Zone UB

Intitulé du document : UB‐1
‐
OCCUPATIONS
ET
UTILISATIONS
DES
SOLS
INTERDITES

• Les installations classées pour la protection de l’environnement ; • Les constructions à usage industriel et d’entrepôt hormis les réserves nécessaires aux bâtiments à

usage de commerce, services et bureaux autorisés, et pour des extensions mesurées liées à une activité existante ; • Les terrains aménagés pour l’accueil de campeurs et de caravanes ; • L’implantation et l’extension des constructions et installations à usage agricole ; • Les dépôts de ferrailles et les décharges ; • L’ouverture et l’exploitation de carrières ; • Les affouillements et exhaussements hormis ceux nécessaires à la réalisation des constructions ou occupations autorisées dans la zone, ou susceptibles de diminuer les risques naturels prévisibles.

ARTICLE
UB2
–
OCCUPATIONS
ET
UTILISATIONS
DES
SOLS
ADMISES
SOUS
CONDITIONS

• Les modifications des installations classées existantes, soumises à autorisation ou à déclaration, à condition qu'elles s'accompagnent de la mise en œuvre des dispositions nécessaires pour éviter une aggravation des nuisances et du danger actuel ;

• Dans les zones d'aléa fort repérées au plan, les extensions limitées sont autorisées à condition qu'elles n'augmentent pas la capacité d'accueil du bâti existant.

Intitulé du document : UB‐6
 ‐
 IMPLANTATION
 DES
 CONSTRUCTIONS
 PAR
 RAPPORT
 AUX
 VOIES
 PUBLIQUES
ET
PRIVÉES
ET
EMPRISES
PUBLIQUES

Toute construction nouvelle doit s’implanter avec un recul minimal de 1,2 m de la limite publique.

Les saillies

Les saillies sont autorisées au nu de la façade au dessus de 3,2 m sur un débord maximal de 1,2 m afin de permettre l’installation de protection solaire, de débords de toitures, de balcons... Elles ne devront avoir aucun impact au sol (descentes de charges interdites tels que poteaux, on autorise seulement le porte à faux).

En dessous de 3,2 m, les saillies sont autorisées pour l’installation de tous dispositifs de protection solaire comme les brises soleil, avec un maximum de 50 cm au droit de la façade. Tout autre élément en saillie en extension du rez-de-chaussée est interdit dans la bande des 1,2 m.

Les saillies sur le domaine public ne sont pas autorisées.

Ces dispositions s’appliquent aux constructions existantes avant l’approbation de ce PLU faisant l’objet de réhabilitation, de surélévation ou d’extension. Elles ne s’appliquent pas pour la construction ou la rénovation d’édifice religieux.

ARTICLE
 UB‐7
 ‐
 IMPLANTATION
 DES
 CONSTRUCTIONS
 PAR
 RAPPORT
 AUX
 LIMITES
 SEPARATIVES

Toute nouvelle construction doit respecter un recul minimal de 3 m sur au moins une limite séparative latérale. Sur l’autre limite latérale et sur la limite de fond de parcelle, toute nouvelle construction doit s’implanter à l’alignement ou en retrait minimum de 3 m calculé au droit de la façade. Les annexes d’une superficie maximale de 12 m² peuvent s’implanter à l’alignement d’une ou plusieurs limites séparatives (latérale et/ou de fond de parcelle). Ces dispositions s’appliquent aux constructions existantes avant l’approbation de ce PLU faisant l’objet de réhabilitation, de surélévation ou d’extension. Elles ne s’appliquent pas pour la construction ou la rénovation d’édifice religieux.

Ces exemples ne représentent pas les uniques applications de la règle.

ARTICLE
 UB‐8
 –
 IMPLANTATION
 DES
 CONSTRUCTIONS
 LES
 UNES
 PAR
 RAPPORT
 AUX
 AUTRES
SUR
UNE
MEME
PROPRIETE

Deux constructions édifiées sur une même parcelle doivent respecter une distance d’au moins 3,8 m de façade à façade (cf. croquis article 9 : emprise au sol des constructions). Cette disposition ne s’applique pas pour les annexes.

Intitulé du document : UB‐9 ‐ EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

L’emprise au sol de toute nouvelle construction ne doit pas excéder 80% de la superficie de la parcelle. Pour les parcelles d’une superficie inférieure à 500 m², l’emprise au sol maximale ne doit pas dépasser 400 m² en valeur absolue.

Pour les parcelles d’une superficie supérieure ou égale à 500 m², l’emprise au sol maximale permise peut être réalisée en plusieurs bâtiments avec un maximum de 200 m² d’emprise au sol par construction.

Toutes les unités de la construction semi-ouvertes telles que les barazas ou varangues sont comprises dans le calcul de l’emprise au sol de la construction.

Ces exemples ne représentent pas les uniques applications de la règle.

Ces dispositions ne s'appliquent pas pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d'autres établissements publics communaux ou intercommunaux.

ARTICLE UB‐10 ‐ HAUTEURS MAXIMALES DES CONSTRUCTIONS

La hauteur maximale absolue de toute construction est fixée à 19 m comptée à partir du point médian entre le niveau du terrain naturel le plus haut de la construction et le niveau du terrain naturel le plus bas de la construction.

Les annexes ne doivent pas dépasser une hauteur de 3,5 m.

Toutes les unités de la construction semi-ouvertes telles que les barazas ou varangues sont comprises dans l’enveloppe totale de la construction.

Cette disposition ne s’applique pas pour la réalisation ou à la rénovation d’édifice religieux.

Intitulé du document : UB‐11
‐
ASPECT
EXTÉRIEUR
DES
CONSTRUCTIONS
ET
AMÉNAGEMENT
DE
LEURS
 ABORDS

Les constructions seront conçues, implantées et réalisées de sorte qu’elles ne portent pas atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, au site et au paysage.

Les terrassements

Les remblais sont interdits.

Dans les terrains en pente, dans le cas de construction de murs de soutènement ou de talus ceux-ci ne doivent pas dépasser une hauteur de 3 m et les talus ne doivent pas excéder de 45° d’inclinaison par rapport à l’horizontal. Les terrassements doivent être réalisés en plusieurs gradins au-delà de 5 m de longueur.

En cas de constructions sur pilotis, 50% de la partie construite doit être fondée sur le terrain naturel.

En tête de mur ou de talus doit être réalisé un fossé végétalisé de récolte des eaux de ruissellement, et mis en place un drain en tête de talus. Les murs doivent être munis de barbacanes avec un système d’évacuation de drainage des eaux pluviales en pied de mur.

Les toitures

Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc.) et l’aération sont encouragées.

La construction d’auvents ou de toitures non closes est autorisée sur tout ou partie de la superficie afin de réduire les apports thermiques et d’offrir des espaces extérieurs privés supplémentaires (cf. cahier des recommandations en annexe).

Les matériaux

Est interdit l’utilisation à nu des matériaux destinés à être enduits.

Tous les matériaux présentant des qualités d’aspect et de durabilité (naturel, recyclable, respirant) seront préférés aux matériaux industriels non recyclables. Ils sont présentés en annexe de ce règlement dans le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales.

Les clôtures Les clôtures ne sont pas imposées.

Si elles existent : • en limite séparative, elles ne doivent pas dépasser une hauteur de 2 m • en limite d’espace public, elles doivent être d’une hauteur inférieure ou égale à 1,8 m et la partie pleine ne doit pas dépasser 1,5 m de hauteur.

Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales présente en annexe, des modèles de clôture, des matériaux et des procédés traditionnels ou adaptés au territoire.

Système de climatisation

Les systèmes de climatisation doivent être intégrés à la façade et protégés du soleil.

Les couleurs :

Des couleurs claires à faible absorption seront privilégiées.

Collecte des déchets

Pour toute construction de 3 logements et plus, un local poubelle doit être réalisé dans la parcelle ou intégré à la construction.

Intitulé du document : UB‐13
 –
 COEFFICIENT
 D’ESPACES
 LIBRES,
 AIRES
 DE
 JEUX
 ET
 DE
 LOISIRS,
 PLANTATIONS

Au moins 20% de la superficie de la parcelle doit être planté afin de maintenir les sols.

Les arbres à hautes tiges ou remarquables doivent être maintenus. Dans le cas où l’emplacement de l’arbre empêche la réalisation du projet, pour tout arbre remarquable abattu (soumis à autorisation de défrichement délivrée par la DAF), il devra être replanté un arbre d’une essence adaptée au sol et au climat.

Tout ou partie de l’espace de recul de 1,2 m avec l’emprise publique sera végétalisé et entretenu.

Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales propose une liste des espèces végétales adaptées au milieu notamment pour la stabilisation des sols et des talus.

Ces dispositions ne s'appliquent pas pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d'autres

établissements publics communaux ou intercommunaux.

Intitulé du document : UB‐12
–
STATIONNEMENT

Il est exigé de réaliser sur la parcelle : • Pour les constructions à usage d’habitation, une place de stationnement par logement. • Pour les activités recevant du public, une place de stationnement par tranche de 25 m² de SDP construits dans une limite de 20 places. Les édifices religieux et les cimetières appartiennent à cette catégorie. • Pour les activités ne recevant pas du public, une place de stationnement par tranche de 100 m² de SDP construits.

En cas d’impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, le propriétaire : • devra apporter la preuve qu’il a la possibilité de se stationner dans des espaces aménagés et dont la destination est le stationnement (article 123-1-2 du code l’urbanisme), situé à une distance maximale de 200 m de son terrain .

Stationnement des deux roues motorisées

Pour toute construction nouvelle et en cas d’extension ou surélévation d’une construction existante, un espace destiné au stationnement des deux roues doit être prévu dans la propriété.

Ces dispositions ne s'appliquent pas pour les bâtiments publics construits ou gérés par la commune ou d'autres établissements publics communaux ou intercommunaux.

Intitulé du document : UB‐3
–
CONDITIONS
DE
DESSERTE
DES
TERRAINS
PAR
LES
VOIES
PUBLIQUES
OU
 PRIVÉES
ET
D’ACCES
AUX
VOIES
OUVERTES
AU
PUBLIC

Règles générales

Desserte et constructibilité : • Pour être constructible, un terrain doit être accessible par une voie publique ou privée carrossable qui permette l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie (6 m de largeur minimum).

Toute voie nouvelle privée ou publique doit : • être adaptée à l’importance et à la destination des constructions et installations qu’elle doit desservir et assurer la sécurité des usagers ; • permettre l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie, des services de sécurité et de ramassage d’ordures ménagères ; • présenter une largeur minimale de 6 m en tout point (comprenant la chaussée et la circulation piétonne) ; • assurer la circulation des piétons, dans une largeur minimale de 1,5 m ; • pour tous travaux de terrassement public ou privé un aménagement visant la stabilisation des versants est nécessaire.

Conditions particulières pour la desserte et constructibilité

• Un terrain desservi uniquement par des voies et chemins non carrossables, ou carrossables dont la largeur est inférieure à 3,5 m, est constructible à condition de se situer à une distance inférieure ou égale à 50 m d’une voie permettant l’approche et l'utilisation des véhicules et du matériel de lutte contre l’incendie, et sous réserve de l’accord du service incendie de Mayotte.

• Tout terrain enclavé est inconstructible.

Intitulé du document : UB‐4
 –
 CONDITIONS
 DE
 DESSERTE
 DES
 TERRAINS
 PAR
 LES
 RESEAUX
 PUBLICS
 D’EAU,
D’ÉLECTRICITÉ
ET
D’ASSAINISSEMENT

Toute nouvelle construction ou extension de construction existante doit se raccorder au réseau public d’alimentation en eau potable et au réseau public d’alimentation en électricité si il existe. Le raccordement aux réseaux souterrains est obligatoire quand les réseaux publics eux-mêmes sont enterrés. Assainissement, eaux usées et eaux pluviales Toute construction ou installation nouvelle doit comporter un dispositif d'assainissement séparatif conforme à la réglementation en vigueur (arrêté du 7 septembre 2009 applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2kg/jour de DBO5). Tout rejet des eaux usées dans le réseau hydrographique (cours d’eau, ravine, mare…) ou dans le réseau collectif des eaux pluviales est interdit.

- Eaux usées Tout terrain doit être raccordé au réseau collectif public. En l’absence de celui-ci ou en cas d'impossibilité technique, un système autonome individuel ou semi collectif (servitude privée de cour) devra être mis en place. Chaque assainissement doit être conçu pour que le raccordement au réseau collectif quand il sera réalisé puisse être effectué. Le raccordement à un réseau collectif est obligatoire dès qu'il est mis en place. Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales en annexe du présent règlement renseigne sur les différents dispositifs d’assainissement autonome ou semi collectif existants.

- Eaux pluviales Tout rejet des eaux pluviales dans le réseau d’assainissement des eaux usées est interdit.

Toute nouvelle construction doit mettre en œuvre un système de récupération et d’évacuation des eaux pluviales, recueillies en toiture et sur la parcelle, vers un cours d’eau ou connecté au réseau collecteur public. En l’absence de réseau collectif ou d’un cours d’eau, des solutions alternatives de gestion des eaux pluviales doivent être mises en place.

En cas de toiture terrasse, celui-ci doit respecter une pente d’au moins 1% pour une évacuation satisfaisante des eaux de toitures, y compris en cas de toiture végétalisée.

Est interdit tout ouvrage gênant le libre écoulement des eaux pluviales dans le réseau public.

Ne sont pas autorisés les rejets d’eaux pluviales sur le toit mitoyen ou sur la parcelle voisine.

Le cahier des recommandations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales en annexe du règlement, encourage plusieurs démarches de gestions des eaux pluviales (récupération, stockage, rejet, et recyclage) telle que la toiture végétalisée, cuve de récupération et présente les espèces végétales adaptées à la stabilisation des sols ou qui permettent le ralentissement de ruissellement.

Conditions de desserte énergétique et électrique

Dans les zones non desservies par le réseau électrique public, il conviendra de privilégier des manières de construire et des bâtiments très économes en énergie : isolation, aération et ventilation naturelle, conception bioclimatique (cf. cahier des recommandations en annexe). L’utilisation des énergies renouvelables doit être privilégiée comme solution complémentaire ou alternative aux énergies traditionnelles (fossiles).

ARTICLE
UB‐5
‐
SUPERFICIE
MINIMALE
DES
TERRAINS
CONSTRUCTIBLES

En cas d’impossibilité du raccordement de la parcelle à un système d’assainissement collectif, la surface des terrains devra être suffisante à la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif en conformité avec la législation en vigueur (arrêté du 7 septembre 2009 applicables aux installations d’assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2kg/jour de DBO5).

Commune
d’Acoua
 Plan
Local
d'Urbanisme

Règlement
/
Document
pour
approbation

IVANES
Frédérique
 Architecte
DPLG

Commune
d’Acoua
 Plan
Local
d'Urbanisme

Phase
3
‐
Règlement
/
projet
pour
approbation
 
 A
–
Règlement
 B
–
Annexes
du
règlement

Maître d’ouvrage

Conducteur d’Opérations

Bureaux d’études

Mairie d’Acoua

Place de la Mairie 97630 Acoua MAYOTTE Tél : 02 69 62 18 81

Version A

Date

décembre 2010

Direction de l’Equipement de

Mayotte

Remblai de Mtsapéré 97600 Mamoudzou MAYOTTE Tél : 02 69 61 12 54

Modifications

RéA

7 rue du Stade BP 1127 97600 Mamoudzou MAYOTTE Tél : 02 69 61 10 94 contact@reamayotte.co m

Guillaume Josselin

ACT Consultants

17bis rue Richard Lenoir 75011 Paris

Tél : 01 40 24 20 10 act@act-consultants.fr

IVANES Frédérique

Architecte DPLG Urbaniste

84 rues faubourg St Denis 75010 Paris tél : 01 40 22 91 06 fredivanes@free.fr

K

Kazelo

Quartier Bandrajou Nyambadao 97660 BANDRELE

Tél ; 06 39 29 08 64 kazelo@orange.fr

Rédacteurs

Julien Langé

Frédérique Ivanès Marie Lemarchand

Alexandra Parisi

Patrick Zonzon

Sources photographiques et cartographiques (hormis information éventuelle) : RéA, ACT Consultants &

IVANES

Frédérique.

Toutes

reproductions

sont

interdites

sans

autorisation.

Table
des
matières

Titre
1.
 Dispositions
générales.......................................................................................4

Titre
2.
 Dispositions
applicables
aux
zones
urbaines.....................................................7

Chapitre 1. Dispositions applicables à la zone UA .............................................................................................8
 Chapitre 2. Dispositions applicables à la zone UB ...........................................................................................14

Titre
3.
 Dispositions
applicables
aux
zones
à
urbaniser ..............................................21

Chapitre 1. Dispositions applicables à la zone AU1 .........................................................................................22
 Chapitre 2. Dispositions applicables à la zone AU2 .........................................................................................30
 Chapitre 3. Dispositions applicables à la zone AUe1 .......................................................................................34
 Chapitre 4. Dispositions applicables à la zone AUe2 .......................................................................................40

Titre
4.
 Dispositions
applicables
aux
zones
agricoles ..................................................42

Chapitre 1. Dispositions applicables à la zone A..............................................................................................43

Titre
5.
 Dispositions
applicables
aux
zones
naturelles.................................................46

Chapitre 1. Dispositions applicables à la zone N .............................................................................................47
 Chapitre 2. Dispositions applicables à la zone Ns............................................................................................49

Titre
6.
 Annexes
du
règlement ....................................................................................52

Chapitre 1. Tableau des emplacements réservés ............................................................................................53

Titre
1. Dispositions
générales

Le présent règlement est établi conformément aux dispositions de l'article L.123-1 et des articles R.123-4 à R.123-11 et suivants du code de l'urbanisme.

ARTICLE
1
‐
CHAMP
D’APPLICATION
TERRITORIAL
DU
PLAN

Le présent règlement dont les dispositions s’imposent aux particuliers comme aux personnes morales de droit public ou privé, s’applique à l’intégralité de la commune.

ARTICLE
 2
:
 PORTEE
 RESPECTIVE
 DU
 REGLEMENT
 A
 L’EGARD
 DES
 AUTRES
 LEGISLATIONS
 OU
REGLEMENTATIONS
RELATIVES
A
L’OCCUPATION
DES
SOLS

1. Dispositions particulières au littoral à Mayotte (L.146-2 et suivants, et L.711-1 et suivants du code de l’urbanisme)

Les dispositions de la Loi Littoral applicables à Mayotte sont précisées par l’Ordonnance n°2005-868 du 28 juillet 2005 relative à l’actualisation et à l’adaptation du droit de l’urbanisme, entrée en vigueur au 01 janvier 2006 et qui abroge l’Ordonnance n° 90-571 du 25 juin 1990 portant extension et adaptation des dispositions du code de l’urbanisme à Mayotte.

Les articles L.146-2 à L.148-8 du Code de l’Urbanisme s’appliquent à Mayotte, sous réserve des dispositions des articles L.711-1 à L.711-5 du Code de l’Urbanisme.

Rappel : La loi Littoral s’applique sur l’ensemble du territoire d’une commune littorale. A l’intérieur même du territoire communal, les dispositions de la Loi varient selon que l’on se situe dans :

• le territoire communal dans son ensemble ; • les espaces proches du rivage ; • la Zone des Cinquante Pas Géométriques • les espaces remarquables (espaces remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel

du littoral).

Le détail de la Loi Littoral applicable à Mayotte est présenté en annexe du ce présent règlement.

2. Les articles du Règlement National d’Urbanisme demeurant applicables Conformément à l’article R 111-1 du code de l’urbanisme, les articles suivants continuent à s’appliquer sur le territoire communal indépendamment des dispositions du PLU :

• Article R. 111-2 (décret n° 76-276 du 29 mars 76), relatif à la salubrité ou à la sécurité publique ; • Article R 111-4 (décret n° 77-755 du 7 juillet 1977, art. 5) concernant la desserte par des voies

publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance ou à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie ; • Article R. 111-15 (décret n° 86-984 du 19 août 1986) relatif au respect des directives d'aménagement national ; • Article R. 111-21 concernant la qualité architecturale et l'aspect extérieur.

3. Prescriptions liées au Plan de Prévention des Risques Naturels Les PPRN valent servitude d'utilité publique et sont annexés (en application de l’article L. 126-1 du Code de l’Urbanisme) au plan local d'urbanisme qui doit s'y conformer. Il en résulte que doivent être appliquées les plus rigoureuses des dispositions.

4. Les périmètres visés à l’article R.123-13 du code de l’urbanisme • les zones d'aménagement concerté ; • les périmètres à l’intérieur desquels s’applique le droit de préemption urbain (DPU) défini par les articles

L. 211-1 et suivants du code de l’urbanisme, ainsi que les périmètres de zones d’aménagement différé ; • les périmètres à l’intérieur desquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sur les demandes

d’autorisation en application de l’article L.111-10 du code de l’urbanisme ; • le zonage d’assainissement joint aux annexes avec la réglementation en vigueur ; • le périmètre des secteurs situés au voisinage des infrastructures de transports terrestres, dans lesquels

existent des prescriptions d'isolement acoustique qui ont été édictées ;

5. Rappel législatif d’autres codes relatif à l’implantation des constructions • En application de l’article L. 111-3 du code rural, lorsque des dispositions législatives ou réglementaires

soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis

des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes.

• En application de l’article 678 du code civil (créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804,modifié par Loi n°67-1253 du 30 décembre 1967 - art. 35 JORF 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968), on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

• En application de l’article 682 et 685-1 du Code Civil, le propriétaire d’un terrain peut produire une servitude de passage aménagée sur les fonds voisins et instituée par acte authentique ou par voie judiciaire pour désenclaver son terrain.

ARTICLE
3
‐
ADAPTATIONS
MINEURES

Les règles et servitudes définies par le Plan Local d’Urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Titre
2. Dispositions
 applicables
aux
zones
 urbaines