Zone UB

Intitulé du document : 4.2

. HAUTEUR MAXIMALE

____________________

DEFINITION :

La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant les travaux. La hauteur des constructions est mesurée au faîtage, ou au sommet de l'acrotère si précisé lorsque les toits terrasses sont autorisés, (ouvrages techniques en toitures, cheminées et autres superstructures exclues). Dans le cas des terrains en pente, la cote de référence du terrain naturel sera située au point médian sous l'emprise de la future construction avant les travaux nécessaires pour la réalisation du projet.

CAS D’1 TERRAIN EN PENTE

REGLEMENT DE ZONES

REGLES GENERALES :

La hauteur maximale des constructions ne pourra excéder :

- en UBa, UBb, UBc : 10 mètres au faîtage et 7 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère, hors ouvrages techniques (cheminées, antennes, etc.) Le nombre de niveaux admissibles est R+1+ combles.

- en UBd : 8 m au faîtage et 5,50 m à l’égout du toit ou à l’acrotère. Le nombre de niveaux admissibles est R+1 ou R+C.

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Une hauteur différente pourra être admise ou imposée :  pour les constructions existantes dont la hauteur ne respecte pas les règles cidessus. Seuls des travaux d’extension dans la limite d’emprise donnée en 4.1 sont autorisés.  pour les travaux de mise en œuvre d’une isolation par l’extérieur ou de protection contre les rayonnements solaires en saillie de façades sont autorisés quelle que soit leur hauteur,  lorsqu’il s’agit d’équipements ou ouvrages d’intérêt collectifs ou services publics ;  pour les locaux accessoires (cf lexique) implantés en limite séparative, leur hauteur hors tout est limitée à 3 m pour les toits terrasses ou à 1 seul versant, et à 4 m sinon.

Les constructions devront respecter les principes d’organisation et d’implantation énoncés dans les OAP sur les sites concernés.

 Par rapport aux voies et emprises publiques

DEFINITION ET APPLICATION :

REGLES GENERALES :

Les dispositions du présent article s’appliquent aux constructions implantées le long des emprises publiques et des voies ouvertes à la circulation générale, que cellesci soient de statut public ou privé.

Le retrait des constructions est mesuré perpendiculairement depuis chaque point de la façade jusqu’à l’alignement actuel ou projeté.

- en UBa :

Les constructions devront être implantées en retrait d’au moins 5 m de l’alignement des voies publiques ou privées.

- en UBb :

Les constructions devront être implantées : - soit à l’alignement des voies. - soit en retrait d’au moins 5 m de l’alignement. A Droue-sur-Drouette, les constructions seront implantées à au moins 5 m de l’alignement.

Ne sont pas concernés par les règles de retrait, s’ils ne sont pas à l’alignement, les éléments tels que les rampes d’accès, les perrons, les débords de toiture, les corniches, les balcons, les oriels en étage, les cours anglaises, les marquises et sas d’entrée d’une emprise au sol inférieure à 5 m².

Par ailleurs, les fondations et sous-sols ne doivent pas présenter de dépassement sous le domaine public.

- en UBc : Les nouvelles constructions et extensions de constructions existantes devront être implantées en retrait d’au moins 5 m de l’alignement et d’au plus 30 m. Dans le cas des constructions existantes, les locaux accessoires sont autorisés au-delà de 30 m de l’alignement.

- en UBd :

Les constructions devront être implantées en retrait d’au moins 10 m de l’alignement.

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Les constructions peuvent déroger aux règles générales dans les conditions suivantes :

 Dans le cas de construction existante ne respectant pas les règles générales, des réhabilitations, des extensions ou surélévations pourront être autorisées dans le prolongement de l’existant, sans pour autant aggraver l’exception à la règle générale.

 Dans le cas d’un terrain bordé par plusieurs voies, les constructions sont soumises à la règle générale sur au moins l’une de ces voies, notamment celle par laquelle se fait l’accès automobile au terrain. La limite avec les autres voies pourra alors être considérée comme une limite séparative pour laquelle s’appliquera la règle par rapport aux limites séparatives dans le § suivant.

 Dans le cas de locaux accessoires (cf.lexique), ils pourront être implantés à l’alignement ou en retrait d’au moins 1 m.

 Lorsqu’il s’agit d’équipements ou ouvrages d’intérêt collectifs ou services publics.

 Le long des cours d’eau, Sauf indication contraire, les constructions à usage d’habitat ou d’activités (commerces et services privés, activités agricole ou forestière, et de secteurs secondaire et tertiaire) ne pourront être implantées à moins de 30 m de la Drouette et 15 m des autres cours d’eau (Guéville, Guesles, la Voise). Des dispositions différentes et moins importantes pourront être appliquées selon la configuration des terrains (pentes, hauteurs, écoulements, etc.). Et les clôtures ne devront pas faire obstacle au libre écoulement des eaux.

 En application de l'article R 151-21 du code de l'urbanisme, dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées au présent article sont appréciées au regard de chacun des lots.

54 REGLEMENT DE ZONES

 Par rapport aux limites séparatives

DEFINITION ET APPLICATION :

Les dispositions du présent article régissent l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives du terrain, c’est-à-dire les limites latérales et de fond de terrain qui ne sont pas concernées par l’application de l’alinéa précédent « par rapport aux voies et emprises publiques »

REGLES GENERALES :

- en UBa :

Les constructions seront implantées :  Soit sur une ou plusieurs limites séparatives  Soit en retrait d’1 ou plusieurs limites séparatives avec un recul d’au

moins 3 m, et d’au moins 6 m s’il existe des vues (cf. lexique).

- en UBb :

Les constructions seront implantées :  Soit sur une limite séparative latérale  Soit en retrait des limites séparatives avec un recul d’au moins 3 m, et

d’au moins 6 m s’il existe des vues (cf. lexique).

- en UBc :

Sauf dispositions particulières énoncées ci-après, les constructions seront implantées en retrait des limites séparatives avec un recul d’au moins :

 8 m s’il existe des vues (cf. lexique).  4 m sinon.

- en UBd :

Les constructions seront implantées en retrait des limites séparatives avec un recul d’au moins 5 m, et d’au moins 10 m s’il existe des vues (cf. lexique).

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Les constructions peuvent déroger à la règle générale dans les conditions suivantes :

 lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants, sans toutefois se rapprocher davantage des limites séparatives et dès lors que les façades ou pignons créés ne comportent pas de vues (cf lexique).

 lorsqu’il s’agit d’équipements ou ouvrages d’intérêt collectifs ou services publics.

 Les locaux accessoires (cf lexique) pourront être édifiés en limite séparative ou à au moins 1 m de celle-ci.

 Dans le cas de l’existence d’une servitude de « cour commune » établie par acte authentique, les constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale, en respectant les minima imposés par la servitude.

 Le long des cours d’eau, Sauf indication contraire, les constructions à usage d’habitat ou d’activités (commerces et services privés, activités agricole ou forestière, et de secteurs secondaire et tertiaire) ne pourront être implantées à moins de 30 m de la Drouette et 15 m des autres cours d’eau (Guéville, Guesles, la Voise). Des dispositions différentes et moins importantes pourront être appliquées selon la configuration des terrains (pentes, hauteurs, écoulements, etc.). Et les clôtures ne devront pas faire obstacle au libre écoulement des eaux.

 En application de l'article R 151-21 du code de l'urbanisme, dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées au présent article sont appréciées au regard de chacun des lots.

55 REGLEMENT DE ZONES

 Par rapport aux autres constructions

DEFINITION ET APPLICATION :

Les dispositions du présent article régissent l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres, sur un même terrain ou sur les terrains voisins ayant des limites séparatives communes avec le terrain d’assiette du projet.

Les

distances

sont

mesurées

perpendiculairement en tous points des

façades.

REGLES GENERALES :

- en UBa : Non réglementé

- en UBb, UBc et UBd : Les constructions principales devront être implantées avec une distance d’au moins 4 m mesurée entre les points les plus proches des façades. Cette distance sera portée à 8 m s’il existe des vues.

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Les constructions peuvent être implantées différemment des règles générales :

 lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies cidessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants dès lors que les façades ou pignons créés dans le prolongement ne comportent pas de vues (cf lexique) ;

 lorsqu’il s’agit d’équipements ou ouvrages d’intérêt collectifs ou services publics.

 Lorsqu’il s’agit de locaux accessoires (cf lexique)

 Dans le cas de l’existence d’une servitude de « cour commune » établie par acte authentique, les constructions peuvent être implantées différemment des règles générales, en respectant les minima imposés par la servitude.

 En application de l'article R 151-21 du code de l'urbanisme, dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées au présent article sont appréciées au regard de chacun des lots.

56 REGLEMENT DE ZONES

UB5 - Insertion urbaine, architecturale et environnementale

5.1. GENERALITES

L’autorisation d’utilisation du sol, de bâtir, pourra être refusée ou n’être accordée que sous préserve des prescriptions particulières, si l’opération en cause, par sa situation, ses dimensions, son architecture ou son aspect extérieur, est de nature à porter atteinte : - au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, - aux sites, - aux paysages naturels ou urbains, - à la conservation des perspectives monumentales.

Pour les équipements publics, les dispositions de l’article 5 pourront être adaptées sous réserve d’une bonne intégration dans l’environnement.

Sur EPERNON, dans le périmètre du site patrimonial remarquable, il convient de se référer aux documents d’orientations et de prescriptions du SPR.

Dans les périmètres de monuments historiques inscrits ou classés, des prescriptions particulières pourront être imposées par le Service territorial d’Architecture et du Patrimoine. Il est fortement recommandé de consulter ce service en amont du dépôt des demandes d’autorisations d’urbanisme dans les secteurs concernés. A Hanches, Il convient de respecter les préconisations figurant en pièce n°4.2 « ANNEXES REGLEMENTAIRES » partie III

5.2. ASPECT DES CONSTRUCTIONS

 Les toitures

Les toitures des constructions principales, des annexes, des extensions devront s’intégrer dans leur environnement proche et présenter une harmonie sur l’unité foncière.

Formes de toitures : Les toitures à pentes seront comprises entre 35 et 45° et seront généralement à deux pans. Une plus grande diversité dans le traitement des toitures pourra être autorisée pour les équipements collectifs et dans le cas d’un ensemble de constructions présentant une unité de conception architecturale, sous réserve d’une bonne intégration dans l’environnement.

Des pentes de toits plus faibles peuvent être autorisées pour les vérandas, les auvents et bûchers, les aménagements de places de stationnements couvertes, et sur les annexes. Les matériaux doivent présenter un des aspects suivants : ardoises, tuiles plates, petit moule ou d’aspect petit moule. Le zinc et aspects similaire sont admis. A Droue-sur-Drouette, ils sont aussi autorisés sur les toitures existantes de pente < 35 °. Les toitures peuvent également être végétalisées. En UBb, peuvent également être autorisées le chaume.

Les toitures terrasses sont autorisées sous réserve de faire l’objet d’un traitement qui, par leur volume, les matériaux, les couleurs et le traitement de l’acrotère, garantit une bonne insertion dans le site, et notamment depuis l’espace public.

Pour les locaux accessoires, une plus grande diversité de matériaux sont autorisés. Mais restent interdits la tôle ondulée, la tôle non teintée, et matériaux précaires.

Edicules et ouvrages en toitures : Pour toutes les toitures, les édicules et ouvrages techniques doivent être intégrés dans le volume de la construction. Seules les cheminées peuvent dépasser du volume de la toiture. Les cheminées doivent être traitées avec les matériaux, d’aspect et de couleurs, en harmonie avec ceux de la construction.

57 REGLEMENT DE ZONES

 Les façades

Aspect des façades Les matériaux présentant des aspects assimilés à des carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, matériaux destinés à être recouverts d’un parement ou d’enduits ou de matériaux pour constructions précaires sont interdits ou ne peuvent être laissés apparents sur les parements extérieurs des constructions. Sur les façades, les couleurs et teintes criardes ou vives ainsi que le blanc pur et les aspects bois naturel non traité sont interdits. Les teintes sobres et naturelles dans la gamme des beiges et gris ocrés et tons bois naturels sont à privilégier pour les façades. De plus, pour les constructions principales, sont interdits les matériaux pour constructions précaires (de types ou assimilés à des aspects « tôle ondulée, plastique ondulé, bardeaux d’asphalte », etc.). Les locaux accessoires (cf lexique) aux constructions principales et les extensions de construction, visibles depuis les voies doivent être réalisés en harmonie avec la construction principale ou à celle à laquelle ils se rattachent.

Ouvrages et éléments techniques en façade Les antennes seront préférentiellement placées en combles ou de manière à être le moins visibles possibles depuis l’espace public. Sont interdits les climatiseurs posés en façade sur rue ou visible depuis un lieu de passage public. Les caissons et volets roulants ne doivent pas présenter de saillie en façade ou en toiture, notamment en surplomb de la voirie ou de l’espace public.

 Locaux accessoires pour le stockage des déchets

Dans les opérations d’ensemble ou pour les constructions comportant plus de 3 logements et/ou des activités, les projets devront prévoir un aménagement spécifique adapté à la collecte sélective des ordures ménagères en vigueur sur la zone. Leur surface sera fonction des besoins liés au stockage des containers nécessaires à la mise en place de la collecte sélective selon l’importance de la construction. Ils seront aménagés pour être facilement accessibles depuis les voies accessibles aux véhicules de collecte sous forme de locaux aérés et équipés pour être facilement nettoyés ou des abris couverts. Ils seront conçus en harmonie d’aspect avec les clôtures.

5.3. LES CLOTURES

Sur Epernon, il convient de se référer aux documents d’orientations et de prescriptions du site patrimonial remarquable.

 Les interdictions

- en limite des voies et espaces publics, les clôtures d’aspect panneaux plaques de béton. - les éléments occultants de type canisses, brandes, claustras, palissades, pare-vues, etc. en limite des voies - Les matériaux présentant des aspects assimilés à des carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, matériaux

destinés à être recouverts d’un parement ou d’enduits ou de matériaux pour constructions précaires laissés apparents.

 Les clôtures sur voie

Les clôtures seront constituées soit par : - un mur plein soit enduit ou crépi à l’identique de la construction principale, soit réalisé en matériaux d’aspect de

briques traditionnelles, pierres, moellons ou parements pierres. Sa hauteur ne pourra excéder 1,80 m (hors piliers ou poteaux dont le dépassement sera limité à 20 cm). - un muret d’une hauteur maximale de 1,10 m surmonté d’éléments à claire-voie. Le muret sera constitué dans les matériaux ou aspects de même nature précédemment cités pour les murs pleins. La hauteur de l’ensemble ne pourra excéder 2m. - de haies vives doublées ou non d’un grillage. A Hanches, les plaques bétons en soubassement n’excédant pas 0,40 m de hauteur, surmontées de grillages ou éléments à claire-voies sont admis.

Dans toutes les zones :

58 REGLEMENT DE ZONES

- la conservation ou reconstruction de murs anciens existants en matériaux traditionnels (pierres, briques, moellons, etc.) pourra être imposée.

- Les portes charretières ou piétonnières seront dans la mesure du possible conservées et traitées simplement en harmonie avec la construction.

 Les clôtures en limite séparative

La hauteur des clôtures est fixée à 2 m maximum. Des dispositions particulières pourront être imposées le long des emprises SNCF pour des raisons de sécurité.

 Les clôtures dans les secteurs à risques d’inondations

Elles ne devront pas faire obstacle au libre écoulement des eaux.

 Les clôtures en limite des zones naturelles ou agricoles

En limite des zones naturelles et agricoles, les clôtures seront constituées de haies plantées d’essences locales aux tailles et temps de floraison variées, éventuellement doublées de grilles ou grillages à large maille. <Elles devront notamment être conçues pour permettre une perméabilité nécessaire au passage de la petite faune. Des aménagements de haies hautes et denses seront autorisées avec éventuellement des pare-vues et protections pleines dissimulées les plantations conformément aux dispositions figurant en pièce n°4.2 du PLUi.

 Dans les secteurs identifiés au titre de l’article L151.23 du CU :

Les clôtures devront être ajourées afin d’engendrer une perméabilité nécessaire au passage de la petite faune.

Intitulé du document : 4.1

. EMPRISE AU SOL MAXIMALE

DEFINITION ET APPLICATION :

REGLES GENERALES :

C’est la projection verticale de volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le % se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière).

L’emprise au sol maximale ne pourra excéder : - en UBa : 40 % de la superficie du terrain - en UBb : 30% de la superficie du terrain - en UBc : 20 % de la superficie du terrain - en UBd : 15% de la superficie du terrain

Sont constitutifs d’emprise au sol : - Toute construction principale, ses

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

annexes - Toute surface dallée et couverte,

même non fermée - Les terrasses imperméabilisées

situées à plus de 60 cm du terrain naturel

Il peut être dérogé aux règles générales pour :  les équipements ou ouvrages d’intérêt collectifs ou services publics ;  les constructions existantes à la date d’approbation du présent PLUi ne respectant

pas les dispositions ci-dessus pour : - les travaux de mise en œuvre d’une isolation par l’extérieur ou de protection contre les rayonnements solaires en saillie des façades pourront être autorisés. - les travaux de surélévation dans la limite de la hauteur maximale énoncée au

Les sous-sols totalement enterrés débordant de l’emprise au sol de la construction en surfaces ne sont pas pris en compte.

4.2 suivant. - des extensions limitées à 10 m² d’emprise complémentaire par rapport à l’emprise de l’ensemble des constructions existantes à la date d’approbation du PLUi. En application de l'article R 151-21 du code de l'urbanisme, dans le cas d'un

lotissement ou dans celui de la construction, sur le même terrain, de plusieurs

bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en

jouissance, les règles édictées au présent article sont appréciées au regard de chacun

des lots.

Intitulé du document : 5 Insertion urbaine, architecturale et environnementale des

constructions

6 Insertion paysagère et aménagements des abords

7 Stationnements

52 REGLEMENT DE ZONES

UB4 - Volumes et implantations

. LES ELEMENTS DE PATRIMOINE BATI identifiés au titre du L151.19 du CU

Tous les travaux réalisés sur des éléments bâtis recensés au titre de l’article L 151.19 du code de l’urbanisme doivent être conçus, dans le sens de leur préservation et de leur mise en valeur. Leur suppression est interdite, sauf dérogations expresses motivées par l’atteinte à la sécurité des biens et personnes : toute démolition partielle devra faire l’objet d’un permis de démolir, toute intervention devra faire l’objet d’un permis ou à minima d’une déclaration préalable.

5.5. DISPOSITIONS EN FAVEUR DE L’ENVIRONNEMENT

 Les dispositifs de production d’énergie renouvelable

En toiture, les dispositifs de production d’énergie solaire sont autorisés sous réserve : - qu’ils soient de ton uni - qu’ils soient disposés en cohérence et composés avec les ouvertures en toiture et façade - que la nappe de panneaux reste d’une forme simple non crénelée. Il est recommandé de poser les panneaux au-dessus de la toiture sur pattes support afin de permettre la circulation de l’air entre la toiture et les panneaux. Lorsque l’inclinaison des panneaux solaires n’est pas dictée par l’inclinaison de la toiture, Il est recommandé d’incliner les panneaux de manière à former un angle entre 15° et 45° avec le sol.

L’installation de dispositifs de production d’énergie renouvelable pour l’approvisionnement énergétique des constructions (chaudière bois, eau chaude sanitaire solaire, pompes à chaleur, photovoltaïque, géothermie...) est recommandée.

 Les recommandations en faveur du développement durable

Les constructions nouvelles viseront, dans la mesure du possible, les objectifs de développement durable et la préservation de l’environnement tout en s’inscrivant en harmonie avec le paysage urbain existant en favorisant : - l’utilisation de matériaux renouvelables, récupérables, recyclables, - l’intégration de dispositifs de récupération de l’eau de pluie, - l’utilisation d’énergies renouvelables (solaires, géothermie, autres…)

59 REGLEMENT DE ZONES

- l’orientation « bioclimatique » des bâtiments pour bénéficier de la récupération des apports solaires et valoriser la lumière naturelle et pour limiter les dépenses énergétiques.

UB6 - Insertion paysagère et aménagement des abords

6.1. COEFFICIENT D’ESPACES VEGETALISES

DEFINITION ET APPLICATION :

Les espaces végétalisés englobent les espaces vierges de toute infrastructure et superstructure visible en surface.

Leur prise en compte dans les % de surface exigés ci-contre dépend de leur capacité à infiltrer l’eau de surface sur place et/ou à créer des espaces verts ou végétalisés au sein des opérations. Ainsi, le calcul des surfaces dites végétalisées est pondéré par des coefficients différents selon les types d’espaces et de traitements afin de favoriser l’emploi de matériaux perméables et de plantations. S’appliquent donc :

 Un coefficient de 1 pour : - Les espaces plantés en pleine terre, - Les aires de jeux non imperméabilisées - les bassins de stockage d’eaux pluviales, ou dispositifs de traitements des eaux (épandage, etc.)

 Un coefficient de 0,5 pour : - Les espaces végétalisés sur dalle avec couverture de terre végétale, - Les toitures végétalisées - les cheminements piétonniers, les rampes et les espaces de stationnement, traités en surfaces perméables (graviers, espaces dallés non jointoyés, ever-green, etc.)

REGLES GENERALES :

Les espaces végétalisés représenteront :

- en UBa : au moins 25% de la superficie de l’ensemble du terrain

- en UBb : au moins 40% de la superficie de l’ensemble du terrain

- en UBc : au moins 50% de la superficie de l’ensemble du terrain

- en UBd : au moins 70% de la superficie de l’ensemble du terrain

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Dans le cas de construction existante ne respectant pas les règles générales, des réhabilitations ou surélévations pourront être autorisées, sans pour autant aggraver l’exception à la règle générale.

En application de l'article R 151-21 du code de l'urbanisme, dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées au présent article sont appréciées au regard de chacun des lots.

Intitulé du document : 6.2

. PLANTATIONS ET PAYSAGEMENT

Les constructions doivent être implantées dans le respect des arbres de haute tige existants. Toutefois dans le cas où ces arbres existants empêcheraient la réalisation d’une construction par ailleurs conforme aux autres dispositions du présent règlement, leur abattage est possible à condition qu’ils soient remplacés par la plantation d’arbres.

Les espaces non bâtis devront être plantés à raison d’1 arbre de haute tige pour 150 m² d’espaces libres de construction et de stationnements. Les aires de stationnement de 4 places et plus doivent être plantées à raison d’un arbre au moins pour 100 m² de terrain affecté au stationnement. Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, il convient de privilégier les espaces minéraux sablés, ou pavés ou autres techniques perméables de préférence aux espaces bitumés ou enrobés. Les plantations seront choisies parmi des essences locales, dont une liste non exhaustive figure dans les annexes réglementaires (pièce n°4.2). Ainsi, la plantation d’espèces exotiques envahissantes doit être évitée au profit d’essences locales ou bien adaptées à la région. Dans les opérations comportant au moins 10 logements, il sera prévu un espace vert commun (square, parc, aire de jeux).

Les parties concernées par la trame particulière « terrains cultivés ou jardinés à protéger » portée au document graphique doivent être préservés en espaces naturels ; seuls sont autorisés les locaux accessoires ou serres à condition que leur emprise soit inférieure ou égale à 10 m².

60 REGLEMENT DE ZONES

6.3. LES ELEMENTS IDENTIFIES au titre des articles L151.19 et L151.23 du CU

Tous les travaux réalisés sur des éléments recensés au titre des articles L 151.19 et L151.23 du code de l’urbanisme doivent être conçus, dans le sens de leur préservation et de leur mise en valeur (cf pièce 4.3 du dossier de PLUi). Leur suppression est interdite, sauf dérogations expresses motivées par l’atteinte à la sécurité des biens et personnes : toute démolition ou destruction partielle devra faire l’objet d’une autorisation expresse préalable (permis de démolir, permis d’aménager, autorisation de coupes, d’abattages ou de défrichement, comblement…) = toute intervention devra faire l’objet d’un permis ou à minima d’une déclaration préalable.

Dans les secteurs identifiés au titre de l’article L151.23 du CU : En raison de leurs caractéristiques et sensibilités écologiques et environnementales, les espaces concernés ne peuvent accueillir de nouvelles constructions en dehors d’extensions modérées ou de locaux accessoires, d’une emprise maximale de 20 m² supplémentaires à la date d’approbation du présent PLUi.

UB7 - Stationnements

Lors de toute opération d’aménagement, de construction ou de transformation de locaux, des aires de stationnement devront conformément aux dispositions suivantes.

Ces stationnements doivent être réalisés en dehors des emprises publiques ou collectives.

Toutefois, si le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations énoncées ci-après, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser sur l’emprise du projet, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement situé à proximité de l'opération (moins de 200 m), soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

7.1. STATIONNEMENTS DE VEHICULES MOTORISES

DIMENSIONS DES PLACES ET AIRES

Longueur : 5,00 m Largeur : 2,50 m Dégagement : 5 m

Places pour PMR : 5,00 m x 3,30 m

Les dimensions devront être adaptées aux manœuvres et aux gabarits des véhicules, notamment poids-lourds ou véhicules techniques.

NORMES DE STATIONNEMENT MINIMALES :

Il est exigé la création :

 Pour les constructions à usage d’habitation :

Règle générale : 1 place par tranche de 50 m² de surface de plancher entamée avec un maximum de 3 places/logements. En UBb, UBc et UBd, au moins 50% de ces places seront réalisées en place de jour (Cf Lexique). Cette disposition ne s’applique pas pour les constructions de plus de 3 logements et extensions de constructions existantes à la date d’approbation du PLUi.

De plus, il sera réservé 1 place pour 3 logements pour les visiteurs dans les opérations nouvelles de 3 logements et plus.

 Pour les activités autres que celles citées ci-après : une surface au moins égale à 60% de la surface de plancher sera affectée au stationnement

 Pour les constructions à usage de bureau (y compris les bâtiments publics) : 1 place pour 50 m² de surfaces de plancher de bureau à créer.

 Pour les commerces - pour les commerces inférieurs à 100 m² de surface de vente : il n’est pas exigé de places.

61 REGLEMENT DE ZONES

- pour les commerces compris entre 100 m² et 1 000 m² de surface de plancher : une surface au moins égale à 60 % de la surface de vente sera affectée au stationnement.  Hébergement hôtelier : 1 place de stationnement pour 1,5 chambres.  Autres occupations du sol : Le stationnement sera réglementé en fonction des besoins de la construction autorisée.

NORMES POUR LES VEHICULES ELECTRIQUES

 Tous les projets de construction neuve de bâtiments collectifs d'habitation, de bâtiments d’activités ou accueillant un service public, équipés de plus de 10 places de stationnement, doivent comprendre l'installation, dans les parkings, d'un circuit électrique spécialisé pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides. Leur nombre est fixé par décret dans le code de l’habitation et de la construction.

7.2. STATIONNEMENTS POUR LES 2-ROUES

 Dans une construction nouvelle à destination d’habitation comprenant au moins 3 logements, il doit être créé un local commun pour les deux-roues, poussettes, d’au moins 1,5 % de la surface de plancher et de 3 m² minimum.

 Dans le cas d’équipements ou d’établissements recevant du public (ERP) de plus de 100 m²de surface de plancher, une aire de stationnement pour les bicyclettes, vélomoteurs et motocyclettes sera prévue

Intitulé du document : 7.3

. MODALITES DE CALCUL ET DE REALISATION DES AIRES DE STATIONNEMENT

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables. Dès lors que la norme de stationnement est exprimée par tranche, toute tranche commencée est due. En cas de changement de destination ou de nature d’activité, le nombre de places doit répondre aux besoins engendrés par la nouvelle destination ou le nouvel usage. Pour les extensions et les réhabilitations de bâtiment sans changement de destination : aucune place de stationnement n’est requise dès lors qu’il n’y a pas d’augmentation du nombre des logements ou d’activités supplémentaires. Dans le cas contraire, le nombre de places de stationnement prévues plus haut est requis pour chaque logement supplémentaire ou tranche d’activités supplémentaire. Lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des superficies qu’elles occupent respectivement. Les normes demandées peuvent être réduites de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage. Lorsque le nombre de places de stationnement nécessaire est supérieur à 10, l’installation d’un séparateur d’hydrocarbures pour les évacuations des eaux pluviales avant rejet dans le réseau est exigée.

62 REGLEMENT DE ZONES

Intitulé du document : 8.1

. CONDITIONS D’ACCES DES PARCELLES

Pour être constructible, tout terrain doit présenter un accès automobile sur une voie publique ou privée, répondant à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles à édifier, notamment en ce qui concerne la commodité, la sécurité de la circulation et des accès, l’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie. Sa largeur ne pourra être inférieure à 3,50 m et sera portée à un minimum de 5 m s’il dessert plus de 5 logements et 200 m² de SDP d’activités.

Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Toute opération doit prendre le minimum sur les voies publiques ou privées ouvertes à la circulation générale : leur localisation et leur nombre devront apporter la moindre gêne à la circulation et devront tenir compte de l’emplacement des stationnements existants sur la voie publique, des plantations ou espaces verts publics, des dispositifs de signalisation, d’éclairage public, de supports de réseaux ou de tout autre mobilier urbain situés sur l’emprise de la voie.

Les rampes d'accès aux terrains ne doivent pas entraîner de modification des trottoirs. Leur pente, dans les 5 premiers mètres à partir de l'alignement, ne devra pas excéder 5%, sauf impossibilité technique notoire. Elles doivent se raccorder à la voie publique par des traversées de trottoirs qui soient accessibles à la circulation des personnes à mobilité réduite.

8.2. CONDITIONS DE DESSERTE ET VOIES NOUVELLES

Les dimensions, formes et caractéristiques des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation générale existantes ou à créer doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir. Elles doivent notamment permettre l’accès des véhicules de sécurité, de défense incendie et de ramassage des ordures ménagères.

Toute voie nouvelle doit avoir une emprise minimale de 6 m (composée à minima d’une chaussée permettant le croisement des véhicules et d’ 1 circulation piétonne). Toutefois, cette emprise pourra être réduite à un minimum de 4 m (voirie partagée) si la voie :

- n’excède pas 50 m de longueur - ou ne dessert pas plus de 5 logements ou 200 m² (SDP) d’activités ou services - dessert un parking souterrain d’une opération de plus 5 logements.

Toutes les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que tous les véhicules (notamment ceux des services publics : lutte contre l’incendie, enlèvement des déchets, etc.) puissent faire demi-tour.

64 REGLEMENT DE ZONES

UB9 - Desserte par les réseaux

9.1. DESSERTE EN EAU POTABLE

Toute construction nécessitant l’utilisation d’eau potable doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable.

Intitulé du document : 9 Desserte par les réseaux

63 REGLEMENT DE ZONES

UB8 - Desserte par les voies publiques ou privées

Pour les secteurs concernés, les accès et dessertes de la zone devront respecter les principes définis dans les OAP, figurant en pièce n°3 du dossier de PLUi.

. DESSERTE EN ASSAINISSEMENT

Les constructions devront se conformer aux dispositions du règlement d’assainissement en vigueur (annexé en pièce n°7 du dossier dans les annexes sanitaires du PLUi). Dans le cas de plusieurs constructions sur une même unité foncière, les réseaux seront séparatifs, afin d’éviter le passage en servitude des canalisations après division foncière.

1. Eaux usées

Toute construction ou installation doit être raccordée par des canalisations enterrées au réseau d’assainissement d’eaux usées. L’évacuation des eaux usées non domestiques dans le réseau public d’assainissement est subordonnée à un prétraitement dans les conditions définies par le gestionnaire du réseau. L'évacuation des eaux usées, même pré-traitées dans les rivières, fossés ou égouts d'eaux pluviales est interdite. En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, un dispositif d’assainissement autonome sera réalisé à la charge du pétitionnaire.

2. Eaux pluviales

Les eaux pluviales de toiture ou terrasse à la parcelle et les eaux de voiries, après dépollution si nécessaire, seront infiltrées sur place si le terrain est apte (la preuve du contraire devra être apportée sur la base d’une étude de sol circonstanciée lors de la demande d’urbanisme).

Les eaux pluviales seront préférentiellement traitées par le biais de techniques alternatives telles que les puits d’infiltration, les noues, les chaussées drainantes… Toutes les techniques de collecte et de réutilisation des eaux pluviales favorisant l’infiltration ou ralentissant les écoulements devront être mises en œuvre, sous réserve que les mesures nécessaires soient prises pour que la qualité des effluents soit compatible avec le milieu récepteur.

En cas d’impossibilité (terrain inapte à l’infiltration des eaux dans les conditions précitées), les eaux pluviales :

- pourront être gérées par des dispositifs permettant le stockage et la réutilisation de l’eau à la parcelle (usages divers d’arrosage ou d’usages divers d’eaux non potables) avant rejet éventuel dans le réseau public,

- seront acheminées après dépollution, vers le réseau public, quand il existe et est suffisant. Les aménagements réalisés doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales mais ne doivent pas accélérer l’écoulement des eaux dans ce réseau. Les normes de rejet seront conformes à celles consignées dans le règlement d’assainissement en vigueur.

Les nouvelles constructions et extensions représentant une surface imperméable inférieure à 20 m² ne sont pas concernées par ces dispositions.

Pour les autres extensions, le dimensionnement des dispositifs de gestion des eaux est réalisé pour compenser l’effet des surfaces d’extension au-delà des 20 m² d’imperméabilisation.

Toute installation d’activité non soumise à autorisation ou à déclaration au titre de la législation sur les installations classées et du code de l’environnement, doit s’équiper d’un dispositif de traitement des eaux pluviales, adapté à l’importance et à la nature de l’activité et assurant une protection efficace du milieu naturel.

En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.

L’évacuation des eaux pluviales dans le réseau d’assainissement des eaux usées ou sur le domaine public (en dehors des constructions existantes) est interdite.

65 REGLEMENT DE ZONES

66 REGLEMENT DE ZONES

PORTES EURELIENNES D’ILE DE FRANCE PORTES EURELIENNES D’ILE DE FRANCE TERRITOIRE DU VAL DROUETTE – PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL TERRITOIRE DU VAL DROUETTE

PLUI

Plan Local d’Urbanisme Intercommunal

4-1

REGLEMENT DE ZONES

DROUE-SUR-DROUETTE EPERNON GAS HANCHES ST-MARTIN DE NIGELLES

Document approuvé en Conseil Communautaire le 20 novembre 2025

0 REGLEMENT DE ZONES

SOMMAIRE //

TITRE I. INTRODUCTION AU REGLEMENT

2

TITRE II. DISPOSITIONS GENERALES APPLICABLES A TOUTES LES ZONES

8

TITRE III. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES

23

▪ Zones UA

24

▪ Zones UB

46

▪ Zones UC

67

▪ Zones UD

85

▪ Zones UL

103

▪ Zones UX

119

TITRE IV. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER

136

▪ Zones 1AU

137

▪ Zone 2AU

190

TITRE V. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES

197

▪ Zones A et ses secteurs

TITRE VI. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES

215

▪ Zones N et ses secteurs

1 REGLEMENT DE ZONES

TITRE I :

INTRODUCTION AU REGLEMENT

2 REGLEMENT DE ZONES

Article 1 Champ et modalités d’application du règlement

Le règlement porte sur une partie du territoire de la Communauté de Communes des Portes Euréliennes d’Ile de France, correspondant au territoire du Val Drouette incluant les 5 communes de Droue-sur-Drouette, Epernon, Gas, Hanches et Saint-Martin de Nigelles. Il est établi conformément aux dispositions du Code de l’Urbanisme (CU) dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 1er janvier 2016, notamment ses articles L.151-1 et suivants et R.151-1 et suivants relatifs aux Plans Locaux d’Urbanisme. Il est constitué d’un règlement écrit et d’un règlement graphique et leurs annexes. Toutes les règles, qu’elles soient écrites ou graphiques, sont opposables aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformité.

Article 2 Division du territoire en zones réglementaires

Le territoire intercommunal est divisé en zones. A chacune de ces zones repérées au plan de zonage est associé un corps de règles écrites qui figure dans le règlement écrit. Sont distinguées une trentaine de zones regroupées en 4 familles :

◼ Les zones urbaines dites « zones U » :

Peuvent être classés en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Différentes zones sont créées sur le territoire, délimitées en fonction de leur vocation principale et de la forme urbaine existante ou à privilégier :

- zones urbaines à dominante d’habitat, avec une mixité des fonctions : UA, UB, UC, UD et leurs secteurs ;

- zones urbaines à vocation d’équipements collectifs ou publics : UL. - Zones urbaines à vocation économique : UX et ses secteurs

3 REGLEMENT DE ZONES

◼ Les zones à urbaniser sont dites « zones AU »

Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l’urbanisation. Deux types de zones AU sont distinguées : ▪ les zones 1AU, dont le niveau d’équipement en périphérie immédiate existant est suffisant pour

desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de la zone. Les constructions y sont autorisées dans le respect des orientations d’aménagement et de programmation et du règlement. ▪ Les zones 2AU, constituant des réserves d’urbanisation pour le long terme. Elles ne pourront être ouvertes à l’urbanisation que par le biais d’une procédure d’adaptation du PLUI après 2023 (10 ans à compter de l’arrêt du SCOT applicable). Sont concernées : - les zones 1AUB, 1AUC à vocation résidentielle dominante, avec mixité de fonctions éventuelle sur

les communes de Droue-sur-Drouette, Gas, Hanches. - les zones 1AUX à vocation économique sur Droue-sur-Drouette, Epernon - la zone 2AU sur Hanches .

◼ Les zones agricoles (A)

Peuvent être classés en zone agricole les secteurs des communes, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Les constructions nécessaires aux exploitations agricoles et forestières ou aménagements d’intérêt collectif y sont autorisées. La zone A comprend plusieurs secteurs, tenant compte des contraintes et spécificités des territoires concernés largement dominants sur le territoire : - les zones Ap, secteurs agricoles protégés d’un point de vue paysager et où les constructions sont

interdites - les zones Ac, secteurs de carrières existantes - les zones A*, constituant des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) Par ailleurs, conformément à l’article L151.11 du CU, des bâtiments existants identifiés aux règlements graphiques peuvent faire l’objet d’un changement de destination pour des usages autres qu’agricoles ou forestiers.

4 REGLEMENT DE ZONES

◼ Les zones naturelles et forestières (N)

Les zones naturelles et forestières correspondent aux secteurs, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels. Les constructions nécessaires aux exploitations agricoles et forestières ou aménagements d’intérêt collectif y sont autorisées. La zone N comprend plusieurs secteurs, à savoir des secteurs permettant de répondre à la diversité naturelle locale : - les zones NL, secteurs naturels accueillant ou pouvant accueillir des activités de sports et loisirs de plein

air - les zones Ntvb, secteurs naturels protégés participant à la trame verte et bleue du territoire - les zones Npo, secteurs naturels mais généralement pollués pouvant accueillir des aménagements et

installations destinés à leur remise en état et au développement d’énergies renouvelables - les zones N*, constituant des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL)

5 REGLEMENT DE ZONES

Article 3 Contenu du règlement écrit

La partie écrite du règlement est composée de plusieurs pièces, elles-mêmes subdivisées comme suit :

◼ Le présent règlement écrit (pièce n°4.1) comprenant :