Zone UA

. IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS

 Par rapport aux voies et emprises publiques

DEFINITION ET APPLICATION :

Les dispositions du présent article s’appliquent aux constructions implantées le long des emprises publiques et des voies ouvertes à la circulation générale, que cellesci soient de statut public ou privé.

Le retrait des constructions est mesuré perpendiculairement depuis chaque point de la façade jusqu’à l’alignement actuel ou projeté.

Ne sont pas concernés par les règles de retrait, s’ils ne sont pas à l’alignement, les éléments tels que les rampes d’accès, les perrons, les débords de toiture, les corniches, les balcons, les oriels en étage, les cours anglaises, les marquises et sas d’entrée d’une emprise au sol inférieure à 5 m².

Par ailleurs, les fondations et sous-sols ne doivent pas présenter de dépassement sous le domaine public.

REGLES GENERALES :

- en UAa : Les constructions à usage d’habitations et/ou de commerces devront être implantées à l’alignement des voies. Sur les parties non construites, la continuité de l’alignement sera assurée par une clôture conforme à l’article 5.3. Les autres constructions pourront être implantées à l’alignement ou en retrait d’au moins 3 m.

- en UAb1 : Les constructions devront être implantées : - soit à l’alignement des voies. - soit en retrait d’au moins 1 m et d’au plus 35 m de l’alignement. Dans ce cas, la continuité de l’alignement sera assurée par une clôture conforme à l’article 5.3.

- en UAb2 : Les constructions devront être implantées : - soit à l’alignement des voies. - soit en retrait d’au moins 2 m de l’alignement. Dans ce cas, la continuité de l’alignement sera assurée par une clôture conforme à l’article 5.3.

- en UAc : Les constructions à usage d’habitations et/ou de commerces devront être implantées à l’alignement des voies. Sur les parties non construites, la continuité de l’alignement sera assurée par une clôture conforme à l’article 5.3. Les autres constructions pourront être implantées à l’alignement ou en retrait d’au moins 5 m.

- en UAv : Les constructions devront être implantées : - soit à l’alignement des voies. - soit en retrait d’au moins 5 m de l’alignement. Dans ce cas, la continuité de l’alignement sera assurée par une clôture conforme à l’article 5.3.

32 REGLEMENT DE ZONES

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Les constructions peuvent déroger aux règles générales dans les conditions suivantes :

 Dans le cas de construction existante ne respectant pas les règles générales, des réhabilitations, des extensions ou surélévations pourront être autorisées dans le prolongement de l’existant, sans pour autant aggraver l’exception à la règle générale.

 Dans le cas d’un terrain bordé par plusieurs voies, les constructions sont soumises à la règle générale sur au moins l’une de ces voies, notamment celle par laquelle se fait l’accès automobile au terrain. La limite avec les autres voies pourra alors être considérée comme une limite séparative pour laquelle s’appliquera la règle par rapport aux limites séparatives dans le § suivant.

 Dans le cas de locaux accessoires (cf.lexique), ils pourront être implantés à l’alignement ou en retrait d’au moins 1 m.

 Lorsqu’il s’agit d’équipements d’intérêt collectifs ou services publics.

 Le long des cours d’eau, toute construction sera implantée à au moins 15 m des berges sauf dispositions contraires indiquées aux « plans de zonages des contraintes » et les clôtures ne devront pas faire obstacle au libre écoulement des eaux. En UAb1, le recul par rapport au cours d’eau pourra être réduit à 5 m des berges, si toutes les dispositions sont prises pour limiter l’impact d’inondations sur le site.

 Par rapport aux limites séparatives

DEFINITION ET APPLICATION :

Les dispositions du présent article régissent l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives du terrain, c’est-à-dire les limites latérales et de fond de terrain qui ne sont pas concernées par l’application de l’alinéa précédent « par rapport aux voies et emprises publiques »

REGLES GENERALES :

- en UAa :

Les constructions seront implantées :  Soit sur une ou plusieurs limites séparatives  Soit en retrait d’1 ou plusieurs limites séparatives avec un recul d’au

moins 3 m, et d’au moins 6 m s’il existe des vues (cf. lexique).

- en UAb1 et UAb2 :

Les constructions seront implantées :  Soit sur une ou plusieurs limites séparatives  Soit en retrait d’1 ou plusieurs limites séparatives avec un recul d’au

moins 2 m en UAb1 et UAb2.  en UAb2, le recul sera d’au moins 4 m s’il existe des vues (cf. lexique).

- en UAc :

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Les constructions seront implantées :  Soit sur une ou plusieurs limites séparatives  Soit en retrait d’1 ou plusieurs limites séparatives avec un recul d’au

moins 3 m, et d’au moins 6 m s’il existe des vues (cf. lexique).

- en UAv :

Les constructions seront implantées :  Soit sur une ou plusieurs limites séparatives  Soit en retrait d’1 ou plusieurs limites séparatives avec un recul d’au

moins 3 m, et d’au moins 6 m s’il existe des vues (cf. lexique).

Les constructions peuvent déroger à la règle générale dans les conditions suivantes :

 lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants, sans toutefois se rapprocher davantage des limites séparatives et dès lors que les façades ou pignons créés ne comportent pas de vues (cf lexique).

 lorsqu’il s’agit d’équipements d’intérêt collectifs ou services publics.

 Les locaux accessoires (cf lexique) pourront être édifiés en limite séparative ou à au moins 1 m de celle-ci.

33 REGLEMENT DE ZONES

 Dans le cas d’une opération d’ensemble présentant une unité de conception architecturale, les constructions pourront être implantées en limite séparative ou en retrait d’au moins 2 m, et d’au moins 4 m s’il existe des vues (cf. lexique)

 Dans le cas de l’existence d’une servitude de « cour commune » établie par acte authentique, les constructions peuvent être implantées différemment de la règle générale, en respectant les minima imposés par la servitude.

 Le long des cours d’eau, Sauf indication contraire, les constructions à usage d’habitat ou d’activités (commerces et services privés, activités agricole ou forestière, et de secteurs secondaire et tertiaire) ne pourront être implantées à moins de 30 m de la Drouette et 15 m des autres cours d’eau (Guéville, Guesles, la Voise). Des dispositions différentes et moins importantes pourront être appliquées selon la configuration des terrains (pentes, hauteurs, écoulements, etc.). Et les clôtures ne devront pas faire obstacle au libre écoulement des eaux. En UAb1, le recul par rapport au cours d’eau pourra être réduit, si toutes les dispositions sont prises pour limiter l’impact d’inondations sur le site.

 Par rapport aux autres constructions

DEFINITION ET APPLICATION :

Les dispositions du présent article régissent l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres, sur un même terrain ou sur les terrains voisins ayant des limites séparatives communes avec le terrain d’assiette du projet.

REGLES GENERALES :

- en UAa : Non réglementé

- en UAb1 et UAb2 : non réglementé

- en UAc : Non réglementé

- en UAv : Les constructions principales devront être implantées avec une distance d’au moins 4 m mesurée entre les points les plus proches des façades. Cette distance sera portée à 8 m s’il existe des vues.

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Les constructions peuvent être implantées différemment des règles générales :

 Lorsqu’il s’agit de constructions existantes dont l’implantation ne respecte pas les normes de retrait définies ci-dessus. Dans ce cas, des travaux de réhabilitation, d’extension ou de surélévation sont autorisés dans le prolongement des murs existants dès lors que les façades ou pignons créés dans le prolongement ne comportent pas de vues (cf lexique) ;

 Lorsqu’il s’agit d’équipements d’intérêt collectifs ou services publics.

 Lorsqu’il s’agit de locaux accessoires (cf lexique)

 Dans le cas de l’existence d’une servitude de « cour commune » établie par acte authentique, les constructions peuvent être implantées différemment des règles générales, en respectant les minima imposés par la servitude.

34 REGLEMENT DE ZONES

UA5 - Insertion urbaine, architecturale et environnementale

5.1. GENERALITES

L’autorisation d’utilisation du sol, de bâtir, pourra être refusée ou n’être accordée que sous préserve des prescriptions particulières, si l’opération en cause, par sa situation, ses dimensions, son architecture ou son aspect extérieur, est de nature à porter atteinte : - au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, - aux sites, - aux paysages naturels ou urbains, - à la conservation des perspectives monumentales.

Sur EPERNON, dans le périmètre du site patrimonial remarquable, il convient de se référer aux documents d’orientations et de prescriptions du SPR.

Dans les périmètres de monuments historiques inscrits ou classés, des prescriptions particulières pourront être imposées par le Service territorial d’Architecture et du Patrimoine. Il est fortement recommandé de consulter ce service en amont du dépôt des demandes d’autorisations d’urbanisme dans les secteurs concernés. A Hanches, Il convient de respecter les dispositions complémentaires figurant en pièce n°4.2 « ANNEXES REGLEMENTAIRES » partie III.

5.2. ASPECT DES CONSTRUCTIONS

 Les toitures

Les toitures des constructions principales, des annexes, des extensions devront s’intégrer dans leur environnement proche et présenter une harmonie sur l’unité foncière.

Formes de toitures : Les toitures à pentes seront comprises entre 35 et 45°en UAa et 35 à 45° en UAv. Des pentes de toits plus faibles peuvent être autorisées pour les vérandas, les auvents et bûchers, les aménagements de places de stationnements couvertes, et sur les annexes ou parties de constructions inférieures à 25 m² d’emprise. Les matériaux doivent présenter un des aspects suivants : ardoises, tuiles plates, petit moule ou d’aspect petit moule. Les toitures peuvent également être végétalisées. En UAa et UAc, peuvent également être autorisés le zinc ou matériaux d’aspect similaires. En UAb 1 et 2 peuvent également être autorisés le chaume et le zinc ou matériaux d’aspect similaires. Dans les communes de Droue-sur-Drouette, Gas et St Martin de Nigelle, en UAv, pour les pentes de toit existants < 35°, peuvent être autorisés le zinc ou matériaux d’aspect similaire

Dans toutes les zones UA à l’exception de UAb1, les toitures terrasses sont autorisées sur des constructions dans l’un des cas suivants :

- sur des parties de constructions, dont l’emprise au sol n’excèdera pas 30% de l’emprise bâtie globale - sur les bâtiments publics, ou privés d’intérêt collectif ; - sur des constructions respectant les critères énergétiques performants par rapport à la réglementation

thermique en vigueur et si elles sont végétalisées. En UAb1, les toitures terrasses sont autorisées sans restrictions particulières et des pentes de toits faibles pourront être autorisés sur les parties de constructions en attique.

Dans tous les cas, elles feront l’objet d’un traitement qui, par leur volume, les matériaux, les couleurs et le traitement de l’acrotère, garantit une bonne insertion dans le site, et notamment depuis l’espace public. Dans tous les cas et toutes les zones UA, elles feront l’objet d’un traitement qui, par leur volume, les matériaux, les couleurs et le traitement de l’acrotère, garantit une bonne insertion dans le site, et notamment depuis l’espace public.

Pour les locaux accessoires :

35 REGLEMENT DE ZONES

- En UAb et UAv, une plus grande diversité de matériaux sont autorisés. Mais restent interdits la tôle ondulée, la tôle non teintée, et matériaux précaires.

- En UAa et UAc, le matériau de couverture sera similaire à celui de la construction principale.

Les dispositions sur les formes de toitures ne sont pas imposées dans la zone UAb1 (HANCHES), où des constructions plus innovantes et de formes urbaines de facture plus contemporaine sont privilégiées.

Les ouvertures en toiture Pour les ouvertures dans les toitures, l’importance de la surface vitrée n’excèdera pas 35 % de la superficie du versant sur laquelle elles seront implantées.

En UAa, les ouvertures en toitures devront respecter les dispositions du site patrimonial remarquable (AVAP) d’Epernon (voir le règlement de l’AVAP dans les Servitudes d’Utilité Publique).

Edicules et ouvrages en toitures : Pour toutes les toitures, les édicules et ouvrages techniques tels que machinerie d’ascenseurs, gaines de ventilation, extracteurs, doivent être intégrés dans le volume de la construction. Seules les cheminées peuvent dépasser du volume de la toiture. Les cheminées doivent être traitées avec les matériaux, d’aspect et de couleurs, en harmonie avec ceux de la construction.

 Les façades

Aspect des façades Les matériaux présentant des aspects assimilés à des carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, matériaux destinés à être recouverts d’un parement ou d’enduits ou de matériaux pour constructions précaires sont interdits ou ne peuvent être laissés apparents sur les parements extérieurs des constructions.

Sur les façades, les couleurs et teintes criardes ou vives ainsi que le blanc pur sont interdits. Les teintes sobres et naturelles dans la gamme des beiges et gris ocrés et bois naturel sont privilégiées pour les façades

De plus, pour les constructions principales, sont interdits les matériaux pour constructions précaires (de types ou assimilés à des aspects « tôle ondulée, plastique ondulé, bardeaux d’asphalte », etc.).

Les locaux accessoires (cf lexique) aux constructions principales et les extensions de construction, visibles depuis les voies doivent être réalisés en harmonie avec la construction principale ou à celle à laquelle ils se rattachent.

Ouvrages et éléments techniques en façade Les antennes seront préférentiellement placées en combles ou de manière à être le moins visibles possibles depuis l’espace public. Sont interdits les climatiseurs posés en façade sur rue ou visible depuis un lieu de passage public. Les caissons et volets roulants ne doivent pas présenter de saillie en façade ou en toiture, notamment en surplomb de la voirie ou de l’espace public, ni sous le linteau.

5.3. LES CLOTURES

Sur Epernon (en UAa ou UAc), il convient de se référer aux documents d’orientations et de prescriptions du site patrimonial remarquable (AVAP).

 Les clôtures sur voie

Hauteurs : La hauteur des clôtures (hors poteaux dont le dépassement sera limité à 20 cm) sera de :

 1,80 m maximum en UAa et UAc (sauf dispositions contraires liées à l’AVAP/SPR)  2,20 m maximum en UAb  2 m maximum en UAv sur Saint Martin de Nigelles et Droue-sur-Drouette  1,80 m minimum en UAv sur Gas

36 REGLEMENT DE ZONES

Composition : Les clôtures seront constituées soit par : - un mur plein soit enduit ou crépi à l’identique de la construction principale, soit réalisé en matériaux d’aspect de

pierres, moellons ou parements pierres. - un muret d’une hauteur maximale de 0,90 m surmonté de grilles, éventuellement ornées d’essences végétales

grimpantes ou munies de festonnage de même teinte et aspect que la grille, ou d’éléments à claire-voie. Le muret sera constitué dans les matériaux ou aspects de même nature précédemment cités pour les murs pleins.

Interdictions : - les clôtures d’aspect panneaux plaques de béton. - les grillages sauf dispositions particulières ci-après - les éléments occultants de type canisses, brandes, claustras, palissades, pare-vues, etc. - Les matériaux présentant des aspects assimilés à des carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, matériaux

destinés à être recouverts d’un parement ou d’enduits ou de matériaux pour constructions précaires laissés apparents.

Dispositions particulières : En UAb (Hanches) :

Le long des rues de la Billardière et de la Barre, les seules clôtures autorisées sont : - des murs pleins en briques d’aspect traditionnel, en maçonnerie enduite, d’une hauteur maximum de 2,20 m ; - les clôtures constituées d’un mur bahut d’au plus 1,10 m de hauteur surmonté de clôture à claire-voie, l’ensemble

ne pouvant dépasser 2,20 m. Le long des autres voies ouvertes à la circulation, sont de plus autorisées : - les grillages et treillages en bois ou en métal doublés ou non de haies maintenues à 2 m de hauteur maximum ; - les haies composées des essences locales et maintenues à 2 m de hauteur maximum. - les plaques bétons en soubassement n’excédant pas 0,40 m de hauteur, surmontées de grillages sont tolérées en dehors des périmètres de protection de Monuments Historiques.

Dans toutes les zones UA : - la conservation ou reconstruction de murs anciens existants en matériaux traditionnels (pierres, briques, moellons, etc.) pourra être imposée. - Les portes charretières ou piétonnières seront dans la mesure du possible conservées et traitées simplement en harmonie avec la construction.

 Les clôtures en limite séparative

La hauteur des clôtures est fixée à 2,20 m maximum. Des dispositions particulières pourront être imposées le long des emprises SNCF pour des raisons de sécurité.

Sont interdits : - Les matériaux présentant des aspects assimilés à des carreaux de plâtre, briques creuses, parpaings, matériaux

destinés à être recouverts d’un parement ou d’enduits ou de matériaux pour constructions précaires laissés apparents.

En UAa, et UAc, elles devront être constituées soit par : - un mur plein, - un grillage éventuellement doublé de haies vives, - un muret d’une hauteur maximale de 0,60 m surmonté ou non d’un grillage, le tout étant doublé de haies vives. - des panneaux d’aspect bois, ou lisses.

En UAv et UAb, elles ne sont pas réglementées dans leur aspect, sauf interdictions précitées.

 Les clôtures dans les secteurs à risques d’inondations

Elles ne devront pas faire obstacle au libre écoulement des eaux.

37 REGLEMENT DE ZONES

 Les clôtures en limite des zones naturelles ou agricoles

En limite des zones naturelles et agricoles, les clôtures seront constituées de haies plantées d’essences locales aux tailles et temps de floraison variées, éventuellement doublées de grilles ou grillages à large maille. Elles devront notamment être conçues pour permettre une perméabilité nécessaire au passage de la petite faune.

. HAUTEUR MAXIMALE

DEFINITION :

La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol naturel existant avant les travaux. La hauteur des constructions est mesurée au faîtage, ou au sommet de l'acrotère si précisé lorsque les toits terrasses sont autorisés, (ouvrages techniques en toitures, cheminées et autres superstructures exclues). Dans le cas des terrains en pente, la cote de référence du terrain naturel sera située au point médian sous l'emprise de la future construction avant les travaux nécessaires pour la réalisation du projet.

CAS D’1 TERRAIN EN PENTE

REGLES GENERALES :

La hauteur maximale des constructions ne pourra excéder : - en UAa : 12 m au faîtage, mesuré au point médian de la façade sur rue ou de la

façade principale par tranche de façade de 12 m maximum

- en UAb1 : 13 m au faîtage ou 9 m à l’acrotère, et un dernier niveau réalisé en attique. - en UAb2 : 10 m au faîtage et 6 m à l’acrotère - en UAc : 10 m au faîtage et 7 m à l’acrotère - en UAv : 10 m au faîtage et 7 m à l’acrotère

31 REGLEMENT DE ZONES

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Une hauteur différente pourra être admise ou imposée :  pour les constructions existantes dont la hauteur ne respecte pas les règles ci-dessus. Seuls des travaux d’extension dans

la limite d’emprise donnée en 4.1 sont autorisés.  pour les travaux de mise en œuvre d’une isolation par l’extérieur ou de protection contre les rayonnements solaires en

saillie de façades sont autorisés quelle que soit leur hauteur,  lorsqu’il s’agit d’équipements d’intérêt collectifs ou services publics ;  pour les locaux accessoires (cf lexique) implantés en limite séparative, leur hauteur hors tout est limitée à 3 m pour les toits

terrasses ou à 1 seul versant, et à 4 m sinon.

. EMPRISE AU SOL MAXIMALE

DEFINITION ET APPLICATION :

C’est la projection verticale de volume de construction, tous débords et surplombs inclus. Le % se calcule par rapport au terrain ou surface d’assiette du projet (parcelle ou unité foncière).

Sont constitutifs d’emprise au sol : - Toute construction principale, ses

annexes - Toute surface dallée et couverte,

même non fermée - Les terrasses imperméabilisées

situées à plus de 60 cm du terrain naturel

Les sous-sols totalement enterrés débordant de l’emprise au sol de la construction en surfaces ne sont pas pris en compte.

REGLES GENERALES :

L’emprise au sol maximale ne pourra excéder : - en UAa : 80% de la superficie du terrain - en UAb1 : 80% de la superficie du terrain - en UAb2 : 60% de la superficie du terrain - en UAc : 60% de la superficie du terrain - en UAv : 50% de la superficie du terrain

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Il peut être dérogé aux règles générales pour :  les équipements d’intérêt collectifs ou services publics ;  les constructions existantes à la date d’approbation du présent PLUI ne respectant

pas les dispositions ci-dessus pour : - les travaux de mise en œuvre d’une isolation par l’extérieur ou de protection contre les rayonnements solaires en saillie des façades pourront être autorisés. - les travaux de surélévation dans la limite de la hauteur maximale énoncée au 4.2 suivant.

constructions

6 Insertion paysagère et aménagements des abords

7 Stationnements

30 REGLEMENT DE ZONES

UA4 - Volumes et implantations

. LES ELEMENTS DE PATRIMOINE BATI identifiés au titre du L151.19 du CU

Tous les travaux réalisés sur des éléments bâtis recensés au titre de l’article L 151.19 du code de l’urbanisme doivent être conçus, dans le sens de leur préservation et de leur mise en valeur (cf pièce 4.3 du dossier de PLUi). Leur suppression est interdite, sauf dérogations expresses motivées par l’atteinte à la sécurité des biens et personnes : toute démolition partielle devra faire l’objet d’un permis de démolir, toute intervention devra faire l’objet d’un permis ou à minima d’une déclaration préalable.

5.5. DISPOSITIONS EN FAVEUR DE L’ENVIRONNEMENT

 Les dispositifs de production d’énergie renouvelable

En toiture, les dispositifs de production d’énergie solaire sont autorisés sous réserve : - qu’ils soient de ton uni - qu’ils soient intégrés à la couverture, les panneaux ne devant pas être disposés en saillie - qu’ils soient disposés en cohérence et composés avec les ouvertures en toiture et façade - que la nappe de panneaux reste d’une forme simple non crénelée. Il est recommandé de poser les panneaux au-dessus de la toiture sur pattes support afin de permettre la circulation de l’air entre la toiture et les panneaux. Lorsque l’inclinaison des panneaux solaires n’est pas dictée par l’inclinaison de la toiture, Il est recommandé d’incliner les panneaux de manière à former un angle entre 15° et 45° avec le sol.

L’installation de dispositifs de production d’énergie renouvelable pour l’approvisionnement énergétique des constructions (chaudière bois, eau chaude sanitaire solaire, pompes à chaleur, photovoltaïque, géothermie...) est recommandée.

 Les recommandations en faveur du développement durable

Les constructions nouvelles viseront, dans la mesure du possible, les objectifs de développement durable et la préservation de l’environnement tout en s’inscrivant en harmonie avec le paysage urbain existant en favorisant : - l’utilisation de matériaux renouvelables, récupérables, recyclables, - l’intégration de dispositifs de récupération de l’eau de pluie, - l’utilisation d’énergies renouvelables (solaires, géothermie, autres…) - l’orientation « bioclimatique » des bâtiments pour bénéficier de la récupération des apports solaires et valoriser la

lumière naturelle et pour limiter les dépenses énergétiques.

38 REGLEMENT DE ZONES

UA6 - Insertion paysagère et aménagement des abords

6.1. COEFFICIENT D’ESPACES VEGETALISES

DEFINITION ET APPLICATION :

Les espaces végétalisés englobent les espaces vierges de toute infrastructure et superstructure visible en surface.

Leur prise en compte dans les % de surface exigés ci-contre dépend de leur capacité à infiltrer l’eau de surface sur place et/ou à créer des espaces verts ou végétalisés au sein des opérations. Ainsi, le calcul des surfaces dites végétalisées est pondéré par des coefficients différents selon les types d’espaces et de traitements afin de favoriser l’emploi de matériaux perméables et de plantations. S’appliquent donc :

 Un coefficient de 1 pour : - Les espaces plantés en pleine terre, - Les aires de jeux non imperméabilisées - les bassins de stockage d’eaux pluviales, ou dispositifs de traitements des eaux (épandage, etc.)

 Un coefficient de 0,5 pour : - Les espaces végétalisés sur dalle avec couverture de terre végétale, - Les toitures végétalisées - les cheminements piétonniers, les rampes et les espaces de stationnement, traités en surfaces perméables (graviers, espaces dallés non jointoyés, ever-green, etc.)

REGLES GENERALES :

Les espaces végétalisés représenteront :

- en UAa : au moins 10% de la superficie de l’ensemble du terrain

- en UAb1 : au moins 5% de la superficie de l’ensemble du terrain

- en UAb2 : au moins 10% de la superficie de l’ensemble du terrain

- en UAc : au moins 10% de la superficie de l’ensemble du terrain

- en UAv : au moins 20% de la superficie de l’ensemble du terrain

DISPOSITIONS PARTICULIERES :

Dans le cas de construction existante ne respectant pas les règles générales, des réhabilitations ou surélévations pourront être autorisées, sans pour autant aggraver l’exception à la règle générale.

. PLANTATIONS ET PAYSAGEMENT

Les espaces non bâtis devront être plantés à raison d’1 arbre de haute tige pour 200 m² d’espaces libres de construction et de stationnements. Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d’un arbre au moins pour 150 m² de terrain affecté au stationnement. Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, il convient de privilégier les espaces minéraux sablés, ou pavés ou autres techniques perméables de préférence aux espaces bitumés ou enrobés.

Les plantations seront choisies parmi des essences dont une liste non exhaustive figure dans les annexes réglementaires (pièce n°4.2). Ainsi, la plantation d’espèces exotiques envahissantes doit être évitée au profit d’essences locales ou bien adaptées à la région.

En UAb, les parties concernées par la trame particulière « terrains cultivés ou jardinés à protéger » portée au document graphique doivent être préservés en espaces naturels ; seuls sont autorisés les locaux accessoires ou serres à condition que leur emprise soit inférieure ou égale à 10 m²;

6.3. LES ELEMENTS IDENTIFIES au titre des articles L151.19 et L151.23 du CU

Tous les travaux réalisés sur des éléments bâtis recensés au titre de l’article L 151.19 du code de l’urbanisme doivent être conçus, dans le sens de leur préservation et de leur mise en valeur (cf pièce 4.3 du dossier de PLUi).

39 REGLEMENT DE ZONES

Leur suppression est interdite, sauf dérogations expresses motivées par l’atteinte à la sécurité des biens et personnes : toute démolition ou destruction partielle devra faire l’objet d’une autorisation expresse préalable (permis de démolir, permis d’aménager, autorisation de coupes, d’abattages ou de défrichement, comblement…) = toute intervention devra faire l’objet d’un permis ou à minima d’une déclaration préalable.

Dans les secteurs identifiés au titre de l’article L151.23 du CU :

En raison de leurs caractéristiques et sensibilités écologiques et environnementales, les espaces concernés ne peuvent accueillir de nouvelles constructions en dehors d’extensions modérées ou de locaux accessoires, d’une emprise maximale de 20 m² supplémentaires à la date d’approbation du présent PLUi.

UA7 - Stationnements

Lors de toute opération d’aménagement, de construction ou de transformation de locaux, des aires de stationnement devront conformément aux dispositions suivantes.

Ces stationnements doivent être réalisés en dehors des emprises publiques ou collectives.

Toutefois, si le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations énoncées ci-après, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser sur l’emprise du projet, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement situé à proximité de l'opération (moins de 200 m), soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

7.1. STATIONNEMENTS DE VEHICULES MOTORISES

DIMENSIONS DES PLACES ET AIRES

NORMES DE STATIONNEMENT MINIMALES :

Longueur : 5,00 m Largeur : 2,50 m Dégagement : 5 m

Places pour PMR : 5,00 m x 3,30 m

Il est exigé la création :

 Pour les constructions à usage d’habitation : Règle générale : 1 place par tranche de 60 m² de surface de plancher entamée avec un maximum de 2 places/logements.

Les dimensions devront être adaptées aux manœuvres et aux gabarits des véhicules, notamment poids-lourds ou véhicules

De plus, il sera réservé 1 place pour 5 logements pour les visiteurs dans les opérations nouvelles de 5 logements et plus.

En UAb1,

techniques.

- 1 place par tranche de 100m² de surface de plancher entamée avec un

maximum de 2 places/logements

Toutefois, il ne peut être exigé la réalisation de plus d’1 place par logement pour :

- les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat ;

- les établissements assurant l'hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ;

- les résidences universitaires mentionnées à l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation

Dispositions particulières dans les secteurs situés à moins de 500 m de la gare d’Epernon : Il ne peut être exigé la réalisation de plus : - d’ 1 place /logement - de 0.5 place/logement pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat, les établissements assurant

l'hébergement des personnes âgées mentionnés au 6° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles et les résidences universitaires mentionnées à l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation

 Pour les activités autres que celles citées ci-après : une surface au moins égale à 60% de la surface de plancher sera affectée au stationnement

 Pour les constructions à usage de bureau (y compris les bâtiments publics) : 1 place pour 50 m² de surfaces de plancher de bureau à créer

40 REGLEMENT DE ZONES

 Pour les commerces - pour les commerces inférieurs à 100 m² de surface de vente : il n’est pas exigé de places. - pour les commerces compris entre 100 m² et 1 000 m² de surface de plancher : 1 place pour 60 m² de surface de plancher.

En UAb1 - pour les commerces inférieurs à 300 m² de surface de vente : il n’est pas exigé de places. - pour les commerces compris entre 300 m² et 1 000 m² de vente : une surface au moins égale à 60 % de la surface de

plancher sera affectée au stationnement.

 Hébergement hôtelier : 1 place de stationnement pour 1,5 chambres.

 Autres occupations du sol : le stationnement sera réglementé en fonction des besoins de la construction autorisée.

NORMES POUR LES VEHICULES ELECTRIQUES

 Tous les projets de construction neuve de bâtiments collectifs d'habitation, de bâtiments d’activités ou accueillant un service public, équipés de plus de 10 places de stationnement, doivent comprendre l'installation, dans les parkings, d'un circuit électrique spécialisé pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides. Leur nombre est fixé par décret dans le code de l’habitation et de la construction.

7.2. STATIONNEMENTS POUR LES 2-ROUES

 Dans une construction nouvelle à destination d’habitation comprenant au moins 3 logements, il doit être créé un local commun pour les deux-roues, poussettes, d’au moins 1,5 % de la surface de plancher et de 3 m² minimum.

 Dans le cas d’équipements ou d’établissements recevant du public (ERP) de plus de 100 m²de surface de plancher, une aire de stationnement pour les bicyclettes, vélomoteurs et motocyclettes sera prévue

. MODALITES DE CALCUL ET DE REALISATION DES AIRES DE STATIONNEMENT

La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables. Dès lors que la norme de stationnement est exprimée par tranche, toute tranche commencée est due. En cas de changement de destination ou de nature d’activité, le nombre de places doit répondre aux besoins engendrés par la nouvelle destination ou le nouvel usage. Pour les extensions et les réhabilitations de bâtiment sans changement de destination : aucune place de stationnement n’est requise dès lors qu’il n’y a pas d’augmentation du nombre des logements ou d’activités supplémentaires. Dans le cas contraire, le nombre de places de stationnement prévues plus haut est requis pour chaque logement supplémentaire ou tranche d’activités supplémentaire. Lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des superficies qu’elles occupent respectivement. Les normes demandées peuvent être réduites de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d'un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage. Lorsque le nombre de places de stationnement nécessaire est supérieur à 10, l’installation d’un séparateur d’hydrocarbures pour les évacuations des eaux pluviales avant rejet dans le réseau est exigée.

41 REGLEMENT DE ZONES

. CONDITIONS D’ACCES DES PARCELLES

Pour être constructible, tout terrain doit présenter un accès automobile sur une voie publique ou privée, répondant à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles à édifier, notamment en ce qui concerne la commodité, la sécurité de la circulation et des accès, l’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie. Sa largeur ne pourra être inférieure à 3 m.

Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.

Toute opération doit prendre le minimum sur les voies publiques ou privées ouvertes à la circulation générale : leur localisation et leur nombre devront apporter la moindre gêne à la circulation et devront tenir compte de l’emplacement des stationnements existants sur la voie publique, des plantations ou espaces verts publics, des dispositifs de signalisation, d’éclairage public, de supports de réseaux ou de tout autre mobilier urbain situés sur l’emprise de la voie.

Les rampes d'accès aux terrains ne doivent pas entraîner de modification des trottoirs. Leur pente, dans les 5 premiers mètres à partir de l'alignement, ne devra pas excéder 5%, sauf impossibilité technique notoire. Elles doivent se raccorder à la voie publique par des traversées de trottoirs qui soient accessibles à la circulation des personnes à mobilité réduite.

8.2. CONDITIONS DE DESSERTE ET VOIES NOUVELLES

Les dimensions, formes et caractéristiques des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation générale existantes ou à créer doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent et aux opérations qu'elles doivent desservir. Elles doivent notamment permettre l’accès des véhicules de sécurité, de défense incendie et de ramassage des ordures ménagères.

En tout état de cause, aucune voie nouvelle ne peut avoir une emprise inférieure à 3.50 m.

Toutes les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent faire demi-tour.

43 REGLEMENT DE ZONES

UA9 - Desserte par les réseaux

9.1. DESSERTE EN EAU POTABLE

Toute construction nécessitant l’utilisation d’eau potable doit être raccordée au réseau public de distribution d’eau potable.

42 REGLEMENT DE ZONES

UA8 - Desserte par les voies publiques ou privées

Pour les secteurs concernés, les accès et dessertes de la zone devront respecter les principes définis dans les OAP, figurant en pièce n°3 du dossier de PLUI.

. DESSERTE EN ASSAINISSEMENT

Les constructions devront se conformer aux dispositions du règlement d’assainissement en vigueur (annexé en pièce n°7 du dossier dans les annexes sanitaires du PLUi). Dans le cas de plusieurs constructions sur une même unité foncière, les réseaux seront séparatifs, afin d’éviter le passage en servitude des canalisations après division foncière.

1. Eaux usées

Toute construction ou installation doit être raccordée par des canalisations enterrées au réseau d’assainissement d’eaux usées. L’évacuation des eaux usées non domestiques dans le réseau public d’assainissement est subordonnée à un prétraitement dans les conditions définies par le gestionnaire du réseau. L'évacuation des eaux usées, même pré-traitées dans les rivières, fossés ou égouts d'eaux pluviales est interdite. En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, un dispositif d’assainissement autonome sera réalisé à la charge du pétitionnaire.

2. Eaux pluviales

Les eaux pluviales de toiture ou terrasse à la parcelle et les eaux de voiries, après dépollution si nécessaire, seront infiltrées sur place si le terrain est apte (la preuve du contraire devra être apportée sur la base d’une étude de sol circonstanciée lors de la demande d’urbanisme). Les eaux pluviales seront préférentiellement traitées par le biais de techniques alternatives telles que les puits d’infiltration, les noues, les chaussées drainantes,… Toutes les techniques de collecte et de réutilisation des eaux pluviales favorisant l’infiltration ou ralentissant les écoulements devront être mises en œuvre, sous réserve que les mesures nécessaires soient prises pour que la qualité des effluents soit compatible avec le milieu récepteur. En cas d’impossibilité (terrain inapte à l’infiltration des eaux dans les conditions précitées), les eaux pluviales :

- pourront être gérées par des dispositifs permettant le stockage et la réutilisation de l’eau à la parcelle (usages divers d’arrosage ou d’usages divers d’eaux non potables) avant rejet éventuel dans le réseau public,

- seront acheminées après dépollution, vers le réseau public, quand il existe et est suffisant. Les aménagements réalisés doivent garantir l’écoulement des eaux pluviales mais ne doivent pas accélérer l’écoulement des eaux dans ce réseau. Les normes de rejet seront conformes à celles consignées dans le règlement d’assainissement en vigueur.

Les nouvelles constructions et extensions représentant une surface imperméable inférieure à 20 m² ne sont pas concernées par ces dispositions. Pour les autres extensions, le dimensionnement des dispositifs de gestion des eaux est réalisé pour compenser l’effet des surfaces d’extension au-delà des 20 m² d’imperméabilisation. Toute installation d’activité non soumise à autorisation ou à déclaration au titre de la législation sur les installations classées et du code de l’environnement, doit s’équiper d’un dispositif de traitement des eaux pluviales, adapté à l’importance et à la nature de l’activité et assurant une protection efficace du milieu naturel. En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain.

44 REGLEMENT DE ZONES

TERRITOIRE DU VAL DROUETTE – PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL L’évacuation des eaux pluviales dans le réseau d’assainissement des eaux usées ou sur le domaine public (en dehors des constructions existantes) est interdite.

9.3. DESSERTE EN AUTRES RESEAUX (énergie, télécom, numériques,…)

Que les réseaux publics soient enterrés ou non, les raccordements correspondants sur les parcelles privées et nécessaires au branchement des équipements propres à l’opération de construction sur les équipements publics situés au droit du terrain, doivent être installés en souterrain, conformément aux documents officiels en vigueur à la date de dépôt de la demande. Toute construction nouvelle doit être raccordée aux réseaux de communications électroniques lorsqu’ils existent. En l’absence de réseau, les installations et constructions devront être conçues de manière à être branchées au réseau dès leur réalisation. Tout projet peut être refusé si par sa situation, son importance, les réseaux d’énergie doivent être étendus ou renforcés. En plus des fourreaux nécessaires aux différents réseaux, dans toutes les voies nouvelles, deux fourreaux en attente seront implantés, ainsi que les branchements correspondants, jusqu’à la limite de propriété.

45 REGLEMENT DE ZONES

PORTES EURELIENNES D’ILE DE FRANCE PORTES EURELIENNES D’ILE DE FRANCE TERRITOIRE DU VAL DROUETTE – PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL TERRITOIRE DU VAL DROUETTE

PLUI

Plan Local d’Urbanisme Intercommunal

4-1

REGLEMENT DE ZONES

DROUE-SUR-DROUETTE EPERNON GAS HANCHES ST-MARTIN DE NIGELLES

Document approuvé en Conseil Communautaire le 20 novembre 2025

0 REGLEMENT DE ZONES

SOMMAIRE //

TITRE I. INTRODUCTION AU REGLEMENT

2

TITRE II. DISPOSITIONS GENERALES APPLICABLES A TOUTES LES ZONES

8

TITRE III. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES

23

▪ Zones UA

24

▪ Zones UB

46

▪ Zones UC

67

▪ Zones UD

85

▪ Zones UL

103

▪ Zones UX

119

TITRE IV. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER

136

▪ Zones 1AU

137

▪ Zone 2AU

190

TITRE V. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES AGRICOLES

197

▪ Zones A et ses secteurs

TITRE VI. DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES NATURELLES

215

▪ Zones N et ses secteurs

1 REGLEMENT DE ZONES

TITRE I :

INTRODUCTION AU REGLEMENT

2 REGLEMENT DE ZONES

Article 1 Champ et modalités d’application du règlement

Le règlement porte sur une partie du territoire de la Communauté de Communes des Portes Euréliennes d’Ile de France, correspondant au territoire du Val Drouette incluant les 5 communes de Droue-sur-Drouette, Epernon, Gas, Hanches et Saint-Martin de Nigelles. Il est établi conformément aux dispositions du Code de l’Urbanisme (CU) dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 1er janvier 2016, notamment ses articles L.151-1 et suivants et R.151-1 et suivants relatifs aux Plans Locaux d’Urbanisme. Il est constitué d’un règlement écrit et d’un règlement graphique et leurs annexes. Toutes les règles, qu’elles soient écrites ou graphiques, sont opposables aux autorisations d’urbanisme dans un rapport de conformité.

Article 2 Division du territoire en zones réglementaires

Le territoire intercommunal est divisé en zones. A chacune de ces zones repérées au plan de zonage est associé un corps de règles écrites qui figure dans le règlement écrit. Sont distinguées une trentaine de zones regroupées en 4 familles :

◼ Les zones urbaines dites « zones U » :

Peuvent être classés en zone urbaine les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. Différentes zones sont créées sur le territoire, délimitées en fonction de leur vocation principale et de la forme urbaine existante ou à privilégier :

- zones urbaines à dominante d’habitat, avec une mixité des fonctions : UA, UB, UC, UD et leurs secteurs ;

- zones urbaines à vocation d’équipements collectifs ou publics : UL. - Zones urbaines à vocation économique : UX et ses secteurs

3 REGLEMENT DE ZONES

◼ Les zones à urbaniser sont dites « zones AU »

Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l’urbanisation. Deux types de zones AU sont distinguées : ▪ les zones 1AU, dont le niveau d’équipement en périphérie immédiate existant est suffisant pour

desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de la zone. Les constructions y sont autorisées dans le respect des orientations d’aménagement et de programmation et du règlement. ▪ Les zones 2AU, constituant des réserves d’urbanisation pour le long terme. Elles ne pourront être ouvertes à l’urbanisation que par le biais d’une procédure d’adaptation du PLUI après 2023 (10 ans à compter de l’arrêt du SCOT applicable). Sont concernées : - les zones 1AUB, 1AUC à vocation résidentielle dominante, avec mixité de fonctions éventuelle sur

les communes de Droue-sur-Drouette, Gas, Hanches. - les zones 1AUX à vocation économique sur Droue-sur-Drouette, Epernon - la zone 2AU sur Hanches .

◼ Les zones agricoles (A)

Peuvent être classés en zone agricole les secteurs des communes, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Les constructions nécessaires aux exploitations agricoles et forestières ou aménagements d’intérêt collectif y sont autorisées. La zone A comprend plusieurs secteurs, tenant compte des contraintes et spécificités des territoires concernés largement dominants sur le territoire : - les zones Ap, secteurs agricoles protégés d’un point de vue paysager et où les constructions sont

interdites - les zones Ac, secteurs de carrières existantes - les zones A*, constituant des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) Par ailleurs, conformément à l’article L151.11 du CU, des bâtiments existants identifiés aux règlements graphiques peuvent faire l’objet d’un changement de destination pour des usages autres qu’agricoles ou forestiers.

4 REGLEMENT DE ZONES

◼ Les zones naturelles et forestières (N)

Les zones naturelles et forestières correspondent aux secteurs, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels. Les constructions nécessaires aux exploitations agricoles et forestières ou aménagements d’intérêt collectif y sont autorisées. La zone N comprend plusieurs secteurs, à savoir des secteurs permettant de répondre à la diversité naturelle locale : - les zones NL, secteurs naturels accueillant ou pouvant accueillir des activités de sports et loisirs de plein

air - les zones Ntvb, secteurs naturels protégés participant à la trame verte et bleue du territoire - les zones Npo, secteurs naturels mais généralement pollués pouvant accueillir des aménagements et

installations destinés à leur remise en état et au développement d’énergies renouvelables - les zones N*, constituant des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL)

5 REGLEMENT DE ZONES

Article 3 Contenu du règlement écrit

La partie écrite du règlement est composée de plusieurs pièces, elles-mêmes subdivisées comme suit :

◼ Le présent règlement écrit (pièce n°4.1) comprenant :