Les règles pour construire sur la parcelle AZ 68 à Dembeni
Lecture du cadastre, du plan de zonage et des risques au contour de la parcelle : la réponse s'affiche dès qu'elle arrive.
Adresse la plus proche : 15 Rue Flamme d’Or 97660 Dembeni
- Référence cadastrale
- AZ 68
- Surface du terrain
- 648 m²
Les chiffres clés du terrain
Modifier les chiffres du terrain
LimitesBâti, reculsDistance au voisincotes en mètres, mesurées sur le cadastre
- Les distances à garder avec la rue et les voisins ne sont pas encore chiffrées pour ce terrain, donc le plan ne dessine pas où construire.
Les règles de construction
Les règles de la zone 1AU, ramenées à ce terrain. Le règlement entier de la zone 1AU
Le terrain est à cheval sur 2 zones : la règle dépend de l'endroit du projet, et c'est la mairie qui tranche.
Le calcul de chaque chiffre, et le texte du règlement
2 règles sont calculées pour ce terrain.
Hauteur maximale
Rubrique 413 m
Ce que la zone fixe ; choisissez votre projet pour y comparer votre chiffre
Le texte du règlement
VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION ► Hauteur visible
La hauteur maximale est fixée à 13 mètres, correspondant à une construction en R+3.
Espaces libres à garder
Rubrique 7130 m²
20 % de 648 m² ; il resterait 648 m² non bâtis
648 m² sont libres aujourd'hui, soit 100 %
Le texte du règlement
Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions
Afin de limiter l'imperméabilisation du territoire, 20% de l'unité foncière devra à minima être non imperméabilisés ou éco-aménageables.
Calculé sur la contenance du cadastre, le bâti et les limites mesurés sur le plan. Choisissez votre projet, sous « Le dossier » : vos chiffres se mettent en face ; la page ne dit pas si un projet est autorisé.
Toutes les règles de la zone, cas par cas
Zone 1AU
Usage
Exploitation agricole admise sans nuisances
les constructions interdites
3 cas particuliers
Artisanat, commerce et restauration admis sans nuisancesLa phrase du règlement
« ► Les sous-destinations « artisanat et commerce de détail », « restauration » et « activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle » sont autorisées uniquement si elles ne génèrent pas de nuisances aux logements à proximité. »
Commerce de gros limité à 30 %emprise au sol, part de l'unité foncièreLa phrase du règlement
« ► La sous-destination « commerce de gros » est autorisée sous condition que l'emprise au sol n'excède pas 30% de la surface de l'unité foncière. »
50 % de logements sociaux au moinslogements créésLa phrase du règlement
« ... parcelle □ Mixité fonctionnelle limitée Sociale ■ Mixité sociale autorisée et encouragée dans les opérations à vocation de logements □ Aucune mixité Au moins 50% des logements créés doivent être des logements locatifs social (LLS-LLTS-LLTSA-logements d'insertion) ou accession sociale à la propriété. »
Le chapitre de zone porte aussi les tableaux de la ZAC de Doujani (secteurs 1AUd1 et 1AUdh1), dont les interdictions et les normes de stationnement sont propres ; elles se lisent dans le règlement.
Article 1AU 1 « AFFECTATION DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS »
Hauteur
13 m
la hauteur à ne pas dépasser
6 cas particuliers
Non réglementéeéquipements d'intérêt collectif et services publicsLa phrase du règlement
« Les constructions à destination d'équipements d'intérêt collectif et services publics ne sont pas soumis à une hauteur maximale. »
Majoration de 30 %, R+4 au plusprogramme comprenant des logements locatifs sociaux ou intermédiairesLa phrase du règlement
« Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+4 maximum. »
Dépassement de 3.50 m au plusespace de services partagés en toitureLa phrase du règlement
« Dans ce cas, la hauteur plafond maximale peut être dépassée dans la limite de 3.50 mètres au-dessus de celle-ci et sur 50% de la surface du dernier plancher habité. »
50 % de la surface du dernier plancher habité au plusdépassement de hauteur pour espace de services partagés en toitureLa phrase du règlement
« Dans ce cas, la hauteur plafond maximale peut être dépassée dans la limite de 3.50 mètres au-dessus de celle-ci et sur 50% de la surface du dernier plancher habité. »
80 % de l'unité foncièremajoration de hauteur, report d'emprise au sol non utilisée pour un programme de logementsLa phrase du règlement
« Le programme, comprenant des logements, prévoit une emprise au sol des constructions dans la limite de 80% de l'unité foncière ou du terrain d'assiette. »
Plafonnée au bâtiment principalextensionsLa phrase du règlement
« ... visibilité et respecter la qualité paysagère du site notamment depuis les principaux axes et les vues depuis le lagon. o Extensions des bâtiments : Les extensions ne devront pas excéder la hauteur du bâtiment principal. »
L'article porte aussi l'emprise au sol (70 % de l'unité foncière) et l'implantation, mais la grille du document les renvoie aux articles 5 et 3, qui ne figurent pas au chapitre de cette zone.
Article 1AU 4 « VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION ► Hauteur visible »
Stationnement
1 place par logement au minimum
constructions individuelles
les places de voiture à prévoir
11 cas particuliers
0.5 place par logementimmeubles collectifs, dans un rayon de 300 m des arrêts structurants du CARIBUSLa phrase du règlement
« ►Normes de stationnement automobile par catégories de construction : [...] de stationnement au minimum par logement Immeubles d'habitation à usage collectif : 0.5 place de stationnement par logement dans un rayon de 300 mètres autour des points d'arrêts des lignes structurantes du CARIBUS (lignes BHNS). 0.5 place de stationnement par logement social. 1 place de stationnement dans les autres cas. »
1 place pour 5 litshébergementLa phrase du règlement
« Hébergement 1 place pour 5 lits. »
Aucune place au-dessous de 100 m2artisanat et commerce de détailLa phrase du règlement
« Commerce et activité de service Artisanat et commerce de détail Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. »
1 place pour 50 m²artisanat et commerce de détail, entre 100 et 500 m² de surface de plancherLa phrase du règlement
« Commerce et activité de service Artisanat et commerce de détail Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. »
2 places pour 50 m²artisanat et commerce de détail, au-delà de 500 m² de surface de plancherLa phrase du règlement
« ... et commerce de détail Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. »
1 place pour 20 m2 de sallerestaurationLa phrase du règlement
« Restauration Commerce de gros Activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle Une place tranche de 20m² de salle de restauration Non règlementé dans cette zone. »
1 place pour 3 chambreshôtelsLa phrase du règlement
« Hôtels 1 place pour 3 chambres Autres touristiques Cinéma hébergements 1 place pour 3 chambres Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité. »
3 m²stationnement vélo sécurisé, superficie minimale par constructionLa phrase du règlement
« - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu'au T2) et 3 m2 pour les autres logements. - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l'effectif total de salariés. - Industriel ou Tertiaire : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l'effectif total de salariés. »
1,5 m² par logement jusqu'au T2, 3 m² au-delàstationnement vélo, habitationsLa phrase du règlement
« - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu'au T2) et 3 m2 pour les autres logements. »
15 % de l'effectif total de salariésstationnement vélo, bureaux, industriel ou tertiaireLa phrase du règlement
« - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : [...] - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l'effectif total de salariés. »
Places à 200 m au plus du terrainen cas d'impossibilité de les créer sur placeLa phrase du règlement
« En cas d'impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, [...] et dont la destination est le stationnement, situé à une distance maximale de 200 mètres de son terrain. »
Le tableau des normes se lit dans le règlement.
Article 1AU 8 « STATIONNEMENT »
Espaces verts
20 % de l'unité foncière non imperméabilisée
le terrain à laisser en pleine terre
1 cas particulier
1 arbre à planterpar espace non bâti de plus de 100 m2La phrase du règlement
« A minima, un arbre devra être planté par tout espace non bâti, ou non imperméabilisé, non éco-aménageable, de plus de 100m². »
Article 1AU 7 « TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS »
Zone UB
Usage
Exploitation agricole admise sans nuisances
les constructions interdites
3 cas particuliers
Artisanat, commerce et restauration admis sans nuisancesLa phrase du règlement
« ► Les sous-destinations « artisanat et commerce de détail », « restauration » et « activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle » sont autorisées uniquement si elles ne génèrent pas de nuisances aux logements à proximité. »
Commerce de gros limité à 30 %emprise au sol, part de l'unité foncièreLa phrase du règlement
« ► La sous-destination « commerce de gros » est autorisée sous condition que l'emprise au sol n'excède pas 30% de la surface de l'unité foncière. »
30 % de logements sociauxopérations de plus de 30 logementsLa phrase du règlement
« ... Sociale ■ Mixité sociale autorisée et encouragée dans les opérations à vocation de logements □ Aucune mixité Toutes les nouvelles opérations de plus de 30 logements doivent intégrer au moins 30% de logements sociaux (LLSLLTS-LLTSA-logements d'insertion). »
Article UB 1 « AFFECTATION DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS »
Recul sur la rue
Laissée libre
la distance à garder avec la rue
Précisions du règlement
L'article porte aussi la hauteur (7 m, soit R+1) et l'emprise au sol (70 %), que la grille du document renvoie aux articles 4 et 5, absents du chapitre de cette zone.
Article UB 3 « VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION »
Limites
Laissée libre
la distance à garder avec les voisins
Article UB 3 « VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION »
Stationnement
1 place pour 50 m²
les places de voiture à prévoir
12 cas particuliers
1 place par logement au minimumconstructions individuellesLa phrase du règlement
« ... automobile par catégories de construction : Destinations Sous-destinations Normes de stationnement Habitation Logement Constructions individuelles : 1 place de stationnement au minimum par logement »
0.5 place par logementimmeubles collectifs, dans un rayon de 300 m des arrêts structurants du CARIBUSLa phrase du règlement
« ►Normes de stationnement automobile par catégories de construction : [...] de stationnement au minimum par logement Immeubles d'habitation à usage collectif : 0.5 place de stationnement par logement dans un rayon de 300 mètres autour des points d'arrêts des lignes structurantes du CARIBUS (lignes BHNS). 0.5 place de stationnement par logement social. 1 place de stationnement dans les autres cas. »
1 place pour 5 litshébergementLa phrase du règlement
« Hébergement 1 place pour 5 lits. »
Aucune place au-dessous de 100 m2artisanat et commerce de détailLa phrase du règlement
« ... d'une clientèle Hôtels Autres hébergements touristiques Cinéma Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d'exposition Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. »
2 places pour 50 m²artisanat et commerce de détail, au-delà de 500 m² de surface de plancherLa phrase du règlement
« ... congrès et d'exposition Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. »
1 place pour 20 m2 de sallerestaurationLa phrase du règlement
« Une place tranche de 20m² de salle de restauration Sous-destination interdite dans la zone. »
1 place pour 50 m²bureauLa phrase du règlement
« Une place pour 50m² de surface de plancher. »
3 m²stationnement vélo sécurisé, superficie minimale par constructionLa phrase du règlement
« - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu'au T2) et 3 m2 pour les autres logements. - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l'effectif total de salariés. - Industriel ou Tertiaire : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l'effectif total de salariés. »
1,5 m² par logement jusqu'au T2, 3 m² au-delàstationnement vélo, habitationsLa phrase du règlement
« - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu'au T2) et 3 m2 pour les autres logements. »
15 % de l'effectif total de salariésstationnement vélo, bureaux, industriel ou tertiaireLa phrase du règlement
« - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : [...] - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l'effectif total de salariés. »
15 % des places crééespré-équipement en prises électriques pour le rechargement des VAE, dans la mesure du possibleLa phrase du règlement
« Dans la mesure du possible être pré-équipé pour 15% des places créées de prises électriques permettant le rechargement des VAE. »
Places à 200 m au plus du terrainen cas d'impossibilité de les créer sur placeLa phrase du règlement
« En cas d'impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, [...] et dont la destination est le stationnement, situé à une distance maximale de 200 mètres de son terrain. »
Le tableau des normes place les intitulés Hôtels, Autres hébergements touristiques et Cinéma dans un bloc et leur valeur commune se lit dans le tableau du règlement.
Article UB 8 « STATIONNEMENT »
Espaces verts
20 % de l'unité foncière non imperméabilisée
le terrain à laisser en pleine terre
1 cas particulier
1 arbre à planterpar espace non bâti de plus de 100 m2La phrase du règlement
« A minima, un arbre devra être planté par tout espace non bâti, ou non imperméabilisé, ou non éco-aménagé de plus de 100m². »
1 cas pour un autre secteur, écarté
Article UB 7 « TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS »
Les contraintes
Plans de prévention des risquestoute la commune
3 plans de prévention des risques s'appliquent à la commune. Une de leurs zones interdit de construire : le service urbanisme de la mairie vous dit si ce terrain y est.Source Géorisques, pour la commune entière
- PPR - DEMRisque naturel, pas encore approuvé : ne vaut pas encore servitude, 2 zones au règlementN320 Zones non construites en aléa fort - Inconstructible : interdiction
- PPRN - L - MayotteRisque naturel, pas encore approuvé : ne vaut pas encore servitude
- PPRN-Multi - DEMBRisque naturel, pas encore approuvé : ne vaut pas encore servitude
Plans de la commune entière : la zone de ce terrain se lit sur la carte du zonage du plan. Le détail de Dembeni.
Prescriptions du plan
1 prescriptionSource Géoportail de l'urbanisme
- 18OAP22
Arrêtés de catastrophe naturelletoute la commune
4 arrêtésSource Géorisques, pour la commune entière
Les arrêtés de Dembeni, sur la page de la commune.
Ce terrain n'est pas concerné par : espaces protégés et bruit d'aérodrome, servitudes d’utilité publique, informations annexées au plan, révision ou modification du plan.
Le dossier
Choisir un projet
Surélever, agrandir, refaire la façade, isoler par l'extérieur, changer de destination, créer un logement de plus : sans objet, aucun bâtiment mesuré sur la parcelle. Pour les autres, choisissez-le : la page dit la formalité à déposer et met vos chiffres à côté des règles de la zone, ramenées à ce terrain de 648 m².
Les pièces
Télécharger le plan de situation (PDF)
Le plan de situation se joint au dossier, permis comme déclaration préalable : il montre ce terrain sur la carte IGN, de près et de loin, puis vu du ciel. Le formulaire de demande l'appelle PCMI1 pour un permis, DP1 pour une déclaration. Le plan de masse, le dessin du projet sur le terrain, se prépare depuis votre projet. Les pièces d'un permis, celles d'une déclaration préalable.
Les autorisations déjà délivrées ici
- PCPermis de construire autorisé le 21 novembre 2018, 122 m² créés, 1 logementAutorisé, 9 LOT FLAMME D OR
Les limites de cette page
- le bornage et les limites réelles du terrain, qui relèvent d’un géomètre-expert
- les orientations d’aménagement et de programmation, qui s’imposent en compatibilité
- les servitudes de droit privé, qui ne figurent dans aucun fichier public
- le raccordement aux réseaux, qui se demande aux concessionnaires
- l’assainissement et la capacité du réseau, qui se demandent à la commune
Un service instructeur regarde ces points en plus. Le certificat d'urbanisme, gratuit et délivré par la mairie, est le seul document qui les tranche et qui soit opposable.
Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.