Zone AA

Intitulé du document : Aa 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité

Destinations et sous-destinations admises, interdites et limitation de certains

usages et affectations des sols, constructions et activités :

Destinations Exploitation agricole et forestière

Habitations

Commerce et activités de service

Equipements d’intérêt collectif et service publics Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Sous-destinations Exploitation agricole Exploitation forestière Logement25

Hébergement26 Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hébergement hôtelier et touristique Cinéma

Industrie Entrepôt Bureau

Interdites X X

X

X X

X X X

Admises O O

O

O O O

Conditions de limitations

Uniquement les habitations de gardiennage de 30m² d’emprise au sol.

Les constructions et

installations nécessaires à

l’activité artisanale existante

à la date d’approbation du

PLU, sous réserve de ne pas

réduire

l’inter-distance

existante avec les bâtiments

d’activités agricoles.

Les constructions et installations nécessaires à l’activité artisanale existante à la date d’approbation du PLU.

25 Recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages à l'exclusion des hébergements couverts par la sous-destination « hébergement ». La sous-destination « logement » recouvre notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs.(Article 2 - JORF n°0274 du 25 novembre 2016 - texte n° 51).

26 Recouvre les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service. Cette sous-destination recouvre notamment les maisons de retraite, les résidences universitaires, les foyers de travailleurs et les résidences autonomie. (Article 2 - JORF n°0274 du 25 novembre 2016 - texte n° 51).

La construction d’annexes en matériaux de fortune30,

28 Une construction est considérée comme existante si elle est reconnue comme légalement construite et si la majorité des fondations ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage remplissent leurs fonctions. Une ruine ne peut pas être considérée comme une construction existante.

29 Une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d’usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d’accès direct depuis la construction principale.

30 Improvisés et provisoires de type bâches, tôles,… inapproprié pour l’usage qui est en fait.

- Tout pastiche d’une architecture étrangère aux constructions traditionnelles locales (mas provençal, chalet de bois, maison à colombage, etc…)

Projet de construction de bâtiment d’activités :

Le choix de la localisation de la construction sur le territoire de l'exploitation répond, tout à la fois, aux besoins fonctionnels de la construction au regard de sa nature et pour minimiser son impact visuel dans le grand paysage. Le choix d'implantation de la construction sur le terrain est guidé, dans l'objectif d'une insertion discrète dans son environnement, par :

▪ la topographie du terrain pour limiter les mouvements de terrain ; ▪ la préservation des espaces arborés et des haies ; ▪ les mécanismes d'écoulement des eaux afin de préserver les sources, rus et éviter les ravinements liés

au ruissellement des eaux pluviales ; ▪ la prise en considération des constructions implantées sur le terrain pour créer une harmonie

d'ensemble et ainsi mettre en valeur l’équilibre des éléments bâtis et des espaces végétalisés et arborés existants.

Les façades devront présenter une unité architecturale sur toutes les faces des bâtiments (maçonnerie enduite, aluminium, bardage bois…).

Les teintes des bâtiments doivent favoriser leur insertion dans la zone et leur intégration dans le paysage, on privilégiera notamment des teintes neutres. Pour la teinte des murs verticaux, l’utilisation du blanc est interdite.

Aa 2.3- Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Des espaces boisés, des parcelles boisées ainsi que des haies bocagères existantes a sont identifiés à préserver au titre des continuités écologique selon les indications portées au plan de zonage. Tout arbre ou plantation supprimés devront être remplacés. Les travaux correspondant à un entretien durable et normal31 et de l’exploitation d’une haie ne sont pas concernés.

Tout projet ayant pour effet de modifier ou de supprimer un de ces éléments des « éléments de paysage à protéger et mettre en valeur » ou assurant des continuités écologiques doit faire l’objet d’une demande d’autorisation en mairie (déclaration préalable). Sauf dans le cas de création de passage d’animaux de parcelle en parcelle, cette demande devra être accompagnée d’un dossier concernant la reconstitution de haies dans un rapport à minima de 1 pour 1. Elles consisteront en à la création d’un talus et/ou la plantation d’une haie sur la même unité foncière ou à défaut, sur un autre site présentant un intérêt à être planté, choisi en concertation avec la commune.

L’implantation des constructions doit être étudiée de manière que les plantations existantes, d’essences locales, soient conservées ; en cas d’impossibilité, elles doivent être remplacées par des plantations de même nature.

Dans le cas de construction implantée en retrait de l’alignement, les surfaces libres en bordure de voie seront traitées en espaces verts pour au moins 50% de leur surface.

Les haies de lauriers palmes (prunus laurocerasus) et conifères (Ex : thuyas, chaemicyparis…) sont interdites.

Intitulé du document : Aa 2.1- Volumétrie et implantation des constructions

Aa 2.1.1-Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques :

Les constructions nouvelles devront s’implanter soit à l’alignement, soit à une distance minimale de trois mètres de l’alignement des voies.

A et Aa 2.1.2-Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : Les constructions seront implantées :

- soit en limite(s) séparative(s), - soit à une distance minimale de 1,50 mètres, - En présence d’un talus ou d’une haie identifiés au plan, ou d’un fossé nécessaire à la continuité d’un écoulement naturel, les constructions seront implantées à une distance minimale de cinq mètres de la limite séparative.

Les extensions des constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantations pourront être autorisées en prolongement de celles-ci.

Ces règles d’implantation pourront faire l’objet d’adaptation(s) mineure(s) en considération du caractère et de l’implantation des constructions avoisinantes et de la configuration du terrain (topographie et forme de la parcelle), conformément aux dispositions de l’article L.152-3 du code de l’urbanisme.

Les habitations existantes, à la date d’approbation du présent P.L.U., comprises en zone A :

Les annexes des constructions à usages d’habitations existantes devront être implantées à une distance maximale de 20 mètres mesurée à partir des murs extérieurs du bâtiment d’habitation principale.

Aa 2.1.4- Hauteur des constructions :

La hauteur des extensions de constructions existantes à usage d’habitation devra rester en harmonie avec

la hauteur du bâtiment initial.

De plus, la hauteur maximale des constructions par rapport au niveau moyen du terrain avant travaux, dans

l’emprise de la construction, est limitée à :

Sommet de façade27

Point le plus haut de la

construction

Habitations

6.00 mètres

-

Intitulé du document : 27 Hauteur prise à la jonction du plan droit de façade et de la toiture.

Annexes aux habitations En secteur Aa

3.50 mètres -

Au-dessus de ces limites, seuls peuvent être édifiés les ouvrages indispensables et de faible emprise tels que souches de cheminées.

Lorsque les voies sont en pente, la cote de hauteur est prise au point du milieu de chaque façade des bâtiments.

REGLEMENT

3.50 mètres 12 mètres

La hauteur des éléments techniques nécessaires au bon fonctionnement de l’activité et les éléments constructifs spécifiques ne sont pas règlementés, sauf à remettre en cause le principe même de l’implantation de l’équipement s’il était de nature à porter atteinte à la qualité du site (silos ou autres installations).

La règle de hauteur ne s’applique pas aux constructions existantes ne respectant pas la règle, dans ce cas, l’extension est autorisée sous réserve qu’elle ne dépasse pas la hauteur de la construction initiale.

Aa 2.1.5- Emprise au sol des constructions :

Habitations : Pour les locaux de gardiennage complémentaire à une exploitation agricole : L’emprise au sol est limitée à 30m².

L’extension des logements est mesurée par rapport à l’emprise au sol de la construction existantes28 à la date d’approbation du présent plan local d’urbanisme, et est limitée à : 20 m² + 30% de l’emprise au sol du bâtiment existant dans une limite globale de 60 m² supplémentaires.

Annexes29 : L’emprise au sol de l’ensemble des bâtiments annexes (garage, abris pour animaux, abris de jardin, serre, remise, etc. …) est limitée à 60 m².

En secteur Aa : l’emprise au sol des constructions et installations est limitée à 60% de la surface du secteur Aa, soit 5000 m², tous types de construction compris.

Intitulé du document : Aa 2.2- Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

L’autorisation de construire sera refusée ou ne sera accordée que sous réserve de prescriptions spéciales si les constructions, par leurs dimensions ou leur aspect, sont de natures à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants et des paysages.

Intitulé du document : Aa 2.4- Stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant au besoin des constructions doit être assuré en dehors des voies.

31 On entend par entretien normal : abattage ponctuel, élagage, émondage, arbre dangereux ou tombés.

Aa 3- Equipement et réseaux

Aa 3.1- Desserte par les voies publiques ou privées Tout terrain enclavé, ne disposant pas d’accès sur une voie publique ou privée, est inconstructible sauf si le propriétaire produit une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire (en application de l’article 682 du Code Civil). Les caractéristiques des voies doivent permettre le passage des engins de lutte contre l’incendie et répondre à l’importance et à la destination des constructions qui doivent être édifiées.

A et Aa 3.2- Desserte par les réseaux Alimentation en eau potable : Le branchement sur le réseau public de distribution d’eau potable est obligatoire pour toute construction ou installation nouvelle qui le nécessite, en dehors des abris de jardin et bâtiments annexes.

Assainissement eaux usées : Eaux usées : Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d’assainissement, s’il existe, en dehors des abris de jardins et bâtiments annexes qui ne seraient pas desservis par le réseau d’eau potable. A défaut, les eaux usées doivent être traitées par une installation autonome d’assainissement adaptée au projet et conforme aux règlementations en vigueur. Cette installation devra être conçue de manière à se raccorder ultérieurement au réseau collectif d’assainissement lorsqu’il sera mis en place. Eaux usées non domestiques Tout raccordement amenant des eaux usées non domestiques vers les réseaux sera soumis à l’accord du service d’assainissement. Un prétraitement des eaux usées industrielles pourra être imposé.

La gestion des eaux pluviales et du ruissellement : Tout aménagement réalisé sur un terrain doit garantir l’écoulement des eaux pluviales dans un dispositif individuel ou collectif, à réaliser à la charge du constructeur, favorisant en priorité l’infiltration dans le sol, limitant les débits et permettant l’évacuation des eaux de pluie. Les mesures de rétention inhérentes au rejet limité, devront être conçues, de préférence selon des méthodes alternatives (noues, tranchées et voies drainantes, puits d’infiltration…) à l’utilisation systématique de bassins de rétention. La réalisation de ces aménagements devra être conçue de façon à en limiter l’impact visuel et paysager depuis les espaces publics. Le raccordement au réseau d’eau pluviale sera soumis à l’autorisation de l’autorité compétente.

Conditions de desserte des terrains par les réseaux divers (électricité, gaz, téléphone, télédistribution, éclairage public, communications électroniques…) Les installations et les branchements doivent être installés en souterrain ou intégrés au bâti.

Collecte des déchets ménagers et assimilés : Tout projet de construction ou réhabilitation devra prévoir, à l’intérieur de l’unité foncière, le stockage des containers destinés à recevoir les ordures ménagères en attente de collecte.

Commune :

BALAZÉ (35)

Etude :

Plan Local d’Urbanisme

Pièce :

4.1- Règlement

Objet :

APPROBATION

Vu pour être annexé à la délibération du Conseil communautaire n°…………………………….. en date du 25 juin 2026, approuvant la modification n°1 du PLU de Balazé.

Historique du PLU de Balazé : Révision générale du PLU approuvé le 12 mars 2021 Modification simplifiée du PLU approuvée le 31 février 2023 Plan des servitudes mis à jour le 19 octobre 2023

Sommaire

REGLEMENT

Préambule ............................................................................................................................................... 3

Zone urbaine du centre UC, zone urbaine des extensions périphériques UE et zone à urbaniser 1AUE ........ 3 UC, UE et 1AUE 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité ............................ 12 UC, UE et 1AUE 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ................... 13 UC, UE et 1AUE 3- Equipement et réseaux ................................................................................................... 19

Zones Urbaines activités UA et à urbaniser activités 1AUA ...................................................................... 21 UA et 1AUA 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité .................................. 21 UA et 1AUA 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ......................... 22 UA et 1AUA 3- Equipement et réseaux ......................................................................................................... 25

Zone Urbaine d’équipements et de loisirs UL et à urbaniser 1AUL ........................................................... 27 UL et 1AUL 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité................................... 27 UL et 1AUL 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.......................... 28 UL et 1AUL 3- Equipement et réseaux.......................................................................................................... 29

Zone à urbaniser à long terme 2AU......................................................................................................... 31 2AUA et 2AUE 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité .............................. 31 2AUA et 2AUE 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ..................... 32 2AUA et 2AUE 3- Equipement et réseaux ..................................................................................................... 33

Zone agricole A et secteur d’activités artisanales Aa ............................................................................... 35 A et Aa 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité.......................................... 35 A et Aa 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère................................. 38 A et Aa 3- Equipement et réseaux................................................................................................................. 45

Zone naturelle et forestière N et de loisirs NPL ....................................................................................... 52 N et NPL 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité ....................................... 52 N et NPL 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère .............................. 54 N et NPL 3- Equipement et réseaux .............................................................................................................. 60

Annexe 1 : Lexique national de l’urbanisme ............................................................................................. 62 Les définitions retenues ................................................................................................................................ 62 Les précisions utiles pour l’emploi des définitions........................................................................................ 63

ANNEXE 2 – Captages AEP la Guérinière................................................................................................... 67 ANNEXE 3 – Captages AEP de Pont Billon ................................................................................................. 72

Préambule

REGLEMENT

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de BALAZE.

Le règlement est composé : -du ou des documents graphiques, qui délimitent les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières. - du présent document, le règlement littéral, qui fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zones. S’appliquent concomitamment aux dispositions réglementaires du P.L.U., les prescriptions prises au titre de législations spécifiques, notamment les dispositions du Code de l’environnement y compris notamment la législation sur les Installations Classées, les dispositions du Code rural et de la Pêche maritime, les Servitudes d’Utilité Publique, la législation relative à l’archéologie préventive, à la préservation du Paysage, du Patrimoine, etc.

Division du territoire en zones