Zone UB

Intitulé du document : UB-ARTICLE 1 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES

Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes : - les terrains de camping, de caravaning et les parcs résidentiels de loisirs ; - le stationnement des caravanes ; - les installations constituées d’anciens véhicules désaffectés ou toutes autres

installations précaires ou mobiles ; - les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de déchets tels que pneus

usés, vieux chiffons, ordures, etc. ; - les installations et constructions nouvelles à usage industriel, d'entrepôt ou agricole ; - les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, à l’exception de celles

liées à l’activité urbaine ; - les antennes relais sur pylône qui ne sont pas nécessaires à un service de sécurité ; - les affouillements ou exhaussements du sol non liés à une occupation ou utilisation du

sol autorisée.

Est de plus interdit le comblement des puits, des mares, des zones humides et des fossés (sauf pour des raisons techniques dûment justifiées).

UB-ARTICLE 2 : OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES À CONDITIONS PARTICULIERES

À l'exception de celles interdites à l'article 1, toutes les occupations et utilisations du sol sont admises, à conditions : - de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi qu'aux

paysages, - d'être compatibles avec les équipements publics existants ou prévus.

Les programmes de logements (excepté les opérations de réhabilitation) sont autorisés à condition de comprendre une part de logements locatifs sociaux de : - 20% minimum pour les opérations de 5 à 20 logements, - 30% minimum pour les opérations de plus de 20 logements.

La démolition des éléments bâtis protégés au titre de l'article L123-1-5 7° est autorisée exceptionnellement lorsque leur état de vétusté ou des impératifs de sécurité le justifient. Le projet de remplacement éventuel doit s'intégrer dans le paysage urbain, agricole ou naturel préexistant.

Dans le secteur UBa, les opérations de logements devront comporter un minimum de 30% de logements sociaux.

Page 15 Commune de Ballan-Miré Plan Local d'Urbanisme – Modification n°7

RÈGLEMENT – ZONE UB

Dans le secteur UBai, seules sont autorisées les occupations et utilisations du sol suivantes :

- les constructions et installations techniques nécessaires aux services publics d'assainissement (postes de refoulement, …) et d'alimentation en eau potable (captages) y compris les remblaiements strictement indispensables ;

- les aménagements divers, espaces verts, aménagements de terrains de plein air et loisirs, aires de stationnement, réseaux, non susceptibles d'avoir un effet négatif direct ou indirect sur la préservation des champs d'expansion des crues, l'écoulement des eaux et la sécurité des personnes et des biens ;

- les constructions et installations de loisirs ou de tourisme (hôtellerie exclue), non susceptibles d'accueillir des personnes de façon permanente, les activités commerciales qui leur sont directement associées ;

- les structures provisoires (tentes, parquets, structures flottables …). Celles-ci peuvent accueillir des activités commerciales directement associées à des activités de loisirs ou de tourisme, à l'exclusion de l'hébergement ;

- les plans d'eau, étangs et affouillements ;

- les clôtures ajourées au moins sur les 2/3 de leur hauteur ; cette règle s'applique aussi aux clôtures et autres éléments de séparation ou de protection intérieures aux propriétés ;

- les constructions et installations nécessaires au fonctionnement des services publics, et qui ne pourraient être implantées en d'autres lieux, telles que : pylônes, postes de transformation électrique, etc. ;

- les travaux d'infrastructure publique, leurs équipements et les remblaiements indispensables ;

- les travaux courants d'entretien et de gestion des constructions et installations existantes, notamment les aménagements internes, les traitements et modifications de façades et réfections de toitures.

UB-ARTICLE 3 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES VOIES PUBLIQUES OU PRIVEES ET D'ACCES AUX VOIES OUVERTES AU PUBLIC

Intitulé du document : UB-ARTICLE 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Définitions :

Limites séparatives : Il s’agit des limites du terrain. Elles sont contigües avec une autre propriété publique ou privée.

Limites séparatives latérales : Il s’agit des limites latérales du terrain qui ont un contact en un point avec la limite riveraine d’une voie ou d’une emprise publique.

Calcul de la distance d'implantation des constructions : Le retrait (L) d'une construction est la distance mesurée perpendiculairement aux limites séparatives latérales en tout point du bâtiment. Dans le cas où le retrait est dépendant de la hauteur de la construction, celle-ci est mesurée au point le plus haut de la façade la plus proche de la limite. La hauteur est mesurée selon les modalités prévues à l'article 10.

Schéma UB-7

Les constructions doivent être implantées (voir schéma UB-7 ci-contre) :

- soit en limite(s) séparative(s) latérale(s),

- soit à une distance au moins égale à la demi-hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres.

Les bâtiments annexes d’une hauteur inférieure à 3 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère doivent être implantés :

- soit en limite(s) séparative(s) ;

- soit à une distance au moins égale à la demi-hauteur du bâtiment.

Les piscines non couvertes doivent être implantées à une distance d'au moins 1 mètre des limites séparatives.

RÈGLEMENT – ZONE UB

Dans le secteur UBa, l’implantation en limites séparatives n’est pas autorisée. Le recul minimal doit être au moins égal à la demi-hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres.

Dans le cas d’opérations d’aménagement ou de construction ayant pour effet la division du terrain d’assiette initial, la distance minimale s’applique à chaque terrain issu de la division.

Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services publics et les ouvrages publics d’infrastructure peuvent, pour des raisons techniques dûment justifiées et sous réserve d'une bonne intégration dans l'environnement, ne pas respecter la règle générale ci-dessus.

UB-ARTICLE 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

L’implantation des constructions et installations doit être conçue de telle façon que les conditions de sécurité (incendie, protection civile) et de salubrité (ensoleillement) soient respectées.

Les gabarits doivent être adaptés à l'échelle générale des constructions avoisinantes.

2. Adaptation au sol La construction doit s'adapter à la topographie du terrain naturel.

RÈGLEMENT – ZONE UB

3. Façades Toutes les façades, ainsi que leurs soubassements doivent être sobres et traités avec le même soin. Le choix des couleurs doit respecter l'ambiance chromatique de la rue. Les façades doivent être traitées en harmonie avec les bâtiments environnants. Certains enduits ou habillages ou matériaux apparents de façades peuvent être interdits en raison de leur grain, de leur matière, de leur brillance ou de leur couleur.

Les matériaux de remplissage (exemple : le parpaing …) et ceux qui ne présentent pas par eux-mêmes un aspect d'une qualité suffisante doivent être recouverts.

4. Toitures La forme des toitures et les matériaux utilisés doivent, par leur aspect et leur couleur : - être compatibles avec le caractère de l'ouvrage, - assurer une bonne tenue dans le temps, - et être en cohérence avec les bâtiments présents dans la rue.

Dans le cas d'utilisation de la tuile ou de l'ardoise ou de matériaux d'aspect semblable, les formes et tailles traditionnelles à la région doivent être respectées.

Le matériau de couverture des extensions doit être le même que celui du bâtiment principal.

NB : La végétalisation des toitures terrasses est recommandée. Celles-ci sont prises en compte dans le calcul des espaces libres en pleine terre à réaliser pour tout terrain recevant une construction (voir article 13).

5. Percements Les ouvertures et percements doivent, par leurs dimensions et leurs positionnements, participer à l’équilibre et à la cohérence de la construction et des façades.

Les fenêtres de toit doivent être encastrées dans le pan du toit.

6. Clôtures Les clôtures éventuelles doivent s'intégrer convenablement à la rue et à l'environnement par leurs matériaux et leurs proportions. Une conception discrète doit être recherchée.

Les clôtures sur voie sont constituées soit par :

- un muret d’une hauteur inférieure ou égale à 0,80 mètre surmonté ou non d’un dispositif à claire-voie, doublé ou non d’une haie vive ;

- une grille ou un grillage, doublé ou non d'une haie vive ; - une haie vive ; - un mur est possible, si ce dernier prolonge un mur existant.

La hauteur maximale de la clôture est de 1,5 mètre, sauf s'il s'agit de reconstruire ou de prolonger un mur existant.

La démolition d'un mur traditionnel est interdite sauf pour créer un accès ou construire un bâtiment à l’alignement.

RÈGLEMENT – ZONE UB

7. Les annexes Les bâtiments annexes doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec celui de la construction principale. Ils doivent avoir une qualité de matériaux suffisante et présenter une teinte qui permette leur intégration dans le site. Sont exclus, les parpaings non enduits, le béton brut, la tôle ondulée, etc.

8. Les verrières et vérandas Elles sont autorisées dès lors qu'elles sont sobres, s'intègrent correctement dans l'environnement et sont en harmonie avec la construction existante. L'ossature doit être constituée d'éléments fins. Si le projet comporte un soubassement en maçonnerie, il sera réalisé en cohérence avec les matériaux constituant la façade.

9. Les locaux de collecte des ordures ménagères Les abris de stockage des containers d'ordures ménagères doivent s'intégrer dans le bâtiment principal ou dans une annexe. Les aires de présentation doivent être intégrées avec discrétion dans l’aménagement du terrain.

10. Les coffrets techniques Les coffrets techniques doivent être intégrés soit dans la construction, soit dans la clôture, soit de toute autre manière qui permette de minimiser leur impact visuel.

UB-ARTICLE 12 : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE D'AIRES DE STATIONNEMENT

Le stationnement doit être réalisé en dehors des voies publiques et correspondre à la localisation, la destination et à la taille du projet. Il inclut le stationnement des visiteurs.

En cas d'impossibilité d'aménager les places nécessaires sur le terrain d'assiette, les obligations en matière de stationnement pourront être satisfaites par : - la création ou l'acquisition des places dans un parc privé situé à proximité de l’opération ; - la concession dans un parc public ou privé existant ou en cours de réalisation à proximité

de l’opération.

En cas de changement de destination de tout ou partie de la construction, le nombre de places résulte de la différence entre les places requises pour la destination existante et celles exigées pour la destination projetée sans pouvoir être inférieur au nombre initial.

Les places de stationnement doivent également être pré-équipées d’une installation dédiée à la recharge d’un véhicule électrique ou hybride selon la règlementation en vigueur.

RÈGLEMENT – ZONE UB

Intitulé du document : UB-ARTICLE 10 : HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS

Définition : La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant tout remaniement à l’aplomb du point de référence haut du bâtiment. Les ouvrages techniques et les éléments de superstructures (cheminées, …) ou de modénature ne sont pas pris en compte dans le calcul.

La hauteur maximale des constructions est de : - 9 mètres à l’égout de toiture ou à l’acrotère en cas de toiture-terrasse ; - 14 mètres au faîtage en cas de toiture avec pente(s).

RÈGLEMENT – ZONE UB

Il n’est pas fixé de hauteur maximale pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

Intitulé du document : UB-ARTICLE 9 : EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS

Définitions : L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction tous débords et surplombs inclus.

Dans le secteur UBai, l'emprise au sol est la projection verticale de la totalité des constructions, à l'exception des éléments de saillie et de modénature (balcons, terrasses, débords de toiture, marquises, auvents …).

L’emprise au sol maximale de l'ensemble des constructions existantes et projetées est limitée à 50% de la superficie du terrain.

Dans le secteur UBai, l'emprise au sol est limitée à 10% de la superficie du terrain.

Intitulé du document : UB-ARTICLE 11 : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS

Généralités Toute construction ou ouvrage doit : - être en cohérence avec le site dans lequel il s'inscrit, - s'intégrer dans le caractère de la rue, - respecter le terrain sur lequel il est édifié.

Toute construction s'inspirant d'un style architectural traditionnel étranger à la région est interdite.

La conception et la réalisation des bâtiments et des installations, y compris les annexes, doivent être soignées et permettre un vieillissement correct de l’ouvrage.

Il n’est pas fixé d’autres règles pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

La réglementation qui s'applique aux autres constructions est la suivante, sachant que : - des adaptations pourront y être apportées si elles sont de nature à améliorer la qualité

architecturale du projet et son intégration dans l'environnement, - un aspect différent peut être admis pour des constructions répondant aux exigences en

matière de qualité environnementale et de développement durable ou à la mise en œuvre de techniques nouvelles, - à l'intérieur du périmètre de protection des monuments historiques, des prescriptions plus exigeantes que celles du présent article peuvent être imposées par l'Architecte des Bâtiments de France, - les constructions traditionnelles ou présentant un intérêt architectural (dont les éléments bâtis protégés au titre de l'article L 123-1-5 7°) doivent être mises en valeur et restaurées dans le respect de leur style et matériaux d'origine (façades, toitures, ouvertures, modénatures …). - des adaptations contemporaines sont possibles si elles améliorent la qualité architecturale du projet et son intégration dans le site.

Les bâtiments à usage d'habitation, d’activités et leurs annexes

Intitulé du document : Normes de stationnement des véhicules automobiles

Les surfaces ci-après sont exprimées en surface de plancher (SP) à l’exception des logements.

Destination

Nombre minimum de places de stationnement à créer

Logements locatifs Financés par l’État

1 place par logement construit. Pour la transformation ou l’amélioration de logements locatifs aidés, aucune place de stationnement n’est exigée.

Logements non aidés 2 places par logement.

Activités

1 place de stationnement par tranche de 50 m². Pour les commerces d’une surface inférieure ou égale à 100 m² aucune place n’est exigée.

Services publics

Le nombre de places de stationnement à réaliser est fonction de l'importance, des usages et des besoins du projet.

Normes de stationnement des vélos

Toute construction à usage principal d'habitation comprenant au moins 2 logements, ou de bureaux, doit comporter un espace clos destiné au stationnement sécurisé des vélos.

Les emplacements pour les cycles doivent être d’accès aisé (en rez-de-chaussée, avec rampe, sans escaliers…).

Les surfaces ci-après sont exprimées en surface de plancher (SP), à l’exception des logements.

Destination

Nombre minimum de places de stationnement à créer

Logements

1 emplacement (1,5 m²) par logement.

Activités Services publics

1 emplacement (1,5 m²) pour 100 m2.

Le nombre de places de stationnement à réaliser est fonction de l'importance, des usages et des besoins du projet.

RÈGLEMENT – ZONE UB

UB-ARTICLE 13 : OBLIGATIONS IMPOSEES EN MATIERE DE REALISATION D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE JEUX ET DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS

Définitions :

Espaces libres : correspondent à la surface du terrain non occupée par les constructions générant une emprise au sol, les aires de stationnement ainsi que les aménagements de voirie ou d'accès.

Pleine terre : un espace est considéré comme de pleine terre lorsque les éventuels ouvrages existants ou projetés en sous-sol ne portent pas préjudice à l'équilibre pédologique du sol et permettent notamment le raccordement de son sous-sol à la nappe phréatique.

Les terrains ou parties de terrains libres de toute construction doivent être convenablement aménagés et entretenus.

En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantation sur l'ensemble du terrain.

Tout terrain recevant une construction doit comporter au moins 35% d’espaces libres en pleine terre. Cette règle ne s’applique pas aux extensions des constructions déjà présentes sur le terrain à la date du 2 juillet 2015 (approbation de la modification n°2 du PLU).

La réalisation de toitures végétalisées en remplacement des espaces libres en pleine terre est admise, dans un ratio de 2 m² de toiture pour 1 m² d'espaces libres en pleine terre.

Les revêtements minéraux (voie d’accès, cheminements, aire de stationnement) n’entrent pas dans le calcul de la surface des espaces verts en pleine terre à réaliser.

Les espaces libres en pleine terre doivent présenter une géométrie permettant d’assurer un bon développement des plantations.

Ils doivent être aménagés sensiblement au niveau de la surface de nivellement d’îlot, les affouillements ou exhaussements n’étant admis que dans le cas de configurations particulières de terrain en relation avec les niveaux des espaces libres des terrains voisins ou lorsque la modification du relief proposée est de nature à améliorer l’aspect paysager et le respect de l'environnement.

Les espaces libres doivent bénéficier d’un traitement de qualité pouvant associer aux plantations d'arbres des surfaces engazonnées et des revêtements minéraux soignés dans leur aspect et le choix des matériaux (circulations de desserte, aires d'évolution, cheminements piétons…).

Les espaces libres de construction doivent être plantés à raison d’un arbre de haute tige pour 100 m2.

Les parkings doivent être plantés à raison d’un arbre de haute tige pour 50 m2.

Les espaces verts et les espaces collectifs d’opération doivent être aménagés de manière à participer à la trame des espaces naturels et des cheminements doux de la commune.

RÈGLEMENT – ZONE UB

Les arbres existants dont l’état sanitaire est satisfaisant doivent être conservés ou éventuellement remplacés par des arbres dont le développement sera, à terme, équivalent. Pour les haies, un mélange d’essences locales est à privilégier. Les haies implantées en limite des zones A ou N doivent être constituées d’un mélange d’essences locales choisies parmi la liste de végétaux jointe en annexe du dossier de PLU. La commune étant concernée par les mouvements différentiels de sols argileux, il est recommandé à titre préventif, un recul des plantations par rapport aux constructions. UB-ARTICLE 14 : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL (COS) Non réglementé.

RÈGLEMENT – ZONE UC

Intitulé du document : 1. Accès

Définition : C’est le passage aménagé en limite du terrain pour accéder à celui-ci depuis la voie.

Pour être constructible, tout terrain doit disposer d'un accès, sur une voie publique ou privée, correspondant à son importance et à sa destination, à moins que son propriétaire n’obtienne un passage, sur les fonds de ses voisins dans les conditions fixées par l’article 682 du code civil.

Les accès doivent être aménagés de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration, ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic.

Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être

RÈGLEMENT – ZONE UB

autorisées sous réserve que l’accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Il n’est pas fixé de largeur minimale d’accès pour les constructions situées en premier rang le long des voies.

Pour les autres constructions, la largeur d’accès minimale est de 4 mètres pour les constructions comportant un seul logement et de 6 mètres pour les constructions comportant deux logements ou plus.

2. Voirie Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l’importance des usages qu’elles supportent et des opérations qu’elles desservent et permettre le passage des véhicules de sécurité. Les voies en impasse doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères, …) de faire aisément demi-tour. Excepté pour les voiries mixtes ne comportant pas de trottoir, la largeur minimale d’emprise des voies est de 8 mètres.

UB-ARTICLE 4 : CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS PAR LES RESEAUX

1. Alimentation en eau potable Le branchement sur le réseau public d'eau potable est obligatoire pour toute nouvelle construction ou installation qui le requiert.

Intitulé du document : 2. Assainissement Eaux usées

Le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute construction ou installation qui le requiert.

Eaux pluviales Le raccordement au réseau public est obligatoire pour toute construction ou installation qui le requiert.

Si le réseau public n’existe pas ou est insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales doivent être réalisés sur le terrain et répondre à ses caractéristiques ainsi qu'à celles de l'opération projetée.

Le débit de fuite maximale est de 1l/s/ha.

Eaux résiduaires d’activités Les installations ne doivent rejeter au réseau public d’assainissement que des effluents préépurés dans les conditions fixées par la règlementation en vigueur.

Piscines L'eau de vidange des piscines sera déversée vers le milieu naturel, soit directement, soit par le réseau d'eau pluviale si le réseau est de type séparatif. Les eaux ainsi rejetées dans le milieu naturel doivent répondre quantitativement et qualitativement aux normes en vigueur.

RÈGLEMENT – ZONE UB

Les eaux de lavage des filtres doivent être rejetées au réseau public d’assainissement des eaux usées. 3. Réseaux divers L’enfouissement des branchements est obligatoire. Les opérations d’aménagement doivent prévoir la desserte par les communications numériques.

UB-ARTICLE 5 : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES Non réglementé.

UB-ARTICLE 6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AU VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES Définition : Le recul d'une construction (R) est défini par rapport aux limites des voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation générale. Ce recul est la distance mesurée perpendiculairement aux voies publiques ou privées et aux emprises publiques. Les constructions doivent être implantées : - soit à l'alignement ; - soit en s’alignant sur une construction voisine sur le terrain ou sur un terrain contigu ; - soit avec un recul minimal de 6 mètres. Les ouvrages, installations et constructions nécessaires au fonctionnement des services publics et les ouvrages publics d’infrastructure peuvent, pour des raisons techniques dûment justifiées et sous réserve d'une bonne intégration dans l'environnement, ne pas respecter la règle générale ci-dessus.

RÈGLEMENT – ZONE UB

Modification n°7

Règlement

Vu pour être annexé à la délibération du conseil communautaire du 27 février 2023

Commune de Ballan-Miré Plan Local d'Urbanisme – Modification n°7

Commune de Ballan-Miré Plan Local d'Urbanisme – Modification n°7

SOMMAIRE

ZONE UA...................................................................................................1 ZONE UB................................................................................................. 13 ZONE UC ................................................................................................ 27 ZONE UD ................................................................................................ 41 ZONE UL ................................................................................................. 53 ZONE US ................................................................................................. 61 ZONE UV................................................................................................. 71 ZONE UX................................................................................................. 81 ZONE UY................................................................................................. 93 ZONE UZ................................................................................................105 ZONE 1AU ..............................................................................................119 ZONE 1AUZ.............................................................................................131 ZONE 1AUY.............................................................................................145 ZONE AUH..............................................................................................157 ZONE AUY ..............................................................................................169 ZONE A .................................................................................................181 ZONE N .................................................................................................193 ZONE NI ................................................................................................205

Commune de Ballan-Miré Plan Local d'Urbanisme – Modification n°7

Commune de Ballan-Miré Plan Local d'Urbanisme – Modification n°7

RÈGLEMENT – ZONE UA