Zone UD

Intitulé du document : DESTINATION DES CONSTRUCTIONS, USAGES DES SOLS ET NATURES D’ACTIVITE

Article 1 – UD 1 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité interdites

• Les constructions destinées à l’exploitation agricole et forestière ; • Les constructions destinées aux autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

(industrie, entrepôt, centre de congrès et d’exposition) à l’exception des bureaux ; • Les usages des sols et natures d’activité qui par leur destination, leur importance ou

leur aspect sont incompatibles avec la destination, la salubrité, la tranquillité ou la sécurité de la zone ; • Les terrains de camping et de caravaning ainsi que les parcs résidentiels de loisirs et l’implantation d’habitations légères de loisirs ; • Le stationnement isolé de caravanes et résidences mobiles de loisirs, quelle qu’en soit la durée ; • Les dépôts de toute nature ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ou de gravières ainsi que toute exploitation du sous-sol ; • La construction d’annexe avant la réalisation de la construction principale ; • Toute action susceptible de porter atteinte aux espaces végétalisé identifiés au titre de l’article L151-23 du CU, sauf celles autorisées sous condition à l’article 2.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

• Tous projets de création ou de construction d’établissements à caractère stratégique ou vulnérable.

• La création de nouveaux campings, parcs résidentiels de loisirs, aires de camping-cars et aires d’accueil des gens du voyage, ainsi que l’augmentation de la capacité d’accueil et l’extension des campings existants ;

• Tous remblais, dépôts ou exhaussements, à l’exception des digues ou ouvrages de protection contre les inondations des lieux densément urbanisés.

Article 2 – UD 2 : Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité soumises à des conditions particulières

• Les constructions non mentionnées à l’article 1 sont autorisées à condition de respecter les dispositions de l’article R111-2 du Code de l’Urbanisme.

30 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• Les constructions destinées à l’artisanat sont autorisées à condition à condition d’avoir une Surface de Plancher inférieure ou égale à 150 m² et de ne pas engendrer de nuisances incompatibles avec le voisinage.

• Les affouillements et les exhaussements de sols nécessaires à la réalisation d’un projet admis dans la zone.

• Dans la zone B au titre de la servitude AS1 du forage des Aubettes, l’assainissement autonome des habitations existantes sera toléré après avis de l’ARS.

• Tout arrachage du linéaire identifié au titre de l’article L151-23 ou d’une portion du linéaire est interdit, à l’exception des motifs suivants (en l’absence d’alternatives possibles) : o Raisons phytosanitaires ou de sécurité des biens et des personnes ; o Pour les haies exclusivement, création d’un accès à une unité foncière, si aucune autre solution technique n’est envisageable.

En cas de crue exceptionnelle identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus du terrain naturel, et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote du terrain naturel.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus du terrain naturel, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote du terrain naturel,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité du bâtiment.

En cas de crue centennale identifiée par l’étude EGIS :

Tous les travaux, de quelque nature qu’ils soient, sous les réserves suivantes :

• La surface des planchers aménagés des constructions neuves sera calée à 30 cm minimum au-dessus des Plus Hautes Eaux (PHE), et celle des garages et des pièces annexes sera calée au minimum à la cote des PHE.

• Les modifications ou les extensions, au sol ou à l’étage, des bâtiments des établissements vulnérables ou stratégiques, sont admises dans la limite de 50 % de l’emprise au sol du bâti existant, sous réserve :

• Que la surface du 1er plancher aménagé soit calée sur vide sanitaire à la cote minimum 30 cm au-dessus des PHE, et que celle des garages et des pièces annexes soit calée au minimum à la cote des PHE,

• Que les extensions s’accompagnent de mesures compensatoires de nature à diminuer la vulnérabilité bâtiment.

• Le stockage des produits polluants et substances dangereuses, quelle que soit leur quantité ou concentration, devra être réalisé dans des récipients étanches et protégés contre les effets d'une crue centennale.

31 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Intitulé du document : – UD 3 : Mixité fonctionnelle et sociale

Dans l’ensemble de la zone, pour toute opération produisant au moins 4 logements, une part minimale de 25% des logements doit être consacrée aux Logements Locatifs Sociaux (LLS).

Dans les secteurs délimités au titre l’article L. 151-15 du Code de l'urbanisme, une obligation de 50% de logements locatifs sociaux est attendue.

Intitulé du document : – UD 4 : Volumétrie et implantation des constructions

4.1 – Emprise au sol des constructions

Sauf disposition particulière précisée sur les documents graphiques, l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 60% de la surface de l’assiette foncière de l’opération. Dans le cas d’une reconstruction ou d’une réhabilitation, l’emprise au sol pourra être identique à celle de la ou des construction(s) existante(s).

Dans le cas d’une extension, celle-ci est possible si l’emprise au sol cumulée de la construction existante et de son extension n’excède pas 60% de la surface de l’assiette foncière.

4.2 – Hauteur des constructions

La hauteur maximale des constructions est fixée à 8,50 mètres et deux niveaux. Pour une construction annexe (telle que garage, remise), la hauteur maximum est fixée à 4 mètres.

La hauteur des constructions nouvelles peut-être majorée de 0,8 mètres maximum au sommet de façade lorsqu’au moins 30% de leur surface de plancher est dédié à des logements locatifs sociaux au sens de l’article L 302-5 du Code de la Construction et de l’habitat.

4.3 – Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques

Le recul minimal par rapport à l’alignement est de 3 mètres de la maison d’habitation et de 5 mètres du garage. Toutefois, des implantations différentes peuvent être autorisées lorsque le projet jouxte en limite séparative une construction existante de valeur ou en bon état et sous réserve qu’elle présente une unité architecturale avec celle-ci.

Cette disposition ne s’applique pas aux constructions ou aménagement de bâtiments scolaires, sanitaires, hospitaliers, sportifs, socio-éducatifs, ni aux cabinets médicaux, ni aux équipements d’infrastructure.

Cas particuliers : piscines

Les piscines pourront être implantées différemment en respectant toutefois un recul minimal d’un mètre par rapport à l’alignement et une hauteur maximale de 0,60 mètres par rapport au terrain naturel.

4.4 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment nouveau au point le plus proche des limites séparatives de la parcelle doit être au moins égale à trois mètres et jamais inférieure à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points.

Toutefois, la construction d’un bâtiment annexe non habitable joignant la limite parcellaire est admise (les conditions ne sont pas cumulatives):

• Sous réserve que l’ensemble bâti (bâti+annexe) ne dépasse pas 10 mètres cumulés sur l’ensemble du périmètre de la parcelle.

32 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• Lorsqu’il peut être adossé à un bâtiment existant sur le fonds voisin et de gabarit similaire sans dépasser 10 mètres cumulés sur l’ensemble du périmètre de la parcelle.

• A l’intérieur d’un plan de masse de lotissement ou de groupe d’habitations à l’exception des limites extérieures du terrain dans le cadre d’une opération d’ensemble.

Cas particuliers : piscines

Les piscines pourront être implantées différemment en respectant toutefois un recul minimal de 1 mètre par rapport aux limites séparatives et une hauteur maximale de 0,60 mètres par rapport au terrain naturel. Il est toléré qu’un local technique qui ne devra pas dépasser 5m² d’emprise au sol et 2,5m de hauteur maximale hors tout, pourra être implanté en limite séparative. Il devra être conçu de manière à ne causer aucune gêne pour le voisinage.

4.5 – Implantation des constructions sur une même propriété

Les constructions non contiguës doivent être édifiées de telle manière que la distance horizontale de tout point d’un bâtiment au point le plus proche de l’autre bâtiment, en prenant comme référence l’acrotère, soit au moins égale à la hauteur de la construction la plus élevée (L=H/2). Cette distance est réduite de moitié pour les parties de construction en vis-à-vis qui ne comportent pas d’ouverture (L=H/4).

Cette distance ne peut être inférieure à 3 mètres.

Ces dispositions ne s’appliquent pas à l’édification en rez-de-chaussée de garages, remises ou de constructions annexes dans la limite de 4,00 m de hauteur totale.

Intitulé du document : – CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET

PAYSAGERE

Par leur aspect extérieur, les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages urbains.

Afin de garantir un caractère d’ensemble à l’agglomération les constructions doivent respecter les prescriptions suivantes :

5.1 – Façades

Toutes les façades sont à concevoir avec le même soin bien que des traitements différenciés entre façades ou sur une même façade puissent être admis. Les murs séparatifs, les murs aveugles apparents, les murs de clôture, les bâtiments annexes doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec celui des façades principales.

Les couleurs d’enduit seront naturelles, dans des teintes pastel et dans des tons traditionnels de la région. Les teintes vives (mais non agressives) ne peuvent être admises que ponctuellement et dans le cadre d’une démarche architecturale justifiée. Les utilisations du bois, du béton architectonique, de l’acier et de la pierre en façades sont autorisées dans le cadre d’une démarche architecturale justifiée.

L’imitation de matériaux tels que fausses briques, faux pans de bois est interdite. Les matériaux destinés à être enduits (agglos de ciment, etc.) le seront obligatoirement.

Les vérandas sont admises.

5.2 – Toitures

Les toitures en pente seront couvertes en tuiles rondes, de teintes claires, de préférence vieillies ou anciennes. Les toitures en pente devront adopter une pente de 20 à 35 %.

Les toitures d’un autre type que les toitures en pente et en tuiles rondes mais pouvant présenter un intérêt architectural pourront être autorisées.

33 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

A ce titre, seront notamment admis :

• Les toitures terrasses non accessibles, végétalisées ou non. • Les toitures en zinc ou cuivre. • Les verrières en verre avec structure acier ou aluminium profil fin.

Les lucarnes et les chiens assis sont autorisés sous réserve de n’avoir au maximum qu’un quart ouvrant. Les panneaux solaires rajoutés en superstructure sont autorisés sous réserve que leur hauteur maximale soit limité à 15 cm par rapport au toit. Les blocs de climatiseur doivent être intégrés ou accolés au volume de la construction existante ou en projet.

5.3 – Clôtures Les murs de clôture seront maçonnés, puis enduits sur toute leur hauteur. Leurs couronnements prendront modèle sur les murs existants. Leur hauteur maximale est fixée à 1.90 m. Les murs bahut surmontés d’une grille et doublés d’une haie vive sont tolérés. Auquel cas la hauteur du mur bahut pourra varier de 0.30 m à 1.00 m. La hauteur de la haie ne pourra excéder 1.90 m. En limites des emprises publiques, les murs de clôtures seront implantés à l’alignement du domaine public et seront de hauteur constante. Pour une restitution de murs anciens, la hauteur originelle sera restituée ou réglée selon celles des murs anciens existants sans dépasser une hauteur de 1.90 m. L’intégration des compteurs dans le corps de la construction ou de la clôture sera privilégiée. Des prescriptions particulières pourront être édictées par la commune de manière à harmoniser la réalisation de clôtures à édifier le long des voies publiques.

Intitulé du document : – UD 6 : Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Tous les espaces extérieurs libres de toute utilisation (c’est à dire hors bâti, annexes, terrasses, accès, stationnement) doivent être plantés de végétaux.

Les arbres abattus doivent être remplacés par des plantations au moins équivalentes.

D’une manière générale, les essences plantées doivent appartenir à la palette végétale locale pour une meilleure adaptation aux conditions écologiques et dans un souci d’intégration paysagère. Par exemple :

- Alignement, mail, arbre signal : platane, tilleul, frêne, marronnier, etc. - Bosquet, boisement, arbre signal : chêne vert ou pubescent, pin sylvestre, noyer, cyprès,

etc. - Bosquet, haie champêtre, sujet isolé : érable champêtre, érable de Montpellier,

amandier, aubépine, sorbier, noisetier, sureau, etc. - Arbustes : buis, bruyère, viorne tin, viorne lantane, fusain d’Europe, prunellier,

églantier, cistes, pistachier térébinthe, arbousier, coronille, laurier sauce, troène, filaires, pittosporum, alaterne, genévrier, cornouiller, lilas, etc.

34 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Intitulé du document : – UD 7 : Stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule dans le cas de garages collectifs ou aires de stationnement est de 15 m², accès exclus. Les aires de stationnement ne devront pas avoir une largeur inférieure à 3 m et une longueur inférieure à 5 m. Il est exigé :

- Pour les constructions à usage d'habitation, au moins deux places de stationnement par logement.

- Pour les constructions à usage de bureaux : Une surface affectée au stationnement au moins égale à 70% de la surface de plancher.

- Pour les constructions à usage commercial : o Une place de stationnement par tranche de 15m² de surface de vente et une place de stationnement pour les véhicules de livraison par 40m² de dépôt, pour les établissements d’une surface commerciale hors œuvre nette inférieure à 200m². o Six places de stationnement par tranche de 100m² de surface de vente et une place de stationnement pour les véhicules de livraison par 40m² de dépôt, pour les établissements d’une surface commerciale hors œuvre nette supérieure à 200m².

- Pour les établissements recevant du public n’entrant pas dans le cadre des constructions décrites ci-avant au moins une place de stationnement pour quatre personnes pouvant être accueillies

Les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être disposés dans les parcelles de façon à ménager une aire d'évolution à l'intérieur desdites parcelles et à ne présenter que le minimum accès sur la voie publique nécessaire à leur desserte. Les parcs de stationnement de plus de 10 places doivent être pré-équipés ou accueillir des bornes de recharge des véhicules électriques et hybrides. Vélos : Pour l’habitat collectif 0,75 m² dédiés au stationnement pour les vélos doivent être prévus par logement pour les logements jusqu'à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas.

35 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Intitulé du document : – UD 8 : Desserte par les voies publiques ou privées

8.1 – Accès

Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée carrossable, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur le fonds voisin (production d’un droit de passage institué par un acte authentique). Toute construction, si elle n’est pas desservie par une voie publique carrossable, doit être cependant desservie par une voie existante ou prévue en bon état de viabilité. Par conséquent, tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage de 4 m minimum.

Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les sentiers touristiques et les voies express.

Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de dessertes : défense contre l’incendie, protection civile, brancardage, stationnement. Ces accès devront impérativement avoir une largeur minimale de 4 mètres.

Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et ceux sur les voies adjacentes.

Lorsque le terrain est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur celles de ces voies qui présentent une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique (automobile et piétonne).

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité, en particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions ne sont autorisées qu’à condition que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Les occupations et utilisations du sol généralement admises seront négociées avec le gestionnaire de voirie.

8.2 – Desserte De façon générale, l’ensemble des voiries doivent respecter les prescriptions techniques pour l’aménagement de la voirie destinée au passage des véhicules de collecte des déchets ménagers et assimilés (Article 10 des dispositions générales).

Les voies en impasse ne doivent pas desservir plus de cinquante logements et leur longueur peut être limitée pour des raisons de sécurité ; cette longueur ne pourra excéder 100 mètres.

Elles doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (lutte contre l’incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour aisément et être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parcelles arrières.

Article 9 – UD 9 : Equipements et réseaux Cf dispositions générales.

36 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

Le présent règlement écrit s’applique sur la totalité du territoire de la commune de Saint-Just. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) a été prescrit le 28 novembre 2016. Il prend en compte l’entrée en vigueur au 1er janvier 2016 du décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie règlementaire du livre 1er du Code de l’Urbanisme et à la modernisation du contenu du PLU. Il est donc fait application dans le présent document du nouveau règlement du PLU qui s’organise autour de trois axes :

1) Destination des constructions, usages des sols et natures d’activité, soit où construire ?

2) Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère, soit comment construire ?

3) Equipement et réseaux, soit comment se raccorder aux réseaux ?

Conformément aux dispositions des articles R151-9 à R151-26 du Code de l’Urbanisme, le règlement fixe les règles applicables aux terrains compris dans les diverses zones du territoire couvert par le PLU. Le règlement permet de savoir quelles sont les possibilités d’utilisation et d’occupation du sol, ainsi que les conditions dans lesquelles ces possibilités peuvent s’exercer.

Conformément à l’article R 111-1 du Code de l’Urbanisme, les règles de ce P.L.U. se substituent aux articles R 111-3, R 111-5 à R 111-19 et R 111-28 à R 111-30 du Code de l’Urbanisme. Restent applicables les articles R 111-2, R 111-4 et R 111-20 à R 111-27 du Code de l’Urbanisme. Toutefois, les dispositions de l’article R111-27 ne sont applicables ni dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, ni dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, ni dans les territoires dotés d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en application de l’article L 313-1 du Code de l’Urbanisme. S’ajoutent aux règles propres du P.L.U., les prescriptions prises au titre de législations spécifiques, notamment :

• Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol, créées en application de législations particulières qui sont reportées sur l’annexe « tableau et plan des servitudes d’utilité publique » du présent PLU, notamment.

• Les dispositions des articles L 104-1 à L 104-3 du code de l’Urbanisme. • Les dispositions de la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 dite « Loi d’orientation pour la

ville » et ses décrets d’application.

3 Règlement écrit PLU de Saint-Just approuvé le 4/12/2025

• Les dispositions de la loi n° 92-3 du 3 janvier 1992 dite « Loi sur l’eau » et ses décrets d’application.

• Les dispositions de la loi n° 93-24 du 8 janvier 1993 modifiée par la loi n° 94-112 du 9 février 1994 sur la protection et la mise en valeur des paysages et ses décrets d’application.

• Les dispositions de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l'Environnement et ses décrets d’application,

• Les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au Logement et un Urbanisme Rénové,

• Les dispositions de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d'Avenir pour l'Agriculture, l'Alimentation et la Forêt,

• Les dispositions de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets,

• Les dispositions de la Réglementation Sanitaire en vigueur, • Les règles d'urbanisme des lotissements approuvé depuis moins de 10 ans,

D’autres informations utiles sont mentionnées ci-dessous :

• Les zones du Droit de Préemption Urbain dans les zones U et AU, instituées en application des dispositions des articles L 211-1 et suivants du Code de l’Urbanisme.

• Les démolitions sont soumises à permis de démolir sur tout le territoire communal en application des articles L 421-3 et R 421-26 du Code de l’Urbanisme.

Le territoire couvert par le PLU est divisé en quatre zones : les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles.