Lexique
Les définitions qui suivent visent à faciliter la lecture du règlement.
Pour les termes qui disposent d'une définition dans un code (code de l'urbanisme, du tourisme, de l'environnement, etc.), la définition en application lors de la révision N°1 du PLU est rappelée ci-après pour information. Pour les autres termes, la définition donnée ci-après précise l'acceptation retenue pour l'application du règlement.
Abattage (voir coupe) : action à caractère exceptionnel et limité qui consiste à abattre un ou plusieurs arbres ;
Accès : entrée/sortie d'une unité foncière depuis une voie de desserte ; elle peut se prolonger par une voie de desserte privée ;
Acrotère : Rebord périphérique placé au dernier niveau d'un bâtiment, au-dessus de la terrasse ou du point bas de la toiture ;
Activités de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle : les professions libérales (avocat, architecte, médecin…) ainsi que d’une manière générale, toutes les prestations de service qu’elles soient fournies par des professionnels ou des particuliers. Cette sous-destination inclut les assurances, les banques, les agences immobilières, les agences de location, les showrooms, les agences de vente des services de téléphonie mobile, les salles de sports privées, les spa, …
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Affouillements et exhaussements de sol : sont désignés ainsi les affouillements et exhaussements de sol dont la superficie est supérieure à 100 m2, et dont la hauteur ou la profondeur excède 2 m ;
Alignement : limite entre les voies ou emprises publiques et les propriétés privées ;
Annexe (à ne pas confondre avec extension) : construction secondaire, qui apporte un complément à la fonctionnalité de la construction principale. Elle a vocation à accueillir des usages secondaires dans le cadre de la destination principale. Elle doit être implantée à proximité afin de marquer un lien d’usage. Nota : On considérera que les constructions accolées à la construction principale, sont des extensions et non des annexes.
Artisanat (voir commerce de détail) : on distinguera l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens ou de services nécessitant une boutique (boulangerie, boucherie, cordonnerie, salon de coiffure, …) qui sera assimilé au commerce de détail, des autres activités artisanales (professionnels du secteur du bâtiment et des travaux publics, carrossier,… ) qui seront assimilées pour ce règlement, aux activités industrielles.
Attique (étage en attique) : dernier étage d'une construction construit avec un retrait permettant la réalisation d'une terrasse. Pour être pris en compte dans le calcul des hauteurs, le retrait périphérique entre le nu du mur des étages inférieurs et celui de l'étage en attique aura une largeur d'au moins 1,5m, sur l'essentiel du pourtour de la construction ;
Baie : ouverture dans une paroi par laquelle une personne peut voir à l'extérieur en position debout sur le plancher du local ;
Bâtiment : Un bâtiment est une construction couverte et close.
Canaux : Cours d’eau artificiels servant à la gestion des eaux de ruissellement. Ils sont sur la commune, gérés par le Syndicat de la Divette et à ce titre soumis au respect d’un certain nombre de servitudes nécessaires à leur entretien qui justifient des prescriptions de recul ou de clôture spécifique.
Caravane : véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d'être déplacés par traction et que le code de la route n'interdit pas de faire circuler (R.111-37 du code de l'urbanisme) ;
Clôture : tout ouvrage qui permet d'obstruer le passage et d'enclore un espace ; Clôture à claire voie : clôture composée de tout dispositif (lisses horizontales, balustres, barreaudage verticaux droits, etc.) visant à obstruer la vue est dit à claire-voie si elle présente des vides et des jours. Clôture perméable : sont ainsi qualifiées, les clôtures qui ne s'opposent pas à la continuité des milieux naturels et donc au passage des espèces qui les habitent (flore / petite faune).
Combles : Ensemble formé par la couverture et la charpente d'un bâtiment ; Par extension, volume compris entre le dernier plancher haut et la toiture ;
Commerce de détail / commerce de gros : sont appelés "commerces de détail" les magasins où s’effectuent essentiellement la vente de marchandises à des consommateurs pour un usage domestique. Ainsi, entrent dans cette catégorie, les commerces de proximité, supermarchés et hypermarchés mais aussi, les points de retraits par la clientèle d'achats effectués par internet ou organisés pour l'accès automobile ("drive"), l'artisanat avec une activité commerciale de vente de biens (boulangerie, épicerie, …) ainsi que les commerces de gros qui pratiquent une activité significative de commerce de détail (vente d’objets d’occasion, brocantes, dépôts-ventes, …).
Construction : une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l'homme en sous-sol ou en surface.
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En l'absence de dispositions spécifiques, le terme vise aussi les extensions et les annexes des constructions à usage d'habitation.
Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif : pour cette notion qui n'est pas définie par le Code de l'urbanisme, on prendra en compte les constructions et installations concernant : - les administrations publiques, - les services d'incendie, de secours, de sécurité, - l'accueil collectif des enfants (temps scolaire ou périscolaire), - l'enseignement collectif (y compris les locaux affectés à la recherche), - la justice, la police, la santé, l'action sociale, l'aide à l'emploi, - les structures d'hébergements financées par l'État (foyer-logement pour différents publics), - les équipements sportifs, culturels, ou récréatifs (dont locaux pour associations, salle des fêtes, etc.) financés par des fonds publics, - les lieux de culte, - les parcs d'exposition, locaux pour foire, etc. - les infrastructures de réseaux ou les services urbains (dont logistiques) ; Ainsi, en font partie : une maison de retraite, mais pas une résidence-service, une maison médicale, mais pas un cabinet médical, etc.
Coupe : action à caractère régulier qui consiste à abattre un ou plusieurs arbres ;
Défrichement : toute opération qui a pour effet de détruire l'état boisé d'un terrain et de mettre fin à sa destination forestière ; ils sont interdits dans les espaces boisés classés ;
Démolition : toute destruction totale ou partielle d'un bâtiment qui porte atteinte au gros-œuvre ;
Densité (R.111-21 du Code de l'urbanisme) : la densité de construction est définie par le rapport entre la surface de plancher de cette construction et la surface de terrain sur laquelle elle est ou doit être implantée. La superficie des terrains cédés gratuitement en application de l'article R.332-16 est prise en compte pour la définition de la densité de construction.
Égout du toit : ligne basse du pan de toiture ;
Équipement public ou d'intérêt collectif : on désigne ainsi l'ensemble des bâtiments et des installations qui permettent d'assurer à une population les services collectifs dont elle a besoin. On distingue deux grandes familles d'équipements publics ou d'intérêt collectif : - Les équipements de superstructure que sont les bâtiments à usage collectif ; - Les équipements d'infrastructure qui comprennent les aménagements et installations nécessaires à la desserte par les voies, canalisations ou réseaux pour les besoins des communications, de l'énergie ou de l'hydraulique (eaux pluviales, eaux usées, …) ; ils comprennent aussi les espaces et installations pour les parcs, jardins, cimetières ou le traitement des déchets.
Emprises publiques (voir voies) : espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie, ni d’équipement public (voies ferrées ou de tramways, cours d’eau domaniaux, canaux, jardins ou parcs publics, places publiques, …).
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Emprise au sol (article R.420-1 du Code de l'urbanisme) : L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature (ensemble des différents décors de la façade (encadrements, corniches, bandeaux…)) et les marquises (toiture légère, formant abri au pourtour d'un édifice, au sommet d'un perron ou au-dessus d'une porte d'entrée) sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.
Précisions utiles à l’emploi de cette définition : Cette définition reprend les termes de l’article R*420-1 du code de l’urbanisme qui s’appliquait uniquement au livre IV dudit code. On notera que les installations techniques qui font partie intégrante des constructions et participent de leur volume général, tels que les ascenseurs extérieurs, sont donc à comptabiliser dans leur emprise. Un balcon constituera de l’emprise au sol dès lors qu’il sera en saillie de la surface au sol occupée par le bâtiment.
Entrée charretière : L’entrée charretière est un accès aménagé en permanence à même le trottoir ou en bordure de rue pour permettre l’accès et le stationnement d’un ou plusieurs véhicules au terrain adjacent à la rue. Cet aménagement est réalisé sur la parcelle privée.
Epannelage : En matière d'urbanisme, l'épannelage désigne la forme simplifiée qui résulte des masses bâties d’un tissu urbain. Le « plan d'épannelage » est le document d'urbanisme qui définit l'enveloppe des volumes susceptibles d'être construits.
Espaces communs ou non privatifs : sont ainsi dénommés dans les opérations de lotissements ou de constructions groupées : la voirie automobile ou piétonne, les aires de stationnement et les espaces communs non destinés à être utilisés par un seul foyer ;
Existant(e) : qui a été autorisé antérieurement à la date d'approbation de la présente révision du PLU. Ainsi, une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.
Extension : agrandissement d'une construction existante présentant des dimensions inférieures à celleci. L’extension peut être horizontale ou verticale (par surélévation, excavation ou agrandissement), et doit présenter un lien physique et fonctionnel avec la construction existante ;
Extension limitée : inférieure à 30 % de la surface de plancher existante à la date d’approbation du présent PLU ;
Faîtage : ligne de jonction supérieure de pans de toiture ou ligne supérieure du pan de toiture ;
Fossé : Ouvrages artificiels créés par l’homme comme réseaux d’écoulement ou pour délimiter des parcelles de terrains.
Hauteur des constructions (mode de calcul) :
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La hauteur d'une construction, d'une façade ou d'une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et le point le plus bas situé à la verticale de ce point. Elle s'apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date du dépôt de la demande. Le point le plus haut correspond au faitage de la construction ou au sommet de l'acrotère, dans le cas de toitures-terrasses. Les installations techniques de faible emprise (cheminées, antennes, gardecorps non plein, ouvrages pour cabines d'ascenseurs, chaufferies, climatisation, etc.) sont exclues de ce calcul.
Dans les zones inondables ou submersibles, pour tenir compte de la cote minimale prescrite pour le plancher des différents locaux, la hauteur des constructions est mesurée par rapport à cette côte de référence.
Mesure des hauteurs :
Expression en nombre de niveaux : on désigne par "niveau" toute différence de hauteur qui existe dans l'enveloppe de la construction et qui est supérieure à 1,80 m entre deux planchers superposés ;
Hauteur droite : Elle est mesurée au nu de la façade, du sol au point de rencontre (matérialisé ou non) avec le nu de la toiture ou en cas de toiture terrasse, le haut du premier acrotère ;
Héberge : ligne qui correspond à la limite de mitoyenneté d'un mur séparatif commun à deux constructions accolées ou adossées, de hauteur inégale ;
Habitation Légère de Loisirs : Sont regardées comme des habitations légères de loisirs les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs.
Hôtel (article R.311-5 du Code du tourisme) : l'hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l'année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d'ouverture n'excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes. On désigne par "résidence hôtelière", les hôtels qui louent des appartements ;
Immeuble d'habitation collectif : bâtiment dans lequel est superposé même partiellement, plus de deux logements distincts desservis par des parties communes bâties ;
Installations : elles se distinguent des constructions. Ce sont des structures, qui se distinguent des constructions, que l’on n’habite pas ou que l’on n’occupe pas : pilonnes, éoliennes, cheminées, silos, chaufferies ou postes de transformations électriques, canalisations, etc.
Limite séparative de propriétés : limite séparative latérale (qui joint l'alignement en un point et qui sépare le terrain des terrains mitoyens) et limite de fond de parcelle (qui joint deux limites latérales) ;
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Limite de secteur / limite de zone : le PLU compte quatre types de zones (U, AU, A et N) ; chacune fait l'objet d'un règlement. Elles peuvent comprendre des secteurs, qui disposent de règles spécifiques en plus des règles générales applicables à la zone : UGa, UGb, etc.
Local accessoire : il fait soit partie intégrante d’une construction principale, soit il en constitue une annexe ou une extension. Il est indissociable du fonctionnement de la construction principale. Il est réputé avoir la même destination ou sous-destination que le bâtiment principal auquel il se rattache. Il peut recouvrir des constructions de nature très variée et être affecté à des usages divers : garage d’une habitation ou d’un bureau, atelier de réparation, entrepôt d’un commerce, remise, logement pour le personnel, lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, laverie d’une résidence étudiante, etc.
Lot : parcelle issue d'un terrain loti ; Lotissement (article L.442-1 du Code de l'urbanisme) : Constitue un lotissement, la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ; Nota : L'article R.442-1 du Code de l'urbanisme précise les exceptions à cette règle.
Nouvelle ou nouveau : qui est postérieur à la date d'approbation du présent PLU ;
Résidence mobile de loisirs (Mobil Home) (R.111-33 du Code de l'urbanisme) Est regardé comme une résidence mobile de loisirs, un véhicule terrestre habitable qui est destiné à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conserve des moyens de mobilité lui permettant d'être déplacé par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler.
Résidence service La résidence service est un ensemble immobilier composé de logements et de locaux pour des services communs (Accueil, blanchisserie, locaux de restauration, de récréation, etc.). L'acquisition des logements peut y faire l'objet d'un statut fiscal dérogatoire. On distingue : les résidences étudiantes, séniors, de tourisme, etc.
Résidence de tourisme (article D.321-1 du code du tourisme) : "La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale". Elle entre dans la catégorie « hôtellerie ».
Secteur de taille et de capacité d'accueil limitées (dit STECAL) Ce type de secteur délimité en zone N ou A résulte de l'application des dispositions de l'article L.15113 du Code de l'urbanisme : "Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : 1° Des constructions ; 2° Des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage ; 3° Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. Il précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. (…)".
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Serre : Une serre est une structure généralement close destinée à la production agricole. Elle vise à soustraire aux éléments climatiques les cultures produites pour une meilleure gestion des besoins des plantes et pour en accélérer la croissance ou les produire en toute saison. Le tunnel, ou serre-tunnel est une structure plus légère car recouverte de bâches plastiques résistantes aux ultraviolets et tendues sur des tubes métalliques arrondis. Ils sont construits pour protéger des cultures précoces ou tardives des conditions climatiques extérieures défavorables (à ne pas confondre avec la serre).
Surface de plancher : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : 1. Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; 2. Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; 3. Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; 4. Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; 5. Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; 6. Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; 7. Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; 8. D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Sol naturel ou terrain naturel : celui qui existe avant les travaux d'exhaussement ou d'affouillements du sol nécessaires à la réalisation de la construction ;
Unité foncière ou terrain : bien foncier, regroupant une ou plusieurs parcelles attenantes, appartenant au même propriétaire ;
Véranda : construction légère, largement vitrée accolée à une façade ou un pignon.
Voies ou emprises publiques La voie publique s’entend comme l’espace ouvert à la circulation publique, qui comprend la partie de la chaussée ouverte à la circulation des véhicules motorisés, les itinéraires cyclables, l’emprise réservée au passage des piétons, et les fossés et talus la bordant. L’emprise publique correspond aux espaces extérieurs ouverts au public qui ne répondent pas à la notion de voie ni d’équipement public. Précisions utiles à l’emploi de cette définition : Cette définition a pour objectif de faciliter l’application des règles d’emprise au sol, de hauteur et d’implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies qui jouxtent les constructions. Ces voies doivent être ouvertes à la circulation, et recouvrent tous les types de voies, quel que soit leur statut (publiques ou privées) et quelles que soient leurs fonctions (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins …). Les emprises publiques correspondent à des espaces ouverts au public qui ne relèvent pas de la notion de voie, telles que les voies ferrées, et tramways, les cours d’eau domaniaux, les canaux, les jardins et parcs publics, les places publiques.…
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Zone UG#
Présentation de la zone
Présentation#
La zone « urbaine générale » dite UG regroupe les quartiers d'habitat de la commune au sein desquels, les activités (dont des commerces et services) ou les équipements qui sont compatibles avec cette destination dominante peuvent être accueillis dans les conditions fixées par le règlement.
Elle est divisée en secteurs qui autorisent et organisent la mixité fonctionnelle et l'évolution des formes urbaines en fonction de leur capacité d'accueil, de leur situation urbaine ou environnementale :
- Le secteur UGa, est situé au centre du Hôme. L'urbanisation pourra y être plus importante que sur le reste des quartiers d'habitat vu sa desserte et sa proximité avec les principaux équipements et services à la population de la commune ;
- Les secteurs UGb comprennent des quartiers plus ou moins denses, composés essentiellement de logements individuels, où le règlement organise la densification et l'évolution du bâti, en cohérence avec leur capacité d'accueil ;
- Les secteurs UGc regroupent des quartiers plutôt moins denses que les précédents où le règlement organise la densification et l'évolution du bâti, en cohérence avec leur capacité d'accueil et la préservation de leur cadre paysager, parce qu'ils sont situés dans les espaces proches du rivage, parce qu'ils sont largement arborés, ou parce qu'ils bordent la zone inondable ;
- Les secteurs UGd regroupent des quartiers très peu denses composés de grandes propriétés avec des parcs ; ils appartiennent souvent au patrimoine balnéaire de la Côte Fleurie. Le règlement organise une stricte maitrise de leur constructibilité pour assurer la protection des espaces non-bâtis de la frange littorale, des parcs et boisements ou du patrimoine bâti ;
A ces secteurs où dominent les logements ou hébergements, s'ajoutent :
- Le secteur UGs ("s" comme "service") au centre du Hôme, qui est réservé aux équipements collectifs, commerces et activités de service, vu la pression résidentielle et touristique qui rend leur implantation difficile malgré les besoins et vu la présence de la salle des fêtes communale ; en conséquence la création de logements ou hébergements y est interdite ;
- Les secteurs UGl ("l" comme "loisirs") seront réservés à des équipements collectifs ou à des activités sportives et de loisirs (qu'ils soient publics ou privés, marchands ou non marchands). Le centre équestre prendra sa place dans ce sous-secteur en périphérie du Hôme.
Il est rappelé aux pétitionnaires que les dispositions : - qui résultent de la Loi Littoral, tels qu'elles sont précisées aux articles L.121-1 et suivants et R.121-1 et suivants du Code de l'urbanisme, - qui résultent des servitudes d'utilité publique, et en particulier du Plan de Prévention des Risques Littoraux, seront opposées aux autorisations de construire ou d’aménager, nonobstant les dispositions du règlement qui suit.
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Règlement de la zone
ZONE UG RÈGLEMENT I- Destination des constructions, usage des sols et natures d’activités#