Zone UCZone urbaine à Ballon-Saint Mars

Les installations classées pour la protection de l'environnement (comprenant notamment les carrières) sauf celles visées à l'article 2.

Les parcs résidentiels de loisirs, les parcs d'attractions ouverts au public.

Le stationnement des caravanes et des mobil homes, les habitations légères de loisirs et le camping.

Les dépôts de véhicules susceptibles de contenir plus de 10 véhicules, ainsi que les garages collectifs de caravanes ou de camping-cars susceptibles de contenir plus de 2 véhicules, sauf dans le cadre d’une activité professionnelle.

Les affouillements et les exhaussements du sol non liés à l'aménagement de la zone ou aux occupations du sol autorisées dans celle-ci.

Les dépôts de vieilles ferrailles, de matériaux de démolition, de pneus usés, de véhicules désaffectés et leur extension.

Quiconque désire démolir en tout ou en partie un bâtiment, à quelque usage qu'il soit affecté, doit, au préalable, obtenir un permis de démolir.

Nonobstant les dispositions de l'article précédent peuvent être autorisées :

• les installations classées pour la protection de l'environnement sous réserve que soient mises en œuvre toutes dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et éviter ou réduire, dans toute la mesure du possible, les nuisances éventuelles.
• l'extension et la transformation des activités existantes classées pour la protection de l'environnement sous réserve que soient mises en œuvre toutes dispositions utiles pour les rendre compatibles avec les milieux environnants et éviter ou réduire dans la mesure du possible les nuisances éventuelles.
• En rez de chaussée des linéaires ou locaux commerciaux protégés au titre de l’article L.151-16 du code de l’urbanisme et identifiés sur les documents graphiques, dans les locaux n’ayant pas une vocation d’habitat, sont exclusivement autorisées les sous-destinations suivantes : artisanat et commerce de détail, restauration, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, cinéma, hôtels, autres hébergements touristiques et équipement d’intérêt collectif et services publics

Les clôtures situées en bordure de voie ou sur la façade avant (côté rue) des terrains sont soumises à déclaration préalable dans toute la zone UC.

Dans le secteur « v » : Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur localisation, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques.

Dans le secteur « r » : Par mesure de prudence, il revient au pétitionnaire de prendre toute disposition pour s’assurer de l’importance du risque et d’adapter son projet de construction à la nature du sous-sol.

Fevrier 2025#

Section 2#

Ballon conditions de l'utilisation du sol#

1 - Acces#

La création ou la modification d’accès sollicitée pour toute opération de construction ou d’aménagement peut être refusée ou subordonnée à l’observation de prescriptions spéciales pour des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles envisagé, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.

Il peut également être refusé ou n’être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si l’accès présente un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position de l’accès, de sa configuration ainsi que de nature et de l’intensité du trafic de la voie.

La délivrance de l’autorisation d’accès peut également être subordonnée a) à la réalisation d’installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux besoins de l’immeuble à construire; b) à la réalisation de voies privées ou de tous autres aménagements particuliers nécessaires au respect des conditions de sécurité mentionnées ci-dessus.

Tout terrain ne peut avoir plus d'un accès automobile (toutefois, un deuxième accès pourra être autorisé sur demande justifiée).

Dans le cadre d’opérations de densification, il est souhaitable de limiter la création d’accès supplémentaires pour des raisons de sécurité et de maintien du stationnement sur l’espace public. La création de nouveaux accès devra donc être soigneusement justifiée

Lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, l'accès sera établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre.

Les accès sur les voies publiques peuvent se voir imposer des aménagements spéciaux nécessaires au respect des conditions de sécurité mentionnées ci-dessus.

2 - Voirie#

Les voies publiques ou privées communes ouvertes à la circulation automobile devront avoir des caractéristiques techniques adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir. Elles devront permettre la circulation aisée du matériel de lutte contre l'incendie. Leur projet devra recueillir l'accord du gestionnaire des voies auxquelles elles se raccordent.

Les voies en impasse desservant plus de 3 logements doivent dans leur partie terminale être aménagées de façon à permettre aux véhicules de faire aisément demi-tour.

1 - Alimentation en eau#

Le branchement sur le réseau d'eau potable est obligatoire pour toute construction ou installation nouvelle qui requiert une alimentation en eau.

La récupération des eaux de pluie est autorisée pour un usage extérieur à l’habitation et pour le lavage des sols et l’évacuation des excrétas à l’intérieur de l’habitation, conformément aux dispositions de l’arrêté interministériel du 21 août 2008, dans le respect du règlement du service de distribution d’eau potable et du service d’assainissement.

2 - Assainissement#

a) Eaux usées Dans le secteur « a », les constructions ou installations nouvelles doivent être soit raccordées au réseau public d'eaux usées qui les dessert, soit, en cas d’absence de réseau, assainies par un dispositif d'assainissement autonome agréé par le SPANC.

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Dans ce cas, l'épuration et l'évacuation des eaux seront assurées selon la filière retenue en fonction de la nature du terrain. Les installations d'assainissement autonome devront cependant être conçues pour pouvoir, le cas échéant, être branchées sur le réseau public d'eaux usées.

Le rejet des eaux épurées doit être fait en conformité avec la réglementation en vigueur. L'évacuation directe des eaux usées dans les fossés est interdite.

Dans le reste de la zone UC, le branchement sur le réseau d'assainissement est obligatoire pour toute construction ou installation nouvelle. Les branchements particuliers devront être de type séparatif.

b) Eaux pluviales

Les aménagements réalisés sur le terrain doivent être tels qu'ils garantissent l'écoulement normal des eaux pluviales vers le réseau les collectant ou l'exutoire qui aura été désigné.

Lorsque les terrains sont suffisamment filtrants, la gestion des eaux pluviales devra au maximum être réalisée au niveau de la parcelle avec des dispositifs d’infiltration.

Les cuves enterrées pour la récupération des eaux de pluie sont autorisées.

3 - Electricite - telephone – videocommunication- collecte des dechets#

A l’intérieur de toutes les opérations d’aménagement nouvelles : - les réseaux seront entièrement souterrains, - les coffrets nécessaires à leur installation devront être intégrés aux clôtures ou aux volumes bâtis - les antennes paraboliques, individuelles ou collectives, seront disposées de telle sorte qu’elles soient le moins visibles possible depuis les espaces publics

En cas de division d’une maison en plusieurs logements, il est souhaitable que tout nouveau logement créé comporte un endroit où puissent être entreposés les sacs ou bacs de collecte des déchets en vue de la collecte sélective.

Dans le secteur « a », si la construction ne peut se raccorder au réseau d’assainissement, pour être constructible, toute unité foncière doit avoir une superficie qui permette le respect de la réglementation en matière d'assainissement autonome.

Sans objet pour l’extension des constructions existantes et pour la construction d’annexes dissociées à ces constructions existantes.

Sans objet si la construction peut se raccorder au réseau d’assainissement

Dans le reste de la zone UC, sans objet.

PUBLIQUESToute construction nouvelle comprise dans un alignement de constructions existantes doit être implantée dans la continuité de cet alignement.

Dans le cas où il n’existe pas d’alignement de constructions existantes, les constructions nouvelles devront être implantées à l’alignement, c’est-à-dire à la limite entre le domaine public et le domaine privé.

Un retrait partiel ou total pourra être autorisé: - si un ou deux bâtiments édifiés sur des parcelles voisines sont eux-mêmes en retrait. Dans ce cas le bâtiment à construire sera implanté en continuité de la ou des constructions voisines - pour respecter les arbres de haute tige ou les murs de clôture existants qui seront conservés : dans ce cas le retrait sera limité à 2 mètres - pour assurer une meilleure sécurité des piétons: dans ce cas le retrait sera limité à 1,50 mètre

En cas de construction édifiée en retrait, la partie garage sera implantée avec un retrait minimal de 5 m. Il sera maintenu ou créé sur la voie s'il n'existe pas déjà, en limite parcellaire un mur ou un muret surmonté d'une grille d'une hauteur comprise entre 1 mètre et 1,50 mètre conformément à l'usage local.

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Les équipements d’infrastructures (transformateurs, poste de relèvement …) pourront être implantés à l’alignement ou en retrait d’au moins 1 m de l’alignement à condition que l’ouvrage ne constitue pas une gêne pour la sécurité publique et présente une bonne intégration dans son environnement.

L'extension des constructions existantes pourra se faire jusqu’à l’alignement ou jusqu’à au moins 0,50 m de l’alignement.

Les constructions neuves comprises dans un alignement bâti déjà constitué ou le prolongeant devront occuper la largeur complète de la parcelle sur la voie afin d'assurer la continuité du bâti.

Dans le cas où il n’existe pas d’alignement bâti déjà constitué, les constructions doivent être implantée soit en limite séparative, soit à au moins 1 m de cette limite séparative.

Si la construction ne peut pas occuper toute la largeur de la parcelle, il sera maintenu ou créé sur la voie, s'il n'existe pas déjà, un mur ou un muret surmonté d'une grille, d'une hauteur de 1,50 m maximum, conformément à l'usage local.

Les équipements d’infrastructures (transformateurs, poste de relèvement …) pourront être implantés en limite séparative ou en retrait d’au moins 0,50 m de la limite séparative à condition que l’ouvrage ne constitue pas une gêne pour la sécurité publique et présente une bonne intégration dans son environnement.

L'extension des constructions existantes pourra se faire dans le prolongement de la construction existante jusqu’à la limite séparative ou jusqu’à au moins 0,50 m de la limite séparative.

Dans le cas de groupes d'habitations faisant l'objet d'une seule demande de permis de construire ou d'un permis d’aménager, les dispositions du présent article ne s'appliquent que pour les limites entre l'opération et les parcelles riveraines.

Lorsque les 2 constructions sont à usage d'habitation et (ou) d’activités, les constructions non contiguës sur une même propriété doivent être implantées à une distance les unes des autres au moins égale à 4 mètres

Lorsque l'une des 2 constructions est une annexe (garage, abri…), les constructions non contiguës sur une même propriété doivent être implantées à une distance les unes des autres au moins égale à 1 mètre.

Pour l'extension des constructions existantes, des implantations différentes justifiées par leur nature, leur implantation ou la configuration du terrain pourront être autorisées, sans toutefois aggraver la situation existante.

L’emprise au sol des annexes ne peut pas excéder 80 % de l’emprise au sol de la maison d’habitation.

La hauteur maximale des constructions à usage d’habitation et des annexes accolées ne devra pas excéder un étage sur rez de chaussée avec possibilité d’un comble aménageable.

La hauteur maximale des annexes dissociées ne devra pas excéder un niveau.

Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas : - aux bâtiments publics et aux bâtiments d’intérêt général remplissant une mission de service public (éducation, santé, loisirs…)

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• aux installations techniques de grande hauteur (antennes, châteaux d'eau, cheminées, etc..) ni aux édifices de culte ou aux monuments,
• en cas de reconstruction ou d'extension d'un bâtiment existant dont la hauteur est supérieure à celle définie ci-dessus, sans toutefois augmenter la hauteur existante.

1) GENERALITES Les constructions par leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur ne devront pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les constructions doivent s'intégrer à leur environnement par :

• leur adaptation au sol: tout apport de terre modifiant la topographie initiale de l’ensemble du terrain est interdit sauf s’il permet de se mettre au niveau de la voirie ou des terrains voisins. Les garages en soussols sont interdits si leur niveau de plancher n’est pas au moins supérieur de 0,30 m au niveau du réseau d’eaux pluviales ou au niveau de la nappe phréatique en période haute.
• leurs dimensions et les proportions de leurs volumes, - l'aspect des matériaux, - le rythme des ouvertures, - l'harmonie des couleurs.

L’emploi à nu des matériaux destinés à être enduits (parpaings, briques creuses…) est interdit. L’emploi de tôles galvanisées ou de plaques en fibres ciment non teintées dans la masse est interdit

Les matériaux nouveaux ou les techniques innovantes ou les formes architecturales innovantes découlant de la mise en œuvre d’une démarche de haute qualité environnementale clairement justifiée par le pétitionnaire ou de l’utilisation d’énergies renouvelables sont autorisés. Les toitures et façades végétalisées sont autorisées

2) BATIMENTS ANCIENS DE CARACTERE : Dans un souci de respect technique du bâti traditionnel, les restaurations ou réhabilitations devront être faites avec des matériaux similaires à ceux présents dans la construction. Maçonnerie : Sur les murs en moellons, l'enduit devra être fait à la chaux aérienne et aux sables de pays qui colorent le mortier avec une granulométrie variable. Leur teinte se rapprochera des enduits anciens encore en place dans les environs. Pour les constructions à pans de bois, l'ossature ancienne sera conservée si possible, les reprises devront être faites avec des bois de même section et de même essence. Toutes les modénatures (bandeaux, corniches, linteaux) appuis, ébrasements et ferronneries seront conservées et restaurées avec des matériaux identiques en nature, forme et coloris. Les souches de cheminées anciennes seront conservées, car elles font partie de l'architecture et elles seront restaurées en gardant leur proportion. Couverture : Le type de matériau (ardoises ou tuiles) sera choisi en fonction de l'existant à proximité. Pour les couvertures en tuile, on utilisera soit de la tuile de réemploi soit une tuile de petit moule (60 au m² minimum) de teinte sombre (brun, brun rouge, ocre). Pour une couverture en ardoise, il sera utilisé de l'ardoise naturelle à pureau droit et des zingueries pré patinées. Ouvertures : Les dimensions des ouvertures anciennes devront être respectées et reprises pour la création de nouvelles baies. Leurs volumes sont en général plus hauts que larges. Les menuiseries seront de préférence en bois peintes de couleur pastel ou soutenue à l'exclusion du blanc. Le bois laissé ton naturel pour de l'habitat n'est pas dans la tradition du bâti sarthois. Pour l'éclairage des combles, on préférera les lucarnes aux châssis de toits surtout sur les façades donnant sur les espaces publics, elles sont plus adaptées aux constructions anciennes et plus confortables. Les châssis de toits seront encastrés dans le plan de toiture et auront des verres anti-réfléchissants. Ils seront plus hauts que larges. Environnement : Enfin, on conservera au maximum les bâtiments annexes (fours, puits, bûchers, ). Ils sont des éléments patrimoniaux et participent à l'animation de l'environnement.

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Ballon#

3) AUTRES CONSTRUCTIONS A USAGE D’HABITATION, EXTENSION, ET ANNEXES ACCOLEES La question du traitement des toitures n’est pas réglementée de façon à laisser au pétitionnaire le choix sous couvert de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France en périmètre de protection des monuments historiques.

Le bardage bois pourra être autorisé si son coloris est en harmonie avec l’environnement bâti.

4) ANNEXES A L’HABITATION DISSOCIEES Les annexes à l’habitation qui sont dissociées devront s'harmoniser avec l'ensemble du corps du bâtiment principal et être traitées dans des matériaux similaires. Elles pourront cependant être en bois, en verre ou en matériaux translucides……… à condition de s’harmoniser avec l’environnement (par leur coloris ou par des plantations les dissimulant… ) . La hauteur des annexes devra être inférieure à celle de la maison d’habitation.

5) AUTRES CONSTRUCTIONS (ACTIVITES, EQUIPEMENTS PUBLICS…) Les autres constructions devront être exécutées avec des matériaux s'harmonisant avec leur environnement bâti.

6) DIVERS Les clôtures réalisées en poteaux béton de plus de 1,50 m de hauteur et (ou) plaques béton de plus de 0,50 m de hauteur sont interdites le long des espaces publics. La hauteur des clôtures situées le long des espaces publics (voirie ou espaces communs) est limitée à 1,50 m Les citernes à gaz liquéfié ou à mazout, les cuves de récupération d’eau ainsi que toute installation similaire doivent être dissimulées à la vue depuis la voie publique par des végétaux d’essences régionales ou par des plantes grimpantes et de préférence enterrées.

Sans objet.

L'arrêté préfectoral n°05-5074 en date de 29 novembre 2005 précise les catégories de coupes dispensées d'autorisation préalable au titre du code de l'urbanisme dans les bois et forêts, et dans les haies :

• catégorie 5 : les coupes des houppiers des arbres de haut-jet et des arbres têtards [...] - catégorie 6 : toute intervention sur les cépées d'arbres ou d'arbustes respectant les capacités de reprise de la souche et conservant la continuité de la haie.

Les demandes d'arrachages et de percements des haies sont soumises à une déclaration préalable en fonction de l'article R421-23 alinéa h du code de l'urbanisme.

Pour les haies repérées en rouge sur le règlement graphique, la demande sera refusée sauf pour la réalisation d’un équipement public ou d’intérêt collectif (passage d’une ligne électrique, d’une canalisation, d’une voie…) et sauf en cas de replantation d’une nouvelle haie à moins de 3 m.

Pour les haies repérées en vert sur le règlement graphique, la demande ne sera acceptée que sous réserve d'une plantation compensatoire équivalente à proximité.

Tout arbre de haute tige abattu doit être remplacé.

Afin de faciliter la gestion des eaux pluviales au niveau de la parcelle et de limiter la quantité d’eaux pluviales en sortie de parcelle, il doit rester en pleine terre au moins 20 % de la surface de la parcelle.

Les bandes de terrains laissées libres entre la construction et la voie devront recevoir des plantations.

Pour les constructions d'immeubles, la surface de l'unité foncière, non occupée par les places de stationnement et leurs aires de dégagement, sera aménagée en espaces plantés.

Les aires de stationnement comportant plus de 10 places doivent être plantées à raison d'un arbre de haute tige pour 10 emplacements, ou par toute autre végétation éventuellement mieux adaptée au caractère du site.

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Section 3#

Ballon possibilite maximale d'occupation du sol#

Il n'est pas fixé de Coefficient d'Occupation du Sol.

Sont autorisés sous réserve d’une réflexion sur leur intégration paysagère : - le recours aux technologies et matériaux nécessaires à l’utilisation ou à la production d’énergies renouvelables (panneaux solaires thermiques et photovoltaïques, blocs de Pompes à Chaleur, micro-éoliennes...) - les dispositifs nécessaires à la conception de constructions de qualité environnementale : serre, véranda, murs et toitures végétalisés...

La desserte de toutes les constructions par la fibre optique (solution FttH : fiber to the home) devra être rendue possible par le passage de fourreaux en attente lors de la réalisation de travaux d’aménagement.

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