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Edifiable

Zone 1AUTzone à urbaniser liée aux activités touristiques

Un projet touristique au nord d'Hajangoua, où le logement n'est admis que pour le gardiennage et où l'implantation des bâtiments n'est pas réglementée.

  • Zone

Les règles de la zone 1AUT

  • Usage

    Logement admis pour le gardiennage seulement

    les constructions interdites

    2 cas particuliers
    Bureaux admis s'ils sont liés au tourismebureau et centre de congrès
    La phrase du règlement

    « ► Les sous-destinations « Bureau » et « Centre de congrès et d'exposition », sont autorisés à la condition de s'insérer harmonieusement au site et à être liées à l'activité touristique. »

    Exploitations agricoles et forestières liées au tourisme
    La phrase du règlement

    « ► Les sous-destinations « exploitation agricole » et « exploitation forestière » sont autorisées uniquement sous conditions d'être liées à une activité touristique et de ne pas nuire aux activités touristiques existantes à proximité. »

    Article 1AUT 1 « AFFECTATION DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS »

  • Recul sur la rue

    Non réglementée

    la distance à garder avec la rue

    Précisions du règlement

    L'article porte aussi la hauteur (10 m, soit R+2) et l'emprise au sol (60 %), que la grille du document renvoie aux articles 4 et 5, absents du chapitre de cette zone.

    Article 1AUT 3 « VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION »

  • Limites

    Non réglementée

    la distance à garder avec les voisins

    Article 1AUT 3 « VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION »

  • Stationnement

    1 place par logement

    logement

    les places de voiture à prévoir

    4 cas particuliers
    Aucune place au-dessous de 100 m2artisanat et commerce de détail
    La phrase du règlement

    « ►Normes de stationnement automobile par catégories de construction : [...] d'une clientèle Hôtels 1 place par logement Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. »

    1 place pour 20 m2 de sallerestauration
    La phrase du règlement

    « Une place tranche de 20m² de salle de restauration Sous-destination interdite dans la zone. »

    1 place pour 3 chambreshôtels
    La phrase du règlement

    « ... et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité. 1 place pour 3 chambres Autres hébergements touristiques 1 place pour 3 chambres Cinéma Sous-destination interdite dans la zone. »

    Non réglementéexploitations agricoles
    La phrase du règlement

    « Le stationnement lié aux constructions à destination d'exploitations agricoles n'est pas règlementé. »

    Article 1AUT 8 « STATIONNEMENT »

  • Espaces verts

    40 % de l'unité foncière non imperméabilisée

    le terrain à laisser en pleine terre

    1 cas particulier
    1 arbre indigène ou fruitierpar espace non bâti de plus de 300 m2
    La phrase du règlement

    « A minima, un arbre indigène ou fruitier devra être planté par tout espace non bâti ou non imperméabilisé de plus de 300m². »

    Article 1AUT 7 « TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS »

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Et quand le règlement ne dit rien ?

Une case vide ne veut pas dire « tout est permis », et ne veut pas dire non plus que la loi prend le relais. Cela veut dire que ce plan-là ne réglemente pas ce point. D'autres textes s'appliquent quand même, et il faut satisfaire tous ceux qui portent sur le même objet, donc en pratique le plus contraignant.

1. La loi ne vient pas combler le silence du plan

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, là où un plan local existe, l'article R.111-1 du code de l'urbanisme écarte les articles R.111-3, R.111-5 à R.111-19 et R.111-28 à R.111-30, c'est-à-dire ceux qui donneraient un chiffre :

  • R.111-16 le recul par rapport à la voie ;
  • R.111-17 3 mètres, ou la moitié du dénivelé, aux limites séparatives ;
  • R.111-18 le gabarit des constructions.

Si le plan ne fixe pas de hauteur, aucune règle nationale ne la fixe à sa place : le plan a choisi de ne pas réglementer ce point. Une commune sans plan local applique au contraire ces articles en entier, et sa page les cite.

2. Les règles nationales qui restent sont des motifs de refus

Les autres articles du règlement national continuent, eux, de s'appliquer. Ils ne donnent pas de valeur à respecter : ils permettent de refuser le permis, ou de l'assortir de prescriptions.

  • R.111-2 atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;
  • R.111-4 atteinte à un site ou à des vestiges archéologiques ;
  • R.111-26 non-respect des préoccupations d'environnement ;
  • R.111-27 atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites et aux paysages ;
  • R.111-25 des places de stationnement hors voie publique peuvent être imposées, en rapport avec le projet.

3. Le chapitre de la zone n'est pas tout le règlement

Un règlement s'ouvre le plus souvent sur des dispositions générales, valables dans toutes les zones. Quand le chapitre d'une zone écrit « non réglementé », il dit que ce chapitre n'ajoute rien ; une règle commune peut s'appliquer quand même. La disposition commune s'affiche alors, signalée comme telle.

4. Les servitudes s'ajoutent au plan, elles ne le remplacent pas

Plan de prévention des risques, abords d'un monument historique, protection d'un captage d'eau : ces servitudes d'utilité publique sont annexées au PLU et s'appliquent en plus de lui. Quand le plan autorise et que la servitude interdit, la servitude l'emporte. Un plan de prévention approuvé vaut servitude (L.562-4 du code de l'environnement) ; un plan seulement prescrit ne s'impose pas encore, sauf les dispositions que le préfet rend opposables par anticipation (L.562-2).

5. Sur le littoral et en montagne, la loi s'applique directement

Dans une commune littorale, l'urbanisation s'étend en continuité des agglomérations et villages existants (L.121-8), et rien ne se construit dans la bande des 100 mètres hors des espaces urbanisés (L.121-16). En zone de montagne, l'urbanisation se fait en continuité des bourgs, villages et hameaux (L.122-5). Ces règles s'imposent au permis quoi que le plan de zonage classe ; la page de la commune dit si elle est littorale ou classée en zone de montagne, d'après les listes nationales.

6. En zone protégée, le document du site règle le bâti

Dans un site patrimonial remarquable, le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine tient lieu de règlement sur son périmètre, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est requis. La fiche de la parcelle signale la servitude quand elle la touche, mais ne lit pas ce document, qui est distinct du PLU. De même, un cœur de parc national, une réserve naturelle, un site classé ou un site Natura 2000 ajoutent leur autorisation ou leur évaluation au permis, et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome limite le logement neuf dans ses zones A, B et C : la fiche de la parcelle et la page de la voie les relèvent au point.

7. Le seul document qui engage la mairie

Le certificat d'urbanisme, délivré gratuitement par la mairie, dit ce qui s'applique à une parcelle précise. Les pages citent le règlement ; elles ne délivrent aucune autorisation et ne remplacent pas ce certificat.

Le texte du règlement de la zone 1AUT, 5 rubriques
Sommaire

Le règlement de la zone 1AUT, rubrique par rubrique

Le règlement entier, 46 rubriques

Rubrique 1AUT 1Usages et affectations des sols interdits ou soumis à conditions

Intitulé du document : AFFECTATION DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS

Destinations sous-destinations

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole Exploitation forestière

Autorisee autorisee sous condition

1AUt 1AUt · Habitation · Logement Hébergement 1AUt 1AUt · Artisanat et commerce de détail 1AUt · Restauration 1AUt · Commerce et activité de service · Commerce de gros

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hôtels

1AUt 1AUt · Autres hébergements touristiques 1AUt · Cinéma

Équipements d’intérêt collectif et services publics

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

1AUt 1AUt 1AUt 1AUt

Equipements sportifs

1AUt

Autres équipements recevant du public

1AUt

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition

1AUt 1AUt

Interdite

1AUt 1AUt

1AUt 1AUt

Interdictions et limitations de certains usages et affectation des sols, constructions et activités

  • La sous-destination « Logement » est autorisée uniquement pour le gardiennage des « Commerce et activité de service », « Hébergement » et « Equipements d’intérêt collectif et services publics ».
  • La destination « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » est autorisée à la condition de s’insérer harmonieusement au site et à être liée à l’activité touristique.
  • Les sous-destinations « Bureau » et « Centre de congrès et d’exposition », sont autorisés à la condition de s’insérer harmonieusement au site et à être liées à l’activité touristique.
  • Les sous-destinations « exploitation agricole » et « exploitation forestière » sont autorisées uniquement sous conditions d’être liées à une activité touristique et de ne pas nuire aux activités touristiques existantes à proximité. Les potentiels conflits d’usage devront être étudiés et des mesures visant à les minimiser et/ou les anticiper sont encouragées.

MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE Fonctionnelle

  • Mixité des destinations pour une même construction
  • Mixité des destinations pour une même unité foncière ou une même parcelle □ Mixité fonctionnelle limitée

Sociale □ Mixité sociale autorisée et encouragée dans les opérations à vocation de logements ■ Aucune mixité

Rubrique 1AUT 3Implantation des constructions

Intitulé du document : VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION

  • Hauteur visible o Bâtiments principaux : La hauteur des bâtiments autorisée dans la zone ne devra pas excéder 10 mètres, soit du R+2. Cette hauteur ne tient pas compte des règles édictées dans le règlement écrit du PPRN et qui prévalent sur celle du présent document. Dans le cadre d’une surélévation, une étude de la structure du bâtiment existant sera nécessaire, notamment pour vérifier les fondations.

Les constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas soumis à une hauteur maximale.

Les hauteurs des bâtiments devront également prendre en compte les enjeux de visibilité et respecter la qualité paysagère du site, notamment depuis les principaux axes et les vues depuis le lagon. o Extensions des bâtiments : Les extensions ne devront pas excéder la hauteur du bâtiment principal.

  • Surface o Bâtiments principaux : L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 60% de l’unité foncière ou du terrain d’assiette.
  • Annexes : Les annexes aux constructions peuvent être édifiées en cohérence avec les règles d’imperméabilisation maximale. En aucun cas, elles ne pourront être supérieures à celle du ou des bâtiments principaux. Par ailleurs, en cas de besoin de gestion des eaux pluviales à la parcelle ou sur l’unité foncière, des surfaces limitées pourront être imposées aux pétitionnaires.
  • Implantation par rapport aux voies o Bâtiments principaux : Non règlementé. o Extensions et annexes : Non règlementé.
  • Implantation par rapport aux limites séparatives o Bâtiments principaux : Non règlementé.
  • Extensions et annexes : Non règlementé.

Rubrique 1AUT 6Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère

Intitulé du document : CARACTÉRISTIQUE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE ► Clôtures

Les clôtures ne sont pas obligatoires mais si elles existent, en limite de voie publique ou privée ou en limite séparative, elles seront constituées :

  • D’un système ajouré doublé d’une haie végétale ou en matière végétale, o D’un système ajouré, o D’un mur maçonné ne devant pas excéder 1m

Les clôtures ne devront pas excéder une hauteur de 2m depuis le niveau de la voirie. Cependant, pour des raisons de sécurité, la hauteur maximale peut être amenée à 3 m. Dans ce cas, la clôture ne devra pas être en mur maçonné à partir de 2 m.

L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit. Les clôtures mises en œuvre ne doivent pas empêcher le bon fonctionnement hydraulique du territoire ou risquer de présenter un risque en cas d’aléa climatique. Pour cela le type de clôture édifié sera conforme aux prescriptions des Plans de Prévention des Risques Naturels du territoire.

  • Toitures Les toitures à un pan sont autorisées.

Les toitures à deux pans et à quatre pans sont autorisées sur le territoire et auront une pente minimale de 15%. Les bâtiments récents pourront également mettre en œuvre cette récupération d’eau sur les toitures, à des fins d’arrosage pour des usages agricoles et industriels.

Les toitures plates et toitures terrasses sont autorisées avec une légère pente, n’excédant pas les 5%.

Les sur-toitures sont autorisées d’une pente maximale de 20% et non aménageable, sur les toitures-terrasses afin de répondre à un objectif de confort thermique et de développement durable.

Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc.) et l’aération sont admises. La construction d’auvents ou de toitures non closes est autorisée sur tout ou partie de la superficie afin de réduire les apports thermiques et d’offrir des espaces extérieurs privés supplémentaires.

Rubrique 1AUT 7Traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis

Intitulé du document : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

Afin de limiter l’imperméabilisation du territoire, 40% de l’unité foncière devra à minima être non imperméabilisé ou éco-aménageable. A minima, un arbre indigène ou fruitier devra être planté par tout espace non bâti ou non imperméabilisé de plus de 300m². Une attention particulière devra être portée sur ce secteur, notamment par sa localisation et ses covisibilités importantes depuis le lagon.

Rubrique 1AUT 8Stationnement

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de circulation. Le stationnement lié aux constructions à destination d’équipements collectifs et d’intérêt public est à déterminer en fonction de leur nature, localisation (notamment au regard des transports en commun et des parcs publics de stationnement existant) et fonctionnement.

Le stationnement lié aux constructions à destination d’exploitations agricoles n’est pas règlementé.

Les espaces de stationnement devront autant que possible être perméables et des matériaux permettant l’infiltration des eaux de type dalle alvéolaire en béton seront privilégiés.

  • Normes de stationnement automobile par catégories de construction :

Destinations

Sous-destinations

Normes de stationnement

Habitation

Commerce et activité de service

Logement Artisanat et commerce de détail

Restauration Commerce de gros Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle

Hôtels

1 place par logement

Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. Une place tranche de 20m² de salle de restauration

Sous-destination interdite dans la zone.

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité. 1 place pour 3 chambres

Autres hébergements touristiques 1 place pour 3 chambres

Cinéma

Sous-destination interdite dans la zone.

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Industrie Entrepôt

Bureau Centre de congrès et d’exposition

Sous-destination interdite dans la zone. Sous-destination interdite dans la zone.

Non règlementé. Non règlementé.

  • Normes de stationnement vélo : Du stationnement vélo doit être prévu sur le site.

Règles communes.

Équipements, réseaux et emplacements réservés

1AUX - Zone a urbaniser liée aux activités économiques

La zone à urbaniser liée aux activités économiques correspond à des secteurs existants sur le territoire de la CADEMA où sont implantés des commerces et activités de services, des industries et des entrepôts.

Les dispositions générales, qui valent dans toutes les zones

Dispositions générales

Elaboration du plan local d’urbanisme intercommunal valant plh et pdm

Pièce n°5.B. : Règlement écrit

Piece n°4 : reglement ecrit maitre d’ouvrage : cadema

Dispositions reglementaires des zones urbaines et a urbaniser

UA - Zone urbaine regroupant une part imporante de la trame urbaine, correspondant aux centralites 20

UB - Zone urbaine residentielle UC - zone urbaine restreinte en lien avec coconi

UE – Zone urbaine liee aux equipements publics UT - zone urbaine liée aux activités touristiques

UX - Zone urbaine liée aux activités économiques

1AU - Zone a urbaniser a vocation d’habitat (ouverte)

1AUd1 - ZONE A URBANISER OUVERTE A DOUJANI

1AUa – ZONE A URBANISER OUVERTE A TSARARANO ET DEMBENI

1AUe - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ÉQUIPEMENTS PUBLICS

1AUs - ZONE A URBANISER LIÉE A ACCEUILLIR DES AMENAGEMENTS POUR DU STATIONNEMENT

1AUt - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ACTIVITÉS TOURISTIQUES

1AUx - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES

2AU - Zone a urbaniser a vocation d’habitat (fermee)

2AUe - ZONE A URBANISER A VOCATION D’EQUIPEMENTS PUBLICS (FERMEE)

2AUx - ZONE A URBANISER A VOCATION D’ACTIVITES ECONOMIQUES (FERMEE)

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES AGRICOLES

A – zone agricole

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES NATURELLES

N – zone naturelle NL – zone naturelle liee aux activites de loisirs

Nt – zone naturelle liee aux activites touristiques

Annexes

Annexe 1 - Arrêté du 10 novembre 2016. Définition des destinations et sous-destinations

Annexe 2 – Tableau des emplacements réservés

Annexe 3 –Liste du patrimoine bâti repéré au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme

Annexe 4 : Liste des éléments du paysage repéré au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme

DISPOSITIONS COMMUNES A L’ENSEMBLE DES ZONES

1. Champs d’application territorial

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la CADEMA, soit les communes de Mamoudzou et de Dembéni. Il établit des règles communes à l’ensemble du territoire ainsi que des règles spécifiques pour toutes les zones définies dans le Plan Local d’Urbanisme intercommunal.

2. Division du territoire intercommunal en zones

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal se divise selon les zones suivantes :

Les 8 autres zones de Dembeni

Fichiers à télécharger et sources

PLUi de Dembeni, approuvé le 24/06/2024, 5 rubriques pour la zone 1AUT.

Secteur du plan : 1AUt.

Texte reproduit du règlement déposé au Géoportail de l'urbanisme. Seul le certificat d'urbanisme délivré par la mairie engage la commune sur ces règles.