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Edifiable

Zone UBzone urbaine résidentielle

La zone urbaine résidentielle, où l'implantation des bâtiments est laissée libre et où toute opération de plus de trente logements doit compter 30 % de logements sociaux.

  • Zone urbaine

Les règles de la zone UB

  • Usage

    Exploitation agricole admise sans nuisances

    les constructions interdites

    3 cas particuliers
    Artisanat, commerce et restauration admis sans nuisances
    La phrase du règlement

    « ► Les sous-destinations « artisanat et commerce de détail », « restauration » et « activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle » sont autorisées uniquement si elles ne génèrent pas de nuisances aux logements à proximité. »

    Commerce de gros limité à 30 %emprise au sol, part de l'unité foncière
    La phrase du règlement

    « ► La sous-destination « commerce de gros » est autorisée sous condition que l'emprise au sol n'excède pas 30% de la surface de l'unité foncière. »

    30 % de logements sociauxopérations de plus de 30 logements
    La phrase du règlement

    « ... Sociale ■ Mixité sociale autorisée et encouragée dans les opérations à vocation de logements □ Aucune mixité Toutes les nouvelles opérations de plus de 30 logements doivent intégrer au moins 30% de logements sociaux (LLSLLTS-LLTSA-logements d'insertion). »

    Article UB 1 « AFFECTATION DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS »

  • Recul sur la rue

    Laissée libre

    la distance à garder avec la rue

    Précisions du règlement

    L'article porte aussi la hauteur (7 m, soit R+1) et l'emprise au sol (70 %), que la grille du document renvoie aux articles 4 et 5, absents du chapitre de cette zone.

    Article UB 3 « VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION »

  • Limites

    Laissée libre

    la distance à garder avec les voisins

    Article UB 3 « VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION »

  • Stationnement

    1 place pour 50 m²

    les places de voiture à prévoir

    12 cas particuliers
    1 place par logement au minimumconstructions individuelles
    La phrase du règlement

    « ... automobile par catégories de construction : Destinations Sous-destinations Normes de stationnement Habitation Logement Constructions individuelles : 1 place de stationnement au minimum par logement »

    0.5 place par logementimmeubles collectifs, dans un rayon de 300 m des arrêts structurants du CARIBUS
    La phrase du règlement

    « ►Normes de stationnement automobile par catégories de construction : [...] de stationnement au minimum par logement Immeubles d'habitation à usage collectif : 0.5 place de stationnement par logement dans un rayon de 300 mètres autour des points d'arrêts des lignes structurantes du CARIBUS (lignes BHNS). 0.5 place de stationnement par logement social. 1 place de stationnement dans les autres cas. »

    1 place pour 5 litshébergement
    La phrase du règlement

    « Hébergement 1 place pour 5 lits. »

    Aucune place au-dessous de 100 m2artisanat et commerce de détail
    La phrase du règlement

    « ... d'une clientèle Hôtels Autres hébergements touristiques Cinéma Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d'exposition Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. »

    2 places pour 50 m²artisanat et commerce de détail, au-delà de 500 m² de surface de plancher
    La phrase du règlement

    « ... congrès et d'exposition Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. »

    1 place pour 20 m2 de sallerestauration
    La phrase du règlement

    « Une place tranche de 20m² de salle de restauration Sous-destination interdite dans la zone. »

    1 place pour 50 m²bureau
    La phrase du règlement

    « Une place pour 50m² de surface de plancher. »

    3 m²stationnement vélo sécurisé, superficie minimale par construction
    La phrase du règlement

    « - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu'au T2) et 3 m2 pour les autres logements. - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l'effectif total de salariés. - Industriel ou Tertiaire : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l'effectif total de salariés. »

    1,5 m² par logement jusqu'au T2, 3 m² au-delàstationnement vélo, habitations
    La phrase du règlement

    « - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu'au T2) et 3 m2 pour les autres logements. »

    15 % de l'effectif total de salariésstationnement vélo, bureaux, industriel ou tertiaire
    La phrase du règlement

    « - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : [...] - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l'effectif total de salariés. »

    15 % des places crééespré-équipement en prises électriques pour le rechargement des VAE, dans la mesure du possible
    La phrase du règlement

    « Dans la mesure du possible être pré-équipé pour 15% des places créées de prises électriques permettant le rechargement des VAE. »

    Places à 200 m au plus du terrainen cas d'impossibilité de les créer sur place
    La phrase du règlement

    « En cas d'impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, [...] et dont la destination est le stationnement, situé à une distance maximale de 200 mètres de son terrain. »

    Le tableau des normes place les intitulés Hôtels, Autres hébergements touristiques et Cinéma dans un bloc et leur valeur commune se lit dans le tableau du règlement.

    Article UB 8 « STATIONNEMENT »

  • Espaces verts

    1 arbre à planter

    les arbres à planter

    3 cas particuliers
    20 % de l'unité foncière non imperméabiliséehors secteur UBb
    La phrase du règlement

    « Afin de limiter l'imperméabilisation du territoire, 20% de l'unité foncière devra à minima être non imperméabilisés ou éco-aménageables. »

    15 % de l'unité foncière non imperméabiliséedans le secteur UBb
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UBb,15% de l'unité foncière devra à minima être non imperméabilisés ou éco-aménageables, et un arbre devra être planté par tout espace non bâti ou non imperméabilisé de plus de 35m². »

    1 arbre à planterdans le secteur UBb, par espace non bâti ou non imperméabilisé de plus de 35 m²
    La phrase du règlement

    « Dans le secteur UBb,15% de l'unité foncière devra à minima être non imperméabilisés ou éco-aménageables, et un arbre devra être planté par tout espace non bâti ou non imperméabilisé de plus de 35m². »

    Article UB 7 « TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone UB, 5 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone UB, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 46 rubriques

Rubrique UB 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : AFFECTATION DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS

Destinations sous-destinations

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole Exploitation forestière

Autorisee autorisee sous condition

UB, UBa et UBb

Habitation

Commerce et activité de service

Équipements d’intérêt collectif et services publics

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Logement

Hébergement

Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hôtels

Autres hébergements touristiques

Cinéma

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Salles d’art et de spectacles

Equipements sportifs

Autres équipements recevant du public

Industrie

Entrepôt

Bureau

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb UB, UBa et UBb UB, UBa et UBb UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

Interdite

UB, UBa et UBb

UB, UBa et UBb

Centre de congrès et d’exposition

UB, UBa et UBb

Interdictions et limitations de certains usages et affectation des sols, constructions et activités

  • La sous-destination « exploitation agricole » est autorisée à condition de ne pas générer des nuisances sur les logements situés à proximité.
  • Les sous-destinations « artisanat et commerce de détail », « restauration » et « activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle » sont autorisées uniquement si elles ne génèrent pas de nuisances aux logements à proximité.
  • La sous-destination « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés est autorisée sous réserve de ne pas générer de nuisances pour les logements à proximité.
  • La sous-destination « commerce de gros » est autorisée sous condition que l’emprise au sol n’excède pas 30% de la surface de l’unité foncière.
  • L’ensemble des destinations et sous-destinations autorisées dans la zone ne doivent en aucun cas générer des nuisances pour l’habitat situé à proximité ou tout autre activité existante.
  • Les constructions existantes peuvent faire l’objet d’une démolition-reconstruction à l’identique, même si elles ne sont pas admises dans la zone ou qu’elles ne respectent pas une condition énoncée ci-dessus.

MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE Fonctionnelle

  • Mixité des destinations pour une même construction
  • Mixité des destinations pour une même unité foncière ou une même parcelle □ Mixité fonctionnelle limitée

Sociale ■ Mixité sociale autorisée et encouragée dans les opérations à vocation de logements □ Aucune mixité

Toutes les nouvelles opérations de plus de 30 logements doivent intégrer au moins 30% de logements sociaux (LLSLLTS-LLTSA-logements d’insertion).

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole Exploitation forestière

Autorisee autorisee sous condition

UC · Logement · UC · Habitation · Hébergement · UC · Artisanat et commerce de détail · UC · Restauration · UC · Commerce de gros · Commerce et activité de service

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

UC · Hôtels · UC · Autres hébergements touristiques · UC · Cinéma · UC

Locaux et bureaux accueillant du public des

UC administrations publiques et assimilés

Locaux techniques et industriels des administrations

UC

publiques et assimilés

Équipements d’intérêt collectif et

Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

UC services publics · Salles d’art et de spectacles · UC · Equipements sportifs · UC

Autres équipements recevant du public

UC · Industrie · Autres activités des Entrepôt secteurs secondaire ou tertiaire · Bureau · UC · Centre de congrès et d’exposition · UC

Interdite UC UC

UC UC Interdictions et limitations de certains usages et affectation des sols, constructions et activités

  • La sous-destination « exploitation agricole » est autorisée à condition de ne pas générer des nuisances sur les logements situés à proximité ainsi que le lycée agricole.
  • Les sous-destinations autorisées dans la destination « commerce et activité de service » le sont uniquement si elles ne génèrent pas de nuisances aux logements à proximité ainsi que le lycée agricole.
  • La sous-destination « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » est autorisée sous réserve de ne pas générer de nuisances pour les logements à proximité ainsi que le lycée agricole.
  • Les sous-destinations « bureau » et « centre de congrès et d’exposition » sont autorisées sous réserve de ne pas générer de nuisances pour les logements à proximité ainsi que le lycée agricole.
  • L’ensemble des destinations et sous-destinations autorisées dans la zone ne doivent en aucun cas générer des nuisances pour l’habitat situé à proximité ou tout autre activité existante.
  • Les constructions existantes peuvent faire l’objet d’une démolition-reconstruction à l’identique, même si elles ne sont pas admises dans la zone ou qu’elles ne respectent pas une condition énoncée ci-dessus.

MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE Fonctionnelle

  • Mixité des destinations pour une même construction
  • Mixité des destinations pour une même unité foncière ou une même parcelle □ Mixité fonctionnelle limitée

Sociale ■ Mixité sociale autorisée et encouragée dans les opérations à vocation de logements □ Aucune mixité

Toutes les nouvelles opérations de plus de 30 logements doivent intégrer au moins 30 % de logements sociaux (LLS, LLTS et/ou LLTSA).

Rubrique UB 3Implantation des constructions

Intitulé du document : VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION

  • Hauteur visible Les constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas soumis à une hauteur maximale.

La hauteur maximale est fixée à 7 mètres (R+1).

Ces hauteurs ne tiennent pas compte des règles édictées dans le règlement écrit du PPRN et qui prévalent sur celle du présent document. Dans le cadre d’une surélévation, une étude de la structure du bâtiment existant sera nécessaire, notamment pour vérifier les fondations. Les hauteurs des bâtiments devront également prendre en compte les enjeux de visibilité et respecter la qualité paysagère du site notamment depuis les principaux axes et les vues depuis le lagon.

  • Extensions des bâtiments : Les extensions ne devront pas excéder la hauteur du bâtiment principal.

Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc…) ou l’aération ne compte pas dans le calcul de la hauteur.

  • Surface o Bâtiments principaux : L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 70% de l’unité foncière ou du terrain d’assiette. Une surface non-imperméabilisée devra être observée.
  • Annexes : Les annexes aux constructions doivent être édifiées en cohérence avec les règles d’imperméabilisation maximale. En aucun cas, elles ne pourront être supérieures à celle du ou des bâtiments principaux. Par ailleurs, en cas de besoin de gestion des eaux pluviales à la parcelle ou sur l’unité foncière, des surfaces limitées pourront être imposées aux pétitionnaires.
  • Implantation par rapport aux voies o Bâtiments principaux : L’implantation des bâtiments sur la parcelle est laissée libre. Les implantations des bâtiments devront être autant que possible être orientés de façon à permettre la ventilation des logements. o Extensions et annexes : L’implantation des bâtiments sur la parcelle est laissée libre.
  • Implantation par rapport aux limites séparatives o Bâtiments principaux : L’implantation par rapport aux limites séparatives est laissée libre.
  • Extensions et annexes : L’implantation par rapport aux limites séparatives est laissée libre.

Rubrique UB 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION ► Hauteur visible Les constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas soumis à une hauteur maximale.

La hauteur maximale est fixée à 13 mètres, correspondant à une construction en R+3.

Dans le secteur UBa, la hauteur maximale est fixée à un niveau en R+4 (16 mètres). Des variations d’épannelage et le morcellement des linéaires sont privilégiés.

Une majoration des hauteurs des constructions est autorisée au sein de la zone UB, lorsque :

  • Le programme comprend des logements locatifs sociaux. Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+4 maximum.
  • Le programme comprend des logements intermédiaires. Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+4maximum.
  • Le programme, comprenant des logements, prévoit une emprise au sol des constructions dans la limite de 80% de l’unité foncière ou du terrain d’assiette. Dans ce cas, la surface d’emprise au sol non utilisée et maintenue en pleine terre peut être reportée (nombre d’étages) au-dessus de la hauteur maximale.
  • Le programme, comprenant des logements, prévoit des aménagements qualitatifs en rez-de-chaussée des bâtiments à la place de logements pour des locaux communs résidentiels ou des stationnements de véhicules.

Dans ce cas, il est autorisé de reporter au-dessus de la hauteur maximale une surface de plancher équivalente à la surface de plancher consommée pour réaliser un local commun ou des stationnements sous bâtiments.

  • Le programme, comprenant des logements, prévoit un espace proposant des services partagés à tous les habitants de la construction en toiture. Dans ce cas, la hauteur plafond maximale peut être dépassée dans la limite de 3.50 mètres au-dessus de celle-ci et sur 50% de la surface du dernier plancher habité.
  • Les constructions font preuve d’une exemplarité énergétique ou environnementale. Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+4 maximum. Ces règles de majoration ne sont pas cumulables, dans le cas où le projet de construction comprendrait plusieurs projets de logements. Les possibilités de majoration ne concernent pas le secteur UBa.

Ces hauteurs ne tiennent pas compte des règles édictées dans le règlement écrit du PPRN et qui prévalent sur celle du présent document. Dans le cadre d’une surélévation, une étude de la structure du bâtiment existant sera nécessaire, notamment pour vérifier les fondations. Les hauteurs des bâtiments devront également prendre en compte les enjeux de visibilité et respecter la qualité paysagère du site notamment depuis les principaux axes et les vues depuis le lagon.

  • Extensions des bâtiments : Les extensions ne devront pas excéder la hauteur du bâtiment principal.

Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc…) ou l’aération ne compte pas dans le calcul de la hauteur.

  • Surface o Bâtiments principaux : L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 80% de l’unité foncière ou du terrain d’assiette. Une surface non-imperméabilisée devra être observée.
  • Annexes : Les annexes aux constructions doivent être édifiées en cohérence avec les règles d’imperméabilisation maximale. En aucun cas, elles ne pourront être supérieures à celle du ou des bâtiments principaux. Par ailleurs, en cas de besoin de gestion des eaux pluviales à la parcelle ou sur l’unité foncière, des surfaces limitées pourront être imposées aux pétitionnaires.
  • Implantation par rapport aux voies o Bâtiments principaux : L’implantation des bâtiments sur la parcelle est laissée libre. Les implantations des bâtiments devront être autant que possible être orientés de façon à permettre la ventilation des logements. Dans le secteur UBa, un retrait de 2 mètres est imposé. o Extensions et annexes : L’implantation des bâtiments sur la parcelle est laissée libre.
  • Implantation par rapport aux limites séparatives o Bâtiments principaux : L’implantation par rapport aux limites séparatives est laissée libre.
  • Extensions et annexes : L’implantation par rapport aux limites séparatives est laissée libre.

CARACTÉRISTIQUE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE ► Clôtures

En limite de voie publique ou privée ainsi que pour les limites séparatives, les clôtures devront être constituées : o D’un système ajouré doublé d’une haie végétale, o D’un système ajouré, o D’un mur maçonné ne devant pas excéder 1, 80m,

Les clôtures ne devront pas excéder une hauteur de 2 m depuis le niveau de la voirie.

Cependant, pour des raisons de sécurité, la hauteur maximale peut être amenée à 3 m. Dans ce cas, la clôture ne devra pas être en mur maçonné à partir de 2 m. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit. Les clôtures mises en œuvre ne doivent pas empêcher le bon fonctionnement hydraulique du territoire. Pour cela le type de clôture édifié sera conforme aux prescriptions des Plans de Prévention des Risques Naturels du territoire.

  • Toitures Les toitures à un pan sont autorisées.

Les toitures à deux pans et à quatre pans sont autorisées sur le territoire et auront une pente minimale de 15%. Les bâtiments récents pourront également mettre en œuvre une récupération d’eau sur les toitures, à des fins d’arrosage pour des usages agricoles et industriels.

Les toitures plates et toitures terrasses sont autorisées avec une légère pente, n’excédant pas les 5%.

Les sur-toitures sont autorisées d’une pente maximale de 20% et non aménageable, afin de répondre à un objectif de confort thermique et de développement durable

Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc.) et l’aération sont admises. La construction d’auvents ou de toitures non closes est autorisée sur tout ou partie de la superficie afin de réduire les apports thermiques et d’offrir des espaces extérieurs privés supplémentaires.

  • Clôtures

En limite de voie publique ou privée ainsi que pour les limites séparatives, les clôtures devront être constituées : o D’un système ajouré doublé d’une haie végétale, o D’un système ajouré, o D’un mur maçonné ne devant pas excéder 1, 80m,

Les clôtures ne devront pas excéder une hauteur de 2 m depuis le niveau de la voirie. Cependant, pour des raisons de sécurité, la hauteur maximale peut être amenée à 3 m. Dans ce cas, la clôture ne devra pas être en mur maçonné à partir de 2 m. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit. Les clôtures mises en œuvre ne doivent pas empêcher le bon fonctionnement hydraulique du territoire. Pour cela le type de clôture édifié sera conforme aux prescriptions des Plans de Prévention des Risques Naturels du territoire.

  • Toitures Les toitures à un pan sont autorisées. Les toitures à deux pans et à quatre pans sont autorisées sur le territoire et auront une pente minimale de 15%. Les bâtiments récents pourront également mettre en œuvre une récupération d’eau sur les toitures, à des fins d’arrosage pour des usages agricoles et industriels. Les toitures plates et toitures terrasses sont autorisées avec une légère pente, n’excédant pas les 5%. Les sur-toitures sont autorisées d’une pente maximale de 20% et non aménageable, afin de répondre à un objectif de confort thermique et de développement durable Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc.) et l’aération sont admises. La construction d’auvents ou de toitures non closes est autorisée sur tout ou partie de la superficie afin de réduire les apports thermiques et d’offrir des espaces extérieurs privés supplémentaires.

Rubrique UB 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

Afin de limiter l’imperméabilisation du territoire, 20% de l’unité foncière devra à minima être non imperméabilisés ou éco-aménageables.

A minima, un arbre devra être planté par tout espace non bâti, ou non imperméabilisé, ou non éco-aménagé de plus de 100m².

Dans le secteur UBb,15% de l’unité foncière devra à minima être non imperméabilisés ou éco-aménageables, et un arbre devra être planté par tout espace non bâti ou non imperméabilisé de plus de 35m².

Afin de limiter l’imperméabilisation du territoire, 20% de l’unité foncière devra à minima être non imperméabilisés ou éco-aménageables. A minima, un arbre devra être planté par tout espace non bâti, ou non imperméabilisé, ou non éco-aménagé de plus de 100m².

Rubrique UB 8Stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de circulation. Le stationnement lié aux constructions à destination d’équipements collectifs et d’intérêt public est à déterminer en fonction de leur nature, localisation (notamment au regard des transports en commun et des parcs publics de stationnement existant) et fonctionnement.

Le stationnement lié aux constructions à destination d’exploitations agricoles n’est pas règlementé.

Les espaces de stationnement devront autant que possible être perméables et des matériaux permettant l’infiltration des eaux de type dalle alvéolaire en béton seront privilégiés.

  • Normes de stationnement automobile par catégories de construction :

Destinations

Sous-destinations

Normes de stationnement

Habitation

Logement

Constructions individuelles : 1 place de stationnement au minimum par logement

Immeubles d’habitation à usage collectif : 0.5 place de stationnement par logement dans un rayon de 300 mètres autour des points d’arrêts des lignes structurantes du CARIBUS (lignes BHNS). 0.5 place de stationnement par logement social. 1 place de stationnement dans les autres cas.

Le stationnement pourra se faire en rez-de-chaussée des constructions à vocation d’habitation afin de renforcer la sécurité des logements mais aussi d’un point de vue de qualité de vie : les logements seront donc situés en hauteur et pourront bénéficier d’une meilleure ventilation.

Hébergement

1 place pour 5 lits.

Commerce et activité de service

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Artisanat et commerce de détail

Restauration

Commerce de gros

Activités de services où

s’effectue l’accueil d’une

clientèle

Hôtels

Autres

hébergements

touristiques

Cinéma

Industrie Entrepôt

Bureau

Centre de congrès et d’exposition

Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. Une place tranche de 20m² de salle de restauration

Sous-destination interdite dans la zone.

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité. 1 place pour 3 chambres 1 place pour 3 chambres

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité. Sous-destination interdite dans la zone. Non règlementé dans cette zone.

Une place pour 50m² de surface de plancher.

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité.

En cas d’impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, le propriétaire devra apporter la preuve qu’il a la possibilité de se stationner dans des espaces aménagés et dont la destination est le stationnement, situé à une distance maximale de 200 mètres de son terrain.

  • Normes de stationnement vélo :

Pour les constructions situées dans des programmes d’aménagements neufs ou en rénovation importante (collectifs résidentiels ou d’activités) et s’il existe des emprises dédiées au stationnement, il convient de proposer un espace de stationnement sécurisé pour les vélos qui réponde aux exigences suivantes :

  • Se situer sur la parcelle du bâtiment, au RDC - Être couvert et clos, comporter un système d’attache vélo roue et cadre (par exemple arceau de stationnement) et éventuellement un système de fermeture sécurisé. - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu’au T2) et 3 m2 pour les autres logements. - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l’effectif total de salariés. - Industriel ou Tertiaire : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l’effectif total de salariés.

Dans la mesure du possible être pré-équipé pour 15% des places créées de prises électriques permettant le rechargement des VAE.

Équipements, réseaux et emplacements réservés

Règles communes.

UC - Zone urbaine restreinte en lien avec coconi

Cette zone correspond à un espace déjà urbanisé qui accueille le lycée agricole de la CADEMA.

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de circulation. Le stationnement lié aux constructions à destination d’équipements collectifs et d’intérêt public est à déterminer en fonction de leur nature, localisation (notamment au regard des transports en commun et des parcs publics de stationnement existant) et fonctionnement.

Le stationnement lié aux constructions à destination d’exploitations agricoles n’est pas règlementé.

Les espaces de stationnement devront autant que possible être perméables et des matériaux permettant l’infiltration des eaux de type dalle alvéolaire en béton seront privilégiés.

  • Normes de stationnement automobile par catégories de construction :

Destinations

Sous-destinations

Normes de stationnement

Habitation

Logement

Constructions individuelles : 1 place de stationnement au minimum par logement

Immeubles d’habitation à usage collectif : 0.5 place de stationnement par logement dans un rayon de 300 mètres autour des points d’arrêts des lignes structurantes du CARIBUS (lignes BHNS). 0.5 place de stationnement par logement social. 1 place de stationnement dans les autres cas.

Le stationnement pourra se faire en rez-de-chaussée des constructions à vocation d’habitation afin de renforcer la sécurité des logements mais aussi d’un point de vue de qualité de vie : les logements seront donc situés en hauteur et pourront bénéficier d’une meilleure ventilation.

Hébergement

1 place pour 5 lits.

Commerce et activité de service

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Artisanat et commerce de détail

Restauration

Commerce de gros

Activités de services où

s’effectue l’accueil d’une

clientèle

Hôtels

Autres

hébergements

touristiques

Cinéma

Industrie Entrepôt

Bureau

Centre de congrès et d’exposition

Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. Une place tranche de 20m² de salle de restauration

Sous-destination interdite dans la zone.

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité. 1 place pour 3 chambres 1 place pour 3 chambres

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité. Sous-destination interdite dans la zone. Sous-destination interdite dans la zone.

Une place pour 50m² de surface de plancher.

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité.

En cas d’impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, le propriétaire devra apporter la preuve qu’il a la possibilité de se stationner dans des espaces aménagés et dont la destination est le stationnement, situé à une distance maximale de 200 mètres de son terrain.

  • Normes de stationnement vélo :

Pour les constructions situées dans des programmes d’aménagements neufs ou en rénovation importante (collectifs résidentiels ou d’activités) et s’il existe des emprises dédiées au stationnement, il convient de proposer un espace de stationnement sécurisé pour les vélos qui réponde aux exigences suivantes :

  • Se situer sur la parcelle du bâtiment, au RDC
  • Être couvert et clos, comporter un système d’attache vélo roue et cadre (par exemple arceau de stationnement) et éventuellement un système de fermeture sécurisé.
  • Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu’au T2) et 3 m2 pour les autres logements. - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l’effectif total de salariés. - Industriel ou Tertiaire : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l’effectif total de salariés. Dans la mesure du possible être pré-équipé pour 15% des places créées de prises électriques permettant le rechargement des VAE.

Équipements, réseaux et emplacements réservés

Règles communes.

UE – Zone urbaine liee aux equipements publics

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Dispositions générales

Elaboration du plan local d’urbanisme intercommunal valant plh et pdm

Pièce n°5.B. : Règlement écrit

Piece n°4 : reglement ecrit maitre d’ouvrage : cadema

Dispositions reglementaires des zones urbaines et a urbaniser

UA - Zone urbaine regroupant une part imporante de la trame urbaine, correspondant aux centralites 20

UB - Zone urbaine residentielle UC - zone urbaine restreinte en lien avec coconi

UE – Zone urbaine liee aux equipements publics UT - zone urbaine liée aux activités touristiques

UX - Zone urbaine liée aux activités économiques

1AU - Zone a urbaniser a vocation d’habitat (ouverte)

1AUd1 - ZONE A URBANISER OUVERTE A DOUJANI

1AUa – ZONE A URBANISER OUVERTE A TSARARANO ET DEMBENI

1AUe - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ÉQUIPEMENTS PUBLICS

1AUs - ZONE A URBANISER LIÉE A ACCEUILLIR DES AMENAGEMENTS POUR DU STATIONNEMENT

1AUt - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ACTIVITÉS TOURISTIQUES

1AUx - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES

2AU - Zone a urbaniser a vocation d’habitat (fermee)

2AUe - ZONE A URBANISER A VOCATION D’EQUIPEMENTS PUBLICS (FERMEE)

2AUx - ZONE A URBANISER A VOCATION D’ACTIVITES ECONOMIQUES (FERMEE)

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES AGRICOLES

A – zone agricole

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES NATURELLES

N – zone naturelle NL – zone naturelle liee aux activites de loisirs

Nt – zone naturelle liee aux activites touristiques

Annexes

Annexe 1 - Arrêté du 10 novembre 2016. Définition des destinations et sous-destinations

Annexe 2 – Tableau des emplacements réservés

Annexe 3 –Liste du patrimoine bâti repéré au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme

Annexe 4 : Liste des éléments du paysage repéré au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme

DISPOSITIONS COMMUNES A L’ENSEMBLE DES ZONES

1. Champs d’application territorial

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la CADEMA, soit les communes de Mamoudzou et de Dembéni. Il établit des règles communes à l’ensemble du territoire ainsi que des règles spécifiques pour toutes les zones définies dans le Plan Local d’Urbanisme intercommunal.

2. Division du territoire intercommunal en zones

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal se divise selon les zones suivantes :

Les 8 autres zones de Dembeni

Fichiers à télécharger et sources

PLUi de Dembeni, approuvé le 24/06/2024, 5 rubriques pour la zone UB.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.