Zone UA

Intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITE

Article 1 – UA 1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestière ; • Les constructions destinées aux autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

(industrie, entrepôt, centre de congrès et d’exposition) à l’exception des bureaux ; • Les usages des sols et natures d’activité qui par leur destination, leur importance ou

leur aspect sont incompatibles avec la destination, la salubrité, la tranquillité ou la sécurité de la zone ; • Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et l’implantation d’habitations légères de loisirs ; • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit la durée ; • Les dépôts de toute nature ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du sous-sol. • La construction d’annexe avant la réalisation de la construction principale. • Le changement de destination des commerces identifiés au titre de l’article L.123-1-5 II 5° du Code de l’Urbanisme. • La démolition des éléments patrimoniaux au titre de l'article L 151-19° du CU, sauf celle autorisée sous conditions à l'article 2.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

• Tous projets de création ou de construction d’établissements à caractère stratégique ou vulnérable.

• La création de nouveaux campings, parcs résidentiels de loisirs, aires de camping-cars et aires d’accueil des gens du voyage, ainsi que l’augmentation de la capacité d’accueil et l’extension des campings existants ;

• Tous remblais, dépôts ou exhaussements, à l’exception des digues ou ouvrages de protection contre les inondations des lieux densément urbanisés.

22 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Article 2 – UA 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

• Les constructions non mentionnées à l’article 1 sont autorisées à condition de respecter les dispositions de l’article R111-2 du Code de l’Urbanisme.

• Les constructions destinées à l’artisanat sont autorisées à condition qu’elles n’engendrent pas de nuisances incompatibles avec le voisinage.

• Sont admis les affouillements et les exhaussements des sols sous réserves que ces travaux soient nécessaires à la réalisation d'un projet admis dans cette zone.

• La démolition de partie d’élément patrimonial protégé au titre de l'article L151-19 du CU sous réserve de ne pas remettre en cause l’intégrité et la qualité architecturale de l'ensemble.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus du terrain naturel, et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote du terrain naturel.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus du terrain naturel, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote du terrain naturel,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité du bâtiment.

En cas de crue centennale identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus des Plus Hautes Eaux (PHE), et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote des PHE.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus des PHE, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote des PHE,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité bâtiment.

• Le stockage des produits polluants et substances dangereuses, quelle que soit leur quantité ou concentration, devra être réalisé dans des récipients étanches et protégés contre les effets d'une crue centennale.

Intitulé du document : – UA 3 : Mixité fonctionnelle et sociale

Dans l’ensemble de la zone, pour toute opération produisant au moins 4 logements, une part minimale de 25% des logements doit être consacrée aux Logements Locatifs Sociaux (LLS).

Dans les secteurs délimités au titre l’article L. 151-15 du Code de l'urbanisme, une obligation de 50% de logements locatifs sociaux est attendue.

23 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Intitulé du document : – UA 4 : Volumétrie et implantation des constructions

4.1 – Emprise au sol des constructions Non réglementé.

4.2 – Hauteur des constructions La hauteur totale des constructions est fixée à 11,50 mètres et 3 niveaux.

La hauteur des constructions nouvelles peut-être majorée de 0,5 mètres maximum au sommet de façade lorsqu’au moins 30% de leur surface de plancher est dédié à des logements locatifs sociaux au sens de l’article L 302-5 du Code de la Construction et de l’habitat).

4.3 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques Les constructions au nu de la façade doivent être édifiées à l’alignement des voies publiques existantes, modifiées ou à créer.

Toutefois, les implantations autres que celles prévues ci-dessus peuvent être admises lorsque le retrait permet d’aligner la nouvelle construction avec un bâtiment existant, dans le but de former une unité architecturale.

Une tolérance peut être accordée pour les éléments structurants de la façade en saillie (encadrements de fenêtres, linteaux, corniches, génoises, etc.) dans la limite de 35 cm.

4.4 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives Toute construction doit être édifiée, pour tous ses niveaux en façade sur rue, d’une limite latérale à l’autre. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le projet concerne :

• L’extension ou la surélévation d’un bâtiment existant ; • La réalisation d’une construction neuve sur un terrain supportant déjà des bâtiments à

usage d’habitation non destinés à être démolis. Dans ces deux cas, les constructions qui ne jouxtent pas les limites séparatives doivent être implantées de telle sorte que la distance horizontale de tout point du bâtiment au point le plus proche d’un autre bâtiment en prenant comme référence l’acrotère, soit au moins égale à la différence d’altitude entre ces deux points (L=H/2). En aucun cas, cette distance ne peut pas être inférieure à 3 mètres. Une tolérance peut être accordée pour les éléments structurants de la façade en saillie (encadrements de fenêtres, linteaux, corniches, génoises, etc.) dans la limite de 35 cm.

4.5 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété ou plusieurs propriétés liées par actes authentique Non réglementé.

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Intitulé du document : – CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET

PAYSAGERE

Par leur aspect extérieur, les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants aux sites et paysages urbains.

Les interventions sur le bâti existant et sur le bâti à créer doivent s’intégrer au tissu urbain existant. Elles prendront en compte les morphologies et typologies parcellaires et bâties, ainsi que les modes de composition ou d’ordonnancement des façades existantes.

Afin de garantir un caractère d’ensemble à l’agglomération, les constructions doivent respecter les prescriptions suivantes :

5.1 – Façades

Tous les éléments existants caractéristiques du bâti ancien seront conservés (tuiles de couvert, corniches, génoises, maçonnerie de façade en pierre de taille ou de blocage, même partielle, bandeaux, sculptures, modillons, entablements, culots, pilastres, encadrements, baies, appuis de baies, linteaux, mascarons, balcons et balconnets, ferronneries anciennes, garde-corps, grilles, menuiseries et serrureries, contrevents, clôtures anciennes en pierre ou en ferronnerie).

Les façades seront enduites au mortier de chaux naturelle, en utilisant des sables locaux, finition lissé ou taloché fin ou à « pierre vue », dans le respect des enduits traditionnels. `

Pour les nouvelles constructions, la texture des enduits de même que leurs teintes doivent être adaptées aux matériaux composant la construction et s’accorder avec l’aspect des lieux avoisinants.

L’utilisation des ciments en enduit extérieur est interdite.

Les matériaux destinés à être enduits (agglos de ciment, etc.) le seront obligatoirement.

Les murs séparatifs, les murs aveugles apparents, les murs de clôture, les bâtiments annexes doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec celui des façades principales.

Les antennes apparentes en façade et les canalisations autres que les descentes d’eau pluviale, sont interdites.

5.2 - Percements et menuiseries

Les baies anciennes seront conservées, éventuellement restituées, mais non obstruées. Les baies nouvelles peuvent être autorisées dans la mesure où elles s’insèrent dans l’ordonnancement des baies anciennes.

Lorsque la référence à des baies anciennes n’a pas sa raison d’être, les baies créées sur voie publique seront à dominante verticale : hauteur valant au minimum 1,5 fois la largeur.

La création de balcons nouveaux est interdite sur les voies et espaces publics.

Les menuiseries nouvelles seront de préférence en bois massif.

Peuvent être admises les menuiseries acier ou aluminium laqué. Le PVC est strictement interdit en façade sur voie publique.

Le vitrage à plein jour est toléré uniquement sur les baies médiévales, les croisées et les galeries d’attique. Le vitrage miroir est interdit. Les volets basculants sont interdits.

La pose des contrevents sur les baies à encadrement mouluré est interdite.

Pour les ouvertures des façades sur voie publique, les volets roulants ne sont autorisés que s’ils sont en bois peint ou en aluminium et que le coffre est intégré à l’intérieur et pas dans l’entablement.

25 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

5.3 – Toitures

Les couvertures seront à deux pentes comprises entre 28% et 33%.

Les nouvelles toitures respecteront l’orientation générale des pentes des ilots au sein desquels elles se trouvent, pour privilégier la continuité des faîtages et des lignes d’égouts.

Les terrasses de type « tropéziennes » sont admises sous réserve qu’elles ne créent pas de rupture ou d’ouverture dans la façade (les gardes corps seront constitués d’un mur plein, enduit de manière identique à la façade) et qu’elles ne conduisent pas à rompre la continuité des débords de toiture, des génoises et des lignes d’égouts.

Des loggias ou terrasses couvertes sont permises. Dans ce cas, les dispositifs d’éclairement situés dans le plan de toiture peuvent être autorisés dans la mesure où leur dimension n’excède pas 1m² par unité.

Les couvertures seront réalisées en tuiles canal ou similaires. Les tuiles de couvert seront de préférence de réemploi. Les couvertures « mouchetées » sont interdites.

Les lucarnes et les chiens assis sont autorisés sous réserve de n’avoir au maximum qu’un quart ouvrant.

Les génoises seront conservées et restaurées ou restituées dans le respect des compositions et mises en œuvre traditionnelles (2 rangs).

Pour les nouvelles constructions à réaliser, pour les murs gouttereaux des façades donnant sur les voies publiques, la fermeture d’avant toit s’opérera au moyen d’une génoise à 2 rangs.

La collecte des eaux pluviales sera effectuée par des chéneaux en métal ou en terre cuite vernissée, les dauphins étant en fonte ou en terre cuite vernissée. Le PVC est interdit. Les tracés biais, en diagonal sur la façade, sont interdits.

5.4 - Capteurs solaires, panneaux photovoltaïques, blocs de climatisation, gaines de ventilation, paraboles

Ces installations et ouvrages ne doivent pas être apparents en façade sur voie publique.

Les blocs de climatiseur doivent être intégrés à l’architecture des constructions et ne pas être établie en superstructure, sauf impossibilité technique avérée. Ils seront de préférence masqués par une grille.

Les panneaux photovoltaïques ne doivent pas être visibles depuis la voie publique. Ils doivent être intégrés à la toiture ou en surimposition de 15 centimètres maximum.

5.5 – Clôtures

Rappel :

Les clôtures situées en zone inondable telle que figurant sur le plan de zonage devront respecter les prescriptions définies aux dispositions générales du présent règlement.

Les murs de clôture seront maçonnés, puis enduits sur toute leur hauteur. Leurs couronnements prendront modèle sur les murs existants. Leur hauteur maximale est fixée à 1.90 m. (hauteur comprise du sol au sommet du mur ou mur bahut avec barreaudage métallique.)

Les clôtures seront enduites à la chaux, finition talochée fine.

La couleur de l’enduit est en accord avec les clôtures environnantes dans la même teinte que les façades. Les couronnements de clôtures sont constitués soit par un glacis demi-rond maçonné à la chaux soit par des pierres cubiques appareillées d’épaisseur minimale 20 cm.

Les tuiles disposées en sommet de clôture sont interdites

Les clôtures mixtes (mur bahut surmonté d’une grille) sont tolérées. Auquel cas la hauteur du mur bahut pourra varier de 0.30 m à 0.80 m. La hauteur de la haie ne pourra excéder 1.90 m.

26 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

En limites des emprises publiques, les murs de clôtures seront implantés à l’alignement du domaine public et seront de hauteur constante. Pour une restitution de murs anciens, la hauteur originelle sera restituée ou réglée selon celles des murs anciens existants sans dépasser une hauteur de 1.90 m. (cf. : illustration ci-après)

Intitulé du document : – UA 6 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions Tous les espaces extér

. Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes. D’une manière générale, les essences plantées doivent appartenir à la palette végétale locale pour une meilleure adaptation aux conditions écologiques et dans un souci d’intégration paysagère. Par exemple :

- Alignement, mail, arbre signal : platane, tilleul, frêne, marronnier, etc. - Bosquet, boisement, arbre signal : chêne vert ou pubescent, pin sylvestre, noyer, cyprès,

etc. - Bosquet, haie champêtre, sujet isolé : érable champêtre, érable de Montpellier,

amandier, aubépine, sorbier, noisetier, sureau, etc. - Arbustes : buis, bruyère, viorne tin, viorne lantane, fusain d’Europe, prunellier,

églantier, cistes, pistachier térébinthe, arbousier, coronille, laurier sauce, troène, filaires, pittosporum, alaterne, genévrier, cornouiller, lilas, etc.

27 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Intitulé du document : – UA 7 : Stationnement

Véhicules motorisés :

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 15 m², accès exclus. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 3 m et une longueur inférieure à 5 m.

Il est exigé :

• Pour les constructions à usage d’habitation : o Au moins une place de stationnement par logement. o Au moins deux places de stationnement par logement de plus de 150 m² de surface de plancher.

• Pour les commerces courants et pour les constructions à usage de bureau, y compris les bâtiments publics, une surface affectée au stationnement au moins égale à 40 % de la surface de plancher de l'immeuble. »

Les groupes de garage individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à ménager une aire d'évolution à l'intérieur des dites parcelles et à ne présenter que le minimum d'accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte.

Les parcs de stationnement de plus de 10 places doivent être pré-équipés ou accueillir des bornes de recharge des véhicules électriques et hybrides.

Vélos :

Pour l’habitat collectif 0,75 m² dédiés au stationnement pour les vélos doivent être prévus par logement pour les logements jusqu'à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas.

Intitulé du document : – UA 8 : Desserte par les voies publiques ou privées

8 – 1 Accès

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée carrossable, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin (production d’un droit de passage institué par un acte authentique). Toute construction, si elle n’est pas desservie par une voie publique carrossable, doit être cependant desservie par une voie existante ou prévue en bon état de viabilité.

Par conséquent, tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage de 4 m minimum.

Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les sentiers touristiques et les voies express.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de dessertes : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement. Ces accès devront impérativement avoir une largeur minimale de 4 mètres.

Les accès ne doivent pas nuire au libre écoulement des eaux sur l’ensemble de la voirie.

Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentent une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

28 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (automobile et piétonne). Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité, en particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions ne peuvent être autorisées que sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. 8 – 2 Accès piétons Les constructions neuves doivent être aménagées de telle manière à permettre l'accès des bâtiments aux personnes à mobilité réduite (PMR) et à l'occasion des travaux sur les constructions existantes, les aménagements de leurs accès piétons doivent tendre vers cet objectif 8 – 3 Voirie De façon générale, l’ensemble des voiries doivent respecter les prescriptions techniques pour l’aménagement de la voirie destinée au passage des véhicules de collecte des déchets ménagers et assimilés (Article 10 des dispositions générales). Les voies en impasse ne doivent pas desservir plus de cinquante logements et leur longueur peut être limitée pour des raisons de sécurité ; cette longueur ne pourra excéder 100 mètres. Elles doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour aisément et être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parcelles arrières. Article 9 – UA 9 : Equipements et réseaux Cf dispositions générales.

29 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Le présent règlement écrit s’applique sur la totalité du territoire de la commune de Saint-Just. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) a été prescrit le 28 novembre 2016. Il prend en compte l’entrée en vigueur au 1er janvier 2016 du décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie règlementaire du livre 1er du Code de l’Urbanisme et à la modernisation du contenu du PLU. Il est donc fait application dans le présent document du nouveau règlement du PLU qui s’organise autour de trois axes :

1) Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité, soit où construire ?

2) Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère, soit comment construire ?

3) Equipement et réseaux, soit comment se raccorder aux réseaux ?

Conformément aux dispositions des articles R151-9 à R151-26 du Code de l’Urbanisme, le règlement fixe les règles applicables aux terrains compris dans les diverses zones du territoire couvert par le PLU. Le règlement permet de savoir quelles sont les possibilités d’utilisation et d’occupation du sol, ainsi que les conditions dans lesquelles ces possibilités peuvent s’exercer.

Conformément à l’article R 111-1 du Code de l’Urbanisme, les règles de ce P.L.U. se substituent aux articles R 111-3, R 111-5 à R 111-19 et R 111-28 à R 111-30 du Code de l’Urbanisme. Restent applicables les articles R 111-2, R 111-4 et R 111-20 à R 111-27 du Code de l’Urbanisme. Toutefois, les dispositions de l’article R111-27 ne sont applicables ni dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ni dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, ni dans les territoires dotés d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en application de l’article L 313-1 du Code de l’Urbanisme. S’ajoutent aux règles propres du P.L.U., les prescriptions prises au titre de législations spécifiques, notamment :

• Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol, créées en application de législations particulières qui sont reportées sur l’annexe « tableau et plan des servitudes d’utilité publique » du présent PLU, notamment.

• Les dispositions des articles L 104-1 à L 104-3 du code de l’Urbanisme. • Les dispositions de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 dite « Loi d’orientation pour la

ville » et ses décrets d’application.

3 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• Les dispositions de la loi n° 92-3 du 3 janvier 1992 dite « Loi sur l’eau » et ses décrets d’application.

• Les dispositions de la loi n° 93-24 du 8 janvier 1993 modifiée par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 sur la protection et la mise en valeur des paysages et ses décrets d’application.

• Les dispositions de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l'Environnement et ses décrets d’application,

• Les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au Logement et un Urbanisme Rénové,

• Les dispositions de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'Avenir pour l'Agriculture, l'Alimentation et la Forêt,

• Les dispositions de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets,

• Les dispositions de la Réglementation Sanitaire en vigueur, • Les règles d'urbanisme des lotissements approuvé depuis moins de 10 ans,

D’autres informations utiles sont mentionnées ci-dessous :

• Les zones du Droit de Préemption Urbain dans les zones U et AU, instituées en application des dispositions des articles L 211-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.

• Les démolitions sont soumises à permis de démolir sur tout le territoire communal en application des articles L 421-3 et R 421-26 du Code de l’Urbanisme.

Le territoire couvert par le PLU est divisé en quatre zones : les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles.