Zone UR

Intitulé du document : IMPLANTATION, FORME ET VOLUME DES CONSTRUCTIONS

ANNEXES

Voir définitions et exemples pages suivantes.

IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES

Sauf dispositions contraires du règlement, il s’agit de l’ensemble des voies ouvertes à la circulation générale, qu’elles soient publiques ou privées et quel que soit leur statut ou leur fonction (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins, places, parcs de stationnement publics…).

Sont concernées les voies qui, à la date de la décision administrative se prononçant sur la constructibilité du terrain ou sur l’utilisation du sol, sont soit existantes, soit prévues par le plan local d’urbanisme ou par un projet de remaniement parcellaire approuvé ( lotissement, AFU autorisée, etc…) .

Toutefois, lorsqu’il est prévu une obligation de construire dans une bande d’une certaine profondeur par rapport à l’alignement, le règlement peut ne prendre en compte que les voies existantes ou prévues dans un projet ayant fait l’objet d’une décision administrative avant son approbation. Dans ce cas, la création de voies privées postérieures à cette date ne peut avoir pour effet d’étendre la bande de constructibilité.

L’implantation à l’alignement n’exclut pas des ruptures dans la façade pour des raisons architecturales ou pour tenir compte de la forme du terrain (relief, longueur du bâtiment, courbure de la voie, etc…).

De même, des ouvrages tels que balcons ou oriels peuvent être édifiés en saillie, sous réserve de l’autorisation du propriétaire ou du gestionnaire de la voie.

LIMITES SEPARATIVES

Il s’agit des limites du terrain autres que celles situées en bordure des voies publiques ou privées.

On distingue dans certains cas les limites latérales des autres limites. Sont considérées comme limites latérales celles qui aboutissent directement à la voie de desserte du terrain, soit en ligne droite (fig 1 et 2) soit selon une ligne légèrement brisée ou comportant de légers décrochements (fig 3 et 4).

En cas de rupture marquée dans le tracé de la limite séparative, seul le segment rejoignant l’alignement est considéré comme limite latérale (fig 5).

Si toutefois la partie du terrain dont les limites séparatives aboutissent à la voie est impropre à recevoir une construction (accès, largeur de façade insuffisante, marge de recul, etc…), les limites latérales, sont celles situées dans la partie constructible, dont le prolongement recoupe la voie (fig 6) ou qui aboutissent à la limite de la zone constructible (fig 7).

Exemples : Les limites latérales figurent en gras.

MARGES D’ISOLEMENT

La marge d’isolement est la distance séparant toute construction des limites séparatives. Son calcul s’appuie sur les définitions suivantes :

 Distance minimale (d)

Fixée par le règlement de la zone, cette distance constitue un minimum absolu. Elle se calcule par rapport soit au mur de façade, soit à l’aplomb des saillies ( sauf exceptions prévues dans le règlement de la zone ). Pour les bâtiments ne comportant pas de parois ( hangars, abris sur poteaux…), la marge d’isolement se calcule par rapport à l’aplomb de la toiture.

La distance minimale est applicable à toute construction ou ouvrage soumis à autorisation d’utilisation du sol (piscine, socle de pylône en maçonnerie, etc…), à l’exception des ouvrages unidimensionnels ou à claire voie (poteaux, pylônes, antennes…).

 Longueur de vue (L)

Lorsqu’une façade comporte des baies, chacune de ces baies doit se trouver à une distance minimum des limites séparatives, appelée longueur de vue.

La même règle s’applique aux loggias normalement accessibles, pour lesquelles la longueur de vue se mesure à partir du garde-corps.

 Niveau du terrain naturel

En cas de différence de niveau entre terrains contigus, le niveau retenu est celui du terrain le plus haut.

 Marge d’isolement concernant les chassis rampants

Dans le cas de la présence d’un chassis rampant, la règle H=L se prend par rapport à la partie haute du chassis rampant. Pour ne pas appliquer la règle H =L, l’appuie du chassis rampant devra se situer à 1,90m minimum par rapport au niveau du plancher.

MODIFICATION, EXTENSION OU SURELEVATION DE BATIMENT

Des règles particulières tenant compte de l’existence de bâtiments existants sont parfois prévues par certains articles du règlement. Elles ont pour but de ne pas faire obstacle à des travaux d’agrandissement ou d’amélioration de ces bâtiments, dans des proportions raisonnables.

Elles ne peuvent par conséquent aboutir à en autoriser la reconstruction ou une augmentation de surface trop importante par rapport à l’existant.

Sont par conséquent exclus, au sens de cette règle, les travaux ayant pour effet :

 de reconstruire un immeuble après démolition partielle ou totale. Sont considérés comme démolition les travaux qui, rendant l’utilisation des locaux dangereuse ou impossible, se soldent par l’inhabitabilité du local (destruction de la toiture et du dernier plancher haut, des murs de façade, des murs porteurs, etc…).

 de conforter un bâtiment vétuste ou construit en matériaux légers, ou dont la surface hors oeuvre nette (S.H.O.N.) est inférieure à 60m²

 d’augmenter de plus de 50% la surface hors œuvre brute (S.H.O.B.) existante

 d’augmenter de plus de 50% l’emprise au sol existante

GROUPES DE CONSTRUCTIONS

Un groupe de constructions est une opération faisant l’objet d’une demande de permis de construire présentée par une seule personne physique ou morale en vue de l’édification de plusieurs constructions sur un même terrain ,celui-ci pouvant ou non faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance.

Les bâtiments déjà existants ne sont pas considérés comme faisant partie du groupe de constructions.

Intitulé du document : HAUTEUR

HAUTEUR A L’EGOUT DU TOIT (H) La hauteur à l’égout du toit des constructions est définie par la différence d’altitude entre le niveau du terrain naturel en un point déterminé par chaque article du règlement et le bas de la pente du toit (où se situe en général la gouttière). En cas de toiture terrasse où à pente bordée par un acrotère, la hauteur se mesure au sommet de l’acrotère.

HAUTEUR TOTALE (HT) La hauteur totale est définie par la différence d’altitude entre la partie la plus élevée de la construction ou de l’ouvrage (en général le faîtage ou le sommet de l’acrotère) et, selon les dispositions du règlement, soit le terrain naturel, soit le sol fini. Sur les terrains en pente, cette hauteur se mesure verticalement en chaque point de la construction. Ne sont pas pris en compte pour définir cette hauteur : - les balustrades et garde corps à claire voie - la partie ajourée des acrotères - les pergolas - les souches de cheminée - les locaux techniques de machinerie d’ascenseur - les accès aux toitures terrasses

CAS PARTICULIERS : Constructions ne comportant pas « d’égout du toit » ou d’acrotère : Seule la hauteur totale (HT) sera prise en compte pour le calcul de la hauteur. Les marges de recul par rapport à l’alignement ou d’isolement par rapport aux limites séparatives seront mesurées par rapport à tout point du bâtiment.

TERRAIN NATUREL

On entend par terrain naturel le niveau du terrain (T.N.) tel qu’il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction.

En cas de différence de niveau entre terrains contigus, le niveau retenu est celui du plus haut.

SOL FINI

La notion de terrain naturel peut être remplacée, dans certaines zones ayant fait ou devant faire l’objet d’un remodelage du terrain, par celle de sol fini.

Le niveau du sol fini est alors celui du terrain tel qu’il doit se présenter à l’achèvement de la construction.

SURFACE DE PLANCHER HORS ŒUVRE NETTE

SURFACE DE PLANCHER HORS OEUVRE NETTE

C’est, pour une construction, le total des surfaces de plancher de chaque niveau, mesurées à l’extérieur des murs (surface hors œuvre brute) après déduction :

 des combles et sous-sol non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,

 des toitures-terrasses, des balcons, des loggias ainsi que des surfaces non closes au rez-dechaussée (dont la fermeture nécessiterait la réalisation de travaux placés dans le champ d’application du permis de construire),

 des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules,

 des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation ;

 des surfaces affectées à la réalisation, dans la cadre de la réfection d’immeuble à usage d’habitation, de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux, dans la limite de 5 m² par logement.

 d’une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation.

Pour chacune de ces catégories, les superficies déductibles sont précisées dans la circulaire n° 90.80 du 12.11.90 relative à la définition de la surface hors œuvre nette, ainsi que dans celle n°99-49 du 27 juillet 1999.

DIVERS

ADAPTATIONS MINEURES Certaines règles définies d’un plan local d’urbanisme peuvent faire l’objet d’assouplissements rendus nécessaires par la nature du sol, la configuration des terrains ou le caractère des constructions avoisinantes, lorsque l’écart par rapport à la règle est faible.

DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE (D.U.P.) C’est un acte administratif qui déclare utile pour l’intérêt général la réalisation d’un projet. Cet acte est pris après que le projet ait été soumis à une enquête publique. Il permet à la collectivité publique d’acquérir les terrains nécessaires à la réalisation de l’opération soit par accord amiable, soit à défaut par voie d’expropriation.

DEROGATION Les règles définies par un P.L.U. ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, seules les adaptations mineures peuvent être accordées (voir ci-dessus).

MISE EN DEMEURE D’ACQUERIR

Lorsqu’un terrain est situé dans un emplacement réservé, son propriétaire peut demander au bénéficiaire de cet emplacement (Commune, Département, Etat, …) de le lui acheter dans un délai d’un an (la demande doit être adressée au Maire, par pli recommandé avec accusé de réception). Cette mesure ne peut s’appliquer que si le P.L.U. est approuvé.

DROIT DE PREEMPTION URBAIN

C’est un instrument de politique foncière, se substituant aux zones d’intervention foncière (ZIF.), institué au profit des communes, leur permettant d’exercer un droit de préemption sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future, pour la création d’espaces verts, la réalisation de logements sociaux et d’équipements collectifs, la réalisation de bâtiments ou la rénovation de quartiers et la constitution de réserves foncières.

Dans toute commune dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé, le Conseil Municipal peut décider, par délibération, l’institution ou la suppression du droit de préemption urbain ou la modification de son champ d’application sur les zones considérées.

Tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption urbain peut proposer, au titulaire de ce droit, l’acquisition de ce bien, mais ne peut mettre ce dernier en demeure d’acquérir.

La date de référence, prise pour l’évaluation des biens, se situe au plus récent des actes approuvant ou modifiant le Plan local d’Urbanisme.

SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE

C’est une mesure de protection limitant le droit d’utilisation du sol. Elle concerne certains ouvrages et sites publics existants (forêts, monuments historiques, lignes électriques, ondes radioélectriques, …).

Ces servitudes sont instituées indépendamment du PLU par des actes administratifs spécifiques et deviennent applicables dés lors que leur procédures d’institution ont été accomplies. La liste de ces servitudes figure en annexe du PLU.

Intitulé du document : VOIRIE

VOIE PUBLIQUE L’emprise d’une voie publique est délimitée par l’alignement. L’alignement d’une voie constitue la limite entre le domaine public et le domaine privé. On dit que l’on construit « à l’alignement » lorsqu’une construction est édifiée en bordure du domaine public. Lorsqu’il existe un plan d’alignement, ou si le PLU prévoit l’élargissement d’une voie, l’alignement constitue la limite entre le domaine public futur et le domaine privé.

VOIE PRIVEE Constitue une voie privée pour l’application du présent règlement, tout passage desservant au moins deux terrains et disposant des aménagements nécessaires à la circulation tant des personnes que des véhicules, sans distinction de son régime de propriété (indivision, servitude de passage, etc…).

VOIE EN IMPASSE Les voies en impasse ne comportent qu’un seul accès à partir d’une autre voie, que leur partie terminale soit ou non aménagée pour permettre les demi-tours. La longueur des voies en impasse et des accès particuliers peut être limitée dans le souci de ne pas favoriser l’urbanisation en profondeur sur des terrains de grande longueur, et de ne pas alourdir le fonctionnement des services publics (collecte des ordures ménagères, etc…). L’accès particulier est la partie de terrain possédant les caractéristiques d’une voie mais ne desservant qu’une seule propriété.

ZONE NON AEDIFICANDI Il s’agit d’une zone où toute construction est interdite (par exemple en bordure des autoroutes) à l’exception des installations nécessaires au fonctionnement du service public. Sa limite figure au plan de zonage.

EMPRISE ET PLATE-FORME D’UNE VOIE L’emprise d’une voie publique est délimitée par l’alignement. Elle se compose de la plate-forme (partie utilisée pour la circulation et le stationnement des véhicules automobiles) et de ses annexes (accotements, trottoirs, fossés, talus).

TERRAIN

LA PARCELLE C’est le plus petit élément du territoire. Elle figure sur le titre de propriété, identifiée par un numéro et rattachée à une section cadastrale. LE TERRAIN OU UNITE FONCIERE Constitué de l’ensemble des parcelles cadastrales contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou de la même indivision, le terrain ou unité foncière est la seule notion retenue pour l’application du règlement du P.L.U.

Ex : les parcelles 81 et 82 qui appartiennent à Monsieur MARTIN constituent une seule unité foncière au sens du droit des sols. La parcelle 90 constitue une autre unité foncière puisqu’elle est séparée des précédentes par une voie.

SUPERFICIE DU TERRAIN La superficie prise en compte pour déterminer le droit à construire (superficie, implantation, emprise au sol ,etc…) est celle de l’unité foncière. On doit déduire de cette superficie :

 la partie incorporée à une voie de desserte du terrain, existante ou prévue dans un projet antérieurement approuvé. On ne peut en effet considérer comme constructible une partie de terrain affectée de façon permanente à la circulation. Est par conséquent déduite la superficie située : - dans un emplacement réservé pour la création ou l’élargissement de voies. - dans un élargissement prévu au P.L.U. - dans une voie privée telle que définie dans la présente annexe (voir illustration ciaprès). L’autorité qui délivre le permis de construire ou le permis d’aménager ou la déclaration préalable peut exiger la cession gratuite du terrain nécessaire à l’élargissement, le redressement ou la création de voies publiques, dans la limite de 10% de la surface du terrain.

 La partie située dans un emplacement réservé pour la réalisation d’ouvrages publics ou d’installations d’intérêt général.

SUPERFICIE DE TERRAIN DETERMINANT LES DROITS A CONSTRUIRE

ANNEXES

VOIRIE ET RESEAUX DIVERS (VRD) Cette expression désigne la voirie, proprement dite, l’assainissement, l’adduction d’eau, l’électricité et l’éclairage public, le gaz, le téléphone. Une voie est dite en état de viabilité lorsqu’elle possède les caractéristiques physiques et les réseaux nécessaires à la desserte normale des constructions, compte tenu de leur importance et de leur destination.

COMMUNE DE BUTRY SUR OISE

DEPARTEMENT DU VAL D’OISE

PLAN LOCAL D’URBANISME 5. Règlement écrit

Vu pour être annexé à la délibération d’approbation du 24 octobre 2024

Sommaire

TITRE I : DISPOSITIONS GENERALES .......................................................................................................... 5 1.1. ARTICLE 1 : CHAMP D ’APPLICATION TERRITO RIAL DU PLAN ............................................................. 6 1.2. ARTICLE 2 : PORTEE RESPECTIVE DU REGLEMENT ET DES LEGISLATIONS RELATIVES A L’OCCUPATION DES SOLS ................................................................................................................................ 6 1.3. ARTICLE 3 : DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES ................................................................................ 7 1.4. ARTICLE 4 : PRESCRIPTION S GRAPHIQUES COMPLEM ENTAIRES ........................................................ 9 1.5. ARTICLE 5 : ADAPTATIONS MINEURES ................................................................................................ 10 1.6. ARTICLE 6 : PROTECTIONS, RISQUES ET NUISANCES ......................................................................... 10

TITRE II. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ET A URBANISER .......................... 13 CHAPITRE 1 - STATIONNEMENT ................................................................................................................... 14 CHAPITRE 2 – DESSERTE PAR LES VOI ES PUBLIQUES OU PRIV EES........................................................... 22 CHAPITRE 3 – DESSERTE PAR LES RES EAUX ................................................................................................ 23 CHAPITRE 4 – TRAITEMENT PAYSAGER ET CHOIX DES ESSENCE S ............................................................ 24 CHAPITRE 5 – ENERGIE ET PERFORMANCES ENERGETIQUES ................................................................... 24 CHAPITRE 6 – QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ........................................ 25 CHAPITRE 7 - DISPOSITIONS APPL ICABLES A LA ZONE UA ....................................................................... 27 CHAPITRE 8 - DISPOSITIONS APPL ICABLES A LA ZONE UG ....................................................................... 36 CHAPITRE 9 - DISPOSITIONS APPL ICABLES A LA ZONE UH ....................................................................... 46 CHAPITRE 10 - DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UM .................................................................... 55 CHAPITRE 11 - DISPOSITIONS APPLI CABLES AUX ZONES A URBANISER ................................................. 60

TITRE IV DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES ....................................................... 67 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE A .................................................................................................. 69

TITRE V DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES ..................................................... 76 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE N ................................................................................................. 78

TITRE V ANNEXES........................................................................................................................................ 84 CHAPITRE 1 – LISTE DES EMPLACEMEN TS RESERVES ................................................................................ 85 CHAPITRE 2 – GLOSSAIRE ............................................................................................................................. 86 CHAPITRE 3 – ISOLATION ACOUSTIQUE DES BATIMENTS CONTRE LE BRUIT DES TRANSPORTS TERRESTRES .................................................................................................................................................. 103 CHAPITRE 4 – RETRAIT GONFLEMENT D ES ARGILES ................................................................................ 124 CHAPITRE 5 –ESSENCES LOCALES DE PLANTES A PRIVILEGIER .............................................................. 126 CHAPITRE 6 – FICHES CONSEILS DES SERVICES TERRITORIAUX DE L’ARCHITECTURE ET DU PATRIMOINE (DRAC) ........................................................................................................................................................... 146 CHAPITRE 7 – ARRETES PREFECTORAUX EN VIGUEUR RELATIFS AU SCHEMA DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES ST RUCTURES AGRICOLES D U VAL D’OISE........................................................... 160

Dispositions générales

TITRE I : DISPOSITIONS GÉNÉRALES

1.1. ARTICLE 1 : CHAMP D’APPLICATION TERRITORIAL DU PLAN

Le présent règlement s’applique à la totalité du territoire de la commune.

1.2. ARTICLE 2 : PORTEE RESPECTIVE DU REGLEMENT ET DES LEGISLATIONS RELATIVES A L’OCCUPATION DES SOLS

 Les dispositions du présent règlement se substituent à celles des articles suivants du

Règlement national d’urbanisme :  R 111.1 à R 111.24 du Code de l’Urbanisme, à l’exception des articles énoncés cidessous qui restent applicables.  R 123.10.1 du Code de l’Urbanisme.

Les règles du PLU s’appliquent à chacun des lots issus de la propriété divisée.

 Restent applicables les dispositions suivantes du Code de l’Urbanisme.

 Article R 111.2 – Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations.

 Article R 111.4 – Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

 Article R 115-1 – Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, si par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

 Article R 122-16 – Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbain ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

 S’ajoutent ou se substituent aux règles du plan local d’urbanisme, les prescriptions découlant

de législations spécifiques instituant une limitation administrative au droit de propriété. Elles sont reportées à titre indicatif sur le document graphique dit « plan des servitudes ».

1.3. ARTICLE 3 : DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones urbaines « U », en zones à urbaniser « AU », en zones agricoles « A » et en zones naturelles ou forestières « N ».