Zone UA

Intitulé du document : AFFECTATION DES SOLS ET DESTINATIONS DES CONSTRUCTIONS

DESTINATIONS

Exploitation agricole et forestière

SOUS-DESTINATIONS

Exploitation agricole Exploitation forestière

AUTORISEE

AUTORISEE SOUS CONDITION

Habitation

Logement Hébergement

Artisanat et commerce de détail

Restauration

Commerce et activité de service

Commerce de gros

Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Hôtels

Autres hébergements touristiques

Cinéma

Équipements d’intérêt collectif et services publics

Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés

Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés

Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale

Salles d’art et de spectacles

Equipements sportifs

Autres équipements recevant du public

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition

UA, UAa et UAd

UA, UAa et UAb

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd UA, UAa et

UAb

UA, UAa et UAb

UA, UAa, UAb et UAd

UAb UAd UAd UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UAd UAd UA, UAa, UAb et UAd UAd

INTERDITE

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa, UAb et UAd

UA, UAa et UAb

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INTERDICTIONS ET LIMITATIONS DE CERTAINS USAGES ET AFFECTATION DES SOLS, CONSTRUCTIONS ET ACTIVITÉS ► La sous-destination « commerce de gros » est autorisée sous condition que l’emprise au sol n’excède pas 30% de la surface de l’unité foncière.

► La sous-destination « Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés » est autorisée sous réserve de ne pas générer de nuisances pour les logements à proximité.

► La sous-destinations « entrepôts » est autorisée en zone urbaine à condition que le bâtiment n’excède pas une surface de 100 m².

► L’ensemble des destinations et sous-destinations autorisées dans la zone ne doivent en aucun cas générer des nuisances pour l’habitat situé à proximité ou tout autre activité existante.

► L’ensemble des destinations et sous-destinations autorisées dans la zone doivent respecter le principe de compatibilité avec les orientations d’aménagement et de programmation, quand elles existent.

► Les constructions existantes peuvent faire l’objet d’une démolition-reconstruction à l’identique, même si elles ne sont pas admises dans la zone ou qu’elles ne respectent pas une condition énoncée ci-dessus.

Spécifiquement en secteur UAb :

► La sous-destination « logement » est autorisée à condition que la surface affectée à cette sous-destination n’excède pas 50% de la surface de plancher de la construction.

Spécifiquement en secteur UAd :

► Les installations classées pour la protection de l’environnement sont interdites. En revanche, les modifications des installations classées existantes, soumises à autorisation ou à déclaration, sont autorisées à condition qu'elles s'accompagnent de la mise en œuvre des dispositions nécessaires pour éviter une aggravation des nuisances et du danger actuel. ► L’implantation et l’extension des constructions et installations à usage agricole sont interdits. ► L’ouverture et l’exploitation de carrières sont interdits. ► Les terrains aménagés pour l’accueil de campeurs et de caravanes sont interdits. ► Les constructions à usage industriel et d’entrepôt hormis les réserves nécessaires aux bâtiments à usage de commerce, services et bureaux autorisés ► Les dépôts de ferrailles et les décharges sont interdits. ► Sont autorisées sous condition, les extensions mesurées nécessaires au bon fonctionnement d’une activité industrielle, artisanale ou agricole existante à condition que celles-ci n’entraînent pas de nuisances et de pollution excessives pour le voisinage. ► Sont autorisées sous condition, les constructions à usage artisanal ou de services urbains à condition que toutes les mesures soient prises pour assurer leur compatibilité avec une zone essentiellement résidentielle (accès, stationnement, nuisances). ► Dans les zones d'aléa fort repérées au plan, les extensions limitées sont autorisées à condition qu'elles n'augmentent pas la capacité d'accueil du bâti existant.

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MIXITÉ FONCTIONNELLE ET SOCIALE Fonctionnelle ■ Mixité des destinations pour une même construction ■ Mixité des destinations pour une même unité foncière ou une même parcelle □ Mixité fonctionnelle limitée

Sociale ■ Mixité sociale autorisée et encouragée dans les opérations à vocation de logements □ Aucune mixité

Toutes les nouvelles opérations de plus de 30 logements doivent intégrer au moins 30% de logements sociaux (LLSLLTS-LLTSA-logements d’insertion).

Intitulé du document : Règlementation relative à l’insertion architecturale, urbaine, environnementale et paysagère

 L’article R.111-27 du Code de l’Urbanisme est et demeure applicable sur l’ensemble du territoire intercommunal : R 111-27 : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »

> Dans toutes les zones, des dérogations peuvent être autorisées en matière de règles d’alignement pour s’implanter de manière cohérente à une ou des construction(s) voisine(s) existante(s). A titre d’exemple, si l’alignement à une voie (publique ou privée) est requis dans le règlement écrit, cette règle peut être dérogée si la ou les construction(s) contiguë(s) existante(s) est/sont implantée(s) en retrait de ladite voie.

> Dans toutes les zones et tant que faire se peut, les dispositifs techniques de climatisation ne devront pas être implantés sur les façades ou pignons donnant sur les voies (publiques ou privées). En cas d’impossibilité d’implanter différemment ces dispositifs, des mesures d’intégration seront proposées. Ainsi, des mesures de dissimulations (panneaux bois ou métalliques…) pourront être implantées, ainsi qu’une solution de gestion des écoulements des eaux de ces dispositifs. Autant que possible, le mécanisme de la climatisation devra être abrité du soleil et les obstacles à moins de 3m de ce dispositif devront être évités.

 Les bâtiments situés dans les abords des monuments historiques pourront présenter des teintes différentes suite à prescription de l’architecte des bâtiments de France.

 En matière de colorimétrie, les couleurs s’appliquent également pour les façades et les toitures : sur l’ensemble du territoire toutes les couleurs sont autorisées.

 Les couleurs se rapprochant des teintes naturelles sont à privilégier.

 Les toitures terrasses ou toitures plates sont autorisées sur le territoire intercommunal.

Réseaux

 Gestion des eaux pluviales : o Les aménagements ne doivent pas faire obstacle au bon écoulement des eaux pluviales.

o Au vu des conditions sanitaires locales, la récupération des eaux de pluies peut être envisagée pour des usages agricoles ou industriels en fonction des faisabilités techniques et financières locales. Les bâtiments récents pourront également mettre en œuvre cette récupération d’eau. Le rejet des eaux pluviales dans les exutoires naturels est possible en cas d’impossibilité d’infiltrer à la parcelle (sous réserve de justifications techniques). En cas de présence d’un réseau séparatif de collecte des eaux pluviales, le raccordement audit réseau doit être prévu. Des ouvrages extérieurs de type noues végétalisées peuvent être prévus dans les projets d’aménagement en alternative aux bassins enterrés.

Néanmoins, en cas de projet relevant de la nomenclature des installations, ouvrages, travaux et activités soumis à autorisation ou à déclaration en application des articles, pour la rubrique « Rejet d’eaux pluviales 2.1.5.0 » du Code de l’Environnement, les dispositions particulières seront à mettre en œuvre.

o Le schéma directeur des eaux pluviales, en cours d’élaboration, devra être respecté après son approbation.

 Adduction en eau potable (AEP) : o Dans les zones Urbaine et A Urbaniser, toutes les constructions à usage d’habitation (et les sousdestinations liées) doivent être raccordées au réseau d’adduction en eau potable. D’autres sources en eau potable sont autorisées, notamment en zones Naturelle et Agricole, mais uniquement dans le cas de projets précis justifiant d’une alimentation pérenne différente de celle apportée par le réseau collectif. Cette dernière ne doit pas remettre en cause l’état de la nappe phréatique concernée. o Aucune construction ou installation nouvelle n’est autorisée à moins de 3 mètres d’un réseau AEP existant.

 Sécurité incendie : o Les projets prévus sur le territoire intercommunal doivent répondre aux exigences en matière de défense incendie, soit par le réseau collectif et les hydrants liés, soit par des réserves autonomes, pérennes.

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 Eaux usées : o Les constructions générant des eaux usées devront les rejeter dans le réseau collectif d’assainissement lorsque le réseau existe. o En cas d’absence dudit réseau ou de contraintes techniques dument justifiées, des filières d’assainissement non collectif doivent être mises en œuvre en respectant l’aptitude des sols du territoire concerné et la réglementation en vigueur.

 Réseaux secs : o Dans les zones Urbaines et A Urbaniser ouvertes à l’urbanisation, toutes les parcelles doivent être raccordées au réseau d’électrification et de télécommunication. Des sources d’énergie alternatives peuvent être mise en œuvre dans ces zones. o En cas d’aménagement, les parcelles doivent prévoir la pose de fourreaux permettant le passage éventuel de la fibre optique.

Desserte des bâtiments

 Pour être constructible, tout terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fond voisin (Article 682 du Code Civil).

 Les conditions permettant une bonne collecte des déchets par les services compétents en la matière doivent être assurées ; il en va de même pour l’accès des engins de lutte contre les incendies. La collecte des déchets ménagers ne sera réalisée que si la voirie permet le passage d’un véhicule de collecte.

 En cas de travaux portant sur la construction d’un établissement recevant du public, les conditions fixées à l’article R 431-30 du Code de l’Urbanisme en matière d’accessibilité doivent être respectées.

 L’article R 111-5 du Code de l’Urbanisme est et demeure applicable sur l’ensemble du territoire intercommunal :

R111-5 : « Le projet peut être refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à son importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés, et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation ou l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie.

Il peut également être refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. »

Règlementation relative à la gestion du bâti vétuste, détruit ou démoli

 Le présent règlement autorise la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs. Les articles L 111-23 et L 111-11 du Code de l’Urbanisme sont applicables.

 Le présent règlement autorise la reconstruction à l’identique et sous dix ans d’un bâtiment régulièrement édifié détruit ou démoli. L’article L 111-15 du Code de l’Urbanisme est applicable.

Règlementation relative aux emplacements réservés

> Les constructions sont interdites sur les terrains bâtis, ou non, où un emplacement réservé a été défini par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal.

> Le propriétaire concerné par un emplacement réservé peut, à compter du jour où le Plan Local d’Urbanisme intercommunal a été approuvé et rendu opposable aux tiers, exiger de la collectivité ou du service public, au bénéfice duquel ce terrain a été réservé, qu'il soit procédé à son acquisition en application des dispositions de l’article L 151-41 du Code de l'Urbanisme.

> Les emplacements réservés sont représentés graphiquement sur le règlement graphique et sont détaillés dans l’annexe n°2 du présent règlement.

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Adaptation des constructions au terrain naturel

 La hauteur visible mentionnée dans le présent règlement correspond à une hauteur visible mesurée à l’égout de toiture ou à l’acrotère, après les travaux de viabilisation des terrains et les éventuels terrassements. L’adaptation des constructions au terrain naturel est autorisée dès lors que la hauteur visible est respectée.

 Les règles et servitudes définies par le PLUi ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception d’adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Affouillements et exhaussements

Les affouillements et exhaussements sont autorisés dès lors : > Qu’ils sont liés ou nécessaires aux activités autorisées, > Ou qu’ils sont liés aux travaux nécessaires à la protection contre les risques et nuisances, > Ou qu’ils sont liés à la restauration de zones humides ou à la valorisation écologique des milieux naturels, ou à la valorisation des ressources naturelles du sol et du sous-sol.

Dès lors qu’ils sont autorisés, les affouillements et les exhaussements du sol naturel doivent être limités et traités de manière à favoriser l’infiltration naturelle des eaux de pluie sur la parcelle ou l’unité foncière pour éviter toute aggravation de l’écoulement naturel sur les fonds voisins. Ils doivent être conçus afin de permettre une bonne insertion dans les perspectives urbaines et paysagères.

Installations liées à la production d’énergie renouvelable sur les bâtiments

> Les installations liées à la production d’énergie renouvelable sur le territoire sont autorisées en surface et sur les toitures à condition qu’elles ne compromettent pas la qualité paysagère du territoire et qu’elles ne créent pas de nuisances pour les constructions voisines, conformément à l’article L 111-16 du Code de l’Urbanisme. L’installation de chauffe-eau solaire est également à encourager sur le territoire.

> Dans les périmètres concernés par un Monument Historique, tout projet sera soumis à la validation de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) ; par ailleurs pour ce type d’installations, l’article L 111-17 du Code de l’Urbanisme demeure applicable.

> Les installations liées à la production d’énergie renouvelable ne sont pas soumises à la réglementation des hauteurs prescrites pour les constructions de chaque zone. Cette dérogation est valable pour l’ensemble des zones du territoire.

Stockage et dépôt sur le territoire intercommunal > Autant que possible, pour les espaces de stockage et/ou de dépôt prévus sur des zones visibles depuis l'espace public ou en limite des secteurs d'habitat, un traitement devra obligatoirement être mis en place en limite de propriété, par le biais d’aménagement paysager avec plantation d'arbustes ou de haies vives de manière à créer un écran de verdure dense.

Architecture bioclimatique

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> Tant que faire se peut, les projets présentés reprendront des principes d’architecture bioclimatique visant à tirer le meilleur parti des conditions d'un site et de leur environnement. Pour cela, les principes suivants devront être recherchés :

o Des matériaux et des couleurs de revêtement extérieur permettant de limiter l’absorption du soleil : privilégier les couleurs se rapprochant des teintes naturelles pour les constructions.

o L’implantation des constructions devra prévoir les façades principales au nord et au sud afin de limiter l’exposition aux rayons du soleil : cette règle peut être dérogée afin d’orienter les constructions par rapport au vent et permettre une bonne ventilation de l’habitation.

o La modération de l’imperméabilisation des parcelles urbanisées. o La plantation d’arbres et arbustes indigène et/ou fruitier afin de réduire les îlots de chaleur et favoriser

l’infiltration et le maintien des sols en place. o La mise en place de dispositifs de production d’énergie renouvelable (solaire photovoltaïque, solaire

thermique, l’éolien, l’hydraulique, la géothermie et la biomasse).

o Au vu des conditions sanitaires locales, la récupération des eaux de pluies peut être envisagée pour des usages agricoles ou industriels en fonction des faisabilités techniques et financières locales. Les bâtiments récents pourront également mettre en œuvre cette récupération d’eau.

Règles différenciées entre rez-de-chaussée et étage supérieur

Dans les secteurs concernés par cette prescription, précisément la Rue du Commerce, la rue M’Gombani et le boulevard Halidi Sélémani à Mamoudzou, dans le cadre de la construction de nouveaux bâtiments ou dans le cadre de l’évolution des constructions existantes, les rez-de-chaussée (sauf les halls d’entrée, les surfaces de stationnement des deux roues ou les locaux techniques) devront être dédiés aux sous-destinations suivantes :

> Artisanat et commerce de détail, > Restauration, > Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, > Hôtels, > Autres hébergements touristiques, > Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, > Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés. Le changement de destinations des locaux en rez-de-chaussée pour une autre sous-destination que celle listée ci-dessus est interdite.

Dans ces secteurs, les étages supérieurs pourront être dédiés aux sous-destinations de logement et d’hébergement. Les constructions dédiées uniquement à la destination des équipements d’intérêt collectif et services publics peuvent déroger à cette règle.

Majoration du volume constructible Cette règlementation est déclinée dans certaines règle de zonage et afin d’encourager la création de logements locatifs sociaux. Cette règlementation s’applique également pour la construction de bâtiments faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale. Le zonage par zone dans le PLUi décline cet article. Ces règles de majoration ne sont pas cumulables, dans le cas où le projet de construction comprendrait plusieurs projets de logements.

Article L151-28 du Code de l’Urbanisme

Le règlement du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu peut prévoir, dans le respect des autres règles établies par le document et notamment les servitudes d'utilité publique visées à l'article L. 151-43 et sous réserve des dispositions de l'article L. 151-29 : […]

2° Des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation bénéficie d'une majoration du volume constructible tel qu'il résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Cette majoration, fixée pour

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chaque secteur, ne peut excéder 50 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération ;

3° Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit qui peut être modulé mais ne peut excéder 30 %, pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive. Un décret en Conseil d'Etat détermine les conditions d'application de la majoration ;

4° Des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de programmes de logements comportant des logements intermédiaires, définis à l'article L. 302-16 du code de la construction et de l'habitation, bénéficie d'une majoration du volume constructible qui résulte des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Cette majoration, fixée pour chaque secteur, ne peut excéder 30 %. Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de logements intermédiaires et le nombre total de logements de l'opération.

Monuments historiques

Les bâtiments classés ou inscrits aux Monuments Historiques (MH) génèrent une servitude dite de protection des abords, dans un rayon de 500 mètres. Trois monuments historiques existent sur le territoire :

Commune Mamoudzou Dembéni

Appellation Cheminée de Cananga Ancien tribunal Vestiges de l’usine sucrière

Date Arrêté préfectoral le 15/10/2020 Arrêté préfectoral le 21/10/2019 Inscrit le 11/05/2016

Leurs périmètres sont annexés au PLUi-HM (pièce 6.1.).

A l’intérieur de ce périmètre, les travaux sur les immeubles doivent faire l’objet :

- D’un avis conforme de la part de l’Architecte de Bâtiments de France (ABF), si l’immeuble concerné est en covisibilité avec le MH.

Règle de la covisibilité : on voit le monument depuis le projet, on voit le projet depuis le monument et/ou on voit à la fois le monument et le projet depuis un troisième point. Cette covisibilité est appréciée par l’ABF.

En avis conforme, le maire doit obligatoirement suivre l’avis de l’ABF.

- D’un avis simple en cas de non covisibilité.

En avis simple, l’autorité qui délivre l’autorisation d’urbanisme peut passer outre l’avis de l’ABF. Mais elle engage sa responsabilité en cas de recours contre l’autorisation.

L’avis de l’ABF peut ainsi aller plus loin que le règlement du PLUI-H et apporter des précisions (prescription de matériaux par exemple).

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6. Secteurs de protection et mise en valeur du patrimoine

Aménagement et construction dans le périmètre d’un monument historique

Sur le territoire de la CADEMA, plusieurs sites, monuments naturels ou bâtiments sont concernés par les servitudes ; les périmètres de protection de ces derniers sont identifiés sur le plan des servitudes d’utilité publique annexé au Plan Local d’Urbanisme intercommunal.

Eléments de paysage

L’ensemble des éléments localisés sur le règlement graphique au titre de l’article L 151-19 du Code de l’Urbanisme sont à protéger. Tout projet de travaux portant sur ces éléments doit être soumis à déclaration préalable en application de l’article R.421-17 du Code de l’Urbanisme et la démolition de tout ou partie d’une construction située à l’intérieur d’un périmètre protégé au titre de l’article L 151-19 est soumise a permis de démolir en application de l’article R.421-28 du Code de l’Urbanisme.

L 151-19 : Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres.

Eléments de la trame verte et bleue

L’ensemble des éléments localisés sur le zonage graphique sont à protéger. De fait, les linéaires végétaux (alignement et boisements linéaires) ainsi que les arbres répertoriés ne devront pas être coupés (sauf en cas de nécessité répondant à un besoin de sécurité).

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DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES URBAINES ET A URBANISER

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UA - ZONE URBAINE REGROUPANT UNE PART IMPORANTE DE LA TRAME URBAINE, CORRESPONDANT AUX CENTRALITES

Cette zone correspond aux centralités des différents villages, aux cœurs de ville et aux secteurs où la mixité fonctionnelle a une place importante ou est recherchée. La zone UA comprend trois secteurs :

- UAa correspondant à la cité administrative régionale de Mayotte - UAb relatif aux activités mixtes intenses à Kawéni - UAd correspondant au village de Doujani La zone UA est concernée par une OAP n°UA-1 : Mamoudzou Zakia Madi. Les projets devront être compatibles aux règles exposées.

► Les principes des Orientations d’Aménagement et de Programmation devront être suivis en complément du présent règlement, quand elles existent.

VOLUMÉTRIE ET IMPLANTATION ► Hauteur visible Les constructions à destination d’équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas soumis à une hauteur maximale.

La hauteur maximale est fixée à 16 mètres, correspondant à une construction en R+4.

Dans le secteur UAa, la hauteur maximale est fixée à 22 mètres (R+6). Toutefois, afin de garantir une bonne insertion urbaine, la hauteur maximale peut être portée à 16 mètres (R+4) notamment la partie sud de la zone.

Dans le secteur UAd, la hauteur maximale est de 22 mètres (R+6). Pour toute la zone, ces dispositions ne s’appliquent pas pour la réalisation ou la rénovation d’édifice religieux. De plus, toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie, l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc..) ou l’aération ne compte pas dans le calcul de la hauteur.

Une majoration des hauteurs des constructions est autorisée au sein de la zone UA lorsque : Pour rappel, l’emprise au sol au sein de la zone UA n’est pas réglementée sauf dispositions contraires.

 Le programme comprend des logements locatifs sociaux. Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+5 maximum.

 Le programme comprend des logements intermédiaires. Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+5 maximum.

 Le programme, comprenant des logements, prévoit une emprise au sol des constructions dans la limite de 80% de l’unité foncière ou du terrain d’assiette. Dans ce cas, la surface d’emprise au sol non utilisée et maintenue en pleine terre peut être reportée (nombre d’étages) au-dessus de la hauteur maximale.

 Le programme, comprenant des logements, prévoit des aménagements qualitatifs en rez-de-chaussée des bâtiments à la place de logements pour des locaux communs résidentiels ou des stationnements de véhicules. Dans ce cas, il est autorisé de reporter au-dessus de la hauteur maximale une surface de plancher équivalente à la surface de plancher consommée pour réaliser un local commun ou des stationnements sous bâtiments.

 Le programme, comprenant des logements, prévoit un espace proposant des services partagés à tous les habitants de la construction en toiture. Dans ce cas, la hauteur plafond maximale peut être dépassée dans la limite de 3.50 mètres au-dessus de celle-ci et sur 50% de la surface du dernier plancher habité.

 Les constructions font preuve d’une exemplarité énergétique ou environnementale. Dans ce cas, la majoration des hauteurs est possible de 30%, correspondant à une construction de R+5 maximum.

Ces règles de majoration ne sont pas cumulables, dans le cas où le projet de construction comprendrait plusieurs projets de logements.

Les possibilités de majoration ne concernent pas les secteurs UAa et UAb.

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Ces hauteurs ne tiennent pas compte des règles édictées dans le règlement écrit du PPRN et qui prévalent sur celle du présent document. Les hauteurs des bâtiments devront également prendre en compte les enjeux de visibilité et respecter la qualité paysagère du site notamment depuis les principaux axes et les vues depuis le lagon.

o Extensions des bâtiments : Les extensions ne devront pas excéder la hauteur du bâtiment principal.

Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stockage-réutilisation de l’eau de pluie (toitures végétalisées), l’isolation (toiture végétale, bardage pour protection solaire, etc…) ou l’aération ne compte pas dans le calcul de la hauteur.

► Surface o Annexes : Les annexes aux constructions doivent être édifiées en cohérence avec les règles d’imperméabilisation maximale. En aucun cas, elles ne pourront être supérieures à celle du ou des bâtiments principaux. Par ailleurs, en cas de besoin de gestion des eaux pluviales à la parcelle ou sur l’unité foncière, des surfaces limitées pourront être imposées aux pétitionnaires.

Pour rappel, l’emprise au sol au sein de la zone UA n’est pas réglementée sauf dispositions contraires. Par voie de conséquence, celle des annexes ne l’est pas non plus.

► Implantation par rapport aux voies o Bâtiments principaux : o Les bâtiments doivent être implantés en bordure d’emprise des voies publiques ou privées ou avec un retrait minimal de deux mètres.

Dans le secteur UAd, toute construction nouvelle doit s’implanter à l’alignement du domaine public ou avec un recul minimal de 0,50 m. L’éventuel recul peut s’adapter au regard des constructions mitoyennes existantes. En cas de recul, toutes saillies ou ouvrages spécifiques sont autorisés dans le recul observé. Les ouvrages techniques liés aux voiries et réseaux divers pourront déroger aux règles du présent article. Aucun empiétement sur le domaine public ne sera autorisé. Seuls sont autorisés ; tous dispositifs de protection solaire (débords de toitures, brises soleil…) avec un débord maximal de 0,60m, à partir d’une hauteur de 3,20m mesurée depuis le niveau de l’espace public, et, les balcons ou varangues, avec un débord maximal de 0,60 m, à partir d’une hauteur de 3,20m mesurée depuis le niveau de l’espace public. Ces ouvrages ne devront avoir aucun impact au sol et réalisés exclusivement en porte-à-faux. L’ensemble de ces ouvrages doit prendre en compte tous les éléments de mobilier urbain, édicules techniques, plantation (…), disposés sur l’espace public.

o Les bâtiments doivent être implantés en bordure d’emprise des voies publiques ou privée le cas échéant. Un recul peut être observé mais dans ce cas une clôture viendra matérialiser l’alignement dans les conditions prévues au présent chapitre. Le type de clôture sera conforme aux dispositions prévues dans le présent règlement. Les règles ci-dessus peuvent être dérogées uniquement dans les cas suivants : impossibilités dues à la topographie, à la présence de servitudes ou de réseaux enterrés, à un alignement différent d’une construction contigüe. Dans ce dernier cas, si la construction contigüe n’a pas de clôture à l’alignement, la nouvelle construction pourra être exemptée de cette règle.

o Extensions et annexes : Non règlementé.

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Les débords pour protection solaire en structure légère (pare soleils débords de toitures, auvent, brise soleil…) sont acceptés des lors qu’ils ne constituent pas un élément structurel du bâtiment, qu’ils n’ont aucun impact au sol de l’espace public et qu’ils ne s’avancent pas de plus de 1.2m de la limite de l’alignement.

Dans le secteur UAa, l’implantation des bâtiments peut déroger aux règles ci-dessus.

► Implantation par rapport aux limites séparatives o Bâtiments principaux : Les bâtiments pourront être implantés au niveau de toutes les limites séparatives à condition que les dispositions réglementaires concernant le stationnement soient assurées ainsi que celle concernant l’imperméabilisation des sols.

o Extensions et annexes : Non réglementé.

Dans le secteur UAa, l’implantation des bâtiments peut déroger aux règles ci-dessus.

Dans le secteur UAd, toute nouvelle construction doit s’aligner sur les limites séparatives tant latérales que de fond ou observer un recul minimal de 2m par rapport à ces limites. Dans les éventuels reculs observés, des ouvrages en saillie tels que protection solaire, balcons peuvent être installés sans dépasser l’aplomb des limites de la parcelle, et sans créer de nuisances, notamment visuelles, vis-à-vis des parcelles mitoyennes. Les ouvrages techniques liés aux voiries et réseaux divers pourront déroger aux règles du présent article.

► Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété Dans le secteur UAd, deux constructions édifiées sur une même parcelle doivent soit être mitoyennes l’une de l’autre soit respecter une distance d’au moins 2 m de façade à façade. Cette disposition ne s’applique pas pour les annexes. Les ouvrages techniques liés aux voiries et réseaux divers pourront déroger aux règles du présent article.

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CARACTÉRISTIQUE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE

► Clôtures

En limite de voie publique ou privée ainsi que pour les limites séparatives, les clôtures devront être constituées : o D’un système ajouré doublé d’une haie végétale ou en matière végétale, o D’un système ajouré, o D’un mur maçonné ne devant pas excéder 1, 80m.

Les clôtures ne devront pas excéder une hauteur de 2 m depuis le niveau de la voirie. Cependant, pour des raisons de sécurité, la hauteur maximale peut être amenée à 3 m. Dans ce cas, la clôture ne devra pas être en mur maçonné à partir de 2 m. L’emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts est interdit. Les matériaux dit léger sont à proscrire Les clôtures mises en œuvre ne doivent pas empêcher le bon fonctionnement hydraulique du territoire ou risquer de présenter un risque en cas d’aléa climatique. Pour cela le type de clôture édifié sera conforme aux prescriptions des Plans de Prévention des Risques Naturels du territoire.

► Toitures Les toitures à un pan sont autorisées. Les toitures à deux pans et à quatre pans sont autorisées sur le territoire et auront une pente minimale de 15%. Les bâtiments récents pourront également mettre en œuvre une récupération d’eau sur les toitures, à des fins d’arrosage pour des usages agricoles et industriels. Les toitures plates et toitures terrasses sont autorisées avec une légère pente, n’excédant pas les 5%. Les sur-toitures sont autorisées d’une pente maximale de 20% et non aménageable, afin de répondre à un objectif de confort thermique et de développement durable Toutes solutions en toiture permettant la valorisation des énergies renouvelables, le stock

Intitulé du document : TRAITEMENT ENVIRONNEMENTAL ET PAYSAGER DES ESPACES NON BÂTIS ET ABORDS DES CONSTRUCTIONS

A minima, un arbre indigène ou fruitier devra être planté par tout espace non bâti, ou non imperméabilisé, ou nonéco-aménagés de plus de 100m². Les espaces de stationnement devront autant que possible être perméable et des matériaux permettant l’infiltration des eaux de type dalle alvéolaire en béton seront privilégiés.

Dans le secteur UAd, les arbres à hautes tiges ou remarquables doivent faire l’objet d’une attention. Les espaces libres sont principalement maintenus en pleine terre et plantés d’arbres à haute-tige.

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies de circulation.

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Le stationnement lié aux constructions à destination d’équipements collectifs et d’intérêt public est à déterminer en fonction de leur nature, localisation (notamment au regard des transports en commun et des parcs publics de stationnement existant) et fonctionnement.

Les espaces de stationnement devront autant que possible être perméables et des matériaux permettant l’infiltration des eaux de type dalle alvéolaire en béton seront privilégiés.

Dans le secteur UAd, pour toute construction nouvelle et en cas d’extension ou surélévation d’une construction existante, un espace destiné au stationnement des deux roues doit être prévu, sécurisé et facile d’accès depuis l’espace public en application de la réglementation en vigueur.

►Normes de stationnement automobile par catégories de construction :

Destinations

Sous-destinations

Normes de stationnement

Habitation

Logement

Constructions individuelles comportant au maximum 3 logements : 1 place de stationnement au minimum, à partir du premier logement.

Immeubles d’habitation à usage collectif : 0.5 place de stationnement par logement dans un rayon de 300 mètres autour des points d’arrêts des lignes structurantes du CARIBUS (lignes BHNS). 0.5 place de stationnement par logement social. 1 place de stationnement dans les autres cas.

Le stationnement pourra se faire en rez-de-chaussée des constructions à vocation d’habitation afin de renforcer la sécurité des logements mais aussi d’un point de vue de qualité de vie : les logements seront donc situés en hauteur et pourront bénéficier d’une meilleure ventilation.

En secteur UAd, pour les Logements Locatifs Très Sociaux Adaptés (LLTSA), une dérogation pourra être observée concernant les logements à flanc de coteaux.

Commerce et activité de service

Hébergement Artisanat et commerce de détail

Non règlementé dans cette zone.

Non règlementé dans cette zone hormis dans le secteur UAd où une place pour 100 m² entre 200 à 500 m² de surface de plancher pour les constructions à usage de commerce et artisanat, deux places pour 50 m² de surface de plancher au- delà de 501 m².

Aucune place n’est exigée pour les constructions en dessous de 200 m² de surface de plancher,

Restauration

Non règlementé dans cette zone.

Commerce de gros

Non règlementé dans cette zone.

Autres activités des secteurs

Activités de services où s’effectue Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la

l’accueil d’une clientèle

situation géographique au regard des transports en communs et des parcs

publics de stationnement existants ou en projet à proximité.

Hôtels

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité.

Dans le secteur UAd, une place pour trois chambres pour les constructions à usage d’hébergement hôtelier.

Autres hébergements touristiques

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité.

Cinéma

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité.

Industrie Entrepôt

Non règlementé dans cette zone. Non règlementé dans cette zone.

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secondaire ou tertiaire

Bureau

Centre de congrès et d’exposition

Non règlementé dans cette zone hormis dans le secteur UAd où au minimum une place pour 50 m² de surface de plancher tout en ne dépassant pas une place pour 25 m² de surface de plancher.

Le parc de stationnement devra être adapté aux activités liées et à la situation géographique au regard des transports en communs et des parcs publics de stationnement existants ou en projet à proximité.

En cas d’impossibilité de créer la ou les places de stationnement imposées, le propriétaire devra apporter la preuve qu’il a la possibilité de se stationner dans des espaces aménagés et dont la destination est le stationnement, situé à une distance maximale de 200 mètres de son terrain.

►Normes de stationnement vélo : Pour les constructions situées dans des programmes d’aménagements neufs ou en rénovation importante (collectifs résidentiels ou d’activités) et s’il existe des emprises dédiées au stationnement, il convient de proposer un espace de stationnement sécurisé pour les vélos qui réponde aux exigences suivantes :

- Se situer sur la parcelle du bâtiment, au RDC - Être couvert et clos, comporter un système d’attache vélo roue et cadre (par exemple arceau de

stationnement) et éventuellement un système de fermeture sécurisé. - Avoir une superficie minimale de 3m² et adaptée au type de bâtiment : - Habitations : superficie minimum de 1,5 m2 par logement (jusqu’au T2) et 3 m2 pour les autres logements. - Bureaux : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l’effectif total de salariés. - Industriel ou Tertiaire : superficie suffisante pour accueillir les vélos de 15% de l’effectif total de salariés. Dans la mesure du possible être pré-équipé pour 15% des places créées de prises électriques permettant le rechargement des VAE.

ÉQUIPEMENTS, RÉSEAUX ET EMPLACEMENTS RÉSERVÉS

Règles communes.

En secteur UAd, toute nouvelle voie privée ou publique devra présenter une large minimale de 3.5 m en tout point.

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UB - ZONE URBAINE RESIDENTIELLE

Cette zone correspond à des secteurs à dominante résidentielle, qui peuvent accueillir de la mixité fonctionnelle mais qui ont moins un rôle de centralité.

Ladite zone comprend deux secteurs :

- UBa qui favorise l’accompagnement urbain autour de la Route Nationale,

- UBb correspondant aux territoires de la Geôle et les hauts de la zone scolaire, qui sont des espaces fortement végétalisés en continuité avec le cirque de Kawéni.

ELABORATION DU PLAN LOCAL

D’URBANISME INTERCOMMUNAL VALANT PLH ET PDM

Pièce n°5.B. : Règlement écrit

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SOMMAIRE

SOMMAIRE

3

DISPOSITIONS COMMUNES A L’ENSEMBLE DES ZONES

4

1. Champs d’application territorial

5

2. Division du territoire intercommunal en zones

5

3. Règles applicables et formes d’urbanisation

7

4. Lexique

8

5. Règles communes

12

6. Secteurs de protection et mise en valeur du patrimoine

18

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES URBAINES ET A URBANISER

19

UA - ZONE URBAINE REGROUPANT UNE PART IMPORANTE DE LA TRAME URBAINE, CORRESPONDANT AUX CENTRALITES 20

UB - ZONE URBAINE RESIDENTIELLE

28

UC - ZONE URBAINE RESTREINTE EN LIEN AVEC COCONI

33

UE – ZONE URBAINE LIEE AUX EQUIPEMENTS PUBLICS

38

UT - ZONE URBAINE LIÉE AUX ACTIVITÉS TOURISTIQUES

42

UX - ZONE URBAINE LIÉE AUX ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES

46

1AU - ZONE A URBANISER A VOCATION D’HABITAT (OUVERTE)

50

1AUd1 - ZONE A URBANISER OUVERTE A DOUJANI

55

1AUa – ZONE A URBANISER OUVERTE A TSARARANO ET DEMBENI

62

1AUe - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ÉQUIPEMENTS PUBLICS

68

1AUs - ZONE A URBANISER LIÉE A ACCEUILLIR DES AMENAGEMENTS POUR DU STATIONNEMENT

72

1AUt - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ACTIVITÉS TOURISTIQUES

75

1AUx - ZONE A URBANISER LIÉE AUX ACTIVITÉS ÉCONOMIQUES

79

2AU - ZONE A URBANISER A VOCATION D’HABITAT (FERMEE)

83

2AUe - ZONE A URBANISER A VOCATION D’EQUIPEMENTS PUBLICS (FERMEE)

83

2AUx - ZONE A URBANISER A VOCATION D’ACTIVITES ECONOMIQUES (FERMEE)

83

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES AGRICOLES

84

A – ZONE AGRICOLE

85

DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES DES ZONES NATURELLES

89

N – ZONE NATURELLE

90

NL – ZONE NATURELLE LIEE AUX ACTIVITES DE LOISIRS

93

NT – ZONE NATURELLE LIEE AUX ACTIVITES TOURISTIQUES

95

ANNEXES

97

Annexe 1 - Arrêté du 10 novembre 2016. Définition des destinations et sous-destinations

98

Annexe 2 – Tableau des emplacements réservés

100

Annexe 3 –Liste du patrimoine bâti repéré au titre de l’article L151-19 du Code de l’Urbanisme

101

Annexe 4 : Liste des éléments du paysage repéré au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme

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DISPOSITIONS COMMUNES A L’ENSEMBLE DES ZONES

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1. Champs d’application territorial

Le présent règlement s’applique à l’ensemble du territoire de la CADEMA, soit les communes de Mamoudzou et de Dembéni. Il établit des règles communes à l’ensemble du territoire ainsi que des règles spécifiques pour toutes les zones définies dans le Plan Local d’Urbanisme intercommunal.

2. Division du territoire intercommunal en zones

Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal se divise selon les zones suivantes :