Zone UE

Intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITE

Article 1 – UE 1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Les constructions à usage d’habitation, autres que celles admises à l'article 2 ; • Les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestière ; • Les constructions destinées à l’hébergement hôtelier et touristique ; • Les constructions à usage de restauration ; • Les constructions à usage d’activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle ; • Les constructions à usage de cinéma, • Les constructions à usage de salle d’art et de spectacle ; • Les établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale ; • Les salles d’art et de spectacles ; • Les équipements sportifs ; • Les autres équipements recevant du public ; • Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et

l’implantation d’habitations légères de loisirs ; • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit

la durée ; • Les dépôts de toute nature ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du

sous-sol ; • La construction d’annexe avant la réalisation de la construction principale ;

• La démolition des éléments patrimoniaux au titre de l'article L 151-19° du CU, sauf celle autorisée sous conditions à l'article 2.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

• Tous projets de création ou de construction d’établissements à caractère stratégique ou vulnérable.

37 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• La création de nouveaux campings, parcs résidentiels de loisirs, aires de camping-cars et aires d’accueil des gens du voyage, ainsi que l’augmentation de la capacité d’accueil et l’extension des campings existants ;

• Tous remblais, dépôts ou exhaussements, à l’exception des digues ou ouvrages de protection contre les inondations des lieux densément urbanisés.

Article 2 – UE 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

• Les constructions à usage d’habitation si une présence permanente est nécessaire à l’activité (gardiennage). Dans tous les cas, ce logement de fonction ne peut excéder 60 m² de surface de plancher et doit être intégré au volume du (ou des) bâtiment(s) à usage d’activité.

• L’aménagement et l’extension limitée à 50% d’emprise au sol des constructions existantes à la date d’approbation du PLU.

• Les annexes aux habitations existantes, dans la limite de 40 m² d’emprise au sol au total.

• Dans la zone B au titre de la servitude AS1 du forage des Aubettes, l’assainissement autonome des habitations existantes sera toléré après avis de l’ARS.

• La démolition de partie d’élément patrimonial protégé au titre de l'article L151-19 du CU sous réserve de ne pas remettre en cause l’intégrité et la qualité architecturale de l'ensemble.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus du terrain naturel, et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote du terrain naturel.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus du terrain naturel, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote du terrain naturel,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité du bâtiment.

En cas de crue centennale identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus des Plus Hautes Eaux (PHE), et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote des PHE.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus des PHE, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote des PHE,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité bâtiment.

• Le stockage des produits polluants et substances dangereuses, quelle que soit leur quantité ou concentration, devra être réalisé dans des récipients étanches et protégés contre les effets d'une crue centennale.

38 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Intitulé du document : – UE 4 : Volumétrie et implantation des constructions

4.1 – Emprise au sol des constructions Non réglementé.

4.2 – Hauteur des constructions La hauteur maximale des constructions est fixée à 8,50 mètres et deux niveaux en secteur UE et à 15 m et trois niveaux en secteur UEa.

4.3 – Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques Les constructions neuves doivent être implantées au-delà des marges de recul minimales suivantes :

• 25 m de l’axe des voies à grande circulation (RN 113), • 15 m de l’axe des routes départementales, • 5 m de l’axe des autres voies publiques. Les équipements d’infrastructure ainsi que les reconstructions de bâtiments existants de plus de cinquante ans peuvent être implantées différemment.

4.4 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Les constructions doivent être éloignées des limites séparatives d’au moins 5 mètres. Toutefois l’implantation en limite est possible lorsque des mesures sont prises pour éviter la propagation des incendies (murs coupe-feu). Les murs coupe-feu devront avoir une résistance de 120 minutes.

4.5 – Implantation des constructions sur une même propriété

Les constructions non contiguës doivent être distantes les unes des autres d’au moins 4 mètres.

Intitulé du document : – CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET

PAYSAGERE

. L’imitation de matériaux tels que fausses briques, faux pans de bois est interdite. Les matériaux destinés à être enduits (agglos de ciment, etc.) le seront obligatoirement.

5.1 – Façades Un soin particulier doit être accordé à la prise en compte par les façades, espaces de stockage et de stationnement, clôtures et espaces paysagers interne à la zone, des perspectives et des vues à partir des voies bordant la zone. L’aspect extérieur des constructions et installations doit contribuer à la recherche d’une bonne image pour l’ensemble de la zone et respecter les règles suivantes :

39 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

- L’emploi à nu des matériaux fabriqués en vue d’être recouverts d’un enduit ou d’un parement (parpaings, …) est interdit, pour toutes constructions et installations

- Les matériaux réfléchissants autres que les vitrages sont proscrits pour les façades - Le nombre de matériaux apparents est limité à 3 pour une même construction - Le nombre de couleurs apparentes se limitera à 3 par construction - L’utilisation sur de grandes surfaces de la couleur blanche et d’une gamme de couleurs

trop claires ou trop vives est à proscrire - Les panneaux solaires peuvent être autorisés sur les façades s’ils s’intègrent à la

construction ou s’ils sont accolés.

Les façades latérales et postérieures ainsi que les annexes doivent être traitées avec le même soin que la façade principale.

5.2 – Toitures

Les toitures en pente et/ou terrasse sont autorisées si elles concourent à la qualité architecturale de l’ensemble.

Les dispositifs techniques et notamment ceux nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables (tel que les capteurs solaires) sont autorisés, sous réserve de leur bonne intégration dans leur environnement urbain et paysager.

Les matériaux réfléchissants autres que les vitrages sont proscrits.

5.3 – Clôtures

Il est rappelé que l’édification des clôtures est soumise à autorisation préalable.

Les murs de clôtures seront maçonnés, puis enduits sur toute leur hauteur. Leurs couronnements prendront modèle sur les murs existants. Leur hauteur maximale est fixée à 1.90 m.

Les murs bahut surmontés d’une grille et doublés d’une haie vive sont tolérés. Auquel cas la hauteur du mur bahut pourra varier de 0.30 m à 1.00 m. La hauteur de la haie ne pourra excéder 1.90 m.

En limites des emprises publiques, les murs de clôtures seront implantés à l’alignement du domaine public et seront de hauteur constante.

L’intégration des compteurs dans le corps de la construction ou de la clôture sera privilégiée. Des prescriptions particulières pourront être édictées par la commune de manière à harmoniser la réalisation de clôtures à édifier le long des voies publiques.

Intitulé du document : – UE 6 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Les espaces non bâtis ainsi que les aires de stationnement de plus de 500 m2 doivent être plantés à raison d’un arbre de haute tige au moins par 50 m2 de terrain. Les plantations existantes doivent être maintenues. Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes.

Des haies vives destinées à masquer les divers, dépôts et installations doivent être créées à des emplacements judicieusement choisis.

Intitulé du document : – UE 7 : Stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 15 m², accès exclus. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 3 m et une longueur inférieure à 5 m.

40 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Il est exigé :

- Pour les constructions à usage d'habitation : o Au moins deux places de stationnement par logement.

- Pour les constructions à usage de bureaux : o Une surface affectée au stationnement au moins égale à 70% de la surface de plancher.

- Pour les constructions à usage industriel ou d’entrepôt : o Une surface affectée au stationnement égale à 60% de la surface de plancher affectée aux activités : ateliers, services, bureaux o Une surface affectée au stationnement égale à 10% de la surface de plancher affectée aux activités de dépôts.

- Pour les constructions à usage commercial : o Une place de stationnement par tranche de 15m² de surface de vente et une place de stationnement pour les véhicules de livraison par 40m² de dépôt, pour les établissements d’une surface commerciale dont la surface de plancher est inférieure à 200 m². o Six places de stationnement par tranche de 100m² de surface de vente et une place de stationnement pour les véhicules de livraison par 40m² de dépôt, pour les établissements d’une surface commerciale hors œuvre nette comprise entre 200m² et 2 000m². o Neuf places de stationnement par tranche de 100 m² de surface de vente, pour les établissements à usage commercial de grande fréquentation d’une surface commerciale dont la surface de plancher est comprise entre 2000 m² et 3000 m². o Onze places de stationnement par tranche de 100 m² de surface de vente, pour les établissements à usage commercial de grande fréquentation d’une surface commerciale dont la surface de plancher est supérieure à 3000 m².

- Pour les établissements recevant du public n’entrant pas dans le cadre des constructions décrites ci-avant : o au moins une place de stationnement pour quatre personnes pouvant être accueillies.

Les parcs de stationnement de plus de 10 places doivent être pré-équipés ou accueillir des bornes de recharge des véhicules électriques et hybrides.

41 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Intitulé du document : – UE 8 : Desserte par les voies publiques ou privées

8.1 – Accès

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée carrossable, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin (production d’un droit de passage institué par un acte authentique). Toute construction, si elle n’est pas desservie par une voie publique carrossable, doit être cependant desservie par une voie existante ou prévue en bon état de viabilité.

Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les sentiers touristiques ainsi que les voies express.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de dessertes : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement (largeur minimale : 4 mètres).

Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.

Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentent une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (automobile et piétonne).

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité, en particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions ne sont autorisées qu’à condition que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Les occupations et utilisations du sol généralement admises seront négociées avec le gestionnaire de voirie.

8.2 – Desserte De façon générale, l’ensemble des voiries doivent respecter les prescriptions techniques pour l’aménagement de la voirie destinée au passage des véhicules de collecte des déchets ménagers et assimilés (Article 10 des dispositions générales). Les voies et passages privés doivent avoir des caractéristiques adaptées à l’approche des matériels de lutte contre l’incendie, de protection civile, de brancardage etc. (largeur minimale : 4 mètres) Les dimensions, formes et caractéristiques techniques des voies privées doivent être adaptées aux usages qu’elles supportent ou aux opérations qu’elles doivent desservir, elles doivent notamment répondre aux conditions exigées par le trafic poids lourds. Les occupations et utilisations du sol généralement admises seront négociées avec le gestionnaire de voirie.

Article 9 – UE 9 : Equipements et réseaux Cf dispositions générales.

42 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Le présent règlement écrit s’applique sur la totalité du territoire de la commune de Saint-Just. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) a été prescrit le 28 novembre 2016. Il prend en compte l’entrée en vigueur au 1er janvier 2016 du décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie règlementaire du livre 1er du Code de l’Urbanisme et à la modernisation du contenu du PLU. Il est donc fait application dans le présent document du nouveau règlement du PLU qui s’organise autour de trois axes :

1) Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité, soit où construire ?

2) Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère, soit comment construire ?

3) Equipement et réseaux, soit comment se raccorder aux réseaux ?

Conformément aux dispositions des articles R151-9 à R151-26 du Code de l’Urbanisme, le règlement fixe les règles applicables aux terrains compris dans les diverses zones du territoire couvert par le PLU. Le règlement permet de savoir quelles sont les possibilités d’utilisation et d’occupation du sol, ainsi que les conditions dans lesquelles ces possibilités peuvent s’exercer.

Conformément à l’article R 111-1 du Code de l’Urbanisme, les règles de ce P.L.U. se substituent aux articles R 111-3, R 111-5 à R 111-19 et R 111-28 à R 111-30 du Code de l’Urbanisme. Restent applicables les articles R 111-2, R 111-4 et R 111-20 à R 111-27 du Code de l’Urbanisme. Toutefois, les dispositions de l’article R111-27 ne sont applicables ni dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ni dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, ni dans les territoires dotés d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en application de l’article L 313-1 du Code de l’Urbanisme. S’ajoutent aux règles propres du P.L.U., les prescriptions prises au titre de législations spécifiques, notamment :

• Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol, créées en application de législations particulières qui sont reportées sur l’annexe « tableau et plan des servitudes d’utilité publique » du présent PLU, notamment.

• Les dispositions des articles L 104-1 à L 104-3 du code de l’Urbanisme. • Les dispositions de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 dite « Loi d’orientation pour la

ville » et ses décrets d’application.

3 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• Les dispositions de la loi n° 92-3 du 3 janvier 1992 dite « Loi sur l’eau » et ses décrets d’application.

• Les dispositions de la loi n° 93-24 du 8 janvier 1993 modifiée par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 sur la protection et la mise en valeur des paysages et ses décrets d’application.

• Les dispositions de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l'Environnement et ses décrets d’application,

• Les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au Logement et un Urbanisme Rénové,

• Les dispositions de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'Avenir pour l'Agriculture, l'Alimentation et la Forêt,

• Les dispositions de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets,

• Les dispositions de la Réglementation Sanitaire en vigueur, • Les règles d'urbanisme des lotissements approuvé depuis moins de 10 ans,

D’autres informations utiles sont mentionnées ci-dessous :

• Les zones du Droit de Préemption Urbain dans les zones U et AU, instituées en application des dispositions des articles L 211-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.

• Les démolitions sont soumises à permis de démolir sur tout le territoire communal en application des articles L 421-3 et R 421-26 du Code de l’Urbanisme.

Le territoire couvert par le PLU est divisé en quatre zones : les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles.