Zone 1AUE

Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, natures d’activités interdites

Les destinations et sous-destinations suivantes sont interdites : - Exploitation agricole et forestière - Commerces et activités de services - Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, natures d’activités soumises à des conditions particulières

Sont admis les logements de fonction et les constructions destinées à l’hébergement sous réserve qu'elles soient liées aux équipements publics existants ou à créer. Dans les secteurs soumis à un risque incendie de forêt : Les constructions doivent respecter les règles particulières du Plan de Prévention des Risques incendie de forêt (PPRIF).

Mixité fonctionnelle et sociale

Non réglementé.

SECTION 2 - CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

Volumétrie et implantation des constructions

4.1 – Règles d’emprise au sol et de hauteur Les conditions de calcul et de mesure de l’emprise au sol et de la hauteur sont définies par les dispositions générales du présent règlement.

4.1.1 – Emprise au sol Non réglementé.

4.1.2 – Hauteur La hauteur des constructions ne peut excéder 9 mètres et 3 niveaux. 4.2 – Règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives et aux autres constructions sur une même propriété

4.2.1 - Implantation par rapport aux voies et emprises publiques. Sauf marges de recul identifiées sur les documents graphiques ou dans les dispositions générales, les constructions nouvelles doivent être implantées à une distance au moins égale à 5 mètres de la limite de toutes emprises publiques, notamment des voies publiques existantes à modifier ou à créer.

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4.2.2 – Implantation par rapport aux limites séparatives

Lorsqu'une voie privée est intégrée à l'unité foncière, notamment par une servitude de passage, la construction peut s'implanter librement par rapport à cette voie dès lors qu'aucun élément de la construction ne constitue un obstacle à l'usage de la voie.

Les constructions doivent être implantées de telle manière que la distance horizontale de tout point d'un bâtiment au point le plus proche de la limite séparative soit au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment le plus élevé avec un minimum de 4 mètres.

Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Les règles de prise en compte de la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère sont définies par les dispositions générales du présent règlement.

5.2 – Caractéristiques architecturales des façades et toitures des constructions

5.2.1 – Façades

Les gaines de ventilation devront être réalisées à l'intérieur de la construction et aucune gaine ne sera installée en façade. Les appareils de climatisation et les paraboles devront être en retrait par rapport à la bordure du toit. En cas d’impossibilité technique dûment justifiée, seuls les appareils de climatisation peuvent être admis en façade à condition d’être encastrés sans débord de celle-ci, sans écoulement et rendus invisibles depuis la voie publique par un dispositif décoratif (grille, persienne, caillebotis, …).

D'autre part, les gouttières et les descentes d'eau doivent être aussi discrètes que possible en façade.

5.2.2 – Toitures

Les toitures doivent être à deux, trois ou quatre pentes inférieures à 35%, couvertes par des tuiles canal vieilles ou vieillies, en gorge et en couvert.

Conformément aux dispositions générales, les toitures-terrasses peuvent être admises si elles sont justifiées par un parti architectural qualitatif dans un ensemble harmonieux. Leur surface ne pourra dépasser 30% de la surface totale de la toiture du bâtiment.

5.3 – Caractéristiques architecturales des clôtures

Cf. Article 5.9 des dispositions générales.

5.4 – Patrimoine bâti et paysager

Cf. Articles 5.6 et 5.7 des dispositions générales.

Traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions

Les règles de prise en compte du traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords des constructions sont définies par les dispositions générales du présent règlement.

6.1 – Obligations en matière de réalisation d’espaces libres et de plantations

Les surfaces non imperméabilisées doivent être plantées à raison d’un arbre minimum par tranche de 50 m² entamée de surfaces non imperméabilisées.

Tout parc de stationnement au sol doit être traité avec des plantations à raison d'un arbre minimum pour deux emplacements.

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Département du Var Commune de Sainte-Maxime 6.2 – Part minimale de surface des espaces verts plantés ou à planter de pleine terre La superficie des espaces verts plantés ou à planter de pleine terre doit couvrir au moins 50% de la superficie de l’unité foncière.

Stationnement

Cf. Article 7 des dispositions générales

SECTION 3 - ÉQUIPEMENTS ET RESEAUX

Desserte par les voies publiques ou privées

Les règles de prise en compte de la desserte par les voies publiques ou privées sont définies par les dispositions générales du présent règlement. Les unités foncières doivent être desservies par des voies publiques ou privées répondant à l’importance et à la destination des aménagements ou des constructions qui y sont envisagés, conformément aux dispositions générales du présent règlement.

Desserte par les réseaux

Les règles de prise en compte de la desserte par les réseaux sont définies par les dispositions générales du présent règlement. Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public de distribution d'eau potable et au réseau d’assainissement.

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TITRE III : CHAPITRE III. DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE 2AU

CARACTERE DE LA ZONE

La zone 2AU correspond à une zone d’urbanisation future, à vocation résidentielle, à Figuière Féré et au Souleyas, dont l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU. Elle est concernée par un risque incendie de forêt. Rappel : certaines règles sont communes à toutes les zones et complètent les règles écrites dans chaque article de chaque zone. Elles sont inscrites dans les dispositions générales du présent règlement. Il convient de s’y référer systématiquement.

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SECTION 1 - USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS

Plan Local d’Urbanisme De Sainte-Maxime

Pièce N°3.1 Règlement – Pièce écrite

avril2023

PLU prescrit le 27 mars 2017 PLU arrêté le 18 novembre 2021 PLU approuvé le 13 avril 2023

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Table des matières

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PREAMBULE

PORTEE GENERALE ET CHAMP D’APPLICATION DU REGLEMENT

Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols. Son contenu est encadré par les articles L151-8 à L151-42 du Code de l’urbanisme.

Nonobstant les règles définies par le plan local d’urbanisme, certaines dispositions du règlement national d’urbanisme restent applicables.

Conformément aux dispositions de l’article R.151-21 du code de l’urbanisme, le présent règlement s’oppose à l’appréciation de l'ensemble du projet au regard de la totalité des règles qu’il édicte. Les règles d’urbanisme contenues dans les dispositions générales et dans chaque zone s’appliquent à chaque lot de lotissement ainsi qu’à chaque future division en propriété ou en jouissance de l’article R.431-24 du code de l’urbanisme.

Le présent règlement s’applique à l’ensemble de la Commune de Sainte-Maxime et à toutes les autorisations d’urbanisme.

STRUCTURE DU REGLEMENT

Le règlement comprend 5 titres :

- TITRE I – DISPOSITIONS GENERALES - TITRE II – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES - TITRE III – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER - TITRE IV– DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES - TITRE V – DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES ET FORESTIERES

Les titres II à V comprennent 3 sections, dont chacune est composée des 9 articles suivants :

- SECTION 1 - USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS

o Article 1 - Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, natures d’activités interdites

o Article 2 - Destinations, sous-destinations et natures d’activités soumises à des conditions particulières

o Article 3 - Mixité fonctionnelle et sociale

- SECTION 2 - CARACTERISTIQUES ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

URBAINE,

ARCHITECTURALE,

o Article 4 - Volumétrie et implantation des constructions o Article 5 - Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère o Article 6 - Traitement environnemental et paysager des espaces non-bâtis et abords

des constructions o Article 7 – Stationnement

- SECTION 3 - ÉQUIPEMENTS ET RESEAUX

o Article 8 – Desserte par les voies publiques ou privées o Article 9 – Desserte par les réseaux

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DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES, SECTEURS ET SOUS-SECTEURS

Le territoire couvert par le PLU est divisé en zones urbaines, en zones à urbaniser, en zones agricoles et en zones naturelles et forestières, éventuellement subdivisées en secteurs et sous-secteurs.

Ces différentes zones, secteurs et sous-secteurs figurent sur les documents graphiques du PLU (pièce n° 4.2).

Les zones urbaines (U) auxquelles s’appliquent les dispositions du titre II, comprennent : - une zone UA, qui comprend un secteur UAa - une zone UB, qui comprend un secteur UBh et un sous-secteur UBha - une zone UC, qui comprend un secteur UCh - une zone UD, qui comprend un secteur UDh et un secteur UDq - une zone UE, composée de quatre secteurs : UEa, UEc, UEp, et UEt - une zone UG

Les zones à urbaniser (AU) auxquelles s’appliquent les dispositions du titre III, comprennent : - une zone 1AU, - une zone 1AUE, - une zone 2AU, - une zone 2AUE

La zone agricole (A) à laquelle s’appliquent les dispositions du titre IV, comprend : - Un secteur Af

La zone naturelle et forestière (N) à laquelle s’appliquent les dispositions du titre V, comprend : - un secteur Nc - un secteur NL, qui comprend trois sous-secteurs NL1, NL2 et NL3 - un secteur Nv - un secteur Ne, qui comprend deux sous-secteurs Nes et Ned - un secteur Ng - un secteur Nr

Ces zones incluent, le cas échéant, tels que figurant sur les documents graphiques du PLU : - les périmètres des secteurs faisant l’objet d’orientations d’aménagement et de programmation - les espaces boisés classés, - le périmètre d’attente de projet d’aménagement global, - les emplacements réservés aux équipements et installations d’intérêt général, - les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, - les marges de recul à respecter de part et d’autre de certains cours d’eau et vallons, - Les linéaires commerciaux à préserver - les ilots à règles alternatives, - le patrimoine bâti et paysager à protéger et à conserver pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural, qui comprend : o le patrimoine bâti et paysager o Les jardins structurants, o Les espaces verts protégés, - les secteurs de prescriptions paysagères renforcées, - les terrains cultivés et espaces non bâtis inconstructibles,

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LEXIQUE NATIONAL DE L’URBANISME

Le lexique national de l’urbanisme pose les définitions des principaux termes utilisés dans le livre 1er du code de l’urbanisme. Les auteurs des PLU conservent la possibilité d’étoffer ce lexique par des définitions supplémentaires et de préciser les définitions nationales sans en changer le sens, notamment pour les adapter au contexte local.

Pour faciliter l’usage du règlement, les définitions déclinées dans le lexique sont présentées cidessous. Les dispositions générales du PLU de Sainte-Maxime peuvent préciser certaines des définitions de ce lexique. Lorsque c’est le cas, un renvoi vers les dispositions générales le mentionne.

Accès L’accès correspond à l’espace donnant sur la voirie desservant le terrain, par lequel les véhicules et les piétons pénètrent sur le terrain d’assiette du projet.

Acrotère Un acrotère est l’élément d’une façade, situé au-dessus de la limite externe de la toiture ou de la terrasse, et qui constitue un rebord ou un garde-corps plein ou à claire voie

Alignement Un alignement est la limite actuelle ou future entre les voies ouvertes à la circulation générale automobile, les voies piétonnes et/ou cyclistes, qu'elles soient publiques ou privées ainsi que les autres emprises publiques (voie ferrée, cours d'eau domaniaux, jardins publics, bâtiments publics divers...) et les propriétés privées. Dans le cas de terrains compris entre 2 voies ou plus ou situés à l’angle de 2 voies, les règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques s’appliquent par rapport à la voie la plus large.

Annexe Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.

Bâtiment Un bâtiment est une construction couverte et close.

Construction Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme en sous-sol ou en surface.

Construction existante Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

Egout de toit Un égout de toit (ou de toiture) correspond à la limite ou à la ligne basse d'un pan de couverture, vers laquelle ruissellent les eaux de pluie pour aller ensuite dans une gouttière.

Emprise au sol Cf. Dispositions générales

Extension L’extension consiste en un agrandissement de la construction existante présentant des dimensions inférieures à celle-ci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante.

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Façade Les façades d’un bâtiment ou d’une construction correspondent à l’ensemble de ses parois extérieures hors toiture. Elles intègrent tous les éléments structurels, tels que les baies, les bardages, les ouvertures, l’isolation extérieure et les éléments de modénature.

Force d’un arbre La force désigne la circonférence d’un arbre à 1 mètre du sol.

Gabarit Le gabarit désigne l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol.

Hauteur Cf. Dispositions générales

Limites séparatives Les limites séparatives correspondent aux limites entre le terrain d’assiette de la construction, constitué d’une ou plusieurs unités foncières, et le ou les terrains contigus. Elles peuvent être distinguées en deux types : les limites latérales et les limites de fond de terrain. En sont exclues les limites de l’unité foncière par rapport aux voies et emprises publiques.

Local accessoire Le local accessoire fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe, soit une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale.

Niveau Le niveau est l’espace compris entre le plancher et le plafond dans un bâtiment. Il désigne indifféremment un étage, ou un rez-de-chaussée. Les sous-sols sont donc exclus de la définition.

Pleine terre Cf. Dispositions générales

Recul Le recul (par rapport à l’alignement) est la distance séparant une construction des emprises publiques ou des voies (publiques ou privées). Il se mesure horizontalement et perpendiculairement à la limite d’emprise publique, de voie ou d’emplacement réservé.

Rez-de-chaussée : Niveau principal d’une construction et situé au plus près du terrain extérieur, naturel ou après aménagement.

Surface de plancher La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

- Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;

- Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; - Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; - Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou

non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; - Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des

activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; - Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe

de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets ; - Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; - D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

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Terrain ou unité foncière Un terrain (ou unité foncière) est une propriété foncière d’un seul tenant, composée d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou un même groupe de propriétaires.

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Département du Var Commune de Sainte-Maxime Voies ou emprises publiques La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public.

ADAPTATIONS MINEURES

Les règles et servitudes définies par le PLU ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION

Les dispositions des orientations d’aménagement et de programmation des zones 1AU et 1AUE complètent le règlement et s’imposent aux demandes d’autorisations d’urbanisme dans un rapport de compatibilité.

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TITRE I - DISPOSITIONS GENERALES

Pour faciliter la lecture et l’application des règles, le titre 1 « dispositions générales » reprend la structure des 9 articles qui composent les titres 2 à 5 du règlement.

Les règles et les modalités d’application des règles contenues dans les dispositions générales s’appliquent à toutes les zones, sauf dispositions contraires au sein de chaque zone.

SECTION 1 - USAGE DES SOLS ET DESTINATION DES CONSTRUCTIONS

1. Destinations, sous-destinations, usages et affectations des sols, natures d’activités interdites

1.1.

Catégories de destinations et de sous-destinations

Les destinations et sous-destinations des constructions sont définies dans le tableau suivant.

Lorsque plusieurs destinations ou sous-destinations cohabitent au sein d’une même construction ou de l’unité foncière, elles sont soumises aux règles des différentes destinations ou sous-destinations déclinées dans le PLU.

Le contrôle des changements de destination porte sur les destinations et non sur les sousdestinations.

Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal.

DESTINATIONS SOUS-DESTINATIONS

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole Exploitation forestière

Habitation

Logement Hébergement

DEFINITIONS Arrêté du 10 novembre 2016

Constructions destinées à l’exercice d’une activité agricole ou pastorale et notamment les constructions destinées au logement du matériel, des animaux et des récoltes. Constructions et entrepôts notamment de stockage du bois, des véhicules et des machines permettant l’exploitation forestière.

Constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages, notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs, à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement »

Constructions destinées à l’hébergement dans des résidences ou foyers avec service et notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie.

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Commerce et activités de services

Artisanat et commerce de détails

Restauration Commerce de gros

Constructions commerciales destinées à la présentation et vente de biens directe à une clientèle ainsi que les constructions artisanales destinées principalement à la vente de biens ou services.

Constructions destinées à la restauration ouverte à la vente directe pour une clientèle commerciale. Constructions destinées à la présentation et la vente de biens pour une clientèle professionnelle.

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Constructions destinées à l’accueil d’une clientèle pour la conclusion directe de contrat de vente de services ou de prestations de services et accessoirement la présentation de biens.

Equipement d’intérêt collectif et services publics

Hébergement hôtelier et touristique

Constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial.

Cinéma

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

Equipements sportifs

Toute construction répondant à la définition d’établissement de spectacles cinématographiques mentionnée à l’article L. 212-1 du code du cinéma et de l’image animée accueillant une clientèle commerciale. Constructions destinées à assurer une mission de service public. Ces constructions peuvent être fermées au public ou ne prévoir qu’un accueil limité du public. Cela comprend notamment les constructions de l’Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements ainsi que les constructions des autres personnes morales investies d’une mission de service public. Constructions et équipements collectifs de nature technique ou industrielle. Cela comprend notamment les constructions techniques nécessaires au fonctionnement des services publics, les constructions techniques conçues spécialement pour le fonctionnement de réseaux ou de services urbains, les constructions industrielles concourant à la production d’énergie. Equipements d’intérêt collectif destinés à l’enseignement ainsi que les établissements destinés à la petite enfance, les équipements d’intérêt collectif hospitaliers, les équipements collectifs accueillant des services sociaux, d’assistance, d’orientation et autres services similaires.

Constructions destinées aux activités créatives, artistiques et de spectacle, musées et autres activités culturelles d’intérêt collectif.

Equipements d’intérêt collectif destinés à l’exercice d’une activité sportive. Cela comprend notamment les stades, les gymnases ainsi que les piscines ouvertes au public.

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Autres équipements recevant du public

Industrie

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Entrepôt Bureau

Centre de congrès et d'exposition

Equipements collectifs destinés à accueillir du public afin de satisfaire un besoin collectif ne répondant à aucune autre sous-destination définie au sein de la destination « Equipement d’intérêt collectif et services publics ». Cela recouvre notamment les lieux de culte, les salles polyvalentes, les aires d’accueil des gens du voyage. Constructions destinées à l’activité extractive et manufacturière du secteur primaire, les constructions destinées à l’activité industrielle du secteur secondaire ainsi que les constructions artisanales du secteur de la construction ou de l’industrie. Cela recouvre notamment les activités de production, de construction ou de réparation susceptibles de générer des nuisances. Constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.

Constructions destinées aux activités de direction et de gestion des entreprises des secteurs primaires, secondaires et tertiaires.

Constructions destinées à l’événementiel polyvalent, l’organisation de salons et forums à titre payant.

1.2.

Equipement d’intérêt collectif et services publics

Sous réserve du respect des dispositions des articles 1, 2 et 3 de chaque zone, les constructions à destination d’équipement d’intérêt collectif et les travaux, installations et aménagement nécessaires à des équipements d’intérêt collectif et services publics sont autorisés dans chaque zone.

Les articles 4 à 9 de chaque zone ne s’appliquent pas à ces constructions, travaux, installations et aménagements.

Ils doivent toutefois respecter les dispositions générales du règlement.

1.3.

Occupations et utilisations du sol interdites

Pour l’ensemble du territoire communal, sont interdits : - à l’exception des campings admis en zone UEt : l’accueil de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d’habitations légères de loisirs, soumis à autorisation au titre de l’article R. 421-19 du même code, alinéa c et d ou de l’article R.421-23 du même code, alinéas c et d ; - les dépôts de véhicules dans les conditions définies aux articles R.421-19-j et R.421-23-e du code de l’urbanisme ; - l’ouverture et l’exploitation de carrière ;

- les ouvrages nécessaires à la production d'électricité à partir de l'énergie mécanique du vent.

1.4.

Marges de recul de part et d’autre des cours d’eau

Les constructions, les clôtures, ainsi que les affouillements et exhaussement de sols, à l’exception des travaux et aménagements liés à la gestion des cours d’eau ou à l’amélioration de la prise en compte du risque inondation, sont interdits :

- Dans une marge de recul de 30 mètres, comptée depuis les hauts de berges, de part et d’autre du fleuve Préconil,

- Dans une marge de recul de 10 mètres, comptée depuis les hauts de berges, de part et d’autre des autres cours d’eau, vallons secs et talwegs.

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A défaut de haut de berge identifiée, les marges seront comptées à partir de l’axe d’écoulement du cours d’eau, vallon sec ou talweg sur le profil considéré.

Ces marges pourront toutefois être ramenées à 10m pour le Préconil et à 5m pour les autres cours d’eau, pour les exceptions citées ci-après :

- Les ouvrages d’infrastructures et de réseaux, d’utilité publique (eau, énergie, télécommunication, voirie, etc.), ainsi que leurs équipements, aux conditions de : o ne pas aggraver les risques sur les biens et les personnes, et ne pas faire obstacle à l’écoulement de la crue, o prendre toutes les dispositions constructives permettant de supporter sans dommage structurel la crue de référence, et si possible de maintenir un fonctionnement normal de celle-ci.

- Dans le cas de travaux prévus en application de l’article L.562-1 II 4° du code de l’environnement.

- Les ouvrages de franchissement (pont, ponceau, dalot, etc.) sous réserve de dispositions constructives garantissant la non-aggravation de la vulnérabilité sur les biens et les personnes.

- Les travaux et aménagements liés à la gestion du cours d’eau, notamment ceux de nature à réduire les risques, et/ou réalisés dans le cadre d’un projet collectif de protection contre les inondations.

- Les projets nouveaux situés en dent creuse ou dans l’alignement d’un front bâti existant du côté berge.

- Les changements de destination, s’ils entraînent une diminution de la vulnérabilité. - Les clôtures garantissant la transparence hydraulique. - Dans le cas particulier où ces marges dépassent les emprises du lit majeur (cas des cours

d’eau fortement encaissés).

Ces exceptions ne seront toutefois possibles que sous les réserves suivantes : - Que le secteur concerné ne soit pas situé dans une zone d’aléa fort ou très fort ou assimilée comme telle (c’est-à-dire en absence de caractérisation de l’aléa, mais dès lors que le risque est connu). - D’une stabiité de berge suffisante validée par la production d’une étude géotechnique.

1.5.

Espaces boisés classés (EBC)

Le classement en EBC sur les documents graphiques interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. Il entraîne le rejet de plein droit de la demande d'autorisation de défrichement.

2. Destinations, sous-destinations et natures d’activités soumises à des conditions particulières

2.1.

Voies bruyantes

Dans la bande de part et d’autre des voies bruyantes identifiées dans le Classement Sonore des Voies Bruyantes (CSVB) de la préfecture du Var, les constructions devront être édifiées conformément aux normes réglementaires d’isolation phonique. La liste et la cartographie des voies bruyantes sont intégrées dans les annexes du PLU.

2.2.

Zones de Risques

Conformément aux dispositions de l’article R111-2 du code de l’urbanisme, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.

Par ailleurs, en dépit de l’absence de règles définies dans un plan de prévention des risques naturels, le principe de précaution est susceptible d’être appliqué. Conformément aux dispositions de l’article L110-1 du code de l’environnement, le principe de précaution, selon lequel l'absence de certitudes, compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment, ne doit pas retarder

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l'adoption de mesures effectives et proportionnées visant à prévenir un risque de dommages graves et irréversibles à l'environnement à un coût économiquement acceptable. L’ensemble des éléments d’information relatifs aux zones de risques sont consultables dans le document communal synthétique sur le site internet de la préfecture du Var (www.var.gouv.fr).

Risque de sismicité

La Commune de Sainte-Maxime est située dans une zone de sismicité 2, où les règles de construction parasismique sont applicables aux nouveaux bâtiments et aux bâtiments anciens dans des conditions particulières.

Risque Inondation

La Commune de Sainte-Maxime est soumise à un Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) approuvé par arrêté préfectoral en date du 9 février 2001, valant servitude d’utilité publique et annexé au PLU.

Par ailleurs dans l'attente de la révision du PPRI, pour les terrains soumis à un aléa d'inondation identifié par la carte d'aléas débordement et ruissellement annexée au PLU, aucun projet d'aménagement, d'installation ou de construction ne pourra être réalisé sans l'accord du Gestionnaire des cours d’eau (Communauté de Communes du Golfe de Saint-Tropez). Les travaux pourront être interdits ou soumis à des prescriptions particulières en fonction de l'importance de l'aléa. L’ensemble des éléments d’information sont disponible au service urbanisme de la commune.

Risque submersion marine

La commune de Sainte-Maxime est soumise à l’aléa submersion marine signifié dans le cadre du Porter à connaissance de l’Etat (PAC), par courrier du préfet en date du 13 décembre 2019.

Les parcelles ou parties des parcelles situées en zone basse littorale et concernées par un aléa submersion marine font l’objet de dispositions règlementaires particulières résultant de l’application du porter à connaissance de l’Etat de l’aléa submersion marine.

Les parcelles concernées sont repérées sur la planche risque des documents graphiques.

Sont concernées par le risque submersion les zones UA, UB, UD, UG, NL1, NL2 et NL3. Le tableau cidessous établi le lien entre les zones concernées du PLU et le type de zone mentionnées dans le PAC annexé au PLU.

Zone PLU UA, UG UB UD NL1 NL2 NL3 (Sardinaux) NL3 (La Batterie)

Type de zones (porter à connaissance) Zone portuaire Cote Sableuse Cote sableuse Cote Sableuse Zone portuaire Côte rocheuse Côte sableuse

Risque Mouvement de Terrain et de retrait-gonflement des sols argileux

La Commune de Sainte-Maxime est concernée par un risque de retrait-gonflement des sols argileux susceptibles de provoquer des dégradations sur les constructions. Les données sont consultables sur le site internet georisques.gouv.fr. Les aléas liés au risque mouvement de terrain sont annexés au PLU.

Risque incendie de forêt

La Commune de Sainte-Maxime est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels d’Incendie de Forêt (PPRIF) rendu opposable par anticipation par Arrêté Préfectoral du 18 décembre 2013. Ce PPRIF, valant servitude d’utilité publique, est annexé au PLU. Dans le cas d’un chevauchement entre une zone U ou AU du PLU et une zone rouge du PPRIF, cette zone n’est pas constructible.

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Hors zones du PPRIF (zone blanche), les constructions sont autorisées sous réserve de défendabilité au titre de la Défense Extérieur Contre les Incendies (DECI) et de l’accessibilité aux engins de secours.

2.3.

Affouillements et exhaussements de sols

Les travaux d’affouillement et d’exhaussement de sols non nécessaires à l’exécution d’un permis de construire sont soumis à autorisation d’urbanisme selon les dispositions du code de l’urbanisme. Ceux-ci sont susceptibles d’être interdits s’ils ne respectent pas les préoccupations environnementales définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement ou s’ils sont de nature à porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique.

2.4.

Reconstruction à l’identique

Sauf dispositions contraires aux articles 1 ou 2 du règlement de chaque zone, ou dispositions contraires d’un plan de préventions des risques approuvé, lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans.

2.5.

Périmètre d’attente de projet d’aménagement global

Dans le périmètre identifié sur les documents graphique comme périmètre d’attente de projet d’aménagement global, est instituée une servitude d’inconstructibilité pour une durée de 5 ans à compter de la date d’approbation du PLU.

Toute nouvelle construction y est interdite.

Sont toutefois autorisés les travaux sur les constructions existantes ayant pour objet leur : - adaptation, - changement de destination, - réfection, - extension limitée dans la limite de 10 m², en une seule fois, à compter de la date d’approbation du PLU.

3. Mixité fonctionnelle et sociale

Mixité sociale

Sauf dispositions contraires à l’article 3 de chaque zone, pour les opérations comprenant 6 logements ou plus, une proportion minimale de logements sociaux est imposée. Celle-ci est exprimée dans le tableau suivant.

Zone ou secteur UA, UB, UBh,

UC, UCh, UD, UDh, UDq

Pourcentage 25% 20%

Ce pourcentage s’applique au nombre de logements arrondi au nombre inférieur ou supérieur le plus proche.

SECTION 2 – CARACTERISTIQUES URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE

4. Volumétrie et implantation des constructions

4.1.

Emprise au sol des constructions

L’emprise au sol est définie à l’article R.420-1 du code de l’urbanisme comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que

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les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. »

Dans ces conditions, les éléments pris en compte par le présent règlement dans le calcul de l’emprise au sol correspondent :

- aux constructions closes et/ou couvertes : les bâtiments, les annexes, les locaux accessoires, les terrasses couvertes,

- aux piscines, aux plages de piscines et aux terrasses non couvertes, dont la surélévation est supérieure à 0,60 mètre),

- aux balcons en saillie.

Ne sont donc pas comptées les autres constructions qui ne dépassent pas du sol naturel de plus de 0,60 mètre : les piscines, plages de piscines, terrasses non couvertes de plain-pied et les voies d’accès.

Les aménagements extérieurs (rampes, paliers, ascenseurs, …) permettant l’accessibilité de toutes constructions aux Personnes à Mobilité Réduite ne sont pas comptabilisés dans l’emprise au sol des constructions correspondantes.

Schéma illustratif de la notion d’emprise au sol

4.2.

Surface de plancher et emprise des constructions enterrées

Dans les zones où le règlement autorise les constructions destinées majoritairement à l'habitation et en dehors des secteurs concernés par le risque inondation, il est admis de construire en souterrain, dans limite de l’emprise au sol autorisée dans le cadre d’un projet en aérien.

La surface de plancher est dite souterraine pour la partie de la construction qui est totalement située sous la limite du terrain naturel depuis le sol jusqu’au plafond. Lorsqu’une partie d’un niveau n’est que partiellement enterrée, celle-ci est comptabilisée dans l’emprise au sol admise par les règles de la zone ou du secteur.

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Schéma illustratif de la notion de surface de plancher enterrée

Les constructions réalisées en souterrain (hors garages) doivent :

- être réalisées en totalité en-dessous du terrain et ne pas comporter d’accès ou d’ouvertures vers l’extérieur autres que les organes de ventilation et les systèmes d’apport d’éclairage naturel. Afin de favoriser un éclairage naturel, seuls des puits de lumière ou des cours anglaises, limités à une distance maximale de 1 m à partir du nu de la façade et à une largeur maximale de 1,2 m (dimensions intérieures), peuvent être admis sous réserve de ne pas créer un accès à la pièce ainsi équipée depuis l’extérieur ; les dimensions intérieures des ouvertures créées ne pourront excéder 60 cm x 80 cm.

- être réalisées en totalité sous l’emprise de la construction principale, hors terrasses et tous débords ;

Dans le cas de garages, les accès, entrées et portes de service sont autorisés. Ils sont limités à un accès et une porte par logement.

Les garages souterrains peuvent être réalisés sous l’emprise des constructions en aérien, dans la limite d’un niveau, sauf pour les immeubles collectifs de plus de 10 logements, programmes hôteliers et bâtiments publics qui pourront présenter plusieurs niveaux de sous-sol exclusivement à usage de parking.

Dans le cas d’opérations comprenant plusieurs immeubles collectifs, les garages souterrains peuvent être autorisés entre les bâtiments et hors de l’emprise des constructions en aérien. Au niveau du sol, ces espaces doivent être plantés.

Dans le cas de programmes hôteliers, les espaces de stationnement ne pourront pas être aménagés sous forme de boxes fermés.

4.3.

Hauteur des constructions

4.3.1 Conditions de mesure

La hauteur est mesurée sur l’ensemble de la construction, à partir du point le plus bas de l’ensemble des façades (sur le terrain naturel avant remblais ou le sol excavé le cas échéant) jusqu’au point haut le plus haut de la construction située à l’aplomb, tel que défini ci-après :

- Lorsque la construction est recouverte d’une toiture en pente, la hauteur maximale doit être mesurée à l’égout du toit, c’est-à-dire la ligne basse de la couverture de la construction.

- Lorsque la construction est recouverte d’une toiture-terrasse, la hauteur maximale doit être mesurée au sommet de l’acrotère.

Toutefois, dans l’hypothèse où un affouillement est directement lié à la réalisation d’un parking souterrain, la hauteur de la construction est mesurée par rapport au terrain naturel avant travaux, à condition que celui-ci soit reconstitué dans sa configuration antérieure, sauf au point d’accès.

Sur les terrains soumis à un risque inondation et sur lesquels le PPRI exige une hauteur minimale de plancher par rapport à la cote de référence, la hauteur des constructions à destination de commerces et d’activités de services, à destination d’équipement d’intérêt collectif et services publics et à

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destination d’autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire est mesurée sur l’ensemble de la construction à partir de cette hauteur minimale de plancher.

Schéma illustratif des conditions de mesure de la hauteur

4.3.2 Hauteur maximale

La hauteur maximale indiquée dans chaque zone s’applique aussi bien aux constructions neuves qu’aux extensions ou surélévations de constructions existantes.

Toutefois, dans le cas d’une construction à destination d’habitation existante à la date d’approbation du PLU ne respectant pas la règle de hauteur maximale, des travaux de rénovation, de réhabilitation (exemple : isolation par l’extérieur) et d’aménagement pourront être autorisés sous réserve de ne pas surélever la construction existante.

Au-dessus de cette hauteur maximale, seuls peuvent être édifiés les toitures et ouvrages techniques indispensables (cheminées, gaines de ventilation, climatiseurs, ouvrages techniques des ascenseurs, auvents, brise-soleil, dispositifs nécessaires à l’utilisation des énergies renouvelables …) sous réserve du respect des dispositions de l’article 5 de chaque zone. Des aménagements pourront être exigés en vue de réduire leur impact visuel.

Les conditions de mesure et les règles de hauteur maximale indiquées dans chaque zone s’appliquent également aux terrasses en ouvrage attenantes aux constructions, en surplomb du terrain naturel.

4.3.3 Dérogations aux règles de hauteur

La hauteur n’est pas règlementée pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif d’approvisionnement en électricité (ouvrages haute ou très haute tension) dans l’ensemble des zones, secteurs et sous-secteurs.

4.4.

Insertion des constructions dans la pente

L’implantation des constructions doit privilégier au maximum une assise au plus près du terrain naturel en évitant les terrassements inutiles et en limitant les affouillements et exhaussements de sol.

Les faitages et les façades principaux sont orientés parallèlement aux courbes de niveaux ou aux restanques. Dans le cas de constructions édifiées en gradins perpendiculairement aux courbes de

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niveau, l’implantation des bâtiments ou niveau doit faire l’objet d’une composition architecturale et paysagère garantissant une parfaite intégration dans le paysage immédiat.

Les affouillements et exhaussements de sols doivent participer à l’intégration des constructions dans la pente, afin de respecter le site et ses abords.

La façade des murs de soutènement ne pourra en aucun cas dépasser 2 mètres de hauteur par rapport au niveau du terrain naturel ou excavé, sauf contrainte technique majeure justifiée par une étude géotechnique. Dans le cas de remblais, la hauteur du mur sera mesurée à partir du niveau du terrain naturel avant travaux.

Au-delà de 2 m de hauteur, la tenue des terres sera assurée par plusieurs murs de soutènement édifiés en retrait de 2m minimum les uns par rapport aux autres. Les espaces entre les murs devront être plantés (arbres, arbustes, buissons, etc.). Ils devront être réalisés en pierre locales appareillées ou recouvert d’un parement en pierre locales dans les teintes du terrain naturel. Les murs en enrochement cyclopéens et en gabions sont interdits.

Schéma illustratif des règles de hauteur des murs de soutènement et de leurs conditions de mesures

4.5.

Implantation des constructions

4.5.1 - Conditions de mesures

Sauf dispositions contraires à l’article 4 de chaque zone, les distances d’implantation des constructions sont comptées horizontalement à partir du nu extérieur de la façades, modénatures non comprises et des balcons le cas échéant.

4.5.2 - Implantation par rapport aux emprises publiques

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