Dispositions générales
URBA-SERVICES
CABINET DE CONSEILS EN URBANISME
3 rue de Witten, BP 401 - 60004 BEAUVAIS CEDEX Téléphone : 03.44.45.17.57 Fax : 03.44.45.04.25
Commune de
FLEURINES
APRÈS MODIFICATION SIMPLIFIÉE N°1
MODIFICATION N°1 - APPROBATION par délibération du conseil municipal en date du 9 février 2023
MODIFICATION SIMPLIFIÉE N°1 - APPROBATION par délibération du conseil municipal en date du 23 juin 2025
PLAN LOCAL D’URBANISME
APPROBATION
Vu pour être annexé à la délibération en date du :
0$56
5a
RÈGLEMENT ECRIT
SOMMAIRE
DISPOSITIONS GENERALES................................................................................................................. 2 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES......................................................................... 11
ZONE UA.............................................................................................................................................12 ZONE UB.............................................................................................................................................23 ZONE UD.............................................................................................................................................34 ZONE UE .............................................................................................................................................45 ZONE UH.............................................................................................................................................53 ZONE UI ..............................................................................................................................................64 ZONE UP .............................................................................................................................................72 DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER ................................................................... 78 ZONE 1AU...........................................................................................................................................79 ZONE 2AU...........................................................................................................................................87 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE AGRICOLE .......................................................................... 89 ZONE A ...............................................................................................................................................90 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE NATURELLE ET FORESTIERE ................................................ 97 ZONE N ...............................................................................................................................................98 ANNEXES ....................................................................................................................................... 108
Règlement
TITRE I
Dispositions générales
A - EFFETS DU PLU
3/108
PORTEES RESPECTIVES DU REGLEMENT ET DES AUTRES REGLEMENTATIONS RELATIVES A L'OCCUPATION DES SOLS
a) Les dispositions du Plan Local d’Urbanisme se substituent à celles des articles R.111-2 à R.11151 du Code de l'Urbanisme, à l'exception des articles R.111-2, R.111-4, R.111-20 à R.111-27, et R.111-31 à R.111-51 qui restent en vigueur.
b) Aux termes de l'article L.153-11 du Code de l'Urbanisme « L'autorité compétente mentionnée à l'article L.153-8 prescrit l'élaboration du plan local d'urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l'article L.103-3. […] L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ».
c) Les dispositions prévues au présent règlement s'appliquent sans préjudice des prescriptions prises au titre des législations spécifiques aux servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol. Ces servitudes, ainsi que les dispositions réglementaires qui les concernent, figurent dans les annexes au Plan Local d’Urbanisme.
PORTEES DU REGLEMENT À L’EGARD D’AUTRES LEGISLATIONS EN VIGUEUR
Les dispositions du présent règlement s’appliquent sous réserve du droit des tiers.
DROIT DE PREEMPTION URBAIN
Conformément aux dispositions des articles L.211-1 à L.211-7 du Code de l'Urbanisme, la collectivité peut, par délibération, instituer un droit de préemption urbain (DPU) sur tout ou partie des zones urbaines (indicatif U) et des zones d'urbanisation future (indicatif AU) délimitées au PLU approuvé.
PERMIS DE DEMOLIR
Les dispositions de l’article L.421-3 du Code de l'Urbanisme instituent un permis de démolir dans les périmètres de protection des monuments historiques, dans les sites classés ou inscrits, ainsi que dans les zones du Plan Local d’Urbanisme dans lesquelles le Conseil Municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir.
EDIFICATION DE CLOTURES
En application de l’article L.421-4 du Code de l'Urbanisme, la collectivité peut, par délibération, instaurer l'obligation de soumettre à déclaration préalable l’édification de clôture dans les zones
qu'elle aura délimitée (tout ou partie du territoire), étant rappelé que la déclaration préalable est exigée dans les périmètres de protection des monuments historiques, ainsi que dans les sites classés ou inscrits.
TRAVAUX DE RAVALEMENT
En application de l’article R.421-17-1 du Code de l’Urbanisme, la collectivité peut, par délibération, instaurer l'obligation de soumettre à déclaration préalable les travaux de ravalement dans les zones qu'elle aura délimitées (tout ou partie du territoire), étant rappelé que la déclaration préalable est exigée dans les périmètres de protection des monuments historiques, ainsi que dans les sites classés ou inscrits.
RESPECT DU PLAN LOCAL D’URBANISME
Extraits du Code de l’Urbanisme (version en vigueur au 15 mai 2019)
Article L.152-1 « L’exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d’installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu’elles existent, avec les orientations d’aménagement et de programmation. »
Article L.152-2 « Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L.151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L.230-1 et suivants. Lorsqu’une servitude mentionnée à l’article L.151-41 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L.230-1 et suivants. »
DEROGATIONS AU PLAN LOCAL D’URBANISME
Extraits du Code de l’Urbanisme (version en vigueur au 15 mai 2019)
Article L.152-3 « Les règles et servitudes définies par un Plan Local d’Urbanisme : 1° Peuvent faire l’objet d’adaptations mineures rendus nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ; 2° Ne peuvent faire l’objet d’aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section. »
Article L.152-4
« L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d'urbanisme pour permettre :
1° La reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles ;
2° La restauration ou la reconstruction d'immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques, lorsque les contraintes architecturales propres à ces immeubles sont contraires à ces règles ;
3° Des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant.
L'autorité compétente recueille l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat et du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, lorsqu'ils ne sont pas ceux qui délivrent le permis de construire. »
Article L.152-5
« L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou le permis d'aménager et prendre la décision sur une déclaration préalable peut, par décision motivée, dans des limites fixées par un décret en Conseil d'Etat, déroger aux règles des plans locaux d'urbanisme relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser :
1° La mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;
2° La mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ;
3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.
La décision motivée peut comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant.
Le présent article n'est pas applicable :
a) Aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques en application du titre II du livre VI du code du patrimoine ;
b) Aux immeubles protégés au titre des abords en application de l'article L.621-30 du même code ;
c) Aux immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable mentionné à l'article L. 631-1 dudit code ;
d) Aux immeubles protégés en application de l'article L.151-19 du présent code. »
Article L.152-6
« Dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L.302-5 du code de la construction et de l'habitation, il peut être autorisé des dérogations au règlement du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu, dans les conditions et selon les modalités définies au présent article.
En tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée :
1° Dans le respect d'un objectif de mixité sociale, déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë
existante calculée à son faîtage et sous réserve que le projet s'intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ;
2° Dans le respect d'un objectif de mixité sociale, déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logement ou un agrandissement de la surface de logement. Si le projet est contigu à une autre construction, elle peut également déroger aux règles de gabarit pour autoriser la surélévation à dépasser la hauteur maximale dans les conditions et limites fixées au 1° ;
3° Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement et, dès lors que la commune ne fait pas l'objet d'un arrêté au titre de l'article L.302-91 du code de la construction et de l'habitation, aux règles adoptées en application de l'article L.15115 du présent code, pour autoriser la transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite d'une majoration de 30 %du gabarit de l'immeuble existant ;
4° Déroger en tout ou partie aux obligations de création d'aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité ;
5° Dans le respect d'un objectif de mixité sociale, déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, dans des conditions précisées par décret en Conseil d'Etat, pour autoriser une construction destinée principalement à l'habitation, sous réserve que le projet s'intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant.
Les projets soumis à autorisation de construire bénéficiant d'une dérogation accordée en application du présent article et dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l'innovation ou de la création architecturales peuvent obtenir une dérogation supplémentaire aux règles relatives au gabarit et à la surface constructible. L'autorité compétente pour délivrer l'autorisation de construire peut, par décision motivée, après avis de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture mentionnée à l'article L.611-2 du code du patrimoine, accorder cette dérogation supplémentaire, dans la limite de 5 %. »
LOTISSEMENT ET PERMIS VALANT DIVISION
Dans le cas d’un lotissement ou de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le Plan Local d’Urbanisme ne sont pas appréciées au regard de l’ensemble du projet, mais au regard de chacun des terrains ou lots issus de la division.
B - CONTENU DU REGLEMENT DU PLU
Le présent règlement du Plan Local d’Urbanisme s'applique à la totalité du territoire de la commune de Fleurines. Il comprend deux parties : le règlement écrit (document n°5a) et le règlement graphique (documents n°5b, 5c et 5d).
Le territoire couvert par le Plan Local d’Urbanisme est divisé en zones urbaines (indicatif U), en zones à urbaniser (indicatif AU), en zone agricole (indicatif A), et en zone naturelle (indicatif N) ; leurs délimitations sont reportées sur le règlement graphique (plans de découpage en zones). Le territoire est ainsi divisé en :
Zones urbaines : (en application de l’article R.151-18 du Code de l’Urbanisme)
Ä Zone UA : zone urbaine correspondant au centre-bourg de Fleurines. Caractérisée par une plus forte densité (nombreuses constructions en R+1+C) et par une mixité fonctionnelle (commerces, services, équipements…), la zone UA couvre la rue du Général de Gaulle (de la ruelle Gentil à l’entrée sud de Fleurines), ainsi que les extrémités ouest des rues de l’Eglise et des Frièges. En zone UA, le bâti est généralement implanté à l’alignement des voies, créant des ambiances de rue minérales. La définition de la zone UA vise à respecter le caractère patrimonial de la partie ancienne de Fleurines, et à en affirmer le caractère.
Ä Zone UB : zone urbaine mixte correspondant aux secteurs qui accompagnent le centrebourg. La zone UB couvre les sections est des rues de l’Eglise et des Frièges, les rues Pasteur et du Puits Berthaud, une portion de la rue du Général de Gaulle, la rue du Lavoir et la partie sud de l’avenue du Clos Vert. Cette zone se caractérise par une hétérogénéité en termes d’architecture : les constructions anciennes côtoient des constructions récentes (pavillons ou collectifs) qui sont venues combler les dents creuses. La zone UB présente généralement des densités plus faibles que la zone UA.
Ä Zone UD : zone urbaine d’habitat diffus correspondant à des extensions urbaines où le bâti est principalement de type pavillonnaire. Les ambiances y sont végétales. Les secteurs concernés sont notamment : les rues de la Raizière, André Frilay, de la Garenne, des Grands Prés, allée des Grouettes et la section pavillonnaire située au nord de la rue du Général de Gaulle. La zone UD comprend un secteur UDa, secteur urbain d’habitat pavillonnaire présentant une densité plus élevée. Ce secteur couvre le quartier Roquesable, où les constructions sont généralement implantées d’une limite séparative à l’autre (maisons en bande).
Ä Zone UE : zone urbaine à vocation économique, correspondant à la zone artisanale et commerciale située au nord du territoire. La zone UE couvre également le centre de dialyse.
Ä Zone UH, zone urbaine correspondant au hameau de Saint-Christophe.
Ä Zone UI : zone urbaine à vocation industrielle, correspondant à la zone industrielle située à l’extrémité nord du territoire.
Ä Zone UP : zone urbaine à vocation d’équipements publics, correspondant aux pôles d’équipements publics, que sont l’école, les terrains de sports et loisirs situés à l’ouest de Fleurines et la station d’épuration.
Zones à urbaniser : (en application de l’article R.151-20 du Code de l’Urbanisme)
Ä Zone 1AU : zone urbanisable dès l’approbation du PLU, à vocation principale d’habitat. Elle se situe entre les rues les rues des Frièges, Pasteur et de l’Eglise.
Ä Zone 2AU : zone urbanisable après modification ou révision du PLU, à vocation principale d’habitat. Elle concerne deux secteurs : le cœur d’îlot situé entre les rues du Puits Berthaud, de Molière, de l’Eglise et du Général de Gaulle ; et l’îlot situé entre la route des Bâtis et le chemin du Lavoir.
Zone agricole : (en application de l’article R.151-22 du Code de l’Urbanisme)
Ä Zone A : zone protégée en raison de la valeur agricole des terres. Sont classées en zone A les parties du territoire communal dont la valeur agricole des terres est reconnue, et qui sont peu sensibles d’un point de vue paysager ou environnemental. Est principalement concerné le grand parcellaire cultivé situé dans la plaine agricole (partie ouest du territoire).
Zone naturelle et forestière : (en application de l’article R.151-24 du Code de l’Urbanisme)
Ä Zone N : zone protégée en raison de la qualité du site, des milieux naturels ou des paysages ; la zone N concerne principalement les bois (forêt d’Halatte, la Montagne) et la butte de Saint-Christophe. La zone N comprend cinq secteurs particuliers : - Secteur Na (agricole), qui est délimité au nord de la butte de Saint-Christophe, pour y
autoriser les constructions agricoles afin de ne pas remettre en cause le développement de l’exploitation existante. - Secteur Nj (jardins) qui se trouve au sud-ouest du village, sur un secteur principalement occupé par des jardins cultivés. - Secteur NL (loisirs) qui couvre les terrains arborés situés entre la rue de la Vallée et la rue Marcel Dassault. L’objectif est de reconnaître l’activité de loisirs de la vallée des Peaux Rouges (accrobranche et paintball), - Secteur NLC (loisirs, constructions) qui couvre les clairières situées dans le parc de l’activité de loisirs de la vallée des Peaux Rouges (accrobranche et paintball). L’objectif est de permettre le développement de l’activité de loisirs en autorisant certaines constructions démontables liées à l’activité, - Secteur Np (équipements publics) : il couvre la piscine communale et ses abords. L’objectif est de permettre une éventuelle extension des équipements existants.
En outre, les documents graphiques font apparaître :
- les terrains classés comme Espaces Boisés à Conserver, à protéger ou à créer au titre des articles L.113-1 et L.113-2 du Code de l’Urbanisme (EBC),
- les espaces boisés à protéger au titre de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme,
- les haies et alignements d’arbres à protéger au titre de l’article L.151-23 du Code de l’Urbanisme,
- les murs à protéger au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme,
- les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général et aux espaces verts (ER), en application de l’article L.151-41 du Code de l’Urbanisme,
- les tronçons de voie ne pouvant constituer un accès à des constructions nouvelles,
- les secteurs soumis à des « Orientations d’Aménagement et de Programmation » (document n°4).
C - RECAPITULATIF DES DESTINATIONS ET SOUS-DESTINATIONS AUTORISEES DANS CHAQUE ZONE
Destination
Sous-destination
Exploitation agricole et forestière
Exploitation agricole Exploitation forestière
Habitation
Logement Hébergement
Artisanat et commerce de détail
Restauration
Commerce et activité de service
Commerce de gros Activité de service où s'effectue l'accueil d'une clientèle
Hébergement hôtelier et touristique
Cinéma
Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés
Équipements d’intérêt collectif Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale
et services publics
Salles d’art et de spectacles
Equipements sportifs
Autres équipements recevant du public
Industrie
Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire
Entrepôt Bureau
Centre de congrès et d’exposition
UA UB UD UDa UE UH UI UP 1AU 2AU A
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- Sous-destination interdite
+ Sous-destination autorisée
± Sous-destination autorisée sous conditions (par exemple conditions de nuisances pour les activités, logements de gardiens pour l’habitat en zone d’activités, etc.) Le détail des conditions figure dans le règlement de chaque zone.
TITRE II
Dispositions applicables aux zones urbaines