Zone UC

Intitulé du document : UC, UE et 1AUE 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité

UC, UE et 1AUE 1.1- Destinations et sous-destinations admises, interdites et

limitation de certains usages et affectations des sols, constructions et activités :

Destinations Exploitation agricole et forestière Habitations

Commerce et activités de service

Sous-destinations Exploitation agricole Exploitation forestière Logement1 (et annexes) Hébergement2 (et annexes) Artisanat et commerce de détail

Restauration Commerce de gros

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hébergement hôtelier et touristique

Cinéma

Interdites X

X

Admises

✓ ✓

O

✓ O

Conditions de limitations

Compatibles avec la proximité d’habitations (nuisances olfactives, sonores, …). La surface de plancher des commerces est limitée à 1000m².

Compatibles avec la proximité d’habitations (nuisances olfactives, sonores, …) et la surface de plancher est limitée à 1000m².

✓

Les résidences mobiles de

loisirs3, les parcs résidentiels

de loisirs et les terrains de

✓

camping sont interdits. Le

stationnement de caravanes,

même de moins de trois

mois est interdit.

✓

1 Recouvre les constructions destinées au logement principal, secondaire ou occasionnel des ménages et notamment les maisons individuelles et les immeubles collectifs. 2 Les constructions destinées à l'hébergement dans des résidences ou foyers avec service (maisons de retraite, résidences universitaires, foyers de jeunes travailleurs et les résidences autonomie). 3 Caravanes et mobil homes.

Equipements d’intérêt collectif et service publics

Bureaux et locaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Salles d’art et de spectacles Equipements sportifs Autres équipements recevant du public Industrie

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition

REGLEMENT

✓

Compatibles avec la

O

proximité d’habitations (nuisances olfactives,

sonores, …).

✓

✓ ✓

✓

Compatibles avec la

O

proximité d’habitations (nuisances olfactives,

sonores, …).

✓

✓

✓

Intitulé du document : UC, UE et 1AUE 1.2-Mixité fonctionnelle et sociale

Le règlement n’interdit pas la mixité des destinations au sein d’une même construction . Il n’y a pas de règles dissociées entre la destination principale et les sous-destinations au sein d’une même construction.

Intitulé du document : UC, UE et 1AUE 2.1- Volumétrie et implantation des constructions

La reconstruction des bâtiments après sinistre est autorisée à condition que la reconstruction respecte l’implantation, les emprises et les volumes initiaux, même si la construction avant sinistre ne respectait pas les règles ci-après énoncées.

UC, UE et 1AUE 2.1.1-Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques :

Voies, places publiques ou privées ouvertes à la circulation automobile :

En secteur UC : Les constructions seront implantées :

-Soit à l’alignement, -Soit en retrait, à une distance minimale de un mètre de l’alignement, à la condition que la continuité du front bâti soit assurée par un mur ou un muret de clôture ou des annexes ayant l’aspect et/ou la teinte de la pierre locale ou des bâtiments voisins.

En secteur UE et 1AUE : Les constructions seront implantées :

-Soit à l’alignement, -Soit en retrait, à une distance minimale de un mètre de l’alignement. - Soit à une distance minimale de cinq mètres des plantations identifiées au plan, lorsqu’un talus ou une haie sont identifiés au plan.

Lorsque le projet de construction ou d’extension jouxte une ou plusieurs construction(s) existante(s) implantée(s) différemment (alignement préexistant), l’implantation de la construction pourra être imposée en prolongement des constructions existantes, afin de ne pas rompre l’harmonie de l’ensemble.

Ces règles d’implantation pourront faire l’objet d’adaptation(s) mineure(s) en considération du caractère et de l’implantation des constructions avoisinantes et de la configuration du terrain (topographie et forme de la parcelle), conformément aux dispositions de l’article L.152-3 du code de l’urbanisme.

En cas de réalisation d’isolation d’une habitation par l’extérieur, une tolérance de plus ou moins 15 cm, est admise.

UC, UE et AUE 2.1.2-Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives :

Les constructions seront implantées : - soit en limite(s) séparative(s), - soit à une distance minimale de 1,50

mètre. - soit à une distance minimale de cinq

mètres de l’alignement ou de l’emprise publique, lorsqu’un talus ou une haie sont identifiés au plan.

Ces règles d’implantation pourront faire l’objet d’adaptation(s) mineure(s) en considération du caractère et de l’implantation des constructions avoisinantes et de la configuration du terrain (topographie et forme de la parcelle), conformément aux dispositions de l’article L.152-3 du code de l’urbanisme. Les extensions des constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantations pourront être autorisées en prolongement de celles-ci. En cas de réalisation d’isolation d’une habitation par l’extérieur, une tolérance de plus ou moins 15 cm, est admise, pour les constructions non implantées en limite séparative.

UC, UE et 1AUE 2.1.3-Hauteur des constructions :

Les constructions suivantes sont exemptées de la règle de hauteur, sauf à remettre en cause le principe même de leur implantation, s’il était de nature à porter atteinte à la qualité du site :

- Les équipements d’infrastructure (installation technique de grande hauteur), - La reconstruction à l’identique après sinistre,

- Les ouvrages techniques de faible emprise ou nécessaires au fonctionnement des services d’intérêt général.

La hauteur maximale des constructions par rapport au niveau moyen du terrain avant travaux, dans l’emprise de la construction, est limitée à :

Habitations Annexes aux habitations Commerces, activités de autres activités des secondaire ou tertiaire

services, secteurs

Sommet de façade4

9.00 mètres 3.50 mètres

-

Point le plus haut de la construction 11.00 mètres 3.50 mètres

11 mètres

Au-dessus de ces limites, seuls peuvent être édifiés les ouvrages indispensables et de faible emprise tels que souches de cheminées.

Lorsque les voies sont en pente, la cote de hauteur est prise au point du milieu de chaque façade des bâtiments.

Pour assurer une meilleure intégration urbaine lorsqu’il existe un alignement spécifique du bâti sur rue et que la construction nouvelle s’implante dans une espace situé entre deux parcelles bâties dont il convient de respecter l’ordonnancement : la hauteur de la nouvelle construction ne doit pas dépasser la hauteur de la construction existante (la plus haute) qui lui est contigüe, afin de contribuer à une harmonie d’ensemble.

Intitulé du document : 4 Hauteur prise à la jonction du plan droit de façade et de la toiture.

Volumétries : Les habitations devront de préférence faire référence à l’architecture traditionnelle présente sur le site dans lequel s’inscrit le projet.

Elles présenteront des volumes et gabarits simples et compacts de manière à garantir la meilleure performance énergétique.

D’autres volumétries sont permises dès lors qu’elles se justifient par des techniques de construction garantissant une grande qualité environnementale, des performances de basse consommation ou de production et d’utilisation d’énergies renouvelables.

Façades : Les matériaux non destinés par nature à demeurer apparents tels que parpaings, briques creuses, carreaux de plâtre…, doivent être recouverts d’un revêtement prévu à cet effet, de tonalité proche des matériaux utilisés dans les bâtiments à l’architecture traditionnelle de manière à s’intégrer dans le paysage proche et lointain. Les matériaux non présents dans l’architecture traditionnelle (notamment les matériaux novateurs) pourront être autorisés à condition de justifier qu’ils s’intègrent dans le paysage environnant.

Les couleurs apparentes devront avoir une tonalité discrète, suivant une palette conforme aux tons en usage dans la construction traditionnelle de la région. La couleur blanche est interdite.

Les couleurs et aspects des matériaux des bâtiments principaux et des bâtiments annexes s’accorderont entre eux et avec les autres bâtiments présents sur le site.

Les toitures/couverture :

Les matériaux autorisés pour les toitures qui présente un faîtage sont l’ardoise ou un matériau de couleur ou d’aspect similaire ; la tuile n’est autorisée que si elle est présente dans l’environnement proche. L’utilisation de matériaux d’un autre aspect (zinc, tuile ou bac acier...) que l’ardoise est autorisée pour les toitures à faibles pentes.

D’autres matériaux peuvent être autorisés pour les projets contemporains, les extensions et les bâtiments annexes, sous réserve de justifier de la prise en compte du contexte environnant et de leur capacité à s’inscrire dans l’ambiance bâtie existante.

Les clôtures :

Les clôtures seront d'un style simple, constituées de matériaux de bonne qualité, en harmonie avec le paysage environnant. Elles doivent être établies de telle sorte qu’elles ne créent pas une gêne pour la circulation.

Les clôtures en plaques ciments sont interdites en limite sur voie ou espace public sauf si elles sont rendues nécessaires pour le soutènement des terres. Dans ce cas, leur hauteur sera limitée à 0.50m 1.00m. Les clôtures ne devront pas dépasser une hauteur de 1,20 mètre sur la voie de desserte (accès au lot) et 2 mètres en limites séparatives et autres emprises publiques.

En cas de réalisation de plantations, les haies vives seront composées d’essences locales5 et d’essences horticoles doublées ou non d’un grillage.

En secteur UC :

Des constructions sont repérées au plan par le figuré suivant ⚫, elles sont protégées au titre l’article L.151-19 du code de l’urbanisme :

▪ Elles sont soumises au permis de démolir

5 A titre indicatif, parmi les essences locales on peut retenir le Noisetier, l’églantier, le Charme, le Cornouiller, le Prunellier … Parmi les essences horticoles : le Cornouiller (Cornus sp.), le Lilas (Syringa sp.), l’Escallonia (E. sp.), le Laurier thym (Viburnum tinus), la Viorne (Viburnum plicatum), le Cotonaster sp, le Cormier …

▪ Tout travail d’aménagement et de restauration d’un bâtiment ancien reconnu comme élément constitutif du patrimoine communal devra :

- Reprendre les matériaux, l’aspect et la mise en œuvre du patrimoine d’origine ou contemporain de la construction,

- Les travaux devront se fonder sur la conservation des données d’origine ou sur leur restitution, dans la limite du possible.

UC, UE et 1AUE 2.3- Obligations en matière de performance énergétique et environnementale

L’implantation des constructions devra privilégier l’ensoleillement et l’éclairage naturel.

Afin de favoriser la production d’énergie solaire ou d’eau chaude solaire, les panneaux solaires sont autorisés à la condition de trouver un emplacement qui accompagne ou prolonge les rythmes verticaux de la façade, ou soient implantés sur le corps de bâtiments secondaires.

Sont interdites les implantations suivantes : - Les trackers ou panneaux photovoltaïques sur mat, - Les panneaux sur toiture en saillie.

En secteur UC : Les panneaux solaires autorisés seront intégrés le plus harmonieusement possible à la volumétrie générale de préférence sur le volume annexe ou secondaire.

Illustration figurant à titre indicatif

UC, UE et 1AUE 2.4- Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions

Des haies bocagères existantes ainsi que des parcelles boisées et des jardins sont identifiés à protéger selon les indications portées au plan de zonage au titre de l’article L.151-23 du code de l’urbanisme. Tout arbre ou plantation supprimés devront être remplacés. Les travaux correspondant à un entretien durable et normal6 et de l’exploitation d’une haie ne sont pas concernés.

Tout projet ayant pour effet de modifier ou de supprimer un de ces éléments des « éléments de paysage à protéger et mettre en valeur » ou assurant des continuités écologiques doit faire l’objet d’une demande d’autorisation en mairie (déclaration préalable). Cette demande devra être accompagnée d’un dossier concernant la reconstitution de haies dans un rapport à minima de 1 pour 1. Elles consisteront en à la création d’un talus et/ou la plantation d’une haie sur la même unité foncière ou à défaut, sur un autre site présentant un intérêt à être planté, choisi en concertation avec la commune.

Les jardins identifiés à protéger sont des espaces inconstructibles sauf pour la réalisation de constructions annexes de 8m² maximum, de clôture, d’extension des constructions existantes et d’équipements publics (mobilier urbain, sanitaires, kiosque, aire de jeux…).

6 On entend par entretien normal : abattage ponctuel, élagage, émondage, arbre dangereux ou tombés.

L’implantation des constructions doit être étudiée de manière que les plantations existantes, d’essences locales, soient conservées ; en cas d’impossibilité, elles doivent être remplacées par des plantations de même nature. Les espaces libres de toute construction, de circulation ou de stationnement seront aménagés en espace paysager adapté à leur environnement.

Dans le cas de construction implantée en retrait de l’alignement, les surfaces libres en bordure de voie seront traitées en espaces verts pour au moins 50% de leur surface.

Les aires de stationnement, les dépôts, les citernes de gaz liquéfié ou à mazout et installations similaires, les aires de stockage extérieurs, les serres, décharges et autres installations techniques doivent être masqués par des écrans de verdure.

Les haies de lauriers palmes (prunus laurocerasus) et conifères (Ex : thuyas, chaemicyparis…) sont interdites.

En secteur UC : Tout terrain recevant une construction doit être planté. Les espaces libres devront être traités en espaces verts pour 25% de leur surface. Les espaces libres de construction ou de stationnement seront aménagés en espace vert et/ou perméable.

En secteurs UE et 1AUE : chaque parcelle recevant une construction à usage d’habitation devra comprendre au minimum 30% en espace perméable (y compris espaces verts). Les espaces libres de construction ou de stationnement seront aménagés en espace vert et/ou perméable.

Intitulé du document : UC, UE et 1AUE 2.2- Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Tout projet de construction neuve ou de rénovation de bâtiment destinés à l’habitation, situé à l’intérieur de la zone de nuisance sonore de la RD178, classées voies bruyantes de type 3 (emprise figurant au plan de zonage) sera soumis aux dispositions de l’arrêté interministériel du 6 octobre 1978 modifié le 23 février 1983, relatif à l’isolement acoustique des bâtiments d’habitation contre les bruits de l’espace extérieur. L’autorisation de construire sera refusée ou ne sera accordée que sous réserve de prescriptions spéciales si les constructions, par leurs dimensions ou leur aspect, sont de natures à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants et des paysages.

Intitulé du document : UC, UE et 1AUE 2.4- Stationnement

En plus des obligations prévues ci-dessous, il devra être réservé des espaces pour le stationnement des deux roues : un espace vélo par logement minimum, soit 0,50m x 1,80m.

Nature de l’activité

Nombre de places de stationnement imposé

Arrondi

Habitation

2 places par logement

De plus, dans le cas d’opération d’ensemble : 2 places de stationnement pour trois logements en Par excès espace commun.

Non règlementé en secteur UC.

Logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat

1 place de stationnement par logement

/

Commerces et activités de services

Le nombre de place doit être en rapport avec l’utilisation envisagée et répondre au besoin de stationnement de la totalité des véhicules de livraison, de services, du personnel et des visiteurs.

Non règlementé en secteur UC.

Equipements d’intérêt public et de Le nombre de place doit être en rapport avec

service collectif

l’utilisation envisagée.

En cas d’extension de constructions, les places supprimées par la réalisation du projet seront compensées par un nombre de places équivalent.

En cas d’impossibilité technique de pouvoir aménager le nombre de places de stationnement lui faisant défaut, le constructeur peut être autorisé à :

- Soit les reporter sur un autre terrain distant d’au plus 300 mètres, sous réserve d’apporter la preuve qu’il réalise ou fait réaliser lesdites places.

Propositions d’implantation des aires de stationnement pour les constructions à usage d’habitation.

- Soit obtenir une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération.

Les obligations précédentes de réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés sont réduites à 15% en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en autopartage.

Les places de stationnements sont spécifiquement réservées à cet usage. Il est interdit d’y affecter des stockages.

UC, UE et 1AUE 3- Equipement et réseaux

Intitulé du document : UC, UE et 1AUE 3.1- Desserte par les voies publiques ou privées

Tout terrain enclavé, ne disposant pas d’accès sur une voie publique ou privée, est inconstructible sauf si le propriétaire produit une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire (en application de l’article 682 du Code Civil).

Les caractéristiques des voies doivent permettre le passage des engins de lutte contre l’incendie (soit une largeur minimale de 3,50 mètres) et répondre à l’importance et à la destination des constructions qui doivent être édifiées.

Lorsque les voies nouvelles se termineront en impasse, elles devront être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour. Lorsque la voie nouvelle dessert moins de 5 constructions ou présente une longueur inférieure à 20 m, cet aménagement n’est pas exigé. Les voies seront conçues de manière à permettre la construction du reste du potentiel du tissu urbain, si elle a lieu.

Lorsque le terrain, sur lequel l’opération est envisagée, est riverain de plusieurs voies publiques, l’accès sur la voie qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Dans les opérations d’aménagement, les sentiers piétonniers doivent toujours être assurés, et en liaison avec les sentiers piétonniers existants (le cas échéant).

La desserte automobile de toute opération ou construction ne peut être assurée par une liaison piétonne.

Intitulé du document : UC, UE et 1AUE 3.2- Desserte par les réseaux

Alimentation en eau potable : Le branchement sur le réseau public de distribution d’eau potable est obligatoire pour toute construction ou installation nouvelle qui le nécessite, en dehors des abris de jardin et bâtiments annexes.

Assainissement eaux usées :

Eaux usées : Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée au réseau collectif d’assainissement, en dehors des abris de jardins et bâtiments annexes qui ne seraient pas desservis par le réseau d’eau potable. A défaut, les eaux usées doivent être traitées par une installation autonome d’assainissement adaptée au projet et conforme aux règlementations en vigueur. Cette installation devra être conçue de manière à se raccorder ultérieurement au réseau collectif d’assainissement lorsqu’il sera mis en place.

Eaux usées non domestiques Tout raccordement amenant des eaux usées non domestiques vers les réseaux sera soumis à l’accord du service d’assainissement. Un prétraitement des eaux usées industrielles pourra être imposé.

Conditions de desserte des terrains par les réseaux divers (électricité, gaz, téléphone, télédistribution, éclairage public, communications électroniques…)

Les installations et les branchements doivent être installés en souterrain ou intégrés au bâti.

Collecte des déchets ménagers et assimilés

Tout projet de construction ou réhabilitation devra prévoir, à l’intérieur de l’unité foncière, le stockage des containers destinés à recevoir les ordures ménagères en attente de collecte. Dans le cas d’opération d’ensemble, il sera nécessaire de dédier des espaces pour le stockage et la collecte des déchets (BAV), de préférence en entrée d’opération.

UC, UE et 1AUE 3.3- Limitation de l’imperméabilisation des sols et maîtrise du débit et de l’écoulement des eaux pluviales

La gestion des eaux pluviales et du ruissellement :

Tout aménagement réalisé sur un terrain doit garantir l’écoulement des eaux pluviales dans un dispositif individuel ou collectif, à réaliser à la charge du constructeur, favorisant en priorité l’infiltration dans le sol, limitant les débits et permettant l’évacuation des eaux de pluie.

Les mesures de rétention inhérentes au rejet limité, devront être conçues, de préférence selon des méthodes alternatives (noues, tranchées et voies drainantes, puits d’infiltration…) à l’utilisation systématique de bassins de rétention. La réalisation de ces aménagements devra être conçue de façon à en limiter l’impact visuel et paysager depuis les espaces publics.

Le raccordement au réseau d’eau pluviale sera soumis à l’autorisation de l’autorité compétente.

Pour la réalisation des places de stationnement, ainsi que les accès et cheminements piétons, ils devront privilégier des matériaux poreux et perméables :

Commune :

BALAZÉ (35)

Etude :

Plan Local d’Urbanisme

Pièce :

4.1- Règlement

Objet :

APPROBATION

Vu pour être annexé à la délibération du Conseil communautaire n°…………………………….. en date du 25 juin 2026, approuvant la modification n°1 du PLU de Balazé.

Historique du PLU de Balazé : Révision générale du PLU approuvé le 12 mars 2021 Modification simplifiée du PLU approuvée le 31 février 2023 Plan des servitudes mis à jour le 19 octobre 2023

Sommaire

REGLEMENT

Préambule ............................................................................................................................................... 3

Zone urbaine du centre UC, zone urbaine des extensions périphériques UE et zone à urbaniser 1AUE ........ 3 UC, UE et 1AUE 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité ............................ 12 UC, UE et 1AUE 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ................... 13 UC, UE et 1AUE 3- Equipement et réseaux ................................................................................................... 19

Zones Urbaines activités UA et à urbaniser activités 1AUA ...................................................................... 21 UA et 1AUA 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité .................................. 21 UA et 1AUA 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ......................... 22 UA et 1AUA 3- Equipement et réseaux ......................................................................................................... 25

Zone Urbaine d’équipements et de loisirs UL et à urbaniser 1AUL ........................................................... 27 UL et 1AUL 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité................................... 27 UL et 1AUL 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère.......................... 28 UL et 1AUL 3- Equipement et réseaux.......................................................................................................... 29

Zone à urbaniser à long terme 2AU......................................................................................................... 31 2AUA et 2AUE 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité .............................. 31 2AUA et 2AUE 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère ..................... 32 2AUA et 2AUE 3- Equipement et réseaux ..................................................................................................... 33

Zone agricole A et secteur d’activités artisanales Aa ............................................................................... 35 A et Aa 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité.......................................... 35 A et Aa 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère................................. 38 A et Aa 3- Equipement et réseaux................................................................................................................. 45

Zone naturelle et forestière N et de loisirs NPL ....................................................................................... 52 N et NPL 1-Destinations des constructions, usages des sols et natures d’activité ....................................... 52 N et NPL 2- Caractéristiques urbaine, architecturale, environnementale et paysagère .............................. 54 N et NPL 3- Equipement et réseaux .............................................................................................................. 60

Annexe 1 : Lexique national de l’urbanisme ............................................................................................. 62 Les définitions retenues ................................................................................................................................ 62 Les précisions utiles pour l’emploi des définitions........................................................................................ 63

ANNEXE 2 – Captages AEP la Guérinière................................................................................................... 67 ANNEXE 3 – Captages AEP de Pont Billon ................................................................................................. 72

Préambule

REGLEMENT

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire communal de BALAZE.

Le règlement est composé : -du ou des documents graphiques, qui délimitent les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, les zones naturelles et forestières. - du présent document, le règlement littéral, qui fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune de ces zones. S’appliquent concomitamment aux dispositions réglementaires du P.L.U., les prescriptions prises au titre de législations spécifiques, notamment les dispositions du Code de l’environnement y compris notamment la législation sur les Installations Classées, les dispositions du Code rural et de la Pêche maritime, les Servitudes d’Utilité Publique, la législation relative à l’archéologie préventive, à la préservation du Paysage, du Patrimoine, etc.

Division du territoire en zones