Zone UM

Interdiction de certains usages, affectations des sols et natures d’activité

Dans la zone UM1 sont interdits tous les usages, affectations des sols et activités non visés à l’article 2 y compris :

Les constructions*, ouvrages et travaux relevant des destinations* ou sous-destinations* suivantes : - e xploitation agricole et forestière*, à l’exception de

ceux mentionnés à l’article 2 ; - c ommerce de gros* ; - i ndustrie* ; - e ntrepôt*, à l’exception de ceux mentionnés à l’article 2, - cuisine dédiée à la vente en ligne*.

Les activités non liées à la vocation de la zone suivantes : - l es garages collectifs de caravanes ou de résidences

mobiles de loisirs ; - l e stationnement des caravanes isolées et qui sont

utilisées en habitat permanent ; - l es Parcs Résidentiels de Loisirs ; - l ’aménagement* de terrains de camping ; - l es dépôts non couverts de matériaux, ferrailles,

combustibles solides, déchets ; - l es affouillements et exhaussements du sol* à l’exception de ceux directement liés ou nécessaires à une occupation ou utilisation admise à l’article 2 ; - l ’ouverture et l’exploitation de carrières ; - l es installations nouvelles classées soumises à autorisation préalable ou à enregistrement ; - l es constructions* relatives à la sous-destination* commerces* liés à la vente et l’entretien moto, automobile et motoculture générateurs de flux et de bruit et non compatibles avec la destination* générale de la zone, comme les stations de lavage, les centres de contrôle technique automobile, le caravaning.

Limitation de certains usages, affectations des sols et natures d’activité

Dans la zone UM sont admis sous conditions les usages, affectations des sols et activités suivants :

2.1. CONDITIONS RELATIVES AUX DESTINATIONS* DES CONSTRUCTIONS* ET INSTALLATIONS

Les constructions* autorisées en zone UM sont celles issues des destinations* et sous-destinations* suivantes : - h abitation* ; - d ans la destination* « commerce et activités de service* », les sous-destinations* suivantes : › l’artisanat* et le commerce de détail* à condition

d’être situé dans un secteur de mixité fonctionnelle définit sur le document graphique, › les restaurants*, › l es activités de services avec accueil d’une clientèle*, › les hôtels*, › les autres hébergements touristiques* ; › les cinémas*, à condition d’être situé dans un secteur de mixité fonctionnelle définit sur le document graphique ; - l es équipements d’intérêt collectif et services publics* ; - d ans la destination* « Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire* », la sous-destination* suivante : › bureau*, › centre de congrès et d’exposition*.

ZONES AGRICOLES

ZONE NATURELLE

LEXIQUE

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

107

2.2. CONDITIONS RELATIVES À DES RISQUES OU DES NUISANCES

Sont admis :

- l ’extension* des constructions* et installations relevant de la sous-destination* exploitation agricole* existante dans la limite de 50 m² d’emprise au sol* en sus de l’emprise au sol* du bâtiment* existant à la date d’approbation du présent PLUi ;

- l es constructions* relevant de la sous-destination* exploitation agricole* dans le cadre de l’agriculture urbaine* ou du pastoralisme urbain* à condition qu’elles soient compatibles avec le fonctionnement du quartier ;

- l es établissements d’intérêt collectif et services publics* ; ceux recevant du public sensible (hôpitaux, maternités, établissements accueillant des enfants tels que crèches, maternelles, écoles primaires, etc.) n’étant admis qu’en dehors des espaces définis à la partie 1.4 des dispositions communes à toutes les zones du présent règlement ;

- l es constructions* relevant de la sous-destination* entrepôts*, à condition qu’ils soient nécessaires au fonctionnement d’une activité déjà en place ;

- l es installations nouvelles classées soumises à déclaration aux conditions cumulatives suivantes :

› que leur importance (volume, emprise) ne modifie pas le caractère de la zone,

› que soient mises en œuvre toutes les dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et permettre d’éviter les nuisances éventuelles,

› dans le cas d’extension* d’installations classées pour la protection de l’environnement existantes soumises à déclaration, que celles-ci soient maintenues dans le même régime ICPE ;

- l es dépôts de véhicules à condition qu’ils soient liés à une activité de garage existante à proximité immédiate et de faire preuve d’une bonne intégration paysagère dans le site et sans débordement sur les voies publiques* ;

- s ous réserve de la recherche d’une intégration dans le site :

› les ouvrages techniques d’intérêt public de toutes natures et les réseaux de canalisation (électrique, gaz…) ainsi que les travaux de maintenance, d’entretien et de réparation des ouvrages existants,

› l es travaux d’aménagement d’infrastructures routières.

2.3. CONDITIONS RELATIVES À UNE PROTECTION PATRIMONIALE

Se reporter aux parties 1.5 et 1.6 des dispositions communes à toutes les zones.

2.4. CONDITIONS RELATIVES À LA MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE

2.4.1 Mixité fonctionnelle

Sont admis les constructions* et installations relevant des destinations* et sous-destinations* commerce et activité de service*, équipements d’intérêt collectif et services publics*, bureau* et centre de congrès et d’exposition* sous réserve d’être conformes avec la partie 2.3 mixité fonctionnelle des dispositions communes aux zones U et AU et d’être compatibles avec l’OAP « mixité fonctionnelle » du présent PLUi.

2.4.2 Mixité sociale

Sont admis les constructions* et installations relevant des sous-destinations* logement* et hébergement* selon les conditions énumérées aux parties 2.4, 2.5 et 2.6 des dispositions communes aux zones U et AU du présent règlement.

Dans le cas où le terrain est concerné par une OAP spatialisée, tout projet de création, de réhabilitation* ou de changement de destination* vers la sous-destination* logement* sur le terrain concerné doit être compatible avec les orientations de mixité sociale définies.

Dans le cas où une OAP spatialisée prévoit la mutualisation des objectifs de mixité sociale définis, ceux-ci ne s’appliquent pas à l’échelle du terrain d’assiette* mais à l’échelle du périmètre défini dans l’OAP.

Volumétrie des constructions*

Modalités de calcul

La hauteur* d’un bâtiment* se calcule soit à l’intérieur d’une bande de constructibilité*, soit sans bande de constructibilité*.

- d ans le 1er cas, les règles de volumétrie des constructions* par rapport à la hauteur* maximale autorisée (H) sont déterminées en fonction de deux bandes, appelées « Bande A » et « Bande B » : à l’intérieur

de ces bandes sont définies des règles de hauteur* maximale autorisée qui varient en fonction de l’éloignement du projet par rapport à la voie sur laquelle il prend accès* ;

- d ans le 2nd cas : la hauteur* maximale autorisée est la même dans toute l’unité foncière.

3.1 DISPOSITIONS GÉNÉRALES DU SECTEUR UM1 ET SON SOUS-SECTEUR UM1a

CARACTÉRISTIQUES Emprise au sol* maximale des constructions* (ES)

Hauteur* totale (H)

RÈGLES

Non réglementée.

Bande A* (20 m).

Bande B* (Au-delà de 20 m).

UM1 : (H) inférieure ou égale à 14 mètres (R+2).

UM1a : (H) inférieure ou égale à 11 mètres (R+2).

(H) inférieure ou égale à 5 mètres (rez-de-chaussée).

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109

ZONE NATURELLE

LEXIQUE

3.2. DISPOSITIONS GÉNÉRALES DU SECTEUR UM2

CARACTÉRISTIQUES Emprise au sol* maximale des constructions* (ES)

Hauteur* totale (H)

RÈGLES

Non réglementée.

Bande A* (20 m).

Bande B* (Au-delà de 20 m).

(H) inférieure ou égale à 11 mètres (R+1).

(H) inférieure ou égale à 5 mètres (rez-de-chaussée).

3.3. DISPOSITIONS GÉNÉRALES DU SECTEUR UM3

CARACTÉRISTIQUES Emprise au sol* maximale des constructions* (ES)

Hauteur* totale (H)

RÈGLES

Non réglementée.

Bande A* (20 m).

Bande B* (Au-delà de 20 m).

(H) inférieure ou égale à 11 mètres (R+1).

(H) inférieure ou égale à 5 mètres (rez-de-chaussée).

3.4. DISPOSITIONS GÉNÉRALES DU SECTEUR UM4

CARACTÉRISTIQUES Emprise au sol* maximale des constructions* (ES)

Hauteur* totale (H)

RÈGLES

Non réglementée.

Bande A* (20 m).

Bande B* (Au-delà de 20 m).

(H) inférieure ou égale à 14 mètres (R+2).

(H) inférieure ou égale à 5 mètres (rez-de-chaussée).

3.5 DISPOSITIONS GÉNÉRALES DU SECTEUR UM5

CARACTÉRISTIQUES Emprise au sol* maximale des constructions* (ES)

Hauteur* totale (H)

RÈGLES

Non réglementée.

Bande A* (20 m).

Bande B* (Au-delà de 20 m).

(H) inférieure ou égale à 17 mètres (R+3).

(H) inférieure ou égale à 8 mètres (R+1).

Implantation et qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

4.1. IMPLANTATION ET INSERTION DES CONSTRUCTIONS* PAR RAPPORT AUX VOIES

4.1.1 Principes et modalités de mises en œuvre

Les dispositions du présent article sont appréciées lot par lot.

Sont définies ci-après les dispositions applicables aux aménagements* et aux constructions* en matière d’insertion et d’implantation par rapport aux voies ou emprises publiques* existantes ou à créer.

Ces dispositions s’expriment sous la forme de 7 modèles qualitatifs d’implantation et d’insertion, tenant compte de la diversité des situations, configurations et projets admis dans la zone et qui sont présentés ci-après :

- f açade sur rue ;

- p ignon sur rue ;

- m aison sur cour ;

- m aison ouverte ;

- j ardinet à l’avant ;

- j ardin à l’avant ;

- s econd rang.

Chaque construction respecte les prescriptions de l’un des modèles admis ou admis sous conditions dans la zone, sous réserve du respect des prescriptions spécifiques associées à chacun des modèles en matière :

- d ’implantation des constructions* par rapport aux voies ou emprises publiques* ;

- d e composition et d’ordonnancement des volumes et façades* bâtis ;

- d e traitement des accès* et des clôtures sur la limite d’emprise des voies* ou emprises publiques* ;

- d e traitement des espaces non bâtis visibles depuis les voies ou emprises publiques*.

Les modèles d’implantation et d’insertion s’appliquent pour toutes les constructions* nouvelles destinées à l’habitation*, aux autres activités secondaires ou tertiaires* pour la sous-destination* « bureau* » et aux commerces et activités de services* à l’exception de la sous-destination* « cinéma* ».

Les modèles qualitatifs d’insertion et d’implantation par rapport aux voies ou emprises publiques* ne s’appliquent pas aux constructions* de faible emprise nécessaires à l’exploitation des réseaux d’intérêt public ou collectif*, tels que les infrastructures ferroviaires et routières ou portuaires, antennes de téléphonie mobile, éoliennes, poteaux, pylônes, transformateurs, mobiliers enterrés et semi-enterrés de collecte des déchets ménagers, installations techniques nécessaires

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111

aux réseaux de distribution d’énergie et de télécommunications.

Des implantations différentes peuvent être autorisées pour les constructions* et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif*, au regard de leur besoin spécifique ou en cas d’impératifs liés au fonctionnement ou à la sécurité.

Des dispositions particulières d’implantation peuvent être exceptionnellement autorisées ou imposées dans l’un des cas suivants :

› lorsque pour des raisons d’ordre architectural, environnemental, de topologie ou urbanistique, l’implantation de la construction nouvelle est prévue en cohérence des constructions existantes au voisinage qui sont implantées différemment ;

› l orsque l’unité foncière présente une configuration atypique ou complexe.

Lorsque le terrain d’assiette* du projet est concerné par des dispositions de protection du patrimoine environnemental, architectural ou paysager (comme les espaces boisés classés ou les espaces verts protégés*) qui sont repérés au document graphique n° 5.2.1, le pétitionnaire peut déroger aux prescriptions spécifiques concernant le traitement des accès* et des clôtures par rapport à la limite d’emprise de la voie*.

Les règles qualitatives introduites par les modèles en termes de composition, de façade*, de clôtures… peuvent être complétées par les dispositions prévues par la partie 1.6 des dispositions communes à toutes les zones relatif à l’aspect extérieur des constructions*.

Dans le cadre d’un projet d’ensemble* justifiant d’un traitement des clôtures différent de celui proposé par les modèles qualitatifs, des types de clôtures différents (dispositifs, matériaux, hauteurs) pourront être autorisés à condition qu’elles soient traitées de manière homogène dans tout le projet d’ensemble*.

Dans le cadre des secteurs couverts par une OAP spatialisée, l’ensemble des modèles d’implantation de la zone concernée peuvent s’appliquer sans restriction et suivant les orientations traduites au travers de l’OAP.

Pour les terrains bordés par plusieurs voies, il est exigé que le projet satisfasse les règles d’au moins l’un des

modèles admis ou admis sous conditions, sur au moins une des voies.

Le projet de construction* ou d’aménagement* peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales s’il présente un risque pour la sécurité des usagers des voies.

Règles applicables aux constructions existantes* (extensions*, annexes*)

Pour les projets d’évolution des constructions existantes*, le présent règlement prévoit une application plus souple des dispositions réglementaires en matière d’implantation et d’insertion des constructions* par rapport à la voie. Quelle que soit la zone, l’ensemble des modèles sont admis. Le projet d’extension* doit se rapprocher des règles d’un des modèles. Il peut s’implanter selon la même ligne d’implantation* que la construction principale ou de la construction voisine existante en bon état et régulièrement édifiée.

Les surélévations devront être conçues en harmonie avec le plan des façades* existantes et leur superficie devra être proportionnée avec la surface du plancher sur lesquelles elles s’appuient pour éviter les effets de tour ou tourelle. Elles devront respecter la composition d’ensemble du bâtiment et contribuer à sa mise en valeur.

Les annexes* de constructions* peuvent être implantées :

- s oit en respectant les dispositions spécifiques édictées par chacun des modèles lorsque leur implantation* participe à la mise en œuvre du modèle d’implantation et d’insertion des constructions* qui précise alors les règles applicables aux annexes* ;

- s oit en satisfaisant les dispositions définies pour la construction principale* par le modèle d’implantation et d’insertion des constructions* choisi, sans s’y substituer ;

- s oit de façon libre sur l’unité foncière dès lors que leur implantation ne contredise pas les dispositions du modèle d’implantation et d’insertion des constructions* choisi.

Les annexes* d’une emprise au sol* inférieure ou égale à 10 m² dont la hauteur* n’excède pas 4 mètres ne sont pas réglementées.

Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions* 5.1. COEFFICIENT DE BIOTOPE*

L’aménagement* des terrains doit comprendre une part minimale de surfaces favorables à la nature. Les surfaces favorables à la nature prises en compte par

le règlement et leur pondération sont présentées dans le tableau suivant :

TYPES DE SURFACES FAVORABLES À LA NATURE

Coefficient PONDÉRATEUR

Surfaces classées en EBC ou EVP* et traitées en pleine terre*.

Type 1 Arbres* existants conservés en pleine terre* :

1,5

- m oyen développement* : 20 m² par arbre ;

- g rand développement* : 50 m² par arbre.

Type 2

Nouveaux arbres* plantés en pleine terre* : 10 m² par arbre (circonférence minimale définie dans le lexique)

1

Type 3 Espaces verts en pleine terre*.

1

Type 4

Espace végétalisé aménagé pour assurer la rétention et l’infiltration des eaux pluviales à ciel ouvert.

1,2

Type 5

Plantations sur dalle, terrasse ou toiture végétalisée avec substrat supérieur ou égal à 80 cm de profondeur.

0,8

Type 6

Plantations sur dalle, terrasse ou toiture végétalisée avec substrat supérieur ou égal à 50 cm de profondeur.

0,7

Type 7

Plantations sur dalle, terrasse ou toiture végétalisée avec substrat supérieur ou égal à 30 cm de profondeur.

0,5

Type 8

Plantations sur dalle ou en bac, terrasse ou toiture végétalisée avec substrat supérieur ou égal à 10 cm de profondeur.

0,2

Mur végétalisé : les parties de murs végétalisés situées à plus

Type 9 de 10 mètres du sol ne sont pas prises en compte dans le calcul

0,2

de la surface.

Type 10 Surface semi perméable avec capacité d’infiltration, évapotranspiration.

0,4

Secteur UM1 et UM1a Coefficient de biotope*

Secteur UM2 Coefficient de biotope*

Secteur UM3 Coefficient de biotope*

Secteur UM4 Coefficient de biotope*

Secteur UM5 Coefficient de biotope*

SURFACE DU TERRAIN INFERIEURE OU EGALE A 150 M²

10%

10%

10%

10%

10%

SURFACE DU TERRAIN COMPRISE

ENTRE 151 M² ET 500 M²

SURFACE DU TERRAIN COMPRISE

ENTRE 501 M2 ET 1 000 M²

SURFACE DU TERRAIN SUPÉRIEURE OU

EGALE À 1 001 M²

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

45%

dont 80% minimum de pleine terre*

40%

dont 60% minimum de pleine terre*

40%

dont 50% minimum de pleine terre*

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

40%

dont 50% minimum de pleine terre*

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

45%

dont 80% minimum de pleine terre*

45%

dont 70% minimum de pleine terre*

ZONES AGRICOLES

ZONE NATURELLE

LEXIQUE

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

129

Tout arbre* abattu d’une hauteur de 3 m minimum entraînera un malus au coefficient de biotope* à hauteur de -2% par arbre*.

Un inventaire des arbres* existants sur la parcelle (essence et hauteur) devra être fourni dans la notice paysagère de la demande d’autorisation d’urbanisme.

Tout projet prévoyant un ou des espace(s) partagés, accessibles et perméables (sauf pour les serres en agriculture urbaine), participant à la gestion des eaux pluviales et favorisant les interactions sociales, le bienêtre, la santé et permettant la programmation culturelle se verra attribuer un bonus de +2% au coefficient de biotope*.

Pour les équipements d’intérêt collectif et services publics, le coefficient de biotope exigé est de 10% de la superficie totale de l’unité foncière.

Les patios inférieur ou égal à 10 m² devront être aménagés en surface semi perméable.

Dispositions particulières pour les terrains d’une superficie inférieure ou égale à 150 m²

Les abris de jardin d’une emprise au sol inférieure ou égale à 5 m² ne sont pas soumis au coefficient de biotope.

Dispositions particulières pour les constructions* non conformes

En cas de projets d’évolution (changement de destina tion*, extensions*, annexes*) des constructions exis tantes* à la date d’approbation du PLUi ne respectant pas le coefficient de biotope* exigé avant travaux le projet doit :

- p our les terrains inférieur ou égal à 1000 m² :

› améliorer la situation existante en augmentant le coefficient de biotope* initial (réalisé avec tous les types d’espaces ou systèmes hors sol (type 1 à 10) pris en compte dans le calcul du coefficient de biotope*) ;

› n e doit pas réduire les surfaces de pleine terre* initiales.

- p our les terrains supérieur à 1000 m² :

› a méliorer la situation existante en augmentant le coefficient de biotope* initial (réalisé avec tous les types d’espaces ou systèmes hors sol (type 1 à 10) pris en compte dans le calcul du coefficient de biotope*) ;

› atteindre un minimum de 10% de pleine terre* sans réduire les surfaces de pleine terre* initiales.

Cas spécifique des opérations d’ensemble

Le coefficient de biotope* s’applique à chaque terrain issu de la division foncière en propriété ou en jouissance, hormis les lots dédiés à la voirie et au stationnement.

Dans le cas d’opération d’ensemble* ou pour les projets de constructions* situés sur plusieurs unités foncières contiguës, au moins dix pour cent (10%) de la surface de l’unité foncière du projet doit être traité sous la forme d’espaces collectif, dont la moitié d’un seul tenant.

5.2. ASPECT QUALITATIF

Les espaces libres* aux abords de la construction* doivent être traités avec un soin particulier afin de participer à leur insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie et à la gestion de l’eau pluviale.

Le projet paysager doit s’appuyer sur les caractéristiques du projet de construction* (emprise, hauteurs* et implantations) et les composantes du site préexistant, en tenant compte notamment de l’implantation des constructions* avoisinantes, de la forme de la parcelle, de la topographie, des masses végétales existantes.

Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, terrasses…), le traitement paysager des espaces libres* doit être approprié à leur fonction et au contexte environnant en tenant compte :

- d e l’organisation du bâti sur le terrain. Ils doivent être conçus comme un accompagnement ou un prolongement des constructions* ;

- d e la composition des espaces libres* voisins, afin de participer à une mise en valeur globale ;

- d e la topographie, la géologie et de la configuration du terrain afin que leur conception soit adaptée à la nature du terrain, notamment pour répondre à des problématiques de ruissellement ;

- d e l’ensoleillement, lorsqu’il s’agit d’aménagements* paysagers végétalisés ;

- d e la problématique de la gestion des eaux pluviales, s’agissant de la composition et du traitement des espaces libres*.

Lors de travaux de réhabilitation* ou d’extension* sur des constructions existantes*, la qualité des espaces libres* doit être maintenue ou améliorée.

Les arbres* existants devront être conservés dans la mesure du possible.

En cas d’abattage d’un ou plusieurs arbres* présents sur la parcelle remplissant les caractéristiques suivantes :

- p lus de 50 cm de circonférence à 1,3 m de hauteur* du tronc (soit un diamètre du tronc de 16 cm) ;

et/ou

- l eur surface de canopée est supérieure à 13 m² ( soit 2 m de rayon au niveau de la couronne) ;

ceux-ci devront être remplacés par des arbres d’un périmètre de tronc minimal de 14/16 cm (mesuré à 1 m du sol).

Lorsqu’il s’agit d’arbre* en cépée, la replantation demandée sera également en cépée et devra être de forme 175/200 à 250/300.

Stationnement des véhicules

Se reporter à la partie 1.8 des dispositions communes à toutes les zones.

ZONES URBAINES ZONES URBAINES

Conditions d’accès* au terrain d’assiette* de la construction*

Se reporter à la partie 1.9 des dispositions communes à toutes les zones.

Conditions de desserte par la voie

Se reporter à la partie 1.10 des dispositions communes à toutes les zones.

9.1. EAU POTABLE Se reporter à la partie 1.12 des dispositions communes à toutes les zones.

9.2. EAUX USÉES Se reporter à la partie 1.13 des dispositions communes à toutes les zones.

9.3. EAUX PLUVIALES

Se reporter à la partie 1.11 des dispositions communes à toutes les zones.

9.4. RÉSEAUX D’ÉLECTRICITÉ ET DE FIBRE OPTIQUE

Se reporter à la partie 1.14 des dispositions communes à toutes les zones.

9.5. DÉCHETS

Se reporter à la partie 1.15 des dispositions communes à toutes les zones.

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

131

LEXIQUE

CARACTÈRE ET VOCATION DE LA ZONE UP

La zone UP correspond aux espaces spécifiques des ports de plaisance : quais, pontons, zones de mouillage, digues etc. En fonction de la configuration du port, la zone peut également englober partiellement la mer.

La vocation de cette zone est axée sur les activités nautiques, de loisirs liés à la mer, de pêche et à la navigation de plaisance.

La zone UP proprement dite correspond au port de Plaisance des Minimes ainsi que de la zone nautique du bout blanc à La Rochelle.

Par ailleurs, la zone UP comprends deux secteurs :

- U Pn : Ce secteur caractérise le site spécifique du plateau nautique à La Rochelle qui regroupe une trentaine d’entreprises aux activités diversifiées liées au nautisme.

Au niveau de cette zone technique, les entreprises profitent de la présence d’un engin de 150 tonnes pour leurs opérations de sorties et de mises à l’eau de grosses unités.

Ce secteur vise au maintien et au développement de ces activités industrielles en lien avec les activités nautiques et de navigation de plaisance, tout en permettant la présence d’une plus forte mixité tel que le commerce et les bureaux* ;

- U Pp : Ce secteur comprend le port de Plomb sur les communes de Nieul-sur-Mer et L’Houmeau, le port du Loiron à Angoulins-sur-Mer, le port de ChâtelaillonPlage et le port des Boucholeurs à ChâtelaillonPlage et le port de Port Neuf à La Rochelle.

Ce secteur regroupe les activités de plaisance, de loisirs liés à la mer et de nautisme, ainsi que les activités liées à la pêche, à la mytiliculture ou à l’ostréiculture comprenant entre autres les cabanes ostréicoles sur le domaine public maritime du Port du Loiron.

Certains terrains sont couverts par des Orientations d’Aménagement et de Programmation thématiques et/ou spatialisées (pièces n° 3.1 et 3.2) qui s’appliquent sur la zone en complément des dispositions du présent règlement.

Nonobstant les règles d’urbanisme énoncées ciaprès, les dispositions de la loi relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral dite « loi Littoral » ainsi que celles des Plans de Prévention des Risques Naturels et technologiques approuvés prévalent sur le présent règlement édicté pour la zone UP.

VOCATION DE LA ZONE UP

Les règles énoncées ci-dessous sont essentiellement destinées à : - conserver le caractère portuaire en préservant l’activité nautique et de plaisance ; - e ntretenir les activités liées à la pêche et à l’ostréiculture ; - p ermettre l’implantation d’activités industrielles en lien avec l’activité nautique au niveau du plateau

nautique ; - maintenir une activité commerciale liée à l’activité nautique sur le port des Minimes ; - l imiter l’impact sur les milieux naturels environnants remarquables et prévenir les risques naturels

par submersion marine.

Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics d’eau, d’assainissement, d’électricité et de communication numérique

RÈGLEMENT

Ce tome est constitué des pièces suivantes :

5.1 Règlement écrit Annexes

Sommaire détaillé en page

02 372

PLUi - Modification n° 2 Mise en compatibilité n° 4

SOMMAIRE GÉNÉRAL Plan Local d’Urbanisme intercommunal de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle

01

RÈGLEMENT

5.1 Règlement écrit

Modification n° 2

Approuvée le 29 janvier 2026

Mise en compatibilité par déclaration de projet n° 4

Approuvée le 05 mars 2026

SOMMAIRE

PRÉAMBULE

10

CHAPITRE 1 / DISPOSITIONS COMMUNES

13

À TOUTES LES ZONES

1.1 / G ESTION DES RISQUES ÉROSION, SUBMERSION, SISMIQUE

14

ET TECHNOLOGIQUES

1.2 / D ISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES SOUMISES À DES RISQUES

17

D’INONDATION

1.3 / D ISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES HUMIDES

17

1.4 / P RISE EN COMPTE DES RISQUES LIES AUX CHAMPS ÉLECTROMAGNÉTIQUES

18

BASSES FRÉQUENCES

1.5 / D ISPOSITIONS RELATIVES AUX ÉLÉMENTS DE PAYSAGE BÂTIS IDENTIFIÉS

18

AU TITRE DE L’ARTICLE L.151-19 DU CODE DE L’URBANISME

1.6 / A SPECT EXTÉRIEUR DES CONSTRUCTIONS ET DES CLÔTURES

20

1.7 / D ISPOSITIONS RELATIVES À LA PRÉSERVATION, AU MAINTIEN OU À LA REMISE

24

EN ÉTAT D’ÉLÉMENTS DE PAYSAGE POUR DES MOTIFS D’ORDRE ÉCOLOGIQUE

EN VERTU DE L’ARTICLE L. 151-23 DU CODE DE L’URBANISME

1.8 / OBLIGATIONS EN MATIÈRE DE RÉALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT

26

1.9 / C ONDITIONS D’ACCÈS AU TERRAIN D’ASSIETTE DE LA CONSTRUCTION

35

1.10 / C ONDITIONS DE DESSERTE PAR LA VOIE

36

1.11 / O BLIGATIONS EN TERMES DE GESTION DES EAUX PLUVIALES

36

1.12 / O BLIGATIONS EN TERMES D’EAU POTABLE

38

1.13 / O BLIGATIONS EN TERME D’EAUX USÉES

38

1.14 / O BLIGATIONS EN TERMES DE DESSERTE ÉLECTRIQUE ET DE RÉSEAUX

38

DE COMMUNICATION

1.15 / O BLIGATIONS EN TERMES DE GESTION DES DÉCHETS MÉNAGERS

39

1.16 / R ACCORDEMENT AUX RÉSEAUX PUBLICS ET CONDITIONS D’USAGE

40

ET DE SÉCURITÉ DES RÉSIDENCES MOBILES ET RÉSIDENCES DÉMONTABLES

CONSTITUANT L’HABITAT PERMANENT DE LEUR UTILISATEUR

1.17 / O BLIGATIONS APPLICABLES AUX SECTEURS PROTÉGÉS EN RAISON

41

DE LA RICHESSE DU SOL ET DU SOUS-SOL AU TITRE DE L’ARTICLE R. 151-34

DU CODE DE L’URBANISME

1.18 / D ISPOSITIONS RELATIVES À LA PRÉSERVATION DES SECTEURS D’ÉVITEMENT,

41

DE COMPENSATION, DE RESTAURATION ET/OU DE RENATURATION

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

03

IDENTIFIÉS AU TITRE DE L’ARTICLE R. 151-31 2° DU CODE DE L’URBANISME

CHAPITRE 2 / DISPOSITIONS COMMUNES AUX ZONES U ET AU

43

2.1 / A PPLICATION DE L’ARTICLE R. 151-21 AL. 3 DU CODE DE L’URBANISME

44

2.2 / S ERVITUDE INTERDISANT POUR UNE DURÉE INDIQUÉE AU DOCUMENT GRAPHIQUE, 44 LES CONSTRUCTIONS OU INSTALLATIONS D’UNE SUPERFICIE SUPÉRIEURE À UN SEUIL EN VERTU DE L’ARTICLE L. 151-41 5e DU CODE DE L’URBANISME : PÉRIMÈTRE D’ATTENTE D’UN PROJET D’AMÉNAGEMENT

2.3 / S ECTEURS DE MIXITÉ FONCTIONNELLE EN APPLICATION DE L’ARTICLE

44

R. 151-37 4e DU CODE DE L’URBANISME

2.4 / EMPLACEMENTS RÉSERVES EN VUE DE LA RÉALISATION DE PROGRAMMES

46

DE LOGEMENTS EN VERTU DE L’ARTICLE R. 151-38 1e DU CODE DE L’URBANISME

2.5 / S ECTEUR DE PROGRAMMATION COMPORTANT UNE PROPORTION

47

DE LOGEMENT D’UNE TAILLE MINIMALE EN APPLICATION

DE L’ARTICLE R. 151-38 2e DU CODE DE L’URBANISME

2.6 / SECTEUR DE MIXITÉ SOCIALE EN APPLICATION DE L’ARTICLE

47

R. 151-38 3e DU CODE DE L’URBANISME

2.7 / L OGEMENT EN ACCESSION FINANCIÈREMENT ABORDABLE À LA PROPRIÉTÉ

49

2.8 / QUALITÉ ENVIRONNEMENTALE DES CONSTRUCTIONS

50

2.9 / OBLIGATIONS DE RACCORDEMENT AUX RESEAUX DE CHALEUR CLASSES

50

CHAPITRE 3 / Z ONES URBAINES

51

ZONE UC

52

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS

52

2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

53

ET PAYSAGÈRES

3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

56

ZONE UD

57

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS

58

2 / CARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

59

ET PAYSAGÈRES

3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

76

ZONE UE

77

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS

77

2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

78

ET PAYSAGÈRES

04

TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UJ

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UL

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UM

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UP

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UPM

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UQ

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

81

82

82 83

85

86

87 88

104

105

107 109

131

132

133 134

137

138

138 139

142

143

143 145

148

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

05

ZONE UR

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UT

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UU(+)

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UV

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UX

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE UXA

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

149

149 150

151

152

152 153

156

157

158 159

197

198

199 201

223

224

225 227

230

231

232 233

236

06

TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

ZONE UXM

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

CHAPITRE 4 / ZONES À URBANISER

ZONE 1AU

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE 1AUC

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE 1AUE

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE 1AUX

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE 1AUXM

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

237

238 240

243

245 246

247 248

293

294

294 295

298

299

299 300

303

304

304 306

309

310

310 312

315

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

07

ZONE 2AU

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE 2AUC

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE 2AUE

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE 2AUX

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

CHAPITRE 5 / ZONES AGRICOLES

ZONE A

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

ZONE AO

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES

316

316 317

317

318

318 319

319

320

320 321

321

322

322 323

323

325 326

326 330

331

332

332 333

08

TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

CHAPITRE 6 / ZONES NATURELLES

ZONE N

1 / DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS ET USAGE DES SOLS 2 / C ARACTÉRISTIQUES URBAINES, ARCHITECTURALES, ENVIRONNEMENTALES

ET PAYSAGÈRES 3 / LES ÉQUIPEMENTS ET LES RÉSEAUX

LEXIQUE

334

335 336

336 341

343

345

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

09

PRÉAMBULE

LA DÉFINITION DES TERMES SUIVIS D’UNE « * » EST PRÉCISÉE DANS LE LEXIQUE

1. CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU RÈGLEMENT

Le règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la communauté d’agglomération de La Rochelle, y compris en mer, à l’exception du secteur couvert par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) de La Rochelle approuvé par arrêté préfectoral le 10 juillet 2015. Il s’applique également aux parties du domaine public maritime figurées sur les plans.

2. CONTENU DU RÈGLEMENT

Le règlement se compose du présent document (pièce n° 5.1) et des documents graphiques qui lui sont associés (pièce n° 5.2). Les documents graphiques délimitent des zones urbaines, des zones à urbaniser, des zones agricoles et des zones naturelles et forestières. Ils font également apparaître d’autres éléments limitant l’occupation et l’utilisation du sol, à savoir : - l es emplacements réservés pour équipements ou

pour voirie ; - l es axes de bande d’implantation (5 m) ; - l es lignes d’implantation ; - l es marges de recul ; - l es Périmètres d’Attente de Projet d’Aménagement

(PAPA) ; - l es bâtiments* pouvant faire l’objet d’un changement

de destination* ; - l es Espaces Boisés Classés (EBC) ; - l es protections environnementales au titre de l’article

L. 151-23 du Code de l’urbanisme : ruisseaux, canaux, fossés*, arbre isolé protégé, alignement d’arbres protégés, haie protégée, Espace Vert Protégé (EVP)* ; - l es protections patrimoniales au titre de l’article L. 15119 du Code de l’urbanisme ; - l es zones humides et les secteurs inondables ; - l e risque d’érosion de falaise ; - l a bande des 100 mètres au titre de la loi Littoral ; - l e secteur d’application de l’OAP Patrimoine bâti ; - l es périmètres d’OAP spatialisées ; - l es secteurs de mixité sociale ; - l es emplacements réservés pour mixité sociale ; - l es secteurs de programmation comportant une proportion de logements d’une taille minimale ; - l es secteurs de mixité fonctionnelle ; - l e zonage stationnement et ses secteurs.

Le présent document « règlement écrit » est constitué :

- d ’un préambule ;

- d e dispositions communes comprenant :

› d es dispositions communes à toutes les zones délimitées sur les documents graphiques du règlement (chapitre 1),

› d es dispositions communes spécifiques aux zones U et AU délimitées sur les documents graphiques du règlement (chapitre 2) ;

- d e dispositions spécifiques applicables aux zones urbaines (chapitre 3), aux zones à urbaniser (chapitre 4), aux zones agricoles (chapitre 5) et à la zone naturelle et forestière (chapitre 6), délimitées sur les documents graphiques du règlement ;

- d ’un lexique ;

- d ’annexes.

3. ARTICULATION DU RÈGLEMENT AVEC LES AUTRES PIÈCES DU PLUi

Le règlement est l’une des pièces composant le PLUi. Il est composé d’une partie écrite (le règlement écrit : pièce n° 5.1) et d’une partie graphique (le règlement graphique : pièce n° 5.2).

Les autres documents obligatoires du PLUi sont :

LE RAPPORT DE PRÉSENTATION (TOME 1)

Le rapport de présentation explique les choix effectués pour établir le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD), les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) et le règlement du PLUi. Il s’appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces et de développement agricoles, de développement forestier, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de l’habitat, de transports, de commerce, d’équipements et de services. Il évalue les incidences du PLUi sur l’environnement.

LE PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLES (PADD) (TOME 2)

Le PADD définit les orientations générales des politiques d’aménagement, d’équipement, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers et de préservation ou de remise en bon état des continuités écologiques. Il arrête les orientations générales retenues concernant l’habitat, les transports et les déplacements, le développement des communications numériques, le commerce, le développement économique et les loisirs. Il fixe des objectifs de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

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LES ORIENTATIONS D’AMÉNAGEMENT ET DE PROGRAMMATION (OAP) (TOME 3)

Les OAP définissent des orientations d’aménagement applicables sur l’ensemble du territoire ou sur certains secteurs particuliers.

Il existe deux types d’OAP :

- l es OAP thématiques (pièces n° 3.1.1 à 3.1.6) : Mobilité, Paysage & trame verte et bleue, Construire aujourd’hui, Patrimoine bâti, Mixité fonctionnelle, Activités ;

- l es OAP spatialisées (pièces n° 3.2.1 à 3.2.3) qui peuvent concerner des secteurs d’habitat ou des secteurs d’activités économique ou autre.

Les OAP (thématiques et spatialisées) complètent le règlement et s’imposent aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de compatibilité.

LE PROGRAMME D’ORIENTATIONS ET D’ACTIONS (POA) (TOME 4)

Le POA est l’instrument de mise en œuvre de la politique des transports et déplacements (pour le PLUi, tenant lieu de Plan de déplacement urbain). Il vient notamment préciser et détailler les orientations et objectifs inscrits dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) du PLUi. Il comprend également tout élément d’information nécessaire à cette mise en œuvre.

LES ANNEXES DU PLUI ET LES SERVITUDES (TOMES 6 ET 7)

Les annexes du PLUi contiennent des documents d’information à destination des utilisateurs du PLUi et notamment la liste des servitudes d’utilité publique ainsi que des textes et plans issus de législations spécifiques indépendamment des dispositions du PLUi affectant l’occupation et l’utilisation du sol.

Les règles d’occupation et d’utilisation des sols fixées par le règlement sont la traduction des orientations générales et objectifs énoncés par le PADD. Elles sont définies en cohérence avec le contenu des OAP et justifiées, dans leur contenu et leurs effets attendus par le rapport de présentation du PLUi.

Elles sont soumises, dans leur application, au respect des servitudes d’utilité publique applicables sur le territoire de la CdA et figurant dans les annexes du PLUi.

4. ARTICULATION DU RÈGLEMENT AVEC D’AUTRES DISPOSITIONS RELATIVES À L’OCCUPATION ET À L’UTILISATION DU SOL

En dehors des règles figurant dans le présent règlement, d’autres dispositions sont applicables sur le territoire communal. Il s’agit notamment :

- d u règlement national d’urbanisme et notamment les articles R. 111-2, R. 111-4, R. 111-26 et R. 111-27 du Code de l’urbanisme dans leur rédaction à la date d’approbation du PLUi ;

- l es dispositions de l’article L. 111-6 du Code de l’urbanisme dans leur rédaction à la date d’approbation du PLUi relatif au recul des constructions et installations dans les espaces non urbanisés le long des autoroutes, routes express et déviations ;

- d es dispositions relatives à l’aménagement et à la protection du littoral figurant aux articles L. 121-1 et suivants, et R. 121-1 et suivants du Code de l’urbanisme dans leur rédaction à la date d’approbation du PLUi ;

- d es règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés des lotissements sous réserve des dispositions de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction à la date d’approbation du PLUi ;

- d es dispositions de l’article L. 424-1 1er du Code de l’urbanisme dans sa rédaction à la date d’approbation du PLUi ;

- d es dispositions relatives aux travaux ou aux constructions* à réaliser sur les terrains devant être compris dans une opération déclarée d’utilité publique ;

- d es dispositions relatives aux espaces désignés comme site Natura 2 000 figurant aux articles L. 414-1 et suivants du Code de l’environnement dans leur rédaction à la date d’approbation du PLUi ;

- d es dispositions des articles L. 113-1 et suivants du Code de l’urbanisme dans leur rédaction à la date d’approbation du PLUi, concernant les espaces boisés classés à conserver, à protéger, ou à créer ;

- l es dispositions relatives aux sursis à statuer ;

- l es servitudes d’urbanisme. Ces servitudes sont annexées au PLUi (Tome 7).

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

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CHDcAiotsPopmIuoTmtsReiEustin1oleenssszàones

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Les règles édictées par le PLUi sont opposables à non soumise à déclaration ou à autorisation au titre toute occupation ou utilisation du sol qu’elle soit ou du Code de l’urbanisme.

1.1 / G ESTION DES RISQUES ÉROSION, SUBMERSION, SISMIQUE ET TECHNOLOGIQUES

Dans les secteurs soumis aux :

- p lans de prévention des risques technologiques (PPRT) ;

- p lans de préventions des risques naturels littoraux (PPRL) approuvés ;

- p orter à connaissance de l’État en date du :

› 9 juillet 2010,

› 6 février 2012,

› 2 mars 2015,

› 6 juillet 2018, portant modification des cartes d’aléa,

› 9 novembre 2018 ;

portant modification des cartes d’aléa, indiqués dans les pièces n° 6.2 et n° 7 du présent PLUi ; les constructions* devront respecter les règles et les prescriptions propres à ces documents qui s’imposent au présent règlement.

En cas de contradiction entre le règlement du PLUi et celui des plans de prévention des risques naturels et technologiques, c’est la règle la plus contraignante qui prévaut.

Hors secteurs soumis au risque de submersion, conformément à l’article L. 111-15, la reconstruction totale ou partielle d’un bâtiment* détruit par un sinistre est autorisée à l’identique dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire.

Dans les secteurs soumis au risque de submersion, se référer aux dispositions du PPRL de la commune.

1.1.1 LE RISQUE SUBMERSION

Lorsqu’un PPRL est approuvé sur une commune, les règles de constructibilité et les cartes d’aléas issues du Porter À Connaissance (PAC) deviennent caduques. Les règles édictées ci-dessous s’appliquent uniquement en absence de PPRL approuvé.

LA PRISE EN COMPTE DU PORTER À CONNAISSANCE DE L’ÉTAT DANS LES COMMUNES OÙ UN PPRL EST EN COURS D’ÉLABORATION

Ces règles ont pour objectif à la fois de ne pas accroître la vulnérabilité des personnes et des biens dans les zones submersibles en limitant l’urbanisation nouvelle dans ces zones ainsi que de préserver les champs d’expansion des eaux.

Afin de définir des seuils de protection, deux types d’aléas ont été identifiés : - l ’aléa court terme ; - l ’aléa long terme. Ces deux types d’aléas permettent de préciser la cote d’implantation des projets en fonction du risque de submersion encouru ainsi que de leur gravité.

PRINCIPES GÉNÉRAUX

Les extensions* au sol et les surélévations ne devront pas conduire à une augmentation excessive de la population. Les clôtures pleines et les haies denses faisant obstacle à l’écoulement des eaux seront interdites. Le principe de transparence hydraulique s’applique, excepté pour des raisons architecturales ou paysagères et selon l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Concernant les remblais : ils sont interdits à l’exception de ceux nécessaires aux constructions* admises. Dans ce cas, ils seront strictement limités à l’emprise de la construction.

MÉTHODOLOGIE

Les tableaux suivants permettent de définir les règles applicables à un projet en fonction du secteur dans lequel il se trouve ainsi qu’en fonction de sa destination*. Il convient donc de se reporter aux cartes d’aléas situées dans la partie des annexes informatives au 6.2.5 « cartes d’aléas relatives à la gestion des risques littoraux (érosion et submersion) » afin de définir l’aléa (nul, faible, modéré, fort et très fort). Les tableaux ci-dessous préconisent des règles en croisant l’aléa court terme Xynthia + 20 (CT) et long terme Xynthia + 60 (LT).

CÔTE DE PLANCHER À RETENIR

- a nnexes* en « dur » : côte court terme ; - a nnexes* en « matériaux légers » : terrain naturel* ; - e xtensions* et surélévations : côte long terme.

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

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À TOUTES LES ZONES

DISPOSITIONS COMMUNES DISPOSITIONS COMMUNES

A. HABITAT

AUX ZONES U ET AU

ZONES URBAINES

ZONES À URBANISER

Extrait : PAC du 02 mars 2015.

1. Principe d’inconstructibilité, possibilité d’extension* limitée dans les conditions définies ci-dessous et limitée à 50% de la superficie du terrain (existant + projet).

Sont admises :

- l es surélévations des constructions* mais sans création de logement* limitées à 30 m² ;

- l es annexes* en matériaux légers (15 m² maximum).

2. Principe d’inconstructibilité, possibilité d’extension* limitée dans les conditions définies ci-dessous et limitée à 50% de la superficie du terrain (existant + projet). Les changements de destination* sont interdits.

Sont admises :

- l es surélévations des constructions* mais sans création de logement*, limitées à 30 m² ;

- l es extensions* au sol ou les annexes* en « dur » dans la limite de 30 m² ;

- l es annexes* en matériaux légers (15 m² maximum).

3. C onstructibilité avec cote de plancher supérieure à la cote de référence long terme, limitée à 50% de la superficie du terrain :

- i nconstructibilité, notamment pour les logements* si accès* en aléa court terme modéré à fort.

4. C onstructibilité avec cote de plancher supérieure à la cote de référence de l’aléa long terme :

- i ntroduire au minimum une prescription sur la cote plancher (LT) des logements* et nouveaux bâtiments*.

B. ACTIVITÉS LIÉES À LA CONCHYLICULTURE

ZONES AGRICOLES

ZONE NATURELLE

Extrait : PAC du 02 mars 2015.

1. Principe d’inconstructibilité, possibilité d’extension* limitée dans les conditions définies ci-dessous et limitée à 50% de la superficie du terrain (existant + projet).

Sont admises :

- l es constructions*, les aménagements* et les extensions* des bâtiments* ostréicoles limités à 200 m² (existant + projet) sans création d’espace de sommeil(1) ;

- l es constructions* de couverture de bassin avec transparence hydraulique ;

- l es créations de locaux, limités à 30 m² permettant la préparation de coquillages destinés à la dégustation(1).

2. Principe d’inconstructibilité, possibilité d’extension* limitée dans les conditions définies ci-dessous et limitée à 50% de la superficie du terrain (existant + projet).

Sont admises :

- l es constructions*, les aménagements* et les extensions* des bâtiments* ostréicoles sans création d’espace de sommeil(1) ;

- l es constructions* de couverture de bassin avec transparence hydraulique ;

- l es créations de locaux, limitées à 30 m² permettant la préparation de coquillages destinées à la dégustation(1).

(1) Avec mise hors d’eau des équipements sensibles à la cote court terme.

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

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LEXIQUE

C. ACTIVITÉS NÉCESSITANT LA PROXIMITÉ IMMÉDIATE DE L’EAU

Extrait : PAC du 02 mars 2015.

1. P rincipe d’inconstructibilité, possibilité d’extension* limitée dans les conditions définies ci-dessous et limitée à 50% de la superficie du terrain (existant + projet).

Sont admises :

- l es extensions* des bâtiments* existants par augmentation de l’emprise au sol*, limitées à 30 m²(1) ;

2. P rincipe de constructibilité limitée, possibilité de construction* et d’extension* limitées à 50% de la superficie du terrain (existant + projet).

Sont admises :

- l es constructions*, les aménagements* et les extensions* des bâtiments* existants(1).

D. AUTRES ACTIVITÉS ET AMÉNAGEMENTS*

Extrait : PAC du 02 mars 2015.

1. P rincipe d’inconstructibilité avec possibilité d’extension* limitée par surélévation dans les conditions définies ci-dessous et limitée à 50% de la superficie du terrain (existant + projet).

Sont admises :

- l es surélévations des constructions* mais sans création de logement*, limitées à 50 m².

2. P rincipe d’inconstructibilité avec possibilité d’extension* limitée dans les conditions définies ci-dessous et limitée à 50% de la superficie du terrain (existant + projet) avec côte de plancher supérieure à la côte de référence de l’aléa long terme.

Sont admises :

- l es surélévations des constructions* limitées à 50 m² mais sans création de logement* ;

- l es extensions* par augmentation de l’emprise au sol*(2), limitées à 50 m².

3. P rincipe d’inconstructibilité avec possibilité d’extension* limitée dans les conditions définies ci-dessous et limitée à 50% de la superficie du terrain (existant + projet) avec côte de plancher supérieure à la côte de référence de l’aléa long terme.

Sont admises :

- l es constructions* de bâtiments* d’activités diurnes ou publics dans les « dents creuses », à l’exception des bâtiments* dits sensibles ou liés à la gestion de crise ;

- l es surélévations des constructions* limitées à 50% mais sans création de logement* ;

- l es extensions* par augmentation de l’emprise au sol*, limitées à 50 m².

4. C onstructibilité avec cote de plancher supérieure à la cote de l’aléa long terme pour tous les nouveaux bâtiments* y compris les extensions* au sol, limitée à 50% de la superficie du terrain (existant + projet) :

- i nconstructibilité pour les bâtiments* sensibles.

5. C onstructibilité :

- i ntroduire au minimum une prescription sur la côte plancher long terme des logements* et nouveaux bâtiments* ;

- i nconstructibilité pour les bâtiments* sensibles.

En ce qui concerne les campings, les bâtiments inclus dans leurs périmètres (bâtiment* d’accueil, sanitaires…) sont soumis aux prescriptions édictées au chapitre « autre activité et aménagement* ».

Aucune augmentation de la capacité d’accueil ou nombre d’habitations légères de loisirs ou de résidences mobiles de loisirs ne sera admise.

Les parcs de stationnement seront admis au niveau du terrain naturel* sous réserve que le sol ne soit pas imperméabilisé ou que des mesures compensatoires soient mises en œuvre sans aggraver la situation antérieure (au sens Loi sur l’eau) et qu’ils soient intégrés au plan communal de sauvegarde.

D’une manière générale, la création d’espaces refuge, tels que définis et conditionnés dans les PPRL, avec ou sans création de surface de plancher dans les espaces soumis aux risques naturels littoraux est autorisée.

(1) Avec mise hors d’eau des équipements sensibles à la cote court terme.

(2) Dans le cadre du risque submersion, l’emprise au sol est liée à la notion de régime hydraulique. Il s’agit de l’emprise de toutes constructions* générant un obstacle ou modifiant le libre écoulement des eaux de submersion.

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TOME 5 / RÈGLEMENT 5.1 Règlement écrit

PLUi - Modification n° 2 approuvée le 29 janvier 2026 Mise en compatibilité n° 4 approuvée le 05 mars 2026

À TOUTES LES ZONES

DISPOSITIONS COMMUNES DISPOSITIONS COMMUNES

AUX ZONES U ET AU

1.1.2 LE RISQUE ÉROSION

Dans les secteurs soumis à des risques d’érosion de la falaise tels qu’indiqués au document graphique n° 5.2.1 par une trame :

- s ont interdits les nouveaux bâtiments*, les extensions* de bâtiments* existants ainsi que les changements de destination* et d’affectation visant à aggraver la sécurité des personnes et la vulnérabilité des biens ;

- l es reconstructions après sinistre ne sont admises que sous réserve de réduire l’exposition à ces risques.

1.1.3 LE RISQUE ÉBOULEMENT

Certaines communes sont soumises à des risques d’éboulement liés à des cavités souterraines dues à des zones d’extraction dans les couches calcaires, carrière, four à chaux, caves. Ces risques sont avérés dans les communes de Bourgneuf et de Montroy (plutôt dans le centre ancien) sans pour autant être cartographiés.

1.1.4 LE RISQUE SISMIQUE

Les règles parasismiques prévues par le Code de la construction s’imposent aux bâtiments sur l’ensemble du territoire de l’agglomération.

ZONES URBAINES

ZONES À URBANISER

1.2 / DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES SOUMISES À DES RISQUES D’INONDATION

Dans les secteurs soumis à des risques d’inondation, excepté de type centennale tels qu’indiqués au document graphique n° 5.2.1 par une trame :

- l es nouvelles constructions* à destination* de logement* et d’hébergement*, de commerce et d’activités de service*, d’équipement d’intérêt collectif et de services publics* et aux autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire* sont interdites ;

- l es stationnements enterrés, les sous-sols et les caves sont interdits ;

- s ont admises les occupations et utilisations du sol non interdites, sous réserve qu’aucune surface de plancher ne soit située au-dessous du niveau des voiries existantes ou à créer ;

- l es clôtures doivent être conçues de manière à réduire au maximum la gêne au libre écoulement des eaux et assurer la protection contre les inondations ;

- l es voies nouvelles et les aires de stationnement seront conçues de manière à limiter l’imperméabilisation des sols (mise en place de revêtements drainants, techniques alternatives de type noues*, fossés*…).

Dans les secteurs soumis à des risques d’inondations de type centennale tels qu’indiqués au document graphique n° 5.2.1 par une trame :

- l es sous-sols et les caves sont déconseillés ;

- i l est recommandé de cuveler les parkings enterrés ;

- i l est recommandé que les surfaces de plancher soient situées au-dessus du niveau des voiries existantes ou à créer ;

- l es vides sanitaires sont recommandés.

ZONES AGRICOLES

ZONE NATURELLE

1.3 / DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES HUMIDES

Dans les zones humides reportées au document graphique n° 5.2.1 :

- s ont interdits tout usage, affectation des sols, activité ou construction*, de nature à compromettre la sauvegarde des zones humides telles que définies à l’article L. 211-1 du Code de l’environnement, à l’exception des ouvrages nécessaires à la protection des biens et personnes et à la réduction des risques naturels ;

- l es clôtures doivent être conçues de manière à réduire au maximum la gêne au libre écoulement des eaux et assurer la protection contre les inondations ;

- l es clôtures doivent être conçues de manière à faciliter les continuités écologiques ;

- s ont interdits les exhaussements et affouillements du sol* d’une superficie supérieure à 100 mètres carrés et d’une hauteur*, s’il s’agit d’un exhaussement*, ou d’une profondeur, dans le cas d’un affouillement*, excédant un mètre ;

- sont interdits les dépôts de matériaux.

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LEXIQUE

1.4 / PRISE EN COMPTE DES RISQUES LIÉS AUX CHAMPS ÉLECTROMAGNÉTIQUES BASSES FRÉQUENCES

- l es nouveaux logements* et les extensions* de constructions existantes* à destination d’habitation* dans les espaces situés sous et à une distance de 100m d’une ligne très haute tension aérienne et 30 m d’une ligne haute tension aérienne (distance calculée depuis le câble le plus proche du futur bâtiment) exposés à un champ électromagnétique basses fréquences de plus de 1µT sont interdits. Seuls pourront être acceptés les piscines, préaux, carports et autres aménagements* non clos ;

- l es bâtiments* recevant du public et classés comme sensibles (hôpitaux, maternités, établissements accueillant des enfants tels que crèches, maternelles, écoles primaires, etc.) dans les zones qui, situées à proximité d’ouvrages THT, HT, lignes aériennes, câbles souterrains et postes de transformation ou jeux de barres, sont exposées à un champ électromagnétique basses fréquences de plus de 1µT sont interdits.

1.5 / D ISPOSITIONS RELATIVES AUX ÉLÉMENTS DE PAYSAGE BÂTIS IDENTIFIÉS AU TITRE DE L’ARTICLE L. 151-19 DU CODE DE L’URBANISME

Les éléments de paysage bâtis identifiés au titre de l’article L. 151-19 du Code de l’urbanisme tels qu’identifiés sur le document graphique n° 5.2.1 font l’objet d’une protection particulière. La liste des éléments identifiés figure en annexe du présent règlement.

Toute modification ou suppression d’un élément identifié est soumise à déclaration préalable (R. 421-17 du Code de l’urbanisme).

Toute démolition* partielle ou totale d’un élément identifié est soumise à permis de démolir (R. 421-28 du Code de l’urbanisme).

THÈME DES ÉLÉMENTS IDENTIFIÉS

PRESCRIPTIONS RÉGLEMENTAIRES DE NATURE À ASSURER LA PRÉSERVATION, LA CONSERVATION OU LA RESTAURATION* DES ÉLÉMENTS IDENTIFIÉS

Dans les périmètres identifiés en tant que morphologie urbaine singulière, toute démolition*, partielle ou totale, est soumise à permis de démolir (R. 421-28 du Code de l’urbanisme) et toute édification de clôture est soumise à déclaration préalable (R. 421-12 du Code de l’urbanisme).

Forme urbaine

Pour les venelles identifiées : - l es venelles identifiées doivent être sauvegardées ou interprétées avec leur

esprit d’origine ; - l ’étroitesse des voies doit être conservée ; - l es murs en moellons en bordure de venelle doivent être conservés et faire

l’objet d’une maintenance* ou d’une restauration*, sauf réalisation d’un bâtiment* en bordure de venelle ; - l es témoins des usages passés tels que puits, four... doivent être préservés et faire l’objet d’une maintenance* ou d’une restauration*. - p our les sols, on préfèrera des matériaux perméables et naturels mis en œuvre avec des liants naturels (pavés à joints sable ou enherbés, stabilisé/chaille, mélange terre/graviers...) ou des espaces enherbés ; - l es pieds de murs seront plantés : des réserves en pieds de murs seront prévues à cet effet ; - l e mobilier urbain (borne, signalisation, éclairage…) sera limité à un équipement compatible avec l’usage de l’espace et adapté au caractère des lieux.

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À TOUTES LES ZONES

DISPOSITIONS COMMUNES DISPOSITIONS COMMUNES

AUX ZONES U ET AU

ZONES URBAINES

ZONES À URBANISER

Forme urbaine

Patrimoine architectural Détails architecturaux Patrimoine d’usage

Pour les querreux et cours identifiés : - l es querreux et cours identifiées doivent être sauvegardés ou interprétés avec

leur esprit d’origine ; - l ’usage collectif du lieu doit être conservé ; - l ’édification de tout type de construction* y est interdite ; - l es témoins des usages passés tels que puits, four... doivent être préservés et

faire l’objet d’une maintenance* ou d’une restauration* ; - l es éléments anciens (pavages, sols anciens...) doivent être conservés et

réemployés ; - l es limites séparatives* des querreux doivent être assimilées à des limites sur

voies et emprises publiques*. - p our les sols, on préfèrera des matériaux perméables et naturels mis en œuvre

avec des liants naturels (pavés à joints sable ou enherbés, stabilisé/chaille, mélange terre/graviers...) ; - l es pieds de murs seront plantés : des réserves en pieds de murs seront prévues à cet effet ; - l e mobilier urbain (borne, signalisation, éclairage…) sera limité à un équipement compatible avec l’usage de l’espace et adapté au caractère des lieux.

Pour les linéaires de façades* identifiés, la cohérence d’ensemble du linéaire doit être préservée. Des surélévations et modifications de façades* peuvent être autorisées si elles ne portent pas atteintes à cet objectif. Toute isolation thermique par l’extérieur est interdite.

Les bâtiments* et ensembles bâtis identifiés comme patrimoine architectural devront être conservés et faire l’objet d’une maintenance* ou d’une restauration*. Tous les travaux réalisés sur ces éléments doivent préserver leurs caractéristiques historiques ou culturelles, leur ordonnancement et les proportions de leur volumétrie, l’usage des matériaux d’origine. Toute isolation thermique par l’extérieur est interdite. Les extensions* doivent respecter la volumétrie du bâtiment* à étendre et ne pas compromettre la cohérence de l’organisation générale du bâti et du paysage urbain ou naturel dans lequel elles s’insèrent. Les cours doivent être conservées. Toute division en propriété ou en jouissance ne doit pas porter atteinte à la cohérence globale originelle du bâtiment* ou de l’ensemble bâti identifié.

Les détails architecturaux identifiés doivent être conservés et faire l’objet d’une maintenance* ou d’une restauration*. Ces éléments ne seront pas recouverts par une isolation thermique par l’extérieur. À titre exceptionnel, un déplacement peut être autorisé s’il est compatible avec la nature de l’élément considéré.

Les éléments identifiés comme patrimoine d’usage doivent être conservés et faire l’objet d’une maintenance* ou d’une restauration*. À titre exceptionnel, un déplacement peut être autorisé s’il est compatible avec la nature de l’élément considéré. Tous les travaux réalisés sur des bâtiments identifiés comme patrimoine d’usage doivent préserver leurs caractéristiques historiques ou culturelles, leur ordonnancement et les proportions de leur volumétrie, l’usage des matériaux d’origine. Toute isolation thermique par l’extérieur est interdite. Les extensions* doivent respecter la volumétrie du bâtiment* à étendre et ne pas compromettre la cohérence de l’organisation générale du bâti et du paysage urbain ou naturel dans lequel elles s’insèrent.

ZONES AGRICOLES

ZONE NATURELLE

LEXIQUE

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Patrimoine autour des croyances et des pratiques religieuses

Patrimoine commémoratif

Patrimoine autour de l’eau

Clôtures

Fortifications

Les éléments identifiés comme patrimoine autour des croyances et des pratiques re