Zone UA

Intitulé du document : Interdites X X X

X

Admises O

O O O ✓ ✓ ✓ ✓

Limitations

Uniquement les logements de fonction, intégrés dans l’enveloppe du bâtiment d’activité et présentant une emprise au sol inférieure à 30 m² La surface de plancher des commerces devra être comprises entre 500 et 1000m². Nécessaire au fonctionnement de la zone La surface de plancher des commerces est limitée à 1000m²

7 Recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages et notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. 8 Les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service (maisons de retraite, résidences universitaires, foyers de jeunes travailleurs et les résidences autonomie).

administrations publiques et

assimilés

Etablissements

d’enseignement, de santé et

X

d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

X

Equipements sportifs

X

Autres équipements recevant

✓

du public

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition

✓ ✓ ✓

X

REGLEMENT

Intitulé du document : UA et 1AUA 2.1- Volumétrie et implantation des constructions

UA et 1AUA 2.1.1- Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques :

Lorsqu’il n’existe pas d’alignement spécifique du bâti sur rue, les constructions nouvelles devront s’implanter (en totalité ou pour partie) à une distance minimale de un mètre de l’alignement des voies. Dans cette marge de recul, les dépôts de matériels ou de matériaux sont interdits et les aires de stationnements paysager sont admises.

Dans le cas d’un projet d’aménagement d’ensemble (permis de construire groupé, permis de construire groupé valant division, permis d’aménager un lotissement créant des voies ou des espaces publics ou collectifs), ces règles ne sont imposées qu’au périmètre de l’opération.

L’extension des constructions existantes qui se trouveraient à une distance inférieure à celles prescrites cidessus est autorisée à condition qu’elle ne réduise pas la distance de l’ensemble par rapport à la voie.

UA et 1AUA 2.1.2- Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :

Lorsqu’il n’existe pas d’alignement spécifique Les constructions seront implantées :

- soit en limite(s) séparative(s) sous réserve de la réalisation d’un mur coupe-feu,

- soit à une distance minimale de 4,00 mètres.

- à une distance minimale de 5,00 mètres de la limite séparative, lorsqu’un talus ou une haie sont identifiés au plan.

Toutefois, si la limite séparative est commune avec une zone d’habitation, la construction devra alors être implantée à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur maximale du bâtiment, sans pouvoir être inférieur à 5 mètres.

Les extensions des constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantations pourront être autorisées en prolongement de celles-ci.

UA et 1AUA 2.1.3- Implantation des constructions par rapport aux autres constructions sur une même propriété :

Il n’est pas imposé de distance minimale entre deux bâtiments sur une même propriété cependant il devra toujours être aménagé un espace suffisant pour permettre :

- l’entretien facile du sol et des constructions - le passage et le fonctionnement du matériel de lutte contre l’incendie Les dispositions de cet article ne s’appliquent pas aux installations et équipements techniques liés aux réseaux des services publics ou des établissements d’intérêt collectif (assainissement, eau potable, électricité, télécommunications...).

UA et 1AUA 2.1.4- Hauteur des constructions :

Les volumes des constructions projetées seront étudiés de manière à assurer leur parfaite intégration dans l’aménagement d’ensemble.

La hauteur des constructions ne peut excéder, par rapport au niveau du terrain naturel avant décaissement :

Sommet de façade9

Toutes

destinations

de

construction

11 mètres

En cas de terrain en pente, la cote de

hauteur est prise au point du milieu de

chaque façade des bâtiments.

Point le plus haut de la construction 12 mètres

La hauteur est prise dans l’emprise au sol de la construction, du sol au point le plus haut du bâtiment, hors éléments techniques nécessaires au bon fonctionnement de l’activité et éléments constructifs spécifiques, sauf à remettre en cause le principe même de l’implantation de l’équipement s’il était de nature à porter atteinte à la qualité du site.

UA et 1AUA 2.1.5- Emprise au sol des constructions : L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 70% de la superficie du terrain.

Intitulé du document : 9 Hauteur prise à la jonction du plan droit de façade et de la toiture.

La qualité et la diversité architecturale : Les façades devront présenter une unité architecturale sur toutes les faces des bâtiments (maçonnerie enduite, aluminium, bardage bois…). L’usage des teintes blanches est interdit.

Menuiseries, les éléments de superstructure et les évènements architecturaux : Les couleurs seront indiquées dans le dossier de demande de permis de construire.

Toiture : La pose de châssis et de capteurs solaires doit être particulièrement étudiée pour une bonne intégration dans le plan de la couverture. Dans le cas où la toiture est apparente, elle devra faire l’objet d’un soin particulier dans son dessin et sa volumétrie, et être de teinte sombre. Le cas échéant, elle devra être masquée par des relevés d’acrotères. Les toitures doivent intégrer harmonieusement les éléments de superstructures tels que matériels de ventilation et de climatisation, cages d’escaliers et ascenseurs, locaux techniques. Les toitures végétalisées sont autorisées.

Les clôtures d’une hauteur de 2.00 m maximum seront constituées de panneaux grillagés rigides sur poteaux métalliques de couleur vert ou gris anthracite ou noir, sans soubassement. Les clôtures seront implantées en limite foncière. Les portails devront être en harmonie avec les clôtures. Les clôtures en panneaux préfabriqués bétons sont interdits.

Les éléments de modénature avec inscription sont interdits en saillie. Ils devront être intégrés dans la volumétrie des bâtiments et d’une taille mesurée proportionnée au bâtiment.

UA et 1AUA 2.3- Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Sont interdits : Les dépôts sauvages de ferrailles, de matériaux de récupération, de vieux véhicules, de déchets ainsi que de combustibles solides ou liquides

Des haies bocagères existantes et des parcelles boisées sont classées à protéger selon les indications portées au plan de zonage au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme. Tout arbre ou plantation supprimé devra être remplacé. Les travaux correspondant à un entretien durable et normal de l’exploitation d’une haie ne sont pas concernés. Tout projet ayant pour effet de modifier ou de supprimer un de ces éléments des « éléments de paysage à protéger et mettre en valeur » ou assurant des continuités écologiques doit faire l’objet d’une demande d’autorisation en mairie (déclaration préalable). Cette demande devra être accompagnée d’un dossier concernant la reconstitution de haies dans un rapport à minima de 1 pour 1. Elles consisteront en à la création d’un talus et/ou la plantation d’une haie sur la même unité foncière ou à défaut, sur un autre site présentant un intérêt à être planté, choisi en concertation avec la commune. Des trouées pourront être effectuées pour le passage de la voirie ou de l’assainissement.

L’implantation des constructions doit être étudiée de manière que les plantations existantes, d’essences locales, soient conservées ; en cas d’impossibilité, elles doivent être remplacées par des plantations de même nature.

Les aires de stationnement, sur terrain naturel et en plein air, seront plantées ponctuellement d’arbres de haute tige et seront accompagnées de haies ou de plantes arbustives. Les plantations réalisées devront être organisée de façon aléatoire, dans le but de conserver un caractère « naturel » à la zone.

Proposition de verdissement des aires de stationnements

Clôtures : En cas de réalisation d’une haie vive elle sera composée d’essences locales10 et pourra être doublée d’une clôture d’une hauteur maximale de 2.50 m. Les haies de lauriers palmes (prunus laurocerasus) et conifères (Ex : thuyas, chaemicyparis…) sont interdites.

Intitulé du document : UA et 1AUA 2.2- Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Assurer une bonne insertion des constructions dans leur environnement : ▪ L’aspect général du projet devra permettre une bonne intégration dans l’environnement, les clôtures devront contribuer à cet ensemble. ▪ Garantir une insertion harmonieuse dans l’environnement urbain et paysager tout en tenant compte des caractéristiques architecturales des constructions existantes en fonction de la particularité de chacune des zones.

Intitulé du document : UA et 1AUA 2.4- Stationnement

Le stationnement et les aires de manœuvre des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations devra être assuré en dehors des voies publiques. Des aires de stationnement spécifiques seront à prévoir pour les deux roues. Le sol des aires de stationnement devra rester en partie perméable, à hauteur de 30% minimum de leur emprise au sol. Les places de stationnements sont spécifiquement réservées à cet usage. Il est interdit d’y affecter des stockages.

UA et 1AUA 3- Equipement et réseaux

Intitulé du document : UA et 1AUA 3.1- Desserte par les voies publiques ou privées

Tout terrain enclavé, ne disposant pas d’accès sur une voie publique ou privée, est inconstructible sauf si le propriétaire produit une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire (en application de l’article 682 du Code Civil). Les caractéristiques des voies doivent permettre le passage des engins de lutte contre l’incendie (soit une largeur minimale de 3,50 mètres) et répondre à l’importance et à la destination des constructions qui doivent être édifiées. Lorsque les voies nouvelles se termineront en impasse, celles-ci devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. Dans les opérations d’aménagement, les sentiers piétonniers doivent toujours être assurés, et en liaison avec les sentiers piétonniers existants (le cas échéant). La desserte automobile de toute opération ou construction ne peut être assurée par une liaison piétonne.

Intitulé du document : UA et 1AUA 3.2- Desserte par les réseaux

Alimentation en eau potable : Le branchement sur le réseau public de distribution d’eau potable est obligatoire pour toute construction ou installation nouvelle qui le nécessite, en dehors des bâtiments annexes.

Assainissement eaux usées :

Eaux usées : Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d’assainissement, en dehors des bâtiments annexes qui ne seraient pas desservis par le réseau d’eau potable. Lorsque le réseau d’assainissement collectif est prévu, mais non susceptible d’être réalisé avant l’utilisation des locaux, un assainissement individuel pourra être autorisé à la condition d’être conçu de manière à pouvoir être branché sur le futur réseau. Les dispositifs provisoires seront alors mis hors circuits lors du branchement aux collecteurs. Lorsque le terrain est situé en contrebas du réseau collectif existant, son raccordement aux collecteurs par dispositifs individuels appropriés (pompe de refoulement) pourra être imposé.

Eaux usées non domestiques

10 A titre indicatif, parmi les essences locales on peut retenir le Noisetier, l’églantier, le Charme, le Cornouiller, le Prunellier … Parmi les essences horticoles : le Cornouiller (Cornus sp.), le Lilas (Syringa sp.), l’Escallonia (E. sp.), le Laurier thym (Viburnum tinus), la Viorne (Viburnum plicatum), le Cotonaster sp, le Cormier …

Tout raccordement amenant des eaux usées non domestiques vers les réseaux sera soumis à l’accord du service d’assainissement. Un prétraitement des eaux usées industrielles pourra être imposé.

Conditions de desserte des terrains par les réseaux divers (électricité, gaz, téléphone, télédistribution, éclairage public, communications électroniques…)

Les installations et les branchements doivent être installés en souterrain ou intégrés au bâti.

Collecte des déchets ménagers et assimilés

Tout projet de construction ou réhabilitation devra prévoir, à l’intérieur de l’unité foncière, le stockage des containers destinés à recevoir les ordures ménagères en attente de collecte. Dans le cas d’opération d’ensemble, il sera nécessaire de dédier des espaces pour le stockage et la collecte des déchets (BAV), de préférence en entrée d’opération.

UA et 1AUA 3.3- Limitation de l’imperméabilisation des sols et maîtrise du débit et de l’écoulement des eaux pluviales

La gestion des eaux pluviales et du ruissellement :

Tout aménagement réalisé sur un terrain doit garantir l’écoulement des eaux pluviales dans un dispositif individuel ou collectif, à réaliser à la charge du constructeur, favorisant en priorité l’infiltration dans le sol, limitant les débits et permettant l’évacuation des eaux de pluie.

Les mesures de rétention inhérentes au rejet limité, devront être conçues, de préférence selon des méthodes alternatives (noues, tranchées et voies drainantes, puits d’infiltration…) à l’utilisation systématique de bassins de rétention. La réalisation de ces aménagements devra être conçue de façon à en limiter l’impact visuel et paysager depuis les espaces publics.

Le raccordement au réseau d’eau pluviale sera soumis à l’autorisation de l’autorité compétente.

Pour la réalisation des places de stationnement, ainsi que les accès et cheminements piétons, ils devront privilégier des matériaux poreux et perméables :

Commune :

BALAZÉ (35)

Etude :

Plan Local d’Urbanisme

Pièce :

4.1- Règlement

Objet :

APPROBATION

Vu pour être annexé à la délibération du Conseil communautaire n°…………………………….. en date du 25 juin 2026, approuvant la modification n°1 du PLU de Balazé.

Historique du PLU de Balazé : Révision générale du PLU approuvé le 12 mars 2021 Modification simplifiée du PLU approuvée le 31 février 2023 Plan des servitudes mis à jour le 19 octobre 2023

Sommaire

REGLEMENT

Préambule ............................................................................................................................................... 3

Zone urbaine du centre UC, zone urbaine des extensions périphériques UE et zone à urbaniser 1AUE ........ 3 UC, UE et 1AUE 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité ............................ 12 UC, UE et 1AUE 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ................... 13 UC, UE et 1AUE 3- Equipement et réseaux ................................................................................................... 19

Zones Urbaines activités UA et à urbaniser activités 1AUA ...................................................................... 21 UA et 1AUA 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité .................................. 21 UA et 1AUA 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ......................... 22 UA et 1AUA 3- Equipement et réseaux ......................................................................................................... 25

Zone Urbaine d’équipements et de loisirs UL et à urbaniser 1AUL ........................................................... 27 UL et 1AUL 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité................................... 27 UL et 1AUL 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.......................... 28 UL et 1AUL 3- Equipement et réseaux.......................................................................................................... 29

Zone à urbaniser à long terme 2AU......................................................................................................... 31 2AUA et 2AUE 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité .............................. 31 2AUA et 2AUE 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ..................... 32 2AUA et 2AUE 3- Equipement et réseaux ..................................................................................................... 33

Zone agricole A et secteur d’activités artisanales Aa ............................................................................... 35 A et Aa 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité.......................................... 35 A et Aa 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère................................. 38 A et Aa 3- Equipement et réseaux................................................................................................................. 45

Zone naturelle et forestière N et de loisirs NPL ....................................................................................... 52 N et NPL 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité ....................................... 52 N et NPL 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère .............................. 54 N et NPL 3- Equipement et réseaux .............................................................................................................. 60

Annexe 1 : Lexique national de l’urbanisme ............................................................................................. 62 Les définitions retenues ................................................................................................................................ 62 Les précisions utiles pour l’emploi des définitions........................................................................................ 63

ANNEXE 2 – Captages AEP la Guérinière................................................................................................... 67 ANNEXE 3 – Captages AEP de Pont Billon ................................................................................................. 72

Préambule

REGLEMENT

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de BALAZE.

Le règlement est composé : -du ou des documents graphiques, qui délimitent les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières. - du présent document, le règlement littéral, qui fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zones. S’appliquent concomitamment aux dispositions réglementaires du P.L.U., les prescriptions prises au titre de législations spécifiques, notamment les dispositions du Code de l’environnement y compris notamment la législation sur les Installations Classées, les dispositions du Code rural et de la Pêche maritime, les Servitudes d’Utilité Publique, la législation relative à l’archéologie préventive, à la préservation du Paysage, du Patrimoine, etc.

Division du territoire en zones