Zone 1AUA

Intitulé du document : AFFECTATION DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS

DESTINATIONS

SOUS-DESTINATIONS

Exploitation agricole et forestière

Exploitation agricole Exploitation forestière

AUTORISEE

AUTORISEE SOUS

CONDITION

1AUa et 1AUa1

Habitation

Commerce et activité de service

Équipements d’intérêt collectif et services publics

Logement

Hébergement

Artisanat et commerce de détail

Restauration

Commerce de gros

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hôtels

Autres hébergements touristiques

Cinéma

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Salles d’art et de spectacles

Equipements sportifs

Autres équipements recevant du public

Industrie

1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1

1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1

1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1

1AUa et 1AUa1

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition

1AUa et 1AUa1

1AUa et 1AUa1

INTERDITE

1AUa et 1AUa1

1AUa et 1AUa1 1AUa et 1AUa1

PIECE N°4 : REGLEMENT ECRIT MAITRE D’OUVRAGE : CADEMA

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INTERDICTIONS ET LIMITATIONS DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATION DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITÉS ► L’ouverture et l’exploitation de carrières sont interdites.

► La sous-destination « exploitation agricole » est autorisée à condition de ne pas générer des nuisances sur les logements situés à proximité.

► Les constructions ou installations destinées à l’artisanat sous réserve que l’activité ne crée pas de risques ou de nuisances incompatibles avec le voisinage.

► Les sous-destinations « artisanat et commerce de détail », « restauration » et « activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle » sont autorisées uniquement si elles ne génèrent pas de nuisances aux logements à proximité.

►Les constructions ou installations destinées aux commerces de détail et de gros sont autorisées si leur surface de vente est inférieure ou égale à 2 500m² par unité de commerce.

►Les modifications et les extensions des constructions existantes dont l’activité est incompatible avec la destination de la zone sont autorisées sous réserve qu’elles n’aggravent pas et/ou qu’elles réduisent les nuisances actuelles.

►Les constructions et installations destinées à l’hébergement hôtelier sont autorisées mais pas celles destinées aux aires de camping, PRL et aire naturelle.

► La sous-destination « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés est autorisée sous réserve de ne pas générer de nuisances pour les logements à proximité.

► Les ICPE soumises à déclaration sont autorisées sous réserve de la compatibilité de l’activité dans la zone urbaine.

► L’ensemble des destinations et sous-destinations autorisées dans la zone ne doivent en aucun cas générer des nuisances pour l’habitat situé à proximité ou tout autre activité existante.

Spécifiquement en secteur 1AUa1

► Les sites de dépôts de déchets inertes sont admis dès lors que leur installation est techniquement justifiée à cet emplacement et sous réserve d’un aménagement du site à l’issu de l’exploitation dans le respect de la vocation urbaine mixte de la zone.

PIECE N°4 : REGLEMENT ECRIT MAITRE D’OUVRAGE : CADEMA

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MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE Fonctionnelle ■ Mixité des destinations pour une même construction ■ Mixité des destinations pour une même unité foncière ou une même parcelle □ Mixité fonctionnelle limitée

Sociale ■ Mixité sociale autorisée et encouragée dans les opérations à vocation de logements □ Aucune mixité Au moins 50% des logements créés doivent être des logements locatifs social (LLS-LLTS-LLTSA-logements d’insertion) ou accession sociale à la propriété.

Intitulé du document : VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION ► Hauteur visible

Les constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas soumis à une hauteur maximale.

La hauteur maximale est fixée à 13 mètres, correspondant à une construction en R+3.

En secteur 1AUa1, la hauteur maximale est fixée à 16 mètres, correspondant à une construction en R+4.

Une majoration des hauteurs des constructions est autorisée lorsque :

 Le programme comprend des logements locatifs sociaux. Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+4 maximum.

 Le programme comprend des logements intermédiaires. Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+4 maximum.

 Le programme, comprenant des logements, prévoit une emprise au sol des constructions dans la limite de 80% de l’unité foncière ou du terrain d’assiette. Dans ce cas, la surface d’emprise au sol non utilisée et maintenue en pleine terre peut être reportée (nombre d’étages) au-dessus de la hauteur maximale.

 Le programme, comprenant des logements, prévoit des aménagements qualitatifs en rez-de-chaussée des bâtiments à la place de logements pour des locaux communs résidentiels ou des stationnements de véhicules. Dans ce cas, il est autorisé de reporter au-dessus de la hauteur maximale une surface de plancher équivalente à la surface de plancher consommée pour réaliser un local commun ou des stationnements sous bâtiments.

 Le programme, comprenant des logements, prévoit un espace proposant des services partagés à tous les habitants de la construction en toiture. Dans ce cas, la hauteur plafond maximale peut être dépassée dans la limite de 3.50 mètres au-dessus de celle-ci et sur 50% de la surface du dernier plancher habité.

 Les constructions font preuve d’une exemplarité énergétique ou environnementale. Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+4 maximum.

Ces règles de majoration ne sont pas cumulables, dans le cas où le projet de construction comprendrait plusieurs projets de logements.

Ces hauteurs ne tiennent pas compte des règles édictées dans le règlement écrit du PPRN et qui prévalent sur celle du présent document.

Dans le cadre d’une surélévation, une étude de la structure du bâtiment existant sera nécessaire, notamment pour vérifier les fondations.

Les hauteurs des bâtiments devront également prendre en compte les enjeux de visibilité et respecter la qualité paysagère du site notamment depuis les principaux axes et les vues depuis le lagon.

o Extensions des bâtiments : Les extensions ne devront pas excéder la hauteur du bâtiment principal.

Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc…) ou l’aération ne compte pas dans le calcul de la hauteur.

PIECE N°4 : REGLEMENT ECRIT MAITRE D’OUVRAGE : CADEMA

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► Surface o Bâtiments principaux : L’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 70% de l’unité foncière ou du terrain d’assiette. Une surface non-imperméabilisée devra être observée.

o Annexes : Les annexes aux constructions doivent être édifiées en cohérence avec les règles d’imperméabilisation maximale. En aucun cas, elles ne pourront être supérieures à celle du ou des bâtiments principaux. Par ailleurs, en cas de besoin de gestion des eaux pluviales à la parcelle ou sur l’unité foncière, des surfaces limitées pourront être imposées aux pétitionnaires.

► Implantation par rapport aux voies o Bâtiments principaux : L’implantation des bâtiments sur la parcelle est laissée libre. Les implantations des bâtiments devront être autant que possible être orientés de façon à permettre la ventilation des logements. o Extensions et annexes : L’implantation des bâtiments sur la parcelle est laissée libre.

► Implantation par rapport aux limites séparatives o Bâtiments principaux : L’implantation par rapport aux limites séparatives est laissée libre.

o Extensions et annexes : L’implantation par rapport aux limites séparatives est laissée libre.

Intitulé du document : CARACTÉRISTIQUE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE ► Clôtures

En limite de voie publique ou privée ainsi que pour les limites séparatives, les clôtures devront être constituées : o D’un système ajouré doublé d’une haie végétale, o D’un système ajouré, o D’un mur maçonné ne devant pas excéder 1, 80m,

Les clôtures ne devront pas excéder une hauteur de 2 m depuis le niveau de la voirie. Cependant, pour des raisons de sécurité, la hauteur maximale peut être amenée à 3 m. Dans ce cas, la clôture ne devra pas être en mur maçonné à partir de 2 m. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit. Les clôtures mises en œuvre ne doivent pas empêcher le bon fonctionnement hydraulique du territoire. Pour cela le type de clôture édifié sera conforme aux prescriptions des Plans de Prévention des Risques Naturels du territoire.

► Toitures Les toitures à un pan sont autorisées. Les toitures à deux pans et à quatre pans sont autorisées sur le territoire et auront une pente minimale de 15%. Les bâtiments récents pourront également mettre en œuvre cette récupération d’eau sur les toitures, à des fins d’arrosage pour des usages agricoles et industriels. Les toitures plates et toitures terrasses sont autorisées avec une légère pente, n’excédant pas les 5%. Les sur-toitures sont autorisées d’une pente maximale de 20% et non aménageable, sur les toitures-terrasses afin de répondre à un objectif de confort thermique et de développement durable.

Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc.) et l’aération sont admises. La construction d’auvents ou de toitures non closes est autorisée sur tout ou partie de la superficie afin de réduire les apports thermiques et d’offrir des espaces extérieurs privés supplémentaires.

Intitulé du document : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

PIECE N°4 : REGLEMENT ECRIT MAITRE D’OUVRAGE : CADEMA

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Afin de limiter l’imperméabilisation du territoire, 20% de l’unité foncière devra à minima être non imperméabilisés ou éco-aménageables. A minima, un arbre devra être planté par tout espace non bâti, ou non imperméabilisé, non éco-aménageable, de plus de 100m².

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de circulation. Le stationnement lié aux constructions à destination d’équipements collectifs et d’intérêt public est à déterminer en fonction de leur nature, localisation (notamment au regard des transports en commun et des parcs publics de stationnement existant) et fonctionnement.

Le stationnement lié aux constructions à destination d’exploitations agricoles n’est pas règlementé.

Les espaces de stationnement devront autant que possible être perméables et des matériaux permettant l’infiltration des eaux de type dalle alvéolaire en béton seront privilégiés.

►Normes de stationnement automobile par catégories de construction :

Destinations

Sous-destinations

Normes de stationnement

Habitation

Logement

Constructions individuelles : 1 place de stationnement au minimum par logement

Immeubles d’habitation à usage collectif : 0.5 place de stationnement par logement dans un rayon de 300 mètres autour des points d’arrêts des lignes structurantes du CARIBUS (lignes BHNS). 0.5 place de stationnement par logement social. 1 place de stationnement dans les autres cas.

Le stationnement pourra se faire en rez-de-chaussée des constructions à vocation d’habitation afin de renforcer la sécurité des logements mais aussi d’un point de vue de qualité de vie : les logements seront donc situés en hauteur et pourront bénéficier d’une meilleure ventilation.

Hébergement

1 place pour 5 lits.

Commerce et activité de service

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Artisanat et commerce de détail

Restauration

Commerce de gros

Activités de services où

s’effectue l’accueil d’une

clientèle

Hôtels

Autres

hébergements

touristiques

Cinéma

Industrie Entrepôt

Bureau

Centre de congrès et d’exposition

Aucune place exigée au-dessous de 100m² de surface de plancher Une place pour 50m² entre 100 et 500m² de surface de plancher Deux places pour 50m² au-delà de 500m² de surface e plancher. Une place tranche de 20m² de salle de restauration

Non règlementé dans cette zone.

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité. 1 place pour 3 chambres 1 place pour 3 chambres

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité. Sous-destination interdite dans la zone. Sous-destination interdite dans la zone.

Une place pour 50m² de surface de plancher.

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité.

En cas d’impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, le propriétaire devra apporter la preuve qu’il a la possibilité de se stationner dans des espaces aménagés et dont la destination est le stationnement, situé à une distance maximale de 200 mètres de son terrain.

PIECE N°4 : REGLEMENT ECRIT MAITRE D’OUVRAGE : CADEMA

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►Normes de stationnement vélo :

Pour les constructions situées dans des programmes d’aménagements neufs ou en rénovation importante (collectifs résidentiels ou d’activités) et s’il existe des emprises dédiées au stationnement, il convient de proposer un espace de stationnement sécurisé pour les vélos qui réponde aux exigences suivantes :

- Se situer sur la parcelle du bâtiment, au RDC - Être couvert et clos, comporter un système d’attache vélo roue et cadre (par exemple arceau de

stationnement) et éventuellement un système de fermeture sécurisé. - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu’au T2) et 3 m2 pour les autres logements. - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l’effectif total de salariés. - Industriel ou Tertiaire : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l’effectif total de salariés.

Dans la mesure du possible être pré-équipé pour 15% des places créées de prises électriques permettant le rechargement des VAE.

PIECE N°4 : REGLEMENT ECRIT MAITRE D’OUVRAGE : CADEMA

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1AUE - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ÉQUIPEMENTS PUBLICS

ELABORATION DU PLAN LOCAL

D’URBANISME INTERCOMMUNAL VALANT PLH ET PDM

Pièce n°5.B. : Règlement écrit

PIECE N°4 : REGLEMENT ECRIT MAITRE D’OUVRAGE : CADEMA

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PIECE N°4 : REGLEMENT ECRIT MAITRE D’OUVRAGE : CADEMA

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SOMMAIRE

SOMMAIRE

3

DISPOSITIONS COMMUNES A L’ENSEMBLE DES ZONES

4

1. Champs d’application territorial

5

2. Division du territoire intercommunal en zones

5

3. Règles applicables et formes d’urbanisation

7

4. Lexique

8

5. Règles communes

12

6. Secteurs de protection et mise en valeur du patrimoine

18

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES URBAINES ET A URBANISER

19

UA - ZONE URBAINE REGROUPANT UNE PART IMPORANTE DE LA TRAME URBAINE, CORRESPONDANT AUX CENTRALITES 20

UB - ZONE URBAINE RESIDENTIELLE

28

UC - ZONE URBAINE RESTREINTE EN LIEN AVEC COCONI

33

UE – ZONE URBAINE LIEE AUX EQUIPEMENTS PUBLICS

38

UT - ZONE URBAINE LIÉE AUX ACTIVITÉS TOURISTIQUES

42

UX - ZONE URBAINE LIÉE AUX ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES

46

1AU - ZONE A URBANISER A VOCATION D’HABITAT (OUVERTE)

50

1AUd1 - ZONE A URBANISER OUVERTE A DOUJANI

55

1AUa – ZONE A URBANISER OUVERTE A TSARARANO ET DEMBENI

62

1AUe - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ÉQUIPEMENTS PUBLICS

68

1AUs - ZONE A URBANISER LIÉE A ACCEUILLIR DES AMENAGEMENTS POUR DU STATIONNEMENT

72

1AUt - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ACTIVITÉS TOURISTIQUES

75

1AUx - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES

79

2AU - ZONE A URBANISER A VOCATION D’HABITAT (FERMEE)

83

2AUe - ZONE A URBANISER A VOCATION D’EQUIPEMENTS PUBLICS (FERMEE)

83

2AUx - ZONE A URBANISER A VOCATION D’ACTIVITES ECONOMIQUES (FERMEE)

83

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES AGRICOLES

84

A – ZONE AGRICOLE

85

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES NATURELLES

89

N – ZONE NATURELLE

90

NL – ZONE NATURELLE LIEE AUX ACTIVITES DE LOISIRS

93

NT – ZONE NATURELLE LIEE AUX ACTIVITES TOURISTIQUES

95

ANNEXES

97

Annexe 1 - Arrêté du 10 novembre 2016. Définition des destinations et sous-destinations

98

Annexe 2 – Tableau des emplacements réservés

100

Annexe 3 –Liste du patrimoine bâti repéré au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme

101

Annexe 4 : Liste des éléments du paysage repéré au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme

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PIECE N°4 : REGLEMENT ECRIT MAITRE D’OUVRAGE : CADEMA

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DISPOSITIONS COMMUNES A L’ENSEMBLE DES ZONES

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1. Champs d’application territorial

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la CADEMA, soit les communes de Mamoudzou et de Dembéni. Il établit des règles communes à l’ensemble du territoire ainsi que des règles spécifiques pour toutes les zones définies dans le Plan Local d’Urbanisme intercommunal.

2. Division du territoire intercommunal en zones

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal se divise selon les zones suivantes :