pour les vélos doivent être prévus par logement pour les logements jusqu'à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas.

35 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

8.1 – Accès

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée carrossable, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin (production d’un droit de passage institué par un acte authentique). Toute construction, si elle n’est pas desservie par une voie publique carrossable, doit être cependant desservie par une voie existante ou prévue en bon état de viabilité. Par conséquent, tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage de 4 m minimum.

Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les sentiers touristiques et les voies express.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de dessertes : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement. Ces accès devront impérativement avoir une largeur minimale de 4 mètres.

Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.

Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentent une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (automobile et piétonne).

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité, en particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions ne sont autorisées qu’à condition que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Les occupations et utilisations du sol généralement admises seront négociées avec le gestionnaire de voirie.

8.2 – Desserte De façon générale, l’ensemble des voiries doivent respecter les prescriptions techniques pour l’aménagement de la voirie destinée au passage des véhicules de collecte des déchets ménagers et assimilés (Article 10 des dispositions générales).

Les voies en impasse ne doivent pas desservir plus de cinquante logements et leur longueur peut être limitée pour des raisons de sécurité ; cette longueur ne pourra excéder 100 mètres.

Elles doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour aisément et être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parcelles arrières.

Article 9 – UD 9 : Equipements et réseaux Cf dispositions générales.

36 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Article 1 – UE 1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Les constructions à usage d’habitation, autres que celles admises à l'article 2 ; • Les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestière ; • Les constructions destinées à l’hébergement hôtelier et touristique ; • Les constructions à usage de restauration ; • Les constructions à usage d’activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle ; • Les constructions à usage de cinéma, • Les constructions à usage de salle d’art et de spectacle ; • Les établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale ; • Les salles d’art et de spectacles ; • Les équipements sportifs ; • Les autres équipements recevant du public ; • Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et

l’implantation d’habitations légères de loisirs ; • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit

la durée ; • Les dépôts de toute nature ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du

sous-sol ; • La construction d’annexe avant la réalisation de la construction principale ;

• La démolition des éléments patrimoniaux au titre de l'article L 151-19° du CU, sauf celle autorisée sous conditions à l'article 2.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

• Tous projets de création ou de construction d’établissements à caractère stratégique ou vulnérable.

37 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• La création de nouveaux campings, parcs résidentiels de loisirs, aires de camping-cars et aires d’accueil des gens du voyage, ainsi que l’augmentation de la capacité d’accueil et l’extension des campings existants ;

• Tous remblais, dépôts ou exhaussements, à l’exception des digues ou ouvrages de protection contre les inondations des lieux densément urbanisés.

Article 2 – UE 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

• Les constructions à usage d’habitation si une présence permanente est nécessaire à l’activité (gardiennage). Dans tous les cas, ce logement de fonction ne peut excéder 60 m² de surface de plancher et doit être intégré au volume du (ou des) bâtiment(s) à usage d’activité.

• L’aménagement et l’extension limitée à 50% d’emprise au sol des constructions existantes à la date d’approbation du PLU.

• Les annexes aux habitations existantes, dans la limite de 40 m² d’emprise au sol au total.

• Dans la zone B au titre de la servitude AS1 du forage des Aubettes, l’assainissement autonome des habitations existantes sera toléré après avis de l’ARS.

• La démolition de partie d’élément patrimonial protégé au titre de l'article L151-19 du CU sous réserve de ne pas remettre en cause l’intégrité et la qualité architecturale de l'ensemble.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus du terrain naturel, et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote du terrain naturel.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus du terrain naturel, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote du terrain naturel,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité du bâtiment.

En cas de crue centennale identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus des Plus Hautes Eaux (PHE), et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote des PHE.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus des PHE, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote des PHE,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité bâtiment.

• Le stockage des produits polluants et substances dangereuses, quelle que soit leur quantité ou concentration, devra être réalisé dans des récipients étanches et protégés contre les effets d'une crue centennale.

38 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

4.1 – Emprise au sol des constructions Non réglementé.

4.2 – Hauteur des constructions La hauteur maximale des constructions est fixée à 8,50 mètres et deux niveaux en secteur UE et à 15 m et trois niveaux en secteur UEa.

4.3 – Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques Les constructions neuves doivent être implantées au-delà des marges de recul minimales suivantes :

• 25 m de l’axe des voies à grande circulation (RN 113), • 15 m de l’axe des routes départementales, • 5 m de l’axe des autres voies publiques. Les équipements d’infrastructure ainsi que les reconstructions de bâtiments existants de plus de cinquante ans peuvent être implantées différemment.

4.4 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Les constructions doivent être éloignées des limites séparatives d’au moins 5 mètres. Toutefois l’implantation en limite est possible lorsque des mesures sont prises pour éviter la propagation des incendies (murs coupe-feu). Les murs coupe-feu devront avoir une résistance de 120 minutes.

4.5 – Implantation des constructions sur une même propriété

Les constructions non contiguës doivent être distantes les unes des autres d’au moins 4 mètres.

PAYSAGERE

. L’imitation de matériaux tels que fausses briques, faux pans de bois est interdite. Les matériaux destinés à être enduits (agglos de ciment, etc.) le seront obligatoirement.

5.1 – Façades Un soin particulier doit être accordé à la prise en compte par les façades, espaces de stockage et de stationnement, clôtures et espaces paysagers interne à la zone, des perspectives et des vues à partir des voies bordant la zone. L’aspect extérieur des constructions et installations doit contribuer à la recherche d’une bonne image pour l’ensemble de la zone et respecter les règles suivantes :

39 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

- L’emploi à nu des matériaux fabriqués en vue d’être recouverts d’un enduit ou d’un parement (parpaings, …) est interdit, pour toutes constructions et installations

- Les matériaux réfléchissants autres que les vitrages sont proscrits pour les façades - Le nombre de matériaux apparents est limité à 3 pour une même construction - Le nombre de couleurs apparentes se limitera à 3 par construction - L’utilisation sur de grandes surfaces de la couleur blanche et d’une gamme de couleurs

trop claires ou trop vives est à proscrire - Les panneaux solaires peuvent être autorisés sur les façades s’ils s’intègrent à la

construction ou s’ils sont accolés.

Les façades latérales et postérieures ainsi que les annexes doivent être traitées avec le même soin que la façade principale.

5.2 – Toitures

Les toitures en pente et/ou terrasse sont autorisées si elles concourent à la qualité architecturale de l’ensemble.

Les dispositifs techniques et notamment ceux nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tel que les capteurs solaires) sont autorisés, sous réserve de leur bonne intégration dans leur environnement urbain et paysager.

Les matériaux réfléchissants autres que les vitrages sont proscrits.

5.3 – Clôtures

Il est rappelé que l’édification des clôtures est soumise à autorisation préalable.

Les murs de clôtures seront maçonnés, puis enduits sur toute leur hauteur. Leurs couronnements prendront modèle sur les murs existants. Leur hauteur maximale est fixée à 1.90 m.

Les murs bahut surmontés d’une grille et doublés d’une haie vive sont tolérés. Auquel cas la hauteur du mur bahut pourra varier de 0.30 m à 1.00 m. La hauteur de la haie ne pourra excéder 1.90 m.

En limites des emprises publiques, les murs de clôtures seront implantés à l’alignement du domaine public et seront de hauteur constante.

L’intégration des compteurs dans le corps de la construction ou de la clôture sera privilégiée. Des prescriptions particulières pourront être édictées par la commune de manière à harmoniser la réalisation de clôtures à édifier le long des voies publiques.

Les espaces non bâtis ainsi que les aires de stationnement de plus de 500 m2 doivent être plantés à raison d’un arbre de haute tige au moins par 50 m2 de terrain. Les plantations existantes doivent être maintenues. Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes.

Des haies vives destinées à masquer les divers, dépôts et installations doivent être créées à des emplacements judicieusement choisis.

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 15 m², accès exclus. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 3 m et une longueur inférieure à 5 m.

40 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Il est exigé :

- Pour les constructions à usage d'habitation : o Au moins deux places de stationnement par logement.

- Pour les constructions à usage de bureaux : o Une surface affectée au stationnement au moins égale à 70% de la surface de plancher.

- Pour les constructions à usage industriel ou d’entrepôt : o Une surface affectée au stationnement égale à 60% de la surface de plancher affectée aux activités : ateliers, services, bureaux o Une surface affectée au stationnement égale à 10% de la surface de plancher affectée aux activités de dépôts.

- Pour les constructions à usage commercial : o Une place de stationnement par tranche de 15m² de surface de vente et une place de stationnement pour les véhicules de livraison par 40m² de dépôt, pour les établissements d’une surface commerciale dont la surface de plancher est inférieure à 200 m². o Six places de stationnement par tranche de 100m² de surface de vente et une place de stationnement pour les véhicules de livraison par 40m² de dépôt, pour les établissements d’une surface commerciale hors œuvre nette comprise entre 200m² et 2 000m². o Neuf places de stationnement par tranche de 100 m² de surface de vente, pour les établissements à usage commercial de grande fréquentation d’une surface commerciale dont la surface de plancher est comprise entre 2000 m² et 3000 m². o Onze places de stationnement par tranche de 100 m² de surface de vente, pour les établissements à usage commercial de grande fréquentation d’une surface commerciale dont la surface de plancher est supérieure à 3000 m².

- Pour les établissements recevant du public n’entrant pas dans le cadre des constructions décrites ci-avant : o au moins une place de stationnement pour quatre personnes pouvant être accueillies.

Les parcs de stationnement de plus de 10 places doivent être pré-équipés ou accueillir des bornes de recharge des véhicules électriques et hybrides.

41 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

8.1 – Accès

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée carrossable, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin (production d’un droit de passage institué par un acte authentique). Toute construction, si elle n’est pas desservie par une voie publique carrossable, doit être cependant desservie par une voie existante ou prévue en bon état de viabilité.

Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les sentiers touristiques ainsi que les voies express.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de dessertes : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement (largeur minimale : 4 mètres).

Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.

Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentent une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (automobile et piétonne).

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité, en particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions ne sont autorisées qu’à condition que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Les occupations et utilisations du sol généralement admises seront négociées avec le gestionnaire de voirie.

8.2 – Desserte De façon générale, l’ensemble des voiries doivent respecter les prescriptions techniques pour l’aménagement de la voirie destinée au passage des véhicules de collecte des déchets ménagers et assimilés (Article 10 des dispositions générales). Les voies et passages privés doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de protection civile, de brancardage etc. (largeur minimale : 4 mètres) Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir, elles doivent notamment répondre aux conditions exigées par le trafic poids lourds. Les occupations et utilisations du sol généralement admises seront négociées avec le gestionnaire de voirie.

Article 9 – UE 9 : Equipements et réseaux Cf dispositions générales.

42 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Article 1 – Ueq1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Toute construction excepté les destinations autorisées à l’article Ueq2 ; • Les usages des sols et natures d’activité qui par leur destination, leur importance ou

leur aspect sont incompatibles avec la destination, la salubrité, la tranquillité ou la sécurité de la zone ; • Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et l’implantation d’habitations légères de loisirs ; • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit la durée ; • Les dépôts de toute nature ; • Les éoliennes ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du sous-sol. • Toute action susceptible de porter atteinte aux espaces végétalisé identifiés au titre de l’article L151-23 du CU, sauf celles autorisées sous condition à l’article 2.

Article 2 – Ueq 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

• Ne sont autorisés que les équipements d'intérêt collectif et services publics sous réserve de pouvoir justifier d’une intégration environnementale et paysagère optimale.

• Tout arrachage du linéaire identifié au titre de l’article L151-23 ou d’une portion du linéaire est interdit, à l’exception des motifs suivants (en l’absence d’alternatives possibles) : o Raisons phytosanitaires ou de sécurité des biens et des personnes ; o Pour les haies exclusivement, création d’un accès à une unité foncière, si aucune autre solution technique n’est envisageable.

43 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

4.1 – Emprise au sol des constructions Non règlementé.

4.2 – Hauteur des constructions La maximale des constructions est fixée à 15 mètres hauteur.

4.3 – Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies privées Les constructions pourront s’implanter à l’alignement ou en retrait par rapport à l’emprise des voies existantes ou projetées ou de la limite qui s’y substitue.

4.4 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions pourront s’implanter en limite séparative ou en retrait des limites séparatives.

4.5 – Implantation des constructions sur une même propriété ou plusieurs propriétés liées par acte authentique Non réglementé

PAYSAGERE

Les constructions peuvent être d’expression architecturale traditionnelle ou contemporaine mais ne peuvent porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Concernant l’aspect extérieur et l’aménagement des abords des constructions, les projets devront privilégier des dispositions architecturales ou des matériaux permettant d’intégrer les objectifs de réduction des consommations énergétiques et des émissions de gaz à effet de serre, établis en lien avec le contexte urbain et paysager et en concertation avec les services concernés.

Le volume, la conception et l’implantation des constructions doivent s’inscrire dans le plus grand respect de la topographie du terrain.

Tous les espaces extérieurs libres de toute utilisation (c’est à dire hors bâti, annexes, terrasses, accès, stationnement) doivent être plantés de végétaux.

Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes.

D’une manière générale, les essences plantées doivent appartenir à la palette végétale locale pour une meilleure adaptation aux conditions écologiques et dans un souci d’intégration paysagère. Par exemple :

- Alignement, mail, arbre signal : platane, tilleul, frêne, marronnier, etc. - Bosquet, boisement, arbre signal : chêne vert ou pubescent, pin sylvestre, noyer, cyprès,

etc.

44 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

- Bosquet, haie champêtre, sujet isolé : érable champêtre, érable de Montpellier, amandier, aubépine, sorbier, noisetier, sureau, etc.

- Arbustes : buis, bruyère, viorne tin, viorne lantane, fusain d’Europe, prunellier, églantier, cistes, pistachier térébinthe, arbousier, coronille, laurier sauce, troène, filaires, pittosporum, alaterne, genévrier, cornouiller, lilas, etc.

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 15 m², accès exclus. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 3 m et une longueur inférieure à 5 m.

Les parcs de stationnement de plus de 10 places doivent être pré-équipés ou accueillir des bornes de recharge des véhicules électriques et hybrides.

8.1 – Accès

Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée, carrossable et en bon état de viabilité. Cette voie doit être de gabarit suffisant au regard du projet envisagé et notamment vis à vis de l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. De façon générale, l’ensemble des voiries doivent respecter les prescriptions techniques pour l’aménagement de la voirie destinée au passage des véhicules de collecte des déchets ménagers et assimilés (Article 10 des dispositions générales).

L'accès aux voies doit satisfaire aux conditions de sécurité des usagers des voies publiques et des personnes utilisant ces accès.

Lorsque le terrain est desservi par deux ou plusieurs voies, l’accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

8.2 – Desserte

Les caractéristiques des voies de desserte à créer pourront être soumises à des conditions particulières de tracé, de largeur et d'exécution dans l'intérêt de la circulation et de l'utilisation des terrains riverains ou avoisinants ou en vue de leur intégration dans la voirie publique communale.

En outre, les voies doivent être aménagées, si elles se terminent en impasse, de façon à permettre le retournement des véhicules (notamment de ceux de défense contre l’incendie ou de collecte des ordures ménagères).

Article 9 – Ueq 9 : Equipements et réseaux Cf dispositions générales.

45 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Article 1 – AUD 1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestière ; • Les constructions destinées aux autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

(industrie, entrepôt, centre de congrès et d’exposition) à l’exception des bureaux ; • Les constructions à usage de commerce et d’artisanat ; • Les usages des sols et natures d’activité qui par leur destination, leur importance ou

leur aspect sont incompatibles avec la destination, la salubrité, la tranquillité ou la sécurité de la zone ; • Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et l’implantation d’habitations légères de loisirs ; • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit la durée ; • Les dépôts de toute nature ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du sous-sol ; • La construction d’annexe avant la réalisation de la construction principale ; • Les éoliennes ; • Toute action susceptible de porter atteinte aux espaces végétalisés identifiés au titre de l’article L151-23 du CU, sauf celles autorisées sous condition à l’article 2.

Article 2 –AUD 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

• Les bâtiments à usage d’habitation sous réserve d’un isolement acoustique minimum de 35 dB contre les bruits extérieurs sur une bande de 100 m de part et d'autre de la voie classée en catégorie 3.

• Les constructions non mentionnées à l’article 1 sont autorisées à condition de respecter les dispositions de l’article R111-2 du Code de l’Urbanisme ainsi que les Orientations d’Aménagement et de Programmation.

46 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• Les affouillements et les exhaussements de sols nécessaires à la réalisation d’un projet admis dans la zone.

• Tout arrachage du linéaire identifié au titre de l’article L151-23 ou d’une portion du linéaire est interdit, à l’exception des motifs suivants (en l’absence d’alternatives possibles) : o Raisons phytosanitaires ou de sécurité des biens et des personnes ; o Pour les haies exclusivement, création d’un accès à une unité foncière, si aucune autre solution technique n’est envisageable.

Article 1 – A 1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Les constructions qui ne sont pas destinées à l’exploitation agricole ; • Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et

l’implantation d’habitations légères de loisirs ; • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit

la durée ; • Les dépôts de toute nature ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du

sous-sol. • La construction d’annexe avant la réalisation de la construction principale. • L’extraction de terres végétale ; • La démolition des éléments patrimoniaux au titre de l'article L 151-19° du CU, sauf

celle autorisée sous conditions à l'article 2. • Toute action susceptible de porter atteinte aux espaces végétalisé identifiés au titre de

l’article L151-23 du CU, sauf celles autorisées sous condition à l’article 2. • Sont interdits dans la zone A du forage des Aubettes tout rejet résiduaire quelle qu’en

soit la nature.

Dans le secteurs Ap :

• Toute nouvelle construction est interdite.

52 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• Sont interdits dans la zone A du forage des Aubettes tout rejet résiduaire quelle qu’en soit la nature.

• Toute action susceptible de porter atteinte aux espaces végétalisé identifiés au titre de l’article L151-23 du CU, sauf celles autorisées sous condition à l’article 2.

Dans la zone A et le secteur Ap sont interdits :

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

• Tous projets de création ou de construction d’établissements à caractère stratégique ou vulnérable.

• La création de nouveaux campings, parcs résidentiels de loisirs, aires de camping-cars et aires d’accueil des gens du voyage, ainsi que l’augmentation de la capacité d’accueil et l’extension des campings existants ;

• Tous remblais, dépôts ou exhaussements, à l’exception des digues ou ouvrages de protection contre les inondations des lieux densément urbanisés.

Article 2 – A 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

Toute construction et installation ne peut être autorisée que sous réserve de ne pas être incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et de ne pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

Dans la zone A (excepté dans les secteurs Ap), sont autorisées :

• Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou au stockage et à l'entretien de matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole agréées au titre de l'article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime.

• Les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. L'autorisation d'urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.

• Les nouveaux logements sont admis sous réserve de respecter les conditions suivantes : o Être justifiés par la nécessité d’une présence permanente et rapprochée et d’être nécessaire au fonctionnement de l’exploitation agricole ainsi que respecter les restrictions cumulatives suivantes : ▪ Dans la limite d’un seul logement par exploitation ; ▪ Dans la limite d’une surface de plancher inférieure à 80 m² ; ▪ Respecter une implantation à une distance inférieure à 10 mètres des autres bâtiments agricoles de l’exploitation ou de s’intégrer dans le volume bâti de l’exploitation. Une adaptation limitée de cette distance peut être autorisée sous réserve d’être dûment justifiée par des conditions sanitaires, techniques, topographiques ou d’environnement particulières.

• Les extensions des logements existants régulièrement édifiés admises sous réserve de respecter les conditions suivantes : ▪ Une seule extension par construction existante à la date d’approbation du PLU ;

53 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

▪ Dans la limite de 30% de la surface de plancher existante à la date d’approbation du PLU ;

▪ Dans la limite d’une surface de plancher maximale de 50 m² supplémentaire.

• Les annexes (y compris les piscines) des logements existants régulièrement édifiés admises sous réserve de respecter les conditions suivantes : ▪ Respecter une emprise au sol totale inférieure à 50 m² ; ▪ Respecter une distance par rapport au logement existant inférieure à 10 mètres.

• Les ombrières photovoltaïques sous réserve d’être favorables aux cultures.

Dans la zone A et le secteur Ap sont autorisées sous conditions : • Les travaux nécessaires à l’exploitation du domaine agricole ; • La reconstruction à l’identique d’un bâtiment existant régulièrement édifié ; • La démolition de partie d’élément patrimonial protégé au titre de l'article L151-19 du CU sous réserve de ne pas remettre en cause l’intégrité et la qualité architecturale de l'ensemble. • Dans la zone B au titre de la servitude AS1 du forage des Aubettes, l’assainissement autonome des habitations existantes sera toléré après avis de l’ARS. • Tout arrachage du linéaire identifié au titre de l’article L151-23 ou d’une portion du linéaire est interdit, à l’exception des motifs suivants (en l’absence d’alternatives possibles) : o Raisons phytosanitaires ou de sécurité des biens et des personnes ; o Pour les haies exclusivement, création d’un accès à une unité foncière, si aucune autre solution technique n’est envisageable.

Dans les secteurs situés en zone inondable par débordement dans le PPRi délimité aux documents graphiques du règlement, les constructions, usages des sols et natures d’activités autorisées doivent respecter le règlement du PPRi.

Article 1 – N 1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Toute destination ou sous-destination au sens de l’arrêté du 10 novembre 2016 et du décret du 22 mars 2023 ;

• Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et l’implantation d’habitations légères de loisirs ;

• Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit la durée ;

• Les dépôts de toute nature ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du

sous-sol. • L’extraction de terres végétale ; • Les centrales photovoltaïques, à l’exception du photovoltaïque sur bâtiment agricole et

de l’agrivoltaïsme tels que définis dans la Charte du photovoltaïsme et de l’agrivoltaïsme dans l’Hérault à l’attention des porteurs de projet jointe en annexe du présent document (Annexe technique n°7.9); • Sont interdits dans la zone A du forage des Aubettes tout rejet résiduaire quelle qu’en soit la nature.

Sont interdits dans la zone N et le secteur NL :

• Toute action susceptible de porter atteinte aux espaces végétalisés identifiés au titre de l’article L151-23 du CU, sauf celles autorisées sous condition à l’article 2.

58 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

• Tous projets de création ou de construction d’établissements à caractère stratégique ou vulnérable.

• La création de nouveaux campings, parcs résidentiels de loisirs, aires de camping-cars et aires d’accueil des gens du voyage, ainsi que l’augmentation de la capacité d’accueil et l’extension des campings existants ;

• Tous remblais, dépôts ou exhaussements, à l’exception des digues ou ouvrages de protection contre les inondations des lieux densément urbanisés.

Article 2 – N 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

Sont autorisées dans la zone N :

• Dans la zone B au titre de la servitude AS1 du forage des Aubettes, l’assainissement autonome des habitations existantes sera toléré après avis de l’ARS.

• Tout arrachage du linéaire identifié au titre de l’article L151-23 ou d’une portion du linéaire est interdit, à l’exception des motifs suivants (en l’absence d’alternatives possibles) : o Raisons phytosanitaires ou de sécurité des biens et des personnes ; o Pour les haies exclusivement, création d’un accès à une unité foncière, si aucune autre solution technique n’est envisageable.

• Les travaux d’affouillement ou d’exhaussement sous réserve d’être liés à la préservation des milieux et à la défense des inondations.

• Les ombrières photovoltaïques sous réserve d’être favorables aux cultures.

Sont autorisés dans le secteur NL :

• Les constructions et installations destinées aux activités sportives, de plein air ou de loisirs ;

• Les aménagements légers liés à leur gestion et à l’accueil du public ;

• Les constructions et installations liés à la vocation et au fonctionnement des équipements d’intérêt collectif et services publics (Exemple : pistes cyclables, chemins piétons, aires de stationnement, voies d’accès…).

• Dans la zone B au titre de la servitude AS1 du forage des Aubettes, l’assainissement autonome des habitations existantes sera toléré après avis de l’ARS.

• Tout arrachage du linéaire identifié au titre de l’article L151-23 ou d’une portion du linéaire est interdit, à l’exception des motifs suivants (en l’absence d’alternatives possibles) : o Raisons phytosanitaires ou de sécurité des biens et des personnes ; o Pour les haies exclusivement, création d’un accès à une unité foncière, si aucune autre solution technique n’est envisageable.

Dans les secteurs situés en zone inondable par débordement dans le PPRi délimité aux documents graphiques du règlement, les constructions, usages des sols et natures d’activités autorisées doivent respecter le règlement du PPRi.

Dans la zone N et le secteur NL sont autorisées sous conditions :

• Les travaux nécessaires à l’exploitation du domaine agricole ; • La reconstruction à l’identique d’un bâtiment existant régulièrement édifié ;

59 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• La démolition de partie d’élément patrimonial protégé au titre de l'article L151-19 du CU sous réserve de ne pas remettre en cause l’intégrité et la qualité architecturale de l'ensemble.

• Dans la zone B au titre de la servitude AS1 du forage des Aubettes, l’assainissement autonome des habitations existantes sera toléré après avis de l’ARS.

• Tout arrachage du linéaire identifié au titre de l’article L151-23 ou d’une portion du linéaire est interdit, à l’exception des motifs suivants (en l’absence d’alternatives possibles) : o Raisons phytosanitaires ou de sécurité des biens et des personnes ; o Pour les haies exclusivement, création d’un accès à une unité foncière, si aucune autre solution technique n’est envisageable.

Dans les secteurs situés en zone inondable par débordement dans le PPRi délimité aux documents graphiques du règlement, les constructions, usages des sols et natures d’activités autorisées doivent respecter le règlement du PPRi.

Dans les secteurs délimités au titre l’article L. 151-15 du Code de l'urbanisme, une obligation de 36% de logements locatifs sociaux est attendue.

4.1 – Emprise au sol des constructions

Sauf disposition particulière précisée sur les documents graphiques, l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 60% de la surface de l’assiette foncière de l’opération.

Dans le cas d’une extension, celle-ci est possible si l’emprise au sol cumulée de la construction existante et de son extension n’excède pas 60% de la surface de l’assiette foncière.

4.2 – Hauteur des constructions

La hauteur maximale des constructions est fixée à 8,50 mètres et deux niveaux. Pour une construction annexe (telle que garage, remise), la hauteur maximum est fixée à 4 mètres.

En ce qui concerne les logements sociaux, ils seront en R+2, leur hauteur ne pouvant excéder 12 mètres.

4.3 –Majoration du volume constructible pour les opérations comportant des logements sociaux

A l’intérieur des secteurs délimités sur le document graphique, la réalisation de programmes de logements comportant des logements sociaux au sens de l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation bénéficie d’une majoration du volume constructible tel qu’il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol.

Cette majoration est de 50% au maximum.

4.4– Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies privées

Le recul minimal par rapport à l’alignement est de 3 mètres de la maison d’habitation et de 5 mètres du garage. Toutefois, des implantations différentes peuvent être autorisées lorsque le projet jouxte en limite séparative une construction existante de valeur ou en bon état et sous réserve qu’elle présente une unité architecturale avec celle-ci.

A l’intersection de deux ou plusieurs voies, la zone non aedificandi située entre deux voies adjacentes, est déterminée par un triangle isocèle dont les deux côtés égaux mesurent 5 mètres.

Cette disposition ne s’applique pas aux constructions ou aménagement de bâtiments scolaires, sanitaires, hospitaliers, sportifs, socio-éducatifs, ni aux cabinets médicaux, ni aux équipements d’infrastructure.

47 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Cas particuliers : piscines

Les piscines pourront être implantées différemment en respectant toutefois un recul minimal d’un mètre par rapport à l’alignement et une hauteur maximale de 0,60 mètres par rapport au terrain naturel.

4.5 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment nouveau au point le plus proche des limites séparatives de la parcelle doit être au moins égale à trois mètres et jamais inférieure à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points.

Toutefois, la construction en limite parcellaire est admise (les conditions ne sont pas cumulatives):

• Sous réserve que l’ensemble bâti ne dépasse pas 10 mètres de longueur d’implantation sur la limite.

• Lorsqu’il peut être adossé à un bâtiment existant sur le fonds voisin et de gabarit sensiblement identique.

• A l’intérieur d’un plan de masse de lotissement ou de groupe d’habitations à l’exception des limites extérieures du terrain dans le cadre d’une opération d’ensemble.

Cas particuliers : piscines

Les piscines pourront être implantées différemment en respectant toutefois un recul minimal de 1 mètre par rapport aux limites séparatives et une hauteur maximale de 0,60 mètres par rapport au terrain naturel. Il est toléré qu’un local technique qui ne devra pas dépasser 5m² d’emprise au sol et 2,5m de hauteur maximale hors tout, pourra être implanté en limite séparative. Il devra être conçu de manière à ne causer aucune gêne pour le voisinage.

4.5 – Implantation des constructions sur une même propriété ou plusieurs propriétés liées par acte authentique

Non réglementé

4.1 – Emprise au sol des constructions Non réglementé

4.2 – Hauteur des constructions Seule la hauteur maximale autorisée (hauteur totale) est définie.

54 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

1) Hauteur totale

La hauteur des constructions ne peut excéder : - Pour l’habitat : 8,50 m. - Pour les autres constructions : 12 m.

2) Toutefois, cette disposition ne s’applique pas

- Aux dépassements éventuels dus à des nécessités techniques sous réserves que ces dernières soient dûment démontrées et argumentées.

4.3 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les constructions doivent être édifiées à une distance de l’alignement au moins égale à 6 mètres. Les constructions à usage d’habitation doivent être édifiées au-delà des marges de reculement suivantes :

- 35 m de part et d’autre de l’axe des routes à grande circulation définies à l’article L.110-3 du Code de la route ;

- 5 m de part et d’autre de l’axe des autres routes départementales. Pour les constructions destinées à un autre usage que l’habitation, ces marges sont respectivement ramenées de 35 à 25 m. Toutefois des projets et/ou implantations autres que celles qui sont prévues ci-dessus peuvent être admis lorsque le projet intéresse la surélévation, l’entretien, la transformation, la réhabilitation et l’amélioration architecturale de constructions existantes. L’espace en retrait de l’alignement devra faire l’objet d’un traitement paysager végétal ou minéral cohérent et en harmonie avec le paysage urbain environnant. En tout état de cause, ces dispositions différentes ne pourront être admises que si une insertion harmonieuse dans l’environnement est garantie.

4.4 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions doivent être édifiées à une distance de 5 m de la limite séparative.

Toutefois des projets et/ou implantations autres que celles qui sont prévues ci-dessus peuvent être admis lorsque le projet intéresse la surélévation, l’entretien, la transformation, la réhabilitation et l’amélioration architecturale de constructions existantes à la date d’approbation du PLU.

4.5 – Implantation des constructions sur une même propriété Les constructions non contiguës doivent être édifiées de telle manière que la distance horizontale de tout point d’un bâtiment au point le plus proche de l’autre bâtiment soit au moins égale à 5 m.

4.1 – Emprise au sol des constructions Sans objet.

4.2 – Hauteur des constructions Sans objet.

4.3 – Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies privées

Sans objet.

4.4 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Sans objet.

4.5 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ou plusieurs propriétés liées par acte authentique Sans objet.

. Hauteur

La hauteur totale d’une construction, d’une façade, ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à sa verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date de dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur.

1.10. Limites séparatives

Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.

1.11. Local accessoire

Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.

1.12. Voies ou emprises publiques

La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.

2. Les précisions utiles pour l’emploi des définitions

Les éléments ci-après permettent de préciser la finalité des définitions du lexique pour en faciliter l’application.

2.1. Annexe

La présente définition permet de distinguer les extensions, des annexes à une construction principale, notamment dans les zones agricoles, naturelles ou forestières.

Afin de concilier la possibilité de construire des annexes, avec les objectifs d’une utilisation économe des espaces naturels, et de préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières d’une part (article L.101-2 du code de l’urbanisme), et de maintien du caractère naturel, agricole ou forestier des zones A et N d’autre part, un principe « d’éloignement restreint » entre la construction principale et l’annexe est inscrit dans cette définition. Les auteurs de PLU, pourront déterminer la zone d'implantation de ces annexes au regard de la configuration locale.

Il est précisé que l’annexe est nécessairement située sur la même unité foncière que la construction principale à laquelle elle est liée fonctionnellement et peut être accolée ou non.

Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d‘extension et aux règles qui s’y attachent, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.

63 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Pour les auteurs du PLU, le annexes ne constituent pas une pièce de vie (garage, cellier, buanderie…).

2.2. Bâtiment

Un bâtiment constitue un sous-ensemble de la notion de construction. Il est réalisé en élévation et peut comprendre un sous-sol. Il est impérativement couvert par une toiture et doté de systèmes de fermeture en permettant une clôture totale.

Ne peuvent donc être considérées comme relevant de la définition du bâtiment les constructions qui ne sont pas closes en raison :

- soit de l’absence totale ou partielle de façades closes ;

- soit de l’absence de toiture ;

- soit de l’absence d’une porte de nature à empêcher le passage ou la circulation (de type galerie), et n’ayant pas pour seul but de faire artificiellement considérer une pièce comme non close.

2.3. Construction

Le lexique vise à clarifier la définition de la construction au regard des autres types d’édifices (installation, ouvrage, bâtiment). La notion de construction recouvre notamment les constructions en surplomb (constructions sur pilotis, cabanes dans les arbres), et les constructions non comprises dans la définition du bâtiment, telles que les pergolas, hangars, abris de stationnement, piscines, les sous-sols non compris dans un bâtiment

Le caractère pérenne de la construction est notamment issu de la jurisprudence civile (JCP 1947. II. 3444, concl. Dupin ; V. P. le TOURNEAU, Droit de la responsabilité et des contrats, 2008/2009, Dalloz Action, no 8028) et pénale (Crim. 14 oct. 198 0: Bull. crim. no 257; RDI 1981. 141, note Roujou de Boubée).

La notion d'espace utilisable par l'Homme vise à différencier les constructions, des installations dans lesquelles l'Homme ne peut rentrer, vivre ou exercer une activité. Les constructions utilisées pour les exploitations agricoles, dans lesquelles l’Homme peut intervenir, entrent dans le champ de la définition. A contrario, les installations techniques de petites dimensions (chaufferie, éoliennes, poste de transformation, canalisations …), et les murs et clôtures n’ont pas vocation à créer un espace utilisable par l’Homme.

La définition du lexique ne remet pas en cause le régime d’installation des constructions précaires et démontables, et notamment ceux relatifs aux habitations légères de loisirs, et aux résidences mobiles de loisirs.

2.4. Construction existante

Cette définition comporte un critère physique permettant de la différencier d’une ruine (conformément à la jurisprudence). Elle retient en outre la condition d’existence administrative : seule une construction autorisée est considérée existante.

Ainsi une construction, édifiée soit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire, soit conformément à l’autorisation requise et obtenue à cet effet, est considérée comme légalement construite (CE. 15 mars 2006, Ministre de l’équipement, req. N°266.238).

. Emprise au sol

Cette définition reprend les termes de l’article R*420-1 du code de l’urbanisme qui s’appliquait uniquement au livre IV dudit code. On notera que les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont donc à comptabiliser dans leur emprise.

2.6. Extension

L’élément essentiel caractérisant l’extension est sa contiguïté avec la construction principale existante. Sont considérées comme contiguës les constructions accolées l’une avec l’autre.

64 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

L’extension doit également constituer un ensemble architectural avec la construction principale existante. Le lien physique et fonctionnel doit être assuré soit par une porte de communication entre la construction existante et son extension, soit par un lien physique (par exemple dans le cas d’une piscine ou d’une terrasse prolongeant le bâtiment principal)

La présente définition permettra notamment aux auteurs de PLU(i) d’édicter des règles distinctes entre les constructions principales, les extensions et les annexes.

Il conviendra d’apporter une attention particulière à ce qui peut être qualifié d’annexe ou d‘extension et aux règles qui s’y attachent, dans le cadre de l’instruction relative à l’application du droit des sols.

2.7. Façade

Cette définition vise à intégrer les dimensions fonctionnelles, et esthétique d’une façade, le règlement du PLU(i) permettant d’encadrer les dispositions relatives à l’aspect extérieur des constructions, ainsi qu’aux ouvertures pratiquées en façade et aux ouvrages en saillie (balcons, oriels, garde-corps, cheminées, canalisations extérieures …).

Les éléments de modénatures tels que les acrotères, les bandeaux, les corniches, les moulures décoratives ou fonctionnelles, les bordures, les chambranles ou marquises sont constitutifs de la façade.

L’application de cette définition ne remet pas en cause les dispositions des articles L111-16 et L111-17 du code de l’urbanisme qui permettent aux PLU de s’opposer à l'utilisation de l’isolation extérieure (réalisée par des matériaux renouvelables ou par des matériaux ou procédés de construction) dans les sites patrimoniaux remarquables, en sites inscrits ou classés, à l'intérieur du cœur d'un parc national, sur les monuments historiques et dans leurs abords, et dans les périmètres dans lesquels les dispositions de l'article L. 111-16 s’appliquent.

2.8. Gabarit

La notion de gabarit s’entend comme la totalité de l’enveloppe d’un bâtiment, comprenant sa hauteur et son emprise au sol.

Le gabarit permet d’exprimer la densité en termes volumétriques, en définissant des formes bâties conformes aux limites de dimensions que doivent respecter les édifices dans une zone donnée. Il peut ainsi être utilisé pour octroyer des bonus de constructibilité.

PAYSAGERE

Par leur aspect extérieur, les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages urbains.

Afin de garantir un caractère d’ensemble à l’agglomération les constructions doivent respecter les prescriptions suivantes :

5.1 – Façades

Toutes les façades sont à concevoir avec le même soin bien que des traitements différenciés entre façades ou sur une même façade puissent être admis. Les murs séparatifs, les murs aveugles apparents, les murs de clôture, les bâtiments annexes doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec celui des façades principales.

Les couleurs d’enduit seront naturelles, dans des teintes pastel et dans des tons traditionnels de la région. Les teintes vives (mais non agressives) ne peuvent être admises que ponctuellement et dans le cadre d’une démarche architecturale justifiée. Les utilisations du bois, du béton architectonique, de l’acier et de la pierre en façades sont autorisées dans le cadre d’une démarche architecturale justifiée.

L’imitation de matériaux tels que fausses briques, faux pans de bois est interdite. Les matériaux destinés à être enduits (agglos de ciment, etc.) le seront obligatoirement.

Les vérandas sont admises.

48 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

5.2 – Toitures

Les toitures en pente seront couvertes en tuiles rondes, de teintes claires, de préférence vieillies ou anciennes. Les toitures en pente devront adopter une pente de 20 à 35 %.

Les toitures d’un autre type que les toitures en pente et en tuiles rondes mais pouvant présenter un intérêt architectural pourront être autorisées.

A ce titre, seront notamment admis :

• Les toitures terrasses non accessibles, végétalisées ou non. • Les verrières en verre avec structure acier ou aluminium profil fin.

Les lucarnes et les chiens assis sont autorisés sous réserve de n’avoir au maximum qu’un quart ouvrant.

Les panneaux solaires rajoutés en superstructure sont autorisés sous réserve que leur hauteur maximale soit limité à 15 cm par rapport au toit.

Les blocs de climatiseur doivent être intégrés ou accolés au volume de la construction existante ou en projet.

5.3 – Clôtures

Les murs de clôture seront maçonnés, puis enduits sur toute leur hauteur. Leurs couronnements prendront modèle sur les murs existants. Leur hauteur maximale est fixée à 1.90 m.

Les murs bahut surmontés d’une grille et doublés d’une haie vive sont tolérés. Auquel cas la hauteur du mur bahut pourra varier de 0.30 m à 1.00 m. La hauteur de la haie ne pourra excéder 1.90 m.

En limites des emprises publiques, les murs de clôtures seront implantés à l’alignement du domaine public et seront de hauteur constante.

L’intégration des compteurs dans le corps de la construction ou de la clôture sera privilégiée.

Des prescriptions particulières pourront être édictées par la commune de manière à harmoniser la réalisation de clôtures à édifier le long des voies publiques.

Les clôtures situées en interface avec l’espace naturel et agricole doivent être composées d’éléments strictement végétaux doublés d’un grillage simple de couleur verte. Elles devront tenir compte des typologies fonctionnelles préexistantes et s’harmoniser avec le bâti et l’environnement végétal. Elles devront être également perméables à l’avifaune.

Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, du site et des paysages.

55 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Dans le cas de rénovation, aménagement ou reconstruction d’une construction existante, présentant des éléments d’architecture caractéristiques, ces éléments devront être conservés (volumétrie, forme et pente du toit, sens du faîtage, matériaux, encadrements, linteaux, menuiserie, charpente…)

La hauteur totale de la clôture ne devra pas excéder 1,90 mètres, mesurée à partir du sol naturel.

Sans objet.

Tous les espaces extérieurs libres de toute utilisation (c’est à dire hors bâti, annexes, terrasses, accès, stationnement) doivent être plantés de végétaux.

Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes.

D’une manière générale, les essences plantées doivent appartenir à la palette végétale locale pour une meilleure adaptation aux conditions écologiques et dans un souci d’intégration paysagère. Par exemple :

- Alignement, mail, arbre signal : platane, tilleul, frêne, marronnier, etc. - Bosquet, boisement, arbre signal : chêne vert ou pubescent, pin sylvestre, noyer, cyprès,

etc.

49 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

- Bosquet, haie champêtre, sujet isolé : érable champêtre, érable de Montpellier, amandier, aubépine, sorbier, noisetier, sureau, etc.

- Arbustes : buis, bruyère, viorne tin, viorne lantane, fusain d’Europe, prunellier, églantier, cistes, pistachier térébinthe, arbousier, coronille, laurier sauce, troène, filaires, pittosporum, alaterne, genévrier, cornouiller, lilas, etc.

Dans les opérations de construction ou de lotissements réalisés sur un terrain de plus de 3000 m², 10% au moins de cette superficie doivent être réservés en espaces verts.

Tous les espaces extérieurs libres de toute utilisation (c’est à dire hors bâti, annexes, terrasses, accès, stationnement) doivent être plantés de végétaux. Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes.

Les abords des bâtiments d’exploitation devront être végétalisés afin de limiter l'impact visuel de la construction. Les essences locales sont à privilégier. L'aménagement devra obligatoirement comporter plusieurs essences de végétaux.

D’une manière générale, les essences plantées doivent appartenir à la palette végétale locale pour une meilleure adaptation aux conditions écologiques et dans un souci d’intégration paysagère. Par exemple :

- Alignement, mail, arbre signal : platane, tilleul, frêne, marronnier, etc. - Bosquet, boisement, arbre signal : chêne vert ou pubescent, pin sylvestre, noyer, cyprès,

etc. - Bosquet, haie champêtre, sujet isolé : érable champêtre, érable de Montpellier,

amandier, aubépine, sorbier, noisetier, sureau, etc. - Arbustes : buis, bruyère, viorne tin, viorne lantane, fusain d’Europe, prunellier,

églantier, cistes, pistachier térébinthe, arbousier, coronille, laurier sauce, troène, filaires, pittosporum, alaterne, genévrier, cornouiller, lilas, etc.

Sans objet.

60 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 15 m², accès exclus. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 3 m et une longueur inférieure à 5 m.

Il est exigé au moins deux places de stationnement par logement mais une place par logement social.

Les parcs de stationnement de plus de 10 places doivent être pré-équipés ou accueillir des bornes de recharge des véhicules électriques et hybrides.

Vélos :

Pour l’habitat collectif 0,75 m² dédiés au stationnement pour les vélos doivent être prévus par logement pour les logements jusqu'à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas.

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées sur des emplacements prévus à cet effet. La superficie à prendre en compte pour le stationnement est de 15 m² par véhicule. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 3 m et une longueur inférieure à 5 m.

Les parcs de stationnement de plus de 10 places doivent être pré-équipés ou accueillir des bornes de recharge des véhicules électriques et hybrides.

SECION 3 – EQUIPEMENTS ET RESEAUX

. Article 8 – N 8 : Desserte par les voies publiques ou privées Sans objet. Article 9 – N 9 : Equipements et réseaux Sans objet.

61 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

LEXIQUE DU REGLEMENT NATIONAL D’URBANISME

Le décret du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l'urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d'urbanisme a prévu la publication d’un lexique national de l’urbanisme visant notamment à poser les définitions des principaux termes utilisés dans le livre 1er du code de l’urbanisme. 1. Les définitions retenues 1.1. Annexe Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale. 1.2. Bâtiment Un bâtiment est une construction couverte et close. 1.3. Construction Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme en sous-sol ou en surface. 1.4. Construction existante Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante. 1.5. Emprise au sol L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. 1.6. Extension L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante. 1.7. Façade Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

62 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

1.8. Gabarit

Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.

De façon générale, l’ensemble des voiries doivent respecter les prescriptions techniques pour l’aménagement de la voirie destinée au passage des véhicules de collecte des déchets ménagers et assimilés (Article 10 des dispositions générales).

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée carrossable, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin (production d’un droit de passage institué par un acte authentique). Toute construction, si elle n’est pas desservie par une voie publique carrossable, doit être cependant desservie par une voie existante ou prévue en bon état de viabilité. Par conséquent, tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage de 4 m minimum.

Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les sentiers touristiques et les voies express.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de dessertes : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement. Ces accès devront impérativement avoir une largeur minimale de 4 mètres.

Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.

Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentent une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

50 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (automobile et piétonne). Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité, en particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions ne sont autorisées qu’à condition que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. Les occupations et utilisations du sol généralement admises seront négociées avec le gestionnaire de voirie. Article 9 –AUD 9 : Equipements et réseaux Cf dispositions générales.

51 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

De façon générale, l’ensemble des voiries doivent respecter les prescriptions techniques pour l’aménagement de la voirie destinée au passage des véhicules de collecte des déchets ménagers et assimilés (Article 10 des dispositions générales).

Pour être constructible un terrain doit être desservi par un accès et une voirie présentant les caractéristiques permettant de satisfaire aux besoins des opérations projetées, aux exigences de sécurité, de défense contre l’incendie, de sécurité civile et de ramassage des ordures ménagères.

56 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Les accès sur les voies et les portails sont aménagés de façon à ne pas créer de dangers ou de difficultés pour la circulation en particulier en raison de leur position (ex : accès dans un virage, retrait du portail insuffisant…) et de leur nombre. Les aires de manœuvres doivent être prévues en dehors des voies de circulation. Sauf avis contraire des services d’incendie et de secours, les voies créées à l’occasion d’un projet et se terminant en impasse doivent être aménagées à leur terminaison avec une aire de retournement dans laquelle on doit pouvoir inscrire, à minima et entre chaque extrémité, un cercle de 6 m de rayon. Cette aire, réservée à la circulation générale, ne peut être réalisée sur les espaces dédiés aux stationnements ou sur les parties privatives non closes. La voirie interne au terrain support de la construction doit permettre l’accès des véhicules de secours jusqu’aux abords même des bâtiments et doit posséder une aire de retournement si elle se termine en impasse. Les voies nouvelles doivent avoir une largeur minimum de 5 m et les voies existantes de largeur inférieure doivent être aménagées avec des aires de croisement. Les occupations et utilisations du sol généralement admises seront négociées avec le gestionnaire de voirie. Article 9 –A 9 : Equipements et réseaux Cf dispositions générales.

57 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025