Zone UPzone urbaine des ports de plaisance

Dans la zone UP sont interdits tous les usages, affectations des sols non visés à l’article 2 y compris : Les constructions, ouvrages et travaux relevant des destinations ou sous-destinations suivantes : - e xploitation agricole et forestière ; - h abitation ; - d ans la destination « commerce et activités de service » : › a rtisanat et commerce de détail, à l’exception de ceux mentionnés à l’article 2, › h ôtels, › c inéma. - d ans la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire » : › cuisine dédiée à la vente en ligne. - d ans la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » : › lieux de culte.

Sont également interdits dans la zone UPp les constructions, ouvrages et travaux relevant des destinations ou sous-destinations suivantes : - c ommerce et activités de service ; - d ans la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » : › locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, › s alles d’art et de spectacles, › é tablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale ; - a utres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire.

Les activités non liées à la vocation de la zone telles que : - les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs ; - le stationnement des caravanes isolées et qui sont utilisées en habitat permanent ; - les Parcs Résidentiels de Loisirs ; - l’aménagement de terrains de camping ; - les dépôts non couverts de matériaux, ferrailles, combustibles solides, déchets ;

• les affouillements et exhaussements du sol à l’exception de ceux directement liés ou nécessaires à une occupation ou utilisation admise à l’article 2 ;
• les parcs d’attraction ;
• l’ouverture et l’exploitation de carrières.

Dans la zone UP sont admis sous conditions les usages, affectations des sols et activités suivants :

2.1. Conditions relatives aux destinations* des constructions* et installations#

Dans la zone UP et le secteur UPn, sous réserve d’une bonne intégration paysagère dans le site :

• les activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire à savoir : industries, entrepôts et bureaux à condition qu’ils soient liés à l’activité nautique, de loisirs liés à la mer et à la navigation de plaisance ;
• le commerce de gros et les activités de services avec accueil d’une clientèle à condition qu’ils soient liés à l’activité nautique, de loisirs liés à la mer et à la navigation de plaisance ;
• les restaurants ;
• l’extension des locaux d’artisanat et de commerce de détails dans la limite de 10% de la surface de plancher existante ;
• les équipements d’intérêt collectif et services publics ;
• les aménagements ayant pour effet la défense des côtes.

Dans le secteur UPn, sous réserve d’une bonne intégration paysagère dans le site :

• c entre de congrès et d’exposition.

Dans le secteur UPp :

• les installations, ouvrages et travaux liés ou nécessaires à l’activité nautique, à la navigation de plaisance, aux loisirs liés à la mer, à la pêche ou à l’ostréiculture ;
• les constructions et installations démontables liées directement aux loisirs nautiques, à la plage ou à la navigation de plaisance ;
• les constructions nécessaires au maintien de l’activité ostréicole ;
• la reconstruction à l’identique après sinistre d’une construction existante à la date d’approbation du PLUi ;
• les équipements d’intérêt collectif et services publics, hormis ceux interdits à l’article 1, et sous réserve d’une bonne intégration dans le site.

Les activités non liées à la vocation de la zone, sous réserve d’une bonne intégration paysagère dans le site, telles que :

• les aires de stationnement ;
• le stockage non couvert de bateaux.

2.2. Conditions relatives à des risques ou des nuisances#

Sont admis :

• les établissements recevant du public sensible (hôpitaux, maternités, établissements accueillant des enfants tels que crèches, maternelles, écoles primaires, etc.) ne sont admis qu’en dehors des espaces définis à la partie 1.4 des dispositions communes à toutes les zones du présent règlement ;
• sous réserve de la recherche d’une intégration dans le site :

› les ouvrages techniques d’intérêt public de toutes natures et les réseaux de canalisation (électrique, gaz…) ainsi que les travaux de maintenance, d’entretien et de réparation des ouvrages existants, › les travaux d’aménagement d’infrastructures routières.

2.3. CONDITIONS RELATIVES À UNE PROTECTION PATRIMONIALE Se reporter aux parties 1.5 et 1.6 des dispositions communes à toutes les zones.

2.4. Conditions relatives à la mixité fonctionnelle et sociale#

2.4.1 Mixité fonctionnelle Se reporter à la partie 2.3 des dispositions communes aux zones U et AU et à l’OAP « mixité fonctionnelle » du présent PLUi.

2.4.2 Mixité sociale Sans objet.

2 / C Aractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères#

La présente partie définit les droits à bâtir applicables aux terrains à travers les volumétries autorisées (hauteur et emprise au sol maximales des constructions), les règles d’implantation, les règles à respecter au regard des formes urbaines et des caractéristiques architecturales, environnementales et paysagères de la présente zone.

Pour toute opération de construction et d’aménagement, le règlement précise ainsi :

• la hauteur maximale autorisée des constructions (H) qui correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et le niveau du terrain naturel existant avant travaux ;
• l’emprise au sol maximale des constructions (ES), qui correspond à la projection verticale du volume de la construction ;
• les modalités d’implantation et d’insertion des constructions par rapport aux voies ou emprises publiques ;
• les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives (R) qui fixent la distance minimale à respecter entre la construction et le point le plus proche de la limite séparative ;
• les obligations imposées en matière d’aspect extérieur des constructions ;
• la part minimale de surfaces favorables à la nature (coefficient de biotope) imposée en fonction de la taille du terrain d’assiette du projet ;
• les normes minimales imposées en matière de réalisation d’aires de stationnement en fonction de l’importance et de la destination des constructions.

3.1. Volumétrie#

3.1.1 Principe La hauteur d’une construction doit être cohérente avec la hauteur des constructions existantes au voisinage et ne doit pas excéder la hauteur maximale suivante : - en UP et UPn : 11 mètres ; - e n UPp : 7 mètres. Une hauteur supérieure pourra être admise dans le cadre de contraintes techniques particulières, sous réserve qu’elles soient justifiées et que la construction fasse l’objet d’une intégration paysagère et architecturale.

3.1.2 Exception Il n’est pas fixé de règle de hauteur maximale pour les équipements d’intérêt collectif et services publics.

3.2. EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS Sans objet.

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit#

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

Zone UP zones urbaines zones urbaines zone UP zones à urbaniser#

4.1. Implantation des constructions* par rapports aux voies ou emprises publiques*#

4.1.1 Principes et modalités de mises en œuvre#

Les bâtiments ou parties de bâtiments doivent être implantés en observant, par rapport à l’alignement des voies ou emprises publiques, un recul d’au moins 3 mètres, mesuré horizontalement de tout point des bâtiments. Cette règle ne s’applique pas en cas de démolition / reconstruction de bâtiments implantés à l’alignement des voies ou emprises publiques existants à la date d’approbation du PLUi.

Les constructions ne constituant pas des bâtiments peuvent être implantées à l’alignement des voies ou emprises publiques ou en recul par rapport à l’alignement des voies ou emprises publiques.

4.1.2 Exception#

Lorsque l’une ou l’autre des constructions voisines existantes de part et d’autre est implantée à l’alignement ou avec un recul autre que celui défini à l’article 4.1.1., l’implantation des nouvelles constructions peut être autorisée ou imposée, pour des raisons d’ordre architectural ou urbanistique, soit à l’alignement de l’une de ces constructions soit à l’alignement de la voie ou emprise publique.

Lorsque l’opération fait l’objet d’un projet d’ensemble et justifie des dispositions architecturales ou urbanistiques, des implantations différentes des prescriptions définies ci-dessus sont possibles.

Il n’est pas fixé de règle pour les équipements d’intérêt collectif et services publics.

4.2. Implantation des constructions* par rapport aux limites séparatives*#

4.2.1 Principes et modalités de mises en œuvre#

Les constructions peuvent être implantées sur une ou plusieurs limites séparatives, ou en observant un retrait d’au moins 3 mètres par rapport à une ou plusieurs limites séparatives.

Les constructions ne constituant pas des bâtiments peuvent être implantées sur une ou plusieurs limites séparatives ou observant un retrait par rapport à une ou plusieurs limites séparatives.

4.2.2 Dispositions particulières#

Les bâtiments industriels nouveaux doivent être implantés en observant un retrait minimum de 6 mètres par rapport aux limites séparatives qui jouxtent une zone principalement affectée à l’habitation, existante ou future.

Dans le cas où la limite séparative se confond avec la limite du secteur UPMp, les constructions et installations doivent être implantées en observant, par rapport à la-dite limite séparative, un retrait d’au moins 3 mètres.

Lorsque l’opération fait l’objet d’un projet d’ensemble et justifie de dispositions architecturales ou urbanistiques, des implantations différentes des prescriptions définies ci-dessus peuvent être autorisées.

Les limites séparatives avec les voies privées, ou avec les emprises privées d’usage public, doivent être assimilées à des limites sur voies ou emprises publiques.

4.3. Implantation des constructions* sur une même propriété#

Sans objet.

4.4. Aspect extérieur des constructions* et des clôtures#

Se reporter à la partie 1.6 des dispositions communes à toutes les zones.

Cas spécifique :

Pour les cabanes du port du Loiron, se référer également au cahier communal des prescriptions d’usage et d’architecture des cabanes ostréicoles en annexe du présent règlement.

4.4.1 Clôtures donnant sur des voies ou emprises publiques*#

La hauteur et la nature d’une clôture doivent être cohérentes avec la hauteur et la nature des clôtures existantes au voisinage. Elles doivent être adaptées à l’activité et à l’occupation du sol : mettre en valeur un local commercial ou au contraire cacher un secteur de dépôt.

Les clôtures peuvent être constituées d’un mur plein, d’un mur-bahut surmonté d’un dispositif à claire-voie, d’un grillage, ou de haies vives et doivent être en harmonie avec la façade (couleur, matériau).

À proximité immédiate des carrefours, des modalités particulières de clôture peuvent être imposées pour des raisons de sécurité.

Dans le cas d’une parcelle donnant sur des emprises publiques autre que des voies, les clôtures situées le long de ces emprises pourront être constituées :

• s oit par un mur n’excédant pas 2 mètres de hauteur, sauf exception justifiée par le prolongement des murs existants de qualité ; dans ce cas la hauteur n’excédera pas celle du mur existant ;
• s oit par un muret enduit n’excédant pas 0,60 mètre surmonté d’un dispositif à claire-voie, l’ensemble ne pouvant excéder 2 mètres de hauteur ;
• s oit de haies vives d’essences diversifiées (se reporter à l’OAP thématique paysage et TVB) doublées ou non d’un grillage n’excédant pas une hauteur de 2 mètres .

4.4.2 Clôtures en limite séparative*#

La hauteur des clôtures en limites séparatives est limitée à 2 mètres maximum.

Lorsqu’une limite séparative se confond avec la limite d’une zone agricole ou naturelle et forestière, les clôtures doivent être constituées d’une clôture végétale

Zones agricoles#

d’essence locale (se reporter à l’OAP thématique paysage et TVB) doublée ou non d’un grillage n’excédant pas une hauteur de 2 mètres.

4.5. Réseaux divers / locaux et équipements techniques#

Se reporter à la partie 1.14 des dispositions communes à toutes les zones.

5.1. Coefficient de biotope*#

Sans objet.

5.2. Aspect qualitatif#

Les espaces libres aux abords de la construction doivent être traités avec un soin particulier afin de participer à leur insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion de l’eau pluviale. Le projet paysager doit s’appuyer sur les caractéristiques du projet de construction (emprise, hauteurs et implantations) et les composantes du site préexistant, en tenant compte notamment de l’implantation des constructions avoisinantes, de la forme de la parcelle, de la topographie et des masses végétales existantes. Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, terrasses…), le traitement paysager des espaces libres doit être approprié à leur fonction et au contexte environnant en tenant compte : - d e l’organisation du bâti sur le terrain. Ils doivent être conçus comme un accompagnement ou un prolongement des constructions ; - d e la composition des espaces libres voisins, afin de participer à une mise en valeur globale ; - d e la topographie, de la géologie et de la configuration du terrain afin que leur conception soit adaptée à la nature du terrain, notamment pour répondre à des problématiques de ruissellement ; - d e l’ensoleillement, lorsqu’il s’agit d’aménagements paysagers végétalisés ; - d e la problématique de la gestion des eaux pluviales, s’agissant de la composition et du traitement des espaces libres. Lors de travaux de réhabilitation ou d’extension sur des constructions existantes, la qualité des espaces libres doit être maintenue ou améliorée.

Les arbres existants devront être conservés dans la mesure du possible.

En cas d’abattage d’un ou plusieurs arbres présents sur la parcelle remplissant les caractéristiques suivantes :

• p lus de 50 cm de circonférence à 1,3 m de hauteur du tronc (soit un diamètre du tronc de 16 cm) ;

et/ou

• leur surface de canopée est supérieure à 13 m² ( soit 2 m de rayon au niveau de la couronne) ;

ceux-ci devront être remplacés par des arbres d’un périmètre de tronc minimal de 14/16 cm (mesuré à 1 m du sol).

Lorsqu’il s’agit d’arbre en cépée, la replantation demandée sera également en cépée et devra être de forme 175/200 à 250/300.

L’essence se doit d’être adaptée au changement climatique et sélectionnée pour son intérêt écologique, paysager ou nourricier. Elle sera de préférence d’origine locale.

L’arbre sera planté dans un volume de terre végétale lui garantissant les conditions optimales à son bon développement (Cf. OAP Paysage et Trame verte et bleue).

Traitement des aires de stationnement :

Les aires de stationnement des véhicules motorisés doivent faire l’objet d’un traitement paysager d’ensemble, y compris les délaissés.

Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre pour 4 emplacements de voiture au minimum. Les arbres seront répartis sur l’aire de stationnement ou sur les espaces paysagers l’accompagnant selon une étude circonstanciée. Les essences seront choisies en accord avec la commune.

Pour les opérations d’ensemble :

En outre, pour les opérations d’ensemble, un ou plusieurs espace(s) d’agrément commun(s), paysager(s) et facilement accessible(s) à tous devront être aménagés. Les fonctions de ces espaces devront être clairement identifiées : cheminements piétons, pistes cyclables, aires de jeux, espaces de détente, des espaces de pleine terre…

La localisation de ces espaces paysagers pourra être prévue et partagée entre plusieurs opérations, lorsque celles-ci font l’objet d’une opération d’ensemble.

Se reporter à la partie 1.8 des dispositions communes à toutes les zones.

Zone UP#

3 / L Es équipements et les réseaux#

Se reporter à la partie 1.9 des dispositions communes à toutes les zones.

Se reporter à la partie 1.10 des dispositions communes à toutes les zones.

9.1. EAU POTABLE Se reporter à la partie 1.12 des dispositions communes à toutes les zones.

9.2. EAUX USÉES Se reporter à la partie 1.13 des dispositions communes à toutes les zones.

9.3. Eaux pluviales#

Se reporter à la partie 1.11 des dispositions communes à toutes les zones.

9.4. Réseaux d’électricité et de fibre optique#

Se reporter à la partie 1.14 des dispositions communes à toutes les zones.

9.5. Déchets#

Se reporter à la partie 1.15 des dispositions communes à toutes les zones.

ZONES URBAINES ZONES URBAINES

Zone UP#

ZONES À URBANISER

ZONES AGRICOLES

Caractère et vocation de la zone UPM#

La zone UPM correspond aux espaces du « Port Atlantique La Rochelle » et du port de Chef de Baie.

Par conséquent, cette zone est destinée à recevoir des constructions, installations ou aménagements qui sont en rapport avec les activités portuaires, d’entrepôt et industrialo-portuaires (pêche et culture marine, commerce maritime, Marine Nationale).

Une prise d’eau de mer est présente au niveau du port de pêche afin d’alimenter les entreprises de transformation de produits de la mer existantes et futures.

La zone UPM comprend le secteur UPMp situé au niveau du port de Chef de Baie.

Certains terrains sont couverts par des Orientations d’Aménagement et de Programmation thématiques et/ou spatialisées (pièces n° 3.1 et 3.2) qui s’appliquent sur la zone en complément des dispositions du présent règlement.

Nonobstant les règles d’urbanisme énoncées ci-après, les dispositions de la loi relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral dite « loi Littoral » ainsi que celles des Plans de Prévention des Risques Naturels et technologiques approuvés prévalent sur le présent règlement édicté pour la zone UPM.

Vocation de la zone UPM#

Les règles énoncées ci-dessous sont essentiellement destinées à : - m aintenir et poursuivre le développement de l’activité portuaire et industrielle ; - p romouvoir l’activité conchylicole ; - favoriser la vente directe de produits issus de la pêche ; - favoriser l’implantation d’activités de transformation des produits de la pêche et de valorisation des coproduits ; - limiter l’impact sur les milieux naturels environnants remarquables et prévenir les risques naturels par submersion marine.